2020注冊會計師(CPA)經(jīng)濟法第34講物權(quán)法課件

1、2020年CPA經(jīng)濟法第3-4講物權(quán)法第1頁，共129頁。第三章 物權(quán)法律制度2020 年本章教材刪除了“除另有規(guī)定外，集體土地的建設利用應先征歸國有”的有關內(nèi)容。考情分析單項選擇題多項選擇題案例分析題合計2019 年卷 11 題 1分1 題 1.5分3/7 題 7分9.5 分卷 22 題 2分2 題 3分7/7 題 17分22 分2018 年卷 11 題 1分1 題 1.5分1/6 題 3分5.5 分卷 21 題 1分1 題 1.5分1/7 題 3分5.5 分2017 年卷 12 題 2分1/7 題 2.5分4.5 分卷 23 題 3分1 題 1.5分4.5 分第2頁，共129頁。第3頁，共

2、129頁。第一節(jié)物權(quán)法律制度概述要點考試頻率物權(quán)法律制度概述物的特征物的種類物權(quán)的種類物權(quán)法的基本原則第4頁，共129頁。一、物的特征、分類（）（P41）（一）物的特征特征內(nèi)容（示例）不屬于物權(quán)法上的物（1）有體性僅指有體物。權(quán)利在特殊情況下經(jīng)法律規(guī)定可成為物權(quán)客體，如權(quán)利質(zhì)權(quán)權(quán)利、行為、智力成果（包括電腦程序）等（2）可支配性能為人力所支配并滿足人需要不為人所支配：太陽、月亮等不為人所需：汽車尾氣等（3）在人的身體之外與人體分離的毛發(fā)、假牙、假肢人，包括人身體內(nèi)的血液等。人身體里的假牙、假肢不屬于物第5頁，共129頁?！?019年單選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于物權(quán)法上物的是

3、（）。太陽海域月亮星星第6頁，共129頁。【答案】 B【解析】（ 1）選項 ACD：不具有可支配性，不屬于物權(quán)法上的物；（ 2）選項 B：屬于不動產(chǎn)。第7頁，共129頁。物的分類（）（ P41）分類舉例法律意義（ 1）流通物絕大多數(shù)的動產(chǎn)、房屋限制流通物黃金、文物 、安眠藥影響合同的效力、物權(quán)的變動（例如，買賣毒品的合同無效受讓方不能享有毒品所有權(quán)）禁止流通 物毒品、土地所有權(quán)（ 2）動產(chǎn)包括車輛、船舶、航空器等特殊動產(chǎn)，也包括普通動產(chǎn)。物權(quán)變動規(guī)則、公示途徑不同動產(chǎn)交付、不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)不可移動，移動將損害價值。土地、海域 以及房屋、林木 等地上定著物第8頁，共129頁。物的分類分類舉例法

4、律意義（ 3）可替代物一般的書、糧食交易客體為可替代物時，可以同類物替代履行不可替代物 齊白石的畫不可替代物一旦發(fā)生損害就只能 轉(zhuǎn)化為金錢賠償（ 4）消費（耗）物糧食、金錢消費物不可能在使用之后，又原封不動地歸還原所有者非消費（耗）物汽車、生產(chǎn)設備（ 5）可分物米、酒不因分割而變更其性質(zhì)或者減損其價值不可分物牛、汽車不能分割第9頁，共129頁。物的種類、分類要點主物，獨立存在，在與同屬一人所有的其他獨立物結(jié)合使用中起主要作用。從物，獨立存在，在與同屬一人所有的其他獨立物結(jié)合使用中（6）主物與從物處于附屬地位、起輔助和配合作用。（1）從物必須單獨為一物，非整體與局部的關系；（2）主物與從物：汽車

5、與備用輪胎；電視機和遙控器;手機和手機殼主物脫離從物，不損害主物的獨立用途;從物離開主物，喪失本來用途。第10頁，共129頁。（7）原物與孳息（重要）原物VS孳息:孳息必須與原物分離，為獨立物。例：母牛肚子里的小牛不是孳息，只有母牛生出來的小牛才是孳息。孳息分類：天然孳息VS法定孳息類別示例權(quán)利歸屬天然孳息動物產(chǎn)下的蛋（仔）；樹上掉落的果實由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當事人另有約定的，按照約定（約定用益物權(quán)人所有權(quán)人）法定孳息租金、利息有約定，按約定；沒約定，按交易習慣（約定習慣）第11頁，共129頁。 2018年真題根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于

6、動產(chǎn)的是（）。A房屋B林木C海域D船舶第12頁，共129頁?？键c3 物權(quán)的分類（） (P43)獨立物權(quán)第13頁，共129頁。動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)（1）動產(chǎn)物權(quán)：動產(chǎn)所有權(quán)、動產(chǎn)抵押權(quán)、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。（2）不動產(chǎn)物權(quán)：不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)。結(jié)論：不動產(chǎn)上不能存在質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)；目前，動產(chǎn)上不存在用益物權(quán)第14頁，共129頁。【2019年多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列權(quán)利中，可以設定在動產(chǎn)之上的有（）抵押權(quán)所有權(quán)質(zhì)押權(quán)留置權(quán)第15頁，共129頁?！敬鸢浮緼BCD【解析】（1）不動產(chǎn)上不能存在質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)；（2）目前，動產(chǎn)上不存在用益物權(quán)。第16頁，共129頁?？键c4物

