項(xiàng)目策劃及銷售代理合同糾紛仲裁案

1、.：.；精品資料網(wǎng)cnshu 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)cnshu專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料內(nèi)容摘要 懇求人與被懇求人對(duì)付款詳細(xì)數(shù)額存在爭議，付款憑據(jù)中既有收據(jù)也有發(fā)票。懇求人稱被懇求人只支付代理費(fèi)42萬元，其中30萬元發(fā)票是補(bǔ)開30萬元收據(jù)的，不是實(shí)踐上收款；被懇求人那么稱前后分別以現(xiàn)金和銀行轉(zhuǎn)帳方式支付代理費(fèi)79萬元，收據(jù)和發(fā)票是反復(fù)收取。仲裁庭以為，1根據(jù)雙方代理合同的規(guī)定，被懇求人付款后懇求人只開具收據(jù)給被懇求人，因此，收據(jù)是代理費(fèi)結(jié)算、支付商定的憑據(jù)；2被懇求人以為發(fā)票內(nèi)的30萬元是支付了代理費(fèi)，與代理合同商定的費(fèi)用結(jié)算方法不符；被懇求人以為此30萬元是現(xiàn)金支付，

2、庭審中被懇求人無法講清該30萬元是在哪里給的、誰經(jīng)手的等現(xiàn)金支付的詳細(xì)經(jīng)過，庭審后也沒有提供這方面的證據(jù)；按合同商定的40%50%那一檔的銷售率1.2%計(jì)算，被懇求人最多應(yīng)支付的代理費(fèi)為約33萬元，根據(jù)常理、常態(tài)判別，被懇求人是不能夠提早支付巨額代理費(fèi)給作為代理方的懇求人的，而對(duì)此30萬元爭議，被懇求人不斷沒有說過是提早的非正常支付。據(jù)此，仲裁庭以為：懇求人的舉證、解釋強(qiáng)于被懇求人的舉證、解釋，根據(jù)“證據(jù)優(yōu)勢(shì)規(guī)那么的根本原理，仲裁庭認(rèn)定發(fā)票中的30萬元，并非真正被懇求人向懇求人支付了銷售代理費(fèi)30萬元。被懇求人支付的代理費(fèi)合計(jì)只需42萬元。 惠州仲裁委員會(huì)判決書惠州仲裁委員會(huì)根據(jù)懇求人與被懇求

3、人于2005年8月30日簽署的中的仲裁條款以及懇求人向本會(huì)提交的仲裁懇求書，于2006年 8 月 日受理了上列當(dāng)事人之間的上述合同爭議仲裁案。懇求人向本會(huì)預(yù)交了仲裁費(fèi)人民幣元。本案審理程序適用2001年12月1日起施行的以下簡稱。根據(jù)的規(guī)定，本會(huì)向懇求人送達(dá)了受理仲裁懇求通知書、和等資料，向被懇求人送達(dá)了仲裁通知書、仲裁懇求書及相關(guān)證據(jù)資料、和等資料。根據(jù)和的規(guī)定，2006年9月20日，由仲裁員、和組成仲裁庭審理本案，羅為首席仲裁員。仲裁庭分別于2006年10月25日、2006年11月24日、2007年4月25日在本會(huì)開庭審理本案，懇求人的法定代表人及其委托代理人和被懇求人的代理人到庭陳說了本

4、人的主張和爭辯意見，雙方進(jìn)展了舉證、質(zhì)證，回答了仲裁庭的訊問，彼此進(jìn)展了爭辯并作了最后陳說。本案現(xiàn)已審理終結(jié)，仲裁庭作出判決?，F(xiàn)就本案案情、仲裁庭意見和判決分述如下：一、案情懇求人與被懇求人因引發(fā)爭議，向本會(huì)懇求仲裁。懇求人的仲裁懇求是：1懇求被懇求人支付商場的銷售代理費(fèi)和招商代理費(fèi)合計(jì)人民幣1453484.6元；2懇求被懇求人支付逾期結(jié)算的滯納金34884元人民幣；3本案仲裁費(fèi)用由被懇求人承當(dāng)。懇求人提出仲裁的現(xiàn)實(shí)和理由是：2005年8月30日，懇求人與被懇求人簽署了一份，商定被懇求人的商場13層全部委托懇求人獨(dú)家代理和銷售共同招商委托銷售的期限為從合同簽署之日起至本工程正式公開出賣后八個(gè)月

