房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)知識1

1、WORD83/83一、住宅樓盤概念：房地產(chǎn):指土地與固著在土地之上不可分割的部分,房地產(chǎn)由于其固定不可移動性又稱為不動產(chǎn).其存在形式表現(xiàn)為:（1）地產(chǎn)土地與其上下的一定空間，包括地下各種基礎(chǔ)設(shè)施、水域與地面道路等。（2）房產(chǎn)建筑在土地上的各類房屋，它有住宅，商場，辦公樓，廠房，文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公務(wù)、娛樂、旅游等各種設(shè)施用房。房地產(chǎn)的特殊性：（1）不可移動性（2）唯一性（3）保值增值的穩(wěn)定性（4）生產(chǎn)與使用的長期性（5）高額的投資性（6）社會生活的影響性（7）受政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策限制導(dǎo)向的從屬性房地產(chǎn)業(yè)指專門從事房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)的部門、經(jīng)濟(jì)行業(yè)。是集投資、開發(fā)、營銷、物業(yè)管理與各

2、類服務(wù)等多種企業(yè)群體的綜合產(chǎn)業(yè)部門。（1）房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項容組成。房地產(chǎn)開發(fā)的特點？房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險大、收益高、增值快的特點。其風(fēng)險主要來自四個方面：第一，是市場風(fēng)險，由于房地產(chǎn)市場價格波動而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風(fēng)險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能；第三，是拖欠風(fēng)險，由于房地產(chǎn)購買者財務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資與其收益無法全部收回的可能；第四，是由于自然災(zāi)害和意外

3、事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。（2）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣交易、贈予、繼承或者其他合法方式將其房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（3）房地產(chǎn)權(quán)是指房屋和土地的所有權(quán)，從土地所有權(quán)中分離出來的土地使用權(quán)，用房地產(chǎn)做擔(dān)保的房地產(chǎn)抵押權(quán)，房屋典當(dāng)而產(chǎn)生的典權(quán)以與屬于債權(quán)的房地產(chǎn)租賃權(quán)等。（4）土地開發(fā)是將“生地”（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。（5）房屋開發(fā)由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道與熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以與公共設(shè)施。土地使用年限：居住商品房年限為70年，工業(yè)、教育、文化等用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合用地或者其他用地50年，

4、房屋的所有權(quán)是永久的。土地使用權(quán):使用國有土地所享有的權(quán)利,主要指建筑容和使用年限:居住用地70年,工業(yè)用地50年,綜合用地50年,科學(xué),教育,文化,衛(wèi)生用地50年,商業(yè),娛樂,旅游用地40年;土地使用金:有償使用國有土地使用的年限4070年,一次性買斷國家使用權(quán)的資金,只有足額交納土地出讓金的土地才有權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用證:合法擁有國有土地的主要證明材料,它主要載明所有者的名稱,土地的性質(zhì),使用年限,面積。五證兩書:國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證商品房使用說明書商品房質(zhì)量保證書。契稅:房屋所有權(quán)變更時,就當(dāng)事人所定契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)

5、承受人征收一次性稅收,它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。房產(chǎn)證:房屋竣工驗收后,在開發(fā)計劃土地證,開工許可證,竣工報告,竣工圖等資料齊全的情況下,由房屋所有者的名稱,房屋的面積,層數(shù),間數(shù),幢數(shù)以與鄰里的與所交納的契稅情況組成。配套:主要指為方便生活而提供的各種設(shè)施。如:供水,電,暖氣,煤氣,通訊,入網(wǎng),有線電視,交通車站與學(xué)校,幼托,醫(yī)院,廣場,超市,郵電,公園等物業(yè)管理:主要指房產(chǎn)交付使用后,保證水電暖與其它配套設(shè)施的正常使用,維修房屋與各種管道,負(fù)責(zé)治安、衛(wèi)生、車輛、花草樹木的管理,并負(fù)責(zé)收取相關(guān)費用地皮:指不含規(guī)劃容的土地樓花:指土地附著政策批準(zhǔn)的有效規(guī)劃容,主要指法定許可的建筑

6、面積期房:一切已經(jīng)開工但未竣工的房屋現(xiàn)房:已經(jīng)竣工的房屋建筑面積:套建筑面積+分?jǐn)偨ㄖ娣e（住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等）。使用面積:房屋出去墻、梁、柱等結(jié)構(gòu)所占的面積；（住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。）注明：計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積

7、的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e:套建筑面積乘以共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)；（一）住宅的公用面積是指住宅樓為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。（二）商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以與外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù):共

8、有建筑面積比上各套套建筑面積之和（整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)）。實用面積：它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。 計租面積：作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。銷售面積：銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積

