深規(guī)院湖州城市設(shè)計(jì)

1、URBAN DESIGN For Meixi District of Taihu Tourism Resort, Huzhou梅西片城市設(shè)計(jì)湖州市太湖旅游度假區(qū)中期交流2008.11技術(shù)路線 第一階段 第二階段 第三階段現(xiàn)狀分析/定位構(gòu)思與策略旅游發(fā)展策劃城市設(shè)計(jì)方案草案方案深化項(xiàng)目策劃修正初步經(jīng)濟(jì)評估主要指標(biāo)校核實(shí)施策略建議今天匯報(bào)南太湖 山水 特色小鎮(zhèn)新浙北 活力 度假天堂此次匯報(bào)目錄1.明晰整體發(fā)展思路思路回顧 策略匯總問題回復(fù) 2.打造梅西總體定位項(xiàng)目策劃調(diào)整后設(shè)計(jì)方案開發(fā)模式方案評估3.分區(qū)詳細(xì)設(shè)計(jì)主題分區(qū)分區(qū)一：時(shí)光（主題度假）小鎮(zhèn)分區(qū)二：異域（郁金香）風(fēng)情園分區(qū)三：康健生活家分區(qū)

2、四：濕地綜合區(qū)4.規(guī)劃實(shí)施建議項(xiàng)目捆綁方式建議村莊遷并安置建議工作運(yùn)作組織建議調(diào)整前調(diào)整后4明晰整體發(fā)展思路思路回顧 策略匯總問題回復(fù) 1地區(qū)整體功能定位：彰顯城市文化、生態(tài)特色的（北進(jìn)）濱湖功能板塊思路回顧地區(qū)整體城市設(shè)計(jì)明晰整體發(fā)展思路濕地康體休閑區(qū)主題度假小鎮(zhèn)郁金香風(fēng)情園溫泉度假養(yǎng)生區(qū)歡樂水岸休閑區(qū)紙廠、邱城小鎮(zhèn)休閑綜合體市級行政文化中心小梅口高端度假酒店區(qū)生態(tài)綜合利用區(qū)小梅港黃龍洞濱水休閑高爾夫邱城遺址太史灣游園小梅山愚人碼頭太湖明珠紙廠改造公共活動四季花田公共活動水上運(yùn)動市級體育中心溫泉度假宗教文化度假村楊邱線弁 山主城區(qū)太 湖 路太 湖公共中心 濕地體育中心仁皇山歡樂水岸休閑區(qū)主題

3、度假小鎮(zhèn)小梅口高端度假酒店區(qū)郁金香風(fēng)情園溫泉度假養(yǎng)生區(qū)紙廠、邱城小鎮(zhèn)休閑綜合體濕地策略發(fā)展區(qū)濕地康體休閑區(qū)地區(qū)空間發(fā)展策略：點(diǎn)面成片，圍繞兩個(gè)核心，組織兩條功能路徑，互動整合的濱湖板塊。思路回顧地區(qū)整體城市設(shè)計(jì)豎立標(biāo)桿案例研究三大趨勢催生新的濱湖旅游度假區(qū)開發(fā)模式高端濱湖情境旅居度假區(qū)情境旅居度假區(qū)特色極化特色的塑造，唯一性的品牌情境度假全方位展現(xiàn)地域文化特色內(nèi)涵四季均衡全季節(jié)的活動設(shè)置 ，突破依附資源的季節(jié)性限制項(xiàng)目集群核心項(xiàng)目外圍輔助項(xiàng)目組合形成項(xiàng)目集群持續(xù)發(fā)展生態(tài)保護(hù)與人工環(huán)境完美結(jié)合思路回顧地區(qū)發(fā)展趨勢展望日內(nèi)瓦湖畔的Evian Town密歇根湖畔的Homestead度假區(qū)日本箱根蘆之

4、湖單純“觀光型”旅游轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣獜?fù)合“體驗(yàn)型”度假“人文自然”雙要素組合，強(qiáng)調(diào)旅游模式四季均衡復(fù)合型發(fā)展，游與棲(短時(shí)度假居住）趨于融合核心引領(lǐng)，逐次提升，循序漸進(jìn)的運(yùn)營建設(shè)過程客源市場分析思路回顧地區(qū)發(fā)展趨勢展望南太湖地區(qū)是具備良好的度假旅游發(fā)展后發(fā)優(yōu)勢思路回顧地區(qū)發(fā)展策略策略一：借力城市發(fā)展策略二：打造環(huán)境品牌策略三：旅居復(fù)合推動策略四：濕地綜合利用策略五：項(xiàng)目集群運(yùn)營思路回顧會議意見回復(fù)意見一：品牌核心是什么？形象定位如何？意見二：操作實(shí)施方面如何保障？包括對舊村的處理、經(jīng)濟(jì)可行性、操作時(shí)序問題咨詢了市場營銷，推廣方面的專業(yè)人士，針對濕地特色資源，確定新的主題，注入新的亮點(diǎn)項(xiàng)目與特色體驗(yàn)活