5、止；委托招商代理期限為從本合同簽署之日開場至2006年3月30日，同時(shí)合同的第四五條還商定了款項(xiàng)的收取和代理費(fèi)用及結(jié)算等相關(guān)事宜，其中對(duì)銷售代理費(fèi)采用“爬坡費(fèi)率計(jì)算銷售代理費(fèi)，并確定銷售率在80%以上的，代理費(fèi)率為2%；招商代理費(fèi)那么按國際品牌、國內(nèi)品牌，普通商戶分別收取正式租金的2個(gè)月、1個(gè)半月、1個(gè)月。銷售代理費(fèi)在每月5號(hào)前結(jié)算一次，結(jié)算范圍為上月甲方即被懇求人與客戶簽署的一切單位，客戶簽署認(rèn)購書懊悔約，已收取的定金或房款將作為違約金而被甲方?jīng)]收，乙方即懇求人有權(quán)獲得該違約金的50%作為效力費(fèi)；如遇客戶在簽署正式之懊悔約，乙方將不再退還銷售代理費(fèi)給甲方。招商代理費(fèi)每月結(jié)算一次，結(jié)算范圍為上

6、月內(nèi)甲方與客戶簽署的一切單位。以上應(yīng)付款須在乙方每次提供費(fèi)用結(jié)算清單后十日內(nèi)準(zhǔn)時(shí)支付代理費(fèi)用，如有拖欠按所欠代理費(fèi)總額每日萬分之五計(jì)付滯納金給乙方。另外，合同第三條在甲方權(quán)責(zé)部分第三項(xiàng)還商定在合同有效期內(nèi)，甲方不再自行銷售或委托第三方代理銷售本工程，在代理期限和代理物業(yè)范圍內(nèi)，一切成交的單元均計(jì)入乙方業(yè)績并予以結(jié)算代理費(fèi)。合同第六條商定合同在執(zhí)行過程中假設(shè)發(fā)生分歧，可向惠州仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁。合同簽署后，經(jīng)懇求人努力，商場的銷售率到達(dá)80%以上，懇求人代理銷售總金額為80639430元，按2%計(jì)代理費(fèi)，被懇求人應(yīng)向懇求人支付1612788.6元，甲方自行銷售總金額為7184787.3元，懇求人

7、應(yīng)收取代理費(fèi)143696元，招商工程據(jù)結(jié)算懇求人應(yīng)收取11.7萬元代理費(fèi)，被懇求人實(shí)踐已結(jié)算支付42萬元人民幣，但尚欠1453484.6元未支付。由于被懇求人拖欠代理費(fèi)，根據(jù)合同第五條商定應(yīng)按日萬分之五計(jì)付滯納金，按照合同商定結(jié)算范圍為上月甲方與客戶簽定購房認(rèn)購書的一切單位至2006年5月24日止，按一個(gè)結(jié)算周期一個(gè)月計(jì)算，從2006年6月5日暫計(jì)至2006年7月23日止合計(jì)48天，合計(jì)34884元1464814.60.548。經(jīng)懇求人多次要求被懇求人支付上述款項(xiàng)，被懇求人均未履行商定，至今仍欠1488368.6元人民幣，為此，懇求人特根據(jù)合同第六條商定的仲裁條款，向惠州仲裁委員會(huì)提出仲裁懇求