9、為購房者所購買的套或單元建筑面積（以下簡稱套建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。得房率：是指套建筑面積與套（單元）建筑面積之比。綠化率：綠地面積比上總占地面積綠地率：綠地率描述的是居住區(qū)用地圍各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的居住區(qū)用地圍各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地與其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。實用率：實用率是套建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率套建筑面積套建筑面積分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e ；層高:標(biāo)準(zhǔn)層之間的距離,上下兩樓板中間的距離；（層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求

10、，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。）凈高:標(biāo)準(zhǔn)層頂棚到地面之間的距離；（凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。）標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置一樣的住宅樓層。建筑密度:建筑物底層占地面積比上總占地面積（建筑密度是指在居住區(qū)用地各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（），它可以反映出一定用地圍的空地率和建筑密集程度。）容積率:總建筑面積比上建筑用地面積（例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。）日照間距:某筑物高度與北鄰建筑物之間距離之比。多層：層以下含層的住宅或其它建筑高層：層以上的建筑（小高層：層，高層：層，超高層：層以上）建筑形體

11、類別：古典風(fēng)格，后現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑結(jié)構(gòu)形式：木結(jié)構(gòu)，石結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)商品房交付使用標(biāo)準(zhǔn)：七通一平；路通，給水通，排水通，電通，暖通，通訊通，氣通，道路平整中國房地產(chǎn)法律法規(guī)構(gòu)架：中華人民國土地管理法中華人民國城市規(guī)劃法中華人民國城市房地產(chǎn)管理辦法拆遷方式：、自行拆遷，、委托拆遷，、自行委托相結(jié)合拆遷補償?shù)娜N方式：、貨幣補償，、置換補償，貨幣與置換補償相結(jié)合土地使用權(quán)的出讓方式：、招標(biāo)出讓，、拍賣出讓，、協(xié)議出讓現(xiàn)代人買房所關(guān)注的五大空間：自由空間，家政空間，停車空間，網(wǎng)絡(luò)空間，溝通空間商品房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照市場規(guī)律經(jīng)當(dāng)?shù)卣c相關(guān)部門批準(zhǔn)面向海外以贏利為目的而興

12、建的商用房或高中檔別墅或普通住宅經(jīng)濟(jì)適用房：由國家或當(dāng)?shù)卣c房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住房緊問題而興建的普通住宅，在同地段，同質(zhì)量的情況下其造價成本低于商品房準(zhǔn)現(xiàn)房：房屋主體已經(jīng)封頂，還未竣工的房屋外銷房：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式報政府計劃主管部門到正式項目建成後，用于向境外出售的住宅、商業(yè)用房與其他建筑銷房：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批建成後用于在國圍出售的住宅或商業(yè)用房與其它建筑物房地產(chǎn)價格特點： 1）、土地的價格不是由價值決定的，而是由低組合利息決定的； 2）、土地價格由土地的需求來決定；（有限性） 3）、

13、由于地理位置的不動性，使房地產(chǎn)的價格具有地方性 4）、由于土地位置的不動性或固定性以與自然的差別性，是房地產(chǎn)的價格具有個別性 5）、由于土地的有限性以與對土地的需求不斷增長的特性，決定了房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展總是不斷上漲的或者說土地價格具有不斷上漲的趨勢開間：房間的寬度；（住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40

14、-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。）進(jìn)深：房間的長度；（在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。）陽臺：是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺：是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。 地下室：是指房間地面低于室

15、外地平面的高度超過該房間凈高的12者。半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者 玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受、簡單會客的場所。隔斷：是指專門作為分隔室空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?過道：是指住宅套使用的水平交通空間。住宅小區(qū)：是由城市道路以與自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設(shè)置一整套可滿足居

16、民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。錯層式住宅：是一套房子不處于同一平面，即房的廳、臥、衛(wèi)、櫥、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。躍層式住宅：是一個住宅占兩個樓層，而上下層之間不需通過公共樓梯，是采用戶獨用小樓梯連接，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層建筑面積和使用面積之和。（躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房與其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層

17、合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風(fēng)較好，戶居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。復(fù)式住宅：是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。復(fù)式住宅的面積計算可根據(jù)各地對使用房間凈面積和凈高度的標(biāo)準(zhǔn)來計算。（復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用

18、，戶設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。）二手房：即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為一手，第二次交易則為二手。 的已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市的政策，成就了二手房市場。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。產(chǎn)權(quán)置換：是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。按揭：是英文mortgage（

19、抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉與的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。住房公積金：是一種義務(wù)性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個運行機(jī)制和管理的制度。具體容主要有三個方面：（1）按照個人存儲，單位資助的原則進(jìn)行歸集，所有行政和企事業(yè)單位極其職工均應(yīng)交納住房公積金，即凡實行公積金制度的城市職工個人按月交納占其工資一定比例的公積金，單位也按月提供占職工工資一定比例的公積金，兩者均歸職工個人所有，存入職工個人公積金

