商業(yè)市場項目市場調研報告范本

1、WORD119/120濟寧項目市場調研報告目 錄一、項目簡介1、項目工程概況與技術指標介紹42、項目周邊交通情況分析6二、宏觀環(huán)境調研分析1、市宏觀經濟環(huán)境綜述82、市宏觀政治環(huán)境綜述19三、項目區(qū)域環(huán)境基礎分析1、市人口分析232、市整體交通狀況分析26四、區(qū)域商業(yè)市場分析1、商圈與業(yè)態(tài)研究界定分析292、市商業(yè)市場總體概況與分布特點303、周邊重點縣級市商業(yè)市場概況324、各業(yè)態(tài)行業(yè)市場分析4.1百貨市場分析364.2超市市場分析384.3家具建材分析分析414.4批發(fā)市場分析444.5電子市場分析465、重點商業(yè)經營狀況研究分析5.1太白路沿街商業(yè)情況分析475.2江南春美食街商業(yè)情況分

2、析575.3科苑路商業(yè)街情況分析585.4洸河路餐飲情況分析595.5運河沿線餐飲街分析605.6錦都廣場商業(yè)步行街616、待建商業(yè)項目分析6.1待建商業(yè)項目匯總626.2待建商業(yè)項目分布情況636.3重點待建商業(yè)項目分析647、市商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢67五、經營商戶分析1、經營者調研目的說明692、調研方式說明693、經營商戶調研途徑694、經營商戶訪談分析4.1百貨店商戶訪談分析714.2超市商戶訪談分析744.3電器專業(yè)店商戶訪談分析794.4建材家居商戶訪談分析844.5餐飲業(yè)商戶訪談分析864.6服裝業(yè)商戶訪談分析905、業(yè)態(tài)飽和度測算5.1區(qū)域超市飽和度推算945.2區(qū)域百貨市場飽和度

3、推算955.3區(qū)域電器市場飽和度推算965.4區(qū)域家居建材市場飽和度推算97六、區(qū)域消費者調研分析98七、項目SWOT分析112中億項目市場調研報告一、本項目工程指標與交通情況1、項目工程概況與技術指標介紹琵琶山路太 白 東 路城市位置：西臨琵琶山北路，南臨太白東路；區(qū)域位置：“中億新苑” 住宅小區(qū)的西南側；規(guī)劃目標：繁華的商業(yè)+詩意棲息地；總體風格：商業(yè)建筑力求繁華，結合城市綠地景觀，打造高品位、高標準的繁華商業(yè)街；功能組成：由四至五層商業(yè)與辦公樓建筑構成；建筑外形：沿琵琶山路為一弧形商業(yè)建筑與一長方形商業(yè)建筑連接體，沿太白樓東路為一“一”字形辦公樓與商業(yè)綜合樓；總建筑面積：36966.28

4、平方米；建筑層數：5層；建筑高度：23.35米；地下車庫面積：8755平方米；退太白樓東路紅線：10米；退琵琶山北路紅線：10米；城市綠化廣場：面積1800平米，位于太白東路與琵琶山北路拐角處；東西寬：67米 ； 南北長：130米 ； 柱間距：10米；首層至四層層高：5.5米 ； 五層層高：5米；垂直客梯：2部 ； 垂直貨梯：2部 ； 自動扶梯：兩組 ； 樓梯：5部；商業(yè)建筑面積：29500長方形主體區(qū)域（1-4層商用）東西長：64米 ； 南北寬：25米 ； 柱間距：10米；首層層高：5.5米 ； 二層層高：4.5米 ； 三至五層層高：3.9米；垂直客梯：3部 ； 垂直貨梯：0部 ； 自動扶梯

5、：0組 ； 樓梯：11部；商業(yè)建筑面積：2850“一”字形區(qū)域（1、2層商用；3-5層辦公）臨街面總寬度：170米 ； 進深：16米 ； 柱間距：8米；首層層高：4.5米 ； 二至四層高層高：4.2米；垂直客梯：3部 ； 垂直貨梯：0部 ； 自動扶梯：0組 ； 樓梯：27部；商業(yè)建筑面積：2700弧形區(qū)域（1、2層商用；3、4層辦公）雙向四車道雙向四車道太 白 東 路太 白 東 路紅 星 東 路紅 星 東 路山路琶琵濟寧二院火炬賓館海爾大廈本案5、12、18、25、36、201路1、36、203路雙向二車道2、項目周邊交通情況分析項目周邊公交線路統(tǒng)計班次路線時間1路熱力公司天馬商場（本項目）造

6、船廠首班 6：00 末班 19：005路唐口油品加工廠英克萊集團（本項目）大廈首班 6：00 末班 19：0012路火車站英克萊集團（本項目）駕校首班 6：00 末班 19：0018路火車站英克萊集團（本項目）振宇市場東區(qū)首班 5：50 末班 19：45夏 末班 19：20冬25路宮白莊英克萊集團（本項目）紅星小區(qū)首班 5：50 末班 18：50夏 末班 18：07冬36路石佛南英克萊集團（本項目）振宇市場西區(qū)首班 6：00 末班 19：15夏 末班 18：40冬201路中區(qū)職業(yè)中專英克萊集團（本項目）如意集團首班 6：00 末班 20：00總結：本案南鄰太白路（雙向四車道），西臨琵琶山路（雙

7、向二車道），距離市火車站2公里左右，有七趟公交車線路輻射本案，交通十分便利。項目沿太白路東側項目西側項目南側二、宏觀環(huán)境調研分析1、市宏觀經濟環(huán)境綜述市位于省的西南部，是省重要的對外開放城市、工業(yè)中心城市和四大區(qū)域中心城市之一?，F(xiàn)轄曲阜、兗州、鄒城、微山、梁山等12個縣、市、區(qū)，面積11000平方公里，總人口802.29萬。北依泰山，南臨淮河，東靠沂蒙，西傍黃河，轄區(qū)東部是山區(qū)，中西部是平原、洼地和湖泊，河流縱橫交錯，京杭大運河貫穿南北，交通十分方便。京九、京滬、新石鐵路交叉穿越，京福、日東高速公路和四條國道、八條省際干線公路縱橫境，是連接華東、華北兩大區(qū)域的重要交通樞紐。 1.1 總體經濟環(huán)

8、境在全國經濟發(fā)展大好形勢的帶動下，市總體經濟狀況在2004年度表現(xiàn)較為突出，全年經濟發(fā)展制定的各項目標均順利實現(xiàn)，2004年全市GDP達到1102.16億元，社會消費品零售總額293.8億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9502.21億元。工業(yè)經濟成為全市經濟加快發(fā)展的重要支撐，固定資產投資繼續(xù)保持對全市經濟增長的強勁拉動。消費品市場穩(wěn)中趨旺，財政收入持續(xù)增長，城鄉(xiāng)居民收入增長較快，預計市總體經濟狀況將在較長時間呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)。19952004年市GDP數值統(tǒng)計表GDP（億元）353.18432.19480.57495.51528.71578.44650.02743.50882.61110

