珠江國際城商業(yè)需求研究報告

1、珠江國際城商業(yè)需求研究報告一、通州經(jīng)濟概況1.通州概況：北京市通州區(qū)位于北京市東南部，京杭大運河北端，西鄰朝陽區(qū)，北與順義接壤，東臨河北省三河市，南和天津市武清縣交界，是北京通往華北和東北地區(qū)的交通要道。全區(qū)面積907平方公里，城區(qū)控制面積108平方公里，建成區(qū)面積30平方公里，行政區(qū)劃轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2個地區(qū)辦事處，4個街道辦事處，476 個行政村，61個居民委員會，人口67萬，是北京市規(guī)劃建設規(guī)模最大的新城區(qū)。通州有著底蘊深厚的歷史文化，自古以來就是軍事重鎮(zhèn)，京東交通要道和漕運、倉儲重地。2. 通州經(jīng)濟情況：通州區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?，已?jīng)初步形成了以機電、輕紡、建材、化工、印刷和工藝品六大行業(yè)

2、為支柱的工業(yè)體系，現(xiàn)有一個市級工業(yè)開發(fā)區(qū)-北京市通州區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)；兩個區(qū)級工業(yè)開發(fā)區(qū)-通州區(qū)次渠工業(yè)區(qū)和北京永樂工業(yè)開發(fā)區(qū)，以及臺湖創(chuàng)業(yè)園、郭縣小城鎮(zhèn)工業(yè)開發(fā)區(qū)、宋莊工業(yè)開發(fā)區(qū)等20多個鎮(zhèn)辦工業(yè)小區(qū)和74個村級工業(yè)大院；農業(yè)基礎地位鞏固，是全國商品糧基地和北京市糧食、蔬菜、副食品生產基地，緊緊圍繞蔬菜、飼料、中藥材、花卉苗木等主導行業(yè)，發(fā)展專業(yè)村80個，養(yǎng)殖小區(qū)180個；新發(fā)展雨潤公司、魯梅克斯公司等多家農產品加工企業(yè)；建成宋莊、次渠等8個高效農業(yè)示范園區(qū)；通州區(qū)房地產業(yè)發(fā)展迅速，全區(qū)有房地產開發(fā)企業(yè)多家，建成了武夷花園、天賜良園等高品質住宅小區(qū)，房地產業(yè)已成為拉動通州區(qū)經(jīng)濟的一個重要增長點。

3、為了發(fā)展經(jīng)濟，通州在基礎設施上也下了大功夫。陜甘寧天然氣、華北天然氣入通使用，年用氣量5億立方米。電信裝機容量50萬門，占京郊裝機總量的1/3。電站電網(wǎng)配備充足，總容量1600兆伏安。日供水量10萬噸的第二水廠近期可上馬建設，基礎設施供給能力持續(xù)增強。近幾年通州相繼制定了鼓勵高新技術產業(yè)、三資企業(yè)、民營企業(yè)、人才引進、舊城改造、新城開發(fā)等多項政策，為投資者創(chuàng)造了寬松的環(huán)境。表1-1 通州現(xiàn)有企業(yè)情況企業(yè)類型企業(yè)個數(shù)其它情況工 業(yè)2000多家截止到2000年底共吸引入?yún)^(qū)企業(yè)500多家。其他實體企業(yè)128包括了工業(yè)品公司、副食品公司、糧食局、供銷社、服務公司、菜蔬公司、食品公司、房地產公司和大百集

4、團 8個二級公司。商 場183000平米以上的商場13個，其中萬米以上的大型商場 5個。3. 通州交通情況：通州是首都北京衛(wèi)星城之一，位置優(yōu)越，交通便捷。 表1-2 通州區(qū)主要交通要道名 稱主要功能京通快速路貫通了以北京東西長安街為主干的百里長街京津塘高速公路通往天津新港，且在通州區(qū)界內有上下道口京沈高速公路直達沈陽京津公路直達天津京哈公路經(jīng)山海關連接東北全境通順公路直達首都國際機場八通輕軌貫通了北京市內主要的商業(yè)區(qū)二、通州“十五”發(fā)展規(guī)劃十五期間經(jīng)濟社會發(fā)展的環(huán)境和條件 ：長安街延長線和八通輕軌路的建設，賦予了通州區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展新的內涵。通州衛(wèi)星城納入市區(qū)總體開發(fā)建設，從質的方面提升了通州衛(wèi)