20、。長期儲蓄，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。（2）按統(tǒng)一管理的原則管理住房公積金。職工的住房公積金由各地人民政府設(shè)定的住房公積金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)責(zé)、權(quán)、利一致的原則進(jìn)行統(tǒng)一管理，由地方人民政府委托指定的專業(yè)銀行辦理。（3）按專項使用的原則運用住房公積金，只能用于職工購、建、大修住房。如果職工積累的公積金（包括其本戶成員與其親屬積累的公積金）不足以支付購、建、大修住房費用的，可申請公積金貸款。實行住房公積金制度，可逐步形成國家、集體、個人三結(jié)合的籌資建設(shè)住房機(jī)制，加快住房建設(shè)速度，解決住房問題。印花稅：印花稅的客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)

21、生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五。個人住房抵押貸款：是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。個人住房擔(dān)保貸款：是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任。為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記?答：房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管 理，依法

22、確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認(rèn)， 即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；保障權(quán)利人的合法權(quán)益；加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過房地 產(chǎn)權(quán)登記對房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。什么是房地產(chǎn)權(quán)?答：指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以與由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等。房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力? 答：依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。 產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或 妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護(hù)。 房地產(chǎn)證有什么作用? 答：房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)

23、憑證，是合法擁有房地 產(chǎn)的憑證?，F(xiàn)在頒發(fā)的房地產(chǎn)證與過去有關(guān)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán) 證、國有土使用權(quán)證有什么區(qū)別?為什么要換證?答：現(xiàn)在頒發(fā)的房地產(chǎn)證是由原房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證合二為一， 統(tǒng)一制作成單一的房地產(chǎn)證，由一個部門統(tǒng)一頒發(fā)。為統(tǒng)一房地產(chǎn)證的發(fā)放，加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)管理，過去的房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證都要更換成新的房地產(chǎn)證，但在更換前繼續(xù)有效。新的房地產(chǎn)證如何體現(xiàn)土地和房屋的產(chǎn)權(quán)?答：新的房地產(chǎn)證分別設(shè)置土地、房屋兩個欄目，對土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)同時進(jìn) 行登記，以確認(rèn)權(quán)利人的上述兩項權(quán)利。房地產(chǎn)證記載哪些容?答：房地產(chǎn)證記載的容包括權(quán)利人狀況，土地與房屋等。具體有：權(quán)利人、權(quán)

24、利人性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、座落、坐標(biāo)等容。房地產(chǎn)登記的程序是怎樣的?答：房地產(chǎn)登記按下列程序辦理： (一) 提出申請； (二) 受理申請； (三) 審查申請文件； (四)權(quán)屬調(diào)查； (五)依法公告； (六)確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利； (七)將核準(zhǔn)登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上； (八)計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書； (九)立卷歸檔。房地產(chǎn)登記的種類有哪些?答：房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。遺失房地產(chǎn)證如何申請補領(lǐng)?答：房地產(chǎn)證毀滅或遺失的，權(quán)利人應(yīng)聲明遺失， 并向房地產(chǎn)所在地的國土分局報失，申請補發(fā)。登記機(jī)關(guān)收到申

25、請后，刊登公告，六個月后予以補發(fā)，并在房地產(chǎn)證 上注明“補發(fā)”字樣。 申請補發(fā)房地產(chǎn)證需提交哪些文件?答：(一)刊登聲明的報紙； (二)具結(jié)書； (三) 明； (四) 補發(fā)房地產(chǎn)證申請書。什么是房地產(chǎn)交換?答：房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給對方的法律行為。房地產(chǎn)交換有差價的，差價部分如何辦理?答：房地產(chǎn)交換有差價的，應(yīng)當(dāng)就差價部分按有關(guān)規(guī)定交納稅費。什么是房地產(chǎn)贈與?答：房地產(chǎn)贈與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。什么情況下，房地產(chǎn)贈與免交土地增值費?答：父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈與、交換免交土地增值費。權(quán)屬調(diào)查包括哪些容?答：房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查

26、包括：審查土地來源是否合法，占地是否超出規(guī)定的圍；審查建筑 物有沒有加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確定房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán) 屬來源、取得時間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價值、等級、座落等。智能化住宅如何分類？答：像所有消費品一樣，智能化住宅也會根據(jù)軟硬件的品質(zhì)不同，而分出不同標(biāo)準(zhǔn)。但目前有關(guān)主管部門并未制定明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)。以下甲乙類劃分為目前智能化住宅建設(shè)從業(yè)者的觀點。一、乙級標(biāo)準(zhǔn)1、安全保安系統(tǒng)實現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報警防；火災(zāi)與煤氣報警；緊急呼救報警；線防被切斷與防被破壞報警。2、通訊系統(tǒng)實現(xiàn)住戶的至少兩對線和一個寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（Internet）插口；可接收

