龍崗商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的分析報(bào)告

1、龍崗商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的分析報(bào)告【目錄】第一章概況第二章龍崗商業(yè)發(fā)展軌跡第一節(jié)從南到北蔓延第二節(jié)兩頭高中間低第三節(jié)龍城發(fā)展脈絡(luò)第三章商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域分布特征第一節(jié)龍崗中心城街道辦商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積最大第二節(jié)純商業(yè)主要分布第三節(jié)各區(qū)商業(yè)2001 -1005年9月預(yù)售面積統(tǒng)計(jì)第四章商業(yè)地產(chǎn)供求狀態(tài)第一節(jié)歷年供需分析 第二節(jié)存在問題第五章銷售價(jià)格分析第一節(jié)銷售均價(jià)1萬(wàn)第二節(jié)橫崗街道辦銷售均價(jià)最高第三節(jié)各街道辦歷年均價(jià)漲幅第四節(jié)從售價(jià)看商業(yè)興旺第六章純商業(yè)與社區(qū)商業(yè)的比較第一節(jié)供需狀態(tài)第二節(jié)兩類商業(yè)銷售均價(jià)持平第三節(jié)純商業(yè)、社區(qū)商業(yè)銷售“龍虎榜”第七章經(jīng)營(yíng)狀態(tài)第八章商業(yè)旺區(qū)的培育與預(yù)測(cè)第一章 概況根據(jù)深圳市商業(yè)發(fā)

2、展規(guī)劃（1993年2010年），深圳商業(yè)到2010年的總體發(fā)展目標(biāo)是：充分發(fā)揮各種經(jīng)濟(jì)成份的作用，把深圳逐步建設(shè)成為以大型商業(yè)、物資批發(fā)中心為骨干，大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)零售企業(yè)為支柱，傳統(tǒng)商業(yè)和超級(jí)市場(chǎng)、連鎖店為基礎(chǔ)，個(gè)體商業(yè)為補(bǔ)充，保稅市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)，會(huì)展中心等高層次市場(chǎng)組織形式為發(fā)展方向、溝通國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、萬(wàn)商云集的現(xiàn)代化商業(yè)貿(mào)易中心，把深圳營(yíng)造成為國(guó)內(nèi)外游客和深圳市民的“購(gòu) 物天堂”。而龍崗，按照龍崗區(qū)城市空間發(fā)展策略，龍崗區(qū)未來發(fā)展的戰(zhàn)略定位為深圳重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，深圳輻射粵東北地區(qū)重要的城市地區(qū)。發(fā)展目標(biāo)為：深圳市戰(zhàn)略地位重要的城市次中心；深圳市最重要的現(xiàn)代工業(yè)基地； 深圳市國(guó)際旅游度假

3、中心、濱海文化、客家文化的傳播中心；深圳市新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。當(dāng)前 3-5年，龍崗區(qū)將融資近1000億元， 建設(shè)140多個(gè)重大項(xiàng)目。目前，全區(qū)的工作重點(diǎn)之一是道路建設(shè)。按照市政 規(guī)劃預(yù)測(cè)，至IJ 2010年，龍崗中心區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到 100億元、年財(cái)政 收入超10億元，且龍崗中心城作為市內(nèi)與東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸的交通樞紐，將在 戰(zhàn)略上發(fā)揮越來越重要的商業(yè)助動(dòng)作用，并在未來逐步形成規(guī)模，增強(qiáng)輻射功能和商圈凝聚力。換言之，龍崗的商業(yè)機(jī)遇在旅游、工業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)正在和即將大步發(fā)展。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，規(guī)模業(yè)態(tài)各異的商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)遍布龍崗，連鎖經(jīng)營(yíng)和商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系已初具規(guī)模，大型連鎖商業(yè)為主的零

4、售、餐飲業(yè)巨頭強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐。2004年全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 119.67億元，其中批發(fā)零售 業(yè)的零售額為 102.55億元，餐飲業(yè)零售額為17.12億元。全區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 36625個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積超過 300萬(wàn)平方米，其中營(yíng)業(yè)面積在 3000平方米以上的大中型商場(chǎng)有46個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積超過50萬(wàn)平方米；營(yíng)業(yè)面積在1萬(wàn)平方米以上的商場(chǎng)有 27個(gè)，包括華潤(rùn)萬(wàn)家、天虹、沃爾瑪、新一佳 等國(guó)內(nèi)外知名零售企業(yè)。目前全區(qū)已形成以連鎖經(jīng)營(yíng)為主 ，超市、百貨店、 便利店、專賣店、專業(yè)市場(chǎng)等多業(yè)態(tài)并舉的商業(yè)發(fā)展格局。同時(shí)，從2002年開始，世貿(mào)中心、新龍崗商業(yè)中心、龍盈泰商業(yè)廣場(chǎng)、五洲風(fēng)情 mall、華南mall、萬(wàn)鑫

5、柏龍商業(yè)廣場(chǎng)等大型商業(yè)大勢(shì)興起，加上社區(qū)商業(yè) 的繁榮，形成一股新鮮的深圳北上商業(yè)力量，龍崗近年來的商業(yè)批售面積都具深圳前列。地鐵商業(yè)將成為不可忽視的商業(yè)力量，“3號(hào)線規(guī)劃中的21個(gè)站點(diǎn)有14個(gè)在龍崗轄區(qū)，站點(diǎn)周邊 500米的腹地為高強(qiáng)度商業(yè)開發(fā)區(qū)域，按照目 前每個(gè)站點(diǎn)規(guī)劃控制2-3平方公里的要求，未來僅站點(diǎn)周邊的城市更新面積就將超過30平方公里，這些區(qū)域?qū)⒅辽倬奂?70萬(wàn)人口（規(guī)劃每站點(diǎn)周邊 5 萬(wàn)人口）。依托地鐵沿線的改造，以車站為核心，周邊物業(yè)開發(fā)形成大量的人流疏散、 休閑、購(gòu)物場(chǎng)所，龍崗區(qū)將形成若干各具特色的繁榮商圈?！钡诙慢垗徤虡I(yè)發(fā)展軌跡第一節(jié)從南到北蔓延龍崗商業(yè)起步布吉，在模糊“界

6、限”中，從南向北延伸布吉是龍崗改革開放的前沿陣地，其經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以鄧小平南巡講話為標(biāo)志，分為前后兩個(gè)時(shí)期：1992年前的10多年是布吉經(jīng)濟(jì)發(fā)展的打基礎(chǔ)時(shí)期，1992年后布吉經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。其商業(yè)也隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速繁榮。國(guó)際國(guó)內(nèi)著名商業(yè)巨頭沃爾瑪、新一佳、天虹、華潤(rùn)萬(wàn)家、順電等紛紛進(jìn)駐布吉，改寫了布吉商業(yè)布局，加之社區(qū)商鋪的急遽增加，現(xiàn)已形成了大、中、小型商家配套，及8000家個(gè)體戶為補(bǔ)充的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。2003年，布吉的社會(huì)商品零售額達(dá)23.4億元，同比增長(zhǎng) 29% o業(yè)內(nèi)也有種稱謂是“布吉商圈”，主要指布吉的老街區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)以及商業(yè)巨頭為核心的周圍商業(yè)。值得提及的是，大芬油畫村已經(jīng)形成了以油畫