9、2.16增長率（%）12.2%11.1%10.3%10.7%10.9%11.0%11.5%14.0%16.7%17.2%人均GDP（元）7365824093481106313738資料來源：統(tǒng)計年鑒按照國際慣例，在人均GDP邁上1000美元的臺階后，必然引起消費結構升級。從以上統(tǒng)計圖表中可以看到，2002年市人均GDP就已經超過了1000美元，2004年人均已達到1661美元，這標志著市居民消費結構從三年前就向發(fā)展型、享受型發(fā)展。進入2005年，隨著全市經濟的快速發(fā)展，消費結構升級更加明顯，在城鄉(xiāng)居民消費中普遍存在消費周期越來越短、折舊越來越快、檔次越來越高的現(xiàn)象。面對消費升級帶來的廣闊市場，

10、我們要不失時機地抓住這大好機遇，因勢利導，全方位擴大消費需求，充分發(fā)揮消費需求對經濟增長的拉動作用。房地產發(fā)展基本規(guī)律也揭示，當一個城市（地區(qū)）人均GDP數值達到3000美元后，其房地產市場發(fā)展將呈快速成長態(tài)勢；人均GDP數值達到8000美元后，房地產發(fā)展將趨于平穩(wěn)，市場空間接近飽和狀態(tài)；現(xiàn)階段市人均GDP尚未突破2000美元，房地產業(yè)正處于起步階段，未來發(fā)展形勢看好。具體表現(xiàn)為：2004年市完成社會固定資產投資508億元，比上年增長42.7%，其中規(guī)模以上固定資產投資490億元，增長47.5%。房地產開發(fā)投資40.96億元，比去年同期增長62.9%，其中商品住宅投資完成23.06億元，增長5

11、8.0%，受國家宏觀調控的影響，辦公樓投資有所下降，完成投資0.37億元，下降34.9%，商業(yè)營業(yè)用房完成投資3.78億元，增長32.0%。全市建筑業(yè)完成增加值73.55億元，增長5.2%。全市房地產開發(fā)量486.7萬平方米，比上年增長45.3%；商業(yè)用房施工面積達到60.12萬平方米，增長47.1%，占總施工面積的12.4%。商品房銷售面積109.4萬平方米，比上年增長16.2%。其中商品住宅銷售面積101.4萬平方米。在宏觀經濟持續(xù)良好發(fā)展，面臨多種發(fā)展機遇的前提下，只要政府調控得當，市的房地產將在未來的五年保持較好的發(fā)展。2005年是市建設經濟強市、文化名市、組群結構大城市的關鍵之年，今

12、后幾年市的城區(qū)面積將不斷擴大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無疑將給房地產業(yè)的發(fā)展提供更大的發(fā)展空間，商業(yè)地產業(yè)也將會產生跳躍式的前進。因此，盡早樹立開發(fā)商良好的品牌形象，是奪取未來市場的關鍵，這對本項目具有指導意義。1.2 市商業(yè)市場發(fā)展分析雖然目前市商業(yè)物業(yè)市場才剛剛起步，還不具備成熟市場的特征和發(fā)展規(guī)模；但最近幾年，在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，隨著社會的發(fā)展進步和人民物質文化水準的提高，市商業(yè)市場已開始進行結構性調整，發(fā)展升級的趨勢明顯。品牌店開始入駐，大型購物中心開始發(fā)展，個性化的商業(yè)街開始出現(xiàn)，連鎖超市、便利店有了較大發(fā)展；商業(yè)市場呈現(xiàn)出現(xiàn)代化、人性化、 個性

13、化、多元化的發(fā)展趨勢。資料來源：統(tǒng)計年鑒資料來源：統(tǒng)計年鑒居民消費需求逐年上升，趨勢平穩(wěn)；在2003年初增速有較大提高，回落后表現(xiàn)為高位運行；消費價格指數一直保持逐年上揚的趨勢，在此情況下，商品銷售額仍保持持續(xù)增長態(tài)勢，未見明顯通貨膨脹，由此可見，居民購買力有了較大水平的提高。 資料來源：統(tǒng)計年鑒居民可支配收入和消費性支出均呈逐步上漲態(tài)勢，消費性支出占可支配收入比例約在63%-73%附近，逐年走低，2000年為73.5%，2004年為63.4%，表明廣大居民的生活質量正穩(wěn)步提高。由于市城區(qū)居民食品消費質量提高、食品價格上漲帶動恩格爾系數的回升，2004年，食品價格上漲7.5%，帶動恩格爾系數比

14、去年同期增加1.9個百分點。隨著餐飲業(yè)的發(fā)展以與居民消費觀念的轉變，越來越多的城區(qū)居民喜歡在外用餐，在外用餐支出增長大大高于食品支出增幅，人均在外用餐支出580.89元，比上年增長29.75%，高出食品支出增幅15個百分點，進一步的表明了人民生活水平的顯著提高。1.3經濟發(fā)展水平對本項目商業(yè)規(guī)劃的影響生產力決定生產關系，同樣，一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平決定了它能夠接受的商業(yè)形式，下面我們將通過對市城市居民的消費結構與消費力的分析來簡單闡述市的商業(yè)市場整體發(fā)展趨向。資料來源：統(tǒng)計年鑒資料來源：統(tǒng)計年鑒資料來源：統(tǒng)計年鑒從上面的圖表分析中可以看出，市長久以來消費以吃、穿為主，恩格爾系數約在36%左右，

15、近兩年消費觀念有所改觀，開始追求較高的生活水準，文化娛樂以與其他消費有所增長。資料來源：統(tǒng)計年鑒2004年，城區(qū)居民儲蓄余額繼續(xù)增長，顯示了居民消費力的增強，城區(qū)居民消費支出仍保持較為旺盛的勢頭，人均消費支出為6024.49元，比上年增長8.58%，扣除價格因素，實際增長6.14%。居民消費結構得到進一步調整。雖然消費性支出占總支出的比重在依然較大，但居民儲蓄存款持續(xù)增長，其增速大于同期收入增速，2004年底居民儲蓄存款已達488.1億元，這表明，公眾具有較大的購買力，只是現(xiàn)階段投資和消費市場亟待激活，居民的消費結構已有較大變化，正在轉向享受型和發(fā)展型的方向。綜上所述：市居民購買力有了較大水平