5、動以延續(xù)主題，通過空間延續(xù)項(xiàng)目，使度假區(qū)發(fā)展更具特色，具有更廣泛的市場吸引力，與區(qū)域度假需求相匹配。結(jié)合城市設(shè)計(jì)方案的項(xiàng)目策劃及濕地綜合利用要求，提出村落的遷并整治建議；結(jié)合開發(fā)操作模式，通過對土地開發(fā)成本及發(fā)展商回報(bào)周期進(jìn)行測算，解決財(cái)務(wù)平衡問題，調(diào)校方案主要技術(shù)指標(biāo)，增加方案實(shí)施操作性。詳見此次匯報(bào)的第三部分。思路回顧會議意見回復(fù)意見三：如何綜合利用弁山？1）建議充分利用山上人文資源，恢復(fù)一些重點(diǎn)傳統(tǒng)人文項(xiàng)目，如黃龍洞、道觀等；2 ）修建登山步道，設(shè)計(jì)中結(jié)合游線組織預(yù)留了主要登山口；3 ）結(jié)合主要陡壁，可開展摩崖石刻進(jìn)行修繕；4）同時(shí)對弁山的林相進(jìn)行整治，調(diào)節(jié)四季顏色。弁山利用林相改造修建

6、游步道修建寺觀摩崖石刻思路回顧會議意見回復(fù)意見四：如何利用礦坑？重點(diǎn)考慮了對礦坑的幾種處理方式，需待根據(jù)市場實(shí)際運(yùn)作選取合理方式。礦坑利用四季植物園礦坑酒店水主題游園思路回顧會議意見回復(fù)高速公路度假區(qū)主路度假區(qū)支路步行路線水上路線車行、人行主入口社會停車場碼頭意見五：如何解決交通集散及換乘？結(jié)合主要旅游活動區(qū)域（項(xiàng)目集群）形成合理半徑的步行單元，結(jié)合功能片區(qū)出入口，預(yù)留機(jī)動車換乘場地。思路回顧會議意見回復(fù)參考了幾種處理方式，白天為綠化覆蓋，晚上為LED照明，形成度假區(qū)的獨(dú)特風(fēng)景線。夜景處理日景處理意見六：對高速公路不利因素處理等15打造梅西2總體定位項(xiàng)目策劃調(diào)整后設(shè)計(jì)方案基于項(xiàng)目布局的方案解讀

7、總體功能定位回顧南太湖 山水 特色小鎮(zhèn)新浙北 活力 度假天堂打造梅西資源特色城市品牌打造梅西以生態(tài)環(huán)境為本底、以休閑度假為主導(dǎo)，生態(tài)人文、休閑宜居、多元活力復(fù)合旅游度假目的地梅西地區(qū)發(fā)展目標(biāo)情境地產(chǎn)現(xiàn)代生活度假方式的引領(lǐng)合一自然資源公共游憩、人文內(nèi)涵的完美結(jié)合康體健身身、心、靈的互動18親近自然奢品享受家庭聚會親子活動社交聚會商務(wù)活動養(yǎng)生保健發(fā)呆關(guān)鍵問題Key issues解決方案Solutions 提升區(qū)域功能能級與發(fā)展?jié)摿?，結(jié)合項(xiàng)目內(nèi)部資源營造差異化的旅游產(chǎn)品，明確地區(qū)形象定位，打造地區(qū)品牌效應(yīng)，推動景區(qū)跨越式發(fā)展。通過對國際典型旅游度假目的地案例研究，結(jié)合項(xiàng)目本身資源稟賦，營造南太湖地區(qū)

8、復(fù)合旅游度假新模式，形成大眾與小眾并存的旅游度假目的地。結(jié)合地區(qū)特殊開發(fā)模式要求，提供有吸引力的功能及項(xiàng)目組合建議，使地區(qū)藍(lán)圖具有現(xiàn)實(shí)操作性。結(jié)合財(cái)務(wù)評估和實(shí)施策略，統(tǒng)籌用地功能的空間布局與項(xiàng)目策劃，通過對土地價(jià)值發(fā)揮的引導(dǎo)，最大程度保障政府地區(qū)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 如何兼顧梅西地區(qū)的特殊生態(tài)環(huán)境要求，提升區(qū)域的旅游產(chǎn)品能級并符合區(qū)域發(fā)展的可持續(xù)性原則？ 如何結(jié)合旅游度假發(fā)展趨勢，結(jié)合地區(qū)濕地、田園、水系導(dǎo)入特色的旅游度假產(chǎn)品及活動，打造具有廣泛吸引力的旅游度假目的地？ 如何在既定功能要求下，針對地區(qū)功能布局與項(xiàng)目策劃，提出對整個(gè)區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施路徑、操作方法？ 如何實(shí)現(xiàn)地區(qū)在現(xiàn)階段下，保障規(guī)劃與策

