物權(quán)法 第一章緒論學(xué)習(xí)培訓(xùn)模板課件

1、第一章 緒 論 第一節(jié) 物權(quán)法的概念與性質(zhì) 第二節(jié) 物權(quán)法的法源 第三節(jié) 物權(quán)法的發(fā)展趨勢 第四節(jié) 物權(quán)法的基本原則 第一節(jié) 物權(quán)法的概念與性質(zhì) 一、物權(quán)法的概念物權(quán)法，是指調(diào)整各種物權(quán)關(guān)系的法律規(guī)范。人對物的支配關(guān)系可以分為物的歸屬關(guān)系和物的利用關(guān)系。其中物的歸屬關(guān)系所要解決的是特定民事主體對特定物的排他的全面支配權(quán)，物權(quán)法對這種物的歸屬關(guān)系的調(diào)整形成了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)制度。物的利用關(guān)系是指特定民事主體對物的使用價(jià)值和交換價(jià)值進(jìn)行利用，以充分發(fā)揮物的效用的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。對物的利用包括所有人的自主利用和非所有人的他主利用。 二、物權(quán)法的性質(zhì)（一）物權(quán)法是私法（二）物權(quán)法是財(cái)產(chǎn)法（三）物權(quán)法主要是強(qiáng)行法（

2、四）物權(quán)法是固有法（一）物權(quán)法是私法 民法是私法的基本法，物權(quán)法作為民法的一部分，當(dāng)然也屬于司法。物權(quán)法之作為私法，貫穿著私法自治原則，認(rèn)為每一個(gè)人都可以而且應(yīng)該自由地按照自己的意志去決定私法方面的一切關(guān)系。 （二）物權(quán)法是財(cái)產(chǎn)法 民法調(diào)整的是平等主體之間的人身和財(cái)產(chǎn)關(guān)系。人身關(guān)系是人們基于彼此的人格和身份而形成的相互關(guān)系。財(cái)產(chǎn)關(guān)系是當(dāng)事人基于財(cái)產(chǎn)而形成的相互關(guān)系。物權(quán)法是以人對財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用關(guān)系為調(diào)整對象，所以作為私法的物權(quán)法，具體而言屬于財(cái)產(chǎn)法。 （三）物權(quán)法主要是強(qiáng)行法 強(qiáng)行法是絕對適用的，不以當(dāng)事人的意思為轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人必須遵循。而物權(quán)法由于實(shí)行物權(quán)法定原則，物權(quán)的種類和內(nèi)容、公示方法

3、都是由法律明確規(guī)定，當(dāng)事人不得以其約定任意變通，只能按照法律規(guī)定設(shè)定、取得物權(quán)，因此，物權(quán)法的規(guī)范絕大多數(shù)是強(qiáng)行性規(guī)范。 （四）物權(quán)法是固有法 物權(quán)法是固有法，具有本土性，這也是物權(quán)法與債權(quán)法的一個(gè)重要區(qū)別。 所謂法源，即法律淵源，是指有效力的法律規(guī)范源于何處。物權(quán)法的法源，即在實(shí)踐中遇到物權(quán)法案件時(shí)，從何處可以找到用于解決本案的法律規(guī)范。我國物權(quán)法的法源包括形式意義上的物權(quán)法與實(shí)質(zhì)意義上的物權(quán)法。 第二節(jié) 物權(quán)法的法源一、形式意義上的物權(quán)法形式意義上的物權(quán)法，即中華人民共和國物權(quán)法，在民法典編纂完成時(shí)，將成為民法典的物權(quán)編。二、實(shí)質(zhì)意義上的物權(quán)法實(shí)質(zhì)意義上的物權(quán)法，即所有調(diào)整物權(quán)關(guān)系的法律規(guī)

4、范總和。除了中華人民共和國物權(quán)法以外，還包括民事特別法、行政法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章中有關(guān)物權(quán)的法律規(guī)范。 第三節(jié) 物權(quán)法的發(fā)展趨勢一般認(rèn)為，現(xiàn)代物權(quán)法呈現(xiàn)出如下幾個(gè)發(fā)展趨勢：一、物權(quán)的社會(huì)化趨勢二、物權(quán)的價(jià)值化趨勢三、物權(quán)法的國際化趨勢 第四節(jié) 物權(quán)法的基本原則 一、物權(quán)平等保護(hù)原則二、物權(quán)法定原則三、公示公信原則四、一物一權(quán)原則一、物權(quán)平等保護(hù)原則 我國物權(quán)法第4條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。該原則包括兩個(gè)方面的內(nèi)涵： 首先，物權(quán)神圣不可侵犯。私權(quán)神圣是民法的基本理念，雖然在現(xiàn)代民法中，私權(quán)受到更多的限制，但私權(quán)神圣理念并未被摒棄，尤

5、其在我國，更應(yīng)該大力弘揚(yáng)這一理念。 其次，各種民事主體的物權(quán)是平等的。關(guān)于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的基本原則，在社會(huì)主義的傳統(tǒng)民法理論中一直是“社會(huì)主義共有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”，我國民法通則將社會(huì)主義共有財(cái)產(chǎn)區(qū)分為國家財(cái)產(chǎn)和勞動(dòng)群眾集體財(cái)產(chǎn)，僅規(guī)定“國家財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”。但新修訂的物權(quán)法第4條以并列方式規(guī)定國家、集體、私人以及其他權(quán)利人的物權(quán)不可侵犯，既沒有特別突出國家財(cái)產(chǎn)的優(yōu)越地位，也沒有突出私人財(cái)產(chǎn)的優(yōu)越地位，而是一視同仁。符合我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)體制，也契合于現(xiàn)代民法的精神。 二、物權(quán)法定原則（一）物權(quán)法定原則的含義所謂物權(quán)法定原則，亦稱物權(quán)法定主義，是指物權(quán)的種類與內(nèi)容只能由法律來規(guī)定，不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)

6、設(shè)。（二）物權(quán)法定原則的立法理由1、物權(quán)具有絕對性，任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)將會(huì)妨礙不特定第三人的自由2、整理物權(quán)類型，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要3、促進(jìn)物盡其用4、物權(quán)法定原則可保障完全的合同自由5、物權(quán)法定有利于物權(quán)的公示，確保交易的安全與便捷（三）物權(quán)法定原則的修正對于這一解決辦法，學(xué)者之間存在爭議，主要有以下學(xué)說：1、物權(quán)法定無視說2、習(xí)慣法包含說3、習(xí)慣法物權(quán)有限承認(rèn)說4、物權(quán)法定緩和說（四）我國物權(quán)法定原則的立法及其解釋策略 三、公示公信原則（一）公示原則公示原則是指物權(quán)的存在及其變動(dòng)須以法定方式進(jìn)行公示才能發(fā)生效力。物權(quán)公示原則的立法理由在于：第一，物權(quán)是對世權(quán)，其義務(wù)人是不特定的任何人，這些人與物

7、權(quán)人之間都存在物權(quán)關(guān)系。第二，物權(quán)變動(dòng)直接關(guān)系到財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用，對商品經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展有直接作用，不公示不足以確保商品交易的安全和有效。（二）公信原則1、公信原則的含義與起源2、公信原則的立法理由第一，公信原則有助于保護(hù)交易安全、促進(jìn)交易效率。第二，公信原則是公示原則在邏輯上的當(dāng)然結(jié)果。3、公信原則的具體內(nèi)容第一，動(dòng)產(chǎn)占有產(chǎn)生公信力。第二，不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生公信力。第三，對于公示事項(xiàng)之外的有關(guān)事實(shí)的認(rèn)識(shí)，不受公信力的保護(hù)。 四、一物一權(quán)原則一物一權(quán)是雖非物權(quán)法明確規(guī)定的基本原則，但在學(xué)理上普遍被視為物權(quán)法的基本原則。所謂一物一權(quán)原則，亦稱物權(quán)客體特定原則，是指在一個(gè)標(biāo)的物上不允許有互不相容的兩個(gè)以