16、的提高，消費需求逐年上升；居民開始追求較高的生活水準，多樣化的生活方式；這也將是推動商業(yè)市場結構性調整的因。市商業(yè)市場將在這種因的驅動下，逐漸擺脫舊經濟體制下的發(fā)展框架，開始進入健康成長期；商業(yè)市場整體發(fā)展將更趨向于現(xiàn)代化、人性化、個性化、多元化，并逐步向發(fā)達商業(yè)市場格局靠攏。可以發(fā)現(xiàn)，本項目具有很好的發(fā)展契機，具有良好的市場前景。但須注意的是，現(xiàn)階段投資和消費市場亟待激活。2、市宏觀政治環(huán)境綜述由于房地產物業(yè)的開發(fā)與經營，將面臨資金大、周期長、不可預見性因素較多等問題，因此其受相關政策的影響相對較大，房地產市場的發(fā)展與房地產政策的制定和實施息息相關。2.1 相關房地產政策對本項目影響由于房地

17、產市場在經濟發(fā)展中所處的特殊地位和房地產經營的特殊性質，其受產業(yè)政策的影響相對其它行業(yè)較大。近年來，各級政府都在大力從產業(yè)政策上引導房地產市場的發(fā)展，借此拉動投資、擴大需，從而加快房地產業(yè)市場化、產業(yè)化的步伐，推動經濟的發(fā)展。2.1.1 降息對房地產市場的影響央行連續(xù)降低金融機構人民幣存、貸款利率，以圖增加居民投資、擴大消費。房地產行業(yè)對通脹本身有很強的依賴性，降息對國房地產行業(yè)的影響，與對其他行業(yè)的影響比較，效用最為明顯。首先降息能改變目前國通縮的狀況，大幅度提高房地產企業(yè)的資產總值；其次，房地產企業(yè)經營有高負債的特點，降息減輕了企業(yè)還貸的負擔，降低了企業(yè)經營成本；再次，對房地產消費市場而言

18、，由于每次貸款利率的降低幅度大大高于存款利率的降低幅度，雖然降息幅度不大，但仍能有效的增強部分投資者的投資信心，開始進行房地產、尤其是擁有高額回報之商業(yè)物業(yè)的投資，商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展已經逐漸受到更多投資者的關注，商業(yè)物業(yè)的投資氛圍開始形成。2.1.2 產業(yè)政策對房地產市場的影響由于房地產市場在經濟發(fā)展中所處的特殊地位和房地產經營的特殊性質，其受國家產業(yè)政策的影響相對期它行業(yè)較大。近年來，各級政府都在大力從產業(yè)政策上引導房地產市場的發(fā)展，借此拉動投資、擴大需，從而加快房地產業(yè)市場化、產業(yè)化的步伐，推動經濟的發(fā)展。A金融政策方面121號文件關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知中對房地產開發(fā)過程中的

19、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房信貸等七項容作了嚴格的規(guī)管理。此文件的出臺擠壓了房地產市場的泡沫，將引導今后的房地產項目朝著真正解決居民實際居住困難的方向開發(fā)。另一方面，也促進了房地產投資和購買行為逐漸轉向理性消費。18號文件國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知國發(fā)18號文首次明確房地產已經成為國民經濟的支柱產業(yè)，同時對搞活住房二級市場做了指導性的規(guī)定。此文件明確指出，當前我國房地產市場發(fā)展還不平衡，房地產價格和投資增長過快，房地產市場的監(jiān)管和調控有待完善。明確指出對符合條件的房地產開發(fā)企業(yè)和房地產項目要繼續(xù)加大信貸支持力度，明確指出要求加強房地產貸款監(jiān)管，嚴禁違規(guī)發(fā)放房

20、地產貸款，控制和化解房地產信貸風險，維護金融穩(wěn)定B土地政策方面國土資源部招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定(11號令)、協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定(21號令)、關于加強土地供應管理促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知(國土資發(fā)2003356號)的相繼出臺，對房地產開發(fā)企業(yè)取得土地有著直接的政策指導意義，這些文件的實施將大力推動土地市場化進程，規(guī)土地市場。由上可見，目前國家對整個房地產市場呈現(xiàn)出冷靜、理性的態(tài)勢，采取邊扶持邊打壓的做法，在保持其繼續(xù)成為經濟增長點的同時，進一步規(guī)市場，維持健康良性的發(fā)展。C地方政策方面省商品房銷售條例2005年7月1日起，省首部商品房銷售管理法規(guī)省商品房銷售條例將正式

21、開始實施。根據條例，省對商品房預售實行許可制度，商品房因質量問題應由房地產開發(fā)企業(yè)與時給予維修。作為省首部商品房銷售管理法規(guī)，針對商品房銷售當中的突出問題，條例明確規(guī)定：商品房預售實行許可制度，應當符合已繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有房地產項目開發(fā)經營權證明、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，已完成基礎工程，并確定施工進度和竣工交付日期等三個條件。 同時，房地產開發(fā)企業(yè)與承銷機構不得銷售不符合銷售條件的商品房，應當向買受人明示有權銷售商品房的證明文件，并不得發(fā)布與商品房有關的欺騙、誤導公眾的廣告。在商品房

22、的計價結算方式上，提倡按套建筑面積或按套計價結算，也可按房屋建筑面積計價結算。為避免物業(yè)糾紛，條例明確規(guī)定，商品房因質量問題應由房地產開發(fā)企業(yè)與時給予維修，房地產開發(fā)企業(yè)要按照合同約定容按期交付商品房，否則應承擔相關責任。同時，物業(yè)企業(yè)負責查驗、承接物業(yè)共用部位、共用設施設備，并參與商品房的交付驗收等。省將嚴查違規(guī)銷售行為省將嚴格控制房地產開發(fā)企業(yè)的銷售行為，以全面保護買房市民的切身利益。其中，未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件銷售商品房的企業(yè)將面臨3萬元以上10萬元以下的罰款處罰。按照要求，從2005年7月1日起，房地產開發(fā)企業(yè)提供虛假材料騙取商品房預售許可證明或者未取得商品房預售許可證明預售商品房的，由

23、商品房銷售管理部門責令停止行為，沒收所得，并將處以已收取的預付款百分之一以下的罰款。同時，房地產開發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機構在銷售商品房過程中，分割拆零銷售住宅商品房或者未按照規(guī)定在商品房銷售場所明示有關文件和材料的，將由商品房銷售管理部門責令限期改正、給予警告，并處以1萬元以上5萬元以下的罰款。另一方面，房地產開發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機構在銷售商品房過程中未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件銷售商品房的，將由商品房銷售管理部門責令限期改正、給予警告，并將處以3萬元以上10萬元以下的罰款。此外，房地產開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將需要由其提供的辦理房屋所有權初始登記的文件報房地產權屬登記機關的，將由房地產權屬登記機關責令限期

