世紀(jì)錦苑投標(biāo)方案

1、投標(biāo)人資格證明文件致：常州華盛由由房地產(chǎn)開發(fā)我公司正式授權(quán)下述簽字人 劉河 代表投標(biāo)人 常州帥煜物業(yè)效勞 ，提交投標(biāo)文件正本壹份，副本伍份。據(jù)此函，簽字人茲宣布同意如下：我們已詳細(xì)審核全部招標(biāo)文件及其有效補(bǔ)充，并接受全部條款。我們?nèi)绻麖囊?guī)定的開標(biāo)日期起遵循本招標(biāo)文件，并在規(guī)定的投標(biāo)有效 期滿之前均有約束力。如果在招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)有效期內(nèi)撤回投標(biāo)，我們的投標(biāo)保證金可被貴方?jīng)]收。同意向貴方提出所要求的與投標(biāo)有關(guān)的證據(jù)資料。一旦我方中標(biāo)，我們將根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，嚴(yán)格履行合同的責(zé)任和義務(wù)，并保證按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提供效勞管理。與本投標(biāo)有關(guān)的正式通訊地址為：地址：常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鉑安國際B座318. ：2

2、13161 標(biāo)人名稱蓋章：常州帥煜物業(yè)效勞被授權(quán)人簽章：日期： 2021 年 11 月 5 日法定代表人授權(quán)書 本授權(quán)書聲明： 常州帥煜物業(yè)效勞 的 信軍偉 代表本公司授權(quán) 劉河 為本公司的合法代理人，參加 世紀(jì)錦苑前期物業(yè)效勞 的招標(biāo)活動，并以本公司名義處理一切與此有關(guān)的事務(wù)。 我公司對被授權(quán)人簽署的所有與此次有關(guān)的文件負(fù)全部責(zé)任。在撤銷授權(quán)的書面通知以前，本授權(quán)書一直有效。被授權(quán)人在授權(quán)書有效期內(nèi)簽署的所有文件不因授權(quán)的撤銷而失效，本授權(quán)書自投標(biāo)開始至合同履行完畢止。 本授權(quán)書于2021年7月25日簽字生效，特此聲明。 法定代表人

3、簽字： 代理人被授權(quán)人簽字： 職務(wù)：法人代表 職務(wù)：總經(jīng)理 單位名稱蓋章 單位名稱蓋章 常州市帥煜物業(yè)效勞 常州市帥煜物業(yè)效勞地址：常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鉑安國際B座318.地址：常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鉑安國際B座318.法定代表人身份證明書常州華盛由由房地產(chǎn)開發(fā)：信軍偉同志為本公司法定代表人，特此證明。單位名稱：常州市帥煜物業(yè)效勞。單位地址：常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鉑安國際B座318.聯(lián)系 單位印章2021年11月5日承 諾 書常州金鼎時代房地產(chǎn)開發(fā)：費(fèi)安、曾顯政 同志為本公司辯論人員，系本公司在職員工。如有不實(shí)之處，本公司按照招標(biāo)文件要求，承當(dāng)一切法律后果。單位名稱：常州市帥煜物

4、業(yè)效勞單位地址：常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鉑安國際B座318.聯(lián)系 單位印章2021年11月5日企業(yè)狀況一覽表企業(yè)名稱常州市帥煜物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)三級企業(yè)地址常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鉑安國際B座318.企業(yè)性質(zhì)民營獲得相關(guān)管理體系認(rèn)證情況通過了IS09001：2000.14000體系質(zhì)量認(rèn)證，有效期：2021年5月9日至2021年1月8日2021年元月以來在管理工程創(chuàng)新情況長虹村.10獲得市優(yōu)秀住宅小區(qū)；優(yōu)秀住宅小區(qū)榮譽(yù)稱號；2021，02常州市克勞諾斯特種軸承制造。2021年元月以來本企業(yè)獲得榮譽(yù)情況，30多萬平方獲得市優(yōu)秀住宅小區(qū)；創(chuàng)江蘇省，省優(yōu)工程，長虹小區(qū)是江蘇省常州市安置房

5、，第一批250000平方米的安置小區(qū)獲2021、2021年度先進(jìn)單位公司獲2021、2021年度市物業(yè)管理企業(yè)先進(jìn)單位，總經(jīng)理被評為先進(jìn)個人榮譽(yù)稱號。 213161冊資金50萬元法 定代表人信軍偉聯(lián)系人劉河固定資產(chǎn)400萬職工總數(shù)260技術(shù)管理人員45技術(shù)工人80經(jīng)營業(yè)績年 份產(chǎn)值萬元其他產(chǎn)值萬元2021年2021年公司管理工程序號工程名稱類型建筑面積1御城多層住宅別 墅10.8萬2東坡雅居小高層住宅1106萬3長虹村一期小高層住宅12.02萬4長虹村二期多 層 住 宅8.45萬5長虹村三期多 層 住 宅6.80萬6克勞諾斯軸承制造公司多層廠區(qū)3.48萬7永安花苑