8、上物權(quán)同時(shí)存在，而一個(gè)物權(quán)的客體也只能以一物為限。具體言之，一物一權(quán)原則有兩層內(nèi)涵：首先，一物不能多權(quán)，在同一標(biāo)的物上只能成立一個(gè)所有權(quán)，也只能成立一個(gè)與其他物權(quán)互不相容的用益物權(quán)，在物的某一部分上不能成立一個(gè)獨(dú)立的物權(quán)；其次，多物不能一權(quán)，數(shù)個(gè)物上一般不能成立一個(gè)物權(quán)，只能在一個(gè)物上成立一個(gè)物權(quán)。 第二章 物權(quán)概述 第一節(jié) 物權(quán)的概念與特征 第二節(jié) 物權(quán)的分類 第三節(jié) 物權(quán)的客體 第一節(jié) 物權(quán)的概念與特征 一、物權(quán)的概念 二、物權(quán)關(guān)系的本質(zhì) 三、物權(quán)的特征 一、物權(quán)的概念我國物權(quán)法第2條采用的是上述第二種定義，該條第2款規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，

9、包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。”對于這個(gè)定義，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面理解：首先，物權(quán)為直接支配物的權(quán)利。其次，物權(quán)為支配特定物的權(quán)利。最后，物權(quán)是一種能排除他人干涉、妨害的權(quán)利。 二、物權(quán)關(guān)系的本質(zhì)與物權(quán)的概念密切相關(guān)的一個(gè)問題是物權(quán)關(guān)系的本質(zhì)。對此，民法學(xué)界存在三種不同的學(xué)說：第一，對物關(guān)系說。第二，對人關(guān)系說。第三，折衷說。 三、物權(quán)的特征 物權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，與其他財(cái)產(chǎn)權(quán)尤其是債權(quán)相比，物權(quán)具有如下幾個(gè)特征：（一）物權(quán)具有直接支配性（二）物權(quán)具有排他性（三）物權(quán)具有優(yōu)先性（四）物權(quán)具有對世性（五）物權(quán)具有法定性（六）物權(quán)以特定的物為客體（七）物權(quán)是靜態(tài)財(cái)產(chǎn)權(quán)（八）物權(quán)的效力一般沒有地域性 第

10、二節(jié) 物權(quán)的分類在民法學(xué)上，物權(quán)的分類主要包括以下幾種： 一、自物權(quán)與他物權(quán) 這是根據(jù)權(quán)利人是對自有物享有物權(quán)還是對他人所有物享有物權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)所作的區(qū)分。自物權(quán)是權(quán)利人依法對自有物享有的物權(quán)，自物權(quán)就是所有權(quán)，即自物權(quán)的外延是唯一的。他物權(quán)是權(quán)利人根據(jù)法律的規(guī)定或合同的約定，對他人所有之物享有的物權(quán)，他物權(quán)的外延包括所有權(quán)之外的一切物權(quán)類型。自物權(quán)與他物權(quán)的支配范圍也不同。他物權(quán)可以進(jìn)一步劃分為用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。 二、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與權(quán)利物權(quán) 這是以物權(quán)的客體為標(biāo)準(zhǔn)所作的區(qū)分。以動(dòng)產(chǎn)為客體的物權(quán)，稱為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和留置權(quán)等；以不動(dòng)產(chǎn)為客體的物權(quán)，稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如不動(dòng)

11、產(chǎn)所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)等；以權(quán)利為客體的，則稱為權(quán)利物權(quán)，如權(quán)利抵押權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)等。三、主物權(quán)與從物權(quán) 這是以物權(quán)有無從屬性為標(biāo)準(zhǔn)所作的區(qū)分。主物權(quán)是獨(dú)立存在，不從屬于其他權(quán)利的物權(quán)，如所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等。從物權(quán)是從屬于其他權(quán)利并為所從屬的權(quán)利服務(wù)的物權(quán)，如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、優(yōu)先權(quán)等。 四、登記物權(quán)與不登記物權(quán) 這是以物權(quán)變動(dòng)是否須經(jīng)登記為標(biāo)準(zhǔn)而作的區(qū)分。登記物權(quán)是其變動(dòng)非經(jīng)登記不生效力或不得對抗第三人的物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)都屬登記物權(quán)。此外，在一些特殊動(dòng)產(chǎn)上成立的物權(quán)，如在航空器、船舶、車輛等之上成立的所有權(quán)或抵押權(quán)亦屬于登記物權(quán)。不登記物權(quán)是其變動(dòng)只須

12、交付而無須登記的物權(quán)，一般動(dòng)產(chǎn)物權(quán)屬于不登記權(quán)。五、意定物權(quán)與法定物權(quán) 這是以物權(quán)發(fā)生原因的不同為標(biāo)準(zhǔn)而作的區(qū)分。六、有期限物權(quán)與無期限物權(quán) 這是以物權(quán)的存續(xù)有無期限為標(biāo)準(zhǔn)而作的區(qū)分。七、民法上的物權(quán)與特別法上的物權(quán) 這是以物權(quán)由何種法律規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)而作的區(qū)分。八、本權(quán)與占有 這是以是否有權(quán)利的實(shí)質(zhì)內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)而作的區(qū)分。 第三節(jié) 物權(quán)的客體一、物的概念 民法上的物，是指能夠滿足民事主體的需要并且能夠?yàn)槊袷轮黧w所支配的物體或自然力。二、物的基本屬性 （一）客觀物質(zhì)性 （二）可支配性 （三）可使用性 （四）存在于人體的外部 三、物的分類 從不同的角度，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以對物進(jìn)行如下分類：（一）動(dòng)產(chǎn)

13、與不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在法律上的差別主要有：其一，物權(quán)變動(dòng)的法定要件不同。其二，可得設(shè)立的物權(quán)種類不同。其三，流通性質(zhì)和范圍不同。其四，在糾紛的管轄和準(zhǔn)據(jù)法的適用上的不同。（二）流通物、限制流通物、禁止流通物（三）特定物與種類物（四）可分物與不可分物（五）消耗物與非消耗物（六）有主物和無主物（七）單一物、合成物與集合物（八）主物與從物（九）原物與孳息 四、特殊的物 某些類型的物因其性質(zhì)、作用的特殊性或因人們觀念上的特殊原因，在法律上具有特殊的意義和地位。（一）貨幣（二）有價(jià)證券 有價(jià)證券屬于一種特殊的物，其特殊性表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：1、代表一定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利2、有價(jià)證券與證券上所記載的權(quán)利不可分離3

14、、有價(jià)證券的義務(wù)人是特定的4、有價(jià)證券義務(wù)人負(fù)有無條件的證券即付單方義務(wù)（三）尸體 尸體也是一種特殊的物。 第三章 物權(quán)的效力 第一節(jié) 物權(quán)效力概述 第二節(jié) 物權(quán)的排他、優(yōu)先與追及效力 第三節(jié) 物權(quán)請求權(quán) 第一節(jié) 物權(quán)效力概述 一、物權(quán)效力的概念 自羅馬法以來，為確保物權(quán)人能夠直接支配標(biāo)的物、享受物的利益的圓滿狀態(tài)不受侵害，大陸法系各國在其法律中均賦予了物權(quán)某些特定的保障力，即物權(quán)的效力。物權(quán)效力可以分為物權(quán)的一般效力和物權(quán)的特殊效力。二、關(guān)于物權(quán)效力的學(xué)說爭議 關(guān)于物權(quán)的效力主要存在如下幾種學(xué)說： (一)一效力說 (二)二效力說 (三)三效力說 (四)四效力說第二節(jié) 物權(quán)的排他、優(yōu)先與追及效