24、改正、給予警告，并可處以1萬元以下的罰款。省擬控制房價今后，省擬將通過確定商品房建設費用底價的措施，以控制目前居高不下的房價，規(guī)房地產開發(fā)企業(yè)的經營行為，讓廣大市民買上“明白房”。 按照計劃，省商品房開發(fā)項目將統(tǒng)一由建設開發(fā)主管部門擬定出開發(fā)項目的價款底價，開發(fā)項目價款底價將由土地使用權出讓金、綜合開發(fā)費(開發(fā)區(qū)片的基礎設施的開發(fā)建設成本和有關非經營性配套公用設施的建設費用)、綜合開發(fā)管理費、城市基礎設施配套補助費、地段差價、法律和法規(guī)規(guī)定的其他費用等6項費用構成。 目前，開發(fā)項目價款中的綜合開發(fā)費收取標準已經確定。其中，大中城市將按當地住宅平均造價的40 50 計收，其他城市按當地住宅平均造

25、價的30 40 計收；綜合開發(fā)管理費按綜合開發(fā)費的1 2 計收。開發(fā)項目價款中的其他各項費用，將按照國家和省人民政府規(guī)定的標準計收；沒有規(guī)定的，將按照城市人民政府規(guī)定的標準計收。經濟適用住房、微利住房開發(fā)項目價款底價構成與計收標準，按照國家和省人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。綜上所述：雖然市房地產市場存在諸多不利因素的干擾和影響，但是通過宏觀經濟的有力推動、政策法規(guī)的規(guī)和控制，房地產市場正逐步走向成熟和完善，整體形勢看好。同時，隨著居民消費能力的不斷提升與各項利好因素的有力作用，市商業(yè)市場也將有較大發(fā)展，消費市場將逐步放開且更加活躍，本項目的發(fā)展將具備良好的商業(yè)條件?？梢钥隙?，本項目商業(yè)物業(yè)的啟動將具備

26、良好的宏觀市場環(huán)境基礎。三、項目區(qū)域環(huán)境基礎分析1、人口分析1.1 區(qū)域市場人口總量分析濟寧市市中區(qū)354211858任城區(qū)869.564.2733微山縣1591.369.5431魚臺縣62845.3719金鄉(xiāng)縣79060.9769嘉祥縣1008.279.2778汶上縣762.373.4962泗水縣107059.7557梁山縣963.971.7742曲阜市889.463.7720兗州市69060.5873鄒城市1387.3112807合計11000802.3748資料來源：統(tǒng)計年鑒市包括曲阜、兗州、鄒城、微山、梁山等十二個縣市區(qū)，總面積1.1萬平方公里。總人口802.29萬人，其中市區(qū)人口42

27、萬人，全市平均人口密度為748人/平方公里，而市區(qū)人口密度與全市平均人口密度相差幅度較大，達到11858人/平方公里。由此可看出，市城區(qū)人口密度相對較大，本項目所在地為市中心主干道太白樓路附近，人口密度和人流量都很高，這就為商業(yè)項目的市場環(huán)境和消費人群提供了有力支持。1.2 市人口分布狀況全市410.91391.39239.24105：100市中區(qū)21.1420.3640.49104：100 資料來源：統(tǒng)計年鑒市2004年末常住人口總數802.29萬人，非農業(yè)人口239.24萬人，全市男女比例為105：100，該比例基本平均，由于二者實力相當，本項目在研究商業(yè)業(yè)態(tài)時應對男性和女性的商業(yè)業(yè)態(tài)都給

28、予詳盡分析，并對男女共享業(yè)態(tài)加以充分重視。1.3 年齡結構分析圖表：市人口結構年齡圖表18歲以下18-35歲35-60歲60歲以上24.7%28.6%34.7%12%本項目所在市18以下人口占總人口的24.7%；18-35歲占28.6%；35-60歲占34.7%；60歲以上占12%。其中，35歲以下人口占總人口的53.3%，由此可看出，市是年輕型城市，易于接受新鮮事物，充滿生機與活力。此特點有助于打造本項目青春、時尚的商業(yè)品質。18-60歲人口占總人口的63.3%，這部分人群有穩(wěn)定的經濟基礎，消費能力較強，是商業(yè)市場的主要消費群體，將為項目未來經營發(fā)展提供主力消費支持。2、市整體交通狀況分析隨

29、著現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，交通與商業(yè)的關系越來越密切。交通道路的改造與交通工具的更新，使人們的出行變得更加方便快捷，從而使很多交通條件良好的商業(yè)物業(yè)大大擴大了其商圈輻射能力。對于本項目而言，優(yōu)越的交通環(huán)境也將為其未來發(fā)展提供更為曠闊的發(fā)展空間，在更大的圍吸引的消費人群。因此，對于交通狀況的研究成為了項目調研不可或缺的一部分容。對于本項目來說，城市外部交通，城市部交通狀況將決定整個交通體系對項目商業(yè)的影響。市地處、魯、豫、皖和華北、華東兩大經濟結合部，是東部沿海連接西北陸的經濟、交通重鎮(zhèn)。距省城200公里，距日照港220公里，距港300公里，均有鐵路和高速公路相連接。交通便利。京滬、京九、日菏鐵路在境交

30、叉，四條國道和京福、日東兩條高速公路交織成網，京杭大運河縱貫南北。優(yōu)越的地理位置使成為西煤東運、北煤南運和南水北調的必經通道。隨著京九經濟帶、陸橋經濟帶的深入開發(fā)建設和南水北調工程的實施,作為魯西南地區(qū)中心城市的地位進一步強化，經濟輻射半徑大大擴展。鐵路南北方向：津浦鐵路、京滬鐵路、京九鐵路；東西方向：日菏鐵路。公路南北方向：京福高速公路和220、104、105國道；東西方向：日東高速公路和327國道。水運水運工具：5000多個載重噸的鋼質船隊；營運船舶：11000余艘、157萬個載重噸；造船工業(yè)：年造船能力約10萬噸，總產值近億元；港口建設：機械化港口群，年吞吐能力達2000萬噸；運河航道：

31、三級航線；港航疏浚：年機械化航道疏浚能力已達300余萬立方米。3、項目周邊常住人口統(tǒng)計（1公里）社區(qū)名稱社區(qū)規(guī)模居住戶數居住人口距離本項目距離備注齊鑫花園12萬1180戶4000余人0.5公里山推、地稅有部分團購；住宅均價2800元/，底商4800；銀都花園36萬3200余戶10000余人0.9公里苑3.5萬300余戶1000余人東側緊鄰琵琶山花園與東側11萬700余戶2000余人0.1公里公建面積31443平方米櫻花園小區(qū)15萬1500余戶5000余人0.7公里40棟樓原有居民樓約10萬余2000余戶6000余人0.2-0.8公里琵琶山花園以東中億新苑2萬220余戶700余人合計89.5萬9