5、星城更具有現(xiàn)代化城市的品位。為通州創(chuàng)建最佳人居環(huán)境，接納市區(qū)企業(yè)和人口疏散注入了活力，為市區(qū)的建設拓寬了發(fā)展空間，也為通州的發(fā)展提供了新的契機。通州是北京市重點發(fā)展的衛(wèi)星城,承擔著服務首都的功能,通州悠久的歷史,深厚的運河文化底蘊,以運河為代表的水系環(huán)境,便捷的交通網(wǎng)絡和面向首都輻射京津冀經(jīng)濟圈的區(qū)位優(yōu)勢,構成通州獨有的比較優(yōu)勢. 十五期間經(jīng)濟和社會發(fā)展的指導思想：以發(fā)展為主題，以科技進步和體制創(chuàng)新為動力，加快經(jīng)濟結構的戰(zhàn)略性調整；強化農業(yè)的基礎地位，確立工業(yè)的支柱地位，推動農業(yè)產業(yè)化，加快工業(yè)化進程，促進經(jīng)濟總量、質量和效益的同步提高；以衛(wèi)星城現(xiàn)代化和農村城市化為目標，加快舊城改造和新城建設

6、，促進小城鎮(zhèn)快速發(fā)展；以人為本，以提高人民生活品質為出發(fā)點，加強生態(tài)環(huán)境建設，推動依發(fā)治區(qū)，加快社會事業(yè)全面發(fā)展，努力建設一個經(jīng)濟繁榮、社會安定、生活富裕、開放文明的現(xiàn)代化新通州。十五期間經(jīng)濟和社會發(fā)展的奮斗目標 到2005年，國內生產總值在九五基礎上翻一番，達到115億元，人均國民生產總值2萬元；財政收入翻一番，達到17.6億元。 基本實現(xiàn)工業(yè)化，用工業(yè)化帶動農業(yè)現(xiàn)代化，推動農村城市化。完成傳統(tǒng)工業(yè)的改造。電子、電訊、環(huán)保、新材料、新醫(yī)藥形成產業(yè)規(guī)模，工業(yè)真正成為通州經(jīng)濟、社會發(fā)展的支柱。通過工業(yè)化和農業(yè)現(xiàn)代化，促進衛(wèi)星城-中心鎮(zhèn)-中心村城鄉(xiāng)規(guī)劃體系建設。 建設與國際大都市相匹配的現(xiàn)代化衛(wèi)星

7、城。完成舊城區(qū)危房改造，構筑衛(wèi)星城道路暢通，水、電、氣、熱供應充足的基礎設施，空氣清新、水體清潔、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，功能齊全、設施完備、服務一流的城市管理，創(chuàng)造最佳的人居環(huán)境。振興以商貿、旅游、新興服務業(yè)為主的第三產業(yè)。 社會事業(yè)保持郊區(qū)領先水平 在全區(qū)基本建成電子信息網(wǎng)絡和科技推廣應用體系，推動經(jīng)科教一體化。適應經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，穩(wěn)步建立終身教育體系。建成高水平的農村醫(yī)療保健和社區(qū)醫(yī)療服務網(wǎng)絡。建設一批新的科技、教育、文化、體育設施。 進一步提高人民收入水平，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到20平方米以上，各項各項公益事業(yè)日益完善，社會保障更加有力。十五期間經(jīng)濟和社會發(fā)展的框架：構筑全區(qū)區(qū)