15、力 一、物權(quán)的排他效力物權(quán)的排他效力，是指在同一標(biāo)的物上不允許有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的物權(quán)同時(shí)存在。物權(quán)的排他效力主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：首先，在同一標(biāo)的物上，已有所有權(quán)存在的，不得再成立所有權(quán)。其次，同一標(biāo)的物上不得有其他同以占有為內(nèi)容的定限物權(quán)存在。最后，物權(quán)的排他效力有強(qiáng)弱之分，所有權(quán)最強(qiáng)，同一標(biāo)的物上決不允許有多個(gè)所有權(quán)存在；其次是以占有為內(nèi)容的他物權(quán)，如基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)等，同一標(biāo)的物上不能有多個(gè)以占有為內(nèi)容的他物權(quán)存在。 二、物權(quán)的優(yōu)先效力(一)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力具體可分為兩種情形：一是債權(quán)以某特定物為給付之標(biāo)的物，而該物上又有物權(quán)存在時(shí)，無論物權(quán)成立的先后，均優(yōu)先于該債權(quán)。二

16、是物權(quán)優(yōu)先于一般的債權(quán)。物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)作為一般原則也存有例外：其一，買賣不破租賃。其二，基于社會(huì)公益或法政策的理由：法律規(guī)定某些特殊債權(quán)可優(yōu)先于物權(quán)。(二)物權(quán)相互之間的優(yōu)先效力1不相容物權(quán)相互之間的優(yōu)先效力2可相容物權(quán)相互之間的優(yōu)先效力先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)作為一項(xiàng)原則，也存在例外：(1)他物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)(2)費(fèi)用性擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于融資性擔(dān)保物權(quán)(3)基于社會(huì)公益或法政策考慮，法律規(guī)定成立在后的某些物權(quán)優(yōu)先于在先的物權(quán) 三、物權(quán)的追及效力物權(quán)的追及效力是指物權(quán)成立后，其標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)于何人之手，物權(quán)人均可追及于物之所在而直接支配其物的效力，也稱追及權(quán)。應(yīng)當(dāng)注意的是，物權(quán)的追及效力并不

17、是絕對的，善意取得制度就是對物權(quán)追及效力的限制。 第三節(jié) 物權(quán)請求權(quán)一、物權(quán)請求權(quán)的概念所謂物權(quán)請求權(quán)，是指物權(quán)的圓滿狀態(tài)受到妨害或有被妨害的危險(xiǎn)時(shí)，物權(quán)人為回復(fù)其物權(quán)的圓滿狀態(tài)，請求妨害人為或不為一定行為的權(quán)利。二、物權(quán)請求權(quán)的類型（一）返還原物請求權(quán)（二）排除妨害請求權(quán)（三）消除危險(xiǎn)請求權(quán)（四）恢復(fù)原狀請求權(quán)三、物權(quán)請求權(quán)的性質(zhì)首先，物權(quán)請求權(quán)是獨(dú)立的請求權(quán)。其次，物權(quán)請求權(quán)是物權(quán)的權(quán)能。 四、物權(quán)請求權(quán)與債權(quán)請求權(quán)的區(qū)別物權(quán)請求權(quán)與債權(quán)請求權(quán)雖然均為請求權(quán)，但二者卻有明顯的區(qū)別：其一，權(quán)利的基礎(chǔ)不同。其二，目的不同。其三，內(nèi)容不同。其四，構(gòu)成要件不同。其五，效力不同。其六，訴訟時(shí)效。五、

18、物權(quán)請求權(quán)與其他請求權(quán)的競合物權(quán)請求權(quán)與其他請求權(quán)可能發(fā)生競合，包括如下情形：其一，物權(quán)請求權(quán)與合同債權(quán)請求權(quán)的競合。其二，物權(quán)請求權(quán)與因侵權(quán)行為而生的請求權(quán)的競合。其三，物權(quán)請求權(quán)與不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)能否競合，存在爭議。 第四章 物權(quán)變動(dòng) 第一節(jié) 物權(quán)變動(dòng)概述第二節(jié) 基于法律行為的物權(quán)變動(dòng) 第三節(jié) 基于法律行為以外原因的物權(quán)變動(dòng) 第四節(jié) 物權(quán)變動(dòng)的公示方法 第一節(jié) 物權(quán)變動(dòng)概述 一、物權(quán)變動(dòng)的概念 可以從兩個(gè)角度描述物權(quán)變動(dòng)：就物權(quán)自身而言，物權(quán)變動(dòng)是指物權(quán)的發(fā)生、變更與消滅；就物權(quán)主體而言，物權(quán)變動(dòng)是指物權(quán)的取得、喪失與變更，可簡稱為物權(quán)的得喪變更。二、物權(quán)的發(fā)生 物權(quán)的發(fā)生，從物權(quán)主體的

19、角度看，即物權(quán)的取得。在民法學(xué)理上，通常把物權(quán)的取得劃分為原始取得與繼受取得。(一)物權(quán)的原始取得物權(quán)的原始取得，又稱為物權(quán)的固有取得或物權(quán)的絕對發(fā)生，是指不以他人既存的權(quán)利為依據(jù)而取得物權(quán)。（二）物權(quán)的繼受取得物權(quán)的繼受取得，又稱為物權(quán)的傳來取得或物權(quán)的相對發(fā)生，是指以他人既存的權(quán)利為依據(jù)而取得物權(quán)。 三、物權(quán)的變更四、物權(quán)的消滅（一）混同（二）拋棄五、物權(quán)變動(dòng)的原因 歸結(jié)起來，物權(quán)變動(dòng)的原因主要有以下四類：一是法律行為，即依當(dāng)事人的意思使物權(quán)變動(dòng)；二是事實(shí)行為和事件，如先占、加工、附合等；三是法律的直接規(guī)定，如留置權(quán)、優(yōu)先權(quán)、法定抵押權(quán)等的取得是基于法律的直接規(guī)定；四是公法上的原因，如征收

20、、沒收等。在這四類原因中，法律行為是物權(quán)變動(dòng)的最重要、最常見的原因。第二節(jié) 基于法律行為的物權(quán)變動(dòng) 一、物權(quán)變動(dòng)的規(guī)范模式 通說認(rèn)為，從比較法的視角看，物權(quán)變動(dòng)有三種規(guī)范模式：意思主義、債權(quán)形式主義、物權(quán)形式主義。(一)意思主義意思主義，也稱債權(quán)意思主義，是指物權(quán)變動(dòng)只需當(dāng)事人作出買賣、贈(zèng)與等意思表示即可生效，動(dòng)產(chǎn)的交付、不動(dòng)產(chǎn)的登記不是物權(quán)變動(dòng)的生效要件。因其為法國首先采用，故又稱法國主義。(二)債權(quán)形式主義 債權(quán)形式主義，是指物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，除有債權(quán)的合意之外，還必須履行登記或交付的法定形式，才可生效。奧地利民法首先采用此種立法例，所以又稱奧地利主義。(三)物權(quán)形式主義物權(quán)形式主義

21、，是指物權(quán)因法律行為而變動(dòng)，在債權(quán)行為之外，還須另有物權(quán)變動(dòng)的意思表示，并且履行登記或交付的法定形式，才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。由于德國民法首先采用，所以又稱德國主義。 二、關(guān)于物權(quán)行為理論 (一)物權(quán)行為理論的緣起物權(quán)行為理論由19世紀(jì)德國著名法學(xué)家弗里德里?？栺T薩維尼所創(chuàng)。（二）關(guān)于物權(quán)行為的學(xué)術(shù)爭論物權(quán)行為理論問世之后，逐漸引起民法學(xué)界的爭議。（三）物權(quán)行為理論的修正對此，主要有以下三種學(xué)說：1、條件關(guān)聯(lián)說2、共同瑕疵說3、法律行為整體說三、物權(quán)變動(dòng)規(guī)范模式分析框架的改進(jìn)（一）物權(quán)行為理論的立法取舍（二）公示在物權(quán)變動(dòng)中的法律效力1、公示生效要件主義2、公示對抗要件主義3、折衷主義四

