住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見文件（共35頁）

1、關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見 營政發(fā)200713號 營口開發(fā)區(qū)、遼寧（營口）沿海產(chǎn)業(yè)基地、營口高新區(qū)管委會，各市（縣）、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬單位：為進(jìn)一步加強(qiáng)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，不斷改善人居環(huán)境，構(gòu)建“和諧營口”，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就加強(qiáng)物業(yè)管理工作提出以下實(shí)施意見：一、指導(dǎo)思想和基本原則（一）指導(dǎo)思想以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以改善城市人居環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，以提升物業(yè)管理活力為中心，以提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平為重點(diǎn)，切實(shí)轉(zhuǎn)變政府職能，加快體制創(chuàng)新，完善管理制度，規(guī)范市場行為，增強(qiáng)業(yè)主

2、參與意識，逐步建立專業(yè)化、社會化、市場化管理與業(yè)主自助式管理相結(jié)合的物業(yè)管理新機(jī)制，促進(jìn)全市物業(yè)管理工作持續(xù)健康發(fā)展。（二）基本原則1堅持立足當(dāng)前與著眼長遠(yuǎn)相結(jié)合。既要解決好當(dāng)前物業(yè)管理中群眾反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量；又要著眼于物業(yè)管理長效機(jī)制的建立，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作的科學(xué)化、規(guī)范化、市場化和可持續(xù)發(fā)展。2堅持統(tǒng)籌兼顧與突出重點(diǎn)相結(jié)合。要將物業(yè)管理工作貫穿于房屋開發(fā)、建設(shè)和管理的全過程，寓管理于服務(wù)之中；同時，還要抓住體制機(jī)制問題和物業(yè)費(fèi)收支等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，提升物業(yè)管理的整體水平。3堅持專業(yè)化管理與自助式管理相結(jié)合。區(qū)別不同物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，堅持以專業(yè)化物業(yè)企業(yè)管理為主，

3、自助式管理為輔的多模式物業(yè)管理，努力實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。4堅持行政監(jiān)管與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合。在充分發(fā)揮政府監(jiān)管職能，規(guī)范物業(yè)市場秩序的同時，更加注重發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，創(chuàng)造公平公正、優(yōu)勝劣汰的競爭環(huán)境，提高物業(yè)市場活力。二、工作目標(biāo)（一）到2007年底，初步建立市、市（縣）區(qū)、街道辦事處、社區(qū)四級物業(yè)管理體系；具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)80%要成立業(yè)主委員會，物業(yè)管理率達(dá)到100%；舊住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋面達(dá)60%。 （二）到2010年底，新建住宅小區(qū)推行物業(yè)管理招投標(biāo)率達(dá)到100%，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，具備條件的住宅小區(qū)全部成立業(yè)主委員會。全市實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，爭創(chuàng)國家級物

4、業(yè)管理示范小區(qū)2個、省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)6個。三、工作措施（一）明確責(zé)任，構(gòu)建四級物業(yè)管理體系按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，建立市、市（縣）區(qū)、街道辦事處、社區(qū)四級物業(yè)管理體系，由市（縣）區(qū)政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實(shí)，房管部門監(jiān)督指導(dǎo)，進(jìn)一步完善管理體制，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作任務(wù)，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。1成立營口市物業(yè)管理委員會。由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任主任，市政府分管副秘書長、公用事業(yè)與房產(chǎn)局負(fù)責(zé)人任副主任，成員單位由各市（縣）區(qū)政府、市財政局、公安局、公用事業(yè)與房產(chǎn)局、規(guī)劃建設(shè)委、城管綜合執(zhí)法局、環(huán)保局、物價局、住房公積金管理中心、工商局、供電公

5、司等相關(guān)部門組成。其主要職責(zé)為：貫徹執(zhí)行上級有關(guān)城市物業(yè)管理法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；制訂我市城市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；制定、修改和完善我市物業(yè)管理辦法和實(shí)施細(xì)則；定期或不定期召開全體委員會議，研究解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的重點(diǎn)問題。物業(yè)管理委員會下設(shè)辦公室，設(shè)在市公用事業(yè)與房產(chǎn)局。營口市住宅小區(qū)物業(yè)管理處更名為營口市物業(yè)管理處，為其常設(shè)具體辦事機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理委員會辦公室主要職責(zé)為：擬定全市物業(yè)管理規(guī)范性文件；參加新建商品住宅初始登記的審核；參加物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)考評定級；實(shí)施市區(qū)內(nèi)住宅家庭裝飾裝修管理、全市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理和市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理；指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各市（縣）區(qū)及相關(guān)部門和單位開展物業(yè)管理工作。

6、市物業(yè)管理委員會相關(guān)部門職責(zé)：規(guī)劃建設(shè)部門負(fù)責(zé)對房屋施工質(zhì)量和竣工驗(yàn)收進(jìn)行監(jiān)督管理，督促開發(fā)建設(shè)單位解決項(xiàng)目遺留和保質(zhì)期內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量問題；財政部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)工作和住宅專項(xiàng)維修資金的管理使用進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，規(guī)范財務(wù)行為；物價部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核定，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會對物業(yè)管理的價格核定、論證和公示；工商管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的主體資格審查、登記工作，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營行為；公安部門負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)治安管理的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，對發(fā)生的各類案件及時依法查處；城管綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)違章建筑的拆除、經(jīng)營性露天燒烤的取締及協(xié)助物業(yè)企業(yè)維護(hù)居民正常生活秩序；供水

7、、供電、供氣等專業(yè)部門負(fù)責(zé)住宅區(qū)供水、供電、供氣設(shè)備設(shè)施的管理和維護(hù)。2成立縣（市）區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。各縣（市）區(qū)政府是物業(yè)管理監(jiān)管的第一責(zé)任人，要把物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，比照市政府的機(jī)構(gòu)設(shè)置成立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)及物業(yè)管理辦公室，根據(jù)轄區(qū)的規(guī)模和任務(wù)落實(shí)人員編制和工作經(jīng)費(fèi)。市（縣）區(qū)物業(yè)管理辦公室的主要職責(zé)為：負(fù)責(zé)物業(yè)管理法律法規(guī)、政策的貫徹落實(shí)；負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督、指導(dǎo)和行政執(zhí)法工作；負(fù)責(zé)本轄區(qū)業(yè)主大會活動的監(jiān)督和指導(dǎo)；負(fù)責(zé)監(jiān)督本轄區(qū)物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房的使用和經(jīng)營活動；對不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，指導(dǎo)街道辦事處、社區(qū)實(shí)施自助式管理；負(fù)責(zé)受理本轄區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用

