房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作第五 章房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作1、土地使用權(quán)的取得2、房地產(chǎn)項目的征地拆遷3、工程勘察、設(shè)計4、規(guī)劃設(shè)計5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理6、招標(biāo)與投標(biāo)7、工程項目建設(shè)合同第一節(jié) 土地使用權(quán)的取得主要有3種方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥。1土地使用權(quán)出讓 (1) 含義 (2) 特征 (3) 方式 (1)土地使用權(quán)出讓的含義 是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)的出讓，應(yīng)該本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T與土地使用者簽訂合同。1土地使用權(quán)出讓 (2)土地使用權(quán)出讓的特征 土地

2、所有權(quán)與使用權(quán)分離。房地產(chǎn)開發(fā)用地僅取得開發(fā)用地的使用權(quán)，而不是取得開發(fā)用地的所有權(quán)。 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹＋@得土地使用權(quán)的受讓者需要支付一定的出讓金。 土地使用權(quán)的出讓是有期限的。 “居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年”。1土地使用權(quán)出讓 (3)土地使用權(quán)出讓的方式拍賣、招標(biāo)和協(xié)議3種方式。1土地使用權(quán)出讓 協(xié)議出讓。協(xié)議出讓是指土地使用權(quán)的受讓方向市、縣人民政府的土地管理部門提出有償使用土地的申請，雙方經(jīng)過協(xié)商達(dá)成一致后出讓土地的行為。一般適用于以公益事業(yè)、福利事業(yè)為目的的用地出讓，如國家

3、機(jī)關(guān)、教育、衛(wèi)生等部門的用地。1土地使用權(quán)出讓 協(xié)議出讓的一般程序： a申請用地。 b審查回復(fù)。 c簽訂合同。 d登記領(lǐng)證。1土地使用權(quán)出讓招標(biāo)出讓。招標(biāo)出讓是指市、縣土地管理部門向符合條件的不特定單位發(fā)出要約邀請或者面向社會公布招標(biāo)條件，然后按照合法的招標(biāo)程序確定最佳中標(biāo)者并向其出讓土地使用權(quán)的行為。一般適用于對開發(fā)有較高要求的建設(shè)性用地。1土地使用權(quán)出讓 招標(biāo)出讓的一般程序： a發(fā)布招標(biāo)公告或通知。 b領(lǐng)取招標(biāo)文件。 c. 投標(biāo)。 d決標(biāo)。 e簽訂合同。 f登記領(lǐng)證。中標(biāo)人憑土地管理部門出具的付清地價款憑證，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證，取得土地使用權(quán)。1土地使用權(quán)出讓 拍賣

4、出讓。拍賣出讓是指由市、縣土地管理部門或其委托的拍賣機(jī)構(gòu)主持土地使用權(quán)拍賣，在指定的時間、地點(diǎn)由主持人宣布底價，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，以出價最高者為受讓人出讓土地使用權(quán)的出讓行為。拍賣適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。1土地使用權(quán)出讓土地拍賣的一般程序如下。 a發(fā)布公告。 b領(lǐng)取拍賣文件。并向土地管理部門索取地塊資料，以取得正式參加拍賣的權(quán)利。 c舉行拍賣活動。 d 簽訂合同。 e登記領(lǐng)證。受讓人交付全部土地使用權(quán)出讓金后，憑土地管理部門出具的付清地價款憑證，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證，取得土地使用權(quán)。1土地使用權(quán)出讓2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 (1) 含義 (2)轉(zhuǎn)讓的條件

5、 (3) 轉(zhuǎn)讓的原則 (4) 轉(zhuǎn)讓方式(1)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的含義 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 (2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 a土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利內(nèi)容。按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書。 b按照出讓合同約定對土地進(jìn)行了投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，要完成開發(fā)投資總額的25以上，屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則 “房地產(chǎn)一致”的

6、原則。 “效益不可損”原則。 “認(rèn)地不認(rèn)人”原則。2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“房地產(chǎn)一致”的原則。即當(dāng)土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓地上的建筑物和其他附著物也隨著發(fā)生轉(zhuǎn)讓，當(dāng)?shù)厣辖ㄖ锘蚱渌街锏乃姓甙l(fā)生轉(zhuǎn)移時，土地使用權(quán)也隨著轉(zhuǎn)移。2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 “效益不可損”原則。在進(jìn)行土地使用權(quán)或地上建筑物產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓時，皆不可損害地上建筑物或其他附著物。 “認(rèn)地不認(rèn)人”原則。是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時也隨著轉(zhuǎn)移。2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 (4)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式主要有3種：出售、交換和贈與。 出售。是指以出讓方式獲得土地使用權(quán)者，將其土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移給受讓人，由受讓人向其支付

7、價款的行為。 交換。土地使用權(quán)的交換，是指雙方當(dāng)事人約定互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，其本質(zhì)是一種權(quán)利交易。 贈與。土地使用權(quán)的贈與，是指贈與人把所有的土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈人的行為。其他轉(zhuǎn)讓方式：土地入股聯(lián)建聯(lián)營、企業(yè)兼并等。2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓3土地使用權(quán)的行政劃撥(1) 含義(2) 特征(3) 審批權(quán)限(1)土地使用權(quán)劃撥的含義 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。兩種方式。3土地使用權(quán)的行政劃撥一般適用于國家機(jī)關(guān)、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地，以及國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、