8、域經(jīng)濟和社會發(fā)展的基本框架，即衛(wèi)星城圍繞一河兩線三城進行統(tǒng)籌規(guī)劃，建設運河文化產業(yè)帶、長安街延長線閘橋中心商業(yè)區(qū)、八通輕軌沿線服務經(jīng)濟帶，開發(fā)建設運河河東新城和運河大街南部新城，加快舊城改造。全區(qū)圍繞一環(huán)二線三城四個區(qū)域規(guī)劃一二三產業(yè)布局，調整經(jīng)濟結構，培育新的經(jīng)濟增長點。充分利用便捷的交通網(wǎng)絡，在外二環(huán)路與京沈、京哈、京津塘高速路的交匯地區(qū)，完善基礎設施，營造環(huán)境，發(fā)展高新技術產業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，建設面向首都市場的農副產品陪送基地，建設中關村高科技企業(yè)生產基地，建設京東物流集散基地。區(qū)域規(guī)劃布局形成北部區(qū)域水源保護區(qū)內重點發(fā)展文化教育科技和環(huán)保產業(yè)；衛(wèi)星城及周邊區(qū)域重點發(fā)展商業(yè)、房地產業(yè)和新興

9、服務業(yè)；中部區(qū)域重點發(fā)展光機電一體化、新醫(yī)藥、電子、通訊、新材料等主導產業(yè)和服裝、印刷、家具、食品加工等都市型工業(yè)；南部區(qū)域加快引進和發(fā)展無污染的各種類型的工業(yè)。調整優(yōu)化糧經(jīng)比例，促進發(fā)展優(yōu)質，高效農業(yè)，北部區(qū)域重點發(fā)展蔬菜、林果花卉和特種養(yǎng)殖等，中部和南部區(qū)域重點發(fā)展蔬菜、果品、牧草、中藥材和林果花卉，大力發(fā)展奶牛、肉牛、和生豬養(yǎng)殖業(yè)，培育農副產品加工龍頭企業(yè)。加快建設宋莊、漷縣兩個國家級小城鎮(zhèn)和馬駒橋、永樂店兩個中心鎮(zhèn)，同時加快工業(yè)的發(fā)展，帶動其它建制鎮(zhèn)的建設，推進城市化進程。 一河：即整治開發(fā)運河。高標準治理運河，實現(xiàn)運河水基本還清，拓寬運河睡眠，溝通運河、潮白河、溫榆河、通惠河，形成城

10、市水系，同時高標準美化、綠化。挖掘運河文化底蘊，運用市場機制，繼續(xù)完善運河文化廣場建設。兩線：即長安街延長線和八通輕軌沿線。完成長安街延長線兩側的整治改造，建設、改造集購物、休閑和娛樂為一體的閘橋中心商業(yè)區(qū)。規(guī)劃改造南、北大街，籌建北苑商務中心。加快完成八通輕軌鐵路建設，沿線建設成新興服務經(jīng)濟產業(yè)帶。高標準規(guī)劃建設土橋公交樞紐和文化體育設施。三城：即改造舊城，建設河東新城和南部新城。衛(wèi)星城建設要堅持舊城改造和新城開發(fā)并重，注重現(xiàn)代氣息和古城風貌協(xié)調，統(tǒng)一規(guī)劃，集中開發(fā)，成片改造。建設節(jié)水型、節(jié)能型、環(huán)保型、智能型、花園式精品小區(qū)。配套建設現(xiàn)代化的文化、教育、體育和健身、娛樂、休閑場所，創(chuàng)建良好

11、的人居環(huán)境。三、CBD對通州房地產市場的影響市場形勢表明， CBD住宅市場自CBD往東，已形成環(huán)狀分布的四大區(qū)域，即：CBD核心區(qū)；從西大望路往東到東五環(huán)間的區(qū)域；以定福莊、東壩為主的區(qū)域；通州區(qū)域。下面著重分析通州區(qū)域。通州區(qū)域的房地產市場總體呈現(xiàn)如下特性：一是居住的自然環(huán)境相對好些，在這里能找到田園風光的感覺；同時擁有一種家的溫馨；二是由于有高速路和軌道交通，從CBD到通州的空間距離雖長但時間距離并不長，交通的成本也不高，一般的階層都能承受；三是價格優(yōu)勢比較明顯，目前開盤的項目價格都在3500元/平米左右，這是別的區(qū)域無法與其相比的。所以這里大部分是以工薪階層為主要客戶群的中高檔住宅。從現(xiàn)