6、多層住宅萬8摩爾上品高層住宅、商業(yè) 前期萬9金色湖濱高層住宅、商業(yè) 前期萬10望湖怡景小高層住宅、商業(yè) 前期11皇廷花苑別墅、公寓12常州市第二人民醫(yī)院門診醫(yī)院2562813長江一號大廈商業(yè)、商住11614本投標(biāo)文件承諾書一旦有幸中標(biāo)，我公司承諾按照招標(biāo)文件規(guī)定做到以下幾點(diǎn)：配合開發(fā)建設(shè)單位，對?前期物業(yè)效勞委托合同?等資料在售樓處現(xiàn)場做好公示工作。與開發(fā)建設(shè)單位簽訂?前期物業(yè)效勞委托合同?，以相關(guān)法律法規(guī)、招標(biāo)文件、中標(biāo)文件為依據(jù)，不在超出上文件的范圍以外，就簽訂合同事宜向?qū)Ψ教岢鋈缜捌谖飿I(yè)補(bǔ)償?shù)炔缓侠淼臈l件。在工程竣工交付后1個月內(nèi)，配合開發(fā)建設(shè)單位做好公建配套用房、設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料的移

7、交和查驗(yàn)工作。明確前期物業(yè)管理形式是采用半包干制的方式。在業(yè)主入住過程中，對相關(guān)設(shè)施設(shè)備的監(jiān)管責(zé)任向開發(fā)建設(shè)單位作出書面承諾并做好備案工作。在工程取得?商品房預(yù)售許可證?起至交付使用前，以及工程交付使用后至業(yè)主委員會產(chǎn)生前，就該工程物業(yè)管理的宣傳方案和措施向開發(fā)建設(shè)單位作出書面承諾，并做好備案工作。前期物業(yè)管理以業(yè)主委員會產(chǎn)生終止或重新簽訂物業(yè)委托合同，我公司效勞處將在雙方約定時間內(nèi)將工程的完整資料移交至業(yè)主委員會或開發(fā)建設(shè)單位，并對此作出書面承諾及相關(guān)備案工作。明確介入前期物業(yè)管理時的裝備配置情況，并接受開發(fā)建設(shè)單位的查驗(yàn)。常州帥煜物業(yè)效勞 2021年11月5日編制說明 本?世紀(jì)錦苑前期物業(yè)

8、管理投標(biāo)文件?及根據(jù)世紀(jì)錦苑工程之實(shí)際建設(shè)現(xiàn)狀及貴司相關(guān)要求由常州市帥煜物業(yè)公司效勞公司專題編制。作為效勞簡介及運(yùn)行、維護(hù)方案的具體陳述，我司旨在向貴司提供有關(guān)對“世紀(jì)錦苑實(shí)施專業(yè)化管理以及接管之方案大綱。 通過我司人員對世紀(jì)錦苑工程情況的考察，該工程為皇里鎮(zhèn)最高檔別墅小區(qū)。結(jié)合我司以往所管理過的工程經(jīng)驗(yàn)后專題編制了?世紀(jì)錦苑前期物業(yè)管理投標(biāo)文件?。我司相信，一旦本效勞方案所表達(dá)的管理理念及根本操作方法得到貴司的認(rèn)同，將仍有對具體管理方案進(jìn)行不斷的修正、調(diào)整和細(xì)化之必要。 根據(jù)工程之建設(shè)現(xiàn)狀，并考慮到貴司投資使用這一工程的規(guī)模，我們認(rèn)為，貴司認(rèn)真選擇專業(yè)物業(yè)管理效勞公司并對世紀(jì)錦苑的物業(yè)管理工

9、作提出很高的要求和標(biāo)準(zhǔn)乃明智之舉。由于選擇一個工程之專業(yè)物業(yè)管理效勞公司須做好大量的前期準(zhǔn)備工作及方案，故貴司一旦選擇和決定了新的物業(yè)效勞公司，必須與之有良好的充分的溝通并與之共同做好各類準(zhǔn)備工作。否那么，將不僅影響甲方現(xiàn)時的管理人員信心，更可能對未來之物業(yè)管理效勞工作帶來極為不利的影響。 貴司假設(shè)在審閱本?世紀(jì)錦苑前期物業(yè)管理投標(biāo)書?過程當(dāng)中有任何疑問或不明之處，可隨時與我司交流或與本人直接聯(lián)系，以求能在各方面達(dá)成共識，目的是在尊重市場及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的根底上共同協(xié)商與努力，把世紀(jì)錦苑物業(yè)管理效勞工作做到最好、最正確。常州帥煜物業(yè)效勞簡 介1、常州市帥煜物業(yè)效勞是一家集物業(yè)管理、保安、保潔、綠化、

10、維修、家政效勞及物業(yè)管理參謀、咨詢、籌劃業(yè)務(wù)為一體的，具有獨(dú)立法人資格的綜合性物業(yè)管理效勞企業(yè)。管理工程十二個。有多層住宅、小高層、高層和別墅、工廠、醫(yī)院等多種類型物業(yè)。面積達(dá)90多萬平方米?，F(xiàn)具有大中專文化以上管理人員和技術(shù)人員45人。企業(yè)連續(xù)兩年被評為武進(jìn)區(qū)“優(yōu)秀先進(jìn)單位。2、公司創(chuàng)立伊始遠(yuǎn)瞻物業(yè)產(chǎn)業(yè)化開展之方向，積極探索現(xiàn)代經(jīng)營性物業(yè)開展之路。樹立“以顧客為中心，持續(xù)改變我們的效勞的企業(yè)效勞理念，走“人才、效勞、規(guī)模、產(chǎn)業(yè)、效益的品牌之道。3、公司以優(yōu)質(zhì)效勞為支撐，引入國際ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系為效勞品質(zhì)保障，以社區(qū)健康、快樂、自然的文化創(chuàng)立為紐帶，加強(qiáng)