27、有線電視網(wǎng)節(jié)目。3、信息服務(wù)系統(tǒng)實現(xiàn)三表遠(yuǎn)程計量，計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)功能與一些物業(yè)管理功能。4、環(huán)境控制系統(tǒng)實現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版。二、甲級標(biāo)準(zhǔn)除了乙級標(biāo)準(zhǔn)所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應(yīng)是一個由中央控制中心附帶數(shù)個分控中心構(gòu)成的集散控制系統(tǒng)：1、安全保安系統(tǒng)實現(xiàn)可視對講功能；門禁系統(tǒng)功能；家庭智能化報警增加的功能有：可進(jìn)行程序自動化控制功能、可實現(xiàn)室無線遙控功能、通過進(jìn)行遠(yuǎn)程遙控功能、電源控制與調(diào)光功能。 2、通訊系統(tǒng)實現(xiàn)住戶主要房間有獨立的信息點，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語電視節(jié)目。3、信息服務(wù)系統(tǒng)增加實現(xiàn)電子購物、電子圖書館、遠(yuǎn)程醫(yī)療登記等功能。

28、4、環(huán)境控制系統(tǒng)實現(xiàn)家電自動控制功能；公共水電設(shè)施監(jiān)視等功能二、商業(yè)樓盤概念：零售：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業(yè)活動環(huán)境,使消費者從零售商店里獲得消費品與其與消費品有關(guān)的無形服務(wù)的滿足,它直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，是社會資源分配的一個重要階段-也是最后階段。 零售戰(zhàn)略：是零售商打算如何集中其資源來達(dá)成其目標(biāo)，確定其主要服務(wù)于哪些顧客和將提供什么樣的商品和服務(wù)，并建立和保持競爭優(yōu)勢的系統(tǒng)性謀劃。具體上它包括企業(yè)使命目標(biāo)，競爭對手分析，顧客的細(xì)分、定位，商店的選址，服務(wù)策略，與供貨商的關(guān)系，信息管理和分銷系統(tǒng)，低成

29、本經(jīng)營，以與零售活動組合等等。商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理圍。全過程商品管理：是指一個零售商從分析顧客的需求入手，對商品組合、定價方法、促銷活動，以與資金使用、庫存商品和其它經(jīng)營性指標(biāo)做出全面的分析和計劃，通過高效的運營系統(tǒng)，保證在最佳的時間、將最合適的數(shù)量、按正確的價格向顧客提供商品，同時達(dá)到既定的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。市場化經(jīng)營 商場化管理：指采取整體規(guī)劃、招租經(jīng)營、統(tǒng)一管理、自收自付，各柜相對自主經(jīng)營，并以規(guī)化的商場管理形成專業(yè)特色的經(jīng)營管理模式。 精細(xì)化管理：是以精確、細(xì)致、深入、規(guī)為特點的全面化的管理模式

30、。全面化是指精細(xì)化管理的思想和作風(fēng)貫徹到整個企業(yè)的所有管理活動中。精細(xì)化管理包括：精細(xì)化的操作、精細(xì)化的控制、精細(xì)化的核算、精細(xì)化的分析、精細(xì)化的規(guī)劃。 購物中心交通規(guī)劃：購物中心交通規(guī)劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地圍的交通組織和規(guī)劃，以與建筑部的人流組織。購物中心的人流購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。購物中心的交通購物中心的車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。交通組織的原則是分流，讓購物交通和后勤貨運交通各行其道。一次商裝：指商場為其所經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件與硬

31、件環(huán)境，主要涉與天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美、促銷設(shè)施等方面。二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修，主要涉與壁柜、柜臺、貨架、列、形象、燈光、色彩等方面。水平交通：是指同一水平面或樓層的通道。垂直交通：是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動扶梯。劃分防火分區(qū)：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術(shù)措施。劃分防煙分區(qū)：是通過設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定圍，以便用排煙設(shè)施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進(jìn)行。購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨

32、架作為空間限定的元素劃分出的直接進(jìn)銷售活動的現(xiàn)場。交通空間：包括商場的通道、樓梯、自動扶梯與電梯，其位置、數(shù)量、布置與寬度等既能使急需型購物者迅速到達(dá)購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。商品展示空間：從常規(guī)的柜架到地臺、墻面與空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創(chuàng)造出視覺焦點。服務(wù)空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進(jìn)了消費。柜臺：柜臺是供營業(yè)員展示、計量、包裝出售商品與顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備，柜臺或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用

33、于貯藏。貨架：貨架是營業(yè)員工作現(xiàn)場中分類分區(qū)地列商品并少量儲存商品的設(shè)施。租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時間的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時段取得現(xiàn)金收益；對承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時段的租金付出取得一定時間的商鋪使用權(quán)利。轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪最終使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪最終使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。關(guān)系營銷：是指企業(yè)與消費者、分銷商、零售商和供應(yīng)商建立一種長期、信任、互惠的關(guān)系，而為了要做到這一點，企業(yè)必須向這些個人和組織承諾和提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、良好的服務(wù)以與適當(dāng)?shù)膬r格，從而與這些個人和組織建立和保持一種長期的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會的關(guān)系紐帶。