8、，懇求仲裁庭支持懇求人的仲裁懇求。懇求人為其懇求提供的證據(jù)有：1懇求人的營業(yè)執(zhí)照，證明懇求人具備合格的訴訟主體資歷；2商場工程謀劃及銷售代理合同，證明懇求人的銷售代理權(quán)及詳細(xì)權(quán)益義務(wù)；3懇求人代理銷售、招商的商場認(rèn)購書及成交明細(xì)表，證明懇求人的銷售率達(dá)80%以上及詳細(xì)銷售金額和面積；4會(huì)議記錄，證明懇求人積極履行了義務(wù)；5電子城商場營銷推行方案，證明懇求人積極履行了義務(wù)；6電子城租賃意向書，證明懇求人進(jìn)展招商的成果；7通知，證明被懇求人提出的保管單位的房號(hào)；8保管單位字條，證明被懇求人提出的保管單位的房號(hào)；9通知，證明被懇求人與相關(guān)各戶簽署認(rèn)購書；10收條，證明30萬元發(fā)票是補(bǔ)開30萬元收據(jù)的

9、，不是實(shí)踐上收款。被懇求人辯稱：一被爭辯人主張代理銷售的數(shù)額與現(xiàn)實(shí)不符。被爭辯人向仲裁委員會(huì)主張代理銷售總額80639300元，而經(jīng)爭辯人對(duì)有關(guān)商品房買賣合同進(jìn)展核對(duì)，實(shí)踐銷售總額僅為59334570元。二爭辯人沒有自行銷售。爭辯人委托銷售后，從未進(jìn)展過本人銷售，完全是由被爭辯人代理銷售，被爭辯人所述沒有現(xiàn)實(shí)根據(jù)。三被爭辯人所主張的招商代理費(fèi)沒有現(xiàn)實(shí)根據(jù)。被爭辯人向貴會(huì)主張的招商代理費(fèi)，沒有提供任何證據(jù)證明，而現(xiàn)實(shí)上被爭辯人沒有進(jìn)展過任何招商代理行為。四被爭辯人代理銷售量缺乏80%，應(yīng)按1.8%計(jì)算銷售代理費(fèi)。根據(jù)雙方簽署的第五條的商定，銷售率在70%80%之間，代理費(fèi)率為1.8%，本案懇求人

10、銷售面積為6362.01平方米，銷售率僅為73%。根據(jù)合同商定，應(yīng)付款為1068022.26元。根據(jù)合同第五條費(fèi)用結(jié)算條款的商定，上述應(yīng)付款應(yīng)扣除5.5%的稅收，實(shí)踐應(yīng)支付懇求人款項(xiàng)為1009281.03元。五被懇求人實(shí)踐已付銷售代理費(fèi)79萬元，而不是42萬元。從雙方簽署合同至懇求人向仲裁委員會(huì)提出仲裁，被懇求人前后分別以現(xiàn)金和銀行轉(zhuǎn)帳方式向懇求人支付代理費(fèi)共人民幣79萬元，而不是懇求人所陳說的42萬元。因此被懇求人仍需支付懇求人代理費(fèi)為219281.03元。被懇求人為其分辯提供的證據(jù)有：1收款收據(jù)及發(fā)票和銀行進(jìn)帳單，證明電子城銷售面積及銷售總額；(2)銷售明細(xì)表，證明電子城銷售面積及銷售總額

11、；3商品房買賣合同注：被懇求人只是將合同原件在第一次開庭時(shí)帶到仲裁庭，但沒有按規(guī)定提供復(fù)印件給仲裁庭，證明電子城銷售情況。經(jīng)過開庭質(zhì)證，被懇求人對(duì)懇求人提交的證據(jù)1、2、4予以確認(rèn)，對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性不予確認(rèn)，對(duì)證據(jù)5無法確認(rèn)，對(duì)證據(jù)6、8以為沒有原件，不予質(zhì)證，對(duì)證據(jù)7、9以為雖然簽了認(rèn)購書，但沒有簽署正式的合同，對(duì)證據(jù)10以為沒有被懇求人蓋章確認(rèn)，不予認(rèn)可，且簽名時(shí)沒有“注的內(nèi)容。懇求人對(duì)被懇求人提供的證據(jù)1，以為不是現(xiàn)實(shí)，收據(jù)和發(fā)票是反復(fù)收取，多算了30萬元，對(duì)證據(jù)2以為只是提供了已銷售的一部分，不是全部，對(duì)證據(jù)3以為沒有看見資料。在2006年11月24日開庭時(shí)，被懇求人以為懇求人提供的“