12、在來看，這里已經(jīng)成為CBD工薪階層安家置業(yè)的場所，八通輕軌開通了以后，通州將成為真正意義上的“CBD后花園”。第二部分 通州人口結構特點通州區(qū)目前的居民主要由以下幾部分群體構成：首先通州本地土生土長的當?shù)鼐用?，從人口的基?shù)上占較大比重，但對于通州區(qū)新興小區(qū)而言，通州 本地居民所占的比重并不高；該部分群體的日常消費基本在通州區(qū)域本地完成，很少在市區(qū)進行消費，該部分群體相對而言消費能力比較低；其次是由于市區(qū)舊城區(qū)改造，相當一部分東部、南部搬遷到通州的拆遷戶，該部分群體占有一定的比例，由于拆遷戶相對而言收入水平比較低，其消費能力也比較低，但與通州當?shù)赝辽灵L的通州當?shù)鼐用翊嬖谝欢ǖ牟町?，在其潛意識當

13、中，他們仍然將自己看成是市里人而非通州人，由此導致其消費心理和消費行為也存在一定差異：對于一些日常消費主要在通州本地完成，而大宗消費，比如服裝、家電、家具等消費仍然在市里完成；再次是購買通州區(qū)商品房的群體，這部分群體以CBD及泛CBD的白領群體居多，但部分高端項目也吸引了一部分高端群體；這部分群體是通州居民當中消費能力最強的群體；相對而言收入水平比較高，日常工作比較繁忙，對生活的品質要求又比較高；該群體通常有自己比較固定的消費模式，通常很難改變，比如說，賣家具通常選擇“宜家”；在通州還有相當一部分外來群體，其中一部分人已經(jīng)在通州安家落戶，這部分和通州當?shù)鼐用癖容^類似，但其消費能力和消費模式和通

14、州本地居民存在較大差異，具體表現(xiàn)在，其收入水平不一定低于通州當?shù)氐木用?，但由于需要購買自有住房，解決孩子上學問題等等，其釋放出來的消費能力往往要弱于當?shù)鼐用瘢幱谙M水平的最低層次；第三部分 通州區(qū)房地產市場概況一、物業(yè)類型以普通住宅為主目前通州房地產在售項目大約為32個（不包括別墅項目），其中普通住宅占多數(shù)，數(shù)量為28個，公寓項目4個，物業(yè)類型主要是普通住宅。圖 建筑類型二、八通線沿線項目較多從具體的地理位置上看，通縣的樓盤主要分布在以下幾個區(qū)域：北苑環(huán)島附近、果園環(huán)島附近、新華大街玉帶河大街區(qū)域、運河大街、梨園地區(qū)以及新華大街北側區(qū)域。具體的樓盤數(shù)量如圖3-2所示。如果以新華大街為南北分界

15、線，那么從樓盤的地理位置分布上看，項目多數(shù)位于通縣南城，項目總數(shù)為19個，城北項目總數(shù)約為4個，東關大橋以東及郊區(qū)另有5個項目。八通線在通州將設北苑站、果園站、九棵樹站、梨園站和土橋站。由圖3-2可以看出，在通州的樓盤中，北苑環(huán)島附近、果園環(huán)島附近和梨園地區(qū)也正是項目比較集中的區(qū)域。圖 通州不同區(qū)域樓盤的數(shù)量三、25003500元/平米是市場主導價格平均來看，通州目前在售項目的平均均價是2738元/平米。其中均價在3500元/平米占項目總數(shù)的19%；2500元/平米-3500元/平米總計占60%(3000元/平米-3500元/平米占28%，2500元/平米-3000元/平米占32%)；另有21