32、100余戶28700余人四、區(qū)域商業(yè)市場分析1、商圈與業(yè)態(tài)研究界定分析第 一 商 圈（市中區(qū)）主要有效客群范圍第二商圈（高新技術開發(fā)區(qū)）第二商圈（ 任 城 區(qū) ）根據我司對市整體情況的調研，并結合本案在地理位置、規(guī)模、建筑形式、層數等的特點，確定本項目的基本商圈研究圍；第二商圈本項目體量規(guī)模較大，且商業(yè)部分相對集中，未來可能進駐的業(yè)態(tài)有百貨、超市、綜合購物中心、專業(yè)市場、建材家居市場、批發(fā)市場、餐飲等幾種業(yè)態(tài)；中億廣場針對市市區(qū)現(xiàn)有的幾種主要的商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨、超市、專業(yè)市場、家居建材、批發(fā)市場、餐飲作為本案商業(yè)的主要研究對象，并將項目方圓1.5公里之居住居民作為本項目第一有效客群；本案所在區(qū)域

33、為市中區(qū)，因此將該區(qū)列為第一商圈研究圍，；將本案有可能輻射到的任城區(qū)與高新技術開發(fā)區(qū)作為項目的第二商圈研究圍；根據對周邊三個縣級市的調研，由于三個城市都有一定體量的綜合類百貨與專業(yè)、建材市場，因此本案對這三個城市的消費吸引力略低，因此將這三個城市列為次研究商圈圍。2、市商業(yè)市場總體概況與分布特點市現(xiàn)有商業(yè)主要由百貨商場、大型超市、專業(yè)家電市場、專業(yè)家居市場、建材家具市場、服裝日用品批發(fā)市場、集中餐飲街、底商等幾種類型的物業(yè)組成；現(xiàn)有百貨類商業(yè)物業(yè)全部坐落在的中心商業(yè)街太白路南側，以華聯(lián)商廈、貴和百貨、百貨為代表，相距不足半公里，規(guī)模在1.5-2萬之間；現(xiàn)有大型超市主要有世紀聯(lián)華、賽瑪特、愛客多

34、、賽寶四個，其經營呈現(xiàn)出較為火暴的態(tài)勢，分布較為零散，規(guī)模都在2萬平左右，除世紀聯(lián)華外，其余三個超市品牌，都開有分店，分店形式以滿足周邊居民基本需求的生活超市為主，體量較?。?底商類物業(yè)在市的分布非常廣泛，基本所有街道的兩側均規(guī)劃了不同格局的底商，經營圍匯集了餐飲、醫(yī)藥、零售、服裝、美容美發(fā)等不同的業(yè)態(tài)，面積從十幾平到上千平不等，層數從一層到三層不等；現(xiàn)有專業(yè)市場主要有家電市場、家具建材市場、家居市場、紡織品市場；餐飲商業(yè)呈現(xiàn)出羊群效應的態(tài)勢：以江南春街為代表的高檔類餐飲集中帶、以科苑路為代表的咖啡休閑類餐飲集中帶、以洸河路為代表的大眾類餐飲集中帶、以太白樓附近為代表的特色類餐飲集中帶；市批發(fā)

35、市場主要有太東批發(fā)市場、琵琶山路批發(fā)市場、義務小商品批發(fā)市場與夏橋小商品批發(fā)市場，規(guī)模基本在20000以上；分布圖如下：古槐路共青團路琵琶路山建設路科苑路 常 青 路 吳 泰 閘 路洸 河 路紅 星 路太 白 路江南春街咖啡與休閑餐飲區(qū)特色餐飲區(qū)大眾餐飲區(qū) 濟寧市商業(yè)集中區(qū) 賽瑪特賽寶愛客多分店賽寶分店紡織批發(fā)城誠達家居城濟寧市家具大世界夏橋批發(fā)市場義烏批發(fā)市場愛客多金城家具城愛客多分店賽瑪特分店本案3、周邊重點縣級市商業(yè)市場概況3.1曲阜曲阜位于市東北方向，距離45公里，車行時間40分鐘左右，人口數量63.7萬人。曲阜有著5000多年的悠久歷史，被稱為“圣城”?！扒甓Y樂歸東魯，萬古衣冠拜素

36、王”曲阜之所以享譽全球，是與孔子的名字緊密相連的。孔子是世界上最偉大的哲學家之一，中國儒家的創(chuàng)始人。在兩千多年漫長的歷史長河中，儒家文化逐漸成為中國的正統(tǒng)文化，并影響到東亞和東南亞各國，成為整個文化的基石。曲阜“三孔”（孔廟、孔府、孔林），因其在中國歷史和世界文化中的顯著地位，而被聯(lián)合國教科文組織列為世界文化遺產，被世人尊崇為世界三大圣城之一。相比曲阜悠久的歷史文化而言，其商業(yè)配套匱乏，商業(yè)設施舊，沒有大型的百貨，現(xiàn)有商業(yè)主要集中在五馬祠街，其建筑形式為仿古建筑，店鋪租金在0.3-1元/天。五瑪祠街位于曲阜最重要的旅游景點孔廟正對面，主要集中了餐飲、珠寶、服裝、眼鏡、銀行、音像等商業(yè)，但檔次基

37、本傾向于中、低檔。五馬祠街3.2兗州兗州位于市東北方向，人口數量為60.5萬人。兗州有“九省通衢，齊魯咽喉”之稱，戰(zhàn)略位置重要，京滬鐵路縱貫南北，新石鐵路橫跨東西，是魯西南最大的物資集散地和客運中轉站。公路四通八達，有327國道、日菏高速等數十條公路干線穿境而過，市公路總長630余公里，公路密度是全國平均水平的3倍。資源豐富。是國家重要煤炭基地，煤田儲量200多億噸，年開采量2000多萬噸，座落在兗州境的興隆莊煤礦是全國第一個400萬噸的特大型現(xiàn)代化礦井。地下水儲量約20億立方米，是省三大豐水區(qū)中唯一尚未大量利用的地區(qū)。兗州主要商業(yè)設施統(tǒng)計表商場名稱規(guī)模（）流水扣點經營狀況備注廣場商廈1.2萬

38、23% + 1%廣告費較好百貨、大型超市賣場百貨大樓0.8萬國營一般業(yè)態(tài)品種單一，品牌稀缺曲阜距離兗州，車行時間僅20分鐘左右，因此兗州的商業(yè)設施吸引了不少來自曲阜的消費人群。廣場商廈作為兗州地區(qū)最大的購物中心，其業(yè)態(tài)品種較為齊全。該商廈由兗州礦物局投資建設，煤礦職工是本商場的固定客群，凡是煤礦職工周末來此消費的，兗州礦物局均報銷其往返交通費，并且享有在廣場商廈購物優(yōu)惠的政策。3.3鄒城鄒城位于市東南方向，人口總量112萬人，是古代思想家、教育家孔子和孟子的故鄉(xiāng)，素有“孔孟桑梓”的美譽。鄒城境有兗礦集團、鄒縣電廠、魯南自行車廠等大型國有企業(yè)，還有無名啤酒廠、鋼山酒廠、氮肥廠和油漆廠等中型支柱企