34、滲透營銷：是一種與顧客之間的溝通，這種溝通就是走進(jìn)顧客的世界，從他們的角度出發(fā)的一種互動的交流，使自己和顧客的目標(biāo)逐漸一致，達(dá)到統(tǒng)一。誠信營銷：是在市場營銷活動中，企業(yè)和消費者始終堅持信息對稱原則，企業(yè)誠實經(jīng)營，保證營銷活動的公開、公平與公正，以維護(hù)和增進(jìn)全社會和人民的長遠(yuǎn)利益，以求得企業(yè)的長期發(fā)展。營銷創(chuàng)新:是根據(jù)營銷環(huán)境的變化情況，并結(jié)合企業(yè)自身的資源條件和經(jīng)營實力，尋求營銷要素某一方面或某一系列的突破或變革的過程。 項目運營組：指根據(jù)項目運作需要，合理配備經(jīng)營、管理、營銷、物業(yè)等各方面專家人員組成專門負(fù)責(zé)項目，進(jìn)駐項目現(xiàn)場，負(fù)責(zé)項目各周期的具體工作的運營團(tuán)隊。專家顧問團(tuán)：指根據(jù)項目運作需

35、要，組成經(jīng)營、管理、營銷、物業(yè)等各方面的顧問專家團(tuán)隊，從外圍對項目組進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督，以保證項目正常、順利、良好的運營。店面：是商店建筑物本身的整體物質(zhì)面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規(guī)模與高度、建筑材料等容。是商家通過門面向消費者呈現(xiàn)最基本的形象。系列廣告策略：就是預(yù)定的時間里連續(xù)發(fā)布由統(tǒng)一設(shè)計形式或容的系列廣告，以加深廣告印象增強(qiáng)廣告效果。商鋪：經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)或感受體驗的場所。商業(yè)街商鋪：商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面與商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。市場類商鋪：在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓

36、宇中的店鋪位。社區(qū)商鋪：指位于住宅社區(qū)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。住宅底層商鋪：指位于住宅建筑底層（可能包括地下1、2層與地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。 百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。商務(wù)樓、寫字樓商鋪：指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。交通設(shè)施商鋪：指諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面與周圍的商鋪，以與道路兩側(cè)各類中小型商鋪。商鋪投資：指進(jìn)行商鋪購買、租賃的行為。商鋪投資回收周期：指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時間跨度。轉(zhuǎn)租：指投資者從商鋪租戶手上租商

37、鋪的投資方式，目的也不是為了自己經(jīng)營，而是為了出租的投資方式。物流中心：是公司優(yōu)化分銷渠道、完善分銷網(wǎng)絡(luò)、進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的結(jié)果，同時也是第三方物流理論得到應(yīng)用的產(chǎn)物。SP：Sales Promotion，中文翻譯即銷售促進(jìn)或營業(yè)推廣、銷售推廣。指在給定的時間和預(yù)算，在某一目標(biāo)市場中所采用的能夠迅速產(chǎn)生激勵作用，刺激需求，達(dá)成交易目的促銷手段和措施。 價格折扣策略：挑戰(zhàn)者的一個主要進(jìn)攻策略是以較低的價格向顧客提供與市場領(lǐng)導(dǎo)者相類似的產(chǎn)品。廉價產(chǎn)品策略：用很低的價格向顧客提供質(zhì)量普通或質(zhì)量不高的產(chǎn)品和服務(wù)。聲望策略：市場挑戰(zhàn)者可以開發(fā)出比市場領(lǐng)導(dǎo)者品質(zhì)更優(yōu)的產(chǎn)品，并且標(biāo)定更高的價格。產(chǎn)品繁衍策略：挑

38、戰(zhàn)者可以通過推出大量不同式樣的產(chǎn)品，向顧客提供更多的選擇來追逐領(lǐng)導(dǎo)者。集客：指為商業(yè)經(jīng)營的目的而針對消費者生活需求，充份利用商業(yè)設(shè)施，最大限度地吸引消費者，使他們有計劃地在此消費金錢與時間。市場定位：是指為使產(chǎn)品在消費者心目中相對于競爭產(chǎn)品而言占據(jù)清晰、特別和理想的位置而進(jìn)行的安排。營銷組合：是指企業(yè)為了在目標(biāo)市場制造它想要的反應(yīng)而混合采用的一組可控制的戰(zhàn)術(shù)營銷手段。市場營銷實施：是指為實現(xiàn)戰(zhàn)略營銷目標(biāo)而把營銷計劃轉(zhuǎn)變?yōu)闋I銷行動的過程。市場營銷控制：包括估計市場營銷戰(zhàn)略和計劃的成果，并采取正確的行動以保證實現(xiàn)目標(biāo)。差異化營銷：是指企業(yè)根據(jù)市場細(xì)分原則，通過差異分析方法對總體市場環(huán)境和個體市場環(huán)