16、%的項目均價在2500元/平米以下。如下圖所示。但是各個區(qū)域的價格存在較大的差異。由圖3-9可以看出，北苑環(huán)島附近項目是目前通州中均價最高的區(qū)域，總平均均價在3750元/平米左右；京貿國際公寓均價是4480元/平米；其次是位于通州中心地帶，面向通州本地購房者的新華大街-玉帶河大街區(qū)域的項目，總平均均價在3074元/平米左右；再次是果園環(huán)島附近，均價在2970元/平米左右；不同區(qū)域的價格差異也導致各區(qū)域的消費群體存在一定差異性。其它各區(qū)域如下圖所示：四、通州新盤情況分析作為北京市最大的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，通州在規(guī)劃中還是要充分發(fā)揮出分散城區(qū)居住人口的主要功能，所以從根本上是不可能開發(fā)出眾多的高檔項目，應該

17、以中低檔的普通住宅為主。在新開的10個樓盤中，有7個是屬于普通住宅，2個公寓，只有一個是別墅，而且還是所謂的類別墅。圖 新盤的開發(fā)類型表 各個新盤的類型項目名稱類型在水一方公寓瀾花語岸普通住宅河畔麗景普通住宅自由DNA普通住宅格蘭晴天公寓柳岸景園普通住宅珠江國際城別墅金僑時代普通住宅群芳麗景園普通住宅bobo自由城普通住宅五、通州購房群體特征描述1.通州主要樓盤購買群體分析通州不同區(qū)域的人群定位各不相同的。北苑環(huán)島或輕軌地鐵站附近房產項目大多數(shù)將自己目標群體定位成CBD的白領階層。在北部的天賜良園也同樣定位于CBD白領職員。果園環(huán)島、東關大橋附近項目的定位則稍顯寬泛，既面向白領，也面向拆遷戶及

18、其他低收入者，因此在定位的表達上沒有明確的表達。相比之下，北關環(huán)島、梨園地區(qū)及郊縣項目的定位則更低位，更多的是強調實實在在的居住條件，低廉的價格，以一般的工薪階層作為自己的主要購買者。新華大街與玉帶河大街之間的項目更多是面向通州本地購買者，和在通州做生意的工商戶。以下是目前銷售比較活躍的項目的定位分析：項目名稱人群定位文字表達長安星園CBD精英生活區(qū)“現(xiàn)實所需，CBD精英工作區(qū)”怡佳家園CBD外企員工(30歲左右)CBD專署社區(qū)天賜良園CBD白領“CBD臥城”“時尚活力白領社區(qū)”京貿國際公寓CBD白領精英“以高素質白領位主流的人文文化”新華聯(lián)錦園沒有明顯定位表達，傾向于CBD職員新華聯(lián)家園沒有

19、明顯定位表達運喬家園沒有明顯定位表達，傾向于CBD職員美然百度城CBD成功人士“CBD成功人士的極品居所”鑫苑小區(qū)CBD白領蕭雅居CBD白領“成功人士的選擇”從實際的購買人群上看，天賜良園、怡佳家園、京貿國際公寓、遠喬家園、美然百度城基本上是以30歲左右的CBD白領階層為多； 怡佳家園是人群定位非常清楚的一個項目，它塑造了一個業(yè)主代表人物：姓名：Peter 張姓名：Lisa 劉婚姻狀況已婚婚姻狀況已婚性別男性性別女性職業(yè)CBD外企職員職業(yè)CBD外企職員出生日期70年代出生日期保密嗜好酷愛電腦嗜好購物，娛樂家庭月收入5000元左右配偶Peter 張新華聯(lián)家園的購買群體中，城內低收入者居多。該公司