22、、我國民法關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)范模式（一）物權(quán)法制定之前的規(guī)范模式（二）物權(quán)法中的規(guī)范模式物權(quán)法對于物權(quán)行為的取舍采用否定說，對于公示在物權(quán)變動(dòng)中的法律效力采用折衷說。首先，沒有任何條文規(guī)定獨(dú)立的物權(quán)行為。第三節(jié) 基于法律行為以外原因的物權(quán)變動(dòng) 物權(quán)變動(dòng)的原因除了法律行為以外，還包括事實(shí)行為（如建造房屋、先占）、事件（如混合）、法律的直接規(guī)定、法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行、以及某些公法上的原因等?；谶@些原因發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)在生效要件上有一些特殊性。 第四節(jié) 物權(quán)變動(dòng)的公示方法 一、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)一般以交付（移轉(zhuǎn)占有）作為公示方法、某些特殊的動(dòng)產(chǎn)也以登記作為公示方法，如交通工具物權(quán)變動(dòng)、動(dòng)

23、產(chǎn)抵押。交付的方式包括現(xiàn)實(shí)交付與觀念交付。（一）現(xiàn)實(shí)交付（二）觀念交付1、簡易交付2、占有改定3、指示交付4、擬制交付二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記作為公示方法，之所以如此，主要原因在于：(1)登記可以最準(zhǔn)確地表征物權(quán)狀況，透明度高、公信力強(qiáng)。(2)不動(dòng)產(chǎn)具有稀缺性且價(jià)值高，經(jīng)常受多重支配，所有權(quán)、利用權(quán)、價(jià)值權(quán)(擔(dān)保物權(quán))經(jīng)常分屬于若干個(gè)人，僅憑占有不足以表征全部權(quán)利，必須借助于登記。(3)不動(dòng)產(chǎn)的位置固定、具有很強(qiáng)的特定性，具備進(jìn)行登記的條件；動(dòng)產(chǎn)位置不固定，數(shù)量眾多且不容易辨別，登記難度太大而且登記達(dá)不到公示目的，一般人在轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)都不會(huì)去辦理登記。（4）不動(dòng)產(chǎn)登記也

24、便于國家進(jìn)行管理，比如征稅、土地利用與房屋建造行為的調(diào)控與管理等。（一）不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)（二）登記的基本程序 一般分為四個(gè)步驟：申請、受理、審查、登記發(fā)證。（三）不動(dòng)產(chǎn)登記簿與權(quán)屬證書的關(guān)系（四）更正登記（五）異議登記（六）預(yù)告登記（七）登記損害賠償責(zé)任 第五章 所有權(quán)概述 第一節(jié) 所有權(quán)的概念與特征 第二節(jié) 所有權(quán)的內(nèi)容 第三節(jié) 所有權(quán)的限制第四節(jié) 所有權(quán)的取得 第一節(jié) 所有權(quán)的概念與特征一、所有權(quán)的概念 所有權(quán)是對特定物進(jìn)行永久、全面支配的物權(quán)。根據(jù)我國物權(quán)法第39條的規(guī)定，所有權(quán)是所有權(quán)人對自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)是最古老的物權(quán)。甚至可以說是最古

25、老的私權(quán)。二、所有權(quán)的特征所有權(quán)具有如下特征：(一)全面支配性(二)整體性所有權(quán)是整體性的物權(quán)，表現(xiàn)在：首先，從內(nèi)容上看，其整體性是指，所有權(quán)并非占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能的簡單的量的集合，而是表現(xiàn)為對標(biāo)的物的渾然一體的權(quán)利。其次，從性質(zhì)上看，其整體性決定了所有權(quán)本身不得在時(shí)間或空間上加以分離。(三)彈力性所有權(quán)是具有彈力性的物權(quán)，此即所有權(quán)的伸縮性、回歸性或擴(kuò)張性。所謂彈力性是指，于所有權(quán)人設(shè)定他物權(quán)之際，其行使受到限制，而于他物權(quán)消滅時(shí)，所有權(quán)恢復(fù)其圓滿支配狀態(tài)而言的。(四)永久性所有權(quán)是永久支配標(biāo)的物的物權(quán)。 第二節(jié) 所有權(quán)的內(nèi)容 一、占有權(quán)能 占有權(quán)能是指所有權(quán)人對標(biāo)的物實(shí)際掌握、

26、控制的權(quán)能。二、使用權(quán)能使用權(quán)能，是指不毀損物體或變更其性質(zhì)，而按照物的性能和用途加以利用，以滿足生產(chǎn)或生活需要的權(quán)能。三、收益權(quán)能 收益權(quán)能，是指依法收取由原物產(chǎn)生出來的新增經(jīng)濟(jì)價(jià)值的權(quán)能。四、處分權(quán)能處分權(quán)能，是指依法對標(biāo)的物進(jìn)行處置，從而決定其命運(yùn)的權(quán)能。處分權(quán)能是所有權(quán)內(nèi)容的核心，是否享有處分自由標(biāo)志著所有權(quán)是否完備。五、所有權(quán)的消極權(quán)能所有權(quán)的消極權(quán)能，是指在所有權(quán)遭受妨害、侵奪時(shí)所有權(quán)人享有的權(quán)能，即基于所有權(quán)的物權(quán)請求權(quán)。 第三節(jié) 所有權(quán)的限制 一、對所有權(quán)進(jìn)行限制的理由在文明社會(huì)中，任何權(quán)利都有其界限，任何自由都是法律之下的自由。一方面，文明社會(huì)除了需要自由以外，還需要秩序，為

27、了維持社會(huì)的基本秩序，需要對所有權(quán)加以一定的限制，此為公法對所有權(quán)的限制。另一方面，文明社會(huì)不僅要保護(hù)一個(gè)人的自由，而是要保護(hù)所有的人的自由，為了協(xié)調(diào)各個(gè)人的自由的沖突，需要對每個(gè)人的所有權(quán)加以一定的限制，此為私法本身對所有權(quán)的限制。 二、公法對所有權(quán)的限制 公法對所有權(quán)的限制，就目的而言，均為保護(hù)社會(huì)和國家的公共利益。主要包括以下幾個(gè)方面的限制：(一)國家對私人或集體財(cái)產(chǎn)的征收征用(二)城市規(guī)劃法與土地規(guī)劃法對土地利用的限制(三)基于環(huán)境與自然資源保護(hù)對不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的限制(四)所有權(quán)人不得利用標(biāo)的物實(shí)施違法活動(dòng) 三、私法對所有權(quán)的限制 私法上對所有權(quán)的限制，主要以保障其他個(gè)人利益為目的，其途

28、徑有以下五個(gè)：(一)權(quán)利不得濫用原則(二)誠實(shí)信用原則(三)私力救濟(jì)行為（四）定限物權(quán)或債權(quán)的限制（五）相鄰關(guān)系第四節(jié) 所有權(quán)的取得 一、拾得遺失物（一）拾得遺失物的含義拾得遺失物，是指發(fā)現(xiàn)他人的遺失物并予以占有的事實(shí)行為。（二）拾得遺失物的構(gòu)成要件1、須為遺失物2、須有拾得行為（三）拾得遺失物的法律效果1、拾得人的義務(wù)2、拾得人的責(zé)任3、拾得人的權(quán)利4、遺失物的歸屬二、發(fā)現(xiàn)埋藏物（一）發(fā)現(xiàn)埋藏物的含義與性質(zhì)發(fā)現(xiàn)埋藏物，是指發(fā)現(xiàn)埋藏于他物之中的，其所有權(quán)的歸屬不明的動(dòng)產(chǎn)并予以占有的法律事實(shí)。（二）發(fā)現(xiàn)埋藏物的構(gòu)成要件發(fā)現(xiàn)埋藏物作為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得原因之一，其構(gòu)成須符合以下要件：1、須為埋藏物2