12、注的內(nèi)容與其他內(nèi)容不是同一時(shí)間書寫的，提出對(duì)進(jìn)展筆跡鑒定，并在庭后向仲裁庭提交了。因雙方當(dāng)事人沒有共同協(xié)商選定鑒定機(jī)構(gòu)，仲裁庭委托鑒定中心進(jìn)展鑒定。該中心于2007年1月29日出具了鑒定書中心2007技鑒字第87號(hào)，鑒定結(jié)論是“檢材上需檢的注：補(bǔ)開貳拾萬。手寫字跡系添加構(gòu)成，但無法判別其能否當(dāng)時(shí)添加構(gòu)成。第一次開庭2006年10月25日后，懇求人向仲裁庭提交，以為截止2006年2月12日先后共銷售了面積約4500平方米，占總銷售面積不到50%，按合同商定被懇求人在當(dāng)時(shí)應(yīng)該支付總代理費(fèi)最多約40萬元左右，扣除當(dāng)月代理費(fèi)下月支付的部分，被懇求人在2006年2月13日前應(yīng)該支付的代理費(fèi)最多也就是約3

13、0萬元左右。因此，被懇求人不能夠向懇求人提早支付30多萬左右代理費(fèi)，證明30萬元發(fā)票與懇求人收到的兩筆共30萬元代理費(fèi)是同一筆款項(xiàng)。2007年2月28日，懇求人向仲裁庭提交，以為截止2006年2月13日前共銷售總面積為3907.97m2，銷售總金額為37956890元，銷售率為42.3%，應(yīng)收取的代理費(fèi)為455482.68元379568901.2%。2007年3月1日，懇求人向仲裁庭提交，以為截止2006年8月30日前代理銷售商場合計(jì)簽署認(rèn)購書745套鋪位，銷售總面積為8630.93m2，銷售總金額為80639430元，銷售率為93.48%，應(yīng)收取的代理費(fèi)為1612788.6元80639430

14、2%。為核準(zhǔn)懇求人代理銷售房屋商鋪的銷售面積、銷售金額情況，仲裁庭于2007年月日委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)懇求人提供的745份中所列商鋪的銷售面積、銷售金額進(jìn)展審核。2007年月日該會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具了關(guān)于745份中所涉及商鋪的銷售面積、銷售金額審核匯總報(bào)告2007041號(hào)，審核匯總的情況是：1745份所載商鋪的總銷售面積是8655.17 m2，總銷售金額為80947117元；2截止2006年2月13日銷售面積是3789.7 m2，銷售金額為26953201元；312份沒有署簽署日期的所載商鋪的銷售面積是102.56 m2，銷售金額為673477元。2007年4月25日，仲裁庭開庭對(duì)上述進(jìn)展質(zhì)證。懇求

15、人以為沒有異議，被懇求人以為該報(bào)告是不真實(shí)的，因認(rèn)購書的真實(shí)性不能確認(rèn)，根據(jù)認(rèn)購書所計(jì)算出來的銷售面積、金額也不能夠是真實(shí)的。根據(jù)雙方當(dāng)事人舉證、質(zhì)證及仲裁庭訊問，現(xiàn)仲裁庭查明如下現(xiàn)實(shí)：2005年8月30日，以被懇求人為甲方與懇求人為乙方簽署了，與本案爭議有關(guān)的合同主要內(nèi)容是：1.甲方將大廈商場13層全部委托乙方獨(dú)家代理和銷售招商。2.委托銷售代理期限為本合同簽署之日起到本工程正式公開出賣后八個(gè)月止；委托招商代理期限為本合同簽署之日起至2006年3月30日止。3.甲方派專人配合乙方的銷售任務(wù)，與客戶簽署并辦理相關(guān)的各項(xiàng)購房手續(xù)。4.代理費(fèi)用及結(jié)算商定為：1甲方支付乙方本工程銷售前期費(fèi)用柒萬元；