20、后開發(fā)的新華聯(lián)錦園的定位要稍高于新華聯(lián)家園，戶型要大一些，社區(qū)的配套也要好，購買群體的層次也比新華聯(lián)家園提高了一些，白領職員的比例增加了，但是也有城內低收入者。長安星園的實際購買者是年齡偏低的白領階層和一些城區(qū)的拆遷戶為主。瀟雅居和鑫苑小區(qū)因為規(guī)模偏小，銷售工作的組織也比較低級，因此主要購買者以當?shù)鼐用窈统抢锏褪杖胝邽橹?，并沒有達到吸引CBD白領的目的。2.通州潛在購買群體特征分析從通州潛在購房群體的特征來看，可以歸納如下：未來的購房群體主力軍集中在40歲以下，尤其是25-30歲的群體；潛在消費群體的學歷水平比較高，接近50%的潛在消費者的學歷水平在本科及以上；有相當一部分單身群體，該部分群體

21、的消費特性和已婚群體存在一定差異；潛在消費群體有一定的消費能力：個人年收入水平在6萬元以上的接近3成，家庭年收入水平10萬元以上的1/4略強；從家庭結構上看，以“2人的夫婦二人家庭”和“3人的夫婦2人+孩子”為主，但值得注意的是仍有2成以上的多人組合家庭；家庭結構決定了今后的消費結構；另外接近1/4的群體已經(jīng)擁有自己的私家車，這將大大擴大其活動范圍，從而擴大其消費半徑，一方面，許多消費可以不局限于本地，同時在當?shù)啬承┥虡I(yè)具有鮮明特色時，也可以吸引周邊的有車族進行消費；本項目在進行定位時，必須重點考慮以上潛在消費群體特征。圖 通州區(qū)潛在購房群體年齡分布圖 通州區(qū)潛在購房群體學歷分布圖 通州區(qū)潛在

22、購房群體婚姻狀況圖 通州區(qū)潛在購房群體個人年收入水平圖 通州區(qū)潛在購房群體家庭年收入水平圖 通州區(qū)潛在購房群體單位性質圖 通州區(qū)潛在購房群體入住人數(shù)圖 通州區(qū)潛在購房群體私車擁有率第四部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求一、通州目前商業(yè)概況從目前通州區(qū)的商業(yè)設施來看，已經(jīng)擁有一定的規(guī)模，從我們普查的資料來看，通州目前的商場數(shù)量為18個，其中，3000平米以上的商場13個，其中上萬平米的大型商場5個。二、各項目配套情況表 部分項目配套情況項目名稱周邊配套長安星園幼兒園、體育場館、農貿市場、商業(yè)網(wǎng)點翠屏北里 幼兒園、中小學、綜合商場（銀地商廈 、華聯(lián)超市）、郵局、銀行、醫(yī)院達富苑 兒童游樂園、老年活動中心、家庭超市

23、、診所富河園 中小學、綜合商場、銀行、醫(yī)院京貿國際公寓 中學、銀行、郵局、商業(yè)網(wǎng)點、體育場館；潞河名苑 幼兒園、中小學、郵局、銀行、農貿市場、商業(yè)網(wǎng)點、體育場館；美然.百度城 幼兒園、中小學、商業(yè)網(wǎng)點、郵局、銀行、體育場館蕎馨園 幼兒園、中小學、農貿市場、郵局、銀行、體育場館雙橋溫泉幼兒園、中小學、農貿市場、郵局、銀行、體育場館天賜良園 幼兒園、農貿市場、商業(yè)網(wǎng)點、郵局、銀行同心嘉園 幼兒園、中小學、商業(yè)網(wǎng)點、郵局、銀行、體育場館萬福家園 幼兒園、中小學、農貿市場、商業(yè)網(wǎng)點、郵局、銀行武夷花園 幼兒園、中小學、農貿市場、商業(yè)網(wǎng)點、郵局、銀行、體育場館西上園 幼兒園、小學、農貿市場、商業(yè)網(wǎng)點瀟雅