7、權(quán)法的基本原則（一）物權(quán)（種類和內(nèi)容）法定原則物權(quán)法第五條所稱的“法律”，不限于物權(quán)法，包括一切由全國人大及其常委會制定的“法律”。不包括行政法規(guī)與地方性法規(guī)，亦不包括司法解釋與司法判例。（1）行為人違反“種類法定”原則，在法定物權(quán)種類之外創(chuàng)設物權(quán)，該物權(quán)創(chuàng)設行為無效。如：將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為法定物權(quán)種類因違反物權(quán)種類法定原則而無效。（2）行為人設定與法定物權(quán)相異的內(nèi)容，該設定行為無效。動產(chǎn)質(zhì)押必須移轉(zhuǎn)占有，當事人不能創(chuàng)設不移轉(zhuǎn)占有的動產(chǎn)質(zhì)押。第17頁，共129頁。（二）物權(quán)客體特定原則（一物一權(quán)原則）（1）一物之上可以存在多個物權(quán)人，但物權(quán)（所有權(quán)）只有一個。（如共有）（2）一物之上成立數(shù)個互

8、不沖突的物權(quán)。如所有權(quán)與他物權(quán)的共容、用益物權(quán)與擔保物權(quán)的共容等?！咎崾尽客晃锷蟽蓚€所有權(quán)不行；同一物上既有所有權(quán)又有抵押權(quán)是可以的。【提示】物權(quán)具有支配性、排他性 ，故客體需要特定；債權(quán)是請求權(quán)，具有兼容性 ，故客體不需要特定第18頁，共129頁。（三）物權(quán)公示原則1.公示的含義（1）物權(quán)是絕對權(quán)，除權(quán)利人以外的一切人都是義務人，欲為不特定他人所尊重，物權(quán)的享有必須為人所知；債權(quán)屬于相對權(quán)，效力不及于當事人之外的不特定第三人，故無公示的要求。（2）為法定公示方式所彰顯的權(quán)利人，被推定為合法權(quán)利人，第三人有理由對其表示信賴。（3）不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定“登記”。

9、（4）動產(chǎn)物權(quán)的設立和轉(zhuǎn)讓，應當依照法律規(guī)定“交付”。第19頁，共129頁。2.公示的效力（1）公示生效主義例：房屋買賣、建設用地使用權(quán)的取得和不動產(chǎn)的抵押“必須登記”，登記生效。例：動產(chǎn)質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人“交付”質(zhì)押財產(chǎn)時設立。（2）公示對抗主義（也稱登記對抗）特殊動產(chǎn)的登記對抗船舶、航空器和機動車等（特定）動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。動產(chǎn)的物權(quán)變動仍看交付，因此登記對抗是以交付為前提的；如果不交付，只登記，不產(chǎn)生任何效力。第20頁，共129頁。動產(chǎn)抵押（登記對抗）以生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品、交通運輸工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生

10、效時設立 ，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。不動產(chǎn)物權(quán)，一般登記生效，以下2種為登記對抗：（1）土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。第21頁，共129頁?！景咐忉尅课唇?jīng)登記，不得對抗善意第三人1 月 1 日，王某將自己所有的小汽車轉(zhuǎn)讓給李某并交付，但約定 2 月 1 日付清購車款時再辦理過戶手續(xù)。 1 月 20 日，王某將該車向不知情的 A 銀行設定抵押借款 10 萬元，并辦理了抵押登記手續(xù)。1.李某是否已取得小汽車所有權(quán)？若李某能取得所有權(quán)，則何時取得？2.李某對汽車的所有權(quán)，能否對抗A

11、銀行？第22頁，共129頁。【解析】（1 ）小汽車已經(jīng)交付給李某，李某取得該車的所有權(quán)；（2 ）由于尚未辦理過戶手續(xù)，李某對該小汽車的所有權(quán)不得對抗不知情的A 銀行；（3 ）一旦王某無法清償A 銀行的借款，A 銀行有權(quán)就該車實現(xiàn)抵押權(quán)，而李某的損失應向王某追償。第23頁，共129頁。3.物權(quán)推定效力不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項與不動產(chǎn)登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！窘忉尅慨斒氯擞凶C據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應予支持。第24頁，共129頁。（2015多選題）根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列

12、屬于物權(quán)法基本原則的有（）。A.物權(quán)相對原則B.物權(quán)法定原則C.物權(quán)公示原則D.物權(quán)客體特定原則第25頁，共129頁?！究偨Y(jié)：物權(quán)效力歸納表】不動產(chǎn)登記生效（1）房屋買賣（2）建設用地使用權(quán)的取得（3）不動產(chǎn)的抵押登記對抗土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)：合同成立物權(quán)設立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。動產(chǎn)交付生效（1）普通動產(chǎn)所有權(quán)變更（2）動產(chǎn)質(zhì)押（3）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單（權(quán)利質(zhì)押）登記對抗（1）特殊動產(chǎn)（船舶、航空器和機動車）所有權(quán)變更（2）動產(chǎn)抵押第26頁，共129頁。第二節(jié)物權(quán)變動知識點概要要點考試頻率物權(quán)變動物權(quán)取得物權(quán)變動的原因物權(quán)行為物權(quán)變動的公示方式第27頁，共