11、開發(fā)商、物業(yè)效勞商、業(yè)主的三者信息互動，創(chuàng)造了文化、和諧、自然、人性的現(xiàn)代都市高尚社區(qū)生活。4、帥煜物業(yè)作為學(xué)習(xí)性的企業(yè)組織，在學(xué)習(xí)國外先進(jìn)物管理念技術(shù)的根底上，融匯國內(nèi)物管實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，探索出獨(dú)具特色的“帥煜物業(yè)管理效勞模式，配合“顧客滿意系統(tǒng)的成功運(yùn)作，將物業(yè)管理效勞到達(dá)盡善盡美的境界。帥煜物業(yè)倡導(dǎo)的“管理嚴(yán)謹(jǐn)化、效勞優(yōu)質(zhì)化、客戶親情化、理念超前化已經(jīng)形成以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)效勞標(biāo)志、合理收費(fèi)取向?yàn)楹诵牡奈飿I(yè)管理品牌風(fēng)格。企業(yè)理念人才：物業(yè)管理隸屬效勞業(yè)，效勞業(yè)需要高級頭腦，人才更顯可貴。尊重人才，愛惜人才，提供開展空間是帥煜物業(yè)對人才的使用原那么。團(tuán)隊(duì)：團(tuán)即團(tuán)結(jié)，隊(duì)即多人的集合。團(tuán)隊(duì)就是靠

12、一種信念凝集在一起的戰(zhàn)斗集體，具有團(tuán)隊(duì)精神才能打勝仗。帥煜物業(yè)起步為團(tuán)隊(duì)，走向成功仍要靠團(tuán)隊(duì)精神?；樱褐v求卓越溝通，我們與客戶需要卓越溝通，我們的團(tuán)隊(duì)內(nèi)部更需要卓越溝通，溝通產(chǎn)生共鳴，溝通產(chǎn)生原動力。溝通也讓我們彼此更加坦誠。盡責(zé)：盡責(zé)是做人與做事之本，盡責(zé)也是自我價值實(shí)現(xiàn)的標(biāo)尺，有盡責(zé)之心可助事業(yè)騰飛，有盡責(zé)之心可獲得客戶與更多的回報。效勞理念為客戶提供優(yōu)質(zhì)的效勞，是我們效勞的宗旨?？蛻羰俏覀兩婧烷_展的根底，是我們的衣食父母。公司全體員工應(yīng)以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)，把客戶需求放在第一位。遵循“管理無盲點(diǎn)，效勞無挑剔的工作宗旨，倡導(dǎo)“敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)的工作精神，并將其充分表達(dá)在物業(yè)管理每一個崗位和

13、每一項(xiàng)效勞全過程中。我們希望通過樹立效勞意識、端正效勞態(tài)度、掌握效勞技能、提高效勞質(zhì)量、完善效勞水準(zhǔn)和加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)。以適應(yīng)市場變化，滿足并超越客戶不斷開展的需求和期望，使公司的物業(yè)管理效勞處于領(lǐng)先的地位。經(jīng)營理念以質(zhì)量立足市場：質(zhì)量上做到標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化，以高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系立足市場，并不斷突破與自我超越，使帥煜獲得市場的認(rèn)同。以品牌角逐市場：有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒生命力和吸納力。帥煜精神內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)、去獲得市場。這種精神內(nèi)涵實(shí)現(xiàn)是以標(biāo)準(zhǔn)管理創(chuàng)造品牌、實(shí)施創(chuàng)優(yōu)開展品牌，自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。以信譽(yù)贏取市場：帥煜以“管就高標(biāo)準(zhǔn)，干就創(chuàng)一流，樹立帥煜物業(yè)良好市場口碑和“有諾必

14、踐、一諾千金的社會信譽(yù)。以實(shí)力拓展市場：帥煜對物業(yè)管理實(shí)行條塊結(jié)合、以條為主的專業(yè)化管理和內(nèi)外并舉、以績?yōu)橄鹊囊?guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營，通過組建、磨合、擴(kuò)充，形成獨(dú)樹一幟的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。工程分析 世紀(jì)錦苑是常州華盛由由房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、地塊分析及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拈_發(fā)運(yùn)作后推出的一個起點(diǎn)較高的新型現(xiàn)代生活小區(qū)。開發(fā)商在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工及物業(yè)管理效勞上有全新的創(chuàng)意和魄力。我們公司將密接結(jié)合武進(jìn)區(qū)政府、開發(fā)商對世紀(jì)錦苑的總體管理方針、本著平安、高效、舒適的原那么，每一細(xì)節(jié)都能向業(yè)主所想、隨業(yè)主所愿，爭創(chuàng)小區(qū)管理的品牌，爭創(chuàng)公司的品牌。 針對世紀(jì)錦苑物業(yè)管理的各種必備元素，我們在充分了解