39、境的分析和比較，找出對自己企業(yè)最有利的差別利益。形象差異化：即企業(yè)實施通常所說的品牌戰(zhàn)略和CI戰(zhàn)略而產(chǎn)生的差異。 市場差異化：指由產(chǎn)品的銷售條件、銷售環(huán)境等具體的市場操作因素而生成的差異。大體包括銷售價格差異、分銷差異、售后服務(wù)差異。市場細(xì)分：是根據(jù)消費者對產(chǎn)品不同的欲望與需求，不同的購買行為與購買習(xí)慣，把整體市場分割成不同的或一樣的小市場群，分為異質(zhì)市場和同質(zhì)市場 同質(zhì)市場：是指消費者對產(chǎn)品的需示大致一樣，如消費者對大米、食鹽等的需求差異極小。異質(zhì)市場：指消費者對產(chǎn)品的需求差異很大，如不同的消費者對服裝的質(zhì)量、款式、花色品種、價格等需求差異性很大。產(chǎn)品定位：這種定位是針對產(chǎn)品屬性而言，是營銷

40、者在目標(biāo)市場上為本企業(yè)產(chǎn)品確定一個恰當(dāng)?shù)奈恢茫靡詷?biāo)識自己的產(chǎn)品，以示區(qū)別于競爭者的產(chǎn)品。價格定位：指營銷者把產(chǎn)品、服務(wù)的價格定在一個什么樣的水平上，這個水平是與競爭者相比較而言的。品牌定位：是以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)的品牌訴求方式。促銷定位：促銷定位有兩層含義：一層是促銷方式的選擇定位，即人員推銷、營業(yè)推廣、廣告、公共關(guān)系等方式的選擇與其組合；另一層含義是在選擇了特定的促銷方式后，又怎樣確定實現(xiàn)這個方式的具體手段或媒體。營銷戰(zhàn)略定位：就是通過規(guī)劃，制定企業(yè)發(fā)展的宗旨、目標(biāo)，使企業(yè)的資源和能力與不斷變化著的營銷環(huán)境相適應(yīng)的過程，這種定位表現(xiàn)為制定一個企業(yè)營銷的長期性、全局性、方向性的動態(tài)發(fā)展規(guī)劃。區(qū)別

41、營銷：是指公司根據(jù)不同顧客、品牌特點，利用差異化策略，抓住一部分高利潤消費者，與他們建立更多的信賴和忠誠，銷售一小部分高利潤消費者的產(chǎn)品。定制營銷：是指根據(jù)顧客的個性特點和差別化需求，為顧客量體裁衣，提供差別化需求商品和服務(wù)需求。 一對一營銷：是針對不同顧客的性質(zhì)與購買經(jīng)驗，一對一地提供個人化商品和服務(wù)。 撇脂定價法則：是將新產(chǎn)品價格定得較高，盡可能在產(chǎn)品壽命周期之初賺回最大利潤。犧牲商法：指通過部分商品的低價賠本銷售來擴(kuò)大企業(yè)的知名度，留給消費者深刻的企業(yè)形象和商業(yè)信譽，從而達(dá)到招徠顧客、留住回頭客，實現(xiàn)整體經(jīng)營利潤最大化的營銷手法。無縫營銷：為了提高整條營銷渠道的服務(wù)質(zhì)量，從而為消費者創(chuàng)造

42、更有價值的服務(wù)，營銷渠道中的各成員組織打破原有的組織邊界，在多層面的基礎(chǔ)上相互協(xié)作，就如同在職一個企業(yè)的團(tuán)隊中一樣工作的營銷方法。越軌營銷：是在不違規(guī)的情況下通過假裝無知、制造危機(jī)、無事生非、小題大做、故弄玄虛、異想天開等行為，制造轟動性社會效應(yīng)，用最小的投入，為企業(yè)和產(chǎn)品贏得揚名的機(jī)會。直效營銷：是營銷者不受傳統(tǒng)營銷通路的限制，通過媒體直接與顧客溝通，進(jìn)而產(chǎn)生互動式的反應(yīng)或交易。實時營銷：是指企業(yè)在經(jīng)營過程中，把消費者當(dāng)作伙伴，利用現(xiàn)代發(fā)達(dá)的信息技術(shù)，經(jīng)常性地與消費者進(jìn)行對話，直接了解消費者的需求意圖，讓消費者積極參與到商業(yè)企業(yè)經(jīng)營、管理、服務(wù)等活動中來，從而縮短消費者與商業(yè)企業(yè)間的距離，取