7、生產(chǎn)、交易一條龍的商業(yè)旺區(qū)，吸引了國(guó)際國(guó)內(nèi)人士慕名前往，商業(yè)交易非常繁華。橫崗以比鄰布吉、眼鏡等行業(yè)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)開發(fā)社區(qū)商鋪履增等優(yōu)勢(shì)，商業(yè)較中心城更早發(fā)展，其中，橫崗的眼鏡業(yè)占到了全球市場(chǎng)的一半，每年達(dá)到幾億副，產(chǎn)品百分之九十出口到歐洲，占了歐洲市場(chǎng)的百分之七十，僅眼鏡廠，橫崗就有三百多家，另外，橫崗的家具、玻璃、印刷產(chǎn)品都頗有 享譽(yù)。龍崗的兩家四星級(jí)酒店-君逸酒店和圣德堡酒店龐居橫崗也為商業(yè)的 發(fā)展做了些許貢獻(xiàn)。龍崗街道辦在歷史上乃著名的商埠，商業(yè)發(fā)展起點(diǎn)早， 近年，大型純商業(yè)如五洲風(fēng)情mall、新龍崗商業(yè)中心、龍盈泰商業(yè)中心、深圳集銀皮革綜 合廣場(chǎng)、萬(wàn)鑫柏龍商業(yè)廣場(chǎng)、楚豐商業(yè)廣場(chǎng)、東方茶

8、都等屢屢興起，被譽(yù)為“龍崗鎮(zhèn)商業(yè)圈”，深圳天虹、國(guó)際商場(chǎng)、福臨百貨、九洲百貨、人人購(gòu)物商場(chǎng)街等大型商貿(mào)興旺，龍興、龍昌、龍平等商業(yè)大街繁榮熱鬧；第二工業(yè)區(qū)舊城改造片區(qū)逐步成為商業(yè)中心旺區(qū)，初具規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系已經(jīng)形成；轄區(qū)內(nèi)10條商業(yè)大街將陸續(xù)建成。尤其是沿深惠公路老 鎮(zhèn)五洲風(fēng)情mall 一帶，已有的商業(yè)規(guī)模不小，加之賽格電子廣場(chǎng)、萬(wàn)眾電子 城以及創(chuàng)富數(shù)碼城的聯(lián)動(dòng)，估計(jì)這里將產(chǎn)生龍崗最大的電子數(shù)碼商圈，這里 也將成為最具潛力的核心商圈。中心城的商業(yè)從 2001年萬(wàn)佳百貨與世貿(mào)中心聯(lián)手打造萬(wàn)佳商圈開始，迅速形成以萬(wàn)佳百貨為核心、多個(gè)臨街商鋪相聯(lián)的整體商業(yè)格局。之前，中心城居民的消費(fèi)主要依靠長(zhǎng)期

9、以來自然形成的老街商鋪和零散網(wǎng)點(diǎn)。最為瘋狂的時(shí)期是2002年至2003年上半年，中心城區(qū)的商業(yè)物業(yè)交投極其活躍，大大超過了往年的投放量，各種大型百貨、超市紛紛進(jìn)駐，發(fā)展商投資商用物業(yè)的熱情空前高漲，龍崗世貿(mào)商城vs世貿(mào)百貨、萬(wàn)佳百貨、龍興國(guó)際家居廣場(chǎng) vs好百年，愉園新苑vs天虹商場(chǎng)，新亞洲花園 VS歲寶百貨，龍城商服物業(yè)非常搶手。但隨后出現(xiàn)的商業(yè)供應(yīng)過量和商業(yè)交易平淡的矛盾逐漸突出，即便 2005年龍城商業(yè)供應(yīng)面積大為縮減，仍有20萬(wàn)的空置待售面積華南mall的繁榮經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)了平湖物流業(yè)的發(fā)展，鮮活的商業(yè)，乃龍崗乃至整個(gè)深圳、華南的商業(yè)重碼第二節(jié)兩頭高中間低龍崗商業(yè)呈現(xiàn)兩頭高中間低的現(xiàn)象。兩

10、頭高只南部的布吉和北邊的中心城、龍崗鎮(zhèn)，中間低指橫崗等地。從2001 -2005商業(yè)批售面積看，中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到89萬(wàn)，占龍崗總批準(zhǔn)預(yù)售面積的 89%;從實(shí)際銷售來看， 中心城、 龍崗鎮(zhèn)、布吉銷售面積達(dá)到 54萬(wàn)，占龍崗總銷售面積的 90%,基本與批準(zhǔn) 預(yù)售的比例持平。從商業(yè)繁榮程度看，中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉無論從零售網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量、 從業(yè)人員的總數(shù)、大型商家的進(jìn)駐、品牌商業(yè)的推廣還是實(shí)際消費(fèi)水平、 商業(yè)的品類，中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉都是重頭戲。龍崗鎮(zhèn)中心城布吉近年批準(zhǔn)預(yù)售面積248348.05m2413631.96m2229513.64m2近年實(shí)際銷售面積212449.41 m2

11、210488.44m2118116.1m2大型百貨蘇寧電器、國(guó) 美電器、天虹 商場(chǎng)、福臨萬(wàn) 眾電子市場(chǎng)、 人人購(gòu)物廣新一佳、世貿(mào)萬(wàn)佳百貨、天虹、好百年家居廣場(chǎng)新一佳、金鵬百貨、萬(wàn) 佳、天虹商 場(chǎng)、大中華 百貨場(chǎng)、科迪宇手機(jī)超市商業(yè)類型百貨、超市、購(gòu)物中心、連鎖店、五金一條街、電器中.城、服裝店、餐飲店、手機(jī)通訊產(chǎn)品店大型百貨、超市、專業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物 卜超市、百貨、專業(yè)市場(chǎng)、百貨+超市、綜合超市、餐飲、步行街知名企業(yè)萬(wàn)鑫投資、蘇寧、國(guó)美、新一佳、面點(diǎn)王、麥當(dāng)勞雙龍?zhí)旌?、順電沃爾瑪、?之島、歐倍德、華潤(rùn)萬(wàn) 佳其他街道辦，明顯不及。圖55企同三省道近年商業(yè)世癖預(yù)售面枳單位：平萬(wàn)米500000中心城4