8、人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴；開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、政策的宣傳。3街道辦事處設(shè)物業(yè)管理辦公室。各街道辦事處要明確1名主任或副主任分管物業(yè)管理工作，并設(shè)物業(yè)管理員、審核員各1名。街道辦事處物業(yè)管理辦公室的主要職責(zé)為：參與和指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會籌備、召開、選舉工作，招聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同；指導(dǎo)社區(qū)、小區(qū)業(yè)主委員會對住宅樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修工程項(xiàng)目進(jìn)行初始認(rèn)證及維修后的驗(yàn)收工作；對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒舆M(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)聯(lián)席會議的組織和召集，把物業(yè)管理工作納入日?？己梭w系，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)

9、系；住宅區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)較大矛盾糾紛，業(yè)主正常生活秩序受到影響的，轄區(qū)辦事處要及時牽頭組織辦事處物業(yè)管理辦公室、社區(qū)、派出所、物業(yè)公司、業(yè)主委員會等參加的聯(lián)席會議進(jìn)行解決。4社區(qū)設(shè)物業(yè)管理辦公室。由社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)兼任物業(yè)辦主任，設(shè)物業(yè)管理員1名。社區(qū)物業(yè)管理辦公室的主要職責(zé)為：協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會；對住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會會議；住宅區(qū)沒有業(yè)主委員會或業(yè)主委員會被暫?；顒悠陂g，社區(qū)應(yīng)主動承擔(dān)業(yè)主委員會工作；協(xié)助業(yè)主依法維權(quán)，加強(qiáng)政府、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主三者的溝通與聯(lián)系，化解矛盾，維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定。（二）

10、因地制宜，創(chuàng)建符合實(shí)際的物業(yè)管理模式根據(jù)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)際，要采取“區(qū)別對待、分層次管理”的辦法，積極探索新的管理模式：1新住宅小區(qū)管理對2007年前建設(shè)的現(xiàn)在有物業(yè)管理隊(duì)伍服務(wù)的永江、御景華庭、金典花園等住宅小區(qū)，要按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、秩序文明的要求，實(shí)行規(guī)范化管理，并針對目前小區(qū)存在的問題，重點(diǎn)做好三方面工作：一是解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。市物業(yè)管理處要協(xié)調(diào)規(guī)劃建設(shè)委等相關(guān)部門，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)逐個檢查，建立檔案，督促開發(fā)建設(shè)單位對小區(qū)存在的問題重新完善，補(bǔ)建配套設(shè)施所需費(fèi)用由原開發(fā)單位承擔(dān)。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責(zé)任要全部落實(shí)到

11、單位、個人，維修及時率確保在90%以上。二是明確小區(qū)配套設(shè)施權(quán)屬。按照新出臺的關(guān)于營口市物業(yè)管理服務(wù)用房確權(quán)、交接、使用的有關(guān)規(guī)定的要求，市物業(yè)管理部門組織站前區(qū)和西市區(qū)政府、市財政局、規(guī)劃建設(shè)委、司法局等有關(guān)部門，對小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行產(chǎn)權(quán)認(rèn)定，并依法賦予房屋所有者對房屋的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)。三是實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理。對物業(yè)管理合同已到期的小區(qū)和具備物業(yè)管理?xiàng)l件而未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，由市物業(yè)管理處協(xié)調(diào)站前區(qū)和西市區(qū)政府、街道和社區(qū)，按照市場化物業(yè)管理的要求，公開選聘物業(yè)企業(yè)，實(shí)行物業(yè)管理。2舊住宅小區(qū)管理按照“分步實(shí)施、先易后難”的原則，對全市尚未改造的舊住宅小區(qū)，以道路、保潔、路燈、綠化等

12、基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn)，分期分批進(jìn)行治理改造，并實(shí)施小區(qū)封閉，確保2009年底全面完成22個舊住宅小區(qū)改造任務(wù)。改造后的舊住宅小區(qū)，具體要做好三項(xiàng)工作：一是對改造后具備物業(yè)管理?xiàng)l件的10個舊住宅小區(qū)，由社區(qū)組織成立業(yè)主委員會，并選聘專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，按等級實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。二是出臺營口市城市住宅區(qū)自助式管理暫行辦法，對月光園、五大門、萬有等34個不完全具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)以保潔、保安、公共設(shè)施維護(hù)為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性自助式管理。三是對個別不能形成小區(qū)的住宅樓，可以采取“棟樓管理”模式，由社區(qū)負(fù)責(zé)組織該住宅樓居民開展簡單的保潔服務(wù)和公共設(shè)施維護(hù)。（三）突出重點(diǎn)，

13、嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理行為1規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目前期管理要按照“建管分離”的要求，從物業(yè)項(xiàng)目的前期管理入手，切實(shí)規(guī)范物業(yè)管理行為。一是規(guī)范前期物業(yè)管理。進(jìn)一步完善新建物業(yè)的前期物業(yè)管理，由社區(qū)協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘小區(qū)臨時物業(yè)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，實(shí)施前期物業(yè)管理。業(yè)主大會成立后，按規(guī)定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理委托合同。二是嚴(yán)格物業(yè)管理配套設(shè)施的建設(shè)、使用和管理。開發(fā)建設(shè)單位要按相關(guān)規(guī)定配置物業(yè)管理用房，達(dá)不到設(shè)計要求的不予審批，工程結(jié)束后達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的不予驗(yàn)收。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，由市物業(yè)管理處統(tǒng)一代管，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會共同使用。住宅小區(qū)竣工

14、驗(yàn)收時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會提交住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)及小區(qū)配套設(shè)施的全部文件資料，由物業(yè)管理企業(yè)代為保管。2加強(qiáng)業(yè)主委員會建設(shè)一是按照國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例的要求，研究制定營口市住宅小區(qū)業(yè)主委員會選舉成立程序、業(yè)主大會議事規(guī)則，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會、業(yè)主大會和業(yè)主的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，完善業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員的行為規(guī)范。二是站前區(qū)和西市區(qū)政府要組織街道辦事處、社區(qū)對已成立業(yè)主委員會的小區(qū)進(jìn)行規(guī)范，對未建立業(yè)主委員會的小區(qū)，要抓緊組建；業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)行自助式物業(yè)管理的小區(qū)，社區(qū)要組建由社區(qū)干部、包片民警和業(yè)