43、得營銷的成功。商業(yè)組織體系建設(shè)根據(jù)商業(yè)企業(yè)的市場環(huán)境、物業(yè)狀況、業(yè)態(tài)定位、市場定位和企業(yè)目標(biāo)等，進(jìn)行管理的組織架構(gòu)、部門的職能劃分、崗位設(shè)計、定崗定編、定職定責(zé)。商業(yè)制度體系建設(shè)根據(jù)不同商業(yè)企業(yè)的管理的特點和需要，制定商業(yè)企業(yè)的各項規(guī)章制度和管理辦法，有效地控制和管理商業(yè)企業(yè)的各個崗位、程序、環(huán)節(jié)和各方面的工作，確保管理的有序、規(guī)。商業(yè)流程設(shè)計對現(xiàn)代商業(yè)的商品流、票據(jù)流、資金流、信息流進(jìn)行合理地設(shè)計，確保流通環(huán)節(jié)的簡潔、規(guī)和通暢。商業(yè)招商招租為商業(yè)企業(yè)提供主力店、次主力店、國外品牌的招商、精品店鋪招商與配套功能區(qū)的招商。商業(yè)經(jīng)營管理根據(jù)不同商業(yè)項目的規(guī)模、業(yè)態(tài)和定位，導(dǎo)入我們自主開發(fā)的商業(yè)管理

44、模式，對商業(yè)項目進(jìn)行全面、有效的經(jīng)營管理。商業(yè)營銷策劃根據(jù)商業(yè)企業(yè)的市場競爭狀況和經(jīng)營狀況，進(jìn)行商業(yè)營銷戰(zhàn)略設(shè)計、策略制定、廣告與營銷推廣方案的實施，進(jìn)行文化營銷、服務(wù)營銷、CS整合營銷。 商業(yè)管理診斷針對商業(yè)企業(yè)在不同的管理階段存在的問題進(jìn)行調(diào)查分析、診斷研究并提供問題解決方案、管理模式設(shè)計、管理升級。消費市場調(diào)查對商業(yè)項目所在的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)經(jīng)營與競爭狀況、居民的購買力與消費水平、商品品牌資源與人們的消費行為進(jìn)行專業(yè)的市場調(diào)查，為商業(yè)項目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、市場定位、以與為企業(yè)的經(jīng)營策略、發(fā)展戰(zhàn)略提供依據(jù)。品牌代理為國外知名品牌制定品牌拓展計劃、推廣計劃，進(jìn)行品牌形象設(shè)計，提供國

45、、外知名品牌的銷售管理或代理服務(wù)。商業(yè)連鎖發(fā)展規(guī)劃研究各類業(yè)態(tài)的商業(yè)連鎖發(fā)展趨勢，結(jié)合國實際情況，建立各類專業(yè)連鎖店的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計和規(guī)運作體系。商業(yè)市場調(diào)查對商業(yè)市場的競爭狀況、商業(yè)經(jīng)營、各商場的商品布局、物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行全面的專業(yè)調(diào)查，并提交專業(yè)的市場調(diào)查報告，有效地指導(dǎo)商業(yè)項目的業(yè)態(tài)與市場定位和規(guī)劃設(shè)計。功能規(guī)劃設(shè)計根據(jù)商業(yè)企業(yè)的整體規(guī)模、市場現(xiàn)狀、開發(fā)目標(biāo)，進(jìn)行項目的功能定位、功能布局以與各功能項目的關(guān)聯(lián)性控制。商業(yè)業(yè)態(tài)定位根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌鰲l件和商業(yè)項目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進(jìn)行業(yè)態(tài)定位與市場定位，科學(xué)的確定項目的經(jīng)營形態(tài)和目標(biāo)市場。樓層定位根據(jù)商業(yè)項目的面積、形狀、層數(shù)，合理確定各樓層的商品

46、經(jīng)營類別、面積、區(qū)位，確定各樓層服務(wù)設(shè)施的配套與分布。動線設(shè)計對商業(yè)企業(yè)的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進(jìn)行平面和立體的設(shè)計。環(huán)境設(shè)計對商業(yè)企業(yè)的室共享空間、燈光效果、商業(yè)氛圍、購物環(huán)境以與外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進(jìn)行設(shè)計和咨詢。一次裝修咨詢對商業(yè)項目一次裝修中的天、地、柱、墻、暖通、給排水、強(qiáng)電、弱電、消防、安防、廣播、配套設(shè)施方面的設(shè)計、建設(shè)進(jìn)行顧問咨詢。二次商裝指導(dǎo)管理對二次商裝過程中的柜臺、貨架、壁柜、LOGO、燈光、道具等進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、專業(yè)指導(dǎo)和規(guī)管理。 三、房地產(chǎn)100問：（一）土地與綜合類1、土地用途包括哪些種類？土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 農(nóng)用地是

47、指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。2、 如何了解土地來源與性質(zhì)？ 對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從房地產(chǎn)證中了解；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。3、 什么是集體土地？ 集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。4、 有哪些用地屬于集體土地？ 根據(jù)中華人民國土地管理法第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民

48、集體所有。5、 對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？ 根據(jù)中華人民國土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。 同時，還規(guī)定違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。6、 什么是行政劃撥用地？ 土 地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使