15、該小區(qū)的軟硬設(shè)施，深入調(diào)研周邊物業(yè)管理效勞市場的根底上，憑借我司的人才優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，一旦中標(biāo)，我們有信心，有能力為世紀(jì)錦苑全體業(yè)主送上一道美味的物業(yè)管理效勞大餐，創(chuàng)造健康豐富的人生。給全體業(yè)主營造一個溫馨、舒適、平安的生活家園。第一節(jié) 前期介入結(jié)合本工程物業(yè)管理的需要及業(yè)主的需求，利用已有的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，就物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境、景觀、結(jié)構(gòu)、功能、公共配套設(shè)施設(shè)備、管網(wǎng)、安防系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)施、環(huán)境、道路交通等諸多方面，向開發(fā)商提出合理化建議：1了解需要提出建議所涉及到的范圍與深度。2熟悉所涉及工程的技術(shù)、規(guī)劃等資料。3注重工程的個體特征。4確保建議的切實(shí)可行。2、

16、檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施安裝及運(yùn)轉(zhuǎn)質(zhì)量，跟蹤了解工程狀況，為隨后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的根底。1設(shè)備安裝。2附屬設(shè)施施工。3隱蔽管網(wǎng)。4智能化安防系統(tǒng)。5物業(yè)管理效勞裝置。6景觀。7建筑結(jié)構(gòu)與建筑配件等。3、根據(jù)工程的使用要求以及物業(yè)的特質(zhì)制定物業(yè)品牌方案：1開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略。2工程的設(shè)計(jì)理念。3建筑特色。4地理環(huán)境。5業(yè)主群體的共性。6物業(yè)管理公司的品牌效應(yīng)。7物業(yè)的品牌目標(biāo)。4、全面了解物業(yè)的性能、功能及構(gòu)造，初步擬定物業(yè)管理效勞實(shí)施方案：1物業(yè)管理效勞綱要。2物業(yè)管理效勞實(shí)施細(xì)那么。3物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)。4物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算。5、從物業(yè)管理的角度，為小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)提供意見：1招牌、廣告牌、指示牌、警示牌等。3

17、火警疏通指示圖、消防設(shè)施標(biāo)識等。4設(shè)備實(shí)施名稱牌、供配電模擬圖等。5小區(qū)平面圖、宣傳欄等。6考前須知、按鈕提示等。7導(dǎo)向牌、限速牌、停車牌等交通標(biāo)識。8綠化標(biāo)語牌、花木名稱牌、小品牌等。9員工效勞牌、價目牌、工作流程與制度牌等。6、在物業(yè)正式入伙前制定物業(yè)管理效勞的各種公約、守那么：1業(yè)主公約。2業(yè)主須知。3物業(yè)使用指南。4公共設(shè)施使用規(guī)定。5衛(wèi)生通那么。6文明公約。7消防守那么等。7、為售樓部營造良好的氣氛提供 幫助，如：1禮儀門衛(wèi)。2導(dǎo)引體系。3保潔效勞。4泊位與泊車效勞。5物業(yè)效勞咨詢。6物業(yè)管理板：向客戶推介物業(yè)管理人，說明物業(yè)管理效勞特色、介紹本企業(yè)所具有的物業(yè)管理效勞模式；理念、方

18、法等。7辦氣氛控制。8環(huán)境美化等。8、物業(yè)管理人員崗前知識培訓(xùn)：1物業(yè)管理知識培訓(xùn)。根本內(nèi)容：物業(yè)管理常識-物業(yè)管理根底知識。工程物業(yè)信息-本工程物業(yè)管理效勞硬件概況。工程物業(yè)管理信息-本工程物業(yè)管理效勞方法與質(zhì)量目標(biāo)。物業(yè)管理效勞內(nèi)容、承諾入住與裝修相關(guān)規(guī)定，公眾制度等。物業(yè)管理風(fēng)險躲避。物業(yè)管理企業(yè)信息等。2前期介入期間物業(yè)管理人員根底知識與技能培訓(xùn)，根本內(nèi)容：員工效勞-員工的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)、禮儀效勞、儀容儀表、言行舉止、人際交往、社區(qū)文化等。物業(yè)管理效勞知識與技能-物業(yè)根底知識、物業(yè)管理效勞方法與技能，物業(yè)管理效勞內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)急處理、邊緣問題的處置等。物業(yè)管理根本法

19、律知識-物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)，公司規(guī)章制度等。房屋及其相關(guān)知識-物業(yè)管理有關(guān)政策的設(shè)備實(shí)施管理維護(hù)專業(yè)知識、環(huán)境維護(hù)、物業(yè)智能化專業(yè)知識等。平安消防知識-物業(yè)治安、交通、消防的根底知識，防范不良有因素的方法，平安意識等。工程物業(yè)信息-本工程物業(yè)管理效勞硬件概況。工程物業(yè)管理信息-本工程物業(yè)管理效勞方法與質(zhì)量目標(biāo)，物業(yè)管理效勞內(nèi)容、承諾、入住與裝修相關(guān)規(guī)定，以眾制度等。物業(yè)管理風(fēng)險躲避。物業(yè)管理企業(yè)信息等。9、在售樓處設(shè)立物業(yè)管理咨詢臺，并安排專人值守，提供現(xiàn)場咨詢效勞：1回復(fù)顧客的物業(yè)管理效勞咨詢意見。2收集顧客意見，解除顧客疑慮。3配合售樓人員引導(dǎo)顧客消費(fèi)意向。4配合解決銷售過程中出現(xiàn)的工程