15、主代表組成的物業(yè)管理委員會，加強(qiáng)住宅小區(qū)的管理。3進(jìn)一步清理規(guī)范物業(yè)市場一是建立物業(yè)管理保證金制度。建立健全物業(yè)企業(yè)進(jìn)入和退出機(jī)制，在物業(yè)企業(yè)接管住宅小區(qū)時，一次性向市物業(yè)管理處繳納年物業(yè)管理費(fèi)總額10%的保證金，用于對物業(yè)企業(yè)違約行為的處罰和棄管小區(qū)的善后處理。二是規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為。對無資質(zhì)、無獨(dú)立法人資格或未經(jīng)審批收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的行為進(jìn)行清理規(guī)范；對違反規(guī)定，不具備資格、不按規(guī)定實(shí)施物業(yè)管理的行為，依法進(jìn)行查處或注銷其資質(zhì)。4強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)管理一是嚴(yán)格物業(yè)招投標(biāo)制度。積極引入市場競爭機(jī)制，從2007年開始所有新建小區(qū)必須全部實(shí)行物業(yè)招投標(biāo)制度，促進(jìn)物業(yè)管理公平公開公正。鼓勵外地物業(yè)管理企

16、業(yè)進(jìn)入我市物業(yè)管理市場，加快培育一批基礎(chǔ)好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮凝堫^物業(yè)管理企業(yè)。二是加大對業(yè)主共有財產(chǎn)的監(jiān)管力度。物業(yè)管理企業(yè)在委托管理合同期滿前1個月，或提前中止管理合同前1個月，向區(qū)物業(yè)管理部門報告，由區(qū)物業(yè)主管部門會同相關(guān)部門協(xié)助業(yè)主委員會對業(yè)主共有經(jīng)費(fèi)、物業(yè)用房、經(jīng)營性用房等的審查和監(jiān)督，確保業(yè)主共有財產(chǎn)不流失。?三是加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)培訓(xùn)。市物業(yè)管理部門要積極開展物業(yè)管理從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，大力推行物業(yè)人員持證上崗制度，鼓勵物業(yè)企業(yè)為業(yè)主及其他組織提供服務(wù)合同外的有償服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)范圍，提高行業(yè)整體水平。5建立健全物業(yè)“菜單式”收費(fèi)制度和維修基金管理制度一是建立“菜單式”收費(fèi)制度。研究制定營口

17、市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的原則、收費(fèi)管理形式和服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成，加快建立“質(zhì)價相符、等級自選”的收費(fèi)機(jī)制，確保年底前公布實(shí)施。二是建立服務(wù)收費(fèi)公示制度。在全市住宅小區(qū)建立服務(wù)收費(fèi)公示板，將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向小區(qū)業(yè)主全面公開，充分發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督作用，使業(yè)主明明白白消費(fèi)，同時，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。三是加強(qiáng)住宅維修資金的使用和管理。按照業(yè)主所有、專戶儲存、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，完善專項(xiàng)資金收取、移交、使用、賬戶設(shè)置、監(jiān)督管理的具體程序，確保專項(xiàng)維修資金合理使用。同時，要進(jìn)一步加大拖欠維修基金的追繳力度，采取行政和法律手段，依法打擊拖欠維修基金行為

18、，直至追究當(dāng)事人的刑事責(zé)任。（四）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確保物業(yè)管理工作健康發(fā)展1強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。社區(qū)物業(yè)管理事關(guān)城市長遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大，是一項(xiàng)復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。各市（縣）區(qū)和有關(guān)部門要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)，完善措施，扎實(shí)推進(jìn)。要堅持一把手負(fù)總責(zé)，把物業(yè)管理工作作為政府績效考核的一項(xiàng)具體內(nèi)容，切實(shí)擺上議事日程，落實(shí)責(zé)任，明確任務(wù)，將工作細(xì)化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實(shí)的組織體系和工作體系，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。2加強(qiáng)輿論宣傳。各市（縣）區(qū)和有關(guān)部門要積極組織開展以貫徹物業(yè)管理?xiàng)l例為主題的宣傳活動，讓廣大市民和社會各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識，化解物業(yè)服

19、務(wù)糾紛，努力形成“共建共管、團(tuán)結(jié)和諧”的良好氛圍。各有關(guān)部門、物業(yè)企業(yè)和街道辦事處、社區(qū)居委會要通力合作，密切配合，切實(shí)抓好宣傳教育落實(shí)工作，進(jìn)一步加深廣大市民對物業(yè)管理工作的理解和支持。各新聞媒體要充分發(fā)揮輿論導(dǎo)向作用，廣泛宣傳加強(qiáng)物業(yè)工作的重要意義和有關(guān)政策法規(guī)，為全市物業(yè)管理工作營造良好的輿論氛圍。物業(yè)主管部門要組織開展物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的評選活動，樹立榜樣，起到以點(diǎn)帶面、典型引路的作用，促進(jìn)全市物業(yè)工作快速發(fā)展。3搞好督導(dǎo)檢查。各市（縣）區(qū)要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，抓緊制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計劃，加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對工作情況實(shí)行定期調(diào)度，推動工作落實(shí)。物業(yè)管理主管部門

20、要將日常檢查與年度考評相結(jié)合，科學(xué)評定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)業(yè)績；要建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時查處物業(yè)管理服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益。四級網(wǎng)絡(luò)單位要逐級簽訂責(zé)任狀，建立物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度，完善縣市、區(qū)、街道、社區(qū)四級考核機(jī)制，切實(shí)調(diào)動起各方面的工作積極性，促進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作再上新臺階。二七年六月十四日鶴壁市政府關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作意見 鶴政200750號 各縣、區(qū)人民政府,市人民政府各部門: 為進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作,理順管理體制,完善管理機(jī)制,不斷改善人居環(huán)境,促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展,根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例,結(jié)合我市實(shí)際情況,提出以下意見。 一、統(tǒng)一思想,充分認(rèn)識

21、加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的重要性 近年來,隨著我市城市化進(jìn)程的不斷加快,城市面貌發(fā)生了很大變化,社區(qū)物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理,有利于城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展,有利于保持和改善市民工作和生活的環(huán)境,有利于增加就業(yè)崗位、維護(hù)社區(qū)秩序、營造和諧的社會氛圍。社區(qū)物業(yè)管理事關(guān)城市長遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益,工作覆蓋面廣,推進(jìn)難度大。各縣(區(qū))政府、各有關(guān)部門要以現(xiàn)有社區(qū)環(huán)境綜合整治、新住宅小區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理同步推進(jìn)為重點(diǎn),以加強(qiáng)管理、改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建文明城市為目標(biāo),堅持尊重現(xiàn)實(shí)、便于啟動、落實(shí)責(zé)任、服務(wù)市民的工作原則,全面加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理,健全長效管理機(jī)制,不斷擴(kuò)大物業(yè)管理