39、業(yè)，經濟發(fā)展態(tài)勢良好。鄒城分別與臨近的、兗州、曲阜日漸融合，形成衛(wèi)星城之趨勢。市多個大型商場、超市、批發(fā)市場，有著良好的購物環(huán)境，正在建設中的西部和東部開發(fā)區(qū)給鄒城帶來無限商機。鄒城主要商業(yè)設施統(tǒng)計表商場名稱規(guī)模（）流水扣點經營狀況備注華聯(lián)商廈1萬24% + 1%廣告費一般屬于兗州礦物局百貨大樓1萬24% + 1%廣告費較好圣都14萬1000-2000元/（售）銷售情況一般副食品批發(fā)零售鄒城歐陸商城3.7萬家具建材3.4總結 45公里33公里40公里通過對周邊三個縣級市的走訪調查，我們發(fā)現(xiàn)除曲阜地區(qū)的商業(yè)設施較為舊之外，其余兩個市的商業(yè)還是呈現(xiàn)出一定的繁榮景象；曲阜地區(qū)的孔廟屬于世界文化保護遺

40、產之一，受到了地區(qū)政府的極大重視，根據該區(qū)域的未來規(guī)劃，這里將面臨重新改造，曲阜將重裝打造該文化旅游品牌，因此可以預計在未來，曲阜地區(qū)的相關配套設施將會逐漸完善，商業(yè)服務業(yè)也將隨著旅游市場的全面開發(fā)得到大力發(fā)展，曲阜房地產市場的升溫為期不遠，目前很多周邊地區(qū)具有一定經濟實力的消費者都紛紛選擇在曲阜地區(qū)投資；兗州、鄒城地區(qū)的煤礦業(yè)是兩個城市的支柱性產業(yè)，并且兗礦集團的職工收入相對較高，具有了一定的購買能力，但是由于兩個地區(qū)都有兗州礦物局的直屬商業(yè)設施（兗州廣場商廈、鄒城華聯(lián)商廈），因此方便了這部分人群的購物需求。4、各業(yè)態(tài)行業(yè)市場分析4.1百貨市場分析面積總計：8.08萬平米百貨名稱經營規(guī)模（）

41、流水扣點營業(yè)額單位產出經營狀況備注濟百2.5萬23% + 1%廣告費2億元0.8萬元較好被中央百貨收購，市場信譽度高，歷史悠久，美譽度高貴和購物1.58萬25% + 2%廣告費一般市檔次最高的商業(yè)中心華聯(lián)商場4萬23% + 1%廣告費3億元0.75萬元較好引進了肯德基、名表珠寶城等濟百地處市區(qū)最繁華的太白樓中路，作為市最早的百貨商場，其歷史悠久，始建于1956年，現(xiàn)有建筑總面積3.2萬平方米，營業(yè)面積2.5萬平方米。百貨是市最大的零售商業(yè)企業(yè)之一，其長期的經營活動和市場運作，在當地形成了良好的商業(yè)信譽和企業(yè)形象。隨著各種新興業(yè)態(tài)的迅速崛起，傳統(tǒng)百貨受到了很大沖擊。2004年10月中商旗下的中央

42、百貨連鎖成功地收購了百貨，改名為市中央百貨XX公司，年商品營業(yè)額在2 億元左右；貴和購物中心店2005年1月正式開業(yè)，由九龍集團公司投資興建，是貴和購物中心走出的第一站。商場建筑面積2萬平方米左右，經營面積1.58萬。貴和百貨主要瞄準了市高端消費市場的空缺，并引進了此前市場從未有過的服裝品牌，并以準確的定位，高效完善的服務設施，高檔時尚的名優(yōu)精品，先進的管理模式以與特色化的服務，填補了商界高端消費市場的空白；華聯(lián)商廈股份是全聯(lián)集團成員單位，一九八四年建店，是商界的老牌勁旅，在原阜橋商場的基礎上，于1993年進行了股份制改造，成為一家國有控股的商業(yè)企業(yè)，經過二十年的滾動發(fā)展，目前企業(yè)已擁有3億元

43、固定資產，4萬平方米營業(yè)面積，在職員工1300人。商廈經營21個大類，6萬種商品，年商品銷售額在3億元左右。并成功聯(lián)合引進了肯德基、國美電器、名表珠寶城等項目。4.2大型超市市場分析面積總計：9.45萬平米超市名稱世紀聯(lián)華賽瑪特總店賽瑪特分店賽寶總店賽寶分店愛客多總店愛客多紅東愛客多紅西時代超市規(guī)模2萬平米3萬平米（含百貨）800平米2.4萬平米1500平米1萬平米2000平米1200平米5000平米經營狀況好好較好較好較好好較好較好較好賽瑪特百貨賽瑪特量販賽瑪特隸屬澳大利亞百靈實業(yè)集團，2001年12月賽瑪特量販店開業(yè)，2003年12月賽瑪特生活超市開業(yè)，2004年112月20日賽瑪特主題百

44、貨店開業(yè)；超市營業(yè)狀況良好；愛客多來鶴店愛客多紅東店世紀聯(lián)華店于2002年12月開始營業(yè)。該店總面積2萬余平方米，超市經營面積1.2萬平方米，有2萬多種商品。是世紀聯(lián)華超市公司在全國開辦的第17家大賣場，投資約1億元，是市目前經營最火暴的超市，銷售額在全國世紀聯(lián)華店中銷售額高居榜首；愛客多目前在市有三家店，兩家是生活超市，一家主力量販店（來鶴店），經營情況良好；賽寶總店賽寶分店賽寶超市2004年9月開業(yè)，一舉成為市規(guī)模最大的超市，地上一、二層為賣場，三層為大型停車場，經營狀況良好。4.3家具建材市場分析面積總計：20.12萬平米項目名稱家具大世界誠達精品家居海爾家居商場金宇裝飾材料城金城家具辦

45、公維佳家居廣場規(guī)模3萬平米0.7萬平米0.4萬平米12.8萬平米2萬平米 0.12萬平米1.1萬平米租金（元/天.平米）1.3-1.60.8-1.10.8-1.21-1.51.8-3.55-63-6經營狀況一般一般一般較好良好一般一般家具大世界地處市區(qū)繁榮地段，位于太白東路和火車站東路交匯處。占地50余畝，建筑面積3萬多平方米，是集樓、廳、棚、房于一體的大型專業(yè)批發(fā)市場，商品銷售輻射魯西南地區(qū)與魯豫皖四省交界處。分為辦公家具大廳、沙發(fā)專賣大廳、小型家具大廳、建材大廳幾個部分；誠達精品家居位于家具大世界東側，地上三層，地下一層（暫未營業(yè)），匯集了國眾多精品家居品牌，但經營狀況一般。海爾家居商場地