8、水利等項目用地。3土地使用權(quán)的行政劃撥 (2)土地使用權(quán)劃撥的特征 沒有明確的期限； 無須支付土地使用權(quán)出讓金； 不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。3土地使用權(quán)的行政劃撥(3)劃撥的審批權(quán)限 基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。 征用省、自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的土地，由省、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)， 征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由縣級人民政府批準(zhǔn)。3土地使用權(quán)的行政劃撥第二節(jié) 房地產(chǎn)項目的征地拆遷1土地征用2拆遷安置征地指的是征用農(nóng)村集體所有的土地，需要首先改變土地所有制的性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷主要是國家按有關(guān)法定

9、程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償。1土地征用 （1）土地征用的基本程序（新區(qū)大面積建設(shè)用地）1)申請選址2)商定補(bǔ)償安置方案3)核定用地面積4)出讓或劃撥5)頒發(fā)土地使用證（2）征地的費(fèi)用1)土地補(bǔ)償費(fèi)2)青苗補(bǔ)償費(fèi)3)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)4)安置補(bǔ)助費(fèi)5)新菜地開發(fā)建設(shè)基金6)耕地占用稅1土地征用1)土地補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)是對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因土地被征用而造成的經(jīng)濟(jì)損失的一種補(bǔ)償，只能由被征地單位用于再生產(chǎn)投資，不得付給農(nóng)民個人。征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的6一10倍。征用其他

10、土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。1土地征用2)青苗補(bǔ)償費(fèi) 因征地時對其正在生長的農(nóng)作物受到損害而作出的一種賠償。視開始協(xié)商征地方案前地上青苗的具體情況確定。只補(bǔ)一季，無青苗者無該項補(bǔ)償。1土地征用3)地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物是指房屋、水井、樹木、涵洞、橋梁、公路、水利設(shè)施、林木等地面建筑物、構(gòu)筑物、附著物等。根據(jù)“拆什么，補(bǔ)什么；拆多少，補(bǔ)多少，不低于原來水平”的原則確定。地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。1土地征用4)安置補(bǔ)助費(fèi) 該項費(fèi)用發(fā)給安置被征地勞動力的單位。作為勞動力安置與培訓(xùn)的支出，以及作為不能就業(yè)人員的生活補(bǔ)助。該項費(fèi)用應(yīng)支付

11、給被征地單位和安置勞動力的單位，不得挪作他用或私分。1土地征用每一個農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的46倍，但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按被征地單位征地前農(nóng)業(yè)人口(按農(nóng)業(yè)戶口計算，不包括開始協(xié)商征地方案后遷入的戶口)和耕地面積的比例及征地數(shù)量計算。1土地征用 (5)新菜地開發(fā)建設(shè)基金 新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指征用城市郊區(qū)商品菜地時支付的費(fèi)用。這項費(fèi)用交給地方財政，作為開發(fā)建設(shè)新菜地的投資。 這里所指的菜地，是指城市郊區(qū)為供應(yīng)城市居

12、民蔬菜，連續(xù)3年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。1土地征用(6)耕地占用稅對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅收。均按實際占用的面積和規(guī)定的稅額一次性征收。耕地是指用于種植農(nóng)作物的土地。占用前3年曾用于種植農(nóng)作物的土地也視為耕地。1土地征用2拆遷安置（1）拆遷的基本程序（2） 房屋拆遷補(bǔ)償（3）房屋拆遷安置（1）拆遷的基本程序 申請規(guī)劃用地許可證。 編制拆遷計劃與方案。 申請房屋拆遷許可證。須持下列文件和材料： a建設(shè)項目的計劃批準(zhǔn)書； b建設(shè)用地的規(guī)劃許可證； c省、市規(guī)定的相當(dāng)級別人民政府的土地使用批準(zhǔn)文件； d拆遷計劃和拆遷方案。2拆遷安置 核發(fā)

13、房屋拆遷許可證。 委托代辦單位。 發(fā)布公告。 簽訂拆遷、安置補(bǔ)償協(xié)議。主要條款有：補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置地點(diǎn)、安置面積、搬遷過渡方式、過渡期限、違約責(zé)任及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。 動遷。 實施房屋拆遷。2拆遷安置 （2）房屋拆遷補(bǔ)償1)補(bǔ)償對象2)補(bǔ)償形式3)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2拆遷安置1)補(bǔ)償對象拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃腥耍óa(chǎn)權(quán)人、代管人和國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人。2拆遷安置2)補(bǔ)償形式主要有3種形式： 產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照被拆遷房屋的建筑面積計算。 作價補(bǔ)償。作價補(bǔ)償金額的計算，按照被拆除房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新因素計算。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相

14、結(jié)合。2拆遷安置3)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。按照被拆除房屋的原建筑面積計算。其中，償還面積與原面積相等的部分，按重置價格計算結(jié)構(gòu)差價；償還面積超過原面積部分，按商品房價格結(jié)算；償還面積不足原面積部分，按重置價格結(jié)合成新結(jié)算；2拆遷安置作價補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)評估后，按照被拆除房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新計算。2拆遷安置4)補(bǔ)償?shù)膸追N特殊情況 拆除出租住宅房屋的，應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應(yīng)當(dāng)做相應(yīng)的修改。 拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后實施拆