22、覆蓋面,推動物業(yè)管理工作上水平。 二、理順體制,構(gòu)筑適合城市發(fā)展的社區(qū)物業(yè)管理工作框架 按照縣(區(qū))政府負(fù)責(zé),街道辦事處組織,社區(qū)居委會落實(shí),市房管部門監(jiān)督指導(dǎo),以塊為主、屬地管理的原則,完善社區(qū)物業(yè)管理體制,明確管理職責(zé),落實(shí)工作責(zé)任,充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用,建立社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的協(xié)作機(jī)制,共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。 (一)縣(區(qū))政府物業(yè)管理工作職責(zé) 各縣(區(qū))政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。具體工作職責(zé)包括: 1.組織所轄街道辦事處落實(shí)各項(xiàng)政策措施,全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作; 2.落實(shí)辦事機(jī)構(gòu),建立縣(區(qū))、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系; 3.落實(shí)管理責(zé)任,加強(qiáng)本轄區(qū)物業(yè)管

23、理工作的部署、檢查和督導(dǎo)落實(shí); 4.參與本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收及參與本轄區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用工作; 5. 負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的達(dá)標(biāo)、升級、評優(yōu)進(jìn)行初審、對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法經(jīng)營行為進(jìn)行處罰或提出處罰建議等。 (二)街道辦事處物業(yè)管理工作職責(zé) 街道辦事處負(fù)責(zé)組織轄區(qū)物業(yè)管理工作的開展。具體工作職責(zé)包括: 1.會同房管、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門科學(xué)劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域; 2. 組織社區(qū)居委會、開發(fā)企業(yè)及有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位,選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會; 3. 指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)能夠獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的非住宅項(xiàng)目組建業(yè)主委員會并實(shí)施物業(yè)管理; 4. 對已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理

24、區(qū)域進(jìn)行指導(dǎo)和管理,保障業(yè)主委員會的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及業(yè)主自治作用的發(fā)揮; 5. 對轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和考評,協(xié)助公安等部門加強(qiáng)對社區(qū)物業(yè)保安工作的監(jiān)督檢查; (三)社區(qū)居委會物業(yè)管理工作職責(zé) 社區(qū)居委會具體組織協(xié)調(diào)業(yè)主委員會實(shí)施社區(qū)物業(yè)管理。具體工作職責(zé)包括: 1. 組織業(yè)主委員會制定物業(yè)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,并簽訂到戶,規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為; 2. 落實(shí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,協(xié)助業(yè)主委員會聘請有關(guān)單位核算成本,提出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù),經(jīng)業(yè)主大會通過后,到所在轄區(qū)街道辦事處物業(yè)管理部門、縣(區(qū))物價部門和市房管部門備案; 3. 協(xié)助和指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務(wù)組織

25、,簽訂物業(yè)服務(wù)合同,組織物業(yè)服務(wù)的實(shí)施; 4. 督促檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織,落實(shí)服務(wù)合同,定期公布費(fèi)用收支情況,調(diào)處服務(wù)中的矛盾糾紛,對不落實(shí)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織,有權(quán)向業(yè)主委員會建議終止其物業(yè)服務(wù)。 (四)市房管部門工作職責(zé) 市房管部門是全市物業(yè)管理的行業(yè)主管部門。具體工作職責(zé)包括: 1. 認(rèn)真研究全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)及工作思路,制定相關(guān)配套政策,提出工作意見; 2. 負(fù)責(zé)物業(yè)管理公共資金的歸集,會同財政等部門安排物業(yè)管理公共資金的使用方案,并搞好管理、監(jiān)督和檢查; 3. 落實(shí)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度,組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作; 4.監(jiān)督、指

26、導(dǎo)、管理全市物業(yè)管理活動,調(diào)處物業(yè)管理中的重大糾紛。 三、因地制宜,合理確定社區(qū)物業(yè)管理的區(qū)域、模式、內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 社區(qū)物業(yè)管理實(shí)行等級化或基礎(chǔ)性管理服務(wù)。根據(jù)各個區(qū)域房屋建設(shè)、設(shè)施配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況,確定物業(yè)管理區(qū)域、模式、內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 (一)物業(yè)管理區(qū)域劃分 在街道辦事處組織下,統(tǒng)籌考慮,綜合權(quán)衡,按照以下規(guī)定科學(xué)合理地劃分物業(yè)管理區(qū)域。 1.原則上以建筑物的宗地紅線圖、立項(xiàng)或規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍劃定物業(yè)管理區(qū)域。相對完整的居住小區(qū)、獨(dú)立組團(tuán)應(yīng)作為一個物業(yè)管理區(qū)域。 2.物業(yè)管理區(qū)域的劃分與社區(qū)居委會、街道辦事處、縣區(qū)地域的范圍一致。 3.物業(yè)易于封閉和統(tǒng)一整治。 4

27、.基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施設(shè)備共用,房屋質(zhì)量、配套程度、環(huán)境狀況相近的物業(yè)宜劃入同一個物業(yè)管理區(qū)域。 5.同一土地使用權(quán)的物業(yè)宜劃入同一個物業(yè)管理區(qū)域。 各縣(區(qū))要將物業(yè)管理區(qū)域劃分成果編入物業(yè)管理區(qū)域圖冊。 (二)物業(yè)管理模式 1.新建住宅小區(qū)。同社區(qū)管理相結(jié)合,全面及時地實(shí)行等級化物業(yè)服務(wù)。根據(jù)各個區(qū)域房屋建設(shè)、設(shè)施配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況,確定物業(yè)服務(wù)等級。嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計方案,按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行建設(shè),并通過招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施等級化物業(yè)服務(wù)。規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門要各司其職,把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)。嚴(yán)格落實(shí)

28、綜合驗(yàn)收制度,未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的新建住宅小區(qū)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 2.整治后的現(xiàn)有住宅小區(qū)。根據(jù)居民的需求及承受能力,把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來,以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ),界定物業(yè)服務(wù)區(qū)域;以社區(qū)居委會為基礎(chǔ),組織召開業(yè)主大會,組建業(yè)主委員會;以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ),開展物業(yè)服務(wù)活動。加大對現(xiàn)有住宅小區(qū)的整治力度,市房管部門牽頭,相關(guān)部門配合逐步解決現(xiàn)有住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的現(xiàn)有住宅小區(qū),由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級實(shí)施服務(wù);對不完全具備條件的小區(qū),由社區(qū)居委會牽頭組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍,落實(shí)以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù),也