12、0000Q3000C0200000100000圖66250000比崗三街道近年商業(yè)玄際銷售面用 單包：軍方米200000150000口系列110000050000中心城布吉龍向十第三節(jié)龍城發(fā)展脈絡(luò)龍崗中心城近3年來批準(zhǔn)預(yù)售面積占龍崗半壁江山，商業(yè)的表面繁榮使中心城成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)，值得提煉出來單獨(dú)一說。根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃和龍崗中心組團(tuán)規(guī)劃，龍崗中心組團(tuán)的 功能定位：深圳市次中心，龍崗區(qū)行政、文化、商貿(mào)、信息和文體中心，東部 發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，強(qiáng)化行政辦公、金融商貿(mào)、文教體衛(wèi)的城市功能,構(gòu)建集約化的生態(tài)城區(qū)。人口規(guī)模 2020年控制規(guī)模77萬(wàn)人。用地規(guī)模為 2020年規(guī)劃90.5平方公

13、里，人均城市建設(shè)用地 117.5平方米。龍城商業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：一、2001年前的“草莽時(shí)代”2001年之前，龍崗中心城區(qū)域的商用物業(yè)比較單薄，居民的消費(fèi)主要依靠長(zhǎng)期以來自然形成的老街商鋪和零散網(wǎng)點(diǎn)提供。其時(shí)，中心城內(nèi)僅有一些小餐館以及賣建材五金的小門店，即便在碧湖花園與紫微花園之間以及龍福一村附近已經(jīng)形成了一些鄰街商鋪，但商業(yè)氣息不濃，各門店經(jīng)營(yíng)清淡。二、2001年2004年的“瘋狂時(shí)代”瘋狂表現(xiàn)在：1、批售面積集中爆發(fā)批準(zhǔn)預(yù)售面積 248348.05m2 ,占龍崗區(qū)總數(shù)的 42%;實(shí)際銷售面積212449.41 m2 ,占龍崗區(qū)總數(shù)的 35%。2、大型商業(yè)蜂擁而起2001年萬(wàn)

14、佳百貨與世貿(mào)中心聯(lián)手打造萬(wàn)佳商圈開始，中心城才得以形成以萬(wàn)佳百貨為核心、多個(gè)臨街商鋪相聯(lián)的整體商業(yè)格局；各大超市、百貨被激發(fā)熱情，紛紛入駐中心城，人人購(gòu)物廣場(chǎng)、天虹商場(chǎng)、歲寶百貨等進(jìn)場(chǎng)；龍崗中心城的商業(yè)格局由分散、功能單一的臨街型商鋪和社區(qū)商鋪?zhàn)呦蛄硕喙δ艿膮^(qū)域性市場(chǎng)規(guī)模；3、銷售興旺之勢(shì)持續(xù)2003年底中心城的商業(yè)有種“爆發(fā)戶”的感覺，2001年爆發(fā)，2003年開始“衰落”。此間，龍城的商業(yè)銷售非常暢旺，讓人難以想象，整體均價(jià)乃龍 崗各街道辦之首，達(dá)到1萬(wàn)1 ,銷售速度也顯得非?！翱鋸垺薄Ｈ?、2004年底至今的“蕭條時(shí)代”缺乏客戶、人流、專業(yè)規(guī)劃的爆發(fā)商業(yè)很快就顯出了疲態(tài)，從 03年底 開始

15、商用物業(yè)市場(chǎng)租售行情一路看跌，商鋪空置量迅速增加，本欲亮相的星河mall遲遲未動(dòng)，加之近年住宅開發(fā)量大，伴生的商服面積急遽增加，這 讓原本就過剩的中心城商業(yè)雪上加霜。2005年，批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)面積大幅縮減，截至9月30日，批出5萬(wàn)多,但銷售僅僅過半而已，又增加了空置待售面積。主要問題出在于:1、商業(yè)增速超過城市規(guī)劃需求龍城目前實(shí)際人口不到 20萬(wàn)，而商業(yè)面積已經(jīng)超過 50萬(wàn)，實(shí)際人口 中，不少是經(jīng)過城市化過程中轉(zhuǎn)化為城市居民的，消費(fèi)水平并不高。從各商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況來看，除了經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 7.38萬(wàn)平方米的世貿(mào)中心商業(yè)一號(hào)以及4萬(wàn)平方米的人人購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況不錯(cuò)外，其他商家經(jīng)營(yíng)狀態(tài)堪憂，不乏勉為其難支撐

16、的商業(yè)。從地理位置上看，中心城處于相對(duì)“內(nèi)陸”的位置，宏觀上很難誘惑布吉、橫崗、坑梓等地的商業(yè)消費(fèi)者，至于龍崗鎮(zhèn)的消費(fèi)者，更難被吸引,龍崗鎮(zhèn)反而截留了大批來自東莞、惠州等外地的消費(fèi)群如果不能很好地解決商業(yè)規(guī)劃和外地客戶的吸引問題，中心城的商業(yè)將是“死?！薄?、零在亞太多可能導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡不可否認(rèn)，中心城的商業(yè)消費(fèi)水平整體還處于比較低級(jí)的狀態(tài)，基本上都是食品、居家為主的必要性生活消費(fèi)，沒有形成規(guī)模性商圈商業(yè)，不能不說是一大遺憾。3、經(jīng)營(yíng)模式難以維繼大型商業(yè)采用返租模式較多，所謂的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)顯出 市場(chǎng)疲態(tài)，而中心城不少大型商業(yè)也采用這種模式，在人氣不足營(yíng)業(yè)額不高的情況下，中心城采取返

17、租模式對(duì)業(yè)主實(shí)際上并沒有太大的保障。4、過高估計(jì)市場(chǎng)這些年中心城商業(yè)連連上馬的關(guān)鍵原因在于發(fā)展商對(duì)CEPA、擴(kuò)關(guān)、地鐵、輕軌等交通的改善的盲目樂觀，甚至認(rèn)為可以吸引東莞、惠州等消費(fèi)者。事實(shí)上，東莞、惠州等地的商業(yè)還在頻頻出擊深圳，因?yàn)槠渖虡I(yè)量大，消費(fèi)水平受限，寄希望于深圳客戶。比如東莞石龍的大華名店、東莞華南mall等深圳造勢(shì)，莫不想搶占深圳商業(yè)地產(chǎn)份額。如果說中心城吸引特區(qū)內(nèi)外各區(qū)域客戶，似乎更不現(xiàn)實(shí)，如上所言的地域性限制、規(guī)劃缺位、商業(yè)缺乏特色、各區(qū)商業(yè)疲態(tài)呈現(xiàn)等問題，各發(fā)展商切莫過高估計(jì)市場(chǎng)，盲目上馬。第三章商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域分布特征第一節(jié)中心城街道辦商批準(zhǔn)預(yù)售面積最大近年，商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售主要集