29、、須經(jīng)發(fā)現(xiàn)并加以占有（三）發(fā)現(xiàn)人的權(quán)利和義務(wù)(四)埋藏物發(fā)現(xiàn)的法律效果 我國物權(quán)法第114條只規(guī)定發(fā)現(xiàn)埋藏物參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。民法通則第79條第1款規(guī)定：“所有人不明的埋藏物、隱藏物歸國家所有。接收單位應(yīng)當(dāng)對上繳的單位或個(gè)人，給予表揚(yáng)或者物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)?！庇纱丝芍?，發(fā)現(xiàn)埋藏物將會(huì)發(fā)生如下法律效果：首先，埋藏物因所有權(quán)人不明，所以歸屬于國家所有；其次，發(fā)現(xiàn)人有義務(wù)及時(shí)地將埋藏物上交給有關(guān)部門；再次，發(fā)現(xiàn)人在上交之前應(yīng)當(dāng)妥善保管埋藏物；最后，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)償還發(fā)現(xiàn)人支出的必要費(fèi)用，將視情況給予表揚(yáng)或者物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。 三、添附(一)添附的概念所謂添附，是指不同所有權(quán)人的物被結(jié)合、混合在一起成為一個(gè)新物或

30、利用別人的物加工成為新物的事實(shí)狀態(tài)，包括附合、混合和加工。(二)附合所謂附合，是指不同所有權(quán)人的物緊密結(jié)合在一起而成為一個(gè)新物的情形。1動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合(1)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的構(gòu)成要件 動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合須具備如下構(gòu)成要件：其一，須動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)相結(jié)合。其二，須動(dòng)產(chǎn)成為不動(dòng)產(chǎn)的成分。其三，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)須分屬不同的人所有。(2)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的法律效果 動(dòng)產(chǎn)附合于不動(dòng)產(chǎn)后，發(fā)生如下法律效果：一是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。二是動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)因而消滅，該動(dòng)產(chǎn)上的一切負(fù)擔(dān)，隨之消滅。三是動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人可根據(jù)情況獲得補(bǔ)償。四是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人如果認(rèn)為動(dòng)產(chǎn)的客觀價(jià)值不符合其主觀價(jià)值。2動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的附合動(dòng)產(chǎn)附

31、合于動(dòng)產(chǎn)后，發(fā)生如下物權(quán)效果： 其一，附合的動(dòng)產(chǎn)如有主從物之分時(shí)，由主物的所有權(quán)人取得附合物的所有權(quán)，何為主物，何為從物，應(yīng)根據(jù)物的價(jià)值、效用、性質(zhì)等判斷。 其二，附合的動(dòng)產(chǎn)無主從物之分時(shí)，雙方當(dāng)事人按動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值共有此合成物。其三，主物所有權(quán)人取得合成物的所有權(quán)時(shí)，因其所有權(quán)并未消滅，故主物上第三人的權(quán)利仍舊存續(xù)，并及于合成物的全部；從物的原所有權(quán)消滅，其上原存在的權(quán)利也消滅，但如系擔(dān)保物權(quán)，則基于擔(dān)保物權(quán)的物上代位性，其權(quán)利可存在于從物所有人所得的受償金上；動(dòng)產(chǎn)所有人如共有該合成物，原動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)均消滅，但存在其上的擔(dān)保物權(quán)，則移存在該合成物的應(yīng)有部分上。債權(quán)效果與動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的附合類似。(三

32、)混合(四)加工 四、善意取得(一)善意取得的概念與立法理由1善意取得的概念所謂善意取得，又稱即時(shí)取得，是指讓與人無權(quán)處分他人之物，并且已經(jīng)將該物交付給受讓人或者已經(jīng)辦理物權(quán)變動(dòng)登記，如果受讓人是善意的，即可取得該物的物權(quán)。 2善意取得的立法理由善意取得制度的立法理由主要包括：其一，善意取得制度是公示公信力在邏輯上的當(dāng)然結(jié)果。其二，善意取得制度有利于維護(hù)交易安全。其三，善意取得制度有利于維護(hù)市場信用，促進(jìn)市場交易。其四，善意取得制度有利于維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序。（二）動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件1、標(biāo)的物須為動(dòng)產(chǎn) 2、讓與人是動(dòng)產(chǎn)的占有要3、讓與人對動(dòng)產(chǎn)沒有處分權(quán)4、讓與人與受讓人之間成立了一項(xiàng)以特權(quán)變動(dòng)為目

33、的的民事法律行為5、該民事法律行為是有償?shù)那覍r(jià)合理6、受讓人已經(jīng)取得動(dòng)產(chǎn)的占有7、受讓人必須是善意的 （三）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件1、標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)2、讓與人被登記為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人3、讓與人對不動(dòng)產(chǎn)沒有處分權(quán)4、讓與人與受讓人之間成立了一項(xiàng)以物權(quán)變動(dòng)為目的的民事法律行為5、該民事法律行為是有償?shù)那覍r(jià)合理6、受讓人已經(jīng)被登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人7、受讓人必須是善意的（四）善意取得的法律效果善意取得的法律效果包括物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系兩個(gè)方面。第一，在物權(quán)關(guān)系方面，一旦構(gòu)成善意取得，受讓人即成為標(biāo)的物的所有人，同時(shí)原所有權(quán)人喪失所有權(quán)。第二，在債權(quán)關(guān)系方面善意取得將會(huì)引發(fā)一定的債權(quán)關(guān)系。（五）善意取

34、得的性質(zhì)關(guān)于善意取得的性質(zhì)，主要有三種學(xué)說：其一，原始取得說。其二，繼受取得說。其三，原始取得或繼受取得無意義說。 第六章 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) 第一節(jié) 土地所有權(quán) 第二節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán) 第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系 第一節(jié) 土地所有權(quán)一、土地所有權(quán)的概念土地所有權(quán)，即對土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)是一國經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)。我國土地所有權(quán)按照權(quán)利主體的不同可以分為國家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)，這也是我國土地所有權(quán)的基本分類。 二、國家土地所有權(quán)(一)國家土地所有權(quán)的主體國家土地所有權(quán)的主體是國家。此時(shí)，國家具備雙重身份，一方面是作為民事權(quán)利的所有權(quán)的主體，另一方面是公權(quán)力的主體。(二

35、)國家土地所有權(quán)的客體國家土地所有權(quán)的客體即國家所有的土地。 三、集體土地所有權(quán) 集體土地所有權(quán)是指農(nóng)民集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益、處分自己所有的土地的權(quán)利。(一)集體土地所有權(quán)的主體 集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體，即一定區(qū)域內(nèi)的農(nóng)民按照一定的建制組織起來的統(tǒng)一體，包括村(行政村)農(nóng)民集體、村內(nèi)各農(nóng)民集體以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體。(二)集體土地所有權(quán)的客體 集體土地所有權(quán)的客體是依法確定給集體的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，包括集體所有的耕地、山嶺、灘涂、草原、荒地、森林、宅基地以及其他集體建設(shè)用地。 第二節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán) 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 建筑物區(qū)分所有權(quán)，通說認(rèn)為是指由區(qū)分所有

36、權(quán)人對建筑物的專有部分享有的所有權(quán)、對共有部分享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成的統(tǒng)一體。二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征建筑物區(qū)分所有權(quán)具有如下幾個(gè)特征：(一)復(fù)合性 建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)(對專有部分享有的所有權(quán))、共有權(quán)(對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán))以及成員權(quán)(對共有部分共同管理的權(quán)利)等三個(gè)要素構(gòu)成的特別所有權(quán)；而一般不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成則是單一的，是權(quán)利主體對某一不動(dòng)產(chǎn)享有排他性的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。(二)專有權(quán)的主導(dǎo)性 在構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三個(gè)要素中，專有權(quán)居于主導(dǎo)地位，是共有權(quán)及成員權(quán)的前提與基礎(chǔ)。(三)一體處分性(四