29、可以采取棟樓管理模式,解決有人管事的問題,管理費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。單位自建的家屬樓,如不能實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理,則由各單位牽頭進(jìn)行物業(yè)服務(wù),社區(qū)居委會負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)。力求到 2009年底前,物業(yè)服務(wù)覆蓋每個社區(qū),基本建立體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機(jī)制。 (三)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn),確定管理服務(wù)的內(nèi)容、項(xiàng)目和等級。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要遵循公正合理、質(zhì)價相符的原則,分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。新建住宅小區(qū)根據(jù)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)、配套情況和設(shè)定的管理服務(wù)項(xiàng)目,依據(jù)物價、房管部門制定的物業(yè)服務(wù)等級評定標(biāo)準(zhǔn),確定服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),可采用

30、選項(xiàng)式服務(wù)形式,根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿,確定管理服務(wù)項(xiàng)目,測算服務(wù)成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由業(yè)主委員會與委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)組織簽訂服務(wù)合同,并在小區(qū)內(nèi)公布實(shí)施。 四、突出重點(diǎn),切實(shí)抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作 (一)規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目的前期管理工作 新建的物業(yè)項(xiàng)目,在業(yè)主委員會未成立期間,必須實(shí)行前期物業(yè)管理。開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時,應(yīng)提供項(xiàng)目竣工后的物業(yè)服務(wù)方案,預(yù)留物業(yè)管理用房,按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同,進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。開發(fā)企業(yè)與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中,要有物業(yè)服務(wù)的相關(guān)條款,約定房屋交付使用后物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容、服務(wù)等級及

31、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)商品房買賣合同,簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理公約。對不履行合同、長期延建住宅區(qū)配套設(shè)施,侵害購房者利益,影響城市環(huán)境和社會穩(wěn)定的開發(fā)企業(yè),規(guī)劃、房管、國土資源、建設(shè)部門要依據(jù)各自職責(zé),督促其限期整改。在規(guī)定期限內(nèi)仍不整改的,由上述四部門在新聞媒體予以曝光,視情況依法限制或停止辦理其土地招投標(biāo)、規(guī)劃審批、資質(zhì)年檢以及新開發(fā)建設(shè)工程施工許可手續(xù)。有關(guān)部門要切實(shí)履行對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管職能,對物業(yè)管理不到位、不重視物業(yè)管理的開發(fā)企業(yè)公開曝光,直至清理出我市房地產(chǎn)開發(fā)市場。; (二)規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作運(yùn)轉(zhuǎn) 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到

32、 50%以上,或者已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積雖達(dá)不到50%,但超過 30%且已超過 12個月的,應(yīng)成立業(yè)主委員會。每個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi),由全體業(yè)主承擔(dān),或者從產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的公建配套設(shè)施經(jīng)營收益中列支。街道辦事處要按照規(guī)定的程序,推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員,原則上從社區(qū)居委會、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及產(chǎn)權(quán)人、熱心公益事業(yè)人員中推薦,主任可由社區(qū)居委會成員擔(dān)任。街道辦事處要支持業(yè)主委員會的工作,業(yè)主委員會成立前或換屆期間,由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé),確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 (三)規(guī)范業(yè)主委員會成立后的社區(qū)物

33、業(yè)管理 1.做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作 業(yè)主委員會成立后,應(yīng)當(dāng)依法及時召開業(yè)主大會,決定對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定與開發(fā)企業(yè)選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)約的,業(yè)主委員會應(yīng)于業(yè)主大會決定后的 30日內(nèi)完成合同續(xù)簽工作;業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,業(yè)主委員會應(yīng)以書面形式告知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在接到通知后的 60日內(nèi)完成退出工作。開發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作,確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的等級化服務(wù)。 2.規(guī)范物業(yè)管理有關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù) 業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會、代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物

34、業(yè)服務(wù)合同;監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;督促業(yè)主按照合同約定,協(xié)助、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作;積極配合和支持社區(qū)居委會的工作等。 業(yè)主依法享有制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,制定管理規(guī)約,選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員,選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金等項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主應(yīng)當(dāng) 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同,制定完善的物業(yè)服務(wù)方案以及保安

35、、保潔、維修、財務(wù)、檔案等管理制度,負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔、花草樹木養(yǎng)護(hù)、車輛停放管理以及與物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)項(xiàng)目,切實(shí)履行職責(zé),提高服務(wù)質(zhì)量。對超出服務(wù)合同的事宜,要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實(shí)施。 各相關(guān)專業(yè)設(shè)施管理部門要做好社區(qū)供電、供水、供暖、燃?xì)?、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的管理及服務(wù)工作,依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,滿足社區(qū)居民的要求并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 3.加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管 市房管部門及縣(區(qū))物業(yè)管理部門加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管,建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度,認(rèn)真評定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)業(yè)績和信用程度,并在資質(zhì)評定和年檢、物業(yè)招投標(biāo)中作為重要條件;

36、建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制,及時查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為,并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改,切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益;建立健全物業(yè)管理淘汰、退出機(jī)制,對物業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè),按有關(guān)規(guī)定予以處理。積極探討組織業(yè)主對物業(yè)公司經(jīng)理進(jìn)行年度評議的制度和辦法。 4.嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和移交程序 住宅區(qū)業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè),因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不續(xù)約或者提前解除合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅區(qū)管理的,必須本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序、實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡的原則,嚴(yán)格履行退出和移交程序。 (1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同期滿不續(xù)約或在合同期內(nèi)提前解除合同、擬退出住宅區(qū)管理服務(wù)的,應(yīng)于合同

37、期滿或提前解除合同、擬退出之日的60日前書面告知業(yè)主委員會,并告知縣(區(qū))物業(yè)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居委會,做好相關(guān)設(shè)施設(shè)備和資料的移交事項(xiàng)。住宅區(qū)未成立業(yè)主大會的,所在地街道辦事處要牽頭組織由有關(guān)部門參加的聯(lián)席會議,聽取業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見,處置物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的具體事宜。 (2)業(yè)主大會提出與物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止或解除合同、重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,業(yè)主委員會要在業(yè)主大會作出決議后將解約原因和時間書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并將會議相關(guān)情況書面告知縣(區(qū))物業(yè)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居委會,同時保存好相關(guān)資料,接受縣(區(qū))物業(yè)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居委會的查驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在接到通知后