13、129頁?？键c 5：物權(quán)取得的形態(tài)（） (P47)繼受取得，又稱傳來取得，是指權(quán)利自前手繼受（承讓）而來。如買賣、贈與、互易、繼承。原始取得，物權(quán)取得非自他人之手繼受而來 （物權(quán)取得不取決于前手的意志） 。典型的原始取得如基于對無主物的先占而取得所有權(quán)，依自己所有權(quán)而取得原物孳息，通過建造取得房屋所有權(quán)等。生產(chǎn)、收益、孳息、添附。第28頁，共129頁?？键c6物權(quán)變動的原因（） (P47)類型內(nèi)容基于法律行為的物權(quán)變動買賣、贈與、互易等。一般情況下，動產(chǎn)看交付；不動產(chǎn)看登記非基于法律行為的物權(quán)變動（1）事實行為：合法建造、拆除房屋等，事實行為成就時發(fā)生效力（2）繼承或受遺贈：繼承或受遺贈開始時（

14、3）法律文書/征收：自法院或仲裁委員會的法律文書或政府的征收決定生效時不必以公示為前提，但處分前要進行公示。第29頁，共129頁。例：甲妻因車禍去世，甲繼承兩居室房屋一套，甲在未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下，是否取得了亡妻房屋的所有權(quán)？解析甲在未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下，仍取得了亡妻房屋的所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。第30頁，共129頁。二、物權(quán)行為物權(quán)變動的分離原則（非常重要）合同效力與物權(quán)變動相分離：物權(quán)是否變動與合同效力無關。當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記

15、的，不影響合同的效力。例：房屋買賣合同只是債權(quán)行為，并不足以導致房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓依賴于出賣人向買受人為了履行買賣合同而轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的行為。第31頁，共129頁。典型考法：合同有效，但物權(quán)不變動。1.張三把電腦賣給李四，簽了合同但未交付，合同有效，但李四不享有所有權(quán)。2.張三把房屋抵押給李四，簽了合同，但未辦抵押登記。抵押合同有效，但抵押權(quán)不產(chǎn)生。第32頁，共129頁。2.當事人一方不得以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效。3.多重合同（一物多賣）【解釋】出賣人就同一標的物訂立多重合同，合同均不具有合同法的無效情形的，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權(quán)

16、，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。第33頁，共129頁?！景咐?】1月1日，王某和李某簽訂房屋買賣合同；2月1日李某支付了第一筆購房款；3月1日李某付清了全部購房款；4月1日雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。問題：1.房屋買賣合同何時成立？2.李某何時取得房屋所有權(quán)？第34頁，共129頁?！景咐?】1月1日，王某和李某簽訂房屋買賣合同；2月1日李某支付了第一筆購房款；3月1日李某付清了全部購房款；4月1日雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記?！敬鸢浮浚?）房屋買賣合同于1月1日依法成立生效；（2）李某于4月1日辦理完房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時取得房屋的所有權(quán)。第35頁，共129頁。三、物權(quán)變動的公示方法（

17、一）動產(chǎn)交付第36頁，共129頁?，F(xiàn)實交付交付標的物觀念交付/交付替代簡易交付權(quán)利人事先占有標的物（如先租后賣、先借后賣）買賣合同生效時轉(zhuǎn)移所有權(quán)占有改定買賣合同 + 借用合同（賣了+再借我用幾天）自借用約定生效，視為交付動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力指示交付（甲借用乙的相機，然后乙又把相機賣給丙，乙通知甲將相機直接還給丙）動產(chǎn)物權(quán)設立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，直接將請求第三人返還原物的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人， 轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間關于轉(zhuǎn)讓返還原物權(quán)利的協(xié)議生效時第37頁，共129頁。單選題張三將自己收藏的一幅名畫賣給乙，乙當場付款，約定5天后取

18、畫。丙聽說后，表示愿出比乙高的價格購買此畫，張三當即決定賣給丙，約定第二天交貨。此時，該名畫的所有權(quán)屬于（）。A.張三B.乙C.丙D.丁【答題技巧】：動產(chǎn)看交付，看題目中屬于現(xiàn)實交付or觀念交付第38頁，共129頁。（二）不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式：登記1.登記類型（了解即可）：首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記與查封登記。首次登記未辦理首次登記，不得辦理其他類型登記變更登記不涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更轉(zhuǎn)移登記不同主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移注銷登記不動產(chǎn)權(quán)利的消滅時第39頁，共129頁。2.異議登記第40頁，共129頁。2.異議登記（同前頁知識點）異議登記（1）權(quán)利人、利害關系人

19、認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿加載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正；不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同（不能阻止意更正的，利害關系人可以申請異議登記.物權(quán)變動） （2）登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。（3）異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。第41頁，共129頁。（2015年單選題）根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列關于更正登記與異議登記的表述中，正確的是（）。A.提起更正登記之前，須先提起異議登記B.更正登記的申請人可以是權(quán)利人，也可以是利害關系人C.異議登記之