46、處本案西南角，地上四層，面積4000余平，租金從0.8-1.2元/天之間；維佳家居廣場地處省市市中區(qū)洸河路中段，地處新興商業(yè)街繁華地段，經營容有臥房系列、沙發(fā)系列、布藝床品系列、家居飾品系列、家裝設計等；金宇裝飾材料城地處北郊，于2002年10月28日正式投入運營?，F(xiàn)已形成營業(yè)面積進12.8萬平方米，集購物，休閑，娛樂，倉儲，物流等多功能與一體的大型商業(yè)中心，2005年1-5月的銷售收入就達到了7億元；金城家具廣場，座落在市西郊中區(qū)濟安橋北路94號，現(xiàn)有1-4號大廳總營業(yè)面積2萬平方米左右，交通便利。倉庫、住宿與其它設施齊全。商場開業(yè)運行六年來，經營狀況良好；一號廳為精品大廳，面積3000平方

47、米，三號精品大廳、四號名優(yōu)大廳有一部分攤位，攤位面積有限，以名牌沙發(fā)等為主，經濟效益達5000萬元/年。4.4批發(fā)市場分析面積總計：19.7萬平米市場名稱太東義烏紡織品批發(fā)振宇批發(fā)琵琶山草橋口（夏橋）規(guī)模2.1萬平米4萬平米4000平米8.8萬平米8000平米4萬平米租金1-3元/天平米0.3-0.5元/天平米1.5-1.7元/天平米0.2-0.43元/天平米1.5-3元/天平米0.4-0.6元/天平米經營狀況好一般較好一般一般一般振宇批發(fā)大市場總投資3000萬元，占地300畝，總建筑面積88000平方米，按經營門類分為服裝、紡織面料、床上用 品、窗簾、皮革制品、日用百貨、糖酒副食、五金電器、

48、辦公用品等十大專業(yè)經營區(qū)域；太東批發(fā)大市場市場總投資680萬元。占地50畝，總建筑面積21000平方米，擁有營業(yè)房1200間。它南靠繁華的太白東路，三面臨街，交通便利，整個市場分為服裝、床上用品、布匹、鞋帽、百貨、通訊、家電、日化等眾多商品區(qū)；夏橋批發(fā)市場是市最早的小商品批發(fā)市場，主要經營日用品、煙酒糖茶等的商品，但是目前該市場經營情況并不理想，很多鋪位處于空置狀態(tài)；義烏小商品城由九巨龍集團與義烏小商品經銷商強強聯(lián)合，總投資2.2億元，為魯西南地區(qū)最大的“小商品批發(fā)零售集散中心”，05年5月正開業(yè)，但經營狀況一般，很多鋪位處于空置狀態(tài)；琵琶山批發(fā)市場規(guī)模較小，僅8000余，主要經營日用品、廚房

49、用品、鞋帽、文具用品等，經營情況一般，攤位距離出入口較近的租金要高一些，能達到3元/天，沿街鋪位基本考慮了外雙向開門，方便了消費者的購物需求。4.5電子市場分析面積總計：0.3萬平米市場名稱億維數碼廣場位置位于建設北路，常青路與洸河路中間規(guī)模0.3萬平米層數5層各層經營容一層：品牌電腦與數碼產品；二層：辦公電子產品；三層：耗材；四、五層：電子俱樂部與培訓經營狀況良好5、重點商業(yè)經營狀況研究分析東東美業(yè)15九都服飾15火炬賓館雙匯鮮肉30海爾家電大廈2000海爾精品家具4000中國移動 太 白 樓 東 路琵琶山路本案廣聯(lián)醫(yī)藥80東方燈飾600波司登服飾150國光皮鞋10楊家快餐15亞當夏娃店10

50、羊肉水餃15豆豆美業(yè)15中西醫(yī)醫(yī)院春海美業(yè)15唐凱飯店15東方噴繪15仙妮蕾德15幼兒園農業(yè)銀行20廣式老婆餅15燕子服飾20福酒喜酒10星凱服飾20太東批發(fā)10中國福彩5袋鼠服飾30名店坊10泰和玻璃50兄弟褲行15不知保健15安娜美業(yè)15喬丹專賣50海之情娛樂四方毛線60恒源祥15濟房連鎖中介20啟發(fā)毛線60老山界涼席30琪妹內衣30天馬家紡80天馬內衣60平價鞋店30健康毛線70針織廠店30窿安勞保30羊毛衫服飾30羊毛衫大全30羊毛衫專賣30富煌服飾20天馬誠惠毛線50交通銀行儒鴻書城金網數碼 600紡織批發(fā)城 600誠達家居城 7000濟寧市家具大世界 300005.1太白路沿街商業(yè)

51、情況分析5.1.1太白路沿街商業(yè)業(yè)態(tài)布局 太 白 樓 東 路衣之秀服飾50濟寧市廣播轉播臺廣東T恤15陽光禮品5千億佳婚紗150奧普浴霸15皇明太陽能40心動服飾15童謠名店30情侶服飾25摩登少年服飾20星期六鞋店25生活秀服飾15卡薩布蘭卡服飾10彩韻服裝15金猴鞋專賣70英克萊電動車50吉爾達鞋50三利毛線50濟寧市第一職業(yè)中專職一商店20雙星運動50金蘋果運動50惠威音響40蜂蜜大麻花20打字復印15垚錦服飾30江南秀服飾15雪雨美業(yè)15貴和商行20心相印婚紗70溢彩服飾20風格服飾15洪順蛋糕15天然居大酒店400老百匯褲行30IP 超市15未知未覺服飾15XX羊毛衫30富士彩擴15

52、食之物語10夢之衣服飾15太東市場東入口魯南美容40濟寧市城市信用社600鋁合金經銷300西安餃子城300 濟寧市消防一中隊濟寧市市中區(qū)衛(wèi)生局 太 白 樓 東 路太東大市場正門21000太東市場西入口市中區(qū)門診圖優(yōu)服飾30花格霓服飾20玫瑰女人40孚德皮鞋20章丘眼鏡40依之妮服裝20江南布衣40打字復印20太東藥房120千味小吃15羊毛衫總匯30天子服飾20建設銀行600中醫(yī)療保險處工商銀行2000滕化服飾25新華書店500風浪宣言25濟寧飯店杭派服飾20潮流名店40每時美克80冷飲批發(fā)20視力矯正30才子服飾60非凡服飾200五環(huán)體育服裝500心齊橋筋飾品20惠友超市15清華賓館濟寧市市中

53、區(qū)財政局永泰燈飾600雪豹干洗15婚慶喜鋪30杭州新龍茶莊10361運動店50康奈鞋店60雅芳專賣25萌芽書店15良緣保健品10真皮腰帶15FIRST服飾25喜得龍運動50百貨副食5清華賓館螺絲大世界10嬰兒國際15推土機技術公司10布鞋15奇宏通訊15保健品店10濟寧飯店華力大廈海億特電動車150來吉奇服飾200郵政音像連鎖10ELE服飾80中國銀行1200九牧王服飾100夢特嬌專賣50醫(yī)學院藥店150月亮河化妝品 200麒麟金店200夢華服飾350興奧大酒店農村信用社2001200海珍美容400康福大藥店300天上人間西餐150勁霸男裝100阿迪達斯100李寧運動100國人西服200宏景通