24、居 幼兒園、中小學、農貿市場、商業(yè)網(wǎng)點、郵局、銀行、體育場館新華聯(lián)家園幼兒園、中學、綜合商場、郵局、銀行、醫(yī)院新華聯(lián)錦園 幼兒園、中小學、農貿市場、商業(yè)網(wǎng)點、郵局、銀行、體育場館鑫苑小區(qū) 中小學、農貿市場、商業(yè)網(wǎng)點、銀行云景里 中小學、超市、商場、銀行運喬嘉園 幼兒園、中小學、農貿市場、商業(yè)網(wǎng)點、郵局、銀行至善家園 幼兒園、中小學、商業(yè)網(wǎng)點、郵局、銀行中澤園 幼兒園、中小學、農貿市場、郵局、銀行從目前通州各項目的配套情況來看，“銀行”屬于配套比例最高的，其次是幼兒園，主要原因在于，選擇在通州購買房子的群體基本上處于婚姻初期或者婚姻前期，在將來一段時間內，孩子入托和上學問題是這部分群體不得不面對

25、的問題；基礎商業(yè)設施（包括各種商業(yè)網(wǎng)點、超市、農貿市場等）的配套比例比較高；相比之下，“大型商場”和“醫(yī)院”的配套明顯不足。圖 各項目配套情況三、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)需求1總體業(yè)態(tài)需求表 總體業(yè)態(tài)需求需求業(yè)態(tài)比例需求業(yè)態(tài)比例綜合超市71.7洗衣店8.9銀行45.7美容美發(fā)店8.4菜市場28.5書店6.524小時便利店 21.8百貨店6.5藥房21.1其他4.2餐館18.1花店3.2運動場館14.1修理店2.7健身中心10.9從總體的需求業(yè)態(tài)來看，消費者對“超市”、“銀行”、“菜市場”、“24小時便利店”、“藥房”、“餐館”等需求比較高；同時對“運動場館”和“健身中心”的需求程度比較高；對于“洗衣店”、

26、“美容美發(fā)”、“書店”等存在一定的需求。2不同群體的業(yè)態(tài)需求不同年齡的群體對各種業(yè)態(tài)的需求存在一定差異：25歲以下的群體對于“運動場館”、“健身中心”、“美容美發(fā)”的需求明顯高于其他群體；25-30歲的群體對于“24小時便利店”的需求明顯高于其他群體；31-40歲的群體“餐館”、“健身中心”的需求明顯高于其他群體；40歲以上的群體對于“銀行”、“菜市場”的需求程度明顯高于其他群體。表 不同年齡群體的業(yè)態(tài)需求需求業(yè)態(tài)25歲以下25-30歲31-40歲40歲以上總體綜合超市68.173.672.47471.7銀行44.442.744.85145.7菜市場23.728.224.13828.524小時

27、便利店23.727.320.71421.8藥店22.219.120.72221.1餐館15.618.229.31518.1 運動場館2013.613.8714.1洗衣店11.911.85.248.9健身中心14.110.913.8510.9美容美發(fā)14.19.11.748.4百貨店4.48.28.666.5書店6.75.56.976.5花店3.73.63.423.2修理店31.852.7其他30.91.7114.2從不同家庭結構的消費群體來看，其需求的業(yè)態(tài)也存在一定的差異：單身群體對“24小時便利店”、“洗衣店”、“健身中心”及“運動場館”的需求比較高；“夫婦二人家庭”對于“餐館”、“健身中心

28、”及“運動場館”的需求比較高；“夫婦二人加孩子”的家庭對于“超市”、“餐館”的需求程度比較高；“夫婦二人加老人”的家庭對于“超市”、“24小時便利店”、“藥店”的需求程度比較高；“夫婦二人，小孩和老人”的家庭對于“藥店”、“書店”、“菜市場”的需求程度比較高。表 不同家庭結構群體的業(yè)態(tài)需求需求業(yè)態(tài)單身夫婦二人夫婦二人和孩子夫婦二人和老人夫婦二人，小孩和老人其他綜合超市66.469.281.492.361.388.924小時便利店28.817.819.638.56.511.1洗衣店14.47.54.17.76.5餐館17.120.618.615.412.922.2銀行41.846.748.546.241.977.8美