20、日起10日內(nèi)申請人不起訴的，異議登記失效D.異議登記不當造成權(quán)利人損害的，登記機關應承擔損害賠償責任答案：B第42頁，共129頁。3.預告登記預告登記（可以阻止物權(quán)變動）（1）當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。（解決期房買賣中一房數(shù)賣的問題）當事人可以申請預告登記的情形（買賣和抵押）：預購商品房；以預購商品房設定抵押；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押（2）預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力，預告登記與買賣合理的效力無關，合同仍然有效。（3）預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記

21、的，預告登記失效?！窘忉尅總鶛?quán)消滅包括：債權(quán)因清償而消滅，買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或預告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)。第43頁，共129頁。（2014年多選題）根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，當事人可申請預告登記的情形有（）。A.預購商品房B.租賃商業(yè)用房C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓D.房屋抵押第44頁，共129頁。l答案：ACD 當事人可以申請預告登記的情形：預購商品房；以預購商品房設定抵押；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押。第45頁，共129頁。第三節(jié)所有權(quán)所有權(quán)占有、使用、收益、處分知識點概要專題三要點考試頻率所有權(quán)所有權(quán)法定分類善意取得制度共有動產(chǎn)所有權(quán)的特殊取得方式第46頁，共129頁。所有權(quán)的類

22、型（了解即可）（一）國家所有權(quán)1.城市的土地、礦藏、水流、海域、無線電頻譜資源、國防資產(chǎn)2.其他：法律規(guī)定屬于國家所有的，歸國家所有。（略）（二）集體所有權(quán)集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂;集體所有的建筑、生產(chǎn)設施、農(nóng)田水利設施；集體所有的科學、教學、文化、衛(wèi)生、體育等設施。（三）私人所有權(quán)：并不局限于自然人，民法上的法人尤其是企業(yè)法人亦包括在內(nèi)。第47頁，共129頁。三、共有（非常重要）1.共有類型的認定：按份共有和共同共有共有人對共有類型沒有約定，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。按份共有-沒有感情樞紐的共同共有-有情（家庭關系），比如夫妻共有2.共有的

23、一般效力（1）對共有財產(chǎn)的分割可以采取三種方式：協(xié)議分割、實物分割、變價分割或作價補償。第48頁，共129頁。（2）對外承擔連帶責任因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔連帶債務；但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務關系的除外。（3）對內(nèi)追償償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。第49頁，共129頁。3.共有的效力類型按份共有共同共有（1）示例3人合起來買了輛車，各占1/3共同關系的存在為前提，如：家庭、夫妻共有（2）份額依份額享有共有權(quán)平等和不分份額地共同享有所有權(quán)（3）分割對共有物有分割請求權(quán)存續(xù)期間，原則上共

24、同共有人無分割請求權(quán)（4）優(yōu)先權(quán)（同等條件下）享有優(yōu)先購買權(quán)存續(xù)期間，共同共有人無優(yōu)先購買權(quán)（5）擔保在其份額上設定擔保物權(quán)（6）處分（重大修繕）應經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意應經(jīng)全體共有人一致同意特別提示無論按份共有、還是共同共有，未達到處分條件，擅自處分構(gòu)成無權(quán)處分，若第三人符合善意取得要件，可以取得所有權(quán)第50頁，共129頁。l按份共有人同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)第51頁，共129頁。第52頁，共129頁。l優(yōu)先購買權(quán)的行使期限（了解）：l有約定按約定，沒有約定或約定不明的：l（1）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；l（2）通知中未載明行

25、使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；l（3）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；l（4）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。第53頁，共129頁?！纠}多選題】甲、乙、丙、丁、戊、庚六人對一臺挖掘機按份共有，甲的份額是2/3，其余五人的份額各為1/15。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，沒有特別約定時，下列轉(zhuǎn)讓挖掘機的行為中，有效的有（ ）。（2015年）A.甲將挖掘機轉(zhuǎn)讓給辛，乙、丙、丁、戊、庚均表示反對B.甲、乙將挖掘機轉(zhuǎn)讓給辛，丙、丁、戊、庚均表示反對C.乙、

26、丙、丁、戊、庚將挖掘機轉(zhuǎn)讓給辛，甲表示反對D.丙、丁、戊、庚將挖掘機轉(zhuǎn)讓給辛，甲、乙均表示反對第54頁，共129頁。l擅自處分共有物，構(gòu)成無權(quán)處分，若第三人符合善意取得要件，可以取得所有權(quán)。l （1）是否享有處分權(quán)，不影響債權(quán)行為效力，如無其他因素影響，無權(quán)處分所涉買賣合同直接有效。l （2）無權(quán)處分所涉物權(quán)行為效力待定，如經(jīng)權(quán)利人追認或行為人事后取得處分權(quán)，物權(quán)行為轉(zhuǎn)為有效，受讓人取得物權(quán)，否則轉(zhuǎn)為無效，受讓人只能考慮能否主張善意取得物權(quán)。第55頁，共129頁。物權(quán)法第106條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；（模型一）除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人