15、遷。 2拆遷安置拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋。對拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的，由拆遷人參照有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋的拆遷補(bǔ)償規(guī)定實施拆遷。拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實行作價補(bǔ)償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新設(shè)立押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，再給予補(bǔ)償。2拆遷安置（3）房屋拆遷安置1)安置對象2)安置形式3)安置標(biāo)準(zhǔn)4)安置費(fèi)用1)安置對象安置的對象是被拆除房屋的使用人，不是所有人。2)安置形式一次性安置。過渡安置2拆遷安置3)安置標(biāo)準(zhǔn)拆除非住宅房屋，按照原建筑面積安置：拆除住宅房屋，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，按照原建筑面積，也可以按照原使用

16、面積或者原居住面積安置；對按照原面積安置住房有困難的被拆除房屋使用人，可以適當(dāng)增加安置面積。4)安置費(fèi)用安置費(fèi)用包括搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償費(fèi)。2拆遷安置第三節(jié) 工程勘察、設(shè)計工程勘察是指為滿足工程建設(shè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、運(yùn)營及綜合活動等方面的需要，對地形、地質(zhì)及水文等狀況進(jìn)行測繪勘探、測試，并提供相應(yīng)成果和資料的活動。工程設(shè)計是指運(yùn)用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，按照現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對新建、擴(kuò)建、改建項目的工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行綜合性設(shè)計及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計文件和圖紙的活動。1工程勘察工作勘察工作的具體內(nèi)容： (1)地形測量地形圖的繪制是地形

17、測量中的重要組成部分。地形測量的范圍應(yīng)包括整個建筑工地及全部有關(guān)的重要地段。 (2)工程勘察 地質(zhì)鉆探、挖探槽是常用的兩種方式?？梢圆槊鹘ㄖ龅氐耐临|(zhì)、構(gòu)造、地層和地基的承載能力及穩(wěn)定性狀況、巖石的性質(zhì)、土壤的性質(zhì)、地下水狀況等。在進(jìn)行建筑物基礎(chǔ)管網(wǎng)設(shè)計時，這些資料都可以作為依據(jù)。1工程勘察工作 (3)地下水、地表水的勘探 在施工前，必須查明地下水在不同時期的水位變化、流動方向，水的化學(xué)成分，能否與混凝土發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，是否會引起鋼筋銹蝕，以及地層的透水性，以確定施工方案。同時也應(yīng)查明附近河流、湖海的水流量、水位等資料，為在夏季施工時的防洪排水提供依據(jù)。1工程勘察工作 (4)氣象調(diào)查因地區(qū)、季節(jié)

18、變化而不同。其內(nèi)容包括空氣的濕度、溫度及風(fēng)向、雨雪、不凍季節(jié)的延續(xù)、凍土層的深度等資料，為設(shè)計和施工提供依據(jù)。1工程勘察工作2工程設(shè)計工作（1）工程設(shè)計階段和內(nèi)容1)設(shè)計階段一般建設(shè)項目。初步設(shè)計和施工圖設(shè)計兩個階段。技術(shù)復(fù)雜的建設(shè)項目。初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計3個階段。2)設(shè)計各階段內(nèi)容及深度初步設(shè)計。初步設(shè)計一般應(yīng)包括：設(shè)計依據(jù)、設(shè)計指導(dǎo)思想、產(chǎn)品方案、各類資源的用量和來源、主要建筑物和構(gòu)筑物、公用及輔助設(shè)施、新技術(shù)采用情況、外部協(xié)作條件、占地面積和土地利用情況、綜合利用和“三廢”治理、抗震和人防措施、各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)順序和期限、總概算等。2工程設(shè)計工作初步設(shè)計的深度應(yīng)滿足以下

19、要求：設(shè)計方案的比較選擇和確定、主要設(shè)備和材料的訂貨、土地征用、基建投資的控制、施工圖設(shè)計的編制、施工組織設(shè)計的編制、施工準(zhǔn)備等。2工程設(shè)計工作 技術(shù)設(shè)計。技術(shù)設(shè)計的內(nèi)容，由有關(guān)部門根據(jù)工程的特點(diǎn)和需要自行制定。其深度應(yīng)能滿足確定設(shè)計方案中重大技術(shù)問題和有關(guān)實驗、設(shè)備制造等方面的要求。2工程設(shè)計工作施工圖設(shè)計。施工圖設(shè)計應(yīng)根據(jù)已獲批準(zhǔn)的初步設(shè)計進(jìn)行。其深度應(yīng)能滿足以下要求：設(shè)備、材料的安排和非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的制作、施工圖預(yù)算的編制、施工要求等。2工程設(shè)計工作（2）設(shè)計工作的基本內(nèi)容1)總體設(shè)計2)單體設(shè)計3)建筑構(gòu)造設(shè)計4)抗震設(shè)防2工程設(shè)計工作1)總體設(shè)計包括：建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、主要建筑物及構(gòu)筑

20、物、公用和輔助工程、“三廢”治理及環(huán)境保護(hù)方案。占地面積估計、總圖布置、工程進(jìn)度和配合要求、投資估算等。2工程設(shè)計工作2)單體設(shè)計其內(nèi)容包括建筑層數(shù)、層高、戶型、各種管線及通道走向、建筑物外立面顏色、玻璃幕墻的選擇應(yīng)用等。2工程設(shè)計工作3)建筑構(gòu)造設(shè)計建筑材料、建筑結(jié)構(gòu)形式的選擇等。4)抗震設(shè)防地震烈度為6度及6度以上地區(qū)和今后有可能發(fā)生破壞性地震地區(qū)的所有新建、改建、擴(kuò)建工程都必須進(jìn)行抗震設(shè)防。2工程設(shè)計工作第四節(jié) 房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計 1. 基本原則 2. 內(nèi)容 3. 管理 4. 審批內(nèi)容及程序1.房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的基本原則1）符合城市總體布局，完善城市結(jié)構(gòu)2）豐富和創(chuàng)造最佳的城市空間環(huán)

