高端物業(yè)研究報告(精品PPT)

1、高 端 物 業(yè) 研 究高端物業(yè)(w y)專題營銷(yn xio)管理部呈報 第一頁，共一百零三頁。目錄(ml)為何(wih)打造高端物業(yè)高端物業(yè)(w y)概論高端物業(yè)的案例借鑒如何打造高端第二頁，共一百零三頁。1、相對于普通住宅，高端物業(yè)具有更高的產(chǎn)品附加值，其受市場影響的程度(chngd)也較普通住宅小，普遍被開發(fā)商視為優(yōu)質(zhì)物業(yè)。在目前樓市調(diào)整之際，高端物業(yè)價格、銷售速度卻毫無影響，似乎獨立于大市之外，自成一個市場。為什么要打造(dzo)高端物業(yè)？2、高端物業(yè)如運作得當(dāng)，不僅能獲得較高的銷售(xioshu)利潤，同時對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說能過獲得較高的市場認(rèn)知度，對于企業(yè)品牌的打造起到很好的

2、推動作用。 3 、政策環(huán)境嚴(yán)格限制高端物業(yè)的開發(fā)，從而使高端物業(yè)融資難、獲得用地難，使高端物業(yè)供給成為稀缺。由于高端物業(yè)的資源特性，從長遠(yuǎn)來看，其供給跟不上需求，當(dāng)供需關(guān)系變得鋒利的時候，高端物業(yè)便具有很強的議價能力。第三頁，共一百零三頁。高端的界定標(biāo)準(zhǔn)什么是高端物業(yè)(w y)?從字面上可以簡單地理解為“富人居住的豪華住宅。但在實踐中我們發(fā)現(xiàn)，中國有些有名的高端物業(yè)(w y)并非“富人居住，而有些“富人的住宅盡管裝修高級、設(shè)施豪華但難以稱之為高端物業(yè)(w y)。真正的高端物業(yè)是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鮮明建筑特色和歷史人文價值的，專門供給社會上具有相當(dāng)?shù)呢敭a(chǎn)、地位和權(quán)利的人居住

3、的獨立式住宅。何為(h wi)高端物業(yè)？詮釋(qunsh)高端物業(yè)第四頁，共一百零三頁。房地產(chǎn)高端產(chǎn)品不是模仿(mfng)、翻版，抄襲，不是選用上等的建筑材料，不是將工程單價提升高度，不是將住區(qū)脫離尋常人家而孤芳自賞，真正的房地產(chǎn)高端產(chǎn)品應(yīng)該表達(dá)在產(chǎn)品的細(xì)節(jié)上，表達(dá)在人文的關(guān)心上，表達(dá)在生活的和諧與完美上，表達(dá)在整體產(chǎn)品的精益求精上，表達(dá)在為人們提供更多、更完善的效勞上 。何為(h wi)高端物業(yè)？詮釋(qunsh)高端物業(yè)第五頁，共一百零三頁。高端物業(yè)具有五大特征：一是區(qū)位優(yōu)越不可替代；二是環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨厚的自然資源，或者具有歷 史形成(xngchng)的人文資源；三 是

4、建筑精美不可復(fù)制；四 是風(fēng)格各異難以仿造：五 是人文價值無法再生。因此，稱得上高端物業(yè)的物業(yè)必然具有唯一性。高端物業(yè)特征(tzhng)綜述詮釋(qunsh)高端物業(yè)第六頁，共一百零三頁。高端物業(yè)(w y)最終定義 在住宅市場開展的一定階段，具有較高地域文脈認(rèn)知度的區(qū)域內(nèi)，能最大限度的滿足少數(shù)高收入人群的居住/辦公需求，占有稀缺性資源或資源數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)及銷售價格、各種( zhn)產(chǎn)品性能指標(biāo)、土地價值明顯超出平均水平，價格敏感度低于品質(zhì)敏感度的高級住宅形式。 注釋：居住需求：主要指產(chǎn)品品質(zhì)需求、精神文化需求、配套；資源：主要指土地、景觀環(huán)境、交通、配套；各種性能指標(biāo)：主要指同類產(chǎn)品套型面積、尺度、

5、產(chǎn)品及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；少數(shù)高收入人群：主要購置客戶為當(dāng)?shù)厝丝谥?%最富裕階層；高級住宅形式(xngsh)：包括高級住宅、高級公寓、豪宅、別墅 詮釋高端物業(yè)第七頁，共一百零三頁。以實際高端產(chǎn)品為借鑒繼續(xù)我們的話題 詮釋(qunsh)高端物業(yè)高端市場(shchng)縱觀第八頁，共一百零三頁。品牌(pn pi)1中海地產(chǎn)打造深圳獨一無二的市區(qū)別墅(bish)豪宅極品香蜜湖1號 1.主要指標(biāo) 2.地塊淵源3.規(guī)劃(guhu)要點4. “三開三進(jìn)歸家儀式5.園林、標(biāo)識化系統(tǒng)6.戶型特點7.技術(shù)建材8.營銷籌劃9.物業(yè)效勞10.圖片鑒賞介紹大綱第九頁，共一百零三頁。1.主要指標(biāo) 2.地塊淵源3.規(guī)劃要點4. “