27、取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（模型二）（1）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。善意取得制度（非常重要）第56頁，共129頁。模型一：不構(gòu)成善意取得，原權(quán)利人有權(quán)追回（原所有權(quán)人）魏某租、借、保、委、承、運白某賣方/無權(quán)處分委托物轉(zhuǎn)讓要物物權(quán)請求權(quán)債權(quán)請求權(quán)（要錢）劉某（受讓人）受讓人的損失找無權(quán)處分人賠償?shù)?7頁，共129頁。模型二：構(gòu)成善意取得，原權(quán)利人喪失所有權(quán)（原所有權(quán)人）魏某租、借、保、委、承、運白某賣方/無權(quán)處分要求賠償轉(zhuǎn)讓（買賣合同）法律行為、合同有效劉某（受讓人）

28、買方、新所有權(quán)人善意+合理對價+登記/交付真權(quán)利人（魏某）可向無權(quán)處分人（白某）請求損害賠償。第58頁，共129頁。善意取得構(gòu)成要件1.依法律行為轉(zhuǎn)讓物權(quán)。善意取得只能基于交易發(fā)生?；谑聦嵭袨?、公法行為和直接基于法律規(guī)定，均不存在善意取得的問題。2.轉(zhuǎn)讓合同有效。如合同無效或被撤銷，不能主張善意取得。3.轉(zhuǎn)讓人（賣方）無權(quán)處分。（以自己的名義處分他人財產(chǎn)）4.受讓人為善意。（不知情且無重大過失）5.以合理的價格轉(zhuǎn)讓。（價格合理即可，不要求已支付）6.已完成公示：不動產(chǎn)已登記，動產(chǎn)已交付（占有改定不適用）7.轉(zhuǎn)讓人基于真權(quán)利人意思合法占有標的物（委托物）。遺失物、盜竊物（脫手物）不適用善意取得

29、制度。第59頁，共129頁。重點解析【轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分】無權(quán)處分以自己的名義處分他人財產(chǎn)。試題常用關鍵詞：擅自或未經(jīng)無權(quán)代理VS無權(quán)處分：若以他人名義，處分他人財產(chǎn)是無權(quán)代理自己的財產(chǎn)VS他人的財產(chǎn)：如果以自己名義，處分自己的財產(chǎn)是有權(quán)處分處分行為轉(zhuǎn)讓（如買賣）（出租不適用善意取得）第60頁，共129頁?！旧埔狻坎恢榍覠o重大過失受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時（交付或登記時），不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應當推定受讓人為善意。受讓時（交付或登記時）屬于善意即可，第三人受讓后方得知轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，不影響受讓人之善意。（1）何為重大過失？動產(chǎn)讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機等不符合交

30、易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。如：晚上天橋上賣手機，不符合正常交易習慣，應考慮手機取得的途徑是不是不正當?shù)?。?1頁，共129頁。（2）何為重大過失？不動產(chǎn)具備下列情形之一時，應該認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)從而不構(gòu)成善意：登記簿上存在有效的異議登記；預告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意；登記簿上已經(jīng)記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關事項；受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。總結(jié)：3個登記+2個知道第62頁，共129頁?！疽院侠淼膬r格轉(zhuǎn)讓】“合理的價格”，應根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方

31、式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。明顯低于市場價不合理只要存在合理的交易對價即可，并不要求對價已經(jīng)支付（但最終肯定需要支付，只是在認定是否構(gòu)成善意取得時不要求已經(jīng)支付完畢）。合理的價格：善意取得必須是有償?shù)?，贈與，遺贈，等無償方式取得，不適用善意取得。第63頁，共129頁。（三）構(gòu)成善意取得的法律效果1.善意受讓人取得標的物的所有權(quán)，真權(quán)利人的所有權(quán)喪失；2.真權(quán)利人有權(quán)向無權(quán)處分之轉(zhuǎn)讓人請求損害賠償。第64頁，共129頁。l 【例題單選題】甲、乙、丙三兄弟共同繼承一幅古董字畫，由甲保管。甲擅自將該畫以市場價出賣給丁并已交付，丁對該畫的共有權(quán)屬關系并不知情。根據(jù)

32、物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。（2016年）lA.丁取得該畫的所有權(quán)，但須以乙和丙均追認為前提 lB.無論乙和丙追認與否，丁均不能取得該畫的所有權(quán) lC.無論乙和丙追認與否，丁均可取得該畫的所有權(quán) lD.經(jīng)乙和丙中一人追認，丁即可取得該畫的所有權(quán)l(xiāng)答案C,丁基于善意取得制度獲得了所有權(quán)第65頁，共129頁。善意取得制度總結(jié)與補充（課后看）第66頁，共129頁。第67頁，共129頁。第68頁，共129頁。動產(chǎn)所有權(quán)的特殊取得方式先占、添附、拾得遺失物（一）先占：以所有權(quán)人的意思占有“無主動產(chǎn)”1.天然的無主物2.被拋棄的無主物第69頁，共129頁。（二）添附：附合、混合、加工（