18、中在中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉，其中中心城為最，占總量的41%,但每套的平均面積極大，為 40平方/每套，而龍崗 鎮(zhèn)平均每套商業(yè)面積不足24平方o批準(zhǔn)預(yù)售批準(zhǔn)預(yù)售街道辦 套數(shù) 面積中心城10332413632龍崗鎮(zhèn)11001 248348.1布吉4433229513.6橫崗179667580.61坪山114526414.43平湖687859.95葵涌112739.4777圖8801 05年批準(zhǔn)開發(fā)的純商業(yè)全部集中龍崗中心城和龍崗鎮(zhèn)，項(xiàng)目如下：萬(wàn)鑫五洲風(fēng)情購(gòu)物中心、新龍崗商業(yè)中心、龍崗世貿(mào)中心、 龍盈泰商業(yè)中心、龍興商業(yè)廣場(chǎng)、深圳集銀皮革綜合廣場(chǎng)、楚豐商業(yè)廣場(chǎng)、 萬(wàn)鑫柏龍商業(yè)廣場(chǎng)等。第三節(jié) 各區(qū)商業(yè)2

19、001 1005年9月預(yù)售面積統(tǒng)計(jì)表一：2001年3月1日12月31日各街道辦批準(zhǔn)預(yù)售情況批準(zhǔn)預(yù)售批準(zhǔn)預(yù)售面積（平方街道辦 套數(shù) 米）中心城10332413632龍崗11001 248348.1布吉4433229513.6橫崗179667580.61坪山114526414.43平湖687859.95葵涌112739.47表二：2002年各街道辦批準(zhǔn)預(yù)售情況批準(zhǔn)預(yù)售面積批準(zhǔn)預(yù)（平方街道辦售套數(shù)米）中心城274790035.1龍崗217474126.4布吉鎮(zhèn)110350595.2橫崗鎮(zhèn)1039323.48葵涌鎮(zhèn)112739.47平湖鎮(zhèn)171452.99表三：2003各街道辦批準(zhǔn)預(yù)售情況批準(zhǔn)預(yù)售面積

20、批準(zhǔn)預(yù)（平方街道辦售套數(shù)米）龍崗鎮(zhèn)462777849.23中心城304374959.01橫崗鎮(zhèn)57931902.23布吉鎮(zhèn)23214903.05坪山鎮(zhèn)261 7595.66平湖鎮(zhèn)26 3650.66表四：2004各街道辦批準(zhǔn)預(yù)售情況售面積批準(zhǔn)預(yù)（平方街道辦售套數(shù)米）中心城1638123203.5布吉鎮(zhèn)2481103309.2龍崗鎮(zhèn)331166598.58橫崗鎮(zhèn)95117135.88坪山鎮(zhèn)79412076.95表五：2005年截至9月30日各街道辦批準(zhǔn)預(yù)售情況批準(zhǔn)預(yù)售面積批準(zhǔn)預(yù)（平方街道辦 售套數(shù)米）中心城97251941.5布吉鎮(zhèn)38538139.3坪山鎮(zhèn)906741.82橫崗鎮(zhèn)874858.

21、96第四章商業(yè)地產(chǎn)供求狀態(tài)第一節(jié) 歷年需求分析龍崗近年商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積為各區(qū)之首，總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) 28786套,批準(zhǔn)預(yù)售面積996088.1萬(wàn)平方米，實(shí)際銷售套數(shù)和面積分別為19721套、597466.89萬(wàn)平方米；待售套數(shù)分、待售面積分別為9065套，398621.21萬(wàn)平方米；整體銷售均價(jià)、銷售金額、平均每套銷售面積分別為：10876.67、62.5億元、45.99平方米。2001年3月1日2005年9月30日龍崗整體批售情況：套數(shù)面積（平方米）批準(zhǔn)預(yù)售28786996088.1實(shí)際銷售19721597466.89空置待售9065398621.21圖992001年3月1日至2005年9月3

22、0日龍崗商業(yè)整體批售情況單位：套套數(shù)圖 1001203年3月1日至2005年9月30日龍崗商業(yè)整體批售借況 單位：平方米從整體供求來看，呈現(xiàn)如下特征：第一、商業(yè)偏重北部從商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積看，中心城商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積為各街道辦之首， 面積達(dá)到：415672.96平方米，龍崗鎮(zhèn)、布吉、橫崗、坪山、平湖、葵 涌批準(zhǔn)預(yù)售面積居之后，分別為：245457.83、229513.64、67580.61、26414.43、7859.95、2739.47 平方米從以上數(shù)據(jù)可見，龍崗區(qū)最北部?jī)蓚€(gè)街道辦一一中心城、龍崗鎮(zhèn)的批準(zhǔn)預(yù)售面積占到總批準(zhǔn)預(yù)售面積的 66.46 %,其中，中心城又占到總批準(zhǔn)預(yù)售面積的41 %之多

23、。這跟政府對(duì)中心城、龍崗鎮(zhèn)的商業(yè)中心定位是密 切相關(guān)的。龍崗鎮(zhèn)、布吉、橫崗、坪山、平湖、葵涌的批準(zhǔn)預(yù)售面積分別占總批 準(zhǔn)預(yù)售面積的：25%、23%、6.78%、2.65%、0.8%、0.27%。第二、近36 %的街道辦商業(yè)規(guī)劃為零龍崗區(qū)轄平湖、布吉、橫崗、龍崗、龍城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、 大鵬、南澳11個(gè)街道辦，近年，坑梓、南澳、大鵬、坪地批準(zhǔn)預(yù)售面積為0,實(shí)際銷售面積也為0。換句話說，東部海邊地區(qū)除了葵涌，南澳、大 鵬等街道辦政府尚無商業(yè)批準(zhǔn)行為，但根據(jù)東部生態(tài)組團(tuán)的規(guī)劃，這些街道辦將跟進(jìn)商業(yè)規(guī)劃?？予?、坪地屬于東部工業(yè)組團(tuán)的范疇，工業(yè)廠房面積規(guī)劃大，而商業(yè) 規(guī)劃面積缺乏。第三、龍崗鎮(zhèn)市

24、場(chǎng)消化能力強(qiáng)從以上分析數(shù)據(jù)，可見龍崗鎮(zhèn)的市場(chǎng)消化能力為各街道辦之首，批準(zhǔn)預(yù)售總面積248348.05平方米，實(shí)際銷售總面積達(dá)到 212449.41 ,待售面 積為35898.64平方米，待售率為14.45% ,為各街道辦待售率最低。龍崗鎮(zhèn)的市場(chǎng)消化能力強(qiáng)在幾大純商業(yè)的熱銷。各街道辦批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際銷售面積對(duì)比表（單位：平方米）：批準(zhǔn)預(yù)售面實(shí)際銷售面積待售待售比例中心城413632 210488.4龍崗203143.5 0,491121430.14454971248348.1 212449.4 35898.64111397.5 0,48536348布吉 229513.6 118116.10.4