20、及物業(yè)管理有關(guān)的問題等。10、配合開發(fā)商開展相關(guān)活動：1工程推薦活動。2各類座談活動沙龍。3裝潢知識講座、裝潢展示。4鄰里聯(lián)誼活動等。5根據(jù)開發(fā)商的整體籌劃要求，盡一切能力積極協(xié)助、參與籌備工程開盤儀式。11、樣板房管理：1采取標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理方法將樣板房納入日常物業(yè)管理的范疇。2保障樣板房的日常參觀活動正常進(jìn)行。3保證樣板房內(nèi)物品的平安、完整。4確保其長期保持外觀整潔、簇新，動轉(zhuǎn)功能正常，滿足樓盤銷售工作的需要。12、收集、歸納各類信息、資料并提出意見和建議，及時分送相關(guān)部門進(jìn)行處理：1業(yè)主、用戶反響信息。2研究業(yè)主、用戶所饋信息。3工程建設(shè)信息。4開發(fā)商信息。5物業(yè)管理公司內(nèi)部信息。6其他信

21、息。7對已經(jīng)簽訂購房合同的業(yè)主，須及時建立檔案，并在一定程度保持比擬密切的聯(lián)系。13、參與相關(guān)竣工驗(yàn)收，協(xié)助開發(fā)商與承建商交接物業(yè)：根據(jù)相關(guān)條例和工程竣工驗(yàn)收保準(zhǔn)，協(xié)助開發(fā)商與承建商交接建筑工程，了解工程狀況，提出意見與建議。14、其他約定事宜。第二節(jié) 提高管理效勞水平的整體設(shè)想與籌劃管理效勞理念我們的質(zhì)量方針是：以顧客為中心，持續(xù)改良我們的效勞。它表達(dá)了公司在效勞過程中的追求誠心、誠意、誠懇、老實(shí)、誠信；在效勞效果上追求完整、完滿、完好、完善、完美無止境，公司提供的是物業(yè)管理效勞中的完美效勞。完美無止境，而不斷追求的過程是一個持續(xù)改良過程，通過建立科學(xué)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；芾眢w制，提供

22、全方位專業(yè)化效勞，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約、標(biāo)準(zhǔn)組織和個人管理效勞行為，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公自動化，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施企業(yè)品牌和形象戰(zhàn)略。做開展商的助手由于完滿接受的是前期物業(yè)管理效勞委托，完滿的任務(wù)不僅僅是做好日常的清潔、秩序維護(hù)、工程和客戶效勞工作，同時，物業(yè)管理效勞企業(yè)將全程參與工程的設(shè)計(jì)，開發(fā)，并在功能定位，設(shè)備選型個物業(yè)驗(yàn)收、業(yè)主入伙交樓中起到重要做用，公司強(qiáng)大的技術(shù)力量和豐富的高層樓宇小區(qū)，智能化管理的經(jīng)驗(yàn)，一定能夠成為開展商的最正確助手。同時，我們將成為開展商接待業(yè)主的第一界面，為開展和業(yè)主之間的溝通協(xié)調(diào)，起到積極地橋梁作用。我們還將成為開展商與承建商之間的重要紐帶，物業(yè)將

23、對各個系統(tǒng)的質(zhì)量和承包商的售后效勞進(jìn)行跟蹤，只有經(jīng)過物業(yè)確認(rèn)的工程才予以最后的結(jié)算，從而很好的地保護(hù)開展商和業(yè)主的利益。 成為業(yè)戶的幫手本著對企業(yè)品牌的珍惜和對業(yè)主利益負(fù)責(zé)的原那么，我們將秉承“老實(shí)做人、誠信做事的企業(yè)精神，嚴(yán)格履行前期物業(yè)委托合同，并事事處處以“業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)實(shí)現(xiàn)“高完好率、高響應(yīng)度、高滿意度。實(shí)現(xiàn)三方的滿意就是實(shí)現(xiàn)開展商，物業(yè)公司、業(yè)主的滿意，追求三方伙伴式的合作關(guān)系。到達(dá)多重的利益我們努力通過科學(xué)的管理和良好的效勞，使【世紀(jì)錦苑】實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效力和環(huán)境效益。經(jīng)濟(jì)效益通過我們優(yōu)質(zhì)的效勞，要實(shí)現(xiàn)的極境效益為：物業(yè)管理效勞企業(yè)獲得一定利潤；企業(yè)的品牌優(yōu)勢，有利于開展

24、商售樓；最大可能地減少開展商后期對小區(qū)人員和財(cái)力的投入；業(yè)主也通過我們的效勞實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值；優(yōu)質(zhì)的效勞使業(yè)主支付的物業(yè)管理效勞費(fèi)感到物有所值。社會效力通過我們的精心管理，為業(yè)戶提供良好的物業(yè)效勞，贏得業(yè)主的口碑和社會的認(rèn)可。環(huán)境效益為小區(qū)業(yè)主提供良好的環(huán)境管理、與周邊社區(qū)和諧相處。我們竭誠讓優(yōu)質(zhì)的效勞、科學(xué)管理構(gòu)成【世紀(jì)錦苑】良好的生活環(huán)境。管理效勞目標(biāo)精心管理、溫情效勞、彰顯企業(yè)品牌效應(yīng)。我們希望通過物業(yè)管理效勞企業(yè)與開發(fā)商的緊密合作，以最大可能為業(yè)主提供最完美的銷售效勞和物業(yè)管理效勞，以創(chuàng)優(yōu)和貫標(biāo)為重要手段，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主高滿意度為目標(biāo)，讓【世紀(jì)錦苑】的物業(yè)管理效勞水平與其名稱完全匹配，使其成