33、了解即可）類型法律后果不動產(chǎn)與動產(chǎn)（如：甲取乙的建材，修建自己的房屋） 附合財產(chǎn)歸屬：不動產(chǎn)所有權(quán)人。動產(chǎn)所有人獲補償動產(chǎn)與動產(chǎn)附合了解概念即可 價高者得，價低者獲補償；或依價值成立共有混合加工第70頁，共129頁。（三）拾得遺失物拾得人1.主動返還費用求償，可領取懸賞；拒不返還無權(quán)要求費用清償、無權(quán)領取懸賞2.上交政府有關部門公告6個月、無人認領，歸國家。遺失物被賣后，所有權(quán)人可選擇1.返還請求權(quán)：有權(quán)從知道或應當知道買受人之日起，2年內(nèi)，從買受人處索回。原則上無償； 但如果第三人自拍賣、有經(jīng)營資格的出賣人處買得，所有權(quán)人須支付價金2.賠償請求權(quán)：直接要求無權(quán)處分人賠償?shù)?1頁，共129頁。

34、第四節(jié)用益物權(quán)一、用益物權(quán)的概念、類型以使用他人的物為目的的物權(quán)。用益物權(quán)享有 占有、使用、收益的權(quán)利。只享有使用價值，沒有處分權(quán)能用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。第72頁，共129頁。二、建設用地使用權(quán)（重要）獲得、轉(zhuǎn)讓、消滅都必須辦理登記。1.取得無償劃撥經(jīng)縣級以上政府批準：國家機關、軍事用地；城市基礎設施、公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利項目用地等商業(yè)開發(fā)的建設用地，不得以劃撥方式取得。有償出讓招標、拍賣、協(xié)議等方式。協(xié)議價格不得低于規(guī)定的最低價第73頁，共129頁。出讓方式：1.建設用地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式，其

35、中，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。第74頁，共129頁。建設用地使用權(quán)-轉(zhuǎn)讓）出讓方式【1金兩證和25】以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓時應符合按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，應有房屋所有權(quán)證書（2證劃撥方式以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時：報有權(quán)限的人民政府審批；由受讓方辦理土地使

36、用權(quán)出讓手續(xù)，并補繳土地使用權(quán)出讓金。第75頁，共129頁。建設用地使用權(quán)-轉(zhuǎn)讓讓與禁止以下房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（權(quán)利存在瑕疵）出讓方式取得土地使用權(quán)不符合前述轉(zhuǎn)讓條件的；司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領取權(quán)屬證書的。第76頁，共129頁。3.期限無償劃撥無期限限制有償出讓（1）住宅用地：70年；（期滿自動續(xù)期）（2）商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年；（3）教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生：50年；（4）工業(yè)用地：50年；（5）綜合或其他用地：50年。其他續(xù)期：期滿前1年申請，重新訂立合

37、同、繳納出讓金。第77頁，共129頁。第五節(jié) 擔保物權(quán)第五節(jié)要點考試頻率擔保物權(quán)抵押權(quán)質(zhì)權(quán)留置權(quán)第78頁，共129頁。第五節(jié) 擔保物權(quán)第79頁，共129頁。一、擔保物權(quán)當事人之間的主從關系第80頁，共129頁。一、抵押權(quán)抵押權(quán)，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人（抵押人）不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)（抵押物）的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人（抵押權(quán)人），債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?！咎崾尽康盅喝丝梢允侵鱾鶆杖俗约海部梢允堑谌?。第81頁，共129頁。（一）抵押財產(chǎn)的范圍1、禁止抵押的財產(chǎn)（土公集爭封/土公雞爭瘋）（1）土地所有權(quán)；（2）學校、幼兒園、醫(yī)

38、院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施（3）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。（家庭承包的土地經(jīng)營權(quán)不可抵押）（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。第82頁，共129頁?！纠狻浚杭w所有的土地使用權(quán)不得抵押，以下兩種情形除外：以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。特別注意：家庭土地承包經(jīng)營權(quán)不得抵押鄉(xiāng)村：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權(quán)不得單獨抵押；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，其占用范圍內(nèi)的建設用地

39、使用權(quán)一并抵押。（鄉(xiāng)村，只能地隨房走）第83頁，共129頁。2、可以抵押的財產(chǎn)：（1）建筑物和其他土地附著物（2）建設用地使用權(quán)（3）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)（4）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器（6）交通運輸工具第84頁，共129頁。（1）房地一體原則：地隨房走，房隨地走以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并抵押；以建設用地使用權(quán)抵押的，該土地上的房屋一并抵押。（2）房/地抵押后，新增建筑物建設用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地

40、使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。（主觀題）總結(jié)：抵押時，地上已經(jīng)有房子了，地隨房走，房隨地走抵押后，土地上新增房屋的，那么新增部分不是抵押物，只是處分時候一同拍賣，但對新增房屋的價款無優(yōu)先受償權(quán)第85頁，共129頁。第86頁，共129頁?！纠}多選題】下列財產(chǎn)中，可以作為抵押物的有（）。A.機動車B.建筑物C.正在制作的生產(chǎn)設備D.家庭聯(lián)產(chǎn)承包的土地承包經(jīng)營權(quán)第87頁，共129頁。正確答案ABC答案解析本題考核抵押財產(chǎn)。（1）建筑物和機動車都是可以抵押的；AB要選。（2）經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成