38、的60日內(nèi)完成退出工作。業(yè)主大會要在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全退出之前完成對新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。 五、加強(qiáng)政策扶持和組織領(lǐng)導(dǎo),確保社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展 (一)加強(qiáng)政策扶持。勞動和社會保障部門要結(jié)合實(shí)施擴(kuò)大再就業(yè)工程、完善社會保障體系工程等,給予物業(yè)管理從業(yè)人員優(yōu)惠政策。房管部門要與有關(guān)部門搞好配合,從政策、業(yè)務(wù)上加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的指導(dǎo),幫助基層解決實(shí)際問題。駐社區(qū)的各個單位,要支持和參與社區(qū)物業(yè)管理工作。 (二)落實(shí)資金保障。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提升服務(wù)水平,加大管理力度,提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率,為社區(qū)物業(yè)服務(wù)提供基本保障。完善住宅專項(xiàng)維修資金管理使用的相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)和辦法,依據(jù)相關(guān)規(guī)定將資金管好、

39、用好。各級財政部門要加大支持力度,適當(dāng)安排社區(qū)物業(yè)管理啟動資金和扶持資金,推動物業(yè)管理的全面開展。 (三)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。組長由市政府主管副市長擔(dān)任,副組長由市政府主管副秘書長和市房管局局長擔(dān)任,成員由各縣(區(qū))政府和市房管、規(guī)劃、建設(shè)、財政、物價、民政、文明辦等部門的一名負(fù)責(zé)同志擔(dān)任。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,辦公室設(shè)在市房管局。各縣(區(qū))也要成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu),把加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市的一項(xiàng)重要內(nèi)容,落實(shí)機(jī)構(gòu),明確任務(wù),細(xì)化責(zé)任,加快建立一級抓一級、層層抓落實(shí)的工作體系。建立物業(yè)管理工作責(zé)任目標(biāo)考核制度,完善市、縣(區(qū))、街道、社區(qū)四

40、級考核機(jī)制,調(diào)動各方面的工作積極性。 (四)營造良好氛圍。各級各有關(guān)部門要采取多種形式,大力宣傳物業(yè)管理?xiàng)l例及相關(guān)的政策法規(guī),宣傳物業(yè)管理工作的重要意義,讓廣大市民和社會各界了解政策,強(qiáng)化物權(quán)意識,樹立物業(yè)服務(wù)是商品消費(fèi)的觀念,引導(dǎo)他們主動支持、參與物業(yè)管理活動,積極維護(hù)社區(qū)秩序,及時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,及時化解物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的糾紛。要把對物業(yè)管理工作的重視程度和干部職工繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況,作為創(chuàng)建文明單位的考核內(nèi)容。要采取多種措施來增強(qiáng)廣大業(yè)主支持配合社區(qū)管理工作的自覺性,形成社區(qū)是我家、潔美靠大家的良好氛圍。 二七年十二月十八日關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見江陰市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步

41、加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見澄政辦發(fā)200679號各鎮(zhèn)人民政府，開發(fā)區(qū)管委會，臨港新城管委會，開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)管委會，市各辦局，各有關(guān)單位：為促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，進(jìn)一步落實(shí)職責(zé)，建立物業(yè)管理工作的長效機(jī)制，提高物業(yè)管理工作的整體水平，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和山東省物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我市的物業(yè)管理工作提出如下意見。一、明確職責(zé)，形成齊抓共管的良好局面物業(yè)管理工作涉及的范圍廣、內(nèi)容多、工作難度大，需要各級政府和有關(guān)部門的密切配合和齊抓共管。市房管部門作為全市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)對全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，組織物業(yè)管理行業(yè)重大問題的調(diào)研及制定相關(guān)配套

42、政策，核定物業(yè)管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)危及房屋使用安全的搭建、裝修行為。市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)區(qū)域的劃定和物業(yè)管理用房及配套設(shè)施的規(guī)劃，并督促其落實(shí)到位；負(fù)責(zé)改變建筑外立面和搭建建（構(gòu)）筑物的審批；查處擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容的違法建設(shè)的行為。市建設(shè)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督小區(qū)物業(yè)的建筑質(zhì)量，負(fù)責(zé)需要辦理施工許可證的裝修裝飾的監(jiān)督管理，督促開發(fā)建設(shè)單位做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，及時處理關(guān)于房屋質(zhì)量方面的投訴。市公安部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、支持業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)治安管理措施，督促物業(yè)管理企業(yè)做好治安協(xié)助工作；指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃分停車位及制定合理的行車路線；對物業(yè)

43、管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴(yán)重阻塞交通、阻礙消防通道、強(qiáng)行停放大型客車、貨車和油罐車（化學(xué)品車）的行為依法采取強(qiáng)制措施；定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為；依法查處未采取有效措施造成生活噪聲污染的行為。市城管部門負(fù)責(zé)查處擅自設(shè)置戶外廣告或者不按批準(zhǔn)的要求設(shè)置戶外廣告，擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施，擅自占用綠地、毀壞綠化等違法行為；負(fù)責(zé)新建小區(qū)垃圾收集房的及時安裝和小區(qū)垃圾及時清運(yùn)的管理。市園林部門負(fù)責(zé)小區(qū)綠化管理的指導(dǎo)工作，負(fù)責(zé)制定小區(qū)綠化的具體量化標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化的相關(guān)審批，及時處理關(guān)于綠化質(zhì)量方面的投訴，具體負(fù)責(zé)由市政府承

44、擔(dān)綠化管護(hù)經(jīng)費(fèi)的小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)管理工作。市環(huán)保部門負(fù)責(zé)對有可能引起環(huán)境污染（主要指冷卻塔產(chǎn)生的噪聲污染）的城市房屋裝修工程進(jìn)行環(huán)境影響評價審批，并負(fù)責(zé)做好環(huán)境監(jiān)測工作，為解決環(huán)境糾紛提供法律依據(jù)。市物價部門負(fù)責(zé)制定江陰市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，核定物業(yè)管理和車輛停放的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對其進(jìn)行監(jiān)督檢查；協(xié)調(diào)業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在收費(fèi)方面的矛盾。各鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)管理工作實(shí)行屬地管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。各鎮(zhèn)要充分發(fā)揮其社區(qū)綜合協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，將物業(yè)管理納入轄區(qū)綜合管理范圍，把創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)與創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)相結(jié)合，及時協(xié)調(diào)物業(yè)管理中出現(xiàn)的綜合性問題，會同市房管部門及時處理業(yè)主委

45、員會與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾和投訴。社區(qū)居民委員會具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會的籌建等工作。市各有關(guān)部門和鎮(zhèn)人民政府要按上述工作職能認(rèn)真履行職責(zé)，積極受理相關(guān)業(yè)主和單位的投訴和舉報，及時進(jìn)行調(diào)查處理。二、積極扶持，進(jìn)一步健全物業(yè)管理發(fā)展的長效機(jī)制為積極扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，推動拆遷安置小區(qū)和經(jīng)整治改造后的小區(qū)物業(yè)管理工作的開展，讓業(yè)主享受更多的、優(yōu)質(zhì)的公共性服務(wù)，實(shí)施以下優(yōu)惠政策：（一）經(jīng)整治改造后推行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，整治改造前由市建設(shè)、園林等部門承擔(dān)的工作職能和費(fèi)用，整治改造后繼續(xù)由相關(guān)部門承擔(dān)，或按原標(biāo)準(zhǔn)有償委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施。（二）拆遷安置小區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，路燈的電費(fèi)