37、)權(quán)利主體身份的多重性 三、建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型(一)縱向分割式區(qū)分所有權(quán) 縱向分割式區(qū)分所有權(quán)，也稱縱切式區(qū)分所有權(quán)，指的是對二棟建筑物進(jìn)行縱向分割，并分別由兩個(gè)或兩個(gè)以上的人所有，如連體別墅。此種建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分較少，因此其法律關(guān)系也較為簡單。(二)橫向分割式區(qū)分所有權(quán) 橫向分割式區(qū)分所有權(quán)，也稱橫切式區(qū)分所有權(quán)，是指對一棟建筑物作橫向分割，使各層分別屬于不同區(qū)分所有權(quán)人所有。于此情形，各區(qū)分所有權(quán)人之間的共用部分，除共同的墻壁外，尚有共同的屋頂、樓梯、走廊和基地等。(三)混合式區(qū)分所有權(quán) 混合式區(qū)分所有權(quán)，是指對一棟建筑物進(jìn)行上下橫切、左右縱割，分套所有。 四、建筑物區(qū)分所有

38、權(quán)人的專有權(quán) 專有權(quán)，又稱專有所有權(quán)，是指在區(qū)分建筑物的專有部分上成立的所有權(quán)。(一)專有部分專有部分必須具有獨(dú)立性。關(guān)于專有部分的范圍，民法學(xué)界存在四種學(xué)說：壁心說、最后粉刷表層說、空間說和折衷說(壁心和最后粉刷表層說)。(二)專有權(quán)行使的限制 區(qū)分所有建筑物的專有部分具有獨(dú)立性，專有權(quán)人有權(quán)對其專有部分進(jìn)行自由使用、收益及處分，無須征得他人同意，這種專有權(quán)在效力上與一般的單獨(dú)所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別。專有權(quán)人在行使專有權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守物權(quán)法第7l條、77條、83條的規(guī)定。其一，專有權(quán)人行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全，不得損害其他專有權(quán)人的合法權(quán)益。其二，專有權(quán)人不得違反法律j法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅

39、改為經(jīng)營性用房。其三，專有權(quán)人不得任意排放污染物或噪聲，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物。五、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán) 共有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共用部分享有的權(quán)利。(一)共有部分區(qū)分所有建筑物的共有部分即專有部分以外的建筑物其他部分。（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有權(quán)的特征1、從屬性2、不可分割性3、客體范圍的廣泛性4、法律關(guān)系的多重性5、不涉及優(yōu)先購買權(quán)（三）區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的權(quán)利與義務(wù)區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的權(quán)利包括：（1）共有部分的使用權(quán)。(2)共有部分的收益權(quán)。(3)共有部分的單純的修繕改良權(quán)。(4)物權(quán)請求權(quán)。區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的義務(wù)主要

40、包括：(1)依共有部分本來的用途進(jìn)行使用的義務(wù)。(2)分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)，如維修費(fèi)和稅費(fèi)等。 六、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)(一)成員權(quán)的含義 所謂成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為基于建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的建筑物管理團(tuán)體成員之一而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。(二)成員權(quán)的內(nèi)容成員權(quán)人享有的權(quán)利：(1)投票表決權(quán)；(2)參與訂立建筑物管理規(guī)約權(quán)；(3)選舉及解除管理者權(quán)；(4)對公共管理事項(xiàng)的請求權(quán)(如請求召集成員大會(huì)的權(quán)利)；(5)撤銷權(quán)，按照物權(quán)法第78條第2款的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 成員權(quán)人

41、承擔(dān)的義務(wù)：(1)執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的會(huì)議作出的決議的義務(wù)；(2)遵守管理規(guī)約的義務(wù)。(三)成員權(quán)的行使方式 成員權(quán)的行使往往表現(xiàn)為管理團(tuán)體的設(shè)立及其運(yùn)作。管理團(tuán)體或管理組織，包括區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)與管理委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)決定區(qū)分所有建筑物的重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的決定屬于業(yè)主的共同意志，對全體業(yè)主具有約束力，這是私法自治的體現(xiàn)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)除了具有決議權(quán)以外，還有如下權(quán)利：對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)等費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。 區(qū)分所有

42、建筑物日常事務(wù)的管理有兩種方式：一是自行管理，二是委托管理。第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系 一、相鄰關(guān)系的概念 所謂相鄰關(guān)系，是指法律為調(diào)整相鄰不動(dòng)產(chǎn)的利用，而就兩個(gè)或者兩個(gè)以上不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間所規(guī)定的相互提供便利和接受限制的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間的利用鄰地通行、采光、安設(shè)管線、用水排水等法律關(guān)系。相鄰關(guān)系在性質(zhì)上是所有權(quán)內(nèi)容的限制或擴(kuò)張。 相鄰關(guān)系制度的功能在于，通過對不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方的法律上的最小限度的調(diào)整，達(dá)到對整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定的結(jié)果，體現(xiàn)效益和公平的均衡。 二、相鄰關(guān)系的特征 相鄰關(guān)系的特征，源于不動(dòng)產(chǎn)相鄰的自然屬性和地盡其利的宗旨，具體表現(xiàn)以下幾方面：第一，相鄰關(guān)系的主體必

43、須是相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和使用權(quán)人，動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者使用權(quán)人不能成為相鄰權(quán)的主體。第二，相鄰關(guān)系的客體不是相鄰的不動(dòng)產(chǎn)本身，而只能是相鄰的不動(dòng)產(chǎn)各方在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)時(shí)，要求互相提供便利或接受限制過程中所體現(xiàn)和追求的利益。第三，相鄰關(guān)系的內(nèi)容是指相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的擴(kuò)張或限制，表現(xiàn)為一方有權(quán)要求對方提供必要的便利或接受必要的限制，同時(shí)不得損害他方的合法權(quán)益。第四，相鄰關(guān)系是一種法定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是法律上基于地盡其利和物盡其用而生的對毗鄰不動(dòng)產(chǎn)的最小限度的利用的調(diào)節(jié)，而非基于當(dāng)事人的約定所產(chǎn)生的權(quán)利。 三、相鄰關(guān)系的種類按照物權(quán)法第七章的規(guī)定，相鄰關(guān)系主要

44、有以下幾種：（一）因用水、排水而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系1、相鄰用水關(guān)系2、相鄰排水關(guān)系（二）相鄰?fù)恋氐耐ㄐ嘘P(guān)系（三）營繕的鄰地利用關(guān)系（四）相鄰管線安設(shè)關(guān)系（五）相鄰?fù)L(fēng)、采光、日照關(guān)系（六）不可量物的侵害（七）相鄰防險(xiǎn)關(guān)系 四、相鄰關(guān)系的處理（一）相鄰關(guān)系的處理根據(jù)（二）相鄰關(guān)系的處理原則1、有利生產(chǎn)、方便生活原則2、互諒互讓、團(tuán)結(jié)互助原則3、公平合理、兼顧各方利益原則 第七章 共 有第一節(jié) 共有概述 第二節(jié) 按份共有 第三節(jié) 共同共有 第四節(jié) 準(zhǔn)共有 第五節(jié) 共有物的分割 第一節(jié) 共有概述 一、共有的概念和特征（一）共有的概念共有是指由兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的制度。（二）共有的特