41、品、產(chǎn)品抵押；C要選。（3）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以用于抵押，但對于依照農(nóng)村土地承包經(jīng)營法的規(guī)定取得的耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)（家庭承包）是不能用于抵押的；D不選。第88頁，共129頁。(二)抵押權(quán)的設定1.抵押權(quán)的設立設立抵押權(quán)，當事人應當采取“書面形式”訂立抵押合同，一般情況，合同成立并生效。（登記與否不影響合同效力）以不動產(chǎn)抵押，抵押權(quán)自登記時設立不動產(chǎn)：合同+登記，抵押權(quán)設立以動產(chǎn)抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時設立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人動產(chǎn)：合同成立，抵押權(quán)設立第89頁，共129頁?！傲餮簵l款”/(流質(zhì)條款)無效：訂立抵押

42、合同時，抵押權(quán)人和抵押人“不得”約定在債務履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有。但“流押條款”的無效不影響抵押合同其他條款的效力?！炬溄印俊傲髻|(zhì)條款”無效：質(zhì)權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務人不履行到期債務時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。但“流質(zhì)條款”的無效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力。第90頁，共129頁。2.抵押權(quán)的生效不動產(chǎn)抵押：登記生效動產(chǎn)抵押：登記對抗抵押權(quán)自登記之日起設立。未辦理登記，不影響抵押合同的效力抵押權(quán)自抵押合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人（1）建筑物和其他土地附著物；（1）生產(chǎn)設備、原材料、半成品；（2）建設用地使用權(quán)；（2）正在

43、建造中的船舶、航空器；（3）荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（3）交通運輸工具。（4）正在建造的建筑物。第91頁，共129頁。A(務)B(權(quán))100萬A把生產(chǎn)設備抵押給B4月1日簽抵押合同，未登記，抵押權(quán)設立？4月10日，A把設備賣給C，需要經(jīng)抵押權(quán)人B同意，未經(jīng)其同意構(gòu)成無權(quán)處分。因B的抵押權(quán)未登記，只要C是善意取得，B就不能對抗C,如果B的抵押權(quán)登記了，那么B就可以對抗C，C就不能獲得所有權(quán)C善意合理對價交付既是債權(quán)人，又是抵押權(quán)人登記對抗第92頁，共129頁。3.動產(chǎn)的浮動抵押（1）定義：經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債

44、務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。（2）結(jié)晶：浮動抵押財產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時確定：債務履行期屆滿，債權(quán)未實現(xiàn)；抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形；嚴重影響債權(quán)實現(xiàn)的其他情形。第93頁，共129頁。（3）生效浮動抵押的設立以合同生效為條件。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。即使浮動抵押辦理了登記，該抵押權(quán)也不得對抗“正常經(jīng)營活動中”已“支付合理價款”并“取得抵押財產(chǎn)”的買受人。（正+支+取）（4）登記機關抵押人住所地的市場監(jiān)管部門(就是以前的工商局)（NOT抵押財產(chǎn)所在地）第94頁，共129頁。（三）抵押擔保的范圍

45、1.根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，擔保物權(quán)（抵押、質(zhì)押、留置）的擔保范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔保物權(quán)的費用。當事人另有約定的，按照約定。2.抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。第95頁，共129頁。3.物上代位性擔保期間，擔保物毀損、滅失或者被征收等，擔保權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。4.保全請求權(quán)（了解）抵押人的行為導致抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔保

46、的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務人提前清償債務。第96頁，共129頁。l5.抵押物范圍（了解即可）l（1）抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物；l提示：第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對共有物享有的份額。l（2）抵押權(quán)設定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。l提示：抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。第97頁，共129頁。（四）抵押權(quán)的不可分性(了解)（1）主債權(quán)未受全部清償?shù)?，抵押?quán)人可以就抵押物的全部行使其抵押權(quán)，即債權(quán)部分清償，不產(chǎn)生抵押權(quán)部分消

47、滅的效力。（抵押物賣了，用于清償，多退少補）（2）主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使全部抵押權(quán)。（3）抵押物部分滅失，殘存部分仍擔保債權(quán)之全部。第98頁，共129頁。（4）主債務被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數(shù)個債務人履行債務。但是第三人提供抵押的，債權(quán)人許可主債務人轉(zhuǎn)讓債務未經(jīng)抵押人書面同意時，抵押人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務，不再承擔擔保責任。解釋見下頁圖示第99頁，共129頁。剩余60A100萬B（債權(quán)人、抵押權(quán)人）轉(zhuǎn)讓40給DC 抵押人書面同意書面同意，繼續(xù)承擔100萬責任不能書面同意，轉(zhuǎn)出的40萬，不承擔，僅承擔60萬責任A轉(zhuǎn)讓債務須經(jīng)債權(quán)人B許

48、可，并經(jīng)抵押人C書面同意第100頁，共129頁。（五）抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)1.債務人不履行到期債務時，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在“知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內(nèi)”請求人民法院撤銷該協(xié)議。2.土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，應先依法繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，抵押權(quán)人可主張剩余價款的優(yōu)先受償權(quán)。第101頁，共129頁。（六）抵押物轉(zhuǎn)讓限制和滌除權(quán)（）1.抵押物的轉(zhuǎn)讓及限制（1）經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓所得價款用于提前清償債務或提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)