21、境3）滿足使用、衛(wèi)生、安全、經(jīng)濟(jì)、施工和美觀的要求。2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容1）建筑規(guī)劃設(shè)計2）道路規(guī)劃3）綠化規(guī)劃1）建筑規(guī)劃設(shè)計(1)建筑類型的選擇(2)建筑布局(3)配套公建(4)環(huán)境小品(5)居住建筑的規(guī)劃布置原則(6)居住建筑的布置形式2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容(1)建筑類型的選擇建筑類型的選擇要在滿足城市規(guī)劃要求的同時，綜合考慮項目自身的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件，決定具體的建筑物類型，如對住宅項目是選擇超高層、多層還是別墅群建筑。2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容(2)建筑布局考慮容積率和日照間距，使住宅布局合理。(3)配套公建稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)，且住宅離小學(xué)校的距離應(yīng)在300m

22、左右；菜店、食品店、小型超市等基層商店服務(wù)半徑最好不要超過150m。2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容(4)環(huán)境小品主要包括建筑小品、裝飾小品、公用設(shè)施小品等。環(huán)境小品規(guī)劃設(shè)計的基本要求： 整體性，即符合居住區(qū)環(huán)境設(shè)計的整體要求及總的設(shè)計構(gòu)思 實用性，就是滿足使用要求； 藝術(shù)性，即達(dá)到美觀的要求； 趣味性，是指要有生活情趣。2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容 (5)居住建筑的規(guī)劃布置原則要有適當(dāng)?shù)娜丝谝?guī)模。多層住宅組團(tuán)以500戶左右為宜，高層住宅的組團(tuán)戶數(shù)可多一些。住宅組團(tuán)的公共服務(wù)設(shè)施的服務(wù)半徑以100 m左右為宜。日照充分。通風(fēng)良好安靜整潔。美觀舒適。2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容(6)居住建筑的

23、布置形式行列式。周邊式?；旌鲜?。自由式。2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容2)房地產(chǎn)項目道路規(guī)劃 (1)房地產(chǎn)項目道路功能 (2)道路規(guī)劃原則2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容 (1)房地產(chǎn)項目道路功能房地產(chǎn)項目道路內(nèi)部功能要求： 滿足居民日常生活方面的交通活動需要。 方便市政公用車輛的通行。 滿足貨運(yùn)需要。2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容 (2)道路規(guī)劃原則6個方面：房地產(chǎn)項目道路主要為區(qū)內(nèi)服務(wù)，不應(yīng)有過境交通穿越，以保證房地產(chǎn)項目內(nèi)居民的安全和安寧。內(nèi)部不應(yīng)有過多的車道出口通向城市干道。出口間距不小于150200m。2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容道路走向應(yīng)符合人流方向，方便居民出入。住宅與車站的距離

24、不宜大于500m。盡端式道路長度不宜超過200m，在盡端處應(yīng)留有回車空間。住宅單元入口至最近車行道之間的距離一般不宜超過60m，如超出時，宅前小路應(yīng)放寬到2.6m以上，以便必須入內(nèi)的車輛通行。建筑物外墻與行人道邊緣距離應(yīng)不小于1.5m，與車行道邊緣應(yīng)不小于3m。2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容道路應(yīng)結(jié)合地形布置，盡可能結(jié)合自然分水線和匯水線設(shè)計，以利于排水和減少土石方工程量。在舊住宅區(qū)改造時，應(yīng)充分利用原有道路系統(tǒng)及其他設(shè)施。2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容 3)房地產(chǎn)項目綠化規(guī)劃(1)房地產(chǎn)項目綠化系統(tǒng)分類(2)房地產(chǎn)項目綠化的布置原則2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容 (1)房地產(chǎn)項目綠化系統(tǒng)分類

25、公共綠地。包括房地產(chǎn)項目公園、居住小區(qū)公園、住宅組群的小塊綠地。公共建筑和公共設(shè)施綠地。如醫(yī)院、影劇院周圍的綠地。宅旁和庭院綠地。道路綠化。2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容(2)房地產(chǎn)項目綠化的布置原則 形成完整系統(tǒng)。 節(jié)約用地。 美化和豐富環(huán)境。2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容 3規(guī)劃設(shè)計的管理 (1)選定規(guī)劃設(shè)計單位，進(jìn)行多方案的比較，確定可以實施的設(shè)計方案可以實行規(guī)劃設(shè)計方案招標(biāo)投標(biāo)的方法，也可以邀請國內(nèi)、國外的規(guī)劃設(shè)計單位參加。還可以舉行多單位、多方面的規(guī)劃設(shè)計競賽，然后通過有關(guān)人員和專家評審，選出優(yōu)秀的實施方案。 (2)做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，合理確定各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (3)有計劃地完成統(tǒng)計圖