45、征共有作為復(fù)合的所有權(quán)關(guān)系，具有以下特征：1、共有的權(quán)利主體是多元化的2共有的客體為統(tǒng)一的同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)3共有的內(nèi)容表現(xiàn)為雙重的權(quán)利義務(wù)關(guān)系4共有的性質(zhì)是所有權(quán)的聯(lián)合，而不是一種獨(dú)立的所有權(quán)類型 二、共有與相關(guān)概念的區(qū)別(一)共有與公有的區(qū)別 公有通常具有雙重含義：其一是指社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度，即公有制；其二是指一種財(cái)產(chǎn)權(quán)形式。由于共有可以是公有制在法律上的表現(xiàn)形式，也可以是個(gè)人或者私人所有制在法律上的體現(xiàn)。因此，公有與共有有著一定的聯(lián)系。但是，兩者具有明顯區(qū)別：1性質(zhì)不同2主體不同3兩者所屬的組織性質(zhì)不同4，財(cái)產(chǎn)性質(zhì)不同(二)共有與總有的區(qū)別 總有，是存在于日耳曼社會(huì)的一種特有現(xiàn)象，是一種共同體的所有方

46、式。具體說，是日耳曼法中村落共同體對于土地(耕地、山林、水面等)的管理與分配權(quán)及其成員的用益權(quán)的總稱?？傆信c公有的區(qū)別在于：1主體資格不同2權(quán)利行使方式不同3特征不同 三、共有的成立原因與分類 共有的發(fā)生原因通常有兩個(gè)：一是基于當(dāng)事人的意思而發(fā)生。二是基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生，如夫妻財(cái)產(chǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)的共有，遺產(chǎn)分割前繼承人對遺產(chǎn)的共有，數(shù)人基于先占、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物、添附等而形成的共有法律關(guān)系等。 第二節(jié) 按份共有 一、按份共有的含義和特征 所謂按份共有，是指各共有人各自按照確定的份額，對共有物分享權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有形式。按份共有具有以下特征：其一，按份共有人對共有物按照預(yù)先確定的份額享

47、有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，此份額稱為應(yīng)有份。其二，按份共有人的權(quán)利義務(wù)及于共有的全部財(cái)產(chǎn)之上。其三，按份共有人對其應(yīng)有份額享有相當(dāng)于單獨(dú)所有的權(quán)利。 二、共有權(quán)的行使為維護(hù)各共有人的個(gè)人利益和共有人的共同利益，共有權(quán)的行使必須依法進(jìn)行，一般需注意以下問題：其一，共有權(quán)的行使，必須實(shí)行協(xié)商一致原則。其二，按照協(xié)商一致的原則，除共有物的保存行為可單獨(dú)行使外，對共有物的重大修繕或處分行為，事先有約定的，按約定處理，沒有約定的，按照物權(quán)法第97條的規(guī)定，應(yīng)按擁有共有份額三分之二以上的按份共有人的意見處理。其三，共有人違反協(xié)商一致原則，擅自處分共有物的，其處分行為對其他共有人不發(fā)生法律效力。 三、按份共有的效力

48、按份共有的效力主要體現(xiàn)在按份共有人的權(quán)利、義務(wù)上。(一)按份共有人的權(quán)利按份共有人享有如下權(quán)利：其一，按其份額對共有物享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。其二，對共有物中屬于自己的份額享有處分權(quán)。其三，按份共有人有優(yōu)先購買權(quán)。其四，按份共有人享有物權(quán)請求權(quán)。其五，對第三人的連帶債權(quán)。(二)按份共有人的義務(wù)按份共有人的義務(wù)主要包括：其一，費(fèi)用分擔(dān)義務(wù)。其二，對于第三人的連帶債務(wù)。 四、按份共有的消滅 按份共有關(guān)系可因共有人之間的協(xié)議、共有物歸一人所有，或共有物滅失和轉(zhuǎn)讓等原因而消滅。按照物權(quán)法第99條的規(guī)定，當(dāng)共有人對共有物是否分割沒有約定或者約定不明確時(shí)，按份共有人可以隨時(shí)請求分割共有物，以終

49、止共有關(guān)系。 第三節(jié) 共同共有 一、共同共有的含義和特征 共同共有，是指共有人根據(jù)法律或合同的約定，基于某種共同關(guān)系不分份額地對全部財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)的共有形式。共同共有與按份共有相比較，具有如下特征： 其一，共同共有是不分份額的共有。其二，共同共有是較按份共有更為緊密的共有。其三，共同共有只有在共同共有關(guān)系消滅時(shí)，才能協(xié)商確定各自的財(cái)產(chǎn)份額。其四，共同共有關(guān)系的形成和持續(xù)以夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系、共同繼承遺產(chǎn)關(guān)系等共同關(guān)系的形成與存續(xù)為前提，因此，共同共有關(guān)系一般存在于婚姻家庭領(lǐng)域或具有一定親屬身份關(guān)系的公民之間。 二、共同共有的類型 共同共有主要有以下幾種類型：(一)夫妻共有(二)家庭共有

50、(三)遺產(chǎn)分割前的共有 三、共同共有的效力 共同共有的效力主要體現(xiàn)在共同共有人的權(quán)利義務(wù)上，具體包括：第一，共同共有人對共有物享有平等地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第二，共同共有人對共有物平等地承擔(dān)義務(wù)。第三，因共有物而發(fā)生的債權(quán)債務(wù)，共同共有人對外享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)。第四，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，各共有人不得要求分割共有物。 四、共同共有的消滅 共同共有基于一定的原因而發(fā)生，也基于一定的原因而消滅。由于共同共有可基于合同關(guān)系、婚姻關(guān)系、血緣關(guān)系和收養(yǎng)關(guān)系而發(fā)生，因此，當(dāng)上述關(guān)系消滅或者解除時(shí)共同共有關(guān)系也歸于消滅。 第四節(jié) 準(zhǔn)共有 一、準(zhǔn)共有的概念和特征 所謂準(zhǔn)共有，是指兩個(gè)或者兩

51、個(gè)以上民事主體對所有權(quán)以外的財(cái)產(chǎn)權(quán)共同享有權(quán)利的共有，如抵押權(quán)共有、建設(shè)用地使用權(quán)共有、著作權(quán)共有、專利權(quán)共有、商標(biāo)權(quán)共有等。準(zhǔn)共有具有以下特點(diǎn)：其一，準(zhǔn)共有的客體為除了所有權(quán)之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)。其二，準(zhǔn)共有的內(nèi)容沒有共有的內(nèi)容全面、充分。其三，準(zhǔn)共有究竟是按份共有，抑或共同共有，應(yīng)當(dāng)由各準(zhǔn)共有人依據(jù)法律和合同規(guī)定以及根據(jù)共有權(quán)利的性質(zhì)等加以確定。其四，準(zhǔn)共有優(yōu)先適用于關(guān)于該權(quán)利立法的特別規(guī)定。 二、準(zhǔn)共有的種類及其發(fā)生(一)準(zhǔn)共有的種類根據(jù)作為準(zhǔn)共有客體的財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)與內(nèi)容不同，準(zhǔn)共有可分為：其一，債權(quán)共有，其二，物權(quán)共有其三，知識(shí)產(chǎn)權(quán)共有(二)準(zhǔn)共有的發(fā)生其發(fā)生方式主要有：其一，準(zhǔn)共有的原始取得

52、其二，準(zhǔn)共有的繼受取得第五節(jié) 共有物的分割一、共有物分割的原則共有物在分割時(shí)必須遵守以下原則：(一)遵守法律的原則 (二)意思自治原則 (三)平等協(xié)商、和睦團(tuán)結(jié)原則二、共有物分割的方法共有物的分割方法一般有以下幾種：（一）實(shí)物分割（二）變價(jià)分割（三）折價(jià)補(bǔ)償三、共有物分割的效力共有物分割將產(chǎn)生如下效力：（一）物權(quán)變動(dòng)（二）瑕疵擔(dān)保責(zé)任 第八章 用益物權(quán)概述 第一節(jié) 用益物權(quán)的概念、分類與特征 第二節(jié) 用益物權(quán)的體系與內(nèi)容 第一節(jié) 用益物權(quán)的概念、分類與特征 一、用益物權(quán)的概念（一）用益物權(quán)是定限物權(quán)（二）用益物權(quán)的內(nèi)容是利用物的使用價(jià)值（三）用益物權(quán)的客體是不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)（四）用益物權(quán)是有期限