46、和維護(hù)費(fèi)、商品房小區(qū)的路燈電費(fèi)納入城市維護(hù)費(fèi)，由財政支付。拆遷安置小區(qū)在現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（0.25元/平方米）未作調(diào)整的情況下，由財政按每月每平方米0.1元的標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)實(shí)施補(bǔ)貼。（三）對動用房屋維修資金實(shí)施的房屋維修工程，可憑收款憑證辦理報銷結(jié)算手續(xù)。（四）物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難并持有市民政部門發(fā)放的江陰市最低生活保障金領(lǐng)取證和總工會發(fā)放的江陰市職工優(yōu)惠證的業(yè)主和使用人，由社區(qū)統(tǒng)一申報，經(jīng)市房管局審核，可免交其物業(yè)管理費(fèi)。免交的費(fèi)用由財政補(bǔ)貼給物業(yè)管理企業(yè)。（五）對未交納房屋維修資金的老住宅小區(qū)，由政府出資建立專項(xiàng)維修資金，保障公共部位和設(shè)施的正常維修。（六）在物業(yè)管理行業(yè)開展的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動中，被上級

47、評為優(yōu)秀物業(yè)管理的住宅小區(qū)、大廈、廠區(qū)等項(xiàng)目，對負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司實(shí)施獎勵，經(jīng)費(fèi)由市財政支付。供水、供電、供氣、電信、有線電視等專業(yè)部門應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最終用戶（指實(shí)際最終使用的個人或單位）收取費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用時，雙方應(yīng)簽訂有償服務(wù)合同。 三、明確標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)管理用房落實(shí)到位新建住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照住宅物業(yè)區(qū)域物業(yè)總建筑面積的4無償提供物業(yè)管理用房。設(shè)施設(shè)備房不得作物業(yè)管理用房抵扣，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有會所的，其會所性質(zhì)的用房不得作物業(yè)管理用房抵扣。為確保物業(yè)管理用房按規(guī)定配置到位，在規(guī)劃和設(shè)計方案中應(yīng)明確物業(yè)管理用房的具體位置及面積。物業(yè)管理用房應(yīng)相對獨(dú)立，

48、連體建筑應(yīng)安排在一二層。經(jīng)整治改造后推行物業(yè)管理的住宅小區(qū)的物業(yè)管理用房，按照調(diào)整、新建的辦法，因地制宜予以解決。位于小區(qū)內(nèi)的原居委會用房，因居委會合并或重新安排社區(qū)用房的，已改變用途的房屋可交由小區(qū)全體業(yè)主使用，作為物業(yè)管理配套用房。有條件新建的，應(yīng)在改造過程中建造必要的物業(yè)管理配套用房。物業(yè)管理配套用房應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理配套用房產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主，主要用于物業(yè)管理企業(yè)的接待、辦公、資料物資存放、學(xué)習(xí)培訓(xùn)、生活等。業(yè)主委員會可根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模大小，在物業(yè)管理用房中安排1525平方米的辦公接待用房。新建住宅小區(qū)和經(jīng)整治改造的住宅小區(qū)初次向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時，交接雙方應(yīng)簽訂住宅小區(qū)交

49、接協(xié)議書，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。協(xié)議可以約定由開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)支付一定金額的交接費(fèi)，以便物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后的及時運(yùn)作。住宅小區(qū)交接協(xié)議書應(yīng)當(dāng)使用市房管局提供的樣本。四、完善制度，建立房屋保修金和質(zhì)價相符的收費(fèi)服務(wù)體系 房屋保修期內(nèi)的維修由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)實(shí)施。為保障保修期內(nèi)房屋得到及時維修，建立房屋保修金制度。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在房屋銷售前一次性繳納保修金，存入保修金專用賬戶。開發(fā)建設(shè)單位在房屋保修期內(nèi)歇業(yè)、被注銷或未及時進(jìn)行維修的，由物業(yè)管理公司聘請專業(yè)公司進(jìn)行維修，所需費(fèi)用從保修金專用賬戶中支付。市房管局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對保修金使用的監(jiān)督。房屋保修金不得列入房屋建設(shè)成本。房屋保修金的交納標(biāo)

50、準(zhǔn)為多層住宅、別墅每平方米10元;高層住宅每平方米15元。房屋保修金在房屋保修期滿后的節(jié)余部分退還給開發(fā)建設(shè)單位;不足部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)交。為適應(yīng)各類不同檔次物業(yè)的管理要求，應(yīng)從物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容著手，制定適合多層次需求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。市物價部門要根據(jù)物業(yè)的檔次、管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn)，測定普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際成本、法定稅費(fèi)及物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤，制定與物業(yè)管理服務(wù)等級相適應(yīng)的等級基準(zhǔn)價及浮動幅度，定期向社會公布，由業(yè)主大會根據(jù)多數(shù)人的意愿選擇相應(yīng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。要通過合同約束和規(guī)范服務(wù)，提高業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)意識。對高檔公寓、別墅和非住宅大樓要全面推行市場定價機(jī)制，凡已成立業(yè)主委員會的住

51、宅小區(qū)，由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)參照政府指導(dǎo)價自行確定物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。五、加強(qiáng)監(jiān)管，不斷規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為積極引入市場競爭機(jī)制，規(guī)范招投標(biāo)行為，以公開、公平、公正的市場競爭來促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)自覺提高管理服務(wù)水平。建立健全物業(yè)管理退出機(jī)制，加大對業(yè)主共有財產(chǎn)的監(jiān)管力度，凡物業(yè)管理企業(yè)退出管理的，應(yīng)提前一個月告知全體業(yè)主、社區(qū)居民委員會和市房管部門。市房管部門要督促業(yè)主委員會對其退出小區(qū)后的業(yè)主共有經(jīng)費(fèi)進(jìn)行審計，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)用房和剩余公共經(jīng)費(fèi)、管理資料移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會未成立的移交給相關(guān)社區(qū)居民委員會。鼓勵支持企業(yè)之間的優(yōu)化組合，培育規(guī)模優(yōu)勢企業(yè)；要建立健全物業(yè)投

