房地產(chǎn)估價報告書

1、PAGE 廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪）商業(yè)用途房地產(chǎn)市場價值估價報告廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 第4頁房地產(chǎn)估價報告書（初稿）估價項目名稱：廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪）商業(yè)用途房地產(chǎn)市場價值估價報告估價委托人：廣州市荔灣區(qū)人民法院估價機構(gòu)：廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：賴樹宏（注冊號4420170093）注冊房地產(chǎn)估價師：張 薇（注冊號4420

2、060021）估價報告出具日期：二零一八年五月八日估價報告編號：財興房評字2018第079號目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc319318411第一部分 致估價委托人函 PAGEREF _Toc319318411 h 1HYPERLINK l _Toc319318412第二部分 估價師聲明4HYPERLINK l _Toc319318413第三部分 估價假設(shè)和限制條件5HYPERLINK l _Toc319318417一、估價假設(shè)條件5HYPERLINK l _Toc319318418二、估價報告使用的限制條件6HYPERLINK l _Toc319318

3、418三、其他需要說明的事項7HYPERLINK l _Toc319318416第四部分 估價結(jié)果報告8HYPERLINK l _Toc319318417一、估價委托人及估價利害關(guān)系人8HYPERLINK l _Toc319318418二、受托估價方8HYPERLINK l _Toc319318419三、估價目的8HYPERLINK l _Toc319318420四、估價對象9HYPERLINK l _Toc319318421五、價值時點11HYPERLINK l _Toc319318422六、價值類型11HYPERLINK l _Toc319318423七、估價原則11HYPERLINK l

4、 _Toc319318424八、估價依據(jù)12HYPERLINK l _Toc319318425九、估價方法14HYPERLINK l _Toc319318426十、估價結(jié)果15HYPERLINK l _Toc319318429十一、估價人員15HYPERLINK l _Toc319318430十二、實地查勘期16HYPERLINK l _Toc319318431十三、估價作業(yè)期16HYPERLINK l _Toc319318431十四、估價報告應(yīng)用的有效期16HYPERLINK l _Toc319318442第五部分 附件17HYPERLINK l _Toc319318445HYPERLINK

5、 l _Toc319318445一、廣州市荔灣區(qū)人民法院司法評估委托書（司法委托號：（2017）粵0103評估字第175號）、（案號：（2017）粵0103執(zhí)恢231號）（復(fù)印件）；HYPERLINK l _Toc319318445HYPERLINK l _Toc319318445二、廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）、預(yù)售契約限制轉(zhuǎn)移情況（復(fù)印件）；HYPERLINK l _Toc319318445HYPERLINK l _Toc319318445三、現(xiàn)場勘察筆錄（復(fù)印件）；HYPERLINK l _Toc319318446四、廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價

6、有限公司營業(yè)執(zhí)照及資格證書（復(fù)印件）；HYPERLINK l _Toc319318447五、估價師資格證書（復(fù)印件）；HYPERLINK l _Toc319318448六、估價對象位置示意圖；HYPERLINK l _Toc319318448七、估價對象現(xiàn)狀照片。 廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪）商業(yè)用途房地產(chǎn)市場價值估價報告廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 第 PAGE 1頁 第一部分 致估價委托人函廣州市荔灣區(qū)人民法院：受貴院委托，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨立的原則，對位于廣州

7、市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪）商業(yè)用途房地產(chǎn)（建筑面積為19.14平方米）進行市場價值評估，價值時點為2017年10月26日，估價目的是為估價委托人擬處置估價對象提供價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用估價方法-比較法、收益法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價值因素進行分析，確定估價對象位于廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號

8、鋪）商業(yè)用途房地產(chǎn)于價值時點2017年10月26日的市場價值為人民幣319,600.00元。（大寫：人民幣 = 319,600.00 * CHINESENUM2 叁拾壹萬玖仟陸佰元整）（詳見第2頁房地產(chǎn)估價結(jié)果明細(xì)表）。 廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 法人代表： 二零一八年五月八日廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪）商業(yè)用途房地產(chǎn)市場價值估價報告廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 第 PAGE 3頁 房地產(chǎn)估價結(jié)果明細(xì)表價值時點：2017年10月26日估價對象房屋坐落權(quán)屬資料預(yù)售人

9、（開發(fā)商）預(yù)購人（單位）過戶情況占有部分規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)層數(shù)所在樓層 建筑面積(平方米)市場單價(元/平方米)市場價值（元）1廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪）廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）廣州市天穗房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司梁敏華未過戶全部商業(yè)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)共3層第2層19.1416,700.00319,600.00合計*19.14*319,600.00特別提示1、依據(jù)估價委托人提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）所載：估價

10、對象廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪），結(jié)構(gòu)層數(shù)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)共3層，所在樓層為第2層，預(yù)售人（開發(fā)商）為廣州市天穗房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司，預(yù)售證號為930094，預(yù)購人（單位）為梁敏華，占有份額為全部，建筑面積為19.14平方米，簽約日期為1994年8月26日，交樓日期為1996年9月30日，登記日期為1994年8月30日，已預(yù)征契稅為0元，過戶情況為未過戶。2、本次估價的建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃用途、面積等均依據(jù)估價委托人提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）所

11、載為準(zhǔn)，若該資料與相關(guān)部門記載的不一致，則本評估報告需作相應(yīng)的調(diào)整。敬請本報告使用者注意。3、依據(jù)估價委托人提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）及預(yù)售契約限制轉(zhuǎn)移情況所載：估價對象廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪），未記載相關(guān)抵押擔(dān)保權(quán)利情況，故本次評估設(shè)定估價對象不存在抵押擔(dān)保權(quán)利情況且未考慮抵押擔(dān)保權(quán)利情況對估價對象的市場價值造成影響。敬請本報告使用者注意。4、依據(jù)估價委托人提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）及預(yù)

12、售契約限制轉(zhuǎn)移情況所載：估價對象廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪），已被限制轉(zhuǎn)移，簽發(fā)日期為2017年7月13日，文件編號為（2017）粵0103執(zhí)恢231號之一，簽發(fā)方為廣州市荔灣人民法院，單元為查封該業(yè)收案號：2017-7782，限制轉(zhuǎn)移號為A201700341。本次估價未考慮司法查封情況對估價對象的市場價值造成影響。敬請本報告使用者注意。5、現(xiàn)場勘察時，估價對象現(xiàn)狀為堆放雜物，估價委托人未提供相關(guān)租賃合同資料，故本次估價未考慮租賃權(quán)利情況對估價對象的市場價值造成影響。敬請本報告使用者注意

13、。6、本次估價未扣除物業(yè)可能存在的各項欠費及未考慮估價對象過戶、轉(zhuǎn)讓、拍賣等的有關(guān)稅費。敬請本報告使用者注意。廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪）商業(yè)用途房地產(chǎn)市場價值估價技術(shù)報告廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 第 PAGE 17頁 廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪）商業(yè)用途房地產(chǎn)市場價值估價技術(shù)報告廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 第1頁第二部分 估價師聲明我們鄭重聲明：1、注冊

14、房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。3、注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。4、注冊房地產(chǎn)估價師是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進行估價工作，撰寫估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，對室內(nèi)結(jié)構(gòu)、被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，

15、未能勘察。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。實地查勘人員：注冊房地產(chǎn)估價師：賴樹宏評估助理：鐘嘉杰實地查勘日期：2017年10月26日第三部分 估價假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè)條件：1、一般假設(shè)：（1）權(quán)屬人合法取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件，并以所確認(rèn)的房地產(chǎn)用途評估估價對象的價值。（2）本報告以估價對象在價值時點處于完好狀態(tài)并達(dá)到估價委托人所提供的使用功能為假設(shè)前提。（3）估價對象在保持現(xiàn)有用途條件下，處于最有效使用狀態(tài)，得到最高最佳使用。評估對象在強制拍賣、快速變現(xiàn)處置時，不一定得到最高最佳使用，不一定能保持現(xiàn)值。（4）本次估價不考慮影響估價對象房地產(chǎn)價格的有關(guān)債務(wù)因素。（5

16、）估價委托人提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表、預(yù)售契約限制轉(zhuǎn)移情況等資料屬實。（6）任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律法規(guī)。（7）房地產(chǎn)市場為公開市場，交易價格為公平市場價格。（8）房地產(chǎn)在市場上交易期間，其價格仍將保持穩(wěn)定。（9）本次估價的建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃用途、面積等均依據(jù)估價委托人提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）所載為準(zhǔn)，若該資料與相關(guān)部門記載的不一致，則本評估報告需作相應(yīng)的調(diào)整。敬請本報告使用者注意。（10）本次估價未扣除物業(yè)可能存在的各項欠費及未考慮估價對象過戶、轉(zhuǎn)讓、拍賣等的有關(guān)稅費。敬請本報告使用者注意。2、未定事項

17、假設(shè)無。3、背離事實假設(shè)（1）依據(jù)估價委托人提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）及預(yù)售契約限制轉(zhuǎn)移情況所載：估價對象廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪），未記載相關(guān)抵押擔(dān)保權(quán)利情況，故本次評估設(shè)定估價對象不存在抵押擔(dān)保權(quán)利情況且未考慮抵押擔(dān)保權(quán)利情況對估價對象的市場價值造成影響。敬請本報告使用者注意。（2）依據(jù)估價委托人提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）及預(yù)售契約限制轉(zhuǎn)移情況所載：估價對象廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路

18、交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪），已被限制轉(zhuǎn)移，簽發(fā)日期為2017年7月13日，文件編號為（2017）粵0103執(zhí)恢231號之一，簽發(fā)方為廣州市荔灣人民法院，單元為查封該業(yè)收案號：2017-7782，限制轉(zhuǎn)移號為A201700341。本次估價未考慮司法查封情況對估價對象的市場價值造成影響。敬請本報告使用者注意。（3）現(xiàn)場勘察時，估價對象現(xiàn)狀為堆放雜物，估價委托人未提供相關(guān)租賃合同資料，故本次估價未考慮租賃權(quán)利情況對估價對象的市場價值造成影響。敬請本報告使用者注意。4、不相一致假設(shè)無。5、依據(jù)不足假設(shè)依據(jù)估價委托人提供的廣

19、州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）所載：估價對象證載地址為廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪，估價人員現(xiàn)場咨詢管理處工作人員，估價對象現(xiàn)門牌地址為廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪。茹現(xiàn)場勘察地址與實際不符，則需重新進行現(xiàn)場勘察及評估。敬請本報告使用者注意。二、估價報告使用的限制條件：1、本報告是在滿足全部假設(shè)和限制條件下，價值時點為現(xiàn)場勘查日2017年10月26日的房地產(chǎn)市場價值，其有效期自估價報告提交日起壹年內(nèi)有效，即從2018年5月8至2019年5月7日。2、本報告只為估價委托人委托目的使用，不得作其

20、他用途。3、未經(jīng)估價委托人許可，評估機構(gòu)不得向估價委托人和審查部門以外的機構(gòu)和個人提供本估價報告；未經(jīng)評估機構(gòu)書面同意，任何單位和個人不得以任何形式發(fā)表、肢解本報告；本報告整體使用，單獨使用任何一部分是無效的。4、本估價報告中有關(guān)法律性文件或證明材料由估價委托人提供，因文件或材料不真實而引起的法律后果受托方不予承擔(dān)。5、本估價報告不對房地產(chǎn)權(quán)屬負(fù)責(zé)，亦未考慮其權(quán)屬狀況對評估對象價值的影響。6、本估價報告分估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告，估價結(jié)果報告只為估價委托人擬處置估價對象提供價值參考，估價技術(shù)報告僅供估價機構(gòu)存檔，若估價委托人及有關(guān)部門欲知估價詳情，本估價機構(gòu)可供查閱。三、其他需要說明的事項：

21、1、價值時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。2、本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。3、本估價報告由廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司負(fù)責(zé)解釋。4、本估價報告以原件為準(zhǔn)，復(fù)印件無效，無估價師簽名和估價機構(gòu)加蓋公章無效。5、本估價報告使用的幣種為人民幣。第四部分 估價結(jié)果報告一、估價委托人及估價利害關(guān)系人1、估價委托人估價委托人：廣州市荔灣區(qū)人民法院地址：廣州市荔灣區(qū)龍溪大道273號經(jīng)辦人：譚潔梅聯(lián)系電話：8300602、83006150司法委托小組：何杰

22、才聯(lián)系電話：816004882、估價利害關(guān)系人預(yù)售人（開發(fā)商）：廣州市天穗房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司預(yù)購人（單位）：梁敏華二、受托估價方估價機構(gòu)名稱：廣東財興資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司統(tǒng)一社會信用碼：91440000190380779D機構(gòu)地址：廣州市環(huán)市東路326號省財政廳綜合樓東梯14樓資格等級：房地產(chǎn)一級房地產(chǎn)評估資質(zhì)證書編號：粵建房估證字2015021-1/1號有效期限： 2018年05月19日止法人代表：古文樞注冊估價師：賴樹宏聯(lián)系電話：（020）83816110評估助理：鐘嘉杰聯(lián)系電話：（020）83769061三、估價目的為估價委托人擬處置估價對象提供價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場

23、價值。四、估價對象1、估價對象范圍根據(jù)廣州市荔灣區(qū)人民法院司法評估委托書（司法委托號：（2017）粵0103評估字第175號）、（案號：（2017）粵0103執(zhí)恢231號）所載，本次估價范圍為：廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪）商業(yè)用途房地產(chǎn)（建筑面積為19.14平方米），詳見下表：估價對象房屋坐落權(quán)屬資料預(yù)售人（開發(fā)商）預(yù)購人（單位）占有部分規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)層數(shù)所在樓層 建筑面積(平方米)1廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安

24、富花園廣場第二層F095號鋪）廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）廣州市天穗房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司梁敏華全部商業(yè)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)共3層第2層19.142、實物狀況描述與分析2017年10月26日，估價人員對估價對象進行了現(xiàn)場查勘，詳情如下：（1）土地實物狀況描述與分析名稱廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪）所占的分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)四至西至光復(fù)北路。東、南、北至周邊道路及建筑物土地權(quán)屬性質(zhì)國有土地使用權(quán)土地面積未記載土地形狀規(guī)則長方形地形平坦地勢與相鄰?fù)恋?、道路處于相同?/p>

25、平線，自然排水狀況良好，被洪水淹沒的可能性小。土壤土壤條件良好地基（地質(zhì)）外觀及使用狀況顯示：承載力及穩(wěn)定性良好，無沉降現(xiàn)象?；A(chǔ)設(shè)施完備程度及土地平整程度實際開發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外“五通一平”（通路、通電、給水、排水、通訊以及場地平整），土地平整狀況良好。其他無其他特殊情況（2）建筑物實物狀況描述與分析名稱廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪）建筑面積據(jù)廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）所載：建筑面積為19.14平方米。規(guī)劃用途商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)共3層所

26、在樓層第2層外觀瓷磚外墻裝飾裝修裝修如下：瓷磚地面，乳膠漆墻身，吊頂天花。設(shè)施設(shè)備日光燈照明，水電線管為暗裝?？臻g布局方正合用。樓齡樓齡約21年可耐用年限經(jīng)國家規(guī)定鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房使用年限為60年，至價值時點剩余可使用年39年。保養(yǎng)情況整體沒有明顯嚴(yán)重?fù)p壞現(xiàn)象，保養(yǎng)情況較好3、權(quán)益狀況描述與分析權(quán)屬資料廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）土地權(quán)益狀況描述土地權(quán)屬性質(zhì)國有土地使用權(quán)土地使用情況未記載土地使用管制屬于城市建設(shè)用地，符合城市規(guī)劃。目前使用情況地上建有多棟鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商住大樓，使用狀況正常。建筑物權(quán)益狀況預(yù)售人（開發(fā)商）廣州市天穗房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

27、有限公司預(yù)購人（單位）梁敏華占有部份全部規(guī)劃用途商業(yè)抵押擔(dān)保權(quán)利情況依據(jù)估價委托人提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）及預(yù)售契約限制轉(zhuǎn)移情況所載：估價對象廣州市荔灣區(qū)人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪），未記載相關(guān)抵押擔(dān)保權(quán)利情況，故本次評估設(shè)定估價對象不存在抵押擔(dān)保權(quán)利情況。租賃權(quán)利情況現(xiàn)場勘察時，估價對象現(xiàn)狀為堆放雜物。司法查封情況依據(jù)估價委托人提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）及預(yù)售契約限制轉(zhuǎn)移情況所載：估價對象廣州市荔灣區(qū)

28、人民中路與龍津東路交匯處安富花園廣場第二層F095號鋪（現(xiàn)門牌：廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路508號安富花園廣場第二層F095號鋪），已被限制轉(zhuǎn)移，簽發(fā)日期為2017年7月13日，文件編號為（2017）粵0103執(zhí)恢231號之一，簽發(fā)方為廣州市荔灣人民法院，單元為查封該業(yè)收案號：2017-7782，限制轉(zhuǎn)移號為A201700341。其他特殊情況無其他特殊情況4、區(qū)位狀況描述與分析位置狀況坐落廣州市荔灣區(qū)光復(fù)北路安富花園方位位于廣州市荔灣區(qū)東部距離距越秀區(qū)政府約2公里交通狀況道路狀況臨光復(fù)北路交通出行情況周邊有2路、102路、128路等多路公交車，距地鐵1號線西門口站約400米，公共交通較方便交通管制情

29、況無特別交通限制停車方便程度周邊有露天停車場，停車較方便。周圍環(huán)境和景觀自然環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，無空氣污染，無噪音影響，周邊無高壓輸電線路、無無線發(fā)射塔等。人文環(huán)境位于荔灣區(qū)，人文環(huán)境氛圍較好。景觀望周邊建筑物，無特殊景觀。外部配套設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施宗地紅線內(nèi)外“五通一平”（通路、通電、給水、排水、通訊以及場地平整）公共服務(wù)設(shè)施周邊有龍津苑、富邦中心、越秀新會大廈、超市、便利店、銀行等，所在區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施配套較完善電力系統(tǒng)與市政現(xiàn)有電力網(wǎng)絡(luò)銜接配套，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定。供水系統(tǒng)水源為市政自來水，供水保障度較高。雨水、污水系統(tǒng)紅線外接市政雨水、污水系統(tǒng)，采用雨水、污水系統(tǒng)合流。通信系統(tǒng)電信電纜從市政

30、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)就近引入。區(qū)位定位荔灣區(qū)地處廣州市城區(qū)的中心地帶，是廣州的商業(yè)重地。荔灣區(qū)自古以來商貿(mào)云集，商業(yè)氣氛異常濃厚，人民南、西堤、上下九、十三行等是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，黃沙形成了大型海產(chǎn)批發(fā)市場，南岸路一帶是廣州最大的建材市場。行政區(qū)劃大調(diào)整后，新荔灣更是擁有上下九商業(yè)步行街，中山七八路、康王路和花地大道現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)帶，以及廣州花博園、嶺南花卉市場兩個大型花卉市場。全國六成觀葉植物由芳村運出，全年交易額達(dá)到21.5億元，出口創(chuàng)匯450萬美元；廣州花博園內(nèi)花卉的行情價格影響或者左右了全市、全省乃至國內(nèi)許多地區(qū)的花卉銷售；廣州花卉交易中心是亞洲最大的花卉交易中心五、價值時點價值時點：2017年10月

31、26日確定理由：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或估價規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求及廣州市荔灣區(qū)人民法院司法評估委托書（司法委托號：（2017）粵0103評估字第175號）、（案號：（2017）粵0103執(zhí)恢231號）的委托要求，本次估價選取估價人員現(xiàn)場勘察時間2017年10月26日為價值時點。六、價值類型本次估價的價值是于價值時點2017年10月26日，估價對象房地產(chǎn)的市場價值。房地產(chǎn)市場價值即為房地產(chǎn)的公開市場價值，公開市場價值是指在公開市場上最可能形成的價值。七、估價依據(jù)1、有關(guān)法律法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范、規(guī)程：（1）廣州市荔灣區(qū)人民法院司法評估委托書（司法委托號：（2017）粵0103評估字第175號）、（案

32、號：（2017）粵0103執(zhí)恢231號）；（2）民法（本法自1987年01月01日起施行）、憲法（本法自1982年12月04日起施行）、物權(quán)法（本法自2007年10月01日起施行）等；（3）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（本法自1995年01月01日起施行）、城鄉(xiāng)規(guī)劃法（本法自2000年12月01日起施行）等；（4）中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例（本法自1986年10月01日起施行）、中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（本法自2006年12月31日起施行）等；（5）中華人民共和國土地管理法（本法自2004年8月28日起施行）、廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例（本法自1997年05月01日起施行）、廣東

33、省國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法（本法自1992年12月01日起施行）、中華人民共和國擔(dān)保法（本法自1995年10月10日起施行）；（6）住宅室內(nèi)裝修管理辦法（本法自2002年05月01日起施行）、房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法（本法自2005年12月01日起施行）、注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法（本法自2006年12月25日起施行）、房屋登記辦法（本法自2008年07月01日起施行）等；（7）房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-2015）（本規(guī)范自2015年12月01日起執(zhí)行）等；（8）房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50899-2013）（本規(guī)范自2014年02月01日起實施）；（9）財政部 國家稅

34、務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）(本規(guī)范自2016年5月1日起執(zhí)行)；（10）中華人民共和國資產(chǎn)評估法（中華人民共和國主席令第46號，自2016年12月1日起施行）。2、估價委托人提供的有關(guān)資料廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（預(yù)售契約（合同）：93027672）、預(yù)售契約限制轉(zhuǎn)移情況。3、估價機構(gòu)和估價人員掌握搜集的有關(guān)資料（1）估價人員對估價對象現(xiàn)場實勘記錄的資料；（2）估價對象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)租售交易資料。八、估價原則房地產(chǎn)價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的，而這些因素又處于變動之中，房地產(chǎn)估價必須要對此做細(xì)致分析并正確判

35、斷其變動趨向，了解房地產(chǎn)估價組成的各項因素及各因素之間的相互作用，才能作出正確的估價。因此，我們在確定房地產(chǎn)估價方法之前，首先要掌握房地產(chǎn)估價的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響房地產(chǎn)價格的因素，靈活使用房地產(chǎn)估價方法，對房地產(chǎn)價格做出最準(zhǔn)確的判斷。至于對委托項目的具體情況，本次房地產(chǎn)估價主要遵循以下原則：1、獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價師站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。具體地說，“獨立”是要求估價機構(gòu)和估價師在估價中不應(yīng)受包括委托人在內(nèi)的任何單位和個人的干擾，應(yīng)當(dāng)憑借估價專業(yè)知識、經(jīng)驗和應(yīng)有的職業(yè)道德進行估價?！翱陀^”是要求估價機構(gòu)和估

36、價師在估價中不應(yīng)帶著自己的感情、好惡、偏見，應(yīng)當(dāng)按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。“公正” 是要求估價機構(gòu)和估價師在估價中不應(yīng)偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方，應(yīng)當(dāng)堅持原則、公平正直地進行估價。2、合法原則合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況特別是權(quán)益狀況下的價值。其中依法不僅要依據(jù)憲法和有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋，還要依據(jù)估價對象所在地的地方性法規(guī)（民族自治地方應(yīng)同時依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例），國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地的國家機關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象的不動產(chǎn)登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、

37、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等（如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同、房地產(chǎn)抵押合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件）。3、最高最佳利用原則最高最佳利用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用下的價值。最高最佳利用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象價值最大的一種最可能的利用。4、價值時點原則價值時點原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。房地產(chǎn)估價之所以要遵循價值時點原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值也是不斷變化的。價值時點除了說明評估價值對應(yīng)的時間，還是評估估價對象價值的時間界限

38、，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布、變更、實施日期之前還是之后的，就應(yīng)根據(jù)價值時點來確定。5、替代原則替代原則要求估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。在房地產(chǎn)市場中也是如此，即在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進行比較，然后對其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚?，確定待估房地產(chǎn)的價值。九、估價方法估價人員進行了實地查勘，對與估價對象具有可比性的物業(yè)進行調(diào)查，認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價委托人設(shè)定的估價目的、估價對象的特

39、點及實際情況，選擇合適的估價方法。估價方法通常有比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種。結(jié)合估價對象的特點和現(xiàn)狀，分析估價委托人提供的資料及估價師所掌握的資料，在實地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范。各種方法的定義、公式、適用范圍及估價方法的選用情況詳見下表。比較法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法定義是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當(dāng)處理來求取估價對象價值的方法。本次評估采用報酬資本化法。報酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕絻r值時點后相加來求取估價對象價值的方法。是求取估價對象在價值時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。公式比準(zhǔn)價格=比較