26、紙，積極為施工單位開工創(chuàng)造條件。 (4)認(rèn)真審查并熟悉圖紙。 (5)組織現(xiàn)場規(guī)劃設(shè)計小組，指派房地產(chǎn)項目責(zé)任規(guī)劃師。 3規(guī)劃設(shè)計的管理4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序城市規(guī)劃法明確規(guī)定，對建設(shè)項目的審批實行“一書兩證”制度。即：選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。 1)選址意見書制度 (1)選址意見書的含義 (2)選址意見書的內(nèi)容4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序 (1)選址意見書的含義 選址意見書是指建設(shè)項目(主要指新建大、中型工業(yè)與民用項目)在立項過程中，城市規(guī)劃行政主管部門對提出的關(guān)于建設(shè)項目選擇具體用地地址的批復(fù)意見等具有法律效力的文件。4房地產(chǎn)開發(fā)項

27、目規(guī)劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序 (2)選址意見書的內(nèi)容建設(shè)項目的基本情況。主要指建設(shè)項目的名稱、性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、市場需求預(yù)測、水源及其他能源的需求量。建設(shè)項目選址的依據(jù)。主要依據(jù)有：經(jīng)批準(zhǔn)的項目建議書；建設(shè)項目所在城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃；建設(shè)項目所在城市的交通、通信、能源、市政、防災(zāi)規(guī)劃；建設(shè)項目所在城市生活居住區(qū)及公共設(shè)施規(guī)劃；建設(shè)項目所在城市的環(huán)境保護(hù)規(guī)劃和風(fēng)景名勝、文物古跡管理規(guī)劃等。4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證制度(1)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的含義(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的審批4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序(1)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的含義建設(shè)用地規(guī)劃許

28、可證是由建設(shè)單位或個人提出建設(shè)用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界限的法律憑證。4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序 (2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的審批審批程序分為以下5個步驟：現(xiàn)場踏勘。征求意見。應(yīng)征求占用土地單位和部門，環(huán)境保護(hù)、消防安全、文物保護(hù)、土地管理等部門的意見。提供設(shè)計條件。審查總平面圖及用地面積。核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序3)建設(shè)工程規(guī)劃許可征制度 (1)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的含義 (2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審批4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序(1)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的含義建設(shè)工程規(guī)劃許可證是由城市規(guī)劃行政主

29、管部門核發(fā)的，用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序 (2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審批按照程序分為以下5個步驟：建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請。初步審查。核發(fā)規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)意見書。方案審查。核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序具體過程：1、建設(shè)單位持設(shè)計任務(wù)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和土地使用證等有關(guān)批淮文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)申請。2、城市規(guī)劃行政主管部門受理申請后，對建設(shè)工程的性質(zhì)、規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)等是否符合城市規(guī)劃要求進(jìn)行審查，并征求環(huán)境保護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、交通、通信等相關(guān)部門的意見。4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)

30、劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序3、城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)對申請的審查結(jié)果和工程所在地段詳細(xì)規(guī)劃的要求，向建設(shè)單位或個人核發(fā)規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)意見書、提出建設(shè)高度限制、與城市規(guī)劃紅線的邊界限制、與四周已有工程的關(guān)系限制等規(guī)劃設(shè)計要求。建設(shè)單位按照規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)意見書的要求，委托設(shè)計部門進(jìn)行方案設(shè)計工作。4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序4、完成方案設(shè)計后，將設(shè)計方案(應(yīng)不少于2個)的有關(guān)圖樣、模型、文件報送城市規(guī)劃行政主管部門。城市規(guī)劃行政主管部門對各個方案的總平面布置、工程周圍環(huán)境關(guān)系和個體設(shè)計規(guī)模、層次、造型等進(jìn)行審查比較后，將核發(fā)設(shè)計方案通知書，并提出規(guī)劃修改意見。建設(shè)單位據(jù)此委托設(shè)計單位進(jìn)行施工

31、圖設(shè)計。4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序5、建設(shè)單位或個人按照設(shè)計方案通知書的要求完成施工圖設(shè)計后，將注明勘察設(shè)計證號的初步設(shè)計文件(總平面圖，個體建筑設(shè)計的平面圖、立面圖、剖面圖、基礎(chǔ)圖、地下室平面圖等施工圖及相關(guān)設(shè)計說明)報城市規(guī)劃行政主管部門審查。經(jīng)審查批準(zhǔn)后，將核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理 1 房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理的原則 2基礎(chǔ)設(shè)施與住宅建設(shè)的比例關(guān)系 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容1 房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理的原則(1)服從整體(2)綜合設(shè)計(3)統(tǒng)籌施工(4)全面配套 (5)講究

32、效益(6)組織協(xié)調(diào)2基礎(chǔ)設(shè)施與住宅建設(shè)的比例關(guān)系 (1)實物量比例關(guān)系它是指每平方米住宅建筑面積需要提供的水、電、熱、氣等相應(yīng)配套設(shè)施的具體取量，即每平方米建筑需自來水(Ld)、排放污水(Ld)、煤氣(m3d)、集中供熱(kcal h)、電(W h)等。(2)價值量比例關(guān)系通常用基礎(chǔ)設(shè)施投資與住宅建設(shè)投資的比例和每平方米住宅建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施投資量來表示。 居住區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施的項目和標(biāo)準(zhǔn)，取決于住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)，居住區(qū)規(guī)模及城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平，應(yīng)該從實際需要和可能條件出發(fā)，合理科學(xué)地設(shè)置。2基礎(chǔ)設(shè)施與住宅建設(shè)的比例關(guān)系 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容主要包括管線工程和道路工程兩方面的內(nèi)容。1)管