25、2316250橫崗67580.61 38983.03 28597.580.50282970坪山26414.43 13132.47 13281.96平湖7859.954297.443562.51 0.45324843葵涌2739.4702739.47100%圖 1002花崗各街道商業(yè)批淮預(yù)售.實(shí)際銷售和待售面積 近年規(guī)模對(duì)比圖 單位：平方米待售面積f一批準(zhǔn)我售面積實(shí)際銷售面積需要說明的是，待售面積亦非絕對(duì)面積，有些商業(yè)面積由發(fā)展商自主 經(jīng)營(yíng)，本不出售，嚴(yán)格意義上講，不屬于完全的空置。第四、葵涌上演“空手戰(zhàn)”葵涌4年來的批準(zhǔn)預(yù)售面積僅僅 2739.47平方米，實(shí)際銷售面積為 0,待 售率100%。

26、葵涌，打了一場(chǎng)典型的“空手戰(zhàn)” 。該面積為2002年亞迪村所 帶的商業(yè)面積，至今沒有售出。第五、2005牛市：各街道辦戰(zhàn)商業(yè)供不應(yīng)求從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，2005年龍崗商業(yè)市場(chǎng)表面上表現(xiàn)極其良好，龍崗鎮(zhèn)、布吉、橫崗、坪山出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，實(shí)際銷售面積分別超出供應(yīng)面積32924.96、6636.06、6294.36、1964.43 平方米，供求比例分別為：0: 1,0.85:1 , 0.43:1 , 0.77:1。從之前年限來看，除了龍崗、平湖、坪山曾經(jīng)出現(xiàn)過供不應(yīng)求的現(xiàn)象，其他街道辦皆供過于求。2005.1 -2005.9.30各街道辦批售面積表（單位：平方米）批準(zhǔn)預(yù)售面實(shí)際銷售面街道辦待售量中心城

27、51941.541764.2610177.24龍崗32924.96-32924.96布吉38139.344775.36-6636.06橫崗4858.9611153.32-6294.36坪山6741.828706.25-1964.43平湖45.586696.24葵涌圖 10030。弓年1月至9月就詢各街道批售面積對(duì)比2005年龍崗商業(yè)的火爆跟今年的宏觀調(diào)控不無關(guān)系。宏觀調(diào)控對(duì)住宅二手房轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅，而商業(yè)、寫字樓則無此一說， 于是，許多投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)、寫字樓，導(dǎo)致商業(yè)、寫字樓市場(chǎng)的火爆。102262.99、2001、2002、2003、2004、2005年龍鹵空置待售面積分別為:126715.

28、66、82907.01、112510.78、- 30946.33。2002 年和 2004 年空置面 積最大，這跟市場(chǎng)批準(zhǔn)預(yù)售面積的巨大呈比例。龍崗各街道辦2001年3月1日2005年9月30日歷年待售面積合計(jì):2001.3.12005.1-9-200220032004 .30 合計(jì)中 心 59991.1 58434.3 22271.610177.2 205184.城338 54310.1445217121.3 21791.0 30897.5 -14940.2 -32924. 21944.7龍崗3174961布吉橫崗坪山平湖葵涌合計(jì)19222.4 34412.1-6636.0111397. T

29、OC o 1-5 h z 95 1108.51 63290.4565421592.3-6294.3 28597.54360.068639.14300.4468-1188.3-1964.412093.620 4412.86 10833.533411492.62756.3699.6 2624.05 -1283.546696.2450 2739.47000 2739.47102262.126715. 82907.0112510.7 -30946. 393450.9966183311圖118000C600004000020000 Q-2000C中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉鎮(zhèn)近年商業(yè)待售面積對(duì)比圖 單位1平方米

30、口中心城龍崗鎮(zhèn)40圖22第二節(jié)存在問題龍崗商業(yè)面積供應(yīng)量大，實(shí)際消化量不足，批準(zhǔn)預(yù)售面積為996088.1平方米，實(shí)際銷售面積為 597466.89平方米，供求比例為 1.67: 1,供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過于求。從細(xì)分來看，存在以下一些問題:第一、供應(yīng)“超標(biāo)”，上市步伐宜緩從每年平均消化11萬(wàn)商業(yè)面積的比例來看，龍崗待售面積398621.21平方米需要接近4年的時(shí)間方能消化。 尤其是中心城，歷年來的供銷都是“黃色警報(bào)”，至今待售面積已經(jīng)達(dá)到205184.52平方米！商家切莫積極上馬。其次是布吉，待售面積 11397.54平方米。第二、商業(yè)圈功能不突出，布吉等遭遇瓶頸龍崗目前較有商業(yè)規(guī)模的商圈為布吉商圈、中

31、心城商圈、龍崗鎮(zhèn)商圈,但真正能起到類似東門商圈、南山商圈、人民南商圈的作用者，尚缺乏尤其是中心城，按理人口規(guī)模已經(jīng)達(dá)到一定比例，消費(fèi)水平也上一定層次,商圈功能應(yīng)該凸現(xiàn)，但除了世貿(mào)中心周邊較成氣候，其余零散不成規(guī)模。中心城、布吉等街道辦商業(yè)的零散規(guī)劃，有待改善。第三、商業(yè)過于集中供應(yīng)表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一、中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉的供應(yīng)量過于集中，歷年三者批準(zhǔn)預(yù)售面積占總數(shù)的 89%,導(dǎo)致這些區(qū)域待售量夸張。二、年度供應(yīng)量過分集中。2001 2005年批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)面積分別為：13,2100.78、22,8272.58、21,0859.84、32,2324.11、10,1681.58, 20022004年

32、供應(yīng)量明顯集中，2004年甚至高達(dá)32萬(wàn)，為平均消化量的3倍。2005年龍崗商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售大幅減少，有助于消化存量。歷年各街道辦批準(zhǔn)預(yù)售面積總表：2005.1-9.2001200220032004 30 合計(jì)中 心72643.677849.2123203.4415672.城6 90035.137 51941.59629773.874126.374959.0245457.龍崗681 66598.5808350595.114903.0103309.2229513.布吉 22566.93 38139.36431902.267580.6橫崗 4360.06 9323.483 17135.88 4858.