25、為公司管理品牌新形象。管理效勞工作重點(diǎn)重點(diǎn)之一：智能化設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)?！臼兰o(jì)錦苑】的智能化設(shè)施提高了住戶的生活質(zhì)量，提升住戶的生活品味，改變住戶的生活方式，智能化設(shè)施要求高，操作嚴(yán)，范圍廣，涉及到管理安防、通訊等方方面面，為此，我們制訂了科學(xué)合理、切實(shí)可行的智能化實(shí)施運(yùn)行方案、設(shè)備運(yùn)行方案，設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維護(hù)方案，以保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)作。重點(diǎn)之二：確保因管理原因所造成的治安事件發(fā)生率為零?！臼兰o(jì)錦苑】的合理布點(diǎn)和平安防范任務(wù)十分艱巨，業(yè)主不充許安裝防盜網(wǎng)，心理負(fù)擔(dān)較大，智能設(shè)施的高效運(yùn)轉(zhuǎn)需要一個過程，從公司長期管理住宅小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，治安的好壞是住戶衡量管理績效的關(guān)鍵。所以我們將與專業(yè)人士反復(fù)

26、的磋商研討，根據(jù)智能化防范的條件，結(jié)合我公司在常州、昆山管理工程總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了入住期平安防范“人防為主、技防為輔常規(guī)期平安防范“技防為主、人防為輔、全面防范的整體平安防范思路。我們有理由相信，經(jīng)過我們的管理，可以確保因物業(yè)管理效勞原因造成的治安事件發(fā)生率為零。重點(diǎn)之三：墻體內(nèi)埋管線多，違章裝修危害極大，我們將裝修管理確認(rèn)為工作重點(diǎn)之一。根據(jù)多年來管理住宅小區(qū)在裝修監(jiān)管上所取得的經(jīng)驗(yàn)、嚴(yán)格實(shí)施“有章可循、違法必究的裝修管理方法，靈活運(yùn)用各種手段，管理上講情、講理、講法，以預(yù)防為主，把違章裝修控制住在萌芽階段，確保無違章裝修事件。四、效勞工作籌劃 籌劃一、在智能化管理上，做到“

27、三個到位我們公司成立了智能化技術(shù)攻關(guān)小組，多方面培訓(xùn)并吸納專業(yè)人才，在充分研究智能化系統(tǒng)的根底上制定了運(yùn)行方案和維護(hù)方案，在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“三個到位即業(yè)主培訓(xùn)到位、專業(yè)技術(shù)操作員到位和管理人員到位，業(yè)主能否使用智能設(shè)施是降低管理難度、提高管理效率的關(guān)鍵。為此我們編制了?【世紀(jì)錦苑】智能化使用手冊?通過對業(yè)主的宣傳指導(dǎo)，讓業(yè)主真正感受到智能化給生活帶來的無限好處并使之極配合管理；另外我公司聘用了一批具備智能化系統(tǒng)管理與維護(hù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員，要求所有管理人員都要具備高中以上學(xué)歷，會電腦操作，必須通過智能化培訓(xùn)與考核合格前方能上崗?；I劃二：平安防范上，運(yùn)用現(xiàn)在科技手段，“三防結(jié)合，確秩序維

28、護(hù)權(quán)?！臼兰o(jì)錦苑】智能化程度高，功能涉及面廣，“三防結(jié)合是我們的根本平安防范思路?！叭兰词故侨朔?、物防相結(jié)合?！叭朔郎衔覀兘y(tǒng)一由效勞中心監(jiān)督調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動崗相結(jié)合，白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，物防上統(tǒng)一采用通透式圍欄等手段提高防范能力。在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運(yùn)用已有的智能化設(shè)施和信息發(fā)布系統(tǒng)、重點(diǎn)部位監(jiān)視系統(tǒng)、周界防范報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、家庭平安防范系統(tǒng)、樓宇對講及建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、固定崗和巡邏崗等，結(jié)合物業(yè)效勞中心監(jiān)督管理，確保小區(qū)平安防范到位?；I劃三：裝修管理上采用情理手段、行政手段、法律手段，實(shí)施人性化全程監(jiān)管。為確保無違章裝修、我們抓住房屋墻體內(nèi)管線多

29、的重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)預(yù)防為主、有錯必糾。預(yù)防上我們大力宣傳，對業(yè)主、裝修施工單位和員工進(jìn)行裝修制度、裝修要求等施工方面的講解，明示制度，有據(jù)可依，在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并與裝修施工單位簽訂?住宅裝修管理協(xié)議?，管理中不講情面，不留縫隙。家常日常追蹤監(jiān)管，采用客服專員、維修人員，秩序維護(hù)員齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)，一旦發(fā)生違章裝修，我們首先曉之以理，動之以情，運(yùn)用情理手段及時制止，制止不了的，及時通過行政執(zhí)法部門予以約束管理，直至訴諸法律給予解決?；I劃四：運(yùn)用科技手段，進(jìn)行合理調(diào)度，有序停車。我們將在車輛主要入口和各停車場口，秩序維護(hù)員現(xiàn)場指揮，加強(qiáng)對住戶停車的引導(dǎo)；對于亂停亂放的問題，