49、用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。7、 什么是合作建房？ 合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。8、對合作建房有哪些規(guī)定？（） 對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進(jìn)行審核

50、，并補交市場地價后，再進(jìn)入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。 根據(jù)市土地交易市場管理規(guī)定和“深府200194號”文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的，按建筑面積收取市場地價的10%，可以合作建房9、什么是土地使用權(quán)出讓？ 土地使用權(quán)出讓，是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。10、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ 根據(jù)土地使用權(quán)出讓條例第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體

51、育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。11、通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，是否就可以處分該宗土地？ 根據(jù)土地使用權(quán)出讓條例第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的房地產(chǎn)證前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分12、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些容？ 根據(jù)土地使用權(quán)出讓條例第十七條的規(guī)定，出讓合同應(yīng)具備以下主要條款：(一)雙方當(dāng)事人的或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積；(三)土地使用年期與起止時間；(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式與時間；(五)交付土地的時間；(六

52、)規(guī)劃、市政設(shè)計要點；(七)項目竣工提交驗收時間；(八)市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；(九)使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?十)建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項目與義務(wù)；(十一)違約責(zé)任；(十二)當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。 出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。13、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。 對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門的同意。土地管理部門應(yīng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。14、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？ 土地

53、使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式。15、什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？ 拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。16、什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)？ 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。17、有哪些土地使用權(quán)出讓需通過招標(biāo)或拍賣方式進(jìn)行？ 根據(jù)土地使用權(quán)出讓條例和土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣規(guī)定，凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招標(biāo)或拍賣的方式出讓。18、什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？ 協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市

54、政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。19、哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下圍：（一）工業(yè)用地（特區(qū)限高新技術(shù)項目用地）；（二）市、區(qū)政府建設(shè)的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、區(qū)財政全額投資的機(jī)關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營利性用地；（四）軍事用地。20、哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可采取協(xié)議方式？下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：（一）屬特區(qū)急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地；（二）市政

55、府以土地入股合作的項目用地21、對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何進(jìn)入市場？原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進(jìn)入市場的房地產(chǎn)，應(yīng)補交市場地價。在該規(guī)定實施之日起一年補交的，按下列辦法辦理：（一）補交地價的標(biāo)準(zhǔn)：1市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的20%補交地價。工業(yè)用途免予補交。2市、區(qū)國有企業(yè)以外的其他單位和個人按市場地價的25%補交地價。工業(yè)用途免予補交。（二）自辦理手續(xù)之日起按相應(yīng)房地產(chǎn)用途，重新開始計算土地使用年期。（三）原安居房進(jìn)入市場補交地價的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（四）上述房地產(chǎn)補交地價后，發(fā)（換）紅皮房

56、地產(chǎn)證，可以進(jìn)入市場。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場地價或協(xié)議地價的土地使用權(quán)受讓單位。（六）在本規(guī)定實施之日起一年未按上述標(biāo)準(zhǔn)補交地價的，一律按現(xiàn)行市場地價標(biāo)準(zhǔn)足額補交，但原福利、微利商品房除外。（七）對歷史遺留私房和生產(chǎn)經(jīng)營性建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。22、什么是土地的掛牌交易？ 土地的掛牌交易，即在一定期限將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期限只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它

57、交易條件的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定期限有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權(quán)應(yīng)由出價高者獲得。報價一樣的，由在先報價者獲得；（三）若在規(guī)定期限沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價，重新委托交易中心交易。報價以報價單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應(yīng)補交地價、應(yīng)繳納稅費與應(yīng)付交易服務(wù)費用之和。23、有哪些土地交易應(yīng)在土地房產(chǎn)交易中心通過招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式公開進(jìn)行？ 根據(jù)土地交易市場管理規(guī)定的規(guī)定，下列土地交易（包括

58、分割轉(zhuǎn)讓）應(yīng)在交易中心通過招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開進(jìn)行：（一）經(jīng)營性項目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓；（二）以協(xié)議地價方式取得土地使用權(quán)，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標(biāo)、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（四）減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用

59、地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)與地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（九）人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)與地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易。其他機(jī)構(gòu)包括中介機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行上述交易。24、在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？ 根據(jù)土地使用權(quán)出讓條例，有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止：(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿；(二)土地滅失；(三)土地使用者死亡而無合法承繼人；(四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定

60、或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷的；(六)市政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)？ 根據(jù)土地交易市場管理規(guī)定的規(guī)定，凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)：（一）違反本規(guī)定，須公開交易的土地使用權(quán)不實行公開交易的；（二）須公開交易的土地使用權(quán)不按本規(guī)定的規(guī)要求和方式進(jìn)行公開交易的；（三）投標(biāo)人或競買人互相串通壓價的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無效的其他情形。 屬于前款第（一）、（二）項情形的，由監(jiān)察部門依法對有關(guān)單位負(fù)責(zé)人和責(zé)任人給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。26、有哪