16、2銷售代理費(fèi)采用“爬坡費(fèi)率計(jì)算，其中規(guī)定銷售率在80%以上的，代理費(fèi)率為2%；3費(fèi)用結(jié)算：銷售代理費(fèi)每月5號(hào)前結(jié)算一次，范圍為上月甲方與客戶簽署的一切單位，招商代理費(fèi)每月結(jié)算一次，范圍為上月內(nèi)甲方與客戶簽署的一切單位。以上應(yīng)付款甲方在扣除5.5%的稅后支付給乙方乙方僅開具收據(jù)給甲方，甲方須在乙方每次提供費(fèi)用結(jié)算清單后十日內(nèi)準(zhǔn)時(shí)支付代理費(fèi)用，如有拖欠按所欠代理費(fèi)總額每日萬分之五計(jì)付滯納金給乙方。合同簽署后，懇求人按約開場了代理任務(wù)，至2006年8月8日約，共銷售商鋪8655.17 m2，銷售總金額合計(jì)80947117元。被懇求人向懇求人支付了前期費(fèi)用70000元，于2006年1月8日支付代理費(fèi)1

17、00000元，2006年1月23日付200000元，2006年4月3日付10000元，2006年4月18日付10000元，2006年6月9日付100000元。被懇求人向懇求人支付代理費(fèi)合計(jì)42萬元。因雙方對(duì)代理費(fèi)結(jié)算產(chǎn)生糾紛，懇求人于2006年月日向本會(huì)懇求仲裁。二、仲裁庭意見仲裁庭以為，懇求人與被懇求人于2005年月日簽署的是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)按約履行義務(wù)。對(duì)懇求人實(shí)踐從事了工程謀劃、銷售代理行為等根身手實(shí)，雙方予以確認(rèn)。雙方當(dāng)事人爭議的主要焦點(diǎn)是：1懇求人共代理銷售商鋪的總面積、銷售總金額是多少？被懇求人應(yīng)支付多

18、少銷售代理費(fèi)？2懇求人能否有從事招商代理活動(dòng)，被懇求人能否應(yīng)支付招商代理費(fèi)？3被懇求人已付代理費(fèi)共多少錢？對(duì)當(dāng)事人爭議的及其他相關(guān)問題，仲裁庭的意見是：1.根據(jù)以下簡稱“代理合同第五條“代理費(fèi)用及結(jié)算第4點(diǎn)“費(fèi)用結(jié)算之第1規(guī)定：“銷售代理費(fèi)：每月5號(hào)前結(jié)算一次，結(jié)算范圍為上月甲方與客戶簽署的一切單位。這闡明銷售代理費(fèi)的結(jié)算根據(jù)是以下簡稱“認(rèn)購書，不是正式的。被懇求人以為認(rèn)購書的真實(shí)性不能確認(rèn)，仲裁庭以為此說不能成立。由于認(rèn)購書是被懇求人交給懇求人的，是有編號(hào)的印刷品，簽署認(rèn)購書是被懇求人的責(zé)任，被懇求人也成認(rèn)甲方簽名人員是屬被懇求人的，只是簽名是復(fù)寫件無法確認(rèn)其真實(shí)性而已，在懇求人提交認(rèn)購書原

19、件且有相應(yīng)合了解釋的情況下，被懇求人沒有提交相應(yīng)證據(jù)予以推翻，應(yīng)予確認(rèn)認(rèn)購書的真實(shí)性。銷售總面積、總金額應(yīng)以會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的數(shù)字為準(zhǔn)。被懇求人以認(rèn)購書是不真實(shí)的為由對(duì)提出異議，因前面已述，認(rèn)購書的真實(shí)性應(yīng)予確認(rèn)，故被懇求人的異議不能成立。根據(jù)，懇求人代理銷售商鋪總面積為8655.17 m2，銷售總金額為80947117元。這樣，銷售率約為93.74%實(shí)踐銷售總面積8655.17 m2商場總建筑面積9232.59 m2，按代理合同商定，銷售率超越80%以上按2%計(jì)算代理費(fèi)，被懇求人應(yīng)支付的代理費(fèi)為：809471172%=1618942.34元。2.根據(jù)代理合同規(guī)定，招商代理費(fèi)結(jié)算根據(jù)為被懇求人