30、我們將盡力向車主勸說，令其改正，以維護(hù)園內(nèi)的停車秩序?；I劃五：發(fā)揮公司發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)施對電梯專業(yè)化，秩序維護(hù)軍事化管理。物業(yè)管理效勞行業(yè)向?qū)I(yè)化方向開展是市場的選擇和時代的要求，針對【世紀(jì)錦苑】電梯等實(shí)施 設(shè)備多的特點(diǎn)，充分發(fā)揮我公司的規(guī)模優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，逐步實(shí)現(xiàn)綠化，保潔、裝修、秩序維護(hù)、電梯養(yǎng)護(hù)、機(jī)電等方面專業(yè)化管理和效勞，全方位降低管理本錢，力爭為主戶提供更多的效勞，充分表達(dá)我公司的質(zhì)量方針，讓廣闊住戶真正受益?；I劃六：充分借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，開展卓有成效的社區(qū)文化活動，向社會文化要物業(yè)管理效勞的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益?！耙皇肿バ诤凸芾?、一手抓精神文明建設(shè)是文明成功管理常州、6個工程

31、的一條重要法那么，文明將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化、網(wǎng)上文化等五個方面全方位展開，通過循序漸進(jìn)、潛移默化、遇教娛樂的社區(qū)文化建設(shè)，提高居民素質(zhì)，培養(yǎng)社區(qū)精神、增強(qiáng)社區(qū)凝聚力；在文化上文明還注重大與小、老與少、教與樂、雅與俗的結(jié)合，文明將實(shí)施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚無形資產(chǎn)，創(chuàng)樹企業(yè)名牌。 擬采取的管理方式、工作方案第一局部 擬采取的管理方式 我們效勞模式的根本思路是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)，提供全方位專業(yè)化效勞，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約、標(biāo)準(zhǔn)組織和個人管理效勞行為，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公自動化，致力于精神文明建設(shè)、實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。我們的管理方式分組式系統(tǒng)、運(yùn)

32、作程序系統(tǒng)、信心反響系統(tǒng)和鼓勵系統(tǒng)、物業(yè)效勞中心主任責(zé)任制具體實(shí)施方案與考核方法五個局部闡述。組織體統(tǒng)(二)外部組織體系總經(jīng)理副總經(jīng)理環(huán)境部秩序維護(hù)部品質(zhì)部人力資源部財(cái)務(wù)部二院保潔效勞處東坡雅居管理處長虹管理處永安花苑管理處三個新工程開發(fā)各 顧 問 項(xiàng) 目1、【世紀(jì)錦苑】效勞中心與常州帥煜物業(yè)效勞是隸屬關(guān)系。2、市房管局、區(qū)房管局、街道辦事處等于【世紀(jì)錦苑】效勞中心是監(jiān)督與被監(jiān)督，指導(dǎo)與被指導(dǎo)。 二效勞中心組織機(jī)構(gòu)：工程經(jīng)理保安部財(cái)務(wù)部工程保安部保潔客戶接待 周遍保潔工程部效勞中心組織機(jī)構(gòu)圖說明：1、效勞中心組織機(jī)構(gòu)中心可以看出，效勞中心將在公司領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行效勞中心主任負(fù)責(zé)制；效勞中心以下設(shè)部

33、門主管，其編制力求精干，其人員一專多能。擬制方案、組織領(lǐng)導(dǎo)和對各項(xiàng)工作檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)等方面由效勞中心主任直接負(fù)責(zé)，各項(xiàng)具體工作在各部門取權(quán)范圍內(nèi)由各主管直接安排，個主管下屬人員直接向主管負(fù)責(zé)，而主管直接向效勞中心主任負(fù)責(zé)，效勞中心主任對公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，這樣的結(jié)構(gòu)使權(quán)力集中責(zé)任明確、命令統(tǒng)一、聯(lián)系簡捷、工作高效。2、公共事物中心負(fù)責(zé)園區(qū)平安防范、交通與消防管理，園區(qū)保潔綠化養(yǎng)護(hù)，客戶效勞部負(fù)責(zé)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、日常物業(yè)管理效勞、人事、財(cái)務(wù)、后勤、社區(qū)文化活動等事務(wù)。 二、運(yùn)作程序體系效勞中心內(nèi)部運(yùn)作流程說明：1、在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性，效勞中心主任即是指揮者，

34、又是監(jiān)督者，方案、組織、控制、反響基于一身。防止管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時到位。2、操作層職責(zé)明確工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)，同時我們倡導(dǎo)全員適量管理，充分授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)發(fā)動工的工作積極性和主動性。三、信息反響系統(tǒng)1、信息是我們重要的經(jīng)營資源，信息源要全面，會聚于物業(yè)管理效勞有關(guān)的所有信息，使反響具有一定的范圍和頻率，信息采取真實(shí)，科學(xué)。2、保證信息反響通道暢通，信息處理集中，所有信息會聚到管理層，經(jīng)過分析整理，并由管理層發(fā)出指令，跟蹤檢查。3、保持指令權(quán)，檢察權(quán)哥處理權(quán)的高度統(tǒng)一，防止責(zé)任別離所導(dǎo)致的管理失控4、充分利用現(xiàn)在化管理手段獲得處理和利用信息。5