33、96126414.4坪山00 7595.66 12076.95 6741.823平湖 2756.3 1452.99 3650.6600 7859.95葵涌0 2739.47000 2739.47132100.228272. 210859. 322324.1 101681. 995238.合計(jì)78588415889圖33單位j平方米中城西曲福布吉鎮(zhèn)應(yīng)生盤北城南祐售而料衿中心城謁條龍南鎮(zhèn)布吉鎮(zhèn)圖44演品.坪山平限 葵涌近年商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積 對(duì)比圖 里位：平方米第五章銷售價(jià)格分析第一節(jié) 銷售均價(jià)1萬(wàn)龍崗鎮(zhèn)近年商業(yè)銷售均價(jià)10876.67元/平方，歷年均價(jià)漲幅不高，2001 2005 年商品房均價(jià)分別

34、為：10134.05272、10169.81566、10632.62574、9584.383546、12210.7635 元/平方米，2004 年小幅下跌近 10%, 2005 年 暢旺，較2004年上漲24%。2001 2005年各街道辦均價(jià)統(tǒng)計(jì)表：20012002200320042005 合計(jì)均價(jià)13255.340710107.55309120.5378813535.834611580.8354 TOC o 1-5 h z 中心城3 11884.910748817545.0699211185.80269994.575425913.395738617.79349龍崗6 8450.123749

35、41349803.8467110560.802810975.438811059.735911156.8473布吉7 13384.412422625橫崗0 9799.377538 12465.6924 8107.3874517694.6449 12016.77568802.81827 8186.7526613433.0626 10140.8778 TOC o 1-5 h z 坪山0036879931.9535111121.6089 11627.9069 10136.9617平湖4 7330.253918 10673.0852982葵涌000000合計(jì)均 10134.052710632.6257

36、9584.3835410608.3485價(jià)2 10169.8156646 12210.76357第二節(jié)按建筑面積分平均售價(jià)橫崗街道辦最高從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可見，近年橫崗商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)最高，其次是中心城、布吉、坪山、平湖、龍崗鎮(zhèn)。以上各街道辦歷年商業(yè)平均價(jià)格為（元/平方）：12016、11580、11156、10140、10136、8617 元/ 平方。其中，葵涌歷年處于無銷售狀態(tài)，雖有少量預(yù)售面積。另外，坪山連續(xù)兩年2001、2002年無成交；橫崗 2001年無成交記錄。第三節(jié)各街道辦歷年漲幅從各街道辦銷售均價(jià)來看，銷售均價(jià)處于非常不穩(wěn)定的狀態(tài)，整體來說，2005年銷售均價(jià)基本都高于以往，也有例外，龍崗

37、鎮(zhèn)銷售均價(jià)不到6000 元。中心城2002、2003、2004、2005銷售均價(jià)較上年漲幅分別為：10%、15%、 9.7%、48%龍崗鎮(zhèn)2002、2003、2004、2005銷售均價(jià)較上年漲幅分別為：12%、32%、 10.6%、40.8%布吉2002、2003、2004、2005銷售均價(jià)較上年漲幅分別為:36.5%、 21%、 4%、 0.7%橫崗2003、2004、2005銷售均價(jià)較上年漲幅分別為：27%、 35%、118%坪山2004、2005銷售均價(jià)較上年漲幅分別為：7%、64 %平湖2002、2003、2004、2005銷售均價(jià)較上年漲幅分別為：26%、45.6% 、 8.4% 、

38、 4.5%各街道辦歷年較上年的漲幅表:2002200320042005中心城-0.103387009 -0.149547414 -0.097651246 0.484104868龍崗布吉0.36522049 -0.2109625360.0392617910.007680519橫崗0.272090233-0.349623981.182533532坪山-0.0699850420.640829182平湖-0.261952454 0.4560321270.0840476350.045523808鎮(zhèn) 0.119953007 0.32374424 -0.106494568 -0.408339476第四節(jié)從售

39、價(jià)看商業(yè)興旺中心城商業(yè)歷年處于 “黃色警報(bào)” 范疇，銷售價(jià)格持續(xù)下跌， 2005 年大幅反彈，但這種反彈與商業(yè)持續(xù)低迷明顯不相吻合，“虛假繁榮”的背后，仍然是冷漠。龍崗鎮(zhèn)沿老街、深惠公路沿線商業(yè)呈繁榮發(fā)展之勢(shì)，銷售價(jià)格持續(xù)上漲，2004略有下降，2005則大幅下滑，與中心城不同的是， 一40%的下滑數(shù)據(jù)背后并非商業(yè)的大幅同等比例的下滑，而是所售產(chǎn)品的 獨(dú)特性所引起。布吉2002年吃了 “胖秤碓”，所以，即便 2003年均價(jià)大幅下滑， 仍保持較高的“勝利”姿態(tài)， 2004、2005甚至持續(xù)小副上漲，大芬村 的商業(yè)帶動(dòng)，多少有點(diǎn)沾親帶故的關(guān)系。橫崗商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)整體呈現(xiàn)夸張漲幅，事實(shí)上，近年橫崗商業(yè)

40、集 中幾個(gè)住宅項(xiàng)目的裙樓，如怡美山莊、隆盛花園、振業(yè)城、橫崗城市 中心花園等，整體批準(zhǔn)量的有限對(duì)均價(jià)的抬升較為有利。坪山近年僅有水岸明珠、萬(wàn)佳通、泰富華庭、盈富家園等幾個(gè)住宅 項(xiàng)目的商業(yè)裙樓，商業(yè)面積供應(yīng)少，處于“壟斷”局面，價(jià)格高低，說 明不了商業(yè)的繁榮程度。平湖算得一個(gè)“怪胎”，2002大幅下降，2003成倍反彈，之后保持10%以內(nèi)的均價(jià)漲幅，事實(shí)上，商業(yè)面積供應(yīng)不大，廠房面積供 應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)。第六章純商業(yè)與社區(qū)商業(yè)的比較第一節(jié) 供需狀態(tài)2001.3.1-2005.9.30龍崗批售的純商業(yè)項(xiàng)目包括萬(wàn)鑫五洲風(fēng)情購(gòu)物中心、新龍崗商業(yè)中心、龍崗世貿(mào)中心、龍盈泰商業(yè)中心、龍興商業(yè)廣場(chǎng)、深圳集銀

41、皮革綜合廣場(chǎng)、楚豐商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)鑫柏龍商業(yè)廣場(chǎng)等，總批準(zhǔn)預(yù)售面積為262188.2平方米，外加海關(guān)大廈、新世界廣場(chǎng)、新亞洲廣場(chǎng)、碧湖大酒店等四個(gè)項(xiàng)目，總批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到285622.3平方米，其余批準(zhǔn)預(yù)售的71萬(wàn)平方米皆社區(qū)商業(yè)。從銷售情況看， 萬(wàn)鑫五洲風(fēng)情購(gòu)物中心、 新龍崗商業(yè)中心、 龍崗世 貿(mào)中心、龍盈泰商業(yè)中心、 龍興商業(yè)廣場(chǎng)、深圳集銀皮革綜合廣場(chǎng)、 楚豐 商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)鑫柏龍商業(yè)廣場(chǎng)、海關(guān)大廈、新世界廣場(chǎng)、新亞洲廣場(chǎng)、碧湖大酒店等商業(yè)項(xiàng)目的銷售良好，待售面積低，不到5萬(wàn)平方米以上商業(yè)項(xiàng)目歷年銷售情況統(tǒng)計(jì):年度 套數(shù)面積金額 均價(jià)平均面積2001316 8550.320021258 3875