54、訊300濟寧師專聯(lián)通營業(yè)廳150 太 白 樓 東 路建設路世紀聯(lián)華濟寧市任城區(qū)人民政府農業(yè)銀行250愛心鮮花 20樂樂蛋糕店15愛神婚紗20古槐無線電10祥為通訊5拓步MP310聞遠通訊25中國聯(lián)通10大嘴巴美食10德爾惠40箱包店20雙星連鎖50廣聯(lián)醫(yī)藥60音像新世紀20鑫億品香栗15工商銀行20天天飲食180利朗男裝60建設銀行60廣浙T恤30特價鞋店30駱駝服飾60冰淇淋店30天策電訊300天策客服100希努爾服飾400茂昌眼鏡100山東省醫(yī)學院清華醫(yī)院 太 白 樓 中 路浣筆泉路金伯利鉆石120唐獅120華倫天奴1500利郎男裝150班尼路100金愛特服飾400三聯(lián)九龍家電商場3000

55、篦子市街新家林街遠東鞋店30班博服飾30意菲奧服飾30凱撒服飾60夢特嬌店60服裝城120新鱷服飾30愛人音像40XX羊毛衫80大明眼鏡120衣之純120老人頭店60金輝服飾120通信大廈宏景通訊200皇冠婚紗100中國移動100中國郵政350國郵通訊150工商銀行1000肯德基200國美通信80三星維修60美特斯邦威160佐丹奴160森馬160拜麗德80布藝坊80 太 白 樓 中 路貴和百貨華聯(lián)商廈運河城秀水城文化宮一天門街 運河休閑港共青團路太 白 樓濟寧百貨百貨大樓濟寧移動通訊天安電訊120中網通訊150金城金店120德爾惠運動50電視購物 60蓮亭照相館 30新華書店 300加州牛肉面

56、120移動通訊120達芙妮50紅人名品特賣100意菲奧服飾100濟寧園林處芭芭拉鞋店40精益眼鏡80東方美容80新華魯抗大房藥80華美金店40得月快餐50周大生珠寶80太白金店200濟寧影城時代超市 5000意大利蘋果王200冠芝霖手機賣場500紅花村酒樓600眼鏡服裝零售店1000 太 白 樓 中 路古槐路運河休閑餐飲街20000太白路沿街商業(yè)經營面積匯總表業(yè)態(tài)面積供給（）比例備注大型百貨8080036.41%含華聯(lián)、貴和、濟百建材市場4100018.47%含海爾、家具大世界、誠達大型超市2500011.26%含世紀華聯(lián)、時代餐飲2225510.03%含餐飲、副食品等批發(fā)市場216009.7

57、3%太東批發(fā)市場、紡織品批發(fā)服裝101904.59%含男裝、女裝、箱包等銀行69503.13%含各大支行、儲蓄所等電器市場50002.25%含海爾、三聯(lián)電訊33551.51%含電訊、通訊器材等器械店18650.84%含建材、電動車行、零配件等文教9200.41%含圖書、音像店等醫(yī)藥8500.38%等醫(yī)藥、保健品等美容美發(fā)8200.37%含美容、美發(fā)、化妝品等金店7600.34%其他5650.25%含零售店、干洗店、照相館、噴繪、眼鏡等合計221930100%說明：本次對太白路商業(yè)的統(tǒng)計，東起本項目所在的太白東路與琵琶山路交匯處，西至太白路與古槐路交匯處，全長2.3公里?？偨Y：根據統(tǒng)計結果顯示，

58、太白路這條市的傳統(tǒng)商業(yè)街，仍是以百貨業(yè)牢牢占據主導地位，占統(tǒng)計總量的36.41%；其次是建材家居，占統(tǒng)計總量的18.47%，主要集中在本太白東路，項目南側；餐飲主要集中在太白樓運河兩側，主要以特色餐飲為主；電訊類業(yè)態(tài)主要集中在通信大廈附近。5.1.2太白路兩側商業(yè)租金走勢分析 太 白 路本案建設路共青團路古槐路琵琶山路濟寧市廣播轉播臺1.5-2元/太東大市場2.5-3元/3.5-4元/1.5-2元/市中區(qū)衛(wèi)生局市中區(qū)財政局2.5-3元/3-3.5元/世紀聯(lián)華5-6元/4.5-5元/清華醫(yī)院3.5-4元/濟寧師專1.5-2元/任城區(qū)政府貴和百貨華聯(lián)商廈文化宮秀水廣場3-4元/2-2.5元/太白樓

59、濟寧百貨2-2.5元/濟寧園林6-8元/分析：根據統(tǒng)計結果顯示，太白路沿街零售商業(yè)店鋪租金從1.5-8元/天不等，租金較高的地帶分布在太白樓廣場、貴和百貨與世紀華聯(lián)附近，主要以精品店、金店與醫(yī)藥美容業(yè)態(tài)為主，而根據我司對商業(yè)業(yè)態(tài)租金承受能力的分析，這幾種業(yè)態(tài)具有較強的租金承受能力。5.2江南春美食街江南春食街：總投資1700萬元，由林社區(qū)居委投資建設，步行街全長250米，寬48米，建筑面積15000，營業(yè)鋪面50套，2000年9月6日奠基開工，2001年1月18日竣工，是目前魯西南地區(qū)最大的餐飲業(yè)步行街，樓群古樸、典雅、精致，蘊涵江南風韻，吸引了各地許多著名餐飲企業(yè)投資落戶。如今，這條不到10

60、00米的小街年收入5000萬元，利稅逾千萬元。5.3科苑路商業(yè)街科苑路商業(yè)街：科苑路商業(yè)街南北全長約1.5公里，南至紅星路，北至吳泰閘路，其中縱向穿越市主干道洸河路，該街東西兩側分布了很多中、高檔住宅小區(qū)，臨街商業(yè)基本為2層底商，經營業(yè)態(tài)以餐飲為主，以休閑服飾、美容美發(fā)、醫(yī)藥等社區(qū)配套為輔，臨街店鋪的租金基本控制在1.5-4元/天的圍之間，面積從幾十平米到上百平米。大型餐飲以全聚德為代表，共四層，面積約4000左右，科苑路最具代表性的業(yè)態(tài)特點為聚集了四家咖啡休閑西餐廳，分別為迪歐咖啡、名典咖啡、上島咖啡、西堤島咖啡。這主要是因為該區(qū)域集中了很多高檔住宅小區(qū)，周邊消費能力較強，且對咖啡西餐廳有一