6、三開三進(jìn)歸家儀式5.園林(yunln)、標(biāo)識化系統(tǒng)6.戶型特點7.技術(shù)建材8.營銷籌劃9.物業(yè)效勞10.圖片鑒賞中海地產(chǎn)打造(dzo)深圳獨一無二的市區(qū)別墅豪宅極品香蜜湖1號第十頁，共一百零三頁。 占地面積：93544平方米建筑面積：萬平方米車位： 788輛工程(gngchng)總套數(shù)： 447戶容積率銷售售價:高層2萬/平方米多層3萬/平方米萬/平方米別墅60000元/平方米香蜜湖1號位于福田香蜜湖片區(qū)香梅路與僑香路交匯處。該工程(gngchng)是深圳均價和套均總價最高的townhouse社區(qū)。經(jīng)濟(jngj)技術(shù)指標(biāo)第十一頁，共一百零三頁。1.主要指標(biāo) 2.地塊淵源3.規(guī)劃要點4. “三

7、開三進(jìn)歸家儀式5.園林、標(biāo)識化系統(tǒng)(xtng)6.戶型特點7.技術(shù)建材8.營銷籌劃9.物業(yè)效勞10.圖片鑒賞中海地產(chǎn)打造深圳獨一無二的市區(qū)別墅豪宅(ho zhi)極品香蜜湖1號第十二頁，共一百零三頁?！熬湃f五地塊(d kui)億億第十三頁，共一百零三頁。1.主要(zhyo)指標(biāo) 2.地塊淵源3.規(guī)劃要點4. “三開三進(jìn)歸家儀式5.園林、標(biāo)識化系統(tǒng)6.戶型特點7.技術(shù)建材8.營銷籌劃9.物業(yè)效勞10.圖片鑒賞中海地產(chǎn)打造深圳獨一無二的市區(qū)(shq)別墅豪宅極品香蜜湖1號第十四頁，共一百零三頁。面水背“山的規(guī)劃(guhu)布局 南低北高的地形(dxng)設(shè)計第十五頁，共一百零三頁。第十六頁，共一百

8、零三頁。1.主要指標(biāo) 2.地塊淵源3.規(guī)劃要點4. “三開三進(jìn)歸家儀式5.園林(yunln)、標(biāo)識化系統(tǒng)6.戶型特點7.技術(shù)建材8.營銷籌劃9.物業(yè)效勞10.圖片鑒賞中海地產(chǎn)打造深圳獨一無二的市區(qū)別墅豪宅(ho zhi)極品香蜜湖1號第十七頁，共一百零三頁。住宅(zhzhi)大堂私家(s ji)電梯廳入戶(r h)花園私家花園院館現(xiàn)代建筑傳統(tǒng)化：“三開三進(jìn)，用儀式感奠定歸家的沉著車行入戶儀式第十八頁，共一百零三頁。小區(qū)(xio q)入口百米(bi m)私家禮賓大道住宅(zhzhi)大堂私家電梯廳入戶花園私家花園院館步行入戶儀式第十九頁，共一百零三頁。1.主要指標(biāo) 2.地塊淵源3.規(guī)劃要點4.

9、“三開三進(jìn)歸家儀式5.園林、標(biāo)識化系統(tǒng)6.戶型特點7.技術(shù)建材8.營銷籌劃9.物業(yè)效勞(xio lo)10.圖片鑒賞中海地產(chǎn)打造(dzo)深圳獨一無二的市區(qū)別墅豪宅極品香蜜湖1號第二十頁，共一百零三頁。擁有深圳最好的綠化(lhu)屏障：里三層外三層 擁有深圳小區(qū)(xio q)中最大規(guī)模的原石景觀、規(guī)模最大的瀑布 50年以上(yshng)的古榕隨處可見 第二十一頁，共一百零三頁。環(huán)水(hun shu)島嶼式效果第二十二頁，共一百零三頁。1.主要指標(biāo) 2.地塊淵源3.規(guī)劃要點(yodin)4. “三開三進(jìn)歸家儀式5.園林、標(biāo)識化系統(tǒng)6.戶型特點7.技術(shù)建材8.營銷籌劃9.物業(yè)效勞10. 圖片鑒賞中

10、海地產(chǎn)打造(dzo)深圳獨一無二的市區(qū)別墅豪宅極品香蜜湖1號第二十三頁，共一百零三頁。高層建筑(o cn jin zh)低層化：香蜜湖1號華府采用了電梯廳與住宅相互(xingh)獨立的空間格局第二十四頁，共一百零三頁。公共空間到私密空間的歸家儀式重要(zhngyo)節(jié)點-入戶通透花園第二十五頁，共一百零三頁。院館將客廳、餐廳(cntng)、書房及主臥聯(lián)系起來，形成四合院落蜿蜒廊橋，四合院落，高華(o hu)林木第二十六頁，共一百零三頁。TOWNHOUSE和別墅(bish)的創(chuàng)新“予獨棟于連體中是迄今解決TOWNHOUSE個性與共性(gngxng)難題的最正確途徑 第二十七頁，共一百零三頁。首創(chuàng)

11、(shuchung)室內(nèi)三處中空空間 擁有深圳新增院落(yunlu)式住宅中最寬的戶內(nèi)樓梯 第二十八頁，共一百零三頁。1.主要指標(biāo) 2.地塊淵源3.規(guī)劃要點4. “三開三進(jìn)歸家儀式5.園林、標(biāo)識化系統(tǒng)6.戶型特點7.技術(shù)建材8.營銷(yn xio)籌劃9.物業(yè)效勞10.圖片鑒賞中海地產(chǎn)打造深圳獨一無二(d y w r)的市區(qū)別墅豪宅極品香蜜湖1號第二十九頁，共一百零三頁。全面設(shè)置屋頂(w dn)集水槽系統(tǒng) 深圳首家采用(ciyng)肌平瓦的社區(qū) 第三十頁，共一百零三頁。1.主要指標(biāo)(zhbio) 2.地塊淵源3.規(guī)劃要點4. “三開三進(jìn)歸家儀式5.園林、標(biāo)識化系統(tǒng)6.戶型特點7.技術(shù)建材8.營

12、銷籌劃9.物業(yè)效勞10.圖片鑒賞中海地產(chǎn)打造深圳獨一無二(d y w r)的市區(qū)別墅豪宅極品香蜜湖1號第三十一頁，共一百零三頁。工程營銷研究(ynji)分析務(wù)實高效(o xio)的營銷思路，低調(diào)營銷。 神秘感引起社會(shhu)及業(yè)界更大的關(guān)注第三十二頁，共一百零三頁。1.主要指標(biāo) 2.地塊淵源3.規(guī)劃要點4. “三開三進(jìn)歸家儀式(ysh)5.園林 、標(biāo)識化系統(tǒng)6.戶型特點7.技術(shù)建材8.營銷籌劃9.物業(yè)效勞10.圖片鑒賞中海地產(chǎn)(dchn)打造深圳獨一無二的市區(qū)別墅豪宅極品香蜜湖1號第三十三頁，共一百零三頁。物業(yè)(w y)效勞“中海深藍(lán)物管效勞(xio lo)將深度“禮賓(l bn)式效勞理

13、念用于頂級住宅領(lǐng)域第三十四頁，共一百零三頁。1.主要指標(biāo) 2.地塊淵源3.規(guī)劃要點4. “三開三進(jìn)歸家儀式5.園林、標(biāo)識化系統(tǒng)6.戶型特點7.技術(shù)建材8.營銷(yn xio)籌劃9.物業(yè)效勞10.圖片鑒賞中海地產(chǎn)打造深圳獨一無二(d y w r)的市區(qū)別墅豪宅極品香蜜湖1號第三十五頁，共一百零三頁。會所售樓處第三十六頁，共一百零三頁。華月閣、華晴閣建筑面積(jin zh min j)：320330平米露臺(lti)面積：約5060平米華旭閣建筑面積(jin zh min j)：420430平米露臺面積：約90100平米高層戶型鑒賞第三十七頁，共一百零三頁。小品(xiopn)第三十八頁，共一百零

14、三頁。精裝(jngzhung)鑒賞第三十九頁，共一百零三頁。精裝(jngzhung)鑒賞第四十頁，共一百零三頁。品牌(pn pi)2星河地產(chǎn)(dchn)打造別墅專利豪宅星河丹堤 第四十一頁，共一百零三頁。占地面積：200000建筑面積：360580容積率：總戶數(shù)：約435套銷售(xioshu)均價：32000元/平米最高價：59000元/平米單套最高價格為2600萬元 主要(zhyo)指標(biāo)第四十二頁，共一百零三頁。1. 規(guī)劃(guhu)總體布局星河(xngh)丹堤設(shè)計、技術(shù)特點 2. 規(guī)劃(guhu)的結(jié)構(gòu) 3. 對自然資源的利用 4. 設(shè)立獨立步行系統(tǒng) 5 盡端路系人性化 第四十三頁，共一百

15、零三頁。 6坡地入院(r yun)：私家架空層達(dá)6米 剖面架空平面躍庭第四十四頁，共一百零三頁。7. 住宅(zhzhi)單體設(shè)計 一層二層三層躍庭第四十五頁，共一百零三頁。闊庭廂庭其他(qt)戶型介紹：第四十六頁，共一百零三頁。剖面地下層闊庭第四十七頁，共一百零三頁。一層二層三層第四十八頁，共一百零三頁。剖面地下層廂庭第四十九頁，共一百零三頁。一層二層三層第五十頁，共一百零三頁。室內(nèi)(sh ni)鑒賞第五十一頁，共一百零三頁。第五十二頁，共一百零三頁。8建筑風(fēng)格：內(nèi)斂(ni lin)含蓄、體形輕盈 新太平洋典雅(diny)風(fēng)格 9裝置(zhungzh)重力自循環(huán)即熱中央熱水系統(tǒng)的樓盤 10采用

16、契合式肌平瓦的小區(qū) 第五十三頁，共一百零三頁。 原生態(tài)的景觀(jn un) 設(shè)計理念 第五十四頁，共一百零三頁。 入口處的會所與別墅隔湖相望，形成對景。并且通過泳池、網(wǎng)球場的延伸，完成了功能區(qū)域的動靜結(jié)合(jih)。形成休閑區(qū)、居住區(qū)均圍湖而立，彼此相連而又各觀其景，各享其趣。 會所第五十五頁，共一百零三頁。品牌(pn pi)3萬科集團成就深圳最大的一線海景小區(qū)(xio q)17英里 1. 主要指標(biāo)2. 規(guī)劃特點3. 產(chǎn)品介紹 4. 產(chǎn)品營銷(yn xio)策略第五十六頁，共一百零三頁。1. 主要指標(biāo)2. 規(guī)劃特點3. 產(chǎn)品介紹 4. 產(chǎn)品營銷(yn xio)策略萬科集團成就深圳最大的一線海景

17、小區(qū)(xio q)17英里 第五十七頁，共一百零三頁?？傆玫兀?7571平米(pn m)總建筑面積5萬余平米容積率：銷售價格：最低價：17000 均價：32000最高價：51000萬科集團(jtun)成就深圳最大的一線海景小區(qū)17英里 第五十八頁，共一百零三頁。1. 主要指標(biāo)(zhbio)2. 規(guī)劃特點3. 產(chǎn)品介紹 4. 產(chǎn)品營銷策略萬科集團成就深圳最大的一線海景小區(qū)(xio q)17英里 第五十九頁，共一百零三頁。“萬科17英里 位于(wiy)龍崗區(qū)，工程三面環(huán)海，背靠青山，鹽葵公路從工程北側(cè)和青山之間穿過?！叭f科17英里共分為兩期，一期為Townhouse，二期為兩棟板式(bnsh)高層

18、。萬科集團成就深圳最大的一線海景小區(qū)(xio q)17英里 第六十頁，共一百零三頁。私家海灘(hitn)園林小品萬科集團成就深圳最大的一線海景小區(qū)(xio q)17英里 第六十一頁，共一百零三頁。1. 主要指標(biāo)2. 規(guī)劃特點3. 產(chǎn)品(chnpn)介紹 4. 產(chǎn)品營銷策略萬科集團成就深圳最大的一線(yxin)海景小區(qū)17英里 第六十二頁，共一百零三頁。 一期(y q)Townhouse第六十三頁，共一百零三頁。第六十四頁，共一百零三頁。五室萬科集團(jtun)成就深圳最大的一線海景小區(qū)17英里 第六十五頁，共一百零三頁。三室(sn sh)萬科集團成就深圳最大的一線(yxin)海景小區(qū)17英里

19、第六十六頁，共一百零三頁。二期高層建筑(o cn jin zh)第六十七頁，共一百零三頁。二期板式(bnsh)高層全部是精裝修第六十八頁，共一百零三頁。室內(nèi)(sh ni)鑒賞第六十九頁，共一百零三頁。1. 主要指標(biāo)2. 規(guī)劃特點3. 產(chǎn)品介紹(jisho) 4. 產(chǎn)品營銷策略萬科集團成就深圳最大的一線(yxin)海景小區(qū)17英里 第七十頁，共一百零三頁。低調(diào)(d dio)營銷氣氛營銷“17英里(yngl)的案名“我能與這個世界保持(boch)的距離第七十一頁，共一百零三頁。真正的高端物業(yè)(w y)應(yīng)具備縱觀以上工程(gngchng)情況第七十二頁，共一百零三頁。借鑒-高端物業(yè)(w y)品質(zhì)高端

20、物業(yè)的區(qū)位(q wi)特征高端物業(yè)(w y)的社區(qū)規(guī)劃要點平面空間布局重點高端物業(yè)的設(shè)施配備 高端物業(yè)的營銷元素 物業(yè)效勞高端物業(yè)的建筑設(shè)計要點第七十三頁，共一百零三頁。借鑒(jijin)-高端物業(yè)品質(zhì)高端物業(yè)(w y)的區(qū)位特征高端物業(yè)(w y)規(guī)劃要點平面空間布局重點高端物業(yè)的設(shè)施配備 高端物業(yè)的營銷元素 物業(yè)效勞高端物業(yè)的建筑設(shè)計要點第七十四頁，共一百零三頁。 重要城市的重要區(qū)域的節(jié)點位置即繁華的黃金地段，鬧中取靜的區(qū)域，或著名旅游風(fēng)景區(qū)中適合人居住的區(qū)域。1、地段：城市中心已經(jīng)開發(fā)建設(shè)完善的高尚住宅區(qū)的范圍之內(nèi)， 或者具有(jyu) 獨特自然風(fēng)光的地區(qū)。 2、環(huán)境：具有完善的人文環(huán)境，

21、或者獨特的自然環(huán)境。3、設(shè)施：公共、生活設(shè)施齊備，市政配套齊全。4、交通：方便、快捷、平安 高端物業(yè)的區(qū)位(q wi)特征第七十五頁，共一百零三頁。借鑒-高端物業(yè)(w y)品質(zhì)高端物業(yè)的區(qū)位(q wi)特征高端物業(yè)(w y)規(guī)劃要點平面空間布局重點高端物業(yè)的設(shè)施配備 高端物業(yè)的營銷元素 物業(yè)效勞高端物業(yè)的建筑設(shè)計要點第七十六頁，共一百零三頁。1、總體布局：低容積率的設(shè)計，總戶數(shù)少，注重環(huán)境和景觀 的營造。2、建筑高度：最好為低層或多層的設(shè)計。3、交通組織：人車分流，小區(qū)對外只設(shè)一個統(tǒng)一(tngy)的出入口， 便于管理。4、車 庫：全部為地下停車或?qū)Ｓ密噹欤＼囄槐ＷC每戶至少 兩個以上。5、綠化

22、景觀：設(shè)計風(fēng)格與建筑、環(huán)境協(xié)調(diào)融合，結(jié)合北京北 方氣候的特點，最好做到四季常綠。 打造(dzo)高端物業(yè)的要點：第七十七頁，共一百零三頁。借鑒(jijin)-高端物業(yè)品質(zhì)高端物業(yè)(w y)的區(qū)位特征高端物業(yè)規(guī)劃(guhu)要點平面空間布局重點高端物業(yè)的設(shè)施配備 高端物業(yè)的營銷元素 物業(yè)效勞高端物業(yè)的建筑設(shè)計要點第七十八頁，共一百零三頁。高端物業(yè)(w y)的建筑設(shè)計要點好鋼用在刀刃(dorn)上實踐說明，在一定的合理限度內(nèi)，設(shè)計費每增加2030增加僅占工程總投資的1，工程總投資將有可能減少510，還不包括造型新穎，布局合理，使用方便等更大的間接效益。這或許是一個(y )令人驚訝的數(shù)字，但它的真實

23、存在不容置疑地昭示了高質(zhì)量設(shè)計在工程建設(shè)中的重要性。 磨刀不誤砍柴工 高水平的建筑設(shè)計是一個極為精密的過程，需要把科學(xué)、藝術(shù)與技術(shù)完美結(jié)合，并進(jìn)行有效的商品化。從最初的工程調(diào)查一直到竣工驗收，設(shè)計是一個貫穿始終的序列流，不能脫離客觀實際盲目上馬。這不僅是指不能脫離硬件上的周邊環(huán)境、水文氣象、地質(zhì)狀況，還應(yīng)包括軟體上對市場的深刻洞察，周密的投資預(yù)算等。進(jìn)而言之，設(shè)計不僅是設(shè)計者本人的事，更是整個資源系統(tǒng)的集體勞作包括業(yè)主的通力合作。類似于施工現(xiàn)場中急于加速混凝土的固化過程并非是件好事一樣，超過科學(xué)限度地催促設(shè)計往往會造成這個系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)失靈，甚至?xí)斐蓢?yán)重?fù)p失和隱患。第七十九頁，共一百零三頁。借鑒

24、-高端物業(yè)(w y)品質(zhì)高端物業(yè)的區(qū)位(q wi)特征高端物業(yè)規(guī)劃(guhu)要點平面空間布局重點高端物業(yè)的設(shè)施配備 高端物業(yè)的營銷元素 物業(yè)效勞高端物業(yè)的建筑設(shè)計要點第八十頁，共一百零三頁。1、分區(qū)明確，動靜別離，內(nèi)外別離。一戶一部電梯，分設(shè)主人和傭人出入口。2、房間根本設(shè)置：門廳、客廳、餐廳、廚房、傭人房、工作間洗衣房、起居室、主臥室、主衛(wèi)生間、客臥室、客衛(wèi)生間、書房、活動室、陽臺(yngti)等。3、在面積足夠大的情況下，客廳、起居室、餐廳、宴客廳要分別設(shè)置。主臥室應(yīng)包含會客、書房、臥室、化裝間更衣間和多功能多配置的主衛(wèi)生間。4、應(yīng)盡量保證主要房間朝南，并盡量滿足每個房間都有自然的采光和

25、通風(fēng)。5、衛(wèi)生間布局要做到功能分區(qū)明確，洗手、洗浴、座便分不同空間設(shè)置。6、要預(yù)留出洗衣、燙衣、涼衣空間，設(shè)置在保姆房附近。7、層高應(yīng)在米至米、進(jìn)深和面寬的比例應(yīng)接近黃金分割比例，采光窗的大小在保證節(jié)能要求的情況下盡可能擴大。 平面(pngmin)空間布局重點：第八十一頁，共一百零三頁。借鑒(jijin)-高端物業(yè)品質(zhì)高端物業(yè)的區(qū)位(q wi)特征高端物業(yè)規(guī)劃(guhu)要點平面空間布局重點高端物業(yè)的設(shè)施配備 高端物業(yè)的營銷元素 物業(yè)效勞高端物業(yè)的建筑設(shè)計要點第八十二頁，共一百零三頁。家庭智慧控制系統(tǒng)： 控制主機，彩色觸摸控制屏幕或控制面板，住戶可根據(jù)(gnj)自家的需求，在將來不斷擴充添加各

26、種功能。1、 提供智能化的燈光設(shè)計：2、 提供門戶管理功能：3、 提供平安、監(jiān)控、警戒功能：4、 遠(yuǎn)端遙控功能：5、 整合空調(diào)、音響系統(tǒng)，設(shè)置溫控功能：社區(qū)公共系統(tǒng)設(shè)置：1、 社區(qū)氣候感知系統(tǒng)： 2、 垃圾處理系統(tǒng)：3、 中水處理系統(tǒng)： 4、 燈光控管系統(tǒng)：平安防護系統(tǒng)： 豪宅的平安防護設(shè)備有：雙軌紅外線監(jiān)視系統(tǒng)、鷹眼監(jiān)視系統(tǒng)、電梯指定樓層刷卡系統(tǒng)、住戶對講系統(tǒng)、指紋式靜脈辨識系統(tǒng)、槍械感應(yīng)系統(tǒng)、CCTV監(jiān)視系統(tǒng)、門禁感應(yīng)卡等。高端物業(yè)(w y)的設(shè)施配備第八十三頁，共一百零三頁。借鑒-高端物業(yè)(w y)品質(zhì)高端物業(yè)的區(qū)位(q wi)特征高端物業(yè)(w y)規(guī)劃要點平面空間布局重點高端物業(yè)的設(shè)施

27、配備 高端物業(yè)的營銷元素 物業(yè)效勞高端物業(yè)的建筑設(shè)計要點第八十四頁，共一百零三頁。物業(yè)(w y)效勞借助(jizh)外部資源力量，增加產(chǎn)品價值以特色效勞(xio lo)為主導(dǎo) “國際知名的專業(yè)酒店物業(yè)管理提供純粹酒店式效勞 無限商務(wù)支持效勞內(nèi)容 特約性效勞內(nèi)容公共性效勞 第八十五頁，共一百零三頁。24小時(xiosh)管家式貼身效勞 第八十六頁，共一百零三頁。物業(yè)(w y)租售效勞設(shè)置(shzh)商業(yè)網(wǎng)站全天候商務(wù)(shngw)秘書、專業(yè)翻譯效勞商務(wù)效勞第八十七頁，共一百零三頁。每周一次免費清潔(qngji)房間效勞家庭(jitng)保姆、清潔房屋家政鐘點效勞、汽車清潔效勞代訂、代購、代送各類

28、鮮花、水果(shugu)、禮品效勞留言、物品轉(zhuǎn)交和存放，郵件代寄效勞，保險箱效勞報章雜志訂閱及燙熨效勞，中西餐外賣、送餐效勞家電維修、房屋裝飾維修效勞汽車租用及代叫出租車效勞花木出租、維護、寄養(yǎng)、整形效勞，衣物洗熨收送效勞火車、飛機、輪船票務(wù)效勞，外幣兌換效勞專業(yè)美容美發(fā)效勞、醫(yī)療保健中心提供保健咨詢效勞電腦租賃及技術(shù)支持效勞居家效勞會議中心租賃效勞第八十八頁，共一百零三頁。借鑒(jijin)-高端物業(yè)品質(zhì)高端物業(yè)的區(qū)位(q wi)特征高端物業(yè)規(guī)劃(guhu)要點平面空間布局重點高端物業(yè)的設(shè)施配備 高端物業(yè)的營銷元素 物業(yè)效勞高端物業(yè)的建筑設(shè)計要點第八十九頁，共一百零三頁。0客戶流失永續(xù)進(jìn)行3

29、60全程客戶滿意服務(wù)客戶需求調(diào)查客戶需求深度挖掘客戶需求滿足定制化顧問服務(wù)客戶維護保養(yǎng) 推行(tuxng)360度全程客戶滿意效勞，從客戶有意到訪前就開始對客戶進(jìn)行有意識需求挖掘，再通過接待過程的接觸和效勞以及后期的追蹤保養(yǎng)，配合相關(guān)執(zhí)行手段，實現(xiàn)無流失的良性循環(huán)。A、訪前客戶服務(wù)B、接待客戶服務(wù)C、后續(xù)客戶服務(wù)D、相關(guān)執(zhí)行手段高端物業(yè)的營銷(yn xio)元素第九十頁，共一百零三頁。從需求調(diào)查(dio ch)到定制化A、到訪前的客戶(k h)效勞在客戶到訪前，就開始收集如客戶的喜好、習(xí)慣以及對產(chǎn)品的需求等相關(guān)信息；以便在客戶來訪時可為其提供(tgng)針對性的、體貼的、專署化的定制型效勞。使

30、客戶在感受到尊貴的同時，更有親切的歸屬感。高端物業(yè)的營銷元素第九十一頁，共一百零三頁。4個出發(fā)點：銷售資料(zlio)銷售人員銷售現(xiàn)場管理簽約流程四個出發(fā)點、20條提高(t go)客戶滿意度原那么B、接待(jidi)過程中的客戶效勞高端物業(yè)的營銷元素第九十二頁，共一百零三頁。22條提高(t go)客戶滿意度原那么1、銷售人員銷售過程要細(xì)致全面(qunmin)1接訪A介紹要真實、全面、客觀。口徑要統(tǒng)一，話述要標(biāo)準(zhǔn)。B集中細(xì)致的對沙盤中涉及的內(nèi)容全方位的了解掌握，制定出標(biāo)準(zhǔn)的沙盤話述，對規(guī)劃設(shè)計的銷講做到有據(jù)可依，實事求是。C對毛坯房和精裝修樣板間的介紹要清晰，與實際交房不一致的地方做出文字提示，

31、準(zhǔn)確告知客戶實際交房與樣板間有何差異。D區(qū)分豪宅物業(yè)與普通物業(yè)的差異何在，優(yōu)勢何在。E小區(qū)詳細(xì)地址、門牌等的變更，或以書面形式或以致電的方式及時送達(dá)客戶。2接電A抓住客戶關(guān)心的話題，總結(jié)出統(tǒng)一精煉的說辭在35分鐘內(nèi)，突出工程優(yōu)勢吸引客戶上門了解。B針對不同的客戶用不同的方式引導(dǎo)客戶留下幫我注冊的郵箱聯(lián)系方式并讓客戶記住自己，對未能及時做出回應(yīng)的客戶采用定期短信問候的方式加深印象。3簽約認(rèn)購A熟知認(rèn)購書、合同內(nèi)容的所有條款，并對局部關(guān)鍵條款進(jìn)行重點闡述。B準(zhǔn)備好簽約認(rèn)購的費用及所需資料清單，并詳細(xì)講述清楚不同銀行貸款的差異性以及不同身份購房的辦理差異。 高端物業(yè)的營銷(yn xio)元素第九十三

32、頁，共一百零三頁。2、介紹內(nèi)容要可靠與實際情況相符A定期對業(yè)務(wù)員的銷售說辭進(jìn)行抽查考核(koh)。B每一次調(diào)價和促銷前進(jìn)行統(tǒng)一的說辭培訓(xùn)。C充分介紹戶型的優(yōu)缺點，不回避該房屋的劣勢。3、不能欺騙客戶A對業(yè)務(wù)員前期培訓(xùn)資料必須準(zhǔn)確、健全，業(yè)務(wù)員在完全合格前方可接待客戶。對業(yè)務(wù)員進(jìn)行教育提醒，明確責(zé)任風(fēng)險。B在對業(yè)務(wù)員的培訓(xùn)中，要求業(yè)務(wù)員寧可不賣房也不能讓剝奪客戶的知情權(quán)。C由于規(guī)劃僅在設(shè)想中，不能對沒有成現(xiàn)實的東西進(jìn)行任何口頭或書面的承諾，學(xué)會運用模糊語言如“可能、“據(jù)說、“政府規(guī)劃等。4、推銷意愿把握始終 A銷售人員應(yīng)保持介紹信息的公正客觀，所講述的內(nèi)容必須緊扣產(chǎn)品現(xiàn)在和未來的價值。 B每次與

33、客戶溝通前必須結(jié)合客戶的實際情況，整理好表述的思路和語言，在能說服自己 的情況下告知客戶。 C銷售人員在維護客戶的同時必須堅決(jinju)開發(fā)商的產(chǎn)場，不能屢屢退讓。 D盡量通過溝通了解客戶近期的需求信息以及個人的喜好、性格、職業(yè)特征等性信息，判 斷其需求，推薦適合其需求的產(chǎn)品并進(jìn)行不斷的雙方語言交流，務(wù)必領(lǐng)會客戶的語意。 高端物業(yè)(w y)的營銷元素第九十四頁，共一百零三頁。5、對專業(yè)知識掌握完全A要做到了解公司的開展歷程及企業(yè)文化，在銷講中灌輸給客戶，增強其購置信心。只有全面了解才能代表萬科，使客戶對銷售人員信任，降低溝通難度。B在與開發(fā)公司的有關(guān)部門確認(rèn)后，形成完備的答客問并及時更新。

34、涉及面涵蓋客戶可能問到的各個方面，詳盡到每個細(xì)節(jié)，做到有據(jù)可依，有跡可尋。形成統(tǒng)一的銷講。當(dāng)日進(jìn)行工作總結(jié)，把當(dāng)天未能給客戶介紹到位的問題，及時向相關(guān)部門反映、溝通，第一時間給銷售人員培訓(xùn)。C以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)資格考試工程為主，請專業(yè)人士對銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，詳細(xì)了解開發(fā)流程、證件辦理過程，結(jié)合工程掌握根底建筑相關(guān)知識。D養(yǎng)成日瀏覽專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)以及讀書看報的習(xí)慣，豐富知識；把市場調(diào)查列入銷售重點工作內(nèi)容中，定期以研討形式分析總結(jié)，相應(yīng)(xingyng)地調(diào)整銷售策略。E銷售助理負(fù)責(zé)新出臺法規(guī)的收集、建立法規(guī)學(xué)習(xí)專欄；客服人員對合同條款進(jìn)行培訓(xùn)并定期考核。F按揭銀行的律師定期做培訓(xùn)。簽約后填寫按揭資料

35、提交清單，一式三份，業(yè)務(wù)員、主管、客服助理各一份催促客戶按時準(zhǔn)備資料。特殊情況，應(yīng)填寫申請單，交經(jīng)理審批、備案。G必須按公司規(guī)定的銷售流程工作，責(zé)任制表到達(dá)每個環(huán)節(jié)部門，執(zhí)行嚴(yán)厲的罰款制度。只有在工作流程上嚴(yán)格把關(guān)，才能提高工作效率，防止出現(xiàn)職責(zé)權(quán)利不能對應(yīng)的問題。6、介紹不可以公式化要領(lǐng)會客戶要求A要求銷售人員在介紹產(chǎn)品時，在介紹完根底知識后，應(yīng)與客戶進(jìn)行一問一答式的交流，注意傾聽客戶的問題。B要求銷售人員在介紹產(chǎn)品時，使用能讓一個陌生的客戶完全明白的語言表達(dá)。C學(xué)會觀察客戶，并從客戶處獲得其家庭及個人的綜合性信息，以確定推薦戶型。高端物業(yè)(w y)的營銷元素第九十五頁，共一百零三頁。7、銷

36、售人員態(tài)度不可以傲慢、冷漠A要求業(yè)務(wù)員以高度的熱情效勞老業(yè)主，提高口碑效應(yīng)。B同行的市調(diào)不容無視，誠懇接待可以從對方處了解他工程情況，并幫助宣傳我工程。C每一個客戶都應(yīng)該用100%的熱忱對待。 咨詢或來到現(xiàn)場的客戶都是有購置意向的。D客戶登記本建立評價欄，針對效勞態(tài)度作出滿意度評價。8、重視客戶需求A要求銷售人員做到對客戶的效勞是沒有期限的。不管(bgun)處于銷售前后的哪個階段。B客戶提出的問題，當(dāng)天匯總報到銷售主管處，要及時弄清、解決。C要每個銷售人員知道“誠信是做個合格銷售的標(biāo)準(zhǔn)。承諾客戶的事情要按時解決，如遇特殊情況不能或暫未能解決的，要及時向客戶作出解釋，并隨時向客戶報告解決到哪個程

37、度。9、簽約前后不能判假設(shè)兩人A 糾正這種錯誤觀念，要求有高度的責(zé)任心，把簽約后客戶的關(guān)系維護列入長期工作方案中。B把工程的動態(tài)信息提供給準(zhǔn)業(yè)主，增強客戶信心，防止出現(xiàn)因為交定或簽約后因效勞不周的原因出現(xiàn)客戶退房等現(xiàn)象。10、決不能信口開河，一定要信守承諾A要求銷售人員依據(jù)答客問及培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行銷講，不欺瞞客戶，統(tǒng)一銷售口徑。B 除特殊優(yōu)惠活動對外公布的折扣以外銷售人員無權(quán)做出任何折扣承諾，由主管和銷售經(jīng)理進(jìn)行折扣的談判。C在答客問內(nèi)未做標(biāo)準(zhǔn)的須上報，等形成文字確定以后才可以對外承諾。11、節(jié)假日銷售人員人手要充足A請助理協(xié)助。B保安人員協(xié)助帶簽約客戶看房。高端物業(yè)(w y)的營銷元素第九十六頁

38、，共一百零三頁。12、銷售效勞的整體(zhngt)標(biāo)準(zhǔn)不能隨意A加強效勞制度內(nèi)容的學(xué)習(xí)，嚴(yán)格杜絕銷售人員行為散漫，如有散漫者按有關(guān)處分條例嚴(yán)懲。B加強“客戶是上帝這一宗旨的貫徹與執(zhí)行，培養(yǎng)銷售人員珍惜客戶的意識。C要求銷售人員細(xì)致的做好每個客戶的來訪登記，建立客戶檔案，制定回訪制度并做不定期抽查。D充分說明老業(yè)主的銷售潛力及維系保養(yǎng)的重要性。13、銷售現(xiàn)場環(huán)境保持整潔、美觀A屬于保潔、保安管理范圍區(qū)域內(nèi)，起到監(jiān)督作用。B不屬于保潔、保安管理范圍區(qū)域內(nèi)，提前對銷售現(xiàn)場責(zé)任落實到人。14、銷售現(xiàn)場秩序要求井井有條A第一保證接訪臺不少于兩個值臺，當(dāng)接訪組缺乏或無人值臺前要由接電組及時補充值臺，全部銷售人員都有客戶時，由主管、助理、經(jīng)理補齊，客戶太多時可集中分流，老客戶要求看房時，可由保安協(xié)助帶著前往。B周六日客訪量頂峰期，現(xiàn)場所有銷售管理人員全部停休，并配齊全部保安、保潔，以保證接待客戶人員及維護現(xiàn)場整潔。C制定?銷售現(xiàn)場管理制度?分工明確，管理人員隨時查崗監(jiān)督。D隨時提高銷售人員效勞意識，妥善、細(xì)致、及時、周到安排客戶所需引領(lǐng)客戶到各個部門力理相關(guān)事宜。E隨時提高銷售人員直轄市應(yīng)變能力，靈活處理各種突發(fā)及應(yīng)急事件。15、提高辦理購房手續(xù)效率、使顧客方便A同伴之間要互相幫助，盡量在較短時間內(nèi)辦理好客戶的相關(guān)手續(xù)。B熟練業(yè)務(wù)流程。高端物業(yè)(w y