9、劃內(nèi)容的可實(shí)施性，實(shí)質(zhì)性啟動梅西地區(qū)的開發(fā)？在明確地區(qū)功能定位、目標(biāo)之后有產(chǎn)品、缺氛圍旅游產(chǎn)品單一、老化，游客到此消費(fèi)形式單一，尚未形成多層次、高附加值的旅游產(chǎn)業(yè)鏈。有市場、缺形象湖州地處長三角核心區(qū)位，據(jù)上海僅兩小時(shí)車程，未來旅游發(fā)展?jié)摿薮?。但由于主題和區(qū)域形象的不完善，度假區(qū)發(fā)展仍處于初級的觀光旅游階段良好的山水、濕地資源，但是資源的特色與周邊地區(qū)相比，并無特別突出，文化感染力與影響力亟待挖掘和弘揚(yáng)。有資源、缺主題有環(huán)境、缺品味區(qū)域旅游市場已有基礎(chǔ)，本地旅游市場已然啟動。但整個(gè)市場氛圍仍停滯于初級層面，尚未形成一定品味的區(qū)域旅游度假目的地地區(qū)現(xiàn)狀資源環(huán)境特點(diǎn)太湖、濕地、弁山、溫泉客源市場

10、分析客源對象偏好分析三大圈層核心養(yǎng)育、緩沖開發(fā)、適當(dāng)開放項(xiàng)目策劃回顧打造梅西項(xiàng)目策劃回顧打造梅西科普教育家庭游憩健康療養(yǎng)探險(xiǎn)體驗(yàn)打造梅西六大主題功能區(qū)主題度假小鎮(zhèn)區(qū)郁金香風(fēng)情園歡樂水岸休閑區(qū)核心濕地保育區(qū)溫泉度假養(yǎng)生區(qū)濕地康體休閑區(qū)23區(qū)域價(jià)值重新定義基于區(qū)域價(jià)值，修正度假產(chǎn)品構(gòu)成公共休憩活動與現(xiàn)代生活方式引領(lǐng)小梅沙 6S 金色天堂我們的思考太湖、濕地、弁山、溫泉旅游興起關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群城市功能的延伸公眾休憩活動組織區(qū)域旅游度假接軌現(xiàn)代生活成熟期發(fā)展期起飛期24區(qū)域價(jià)值重新定義，導(dǎo)入新奢侈主義度假內(nèi)涵梅西區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，區(qū)域尚未開發(fā)，區(qū)域定義模糊區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段度假產(chǎn)品導(dǎo)向起步期重新

11、定義區(qū)域價(jià)值，注入高端、私密度假元素注入“莊園”概念，具備發(fā)展高端度假項(xiàng)目的潛力；創(chuàng)建新奢侈主義度假，將度假產(chǎn)品鎖定長三角區(qū)域新生活方式的體驗(yàn)場所之一。針對本地區(qū)旅游休閑自住類需求，提倡回歸與簡約。新奢侈主義度假25新奢侈主義、簡約主義生活內(nèi)涵新奢侈主義不提倡盲目追求高價(jià)和張揚(yáng)，而是更加注重品質(zhì)和個(gè)性。在力所能及的范圍內(nèi)，對自己好一點(diǎn)，過自己所能過的最好生活，是新奢侈主義的真諦。新簡約主義它倡導(dǎo)的是一種生活態(tài)度，有錢但不奢侈，不追隨時(shí)尚消費(fèi)主義，新簡約也不僅僅局限于外在生活的變化，它更提倡的是內(nèi)心情感，人際關(guān)系的簡約。不在乎天長地久，只追求曾經(jīng)擁有。采菊東籬下，悠然現(xiàn)南山。26大眾-提供公共休

12、閑活動小眾-引領(lǐng)現(xiàn)代生活方式小梅沙 6S 金色天堂地區(qū)旅游度假發(fā)展的階段轉(zhuǎn)換本地旅游休閑自住類一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競爭力，形成不同層次的resort，覆蓋不同范圍的客戶群。不同層次的resort之間在市場覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶結(jié)構(gòu)各自不同。在同一層次的度假場所中，存在較大競爭。類型資源客戶與主要市場的距離所用交通工具停留時(shí)間每年光顧頻率目的地型 resort非常強(qiáng)勢的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場全國性乃至跨國客戶幾百公里甚至更遠(yuǎn)絕大多數(shù)乘飛機(jī)一到兩周或更長時(shí)間 最多去一次區(qū)域旅游度假resort類(包括商務(wù)旅游)一線景觀資源或人文資源，如濱水或山地分散，但區(qū)域客戶占較大部分1

13、00-300公里。1.5-4小時(shí)車程多數(shù)自駕車前往2-7天每半年1-2次本地旅游休閑自住類resort不必是特別強(qiáng)勢的資源大部分來自本區(qū)域0.8類住宅項(xiàng)目收入總建筑面積銷售單價(jià)2033103銷售稅費(fèi)營業(yè)稅（銷售收入5）、城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅1）和教育費(fèi)附加（營業(yè)稅3），三者按銷售收入比例折算后，共計(jì)銷售收入的5.2136674住宅類項(xiàng)目銷售凈收入（1）（2）（3）249162.85產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目收入總建筑面積銷售單價(jià)923006銷售稅費(fèi)銷售收入546157產(chǎn)權(quán)酒店類項(xiàng)目銷售凈收入（5）（6）876858可售商業(yè)項(xiàng)目銷售收入總建筑面積銷售單價(jià)1086409銷售稅費(fèi)銷售收入5543210可售商業(yè)類