33、線工程 (1)管線工程布置 (2)管線綜合(1)管線工程布置居住區(qū)內(nèi)的管線工程一般包括給水、排水、煤氣、供熱、供電等，這些管線的布置與房屋道路和綠化等關(guān)系密切，應(yīng)互相配合，同時必須符合城市總體規(guī)劃的要求。 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容給水。居住區(qū)內(nèi)的給水管網(wǎng)有樹枝狀和環(huán)狀兩種布置方式。水管的管徑大小取決于水的需求量。水管的埋設(shè)深度根據(jù)管徑的大小、管材的強(qiáng)度、外部載荷和氣候等因素確定。 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容 排水。居住區(qū)內(nèi)的排水主要是雨水和生活污水的排除。排水系統(tǒng)有分流制和合流制兩種：雨水和污水分別由兩套管線匯集排放的稱為分流制；合在一個管網(wǎng)內(nèi)排放的稱為合流制。 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施

34、建設(shè)的內(nèi)容供電。居住區(qū)內(nèi)用電的電壓一般是220V，故必須將城市送來的高壓電通過變壓所變?yōu)榈蛪弘?，配電線路的布置方式有架空和地下電纜兩種，一般采用架空線方式敷設(shè)。 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容煤氣。居住區(qū)內(nèi)采用中、低兩級系統(tǒng)，將煤氣通過調(diào)壓站將中壓調(diào)至低壓，然后供應(yīng)各戶使用。煤氣管網(wǎng)布置有樹狀或環(huán)狀兩種，一般兩種方式同時采用。煤氣管線可架空或埋設(shè)地下。多采用地下埋設(shè)，并與其他管線保持一定距離，以保證安全和施工方便。 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容集中供熱。集中供熱有兩種方式，即熱電廠供熱和區(qū)域鍋爐房供熱。居住區(qū)內(nèi)供熱管道一般為地下敷設(shè)。根據(jù)不同階情況可采用通行地溝、半通行地溝、不通行地溝或無溝

35、敷設(shè)。管道布置要考慮用戶使用特點(diǎn)，如公共建筑需要白天供熱，而住宅主要是晚上供熱。 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容 (2)管線綜合管線綜合是將各單項管線工程的規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行綜合安排，以解決它們之間在平面、空間及建設(shè)時間的先后及施工維修等方面的矛盾。 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容基本要求有8個方面： 盡量使管線線路短捷，以節(jié)約投資。 應(yīng)盡量將管線埋設(shè)在道路紅線內(nèi)，但要避免過分集中在交通頻繁的城市干道下面，以免施工檢修時，開挖路面，影響交通。 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容地下管線的排列次序一般以建筑物外墻向外排起，最近的是煤氣管，然后依次為給水、污水及雨水管等。在道路下面布置管線時，自道路紅線向道

36、路中心線方向平行布置各種管線的次序，要根據(jù)管線的性質(zhì)、埋深等確定，一般次序是電力電纜、電信電纜、煤氣、熱力、給水、雨水和污水管道。 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容應(yīng)盡量減少管線轉(zhuǎn)彎和分叉，避免平行重疊，并盡可能與房屋、道路平行或垂直。 當(dāng)管線布置發(fā)生矛盾時，一般采取尚未修建的讓建成管線，臨時的讓永久性的管線、小管線讓大管線，壓力管讓重力自流管，可彎曲的讓不易彎曲的管線。 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容應(yīng)充分利用原有管線，基礎(chǔ)施工的臨時管線盡可能與永久性管線相結(jié)合，同時還要考慮為今后建設(shè)的管線預(yù)留用地。 管線工程要與人防地下工程相結(jié)合。 架空線應(yīng)不影響交通運(yùn)輸，避免與綠化種植發(fā)生矛盾，同時還需考

37、慮環(huán)境美觀。 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容2)道路工程房地產(chǎn)開發(fā)項目的道路工程，是指在項目建設(shè)過程中和工程完成后居住小區(qū)內(nèi)使用的道路及與之配套的其他工程。 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容它由下列各部分組成： 車行道。 人行道。 分車帶和方向島。 街道綠化。 道路的排水設(shè)備。 道路的地上設(shè)備和輔助性交通設(shè)備。 路下的各種管線。 還有道路交叉口、交通廣場、停車場和公共交通車輛的?？空九_等。 3房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的內(nèi)容第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)與投標(biāo) 1招標(biāo)投標(biāo)的基本概念 2招標(biāo)方式 3招標(biāo)程序1招標(biāo)投標(biāo)的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)項目的招投標(biāo)是指房地產(chǎn)發(fā)展商設(shè)定“開發(fā)項目建設(shè)”這一標(biāo)的，招請若干個建設(shè)

38、單位進(jìn)行秘密報價競爭，由發(fā)展商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同，按合同實施。 2開發(fā)項目招標(biāo)方式在國際市場上，招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)3種。我國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定，招標(biāo)的方式只有兩種，即公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。 (1)公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指發(fā)展商本身或其委托招標(biāo)單位，通過海報、報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)(如全市、全國，對于大項目甚至可在全世界)公開發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)通告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切單位前來投標(biāo)。 2開發(fā)項目招標(biāo)方式公開招標(biāo)通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。公開招標(biāo)可以在較大范圍內(nèi)選