49、數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。（2）未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)除外。（滌除權(quán)）解釋見下頁第102頁，共129頁。A(務)B100萬A把房子抵押給B，4月1日簽抵押合同，4月10日登記抵押權(quán)設立4月20日，A想把房子賣給C，需要經(jīng)抵押權(quán)人B同意。如果，A自己把債還清了，可以賣嗎？C同意，提前清償或提存B不同意，A不能賣。但C代替A償還了債務,B的抵押權(quán)消滅，A就可以賣了是債權(quán)人，也是抵押權(quán)人滌除權(quán)第103頁，共129頁。（七）抵押權(quán)人的孳息收取權(quán)1.債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起

50、抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息。提示：抵押權(quán)人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。（如：魏某用已出租的房屋抵押向銀行貸款100萬，到期不能償還，房子被扣押，自扣押之日起銀行有權(quán)收取房租，但是要通知承租人。）2.抵押權(quán)人所收取的孳息應當先充抵收取孳息的費用。第104頁，共129頁。（八）抵押與租賃（主觀題）抵押權(quán)設定之后，抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權(quán)將抵押物出租。（1）先出租后抵押，租賃權(quán)優(yōu)先原租賃關系不受該抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效（抵押物雖可折價、拍賣、變賣，但抵押物新所有權(quán)人無權(quán)要求承租人返還租賃物）第105頁，共12

51、9頁。（2）先抵押后出租，抵押權(quán)優(yōu)先該租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。第106頁，共129頁。第107頁，共129頁?！径噙x題】2013年9月1日甲向乙銀行借款100萬元，期限1年，以自己的房屋設定抵押，該房屋已于2012年12月1日出租給王某，租期1年，2013年12月1日，王某的租期屆滿后，甲又將該房屋出租給李某，租期1年。已知王某和李某對該房屋抵押一事均不知情，甲在借款到期后無

52、力清償，根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列說法正確的有（）。lA.甲將房屋抵押給乙銀行時，王某即應騰退房屋lB.雖然該房屋已經(jīng)抵押，甲仍然有權(quán)將其出租給李某lC.乙銀行實現(xiàn)抵押權(quán)時，無權(quán)要求李某騰退房屋lD.乙銀行實現(xiàn)抵押權(quán)時，有權(quán)要求李某騰退房屋2012-12租（王）2013-9抵押給乙2013-12租李第108頁，共129頁?！敬鸢浮緽D【解析】（1）選項A：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效；（2）選項B：抵押權(quán)設定后，抵押物仍然歸抵押人所有，因此抵押人有權(quán)將抵押物出租；（3）選項CD：抵押在先，出租在后，抵押

53、權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力（受讓人有權(quán)要求承租人騰退房屋）。第109頁，共129頁。（九）抵押權(quán)的實現(xiàn)（了解）1.抵押物拍賣價款的清償順序：（1）實現(xiàn)抵押權(quán)的費用；（2）主債權(quán)的利息；（3）主債權(quán)。第110頁，共129頁。2.同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人設定抵押時的清償順序（1）不動產(chǎn)（登記：先登后登，同一天：債權(quán)比例）按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。（2）動產(chǎn)（已登記未登記；登記：先登后登；均未登：債權(quán)比例）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)均未登記的，按照債權(quán)比例清償。第111頁，共12

54、9頁。3.順位VS到期順位在先的抵押權(quán)所擔保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)實現(xiàn)后的剩余價款應予提存，留待清償順位在后的抵押擔保債權(quán)；若所得價款不足以清償順位在先之抵押權(quán)，則順位在后的抵押權(quán)消滅，其所擔保的債權(quán)轉(zhuǎn)化為普通債權(quán)。第112頁，共129頁。順位在后的抵押權(quán)所擔保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價值超出順位在先的抵押擔保債權(quán)的部分受償；第113頁，共129頁。4.抵押權(quán)順位的變更（了解）抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)順位的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。第114頁，共129頁?！景咐奎S河公司以其房屋作抵押，先后向甲

55、銀行借款400萬元，乙銀行借款300萬元，丙銀行借款500萬元，并依次辦理了抵押登記。后丙銀行與甲銀行商定交換各自抵押權(quán)的順位，并辦理了變更登記，但乙銀行并不知情。因黃河公司無力償還三家銀行的到期債務，銀行拍賣其房屋，僅得價款600萬元。甲 400萬乙 300萬丙 500萬丙500乙300甲400抵押權(quán)順位的變更，未經(jīng)乙銀行的書面同意，不得對乙銀行產(chǎn)生不利影響，在順序變更前乙能獲得200萬（600-400）清償，協(xié)商變更后，不能損害乙的利益，所以乙還是能獲得200萬清償，丙能獲得400萬（600-200），甲不能得到清償。第115頁，共129頁。（十）最高額抵押-了解1. 最高額抵押的概念為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。超出部分作為普通債權(quán)，無優(yōu)先受償權(quán)第116頁，共129頁。2.最高額抵押擔保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。3.最高額抵押權(quán)設立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍。第