14、項(xiàng)目銷售凈收入（8）（9）103208小計(jì)440055.8住宅類項(xiàng)目容積率分為兩類：容積率0.8以下（含0.8）居住用地將以聯(lián)排等低密度住宅為主；容積率大于0.8居住用地將以多層、小高層等普通住宅物業(yè)類型為主。短期回籠資金項(xiàng)目開發(fā)完成后價(jià)值：44億元 住宅面積：367800m2產(chǎn)權(quán)酒店面積：102000m2商業(yè)面積14280m2住宅面積：158400m2產(chǎn)權(quán)酒店面積：40000m2商業(yè)面積：44655m2商業(yè)面積：5440m2商業(yè)面積：60800m2排屋住宅銷售單價(jià)：8000元/m2普通住宅銷售單價(jià)：4500元/m2產(chǎn)權(quán)酒店銷售單價(jià)：6500元/m2商業(yè)銷售單價(jià)：7000元/m2設(shè)計(jì)方案評估打

15、造梅西面積：30000m278（5年期）項(xiàng)目開發(fā)完成后總價(jià)值51.9億元 +步驟1：度假酒店商業(yè)租賃類短期回籠類打造梅西設(shè)計(jì)方案評估打造梅西79主要土地整備費(fèi)用測算 基礎(chǔ)設(shè)施投入費(fèi)用分類內(nèi)容造價(jià)規(guī)模（）投入費(fèi)用（萬元）（一）基礎(chǔ)設(shè)施投入費(fèi)用1道路及相應(yīng)設(shè)施（含照明及市政管線改造）400元/73010829204.322場地平整與環(huán)境改造32元/2780383 8897.22563公共綠地開發(fā)100元/9459529459.52（二）市政配套設(shè)施項(xiàng)目主要為道路管線敷設(shè)，無大型設(shè)施，費(fèi)用已折入道路建設(shè)部分（三）濕地整治費(fèi)用暫時(shí)估算以2億計(jì)20000合計(jì)67561道路建設(shè)場地平整公共綠地（濕地）整理

16、土地整備費(fèi)用6.76億元 設(shè)計(jì)方案評估打造梅西80主要土地整備費(fèi)用測算 搬遷安置費(fèi)用分類內(nèi)容造價(jià)規(guī)模（ ha）投入費(fèi)用（萬元）（四）水泥廠搬遷安置費(fèi)用三獅水泥廠詳見附件水泥廠搬遷測算16.9方案一：12578.10本次計(jì)算取方案二計(jì)算結(jié)果方案二：17819.68方案三：28023.00白雀水泥廠10.5方案一：7737.41本次計(jì)算取方案二計(jì)算結(jié)果方案二：10447.22方案三：15806.47分類內(nèi)容造價(jià)規(guī)模投入費(fèi)用（萬元）村莊拆遷安置費(fèi)用1整村搬遷50萬元/戶550戶275002綜合整治60萬元/ha13.1（ha）786搬遷安置費(fèi)用5.65億元 打造梅西設(shè)計(jì)方案評估打造梅西81步驟2：+

17、主要土地整備費(fèi)用總計(jì)12.4億元 打造梅西設(shè)計(jì)方案評估打造梅西82項(xiàng)目建設(shè)與利潤經(jīng)營性物業(yè)建設(shè)投入項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）建筑規(guī)模（萬平方米）投入費(fèi)用（萬元）度假酒店項(xiàng)目350022.145377508.6商業(yè)項(xiàng)目（出租）120023.2827936短期回籠資金項(xiàng)目住宅項(xiàng)目200052.62105240商業(yè)項(xiàng)目（出售）120015.5218624產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目350014.249700合計(jì)279008.6經(jīng)營性物業(yè)建設(shè)投入27.9億元 打造梅西設(shè)計(jì)方案評估打造梅西83項(xiàng)目建設(shè)與利潤 經(jīng)營性物業(yè)利潤項(xiàng)目投入費(fèi)用（萬元）利潤目標(biāo)設(shè)定利潤額（萬元）度假酒店項(xiàng)目77508.6按假設(shè)開發(fā)法測算（5年平衡）