52、訴責(zé)任機(jī)制，及時糾正物業(yè)管理服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益；要加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高行業(yè)整體業(yè)務(wù)素質(zhì)；要加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案建設(shè)，并在資質(zhì)評定、物業(yè)招投標(biāo)中充分結(jié)合企業(yè)的誠信程度。六、規(guī)范管理，充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用凡符合條件的小區(qū)，鎮(zhèn)人民政府和市房管部門要督促并指導(dǎo)及時召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會要根據(jù)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作規(guī)程，規(guī)范操作，制定并監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施，發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合和支持社區(qū)居民委員會的工作，并接受其指導(dǎo)，業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并聽取社區(qū)居民委員會的建議，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)

53、作，配合公安機(jī)關(guān)共同做好社會治安等相關(guān)工作。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理委托合同監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行自身義務(wù)，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和公共房屋經(jīng)營行為、租金收入的監(jiān)管力度。業(yè)主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，由鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為。業(yè)主要自覺遵守業(yè)主公約，執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議，按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行催收。物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清按規(guī)定應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。未實(shí)行或沒有條件推行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，可以實(shí)行在社區(qū)指導(dǎo)幫助下，以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形

54、式的業(yè)主自治管理。實(shí)行業(yè)主自治管理的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行自治管理。具體實(shí)施按無錫市關(guān)于在公房出售后未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)推行業(yè)主自治管理的工作意見（錫政辦發(fā)2006191號）執(zhí)行。各級政府和市房管部門，要以住宅小區(qū)物業(yè)管理為重點(diǎn)，加強(qiáng)對物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，充分發(fā)揮物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會、建設(shè)平安江陰中的作用，進(jìn)一步改善和提高市民的居住環(huán)境和居住質(zhì)量。江陰市人民政府辦公室二六年十二月十二日臨朐縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，縣政府各部門： 為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理服務(wù)水平

55、，改善人民群眾生活質(zhì)量，推動我縣城市建設(shè)和管理水平的整體提高，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和省市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際情況，提出以下意見。 一、統(tǒng)一思想,提高對加強(qiáng)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識 物業(yè)管理是城市管理的重要方面，是住房商品化、社會化的產(chǎn)物。加強(qiáng)物業(yè)管理工作有利于提高城市管理水平，改善城市人居環(huán)境，提高群眾生活質(zhì)量；有利于維護(hù)社會穩(wěn)定，推進(jìn)城市精神文明建設(shè)；有利于保障物業(yè)的合理使用，促進(jìn)物業(yè)的保值、增值。各級各部門要牢固樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，從建設(shè)社會主義和諧社會的高度，充分認(rèn)識加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要性，把加強(qiáng)物業(yè)管理工作作為提升城市形象、打造城市品牌、營造發(fā)展環(huán)境、維護(hù)社會穩(wěn)定的一項(xiàng)重要工作，加

56、強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化措施，健全長效管理體制，把物業(yè)管理工作抓緊抓好。 二、創(chuàng)新機(jī)制,實(shí)行與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合的社區(qū)物業(yè)管理模式 社區(qū)建設(shè)是城市建設(shè)的基礎(chǔ)，是體現(xiàn)城市建設(shè)現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志，物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的載體和組成部分，社區(qū)建設(shè)中許多內(nèi)容要依托物業(yè)管理服務(wù)來進(jìn)行。因此，實(shí)行與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合的社區(qū)物業(yè)管理模式，對和諧社區(qū)建設(shè)及物業(yè)管理發(fā)展都具有重要意義。社區(qū)物業(yè)管理工作，總的要求是理順管理體制，明確管理職責(zé)，把工作重心下移，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的作用，實(shí)現(xiàn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理相互促進(jìn)、共同發(fā)展?；驹瓌t是縣政府負(fù)責(zé)，房管部門監(jiān)督指導(dǎo)，鎮(zhèn)政府、街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實(shí)，條塊結(jié)合、以塊為

57、主、屬地管理。 (一)縣政府對物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)： 1.組織落實(shí)各項(xiàng)物業(yè)管理政策，開展社區(qū)物業(yè)管理工作； 2.建立健全縣、鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系，明確相應(yīng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)； 3.落實(shí)物業(yè)管理責(zé)任，對物業(yè)管理工作進(jìn)行部署、檢查和督導(dǎo)。 (二)房管部門是物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理工作： 1.擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)及工作思路，制定相關(guān)配套措施； 2.負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的歸集，會同財政等部門安排專項(xiàng)維修資金的使用方案，并搞好監(jiān)督管理和檢查； 3.落實(shí)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)、資質(zhì)管理工作； 4.監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服

58、務(wù)行為，調(diào)處物業(yè)管理重大糾紛案件。 (三)鎮(zhèn)政府、街道辦事處配合業(yè)務(wù)主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動： 1.配合業(yè)務(wù)主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理； 2.配合業(yè)務(wù)主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見； 3.負(fù)責(zé)融合社會公共資源，建立物業(yè)管理責(zé)任主體、社區(qū)、政府相關(guān)職能部門的溝通機(jī)制，及時交流情況和信息； 4.協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作。 (四)社區(qū)居委會指導(dǎo)協(xié)調(diào)業(yè)主委員會，配合社區(qū)物業(yè)管理的組織實(shí)施： 1.配合鎮(zhèn)政府、街道辦事處協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動； 2.配合業(yè)務(wù)主管部門組織業(yè)主委員會制定管理公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，

59、并簽訂到戶，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公共行為； 3.配合業(yè)務(wù)主管部門指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務(wù)組織，簽定物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)管理活動，調(diào)處管理服務(wù)中的矛盾糾紛。 三、強(qiáng)化措施,推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展 (一)加快建立新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度。 前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。房管部門要按照物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，加快推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，逐步建立雙向選擇、公平競爭、優(yōu)勝劣汰的物業(yè)管理新機(jī)制。工作中要按照建設(shè)部前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法，建設(shè)廳山東省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管

60、理暫行辦法的規(guī)定，加快建立新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理工作。凡達(dá)到兩萬平方米(含)規(guī)模的住宅小區(qū)，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)采取招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模較小(低于兩萬平方米)的，經(jīng)縣人民政府房管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)部門與開發(fā)建設(shè)單位簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同，要明確項(xiàng)目前期物業(yè)管理責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提供項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，同時按工程總造價的1%繳納物業(yè)管理保證金。物業(yè)管理招投標(biāo)、前期物業(yè)管理以及物業(yè)管理保證金的收繳管理辦法，由縣房管局另行制定。 (二)強(qiáng)化物業(yè)管理用房配套建設(shè)。 新規(guī)劃建設(shè)