42、320034083 5867320044834 9316920052192 36598129450416378528166631201407900956698.227287148415139.868319767.71258910757.933359670.1327857455.76373827.05791130.80524614.37009719.27368816.6965126823130081 10558.2821 21.64068合計(jì) 3235743.3 71584其他社區(qū)商業(yè)歷年銷售情況統(tǒng)計(jì):年度套數(shù)面積金額均價(jià)平均面積94841360. 9276.545482001189 10223

43、.7854.09407466811363 10638.088120021086 62803.924.457.83049773659024 10632.1191200390769279.720.476.38337311425031 9794.7600420042988116644.322539.0375912971802 12622.0456200518681027715055.016595361722.739392286 10592.7116 56.47242合計(jì)70381058第二節(jié)兩類商業(yè)銷售均價(jià)持平從以上數(shù)據(jù)可見，社區(qū)商業(yè)和純商業(yè)或者寫字樓+商業(yè)裙樓型的商業(yè)均價(jià)基本相當(dāng)，前者為10592

44、元/平方，后者為10558元/平方，前者甚至略高于后者。第三節(jié) 純商業(yè)、社區(qū)商業(yè)銷售“龍虎榜”純商業(yè)商鋪按照銷售金額排名：萬(wàn)鑫五洲風(fēng)情購(gòu)物中心5億新龍崗商業(yè)中心3.5-4億龍崗世貿(mào)中心3.5-4億龍盈泰商業(yè)中心2.5-3億龍興商業(yè)廣場(chǎng)2.5-3億深圳集銀皮革綜合廣場(chǎng)1.5-2億 TOC o 1-5 h z 楚豐商業(yè)廣場(chǎng)1萬(wàn)鑫柏龍商業(yè)廣場(chǎng)1純商業(yè)商鋪按照銷售均價(jià)排名：萬(wàn)鑫柏龍商業(yè)廣場(chǎng)2萬(wàn)龍崗世貿(mào)中心1.6萬(wàn)萬(wàn)鑫五洲風(fēng)情購(gòu)物中心1萬(wàn)社區(qū)商鋪按照銷售金額排名：新亞洲花園3.9億桂芳園（六期）2.7億信義假日名城2.3億榭麗花園 2.3億九州家園1.8億社區(qū)商鋪按照銷售均價(jià)排名:桂芳園2.8萬(wàn)桂芳園（

45、七期） 2.4萬(wàn)水晶之城 2.1萬(wàn)寶麗苑 2.1萬(wàn)理想家園1.6萬(wàn)第七章經(jīng)營(yíng)模式與狀態(tài)第一、大型純商業(yè)多采用產(chǎn)權(quán)式萬(wàn)鑫五洲風(fēng)情、 萬(wàn)鑫柏龍商業(yè)廣場(chǎng)、 龍盈泰商業(yè)中心、 新龍崗商業(yè) 中心、東方茶都等一系列項(xiàng)目的入市將龍崗變成商鋪的集中營(yíng)，大多采用產(chǎn)權(quán)式。產(chǎn)權(quán)式商鋪的弊端早兩年就顯露出來，特區(qū)內(nèi)南山曼哈頓、 東方廣場(chǎng)事件，可謂經(jīng)典反面案例，所以，產(chǎn)權(quán)式商鋪在銷售和經(jīng)營(yíng)商其實(shí)都比較受限，目前，產(chǎn)權(quán)式商鋪和發(fā)展商自留商鋪聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象較為普遍，經(jīng)營(yíng)種類開始向綜合性過渡，一方面使得項(xiàng)目前期的銷售租賃客戶群擴(kuò)大，再一方 面也為商鋪提供了從單一向綜合性發(fā)展的空間。第二、社區(qū)商業(yè)多為零售商業(yè)狀態(tài)社區(qū)商業(yè)多為獨(dú)

46、立產(chǎn)權(quán)式，除了發(fā)展商有明文規(guī)定或者政策引導(dǎo)，基本上都處于自負(fù)盈虧的零售商業(yè)狀態(tài)，業(yè)態(tài)多樣化，極少主題式商業(yè)。在缺乏商圈效益的前提下，這類型社區(qū)商業(yè)往往經(jīng)營(yíng)狀態(tài)堪憂，也有少數(shù)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)的。第三、導(dǎo)入大型商場(chǎng)的社區(qū)商業(yè)逐漸增加偶有發(fā)展商引進(jìn)歲寶、天虹、家樂福等商場(chǎng)的現(xiàn)象，這比上面一種純粹“售完大吉”的發(fā)展商要有“責(zé)任心” 一些。社區(qū)其他商業(yè)往往圍繞這些大商場(chǎng)形成互補(bǔ)的商業(yè)狀態(tài)，商業(yè)人氣和經(jīng)營(yíng)前景比前者更好。第四、有規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)萬(wàn)科城風(fēng)情步行街在銷售之前經(jīng)發(fā)展商認(rèn)真規(guī)劃，并集休閑、購(gòu)物、娛樂、美食功能為一體，被中國(guó)購(gòu)物中心專業(yè)認(rèn)證委員會(huì)評(píng)為“中國(guó)社區(qū)LivingMall示范工程”。業(yè)界人士認(rèn)

47、為， 萬(wàn)科將LivingMall全新的設(shè)計(jì) 理念運(yùn)用于商業(yè)運(yùn)作，開創(chuàng)了社區(qū)商業(yè)的新模式。這種帶規(guī)劃主導(dǎo)型的社區(qū)商業(yè)活力和生命力明顯更勝一籌，層次也更高，值 得推廣。不過，這需要發(fā)展商更有責(zé)任心和長(zhǎng)遠(yuǎn)目光。目前，多數(shù)發(fā)展商都是售完大吉，很難站在一定高度銷售商業(yè)?？偟膩碚f，社區(qū)商鋪是生活品質(zhì)的有力保障，但市場(chǎng)供應(yīng)量的巨大以及自身定位的雷同性卻給商鋪帶來了新的操作風(fēng)險(xiǎn)，整體市場(chǎng)的調(diào)節(jié)勢(shì)在必行。另外，加之雷同性的經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，市場(chǎng)也比較混亂，目前依賴市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)。又則，龍崗住宅量與商鋪量之間比例不盡協(xié)調(diào)，但凡住宅基本都有商業(yè)面積，自身規(guī)劃的凌亂又給市場(chǎng)“添亂”，有關(guān)部門需要整體調(diào)節(jié)。商