39、擇最有競爭力的承包商，但由于申請投標(biāo)人較多，資格審查、評標(biāo)的工作量都較大，所需招標(biāo)時間長、費(fèi)用也高。 2開發(fā)項目招標(biāo)方式 (2)邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo)，是由發(fā)展商或其委托的招標(biāo)單位向所信任的，具有相應(yīng)資格的承包商發(fā)送招標(biāo)通知書或招標(biāo)邀請函，要求其參加開發(fā)項目建設(shè)投標(biāo)競爭的一種發(fā)包方式。邀請招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。被邀請參加投標(biāo)的單位通常在57家。 2開發(fā)項目招標(biāo)方式邀請招標(biāo)方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊，要求有專門經(jīng)驗的技術(shù)人員和專用技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項目?；蛘呤枪_招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程。 2開發(fā)

40、項目招標(biāo)方式 (3)議標(biāo) 議標(biāo)，也稱談判招標(biāo)或指定招標(biāo)。它是由業(yè)主直接選定一家或幾家承包商進(jìn)行協(xié)商談判，確定承包條件與標(biāo)價的方式。該方式適用于工期緊、工程總價較低、專業(yè)性強(qiáng)的工程，或業(yè)主與某些承包商是長期合作伙伴關(guān)系，有良好的合作基礎(chǔ)。 2開發(fā)項目招標(biāo)方式3招標(biāo)程序1)招標(biāo)準(zhǔn)備2) 資格預(yù)審3)招投標(biāo)階段4)決標(biāo)成交階段1)招標(biāo)準(zhǔn)備由招標(biāo)人單獨(dú)完成，投標(biāo)人不參與。(1)選擇招標(biāo)方式(2)辦理招標(biāo)備案招標(biāo)備案文件應(yīng)說明：招標(biāo)工作范圍，招標(biāo)方式，計劃工期，對投標(biāo)人的資質(zhì)要求，招標(biāo)項目的前期準(zhǔn)備工作的完成情況，自行招標(biāo)還是委托代理招標(biāo)等內(nèi)容。(3)編制招標(biāo)有關(guān)文件包括：招標(biāo)廣告、資格預(yù)審文件、招標(biāo)文

41、件、合同協(xié)議書，以及資格預(yù)審和評標(biāo)的方法。2)對投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審資格預(yù)審的內(nèi)容：財務(wù)狀況。施工經(jīng)驗與過去履約情況。人員情況。施工設(shè)備。3)招投標(biāo)階段招投標(biāo)階段的主要工作內(nèi)容： (1)招標(biāo)文件的發(fā)售 (2)現(xiàn)場考察(3) 答疑(1)招標(biāo)文件的發(fā)售招標(biāo)文件通常包括投標(biāo)須知、合同條件、技術(shù)規(guī)范、圖紙和技術(shù)資料、工程量清單等內(nèi)容。(2)現(xiàn)場考察考察工程項目的現(xiàn)場情況、自然條件、施工條件及周圍環(huán)境條件。 (3)解答投標(biāo)人的質(zhì)疑招標(biāo)人對任何一位投標(biāo)人所提問題的回答,必須發(fā)送給每一位投標(biāo)人，但不必說明問題的來源。回答函件作為招標(biāo)文件的組成部分，4)決標(biāo)成交階段(1)開標(biāo)(2)評標(biāo)(1)開標(biāo)舉行開標(biāo)會議,由

42、投標(biāo)人或其推選的代表檢驗投標(biāo)文件的密封情況,確認(rèn)無誤后，工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。所有在投標(biāo)致函中提出的附加條件、補(bǔ)充聲明、優(yōu)惠條件、替代方案等均應(yīng)宣讀，如果有標(biāo)底也應(yīng)公布。 (2)評標(biāo)評標(biāo)委員會。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)、其中招標(biāo)人以外的專家不得少于成員總數(shù)的23。評標(biāo)工作程序。 a初評。檢查內(nèi)容包括：投標(biāo)人的資格、投標(biāo)保證有效性、報送資料的完整性、投標(biāo)書與招標(biāo)文件的要求有無實質(zhì)性背離、報價計算的正確性等。 b 詳評。評標(biāo)委員會對各投標(biāo)書實施方案和計劃進(jìn)行實質(zhì)性評價與比較。設(shè)有標(biāo)底的，評標(biāo)時應(yīng)參考

43、標(biāo)底。定標(biāo)程序。 招標(biāo)人應(yīng)該根據(jù)評標(biāo)委員會提出的評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人。 中標(biāo)通知書發(fā)出后的30天內(nèi)，雙方應(yīng)按照招標(biāo)文件和投標(biāo)文件訂立書面合同。 招標(biāo)人確定中標(biāo)人后15天內(nèi)，應(yīng)向有關(guān)行政監(jiān)督部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告。第七節(jié)工程項目建設(shè)合同1合同形式 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目承包合同的一般條款 3房地產(chǎn)開發(fā)項目的合同管理1合同形式按計價方式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)項目承包合同一般分為總價合同、單價合同和成本加酬金合同三大類。按照合同所包括的工程范圍，以及承包關(guān)系不同，又可分為：總包合同(由總承包商負(fù)責(zé)組織分包)、獨(dú)立承包合同及發(fā)展商直接發(fā)包的專業(yè)承包合