53、的物權(quán)（五）用益物權(quán)為獨(dú)立物權(quán)二、用益物權(quán)的分類按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，用益物權(quán)有不同的分類方式：（一）登記用益物權(quán)與非登記用益物權(quán)根據(jù)用益物權(quán)的設(shè)定是否需要登記，用益物權(quán)可以分為登記用益物權(quán)和非登記用益物權(quán)。登記用益物權(quán)是指必須登記才能設(shè)定的用益物權(quán)。（二）個(gè)人用益物權(quán)與組織用益物權(quán)根據(jù)用益物權(quán)主體性質(zhì)的不同，用益物權(quán)可以分為個(gè)人用益物權(quán)與組織用益物權(quán)。（三）自由流通的用益物權(quán)與限制流通的用益物權(quán)根據(jù)用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)是否受到限制，用益物權(quán)可以分為自由流通的用益物權(quán)和限制流通的用益物權(quán)。（四）一般法上的用益物權(quán)和特別法上的用益物權(quán)根據(jù)用益物權(quán)規(guī)范法源的不同，用益物權(quán)可分為一般法上的用益物權(quán)和特別法上的用

54、益物權(quán)。 三、用益物權(quán)與相關(guān)權(quán)利的區(qū)別用益物權(quán)與所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)及其他權(quán)利存在區(qū)別，這些區(qū)別體現(xiàn)了用益物權(quán)的特性。（一）用益物權(quán)與所有權(quán)的區(qū)別用益物權(quán)與所有權(quán)的區(qū)別主要有以下幾點(diǎn)：其一，權(quán)利性質(zhì)不同。其二，權(quán)利主體不同。其三，權(quán)利客體不同。其四，權(quán)利取得方式不完全相同。其五，存續(xù)期限不同。（二）用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)之間的區(qū)別用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)的區(qū)別有如下幾點(diǎn)：其一，權(quán)利內(nèi)容不完全相同。其二，客體范圍不盡一致。其三，功能目標(biāo)不同。其四，性質(zhì)不同。（三）用益物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)性利用權(quán)的區(qū)別用益物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)性利用權(quán)的區(qū)別如下：其一，性質(zhì)不同。其二，成立條件不同。其三，兩者的效力和救濟(jì)方法不同。 第二

55、節(jié) 用益物權(quán)的體系與內(nèi)容 一、用益物權(quán)的體系（一）物權(quán)法頒布之前關(guān)于用益物權(quán)體系的學(xué)說（二）現(xiàn)行物權(quán)法設(shè)計(jì)的用益物權(quán)體系根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，我國的用益物權(quán)體系總體上由兩部分構(gòu)成：1、一般用益物權(quán)2、特別法上的用益物權(quán)（1）海域使用權(quán)（2）探礦權(quán)、采礦權(quán)（3）取水權(quán)（4）使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利 二、用益物權(quán)的內(nèi)容從學(xué)理上看，用益物權(quán)的內(nèi)容包括對標(biāo)的物的占有、使用、收益等權(quán)能。除此之外，我國物權(quán)法對于用益物權(quán)的內(nèi)容還作了如下特殊規(guī)定。（一）不動(dòng)產(chǎn)被征收、征收時(shí)用益物權(quán)人的補(bǔ)償權(quán)（二）用益物權(quán)人的資源保護(hù)義務(wù) 第九章 建設(shè)用地使用權(quán) 第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的概念與特征 第二節(jié) 建設(shè)用地使用

56、權(quán)的取得第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 第四節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的效力 第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的概念與特征 一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)體系中的重要類型，在日常生活和生產(chǎn)中發(fā)揮著重要作用。按照物權(quán)法第135條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)是指依法利用國家所有的土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利。二、建設(shè)用地使用權(quán)的特征建設(shè)用地使用權(quán)具有以下幾個(gè)特征：(一)目的的特定性(二)客體的特定性(三)權(quán)利主體的廣泛性(四)權(quán)利存續(xù)的期限性(五)原則上的有償性 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的取得 在實(shí)踐中，建設(shè)用地使用權(quán)的取得可以分為原始取得和繼受取得。繼受取得主要是交易、互換、贈(zèng)與、繼承等，而原

57、始取得主要有出讓、劃撥等。前者主要依據(jù)合同法調(diào)整，而后者主要由物權(quán)法調(diào)整。 一、建設(shè)用地使用權(quán)的出讓(一)建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念和特征建設(shè)用地使用權(quán)的出讓是指國家以土地所有人的身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與建設(shè)用地使用權(quán)人，并由建設(shè)用地使用權(quán)人向國家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。此行為當(dāng)然為法律行為中的一種，其具有以下特征： 1建設(shè)用地使用權(quán)出讓由特定國家機(jī)關(guān)代表國家訂立合同 2建設(shè)用地使用權(quán)出讓須經(jīng)過批準(zhǔn)后才能實(shí)施 3建設(shè)用地使用權(quán)出讓是轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)的行為 4建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償、有期限的要式行為 (二)建設(shè)用地使用權(quán)出讓的具體方式1協(xié)商方式 協(xié)商方式也稱為“協(xié)議方式”。

58、協(xié)議出讓，是指國家以協(xié)議方式將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給建設(shè)用地使用權(quán)人，由建設(shè)用地使用權(quán)人向國家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。但是，以協(xié)議方式出讓只能在法律、法規(guī)和規(guī)章沒有規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式的情況適用。中華人民共和國國土資源部2003年通過的協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定對此做出了較為具體的規(guī)定。2競價(jià)方式 競價(jià)方式主要包括招標(biāo)出讓、拍賣出讓和掛牌出讓。 (三)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同主要包括以下條款：(1)當(dāng)事人的名稱和住所。根據(jù)物權(quán)法與土地管理法的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的一方為代表國家出讓建設(shè)用地使用權(quán)的市、縣土地管理部門，一方為通過競價(jià)或者

59、協(xié)議方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的單位或個(gè)人。(2)土地界址、面積等。即建設(shè)用地使用權(quán)所指向的土地范圍。(3)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間。(4)土地用途。由于我國實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的土地用途規(guī)制，土地出讓必須符合土地總體利用規(guī)劃等要求。(5)使用期限，使用期限由雙方當(dāng)事人協(xié)商，但不得超過法律規(guī)定的最高年限。(6)出讓金等費(fèi)用及其支付方式，如可以一次付清也可以分期支付，但是無論如何不能超過法律所規(guī)定的最低期限。(7)解決爭議的方法，如調(diào)解、訴訟等。(四)出讓建設(shè)用地使用權(quán)的登記二、建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥(一)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的概念和特征土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償

60、、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。根據(jù)以上概念，建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥主要有以下特征：1無償性2行政性3無期限性4公益性(二)劃撥建設(shè)用地的范圍(三)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)與出讓建設(shè)用地使用權(quán)的取得一樣，也需要經(jīng)過登記。不經(jīng)登記不能取得建設(shè)用地使用權(quán)。 第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 一、建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式(一)轉(zhuǎn)讓(二)互換互換是指擁有建設(shè)用地使用權(quán)的雙方當(dāng)事人，將各自擁有的建設(shè)用地使用權(quán)讓與對方從而免除價(jià)金支付義務(wù)或者支付某些補(bǔ)償?shù)男袨椤?三)贈(zèng)與建設(shè)用地使用權(quán)人將自己的建設(shè)用地使用權(quán)無償給予他人并由受贈(zèng)人取得建設(shè)用地