18、-56526.3商業(yè)項(xiàng)目（出租）27936按假設(shè)開發(fā)法測算（5年平衡）30362.5短期回籠資金項(xiàng)目住宅項(xiàng)目1052405052620商業(yè)項(xiàng)目（出售權(quán)酒店項(xiàng)目497005024850合計(jì)279008.660618.2度假酒店項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目（出租） 5年回報(bào)價(jià)值其中：a為商業(yè)經(jīng)營年凈收益，r為折舊率（取值92），n取2，扣除3年建設(shè)周期。假設(shè)：發(fā)展商從短期回籠物業(yè)上獲取利潤率：50不計(jì)核心旅游項(xiàng)目投入，發(fā)展商5年利潤額：6.1億元打造梅西設(shè)計(jì)方案評估打造梅西84步驟4：不計(jì)核心旅游項(xiàng)目投入，政府（管委會）收益：5.5億元測算結(jié)論：核心旅游項(xiàng)目投入：11.6億元=不計(jì)核心

19、旅游項(xiàng)目投入，政府（管委會）收益：5.5億元+不計(jì)核心旅游項(xiàng)目投入，發(fā)展商5年利潤額：6.1億元依據(jù)目前測算，在保障度假區(qū)不額外投入，發(fā)展商短期平衡（5年）、長期盈利的目標(biāo)下，總共可以有11.6億元投入核心旅游項(xiàng)目開發(fā)。打造梅西設(shè)計(jì)方案評估打造梅西時(shí)光小鎮(zhèn)（主題度假）開發(fā)完成后收益：8.5億元郁金香風(fēng)情園（不計(jì)核心旅游項(xiàng)目）開發(fā)完成后收益：4.7億元（溫泉）康健生活家完成后收益：-0.15億元濕地綜合區(qū)（不計(jì)核心旅游項(xiàng)目）開發(fā)完成后收益：-1.5億元85分區(qū)評估測算86總平面示意圖本次方案土地利用規(guī)劃圖控規(guī)土地利用規(guī)劃圖分區(qū)詳細(xì)設(shè)計(jì)分區(qū)評估測算地塊在總圖中的位置 經(jīng)營性用地規(guī)模對比 小計(jì)：24

20、.75億元 建筑規(guī)模對比 成本測算基礎(chǔ)設(shè)施投入費(fèi)用：10894.82萬元搬遷安置費(fèi)用：27519.68萬元建安成本：124044萬元小計(jì)：16.25億元開發(fā)完成后總價(jià)值（5年）度假酒店：2842.4萬元商業(yè)（出租）：5364.1萬元短期回籠項(xiàng)目：239338.7萬元用地調(diào)整不大，將原有酒店用地進(jìn)行了規(guī)整；適度增加了酒店用地的開發(fā)規(guī)模開發(fā)完成后收益：8.5億元時(shí)光小鎮(zhèn)（主題度假）87打造梅西分區(qū)評估測算郁金香風(fēng)情園（不計(jì)核心旅游項(xiàng)目）開發(fā)完成后收益：4.7億元 建筑規(guī)模對比 經(jīng)營性用地規(guī)模對比 打造梅西地塊在總圖中的位置總平面示意圖本次方案土地利用規(guī)劃圖控規(guī)土地利用規(guī)劃圖小計(jì)：15.95億元成本

21、測算基礎(chǔ)設(shè)施投入費(fèi)用：11366.7萬元搬遷安置費(fèi)用：19249.22萬元建安成本：81476.4萬元小計(jì)：11.21億元開發(fā)完成后總價(jià)值（5年）度假酒店：6063.9萬元商業(yè)（出租）：16773.9萬元短期回籠項(xiàng)目：136700.8萬元經(jīng)營性物業(yè)中增加了住宅和酒店的建筑規(guī)模。88 經(jīng)營性用地規(guī)模對比 打造梅西分區(qū)評估測算打造梅西地塊在總圖中的位置 完成后收益：-0.15億元 建筑規(guī)模對比 小計(jì)：7.36億元成本測算基礎(chǔ)設(shè)施投入費(fèi)用：9126.3萬元搬遷安置費(fèi)用：9400萬元建安成本：56548.6萬元小計(jì)：7.51億元開發(fā)完成后總價(jià)值（5年）度假酒店項(xiàng)目：10370.5萬元商業(yè)（出租）項(xiàng)目：

22、22838.6萬元短期回籠資金項(xiàng)目：40432萬元各類用地規(guī)模調(diào)整不大，經(jīng)營性物業(yè)中增加了住宅和酒店的建筑規(guī)模?？偲矫媸疽鈭D本次方案土地利用規(guī)劃圖控規(guī)土地利用規(guī)劃圖（溫泉）康健生活家89打造梅西分區(qū)評估測算濕地綜合區(qū)地塊在總圖中的位置（不計(jì)核心旅游項(xiàng)目）開發(fā)完成后收益：-1.5億元 建筑規(guī)模對比 經(jīng)營性用地規(guī)模對比 總平面示意圖本次方案土地利用規(guī)劃圖控規(guī)土地利用規(guī)劃圖小計(jì)：3.86億元成本測算基礎(chǔ)設(shè)施投入費(fèi)用：16167.2萬元搬遷安置費(fèi)用：384萬元建安成本：16932萬元小計(jì)：5.35億元開發(fā)完成后總價(jià)值（5年）度假酒店：1705.5萬元商業(yè)（出租）：13312.5萬元短期回籠項(xiàng)目：235