44、同。按照是否包料的標(biāo)準(zhǔn)，可劃分為：包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同1)按計價方式不同劃分總價合同、單價合同和成本加酬金合同。（1）總價合同固定總價合同。就是按照商定的總價簽訂的承包合同。它的特點(diǎn)是以圖紙和工程說明書為依據(jù)，明確承包內(nèi)容和計算標(biāo)價，并一筆包死。在合同執(zhí)行過程中，除非發(fā)展商要求變更原定承包內(nèi)容或者設(shè)計圖紙，承包單位一般不得要求變更承包價格。承包商要承擔(dān)實物工程量變化、單價變化等因素帶來的風(fēng)險。承包商在投標(biāo)報價中加大不可預(yù)見費(fèi)，不能真正降低工程造價。 可調(diào)總價合同?？烧{(diào)總價合同是在固定總價合同中增加一些必要的條款，由開發(fā)商分擔(dān)建設(shè)期的部分風(fēng)險，從而降低承包商的不可預(yù)見費(fèi)

45、用，使總包價下降。3種形式：a.按日計價的增價條款。b.重大增價的調(diào)整條款。C.延期增價條款。 (2)單價合同 當(dāng)準(zhǔn)備發(fā)包的工程項目的內(nèi)容和設(shè)計指標(biāo)一時不能十分確定，或是工程量可能出入較大，宜采用單價合同形式。3種形式估算工程量單價合同。純單價合同。單價與包干混合式合同。估算工程量單價合同。以工程量表中所列工程量和承包商所報出的單價為依據(jù)來計算合同價的。FIDIc的“土木工程施工合同條件”中則提倡工程結(jié)束時總體結(jié)算超過15時對單價進(jìn)行調(diào)整，或者當(dāng)某一分部或分項工程的實際工程量與招標(biāo)文件的工程量相差超過25，且該分項目的價格占有效合同2以上時，該分項也應(yīng)調(diào)整單價。純單價合同。在設(shè)計單位還來不及提

46、供施工詳圖，或雖有施工圖但由于某些原因不能比較準(zhǔn)確地計算工程量時采用這種合同。招標(biāo)文件只向投標(biāo)人給出各分項工程內(nèi)的工作項目一覽表，工程范圍及必要的說明，而不提供工程量，承包商只要給出表中各項目的單價即可，將來施工時按實際工程量結(jié)算。有時也可由業(yè)主一方在招標(biāo)文件中列出單價，而投標(biāo)一方提出修正意見，雙方磋商后確定最后的承包單價。 單價與包干混合式合同。以單價合同為基礎(chǔ)，但對其中某些不易計算工程量的分項工程(如施工導(dǎo)流、施工便道、施工期間交通維護(hù))采用包干辦法，而對能用某種單位計算工程量的，均要求報單價，按實際完成工程量及合同中的單價結(jié)賬。很多大型土木工程都采用這種方式。 (3)成本加酬金合同基本特

47、點(diǎn)是：按工程實際發(fā)生的成本加上商定的總管理費(fèi)和利潤來確定總包價。主要適用于開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況，如邊設(shè)計邊施工的緊急工程或較為特殊的開發(fā)項目。3種形式：成本加固定百分?jǐn)?shù)酬金。成本加固定酬金。成本加浮動酬金。2)按照合同所包括的工程范圍及承包關(guān)系的不同劃分?？偝邪贤?。發(fā)展商直接發(fā)包的專業(yè)承包合同。獨(dú)立承包合同。總承包合同。一個建設(shè)項目的全過程或某個階段的全部工作由一個承包商負(fù)責(zé)組織實施，據(jù)此簽訂的合同稱為總包合同。由總承包商負(fù)責(zé)將若干專業(yè)工作分包給專業(yè)承包單位，并統(tǒng)一脅調(diào)和監(jiān)督他們的工作。在一般情況下，發(fā)展商只與總承包商直接聯(lián)系而與各分包商不發(fā)生直接聯(lián)系，這種總包合同形式便于開發(fā)

48、商對項目建設(shè)進(jìn)行管理和監(jiān)督，降低工作量，有利于減少現(xiàn)場管理人員。發(fā)展商直接發(fā)包的專業(yè)承包合同。在同一開發(fā)項目上，發(fā)展商直接把工程分包給各承包商，并由此簽訂正式合同。在這種情況下，發(fā)展商直接與各承包商聯(lián)系，現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作較為復(fù)雜。獨(dú)立承包合同。當(dāng)開發(fā)項目規(guī)模較小，技術(shù)要求較為簡單時，發(fā)展商可將開發(fā)項目的建設(shè)任務(wù)發(fā)包給一家承包商獨(dú)立完成。這種承包方式對發(fā)展商的管理工作是有利的。3)按照是否包料劃分 包工包料合同。 包工部分包料合同。 包工不包料合同，也即勞務(wù)合同。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目承包合同的一般條款 (1)一般義務(wù) (2)合同文件管理 (3)材料及設(shè)備供應(yīng) (4)開工、竣工時間及工期 (5)變更與增減 (6)轉(zhuǎn)讓與分包 (7)竣工驗收與維修 (8)支付方式 (9)風(fēng)險與保險 (10)中斷合同 (11)經(jīng)濟(jì)責(zé)任 (12)爭端的解決 (1)一般義務(wù)一般義務(wù)條款主要是籠統(tǒng)地規(guī)定承包商應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)。5個方面：承包人責(zé)任。履約保函。工程應(yīng)使工地監(jiān)理人員滿意。承包人應(yīng)提交總進(jìn)度計劃。竣工時