20、與客戶簽署的，懇求人沒有提供這方面的證據(jù)，只提供出租方為商場管理的的復(fù)印件，懇求人主張招商代理費(fèi)明顯證據(jù)缺乏，仲裁庭不予支持。3.懇求人以為被懇求人已付代理費(fèi)為42萬元，另7萬元是前期費(fèi)用，不是代理費(fèi)。被懇求人以為已付代理費(fèi)合計(jì)79萬元。仲裁庭以為，代理合同第五條“代理費(fèi)用及結(jié)算對(duì)銷售前期費(fèi)用、銷售代理費(fèi)和招商代理費(fèi)是分列三點(diǎn)規(guī)定的，被懇求人支付的票據(jù)時(shí)間署為2005年12月12日的7萬元應(yīng)是銷售前期費(fèi)用，不是銷售代理費(fèi)。雙方爭議的是出具時(shí)間為2006年2月13日的發(fā)票中的30萬元是不是懇求人已實(shí)踐收取的代理費(fèi)。仲裁庭以為，根據(jù)代理合同第五條第4點(diǎn)“費(fèi)用結(jié)算的規(guī)定，被懇求人付款后懇求人只開具收

21、據(jù)給被懇求人，因此，收據(jù)是代理費(fèi)結(jié)算、支付商定的憑據(jù)。被懇求人以為發(fā)票內(nèi)的30萬元是支付了代理費(fèi)，與代理合同商定的費(fèi)用結(jié)算方法不符。況且，被懇求人以為此30萬元是現(xiàn)金支付，庭審中懇求人要求被懇求人講清該30萬元是在哪里給的、誰經(jīng)手的等現(xiàn)金支付的詳細(xì)經(jīng)過，被懇求人回答“不清楚，庭審后被懇求人也沒有提供這方面的證據(jù)。再者，懇求人的任務(wù)人員送這金額為30萬元的發(fā)票給被懇求人時(shí)，被懇求人代表人在寫明“收到物業(yè)顧問懇求人叁拾萬元代理費(fèi)發(fā)票一張，發(fā)票號(hào)碼：01619973號(hào)內(nèi)容的收條上簽名，按常理，假設(shè)這30萬元是實(shí)踐支付，懇求人無需求求被懇求人簽收發(fā)票。更有壓服力的是，根據(jù)，至該發(fā)票開具的2006年2月

22、13日止，連同12份沒有署簽署日期的認(rèn)購書，懇求人代理銷售的商鋪只需3892.26 m23789.70+102.56，銷售金額為27626678元26953201+673477，按被懇求人所說的商場可銷售總面積為8700 m2，當(dāng)時(shí)的銷售率那么計(jì)為44.74%約，按代理合同商定的40%50%那一檔的銷售率1.2%計(jì)算，當(dāng)時(shí)被懇求人最多應(yīng)支付的代理費(fèi)為331520.14元約，假設(shè)發(fā)票內(nèi)的30萬元是實(shí)踐已支付的代理費(fèi)，那當(dāng)時(shí)2006年2月 13日被懇求人支付懇求人的銷售代理費(fèi)已達(dá)60萬元，多支付了268479.86元。根據(jù)常理、常態(tài)判別，作為出賣方的被懇求人是不能夠提早支付巨額代理費(fèi)給作為代理方的懇求人的。對(duì)此30萬元爭議，被懇求人不斷沒有說過是提早的非正常支付。懇求人的舉證、解釋強(qiáng)于被懇求人的舉證、解釋，根據(jù)“證據(jù)優(yōu)勢(shì)規(guī)那么的根本原理，仲裁庭認(rèn)定2006年2月13日發(fā)票中的30萬元，并非真正被懇求人向懇求人支付了銷售代理費(fèi)30萬元。被懇求人支付的代理費(fèi)合計(jì)只需42萬元。據(jù)此計(jì)算，被懇求人尚應(yīng)支付懇求人銷售代理費(fèi)1198942.34元1618942.34420000。4.雙方當(dāng)事人沒有按合同商定在