23、67.6萬元濕地整治：2億元90規(guī)劃實(shí)施建議4項(xiàng)目捆綁方式建議村莊遷并安置建議工作運(yùn)作組織建議規(guī)劃實(shí)施捆綁打包方式建議方式一：田園詩地整體打包方式二：田園詩地分片打包123412392漁灣、八四圩用地規(guī)模8.4ha戶數(shù)157戶牌門用地規(guī)模1.2ha戶數(shù)37戶楊潭用地規(guī)模3.8ha戶數(shù)72戶霍村灣用地規(guī)模3.1ha戶數(shù)39戶漁山村用地規(guī)模2.4ha戶數(shù)57戶后北塘用地規(guī)模1.0ha戶數(shù)31戶前北塘用地規(guī)模1.3ha戶數(shù)30戶西塘村用地規(guī)模0.8ha戶數(shù)45戶太史灣用地規(guī)模6.7ha戶數(shù)151戶水產(chǎn)村用地規(guī)模0.6ha戶數(shù)93戶褚家兜用地規(guī)模1.6ha戶數(shù)56戶長田漾用地規(guī)模1.1ha戶數(shù)40戶王

24、家村用地規(guī)模3.2ha戶數(shù)76戶吳家墩用地規(guī)模2.6ha戶數(shù)112戶村莊遷并整治建議現(xiàn)狀村落分布規(guī)劃實(shí)施長田漾范圍內(nèi)的舊村、太史灣村綜合整治長田漾濕地范圍外的舊村拆遷安置村莊遷并整治建議新村安置地塊能提供安置規(guī)模：村名用地規(guī)模戶數(shù)漁灣、八四圩8.4ha157戶牌門1.2ha37戶楊潭3.8ha72戶漁山村2.4ha57戶霍村灣3.1ha39戶王家村3.2ha76戶吳家墩 2.6ha112戶 用地面積建筑面積80034 120000 規(guī)劃實(shí)施案例借鑒：案例借鑒目的：工作歷程：地區(qū)開發(fā)所需的系統(tǒng)化解決方案以及相應(yīng)運(yùn)做組織大鵬半島下沙濱海旅游度假區(qū)整體開發(fā)方案多層次、全方位的論證、研究、推介工作基礎(chǔ)

25、 2002年起，近10項(xiàng)圍繞下沙地區(qū)展開的各層次規(guī)劃咨詢工作相繼編制完成； 2007年9月，龍崗區(qū)政府牽頭組織開展規(guī)劃研究； 2007年12月，專業(yè)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)濟(jì)評估測算； 2008年，擬定整體開發(fā)方案； 2008年4月，龍崗區(qū)政府邀請規(guī)劃、旅游、地產(chǎn)開發(fā)、市場營銷策劃等領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者以及政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)舉行了大鵬半島下沙濱海旅游度假區(qū)整體開發(fā)方案研討會。 2008年6月，向市主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并獲得原則通過。 2008年期間，與主要意向發(fā)展商進(jìn)行協(xié)商推介。 目前，待市府常務(wù)會最終確定。深圳龍崗 濱海組織運(yùn)作建議規(guī)劃實(shí)施95主要工作成果規(guī)劃方案研究1.經(jīng)濟(jì)評估測算2.整體開發(fā)方案3.內(nèi)容構(gòu)成：1.規(guī)劃

26、方案研究（政府）地區(qū)目標(biāo)定位核心項(xiàng)目策劃用地布局主要規(guī)劃要求主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2.經(jīng)濟(jì)評估測算市場調(diào)研分析核心項(xiàng)目門檻與標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施投入測算拆遷安置測算土地價(jià)格、地區(qū)物業(yè)價(jià)值測算反饋規(guī)劃方案、財(cái)務(wù)平衡目標(biāo)實(shí)現(xiàn)3.整體開發(fā)方案規(guī)劃開發(fā)條件（項(xiàng)目）開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)捆綁要求后期運(yùn)營管理要求開發(fā)運(yùn)營商門檻規(guī)劃實(shí)施組織運(yùn)作建議96運(yùn)作組織及相應(yīng)控制節(jié)點(diǎn)：【開發(fā)前期準(zhǔn)備階段】開發(fā)運(yùn)營模式(政府)地區(qū)開發(fā)目標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案核心項(xiàng)目策劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要規(guī)劃設(shè)計(jì)要求經(jīng)濟(jì)評估測算市場調(diào)研分析地區(qū)項(xiàng)目投入門檻、標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施、拆遷安置投入物業(yè)銷售運(yùn)營收益發(fā)展目標(biāo)的空間落實(shí)市府審議、修正、確認(rèn)市場推廣實(shí)施土地出讓辦法制定

27、（國土）主管領(lǐng)導(dǎo)溝通反饋校核國土部門溝通銜接片區(qū)整體開發(fā)運(yùn)作流程發(fā)展目標(biāo)的財(cái)務(wù)平衡研討會議審查政府主管部門規(guī)劃專家、市場營銷策劃發(fā)展商等編制開發(fā)方案（統(tǒng)籌）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求項(xiàng)目策劃與門檻設(shè)定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)序與步驟設(shè)定物業(yè)捆綁要求制定招拍掛前期方案納入特殊開發(fā)要求編制土地出讓條件政府：實(shí)現(xiàn)地區(qū)目標(biāo)，不額外投入發(fā)展商：具有足夠市場吸引力市場發(fā)展意向調(diào)查1234 （度假區(qū)）土地整備指引（意向發(fā)展商）項(xiàng)目（集群）建設(shè)方案 1.開發(fā)模式與地區(qū)發(fā)展目標(biāo)報(bào)市府審定 開展土地整備2. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃布局要求 核心項(xiàng)目策劃（發(fā)展商項(xiàng)目校核）專門機(jī)構(gòu)詳細(xì)測算 核心項(xiàng)目測算土地價(jià)格估算3. 籌備專家研討會 統(tǒng)籌開發(fā)方案

28、 擬訂土地出讓條件4. 市府審定開發(fā)方案，提出相應(yīng)訴求 協(xié)助國土制定招拍掛文件 制定管理運(yùn)營協(xié)議核心工作內(nèi)容組織運(yùn)作建議規(guī)劃實(shí)施建議下一步開展的工作98梅西片城市設(shè)計(jì)下階段工作內(nèi)容完善城市設(shè)計(jì)方案2. 落實(shí)各地塊調(diào)校后指標(biāo)3. 反饋地區(qū)上位規(guī)劃（控規(guī)）4. 編制地塊城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則100開發(fā)運(yùn)營目標(biāo)分類內(nèi)容價(jià)格規(guī)模（待統(tǒng)計(jì)）費(fèi)用（六）度假區(qū)目前建安成本1獨(dú)立或連排住宅2000元/（不含土地成本）2商業(yè)1200元/（不含土地成本）3度假酒店3500元/（含裝修，不含土地）（一）可售物業(yè)目前銷售價(jià)格（住宅，排屋，別墅）1梅東地區(qū)住宅樓盤（參照嘉業(yè)二期目前價(jià)格）住宅4500元/；排屋8000元/；別墅1

29、0000元/；（二）度假酒店經(jīng)營狀況1嘉業(yè)雷迪森酒店詳見附件房價(jià) 2紫金假日酒店（三）商業(yè)物業(yè)出售、出租情況租金：1000元/年；售價(jià)：7000元/；（四）湖州市目前房地產(chǎn)稅費(fèi)情況（購地期間，房產(chǎn)銷售期間發(fā)生費(fèi)率）138001200018801680900900880880800750750700700PROM-WKN138001200017801580900900880880750700700650650PROM188001580028802680188018801680168015801580138013801380RACK(不含早餐)銀杏絲雨墨香BLS（湖景套房）BGS（園景套房）CLT

30、（雙人）CLK(大床)CGT（雙人）CGQ（單人）DLT（雙人）DLK(大床)SGT（雙人）SGQ（單人）SGK(大床)總統(tǒng)別墅外交別墅商務(wù)套房行政豪華房行政高級房豪華湖景房高級園景房細(xì)分市場雷迪森酒店全年平均房價(jià)：480.1元全年客房出租率：29.13床位數(shù)：315紫金山莊全年平均房價(jià)：368元全年客房出租率：28床位數(shù)：606折6折6折6折6折6折6折協(xié)議價(jià)8折8折8折8折8折8折8折促銷價(jià)1500120010006001000700520門市價(jià)豪華套房套房豪單普單豪標(biāo)普標(biāo)B普標(biāo)A細(xì)分市場101主要土地整備費(fèi)用測算搬遷安置費(fèi)用分類內(nèi)容造價(jià)規(guī)模（ ）投入費(fèi)用（萬元）（四）水泥廠搬遷安置費(fèi)用（

31、請咨詢拆遷辦提供相對詳細(xì)材料）三獅水泥廠詳見附件水泥廠搬遷測算白雀水泥廠22932.7517573.5014863.69總估算費(fèi)用7126.287126.287126.28區(qū)域內(nèi)農(nóng)戶拆遷估算15806.4710447.227737.41合計(jì)總價(jià)拆除方案搬遷方案搬遷方案277.00其中：、在職人數(shù)277.00四、職工人數(shù)（人）710.00、上繳稅金500.00、利潤5828.81、資產(chǎn)凈值7327.72、資產(chǎn)負(fù)債5608.50設(shè)備2404.16廠房8012.66、凈值8574.8080%3215.5530%2143.7020%10718.50設(shè)備5448.01廠房16166.51其中：、原值三、

32、固定資產(chǎn)（元）290.521000290.52800217.896003631.50、生活區(qū)2068.156002068.156002068.8250041362.90其中：、廠房44994.40二、建筑面積（平方米）712.0040712.0040534.003017.80、生活區(qū)4161.00304161.00302774.0020138.70其中：、生產(chǎn)區(qū)156.20一、土地（畝）單價(jià)單價(jià)金額單價(jià)方案三方案二方案一基本情況白雀立水泥廠 三獅水泥廠 43038.0032834.6827593.10總估算費(fèi)用15015.0015015.0015015.00區(qū)域內(nèi)農(nóng)戶拆遷估算28023.001

33、7819.6812578.10合計(jì)總價(jià)拆除方案搬遷方案搬遷方案1200.0041200.004900.003300其中：、裁員職工1503四、職工人數(shù)（人）2137.90、上繳稅金-2224.33、利潤1935.23、資產(chǎn)凈值25734.80、資產(chǎn)負(fù)債12244.78設(shè)備8163.18廠房20407.96、凈值14524.1180%5446.5430%3631.0320%18155.13設(shè)備12103.42廠房30258.55其中：、原值三、固定資產(chǎn)（元）480.001000384.00800288.006004799.98、生活區(qū)4118.988003089.246002574.375005

34、1487.31其中：、廠房56287.29二、建筑面積（平方米）619.6040619.6040464.703015.49、生活區(qū)7080.30307080.30304720.2020236.01其中：、生產(chǎn)區(qū)251.5一、土地（畝）單價(jià)單價(jià)金額單價(jià)方案三方案二方案一基本情況單位：萬元單位：萬元102土地開發(fā)成本測算水泥廠搬遷安置費(fèi)用63201.6071820.00130/9048901.6055570.00100/70合計(jì)其他 410農(nóng)民社區(qū)面積 16037890.0090萬元/每畝29470.0070萬元/每畝商業(yè)用地面積 42133930.00130萬元/每畝26100.00100萬元/

35、每畝居住用地面積 261其中：涉及基本農(nóng)田 446規(guī)劃范圍面積 16982、收益凈收益 金額出讓單價(jià)87647.0077444.1872202.00總估算費(fèi)用1.13平方公里*15000萬元16950萬元基礎(chǔ)設(shè)施投入1698畝*10萬元/畝16980萬元征地及稅費(fèi)1378人*50平方米*（2200-650元/平方米）10679.5010679.5010679.5010679.50農(nóng)民建房測算15015.0015015.0015015.00區(qū)域內(nèi)農(nóng)戶拆遷估算28023.0017819.6812578.10三獅水泥搬遷總價(jià)1、成本金額金額金額拆除方案三搬遷方案二搬遷方案一“名牌折扣中心”項(xiàng)目成本測

36、算66836.0075950.00130/9051626.0858660.00100/70 合計(jì)郁金香種植區(qū)1198.528422.009022106.0070商業(yè)用地面積 315.847528.0013036560.00100其中：居住用地面積 365.6規(guī)劃范圍面積18802、收益凈收益 金額出讓單價(jià)67568.7562209.5059527.41總估算費(fèi)用1.26平方公里*15000萬元18900萬元基礎(chǔ)設(shè)施投入1880畝*10萬元/畝18800萬元征地及稅費(fèi)895人*50平方米*（2200-650元/平方米）6936.006936.006936.006936.00農(nóng)民建房測算7126.

37、287126.287126.28區(qū)域內(nèi)農(nóng)戶拆遷估算15806.4710447.227737.41雀立水泥搬遷總價(jià)1、成本金額金額金額拆除方案三搬遷方案二搬遷方案一“郁金香基地”項(xiàng)目成本測算103土地開發(fā)成本測算村民拆遷安置費(fèi)用與村落整治費(fèi)用分類內(nèi)容造價(jià)規(guī)模投入費(fèi)用（萬元）村莊拆遷安置費(fèi)用1整村搬遷50萬元/戶550戶275002綜合整治60萬元/ha13.1（ha）786漁灣、八四圩用地規(guī)模8.4ha戶數(shù)157戶牌門用地規(guī)模1.2ha戶數(shù)37戶楊潭用地規(guī)模3.8ha戶數(shù)72戶霍村灣用地規(guī)模3.1ha戶數(shù)39戶漁山村用地規(guī)模2.4ha戶數(shù)57戶后北塘用地規(guī)模1.0ha戶數(shù)31戶前北塘用地規(guī)模1.3ha戶數(shù)30戶西塘村用地規(guī)模0.8ha戶數(shù)45戶太史灣用地規(guī)模6.7ha戶數(shù)151戶水產(chǎn)村用地規(guī)模0.6ha戶數(shù)93戶褚家兜用地規(guī)模1.6ha戶數(shù)56戶長田漾用地規(guī)模1.1ha戶數(shù)40戶王家村用地規(guī)模3.2ha戶數(shù)76戶吳家墩用地規(guī)模2.6ha戶數(shù)112戶104項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值酒店類項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值測算度假酒店類項(xiàng)目 序號項(xiàng)目說明預(yù)測值（萬元）1酒店客房年收入客房門市價(jià)客房數(shù)365天年均折扣年均開房率1608