48、業(yè)旺區(qū)的培育與預(yù)測(cè)龍崗商業(yè)面積龐大，但能比得上東門、人民南、華強(qiáng)北這樣具有商業(yè)效益的商業(yè)圈未見，但也有些片區(qū)培養(yǎng)商圈的潛能。先看看商圈都應(yīng)該具有三個(gè)必須的層次：1、以功能性結(jié)構(gòu)為主，滿足人民生活需要；2、周邊配套要跟進(jìn)，核心的商圈擴(kuò)大同時(shí)靠交通擴(kuò)大邊緣商圈；3、經(jīng)營(yíng)要有特色，層次感要強(qiáng)。從以上三個(gè)必備功能來看，龍崗以下片區(qū)可能具有商圈化的潛能：1、布吉大芬村商圈根據(jù)2005年龍崗政府工作報(bào)告，“大芬油畫已成為我區(qū)乃至全市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的知名品牌，在首屆文博會(huì) 上成為一個(gè)亮點(diǎn)，大芬油畫村被列為國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。為推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，出臺(tái)了龍崗區(qū)文化強(qiáng)區(qū)建設(shè)規(guī)劃及實(shí)施意見。全年油畫、印刷、體育休閑

49、、文化旅游、娛 樂演藝等產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值40多億元。”大芬村規(guī)模龐大，還有進(jìn)一步擴(kuò)大的 可能和必要性，大芬油畫村實(shí)際上已形成以文化產(chǎn)業(yè)為根本的商業(yè)圈，只不過商圈功能需要進(jìn)一步強(qiáng)化。這類商圈乃特色型商圈。2、龍城世貿(mào)商圈世貿(mào)中心目前商業(yè)乃中心城經(jīng)營(yíng)狀態(tài)最好的區(qū)域，加之旁有龍城廣場(chǎng)休閑場(chǎng)所、龍崗電子市場(chǎng)、紫薇花園商業(yè)、文體中心等商業(yè)或者市政設(shè)施， 形成了休閑、娛樂、購(gòu)物為一體的大型商圈，隨著寶銀城、儷景中心等商業(yè)的開放，假日輔導(dǎo)，有可能成為圈地范圍較廣的世貿(mào)商圈。3、龍崗鎮(zhèn)風(fēng)情 mall商圈龍崗鎮(zhèn)沿深惠公路兩邊以開業(yè)不久的五洲風(fēng)情mall為核心，匯集了眾多的新老商業(yè)，業(yè)態(tài)包括電子、百貨、餐飲等，隨著吉

50、之島、天虹等的進(jìn)駐以及地鐵的開通，mall商圈成為必然。附加：龍崗商業(yè)項(xiàng)目列表2001.3.1-2001.12.31 年批準(zhǔn)預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目149588643403621新世界廣場(chǎng)橫崗61東都花園二區(qū)中心城58信義假日名城布吉45批準(zhǔn)預(yù)售面積（平方米）3255514132111597572.57091.74864.94397.14254.23932.33773.33667.53514.83379.43227.52996.6項(xiàng)目名稱龍崗世貿(mào)中心新亞洲花園九州家園楚豐商業(yè)廣場(chǎng)深圳集銀皮革綜合廣場(chǎng)中海怡翠山莊四期萬(wàn)隆苑大世紀(jì)花園寶麗苑和興花園二期龍崗鴻基花園桂芳園批準(zhǔn)預(yù)位置售套數(shù) TOC o 1-5

51、h z 中心城1394中心城159龍崗鎮(zhèn)186龍崗鎮(zhèn)493龍崗鎮(zhèn)布吉布吉布吉中心城中心城中心城布吉深華業(yè)大廈平湖25 2756.350 2500.551 2490.646 2383.38 1900.131 1811.832 1666.124 1525.9歐景城華庭南區(qū)中心城尚景華園中心城歐景城華庭北區(qū)中心城信義假日名城沁芳園布吉鵬達(dá)花園龍崗鎮(zhèn)尚景花園中心城翡翠明珠花園龍崗鎮(zhèn)雅景苑橫崗鎮(zhèn)15 980.63和興花園紫薇苑禾田世居金洲花園竹雅名居竹韻苑碧湖玫瑰園長(zhǎng)江花園（原盟基苑）長(zhǎng)江花園（原盟基苑）中心城18936.07中心城15857.62中心城20692.64布吉鎮(zhèn)10639.15龍崗鎮(zhèn)661

52、3.16中心城8609.03B,C棟中心城269.642002年批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目:批準(zhǔn)批準(zhǔn)預(yù)售預(yù)售面 積項(xiàng)目名稱位置套數(shù)（m2）530 25672.912029 24766.711287 18562.48135 13944.73238 13846.12434 9786.1483 9319.5377 8360.9274 7006.68108 6521.324 6301.3468 6024.9354 5924.0654 5394.5956 5105.2445 4053.572 3211.3425 2900.6651 2858.3464 2751.8911 2739.4774 2722.22深圳集銀皮革

53、綜合廣場(chǎng) 龍崗鎮(zhèn)龍興商業(yè)廣場(chǎng)中心城新龍崗商業(yè)中心龍崗鎮(zhèn)九州家園二期龍崗鎮(zhèn)榭麗花園中心城滿庭芳布吉九州家園龍崗鎮(zhèn)吉祥來花園中心城和興花園（三期）中心城紫薇花園紫薇苑（二期） 中心城城龍花園中心城金廷家園布吉雅庭名苑中心城金洲花園布吉?dú)W景城華庭北區(qū)中心城茵悅之生花園布吉新世界廣場(chǎng)橫崗尚景華園中心城翡翠明珠花園龍崗鎮(zhèn)百合星城（一期）布吉亞迪村葵涌龍威花園布吉水晶之城順景花園信義假日名城千禧大廈陽(yáng)光翠園中城康橋花園（二期）大世紀(jì)花園泓瀚苑鵬達(dá)花園龍嶺山莊東都花園一區(qū)南景豪庭平湖滿庭芳楚豐商業(yè)廣場(chǎng)翠楓豪園橫崗城市中心花園新鴻花園雅景苑紫薇苑中加名園隆盛花園橫崗43中心城24布吉46中心城2布吉6布吉36布吉11布吉4龍崗鎮(zhèn)41布吉9中心城12布吉19平湖17龍崗鎮(zhèn)39布吉137橫崗16中心城14橫崗14中心城14布吉25橫崗24布吉42710.32436.452422.292372.612294.082108.32022.572019.672014.211789.571736.961497.411452.991370.561269.32971.25957.46948.77936.8933.88876.58862.88四季花城六期歐景城華庭南區(qū)中心城16 861.77新亞洲廣場(chǎng)萬(wàn)科四季花城（二區(qū)）翡翠園山湖居二期翡翠園山湖居中加名園二期和通花園長(zhǎng)海雅園2003年批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目: