【培訓(xùn)】地產(chǎn)新兵十天入門1：目錄及房地產(chǎn)基本概念-培訓(xùn)

1、圖書在版編目（CIP）數(shù)據(jù)地產(chǎn)新兵十天入門 / 決策資源集團(tuán)房地產(chǎn)研究中心編著. 北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007（中國房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)特訓(xùn)營叢書）ISBN 978-7-112-09468-4. 地. . 決. . 房地產(chǎn)基本知識 . F293.3 中國版本圖書館CIP數(shù)據(jù)核字（2007）第103440號本書的定位是針對新入行從業(yè)者或正準(zhǔn)備投資房地產(chǎn)人士的“掃盲”圖書。整本書通俗易懂，輕松活潑，通過大量的流程圖表來說明基礎(chǔ)理論。作為全面引導(dǎo)初學(xué)者入門的實(shí)戰(zhàn)圖書，全書按照房地產(chǎn)行業(yè)的基本特點(diǎn)分成十天，每天一個章節(jié)，從房地產(chǎn)基本概念、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)約定、房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房地產(chǎn)規(guī)劃、建筑及結(jié)

2、構(gòu)設(shè)計、建筑施工圖、戶型知識、樓盤價值鑒別思路、房地產(chǎn)策劃流程十個方面的基礎(chǔ)知識入手，由簡入繁，由易到難。循序漸進(jìn)地指導(dǎo)新手入門基礎(chǔ)知識，手把手教授初學(xué)者從入門到專業(yè)提高的技能。全書大量選用圖表闡述，力圖使深奧理論簡單化、通俗化、實(shí)用化，讓讀者在業(yè)余學(xué)習(xí)中輕松、受益而又充滿樂趣。全書重點(diǎn)章節(jié)配有案例及分析，初學(xué)者可以從中吸取寶貴的經(jīng)驗(yàn)和建議。責(zé)任編輯：封 毅責(zé)任校對：王 爽 王雪竹中國房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)特訓(xùn)營叢書地產(chǎn)新兵十天入門決策資源集團(tuán)房地產(chǎn)研究中心 編著*中國建筑工業(yè)出版社出版、發(fā)行（北京西郊百萬莊）各地新華書店、建筑書店經(jīng)銷北京嘉泰利德公司制版印刷廠印刷*開本：7871092毫米 1/16 印

3、張：221/4 插頁：1 字?jǐn)?shù)：541千字2007年8月第一版 2007年8月第一次印刷定價：68.00 元ISBN 978-7-112-09468-408972-7 (16132)版權(quán)所有 翻印必究如有印裝質(zhì)量問題，可寄本社退換(郵政編碼 100037)編委會編著單位：決策資源集團(tuán)房地產(chǎn)研究中心編 委：喻穎正張連杰程杰元李石養(yǎng)顧芳恒謝小玲何煉明肖 煜章偉杰章俊杰滕敏周斌夏聯(lián)喜黃 晴陳明輝林旭東劉麗娟肖濤張斌過 敏陳俊俊程桂華 王 詠房磊闕文芳肖鯤仲文佳郭傳文李海維吳傳鯤賀穎紅張 冬何廣長胡潔貞李林發(fā)官 鵬執(zhí)行主編：夏聯(lián)喜技術(shù)支持：常州奧林匹克花園 決策情報整合服務(wù)系統(tǒng)法律顧問：陳少蔚（廣東力

4、詮律師事務(wù)所）媒體支持：（本書資料來源一切相關(guān)數(shù)據(jù)及最后標(biāo)準(zhǔn)，以發(fā)展商公布信息為準(zhǔn)） 序一開啟全員學(xué)習(xí)的地產(chǎn)新時代超越競爭，而不要被對手所吞噬。 杰克韋爾奇中國房地產(chǎn)已經(jīng)走過了二十多年的歷程，行業(yè)GDP產(chǎn)值已經(jīng)超過萬億元，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在拉動居民消費(fèi)、帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。2006 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為19382億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的20.7%，而且保持著21.8%的年度高增長率。全年商品房竣工總面積超過800萬平方米，是美國的3倍，是日本的4倍。毫無疑問，就規(guī)模而言，中國房地產(chǎn)的開發(fā)投資總額和市場占有量都是世界上最大的。盡管規(guī)模世界第

5、一，但中國房地產(chǎn)尚處于成長階段。從遠(yuǎn)景來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間巨大。按照建設(shè)部發(fā)展規(guī)劃，到2020年，我國城市化率要達(dá)到50%，也就是說，在未來短短十幾年的時間里，要解決2億多新增城市人口的住房問題，這給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了非常龐大的市場成長空間；從增長速度看，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的投資額和銷售額都保持著20%以上的持續(xù)增長速度；從行業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)?？?，房地產(chǎn)行業(yè)的集約效應(yīng)還沒有顯現(xiàn)，以城市地域?yàn)樘厣母偁帒B(tài)勢十分明顯，如規(guī)模最大的萬科在全國市場占有率還不到1%，而在美國，市場占有率前六位的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)占有市場總額的20%。這表明，隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟，以各城市為地域分隔的初級競爭態(tài)勢將逐步向

6、全國性競爭態(tài)勢發(fā)展，行業(yè)內(nèi)企業(yè)必然越來越規(guī)?；絹碓綄I(yè)化，行業(yè)整合的態(tài)勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)。2006年，國家出臺了稅收、金融、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)指標(biāo)（9070）等一系列政策措施，目標(biāo)非常明確：其一，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足大眾住房需求；其二，使房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營走向規(guī)范化和專業(yè)化。有業(yè)內(nèi)專家已經(jīng)預(yù)言，行業(yè)內(nèi)企業(yè)即將重新洗牌，部分規(guī)模小、專業(yè)能力欠缺、經(jīng)營管理不善的企業(yè)將逃脫不了被市場淘汰的命運(yùn)。在這樣一個快速成長、不斷變化游戲規(guī)則卻有著廣闊發(fā)展空間的朝陽行業(yè)內(nèi)，企業(yè)家要求企業(yè)走向管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化；經(jīng)理人要求項(xiàng)目操作走向流程化和專業(yè)化。因此從業(yè)人員的專業(yè)知識就顯得十分重要了?！爸袊康禺a(chǎn)實(shí)戰(zhàn)特訓(xùn)營叢書”

7、順應(yīng)了行業(yè)整合和規(guī)范化發(fā)展趨勢，寓理論知識和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)于一體，為房地產(chǎn)經(jīng)理人提供了學(xué)習(xí)實(shí)戰(zhàn)知識、提升管理執(zhí)行力的難得范本和資料。身處行業(yè)整合的變革時代，謹(jǐn)以殼牌企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)理蓋亞斯（Anede Gens）的名言與同行朋友共勉：“在知識經(jīng)濟(jì)時代，唯一能持久的競爭優(yōu)勢是超越競爭對手的學(xué)習(xí)能力?！标柟?00置業(yè)有限公司總經(jīng)理 范小沖 序二屋脊上的賣水人時間是世界上一切成就的土壤。時間給空想者痛苦，給創(chuàng)造者幸福。 麥金西愛因斯坦說，假如你讓別人知道你很會彈吉他，你一輩子都會彈吉他。按此理論，幾乎90的地產(chǎn)人都知道決策資源出書，那么，可能我們會一直出下去？事實(shí)上，我恰恰如此期盼。前幾年，和同行坐在一起，

8、總是要解釋我們不光出書，我們還在做些別的，比如策劃代理，比如直接參與開發(fā)，比如最近的大型購物中心投資。而這兩年，我更愛說：我們公司最早是從一本書開始的。我們出了很多房地產(chǎn)的圖書，因?yàn)槟軌蚍e極把握市場脈搏，在內(nèi)容和形式上求新求變，所以一直是該領(lǐng)域的NO.1。在很多城市，都會有一些同行，親切地說是決策資源的讀者。今年，我們將和國內(nèi)優(yōu)秀的出版社合作，推出更多、更廣泛的房地產(chǎn)圖書，努力成為更加杰出的賣水者，為中國房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造如下三大價值：復(fù)制、效率、平臺。復(fù)制麥肯錫的觀點(diǎn)是：對大多數(shù)商業(yè)問題而言，彼此間相似的地方要多于彼此間有差異的地方。這意味著，用較少數(shù)量的解決問題的技巧，可以回答范圍較大的問題?，F(xiàn)

9、實(shí)是，由于中國大多房地產(chǎn)公司是區(qū)域性的項(xiàng)目公司，所以，每次都重新開始，重新犯錯，重新學(xué)習(xí)，剛找到一點(diǎn)感覺，項(xiàng)目結(jié)束，公司散伙。不要去重新發(fā)明輪子，你可以去選擇性地模仿、復(fù)制、改進(jìn)。決策資源的圖書，在某種意義上，讓房地產(chǎn)公司用最低成本“復(fù)制”了他人繳納千萬學(xué)費(fèi)方才獲得的經(jīng)驗(yàn)。效率經(jīng)濟(jì)學(xué)家張維迎提出這樣一個框架：在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力或者說效率的來源是兩類，第一類是配置效率，第二類是生產(chǎn)效率。所謂配置效率是怎樣使資源從高的地方流向低的地方；而生產(chǎn)效率是如何使得每一種資源的生產(chǎn)效率得以提高。所以，決策資源對自身能力定位的兩大核心是：具有實(shí)現(xiàn)配置效率的資源整合力與執(zhí)行力幫助開發(fā)商以最低成本、最快速

10、度造出最新最好的輪子，對應(yīng)的圖書是普及型的地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，強(qiáng)調(diào)拿來主義。具有實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)效率的創(chuàng)新力懂得研究發(fā)明更有競爭力的輪子。決策資源集團(tuán)已經(jīng)踏入房地產(chǎn)投資開發(fā)領(lǐng)域，但依然對“出書”癡心不改，這恰恰令我們更具備“知行合一”的能力，使得我們可以將行業(yè)前沿搏殺的“戰(zhàn)火心得”加工成可分享的知識。三、平臺從出書的第一天起，決策資源就立志為中國房地產(chǎn)打造了一個全方位的平臺：在這個如同神經(jīng)中樞般的“高速公路網(wǎng)”上，房地產(chǎn)專業(yè)資訊、先進(jìn)理念、經(jīng)營模式、專業(yè)服務(wù)資源、資金資源、土地資源、品牌資源、新技術(shù)新材料等行業(yè)關(guān)鍵資源，得以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移、對接與整合。在互聯(lián)網(wǎng)慢慢度過泡沫時代并且開始深入影響社會的時候，我們提出了

11、“2.0時代的決策資源平臺”的口號。我們要打造的是一個聚合房地產(chǎn)知識資源與交易資源的大平臺。我們將繼續(xù)完善房地產(chǎn)全行業(yè)的“記憶系統(tǒng)”，任何人都可以用最低的成本在這個系統(tǒng)里找到操作經(jīng)驗(yàn)與實(shí)戰(zhàn)智慧。作為交易資源的平臺，它是全開放的。中國的15000家活躍的地產(chǎn)商，能夠以最高的效率實(shí)現(xiàn)“大采購”，其中包括“軟采購”和“硬采購”。“軟采購”是采購各種專業(yè)服務(wù)，“硬采購”是采購新技術(shù)新材料。愛因斯坦是對的。不知怎么，即使代理項(xiàng)目顯得更賺錢些，即使投資開發(fā)能夠帶來更豐厚的利潤數(shù)字，我總覺得自己始終是一個出書人。人并不總是有機(jī)會去做一些獨(dú)一無二的事情，而與眾不同，將帶給我們商業(yè)，乃至自身的最大價值認(rèn)同。決策

12、資源中國最大的房地產(chǎn)圖書編著者，堅守在房地產(chǎn)業(yè)屋脊上的賣水人。很多人看到我們彈吉他，卻沒有聞見其間的金戈鐵馬。決策資源集團(tuán)董事長 喻穎正大地是房地產(chǎn)之本，怎樣在大地上植入各種各樣的奇花異樹，產(chǎn)生一個個全新的花園和苗圃，是房地產(chǎn)入門者未來的必修課，也是創(chuàng)新者的必修課！ 房地產(chǎn)不等于鋼筋加水泥，也不等于建筑加園林加規(guī)劃。產(chǎn)品主義只是一個前提條件，產(chǎn)品發(fā)展到一定程序再提高的空間已非常有限，且邊際成本越來越高，邊際越來越低，甚至是得不償失。房地產(chǎn)開發(fā)商介入城市運(yùn)營，成為城市開發(fā)商，是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大趨勢。入門提升拓展2第一天淺說房地產(chǎn)房地產(chǎn)基本概念4/一、房地產(chǎn)的定義及分類.區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地

13、產(chǎn)、泛地1產(chǎn)2.房地產(chǎn)業(yè)概念3.房地產(chǎn)功能分類類型16/二、房地產(chǎn)開發(fā)概要1.房地產(chǎn)開發(fā)含義.房地產(chǎn)開發(fā)范2圍3.房地產(chǎn)開發(fā)流程環(huán)節(jié)4.房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險25/三、房地產(chǎn)行業(yè)名詞解釋1.城市居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)2.居住區(qū)用地3.居住密度4.建筑密度5.常見房地產(chǎn)形態(tài)的14個英文縮寫知目錄知目錄36第二天泛論交易房地產(chǎn)交易知識/38一、房地產(chǎn)交易基礎(chǔ)知識.商品房銷售管理相關(guān)內(nèi)1容2.10個常見商品房銷售價格術(shù)語48/二、步完成房地產(chǎn)交易全程第一步，信息溝通第二步，簽訂合同第三步，合同申請第四步，立契第五步，繳納稅費(fèi)第六步，產(chǎn)權(quán)過戶第七步，銀行申貸第八步，交易完成50/三、種房屋貸款方式全流程

14、解碼.銀行按揭貸款流1程2.公積金貸款大流程3.抵押貸款大流程4.質(zhì)押貸款流程.組合貸款流程5.信用貸款流程（以中國建設(shè)銀行6為例）.一次性付款流7程/55四、房地產(chǎn)買賣合同的約定1.商品房買賣合同的基本內(nèi)容.商品房買賣合同關(guān)于誤差、變2更、交付的約定61/五、房地產(chǎn)交易過程中種常見問題解答1.買自住房與投資房的區(qū)別.住房70年土地使用權(quán)不意味只有270年產(chǎn)權(quán)3.使用權(quán)房產(chǎn)能不能繼承4.合作建房的有關(guān)規(guī)定CONTENTS入門提升拓展64第三天細(xì)核稅費(fèi)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)約定/66一、現(xiàn)行房地產(chǎn)種主要稅類型1.房產(chǎn)稅2.契稅3.營業(yè)稅.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加4稅.企業(yè)所得5稅6.印花稅7.土地增值稅

15、76/二、房地產(chǎn)交易的行政性收費(fèi)1.房屋產(chǎn)權(quán)管理收費(fèi).房屋買賣管理收2費(fèi).房屋租賃管理收3費(fèi)78/三、購房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)81/四、實(shí)戰(zhàn)案例分析附件：廣州市轉(zhuǎn)讓房屋相關(guān)稅費(fèi)一覽表附件：北京房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)一覽表附件：二手房交易稅費(fèi)明細(xì)表98第四天知曉登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記的基礎(chǔ)知識/100一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記相關(guān)概念.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的個概1念.宗地、宗地2號.宗地圖、證書附3圖.地籍、產(chǎn)4籍.“全部產(chǎn)權(quán)5”.“部分產(chǎn)權(quán)6”102/二、房地產(chǎn)權(quán)屬7種登記類型.房地產(chǎn)總登1記.土地使用權(quán)初始登2記.房屋所有權(quán)初始登3記4.轉(zhuǎn)移登記.變更登記56.他項(xiàng)權(quán)利登記.注銷登7記/104三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記注意事項(xiàng)及流程.房

16、地產(chǎn)權(quán)屬初始登記注意事1項(xiàng)2.房地產(chǎn)權(quán)屬登記的大程序/108四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的有關(guān)約定1.房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱確定2.房地產(chǎn)登記單位3.關(guān)于房地產(chǎn)登記申請的約定.產(chǎn)權(quán)證辦理手續(xù)4/112五、房產(chǎn)過戶流程.交易性過戶流1程2.繼承過戶流程/116六、房屋贈與流程.房屋贈與流1程2.房屋贈與需提交的資料3.贈與需要繳納的稅費(fèi)/117七、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)約定1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓基本知識2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)約定3.如何識別產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中證件真假4.無產(chǎn)權(quán)證新商品房如何轉(zhuǎn)讓5.產(chǎn)權(quán)商品房在出租期間是否可以轉(zhuǎn)讓CONTENTS入門提升拓展122第五天粗談規(guī)劃房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識124/一、房地產(chǎn)規(guī)劃基本概念

17、1.功能規(guī)劃（FunctionalPlanning）2.住房建設(shè)規(guī)劃（HousingProgram）3.實(shí)體規(guī)劃（Physicalplanning）4.豎向規(guī)劃（SiteEngineering）5.建設(shè)場地規(guī)劃（SitePlanning）.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（CommercialNetwork）6.城市改造（UrbanRedevelopmen7t）8.區(qū)位理論（LocationTheory）9.城市規(guī)模（CitySize）10.天際線（Skyline）11.空間布局（SpacePlanning）12.臨街面（Frontage）13.綠帶（Greenbelt）14.居民點(diǎn)（Settlement）15.城市

18、化（Urbanization）16.城市群（Agglomeration）17.衛(wèi)星城（衛(wèi)星城鎮(zhèn)）（SatelliteTown）18.開發(fā)區(qū)（DevelopmentArea）127/二、居住區(qū)種建筑排列形式.行列式12.圍合式3.向心式4.隱喻式128/三、建筑通風(fēng)、采光規(guī)劃1.開窗的基本目的是為了采光和通風(fēng).日照條2件.朝向決定房屋的日照和自然通風(fēng)條3件.通風(fēng)采光要求下的功能區(qū)規(guī)劃指4標(biāo)/135四、居住區(qū)的規(guī)劃概念1.住宅規(guī)劃2.公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃3.道路規(guī)劃4.綠地規(guī)劃/139五、居住區(qū)規(guī)劃的性能要求指標(biāo)1.新建住宅交付使用應(yīng)達(dá)到7大要求.住宅性能評定5大指2標(biāo)142/六、居住區(qū)規(guī)劃常用術(shù)語及

19、指標(biāo)第六天146初品建筑建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)計基礎(chǔ)知識/148一、建筑物的形式及分類1.種建筑物形式.建筑的種分2類153/二、建筑名詞術(shù)語.建筑體量指1標(biāo)2.建筑結(jié)構(gòu)術(shù)語3.建筑技術(shù)術(shù)語4.室內(nèi)裝飾設(shè)計術(shù)語158/三、房屋面積的計算方式1.房屋面積的種類及概念2.建筑面積、實(shí)用面積、使用面積的區(qū)別3.房屋面積測算的一般規(guī)定4.房屋建筑面積的測算5.成套房屋建筑面積的測算規(guī)定CONTENTS入門提升拓展172第七天看懂施工圖建筑施工圖的學(xué)問174/一、建筑施工圖的基本知識1.施工圖中常見的術(shù)語及符號2.施工圖的產(chǎn)生3.略覽施工圖190/二、施工圖里面的建筑學(xué)問1.建筑平面的學(xué)問解析.建筑立面的學(xué)問解2

20、析3.建筑剖面的學(xué)問解析193/三、建筑施工圖反映的具體實(shí)物1.墻或柱.樓2梯.門3窗.電4梯5.空調(diào)6.衛(wèi)生間7.居室8.其他常見的施工圖圖例200第八天詳解戶型圖紙反映的建筑之美202/一、基于戶型的價值判斷案例分析.戶型空間尺度合1理2.面積比例適宜3.戶型與定位一體4.通風(fēng)采光良好5.各房室合理性要求211/二、3種常見戶型賞析.復(fù)式是受躍層式啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一1種經(jīng)濟(jì)型住宅2.躍層式住宅布局緊湊、功能明確、通風(fēng)好、采光面大.錯層式有“壓縮了的復(fù)式”之稱，通3過錯層平面讓功能區(qū)形成整體的差別層次4.復(fù)式和躍層式、錯層式的區(qū)別215/三、戶型鑒別的具體標(biāo)準(zhǔn)1.好戶型的大標(biāo)準(zhǔn).好戶型的16

21、個健康指2標(biāo)3.戶型常見的19個缺陷221/四、戶型功能的說明.戶型的特1性2.戶型的需求3.戶型的流線/227五、對室內(nèi)功能區(qū)的進(jìn)一步說明.臥室1篇.廚衛(wèi)2篇3.起居篇.服務(wù)空間4篇/242六、學(xué)會認(rèn)識戶型圖1.第一類戶型：不規(guī)則戶型2.第二類戶型：規(guī)則戶型CONTENTS入門提升拓展246第九天樓值鑒別樓盤價值鑒別的思路248/一、新手判斷住宅優(yōu)良的基本知識1.評價地段價值的個標(biāo)準(zhǔn)2.評價建筑外觀的3個指標(biāo)3.室內(nèi)平面布局的個著重點(diǎn)4.提升配套設(shè)施、生活環(huán)境的輔助價值258/二、新手如何判斷一個商鋪的價值1.規(guī)劃是“指財針”2.交通便利需“鷹眼”識別3.功能布局是“核心”.客流是“錢流4”

22、5.地段是“黃金”261/三、商鋪價值鑒別實(shí)操案例1.成功個案2.失敗個案264第十天論戰(zhàn)營銷房地產(chǎn)開發(fā)策劃流程/266一、可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的內(nèi)1容2房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的工作階段房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究步3驟可行性研究報告基本框架4圖269/二、市場調(diào)研1.房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要階段2.房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要流程/275三、前期策劃SWOT分析法與DSTP模1式2房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的一般工作流程/279四、營銷策劃1項(xiàng)目營銷策劃總流程項(xiàng)目營銷策劃的主要內(nèi)2容3項(xiàng)目營銷計劃的制訂步驟282/五、銷售組織1銷售團(tuán)隊組織架構(gòu)圖銷售人員招聘選拔流程2圖3銷售人員培訓(xùn)體系/289六、營銷執(zhí)行營銷

23、執(zhí)行流程設(shè)1計2銷售現(xiàn)場基本流程設(shè)計營銷執(zhí)行各時期業(yè)務(wù)推廣策3略設(shè)計4營銷執(zhí)行的基本要求5銷控管理附件298房地產(chǎn)圈里圈外房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)和法規(guī)一、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)主體二、房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站三、房地產(chǎn)相關(guān)雜志報刊四、房地產(chǎn)相關(guān)教育、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)五、近年出臺的房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定CONTENTS第一天 第二天第三天 第四天 第六天 第五天 第七天 第八天 第九天 淺說房地產(chǎn)房地產(chǎn)基本概念第十天 第一天淺說房地產(chǎn)房地產(chǎn)基本概念熟悉房地產(chǎn)概念是快速掌握房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識的關(guān)鍵房地產(chǎn)的定義及分類新兵入門地產(chǎn)新兵十天入門 登錄中國房商網(wǎng)，獲取更多實(shí)戰(zhàn)智慧最佳實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)大本營 中國房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)特訓(xùn)營叢書房地產(chǎn)業(yè)概念房地產(chǎn)開發(fā)概念房

24、地產(chǎn)概念房產(chǎn)地產(chǎn)房地產(chǎn)泛地產(chǎn)種開發(fā)分類形式69種開發(fā)涉及范圍大開發(fā)流程814個英文標(biāo)識個居住區(qū)概念8個居住密度概念7個建筑密度概念淺說房地產(chǎn)第一天 淺說房地產(chǎn)房地產(chǎn)基本概念本天導(dǎo)讀房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與國民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的鋼鐵產(chǎn)業(yè)、有色金屬產(chǎn)業(yè)、建材產(chǎn)業(yè)、水泥產(chǎn)業(yè)、玻璃產(chǎn)業(yè)、家具產(chǎn)業(yè)等息息相關(guān)。房地產(chǎn)這個古老而又全新的行業(yè)，在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮中，不僅扮演著推動角色，同時，通過進(jìn)一步的市場化考驗(yàn)和發(fā)展壯大重新煥發(fā)青春。雄心勃勃的房地產(chǎn)企業(yè)正抓住歷史最好的戰(zhàn)略機(jī)遇走向世界。一、房地產(chǎn)的定義及分類1. 區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、泛地產(chǎn)房產(chǎn)是指建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、廠房、商業(yè)、倉庫

25、、服務(wù)、文化、教育、辦公用房等。地產(chǎn)是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等；土地是指地球的表面及起上下一定范圍內(nèi)的空間，既是自然之物，又是勞動產(chǎn)物，體現(xiàn)在生產(chǎn)關(guān)系中，是社會所有權(quán)和使用權(quán)關(guān)系的載體；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，俗稱不動產(chǎn)，它包括土地和建筑物及其他土地定著物。泛地產(chǎn)是指將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，形成各種產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)。在泛地產(chǎn)中，不一定以“房子” 為核心。房子可能是主體，也可能只是附屬的配套

26、設(shè)施。泛地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)其實(shí)是一種“產(chǎn)業(yè)嫁接”，也就是房地產(chǎn)（尤其是住宅開發(fā)）與各種行業(yè)的嫁接，這是一個資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)的過程，它為地產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑一個更為寬廣的運(yùn)行平臺和空間，最后產(chǎn)生“1+1 2”的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。提示一般意義上說的“不動產(chǎn)”是狹義房地產(chǎn)的范疇，它是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。我們經(jīng)?？匆姷挠小绊橊Y不動產(chǎn)”。 2. 房地產(chǎn)業(yè)概念房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)，如裝修、物業(yè)管理等經(jīng)營活動的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)土地開發(fā)房屋建設(shè)、維修、管理土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的買賣、租賃房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)市場（1）房地產(chǎn)業(yè)分類房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房

27、地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)地產(chǎn)咨詢地產(chǎn)中介價格評估物業(yè)管理（2）房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別和聯(lián)系房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。兩個產(chǎn)業(yè)有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包者，建筑業(yè)則是承包單位按照承包含同的要求完成“三通一平” 等土地開發(fā)和房屋建設(shè)生產(chǎn)任務(wù)。（3）房地產(chǎn)市場與一般商品市場的區(qū)別房地產(chǎn)市場一般商品市場市場形態(tài)不完

28、全競爭完全競爭產(chǎn)品特質(zhì)差異很大，異質(zhì)性產(chǎn)品具同質(zhì)性價格決定由少數(shù)買者與賣者決定由市場供給和需求決定地方習(xí)慣使用習(xí)慣影響價格價格不受使用習(xí)慣影響信息來源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規(guī)管理法規(guī)管理煩瑣較少法規(guī)管理主客觀因素主觀判斷較多客觀判斷較多供給面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保值心理保值能力強(qiáng)保值能力弱預(yù)期心理預(yù)期增值能力強(qiáng)，具投資價值預(yù)期增值能力弱區(qū)位影響影響力大基本不受影響 房地產(chǎn)市場與一般商品市場的區(qū)別市場類別比較項(xiàng)目3. 房地產(chǎn)功能分類類型（1）房地產(chǎn)住宅的種類型中國目前的住房政策明確：對高收入者供應(yīng)商品房，對中等收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，對低收入者供應(yīng)廉租房，并

29、對廉租房的房租進(jìn)行暗補(bǔ)或明補(bǔ)，以滿足不同收入水平居民住房的需求。 單元式住宅單元式住宅又稱梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多層、高層住宅所采用。單元式住宅特點(diǎn)每層以樓梯為中心，安排戶數(shù)較少，一般為24戶，大進(jìn)深的每層可特點(diǎn)1服務(wù)58戶，住戶由樓梯平臺進(jìn)入分戶門，各戶自成一體戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又為住戶提供方特點(diǎn)2便特點(diǎn)3建筑面積較小，可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價經(jīng)濟(jì)合理仍保留一定的公共事業(yè)面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰特點(diǎn)4里交往，有助于改善人際關(guān)系 公寓式住宅 公寓是外來概念，英文原型是“Apartment”( 公寓式住宅 )。公寓住宅一般建

30、在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等。單元內(nèi)有一層或二層，如跳躍式住宅。 別墅住宅從概念上講，別墅住宅相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式洋房或小洋樓，又稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或兩、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，室內(nèi)裝修豪華，并富有變化。戶外道路、通信、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。這種類型又可以分為三類： 別墅分類豪宅類別墅。豪宅是為滿足少數(shù)社會富裕群體對稀缺資源較多占有的第一類需求而定制的豪華住宅。就國內(nèi)的豪宅市場看，一般以價格每套200萬元以上(

31、含裝修)的城市公寓和300萬元以上，作為大致的別墅價值界限普通的別墅?！皠e”即是另外一類，就是第二居所，房主多用于度假或第二類是采取“2+5”的生活方式周末居住類別墅。中國第一批獨(dú)立住宅大多作為別墅來賣，以滿足中國第一代第三類富人的需要。在銷售層面叫做別墅，但并不具有第二居所的含義 商品房 經(jīng)濟(jì)適用住房售價實(shí)行政府指導(dǎo)價，即按保本微利的原則，由建設(shè)成本加上%的開發(fā)建設(shè)利潤確定。3經(jīng)濟(jì)適用住房購買對象有明確界定，以惠及中低收入家庭。商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租，并按照市場價進(jìn)行交易的房層。別墅住宅、跳躍式住宅、復(fù)式住宅等都屬于房地產(chǎn)住宅的商品房類型。 經(jīng)濟(jì)適用住房 我們把具有保障

32、性質(zhì)的政策性商品住房，稱為經(jīng)濟(jì)適用房。一般經(jīng)濟(jì)適用房，享受稅費(fèi)減免政策，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)控制在中小套型，住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)住房的使用效果和建筑質(zhì)量。 廉租住房 廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域履行社會保障功能，向城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住宅。廉租住房的一個重要特征是租住者無產(chǎn)權(quán)，這也是與經(jīng)濟(jì)適用房的主要區(qū)別。 普通住宅 普通住宅是為普通居民提供的，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情，適用國家一定時期的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，而確立的國家標(biāo)準(zhǔn)住宅。它代表一定經(jīng)濟(jì)條件下一個國家或地區(qū)城市居民實(shí)際達(dá)到或能夠達(dá)到的居住水平。第一天淺說房地產(chǎn)房地產(chǎn)基本概念熟悉房地產(chǎn)概念是快速掌握

33、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識的關(guān)鍵房地產(chǎn)的定義及分類新兵入門地產(chǎn)新兵十天入門登錄中國房商網(wǎng)，獲取更多實(shí)戰(zhàn)智慧最佳實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)大本營中國房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)特訓(xùn)營叢書第一天淺說房地產(chǎn)房地產(chǎn)基本概念熟悉房地產(chǎn)概念是快速掌握房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識的關(guān)鍵地產(chǎn)新兵十天入門登錄中國房商網(wǎng)，獲取更多實(shí)戰(zhàn)智慧 高級住宅 普通住宅的國家標(biāo)準(zhǔn)1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上； 2.單套建筑面積在120（含）平方米以下(北京市是140平方米以下)；3.實(shí)際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。鏈接高級住宅是為滿足市場高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。高級住宅地段好、規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)雅，

34、多位于城鎮(zhèn)郊區(qū)獨(dú)立成為小區(qū)。多為低密度、低容積率、高品質(zhì)、高綠化率的別墅群。這類住宅的戶型和功能空間多樣化，裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，區(qū)內(nèi)多數(shù)有游泳池、桑拿浴室、網(wǎng)球場、健身房、兒童游樂室等配套設(shè)施。提示高級住宅富有代表性的樓盤如：上海的珠江玫瑰園、陸家嘴花園、湯臣中心、仁恒濱江園等。 低檔住宅 低檔住宅主要指建筑較早、功能有所短缺、結(jié)構(gòu)單薄、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊的住房。其住宅結(jié)構(gòu)大多為磚木結(jié)構(gòu)，住宅成套或不獨(dú)立成套；室內(nèi)面積狹小，居住擁擠；室內(nèi)分間或不分間，老少混居一室；廚房、廁所狹小或廚房廁所幾戶共用；室內(nèi)幾乎沒有供水供電之外的其他設(shè)施，或幾戶共用一自來水源。 （2）商業(yè)地產(chǎn)的種類型商業(yè)地產(chǎn)是

35、目前房地產(chǎn)市場中受追捧的形式。主要包括以下 9 種類型：10 百貨商場、購物中心商鋪百貨商場、購物中心商鋪是指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營的項(xiàng)目，另外也有不少大型Shopping mall 項(xiàng)目在國內(nèi)多個大中城市開發(fā)建設(shè)。 市場型商鋪商業(yè)街過去較長時間在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，目前多數(shù)已取得成功，但有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營狀況卻并不好，取得成功的較少。這里的“市場”是指各種用于某類商品或綜

36、合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有的是單層建筑，有的是多層建筑。這類市場里面的鋪位在零售業(yè)中所占比重較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場。比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。 商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)街的命名多體現(xiàn)地段特征。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運(yùn)營良好的商業(yè)街，其投資者大多收益頗豐，運(yùn)營不好的商業(yè)街，其所在投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營者大都面臨虧損。 住宅底層商鋪?zhàn)≌讓由啼伿侵肝挥谧≌蚱渌ㄖ锏讓拥纳逃娩佄?，它可能包括建筑物地?1

37、2 層或其中部分樓層。住宅底層商鋪鑒于住宅小區(qū)會帶來的穩(wěn)定客源，投資經(jīng)營風(fēng)險相對較小，成為投資者熱中的商鋪投資對象，開發(fā)商也可獲得很大的投資收益。 社區(qū)型商鋪社區(qū)型商鋪是指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其銷售對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是 1 3 層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，11有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但較多以鋪位形式存在。 商務(wù)樓、寫字樓商鋪它們是指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值值得關(guān)注。 交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中

38、小型商鋪。 提示街區(qū)商鋪的價格一般是住宅的23倍，而核心商圈的商鋪價格，其售價通?？梢赃_(dá)到住宅的35倍。 “都市型”商鋪“都市型”商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置及其所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，商鋪的客流量大，商鋪銷售商品品種豐富多彩，高檔商品多，單位商品利潤率高，特別是黃金地段，寸土寸金，經(jīng)營有方可獲得很大收益。例如北京王府井大街、西單商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的“都市型”商鋪?！氨憷汀鄙啼仭氨憷汀鄙啼佒赣靡越?jīng)營食品、日常生活用品等為主的，位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里及其周邊娛樂城內(nèi)的，能補(bǔ)充大百貨商場不足的小面積商鋪。如寫字樓里面的小商店、小超市、公寓社區(qū)里的小超市

39、、住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。12（3）新型住宅的 8 種形式 生態(tài)住宅生態(tài)住宅是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢、無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源等，也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、社會環(huán)境。 綠色住宅“綠色住宅”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實(shí)際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是一種全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)又不破壞

40、地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能，能改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。 花園式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房，兩、三層小樓花園式住宅建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅的水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通信、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。 分時度假住宅分時度假住宅英文為 Time-Share，正確的翻譯應(yīng)是分時段多產(chǎn)權(quán)度假公寓。這是一種將房地產(chǎn)、酒店住宿和旅游休閑度假完美結(jié)合的全新投資模式和度假住宿設(shè)施，起源于 20 世紀(jì) 60 年代的法國。最初只是幾個親朋好友共同購買一棟別墅

41、，供大家不同時間分別使用。后來這種消費(fèi)方式風(fēng)靡歐洲，并在 20 世紀(jì) 70 年代引入美國后得到迅速發(fā)展，進(jìn)而延伸到世界各地，成為全球推崇的新型休閑度假方式。13第一天淺說房地產(chǎn)房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)的定義及分類新兵入門地產(chǎn)新兵十天入門 1 登錄中國房商網(wǎng)，獲取更多實(shí)戰(zhàn)智慧最佳實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)大本營 1 中國房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)特訓(xùn)營叢書第一天淺說房地產(chǎn)房地產(chǎn)基本概念熟悉房地產(chǎn)概念是快速掌握房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識的關(guān)鍵地產(chǎn)新兵十天入門 1 登錄中國房商網(wǎng)，獲取更多實(shí)戰(zhàn)智慧 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店是傳統(tǒng)房地產(chǎn)向分時度假過渡的中間產(chǎn)品。這是把酒店客房分割出售，業(yè)主可以擁有酒店客房部分產(chǎn)權(quán)，除每年的旅游度假居住外，其余時間可以委托酒店

42、物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，投資者并可享受每年的經(jīng)營收益分紅。提示時權(quán)酒店(Timeshare Hotel)和投資型酒店都是一種休閑旅游地產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)就是“分時度假+房產(chǎn)投資”，即產(chǎn)權(quán)式酒店。 智能化社區(qū)智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化 4C（即計算機(jī)、通信及網(wǎng)絡(luò)、自控、IC 卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。 標(biāo)準(zhǔn)類型系統(tǒng)指標(biāo)具體功能甲級標(biāo)準(zhǔn)安全保安系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)可視對講功能；門禁系統(tǒng)功能；家庭智能化報警功能；可進(jìn)行程序自動化控制功能；可實(shí)現(xiàn)室內(nèi)無線遙控功能、通

43、過電話進(jìn)行遠(yuǎn)程遙控功能、電源控制及調(diào)光功能通信系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶主要房間有獨(dú)立的信息點(diǎn)，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語電視節(jié)目信息服務(wù)系統(tǒng)增加實(shí)現(xiàn)電子購物、電子圖書館、遠(yuǎn)程醫(yī)療登記等功能環(huán)境控制系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)家電自動控制功能；公共水電設(shè)施監(jiān)視等功能乙級標(biāo)準(zhǔn)安全保安系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報警防范；火災(zāi)與煤氣報警；緊急呼救報警；電話線被切斷與防破壞報警通信系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（Internet）插口；可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目信息服務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)三表遠(yuǎn)程計量，計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)功能及一些物業(yè)管理功能環(huán)境控制系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版 智能化住宅標(biāo)準(zhǔn)提示在智能

44、化住宅中通常分為甲級和乙級兩個標(biāo)準(zhǔn)。除了乙級標(biāo)準(zhǔn)所有的功能外，甲級標(biāo)準(zhǔn)的住宅另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應(yīng)是一個由中央控制中心同時附帶數(shù)個分控中心構(gòu)成的集散控制系統(tǒng)。 高科技型住宅這是指數(shù)字化、智能化建筑，包括自動調(diào)溫、感應(yīng)式照明、家電全自動遙控、計算機(jī)統(tǒng)一集中控制水、電、氣費(fèi)用等，以及利用信息高速公路實(shí)現(xiàn)家庭辦公、網(wǎng)絡(luò)購物等功能。房地產(chǎn)開發(fā)是土地創(chuàng)造價值的核心過程 健康住宅所謂“健康住宅”，指使居住者在身體上、精神上、社會上處于良好狀態(tài)的住宅。具體來說，應(yīng)具有以下 8 條標(biāo)準(zhǔn)： 健康住宅條標(biāo)準(zhǔn)標(biāo) 準(zhǔn)具體內(nèi)容引起過敏癥的化學(xué)物質(zhì)的濃度很低，盡可能不使用容易散發(fā)出化學(xué)物防污防毒質(zhì)的膠合板、墻體

45、裝修材料；二氧化碳濃度要低于1000PPM；懸浮粉標(biāo)準(zhǔn)塵濃度要低于0.15毫克平方米設(shè)有性能良好的換氣設(shè)備，能將室內(nèi)污染物質(zhì)排至室外，特別是對高通風(fēng)換氣氣密性、高隔熱性住宅來說，必須采用具有風(fēng)管的中央換氣系統(tǒng)，進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)行定時換氣。在廚房灶具或吸煙處，要設(shè)置排氣設(shè)備室溫標(biāo)準(zhǔn)起居室、臥室、廚房、走廊、浴室等室溫應(yīng)全年保持在1727之間濕度標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)的濕度全年保持在4070之間噪聲標(biāo)準(zhǔn)噪聲級要小于50分貝日照標(biāo)準(zhǔn)一天的日照要確保在3小時以上；設(shè)有足夠亮度的照明設(shè)備安全標(biāo)準(zhǔn)住宅具有足夠的抗自然災(zāi)害能力具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性；住宅要便于護(hù)理老齡者和舒適標(biāo)準(zhǔn)殘疾人二、房地產(chǎn)開發(fā)概要1. 房地產(chǎn)開

46、發(fā)含義房地產(chǎn)開發(fā)是對城鎮(zhèn)進(jìn)行土地和房屋的建設(shè)開發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對象，按照預(yù)定目的，進(jìn)行改造加工，在地上進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計、經(jīng)營管理活動的全過程。第一天淺說房地產(chǎn)房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)概要新兵入門地產(chǎn)新兵十天入門 1 登錄中國房商網(wǎng)，獲取更多實(shí)戰(zhàn)智慧最佳實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)大本營 1 中國房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)特訓(xùn)營叢書房地產(chǎn)開發(fā)概要新兵入門最佳實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)大本營 1 中國房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)特訓(xùn)營叢書狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營管理活動過程。根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式。 （1）按開發(fā)內(nèi)容分類 綜合開發(fā)綜合開發(fā)是

47、指從規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗(yàn)收，直到建成商品房進(jìn)行銷售、交付使用的整個過程。這是開發(fā)公司科學(xué)地組織開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理和服務(wù)的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。 土地開發(fā)土地開發(fā)是指辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平”的全過程。土地開發(fā)與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建設(shè)的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當(dāng)時的市 區(qū)別場價格，通過拍賣、招標(biāo)的方式，把已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進(jìn)行房屋建設(shè)，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費(fèi)。 房屋開發(fā)房屋開發(fā)是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、出售、租賃等經(jīng)營活動的全過程。

48、房地產(chǎn)開發(fā)是土地創(chuàng)造價值的核心過程（2）按開發(fā)承擔(dān)方式差異分類 開發(fā)公司自己負(fù)責(zé)從本項(xiàng)工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋獨(dú)自開發(fā)建成經(jīng)營的全過程。接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進(jìn)行規(guī)劃委托開發(fā)設(shè)計、拆遷安置、組織施工，直到建成后交付委托單位。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費(fèi)或承包費(fèi)。接受某項(xiàng)開發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程項(xiàng)目的性質(zhì)、分包開發(fā)工程量的大小，將該工程分包給有關(guān)專業(yè)工程公司。（3）按開發(fā)階段分類 1前期開發(fā)指開發(fā)區(qū)破土動工以前的一切準(zhǔn)備工作。包括調(diào)研、選址、申請土地、征地、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、制訂建設(shè)方案等工作。2中期開發(fā)指對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理全過程，包括房屋建設(shè)、

49、竣工驗(yàn)收、出售（租賃）等內(nèi)容。 后期開發(fā)指房屋的售后服務(wù)，包括保修、維修、使用等房屋的維護(hù)管理工作。（4）按開發(fā)用途分類房地產(chǎn)按照開發(fā)的用途分，可以分為工業(yè)物業(yè)開發(fā)，商業(yè)物業(yè)開發(fā)和住宅物業(yè)開發(fā)。按開發(fā)用途分工業(yè)物業(yè)開發(fā)住宅物業(yè)開發(fā)商業(yè)物業(yè)開發(fā)廠房倉庫其他別墅普通住宅旅游景點(diǎn)購物中心商業(yè)街專業(yè)市場社區(qū)商鋪交通設(shè)施商鋪提示商業(yè)物業(yè)開發(fā)即商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，是目前房地產(chǎn)開發(fā)的一個新的亮點(diǎn)。商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資回報周期長，風(fēng)險大，回報率高，對開發(fā)商的運(yùn)作能力要求較高。 （5）按開發(fā)等級分類房地產(chǎn)按照開發(fā)等級可分為：房地產(chǎn)一級開發(fā)，房地產(chǎn)二級開發(fā)。一級開發(fā)指對國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村具體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一征地、

50、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)配套設(shè)施建設(shè)，使其達(dá)到建設(shè)條件，再進(jìn)行有償出租或轉(zhuǎn)第一天淺說房地產(chǎn)房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)概要新兵入門地產(chǎn)新兵十天入門登錄中國房商網(wǎng)，獲取更多實(shí)戰(zhàn)智慧最佳實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)大本營中國房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)特訓(xùn)營叢書第一天淺說房地產(chǎn)房地產(chǎn)基本概念地產(chǎn)新兵十天入門登錄中國房商網(wǎng)，獲取更多實(shí)戰(zhàn)智慧房地產(chǎn)開發(fā)是土地創(chuàng)造價值的核心過程讓的過程。二級開發(fā)指先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)成“熟地”（具備使用條件），然后再進(jìn)行拍賣或出租，由買地者去建造房屋。（6）按開發(fā)程度分類分 類內(nèi)容生地主要是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地毛地是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但土地上有待拆遷房屋的土地熟地是指經(jīng)過“幾通一平