35、、在堅(jiān)持控制的方式中，我們采取行政檢查、專項(xiàng)檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、私密檢查等方式中?？刂频拇胧┯蓄A(yù)先控制，現(xiàn)場控制，反響控制。6、質(zhì)量控制上，對不合格的效勞制訂了糾正措施加以整改。四、鼓勵系統(tǒng)鼓勵是我們?nèi)诵曰芾淼姆绞?，尊重個體權(quán)力，保持團(tuán)對精神。思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享價值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，并且針對個性心里做適時的思想工作，工作方式有談心、座談會。獎懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎懲清楚，通過獎勵員工往前走，通過懲罰鞭策員工朝前走，做到人人有動力，個個有動力，個個有壓力，獎勵的類型有物質(zhì)獎勵和精神獎勵。培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具

36、價值，我們將培訓(xùn)放在集體和個人開展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能、精益求精，提升、培訓(xùn)等。工資福利系統(tǒng)重要考核，依據(jù)奉獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既考慮群體效能，更重視個人利益，充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報酬，吸引人才，鼓勵員工取得更好的工作績效。文化活動體統(tǒng)是企業(yè)的開展之源，通過文化活動的開展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)個公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來，方式有集體活動、生日會、員工聯(lián)誼會等。在以人為本德鼓勵系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合全面質(zhì)量管理模式，進(jìn)行適時管理，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強(qiáng)主任公意識和自我實(shí)現(xiàn)意識，使

37、其在授權(quán)范圍創(chuàng)造性地開展工作。這種方式在我們的實(shí)際工作中已經(jīng)取得了較好的效果。五、效勞中心經(jīng)理責(zé)任制具體實(shí)施方案及考核方法一實(shí)行物業(yè)效勞中心主任責(zé)任制方案1、實(shí)行物業(yè)效勞中心主任責(zé)任制，物業(yè)效勞中心主任應(yīng)履行以下職能：1依據(jù)物業(yè)效勞合同的約定，組織落實(shí)人員做好小區(qū)內(nèi)樓宇管理、日常維修、清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、門衛(wèi)秩序維護(hù)、衛(wèi)生消毒、車輛管理，依法制止違規(guī)裝修和違章搭建等具體管理效勞工作；2各級物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)定和合同約定、制定小區(qū)管理效勞的詳細(xì)方案和方案，保障物業(yè)使用的方便、平安，保持物業(yè)及其設(shè)施完好、環(huán)境優(yōu)美，公共秩序良好；3明確內(nèi)部管理制度，標(biāo)準(zhǔn)居住物業(yè)小區(qū)管理效勞人員的行為，及時處理管理效勞

38、人員的違規(guī)行為；4定期公示物業(yè)費(fèi)收支賬目，接受咨詢；5定期聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，改良和完善管理效勞；6發(fā)現(xiàn)違法行為或違反業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告；7對業(yè)主之間、使用人之間及業(yè)主與使用人之間在物業(yè)使用中發(fā)生的爭議進(jìn)行協(xié)調(diào)；8負(fù)責(zé)組織實(shí)施社區(qū)文化；9效勞中心主任應(yīng)當(dāng)接受政府主管部門、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督、配合相關(guān)部門做好社區(qū)管理工作。2考核方法：1小區(qū)有以下情況之一的，效勞中心主任給予扣除10分處理并扣除50%當(dāng)月獎金。 維修人員服裝不統(tǒng)一未掛牌上崗的； 維修不能做到約時不誤、工完料清、住戶簽收、事后回訪的； 小區(qū)綠化未按規(guī)定或者約定進(jìn)行養(yǎng)

39、護(hù)的；未按約定對小區(qū)內(nèi)的公共部位、共用設(shè)備設(shè)施提供保潔消毒效勞；一般報修工程24小時內(nèi)未修理的；小區(qū)公共照明設(shè)備損壞后不及時修復(fù)、影響物業(yè)正常使用的；未按消防部門的規(guī)定管理消防設(shè)施、器材的；停車區(qū)域無停車線或停車線不清、車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重的。 2小區(qū)有以下情況之一的，效勞中心主任給予扣除20分處理并扣除當(dāng)月獎金。未向業(yè)主、使用人公開報修 、企業(yè)監(jiān)督 和區(qū)、縣房產(chǎn)局投訴 的；未公開辦事制度、辦事程序、辦事期限的；物業(yè)從業(yè)人員“吃、拿、卡、要或者在崗衣冠不整的；公共區(qū)域內(nèi)污水或者糞便滿溢，未及時處理的；房屋漏水等急修工程20分鐘內(nèi)未趕到現(xiàn)場及時修理的；房屋修繕及時率不到98%，合格率不到95%的

40、。 3小區(qū)有以下情況之一的，效勞中心主任給予扣除30分處理并扣除當(dāng)月獎金。未執(zhí)行周一到周日業(yè)務(wù)接待制度的；接待人員接待不標(biāo)準(zhǔn)、受理不登記、處置不及時的；未按規(guī)定在效勞窗口醒目位置公布效勞工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；違反規(guī)定或約定亂收費(fèi)的。4小區(qū)有以下情況之一的，效勞中心主任給予扣除全年獎金，取消任職資格，調(diào)離崗位或辭退。被物價部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者不標(biāo)準(zhǔn)，又不整改的；利用管理職權(quán)擅自搭建，占用綠地、改變公用設(shè)施用途的；對業(yè)主、住戶投訴置之不理，又不服從行政主管部門監(jiān)督的；因管理失職，造成重大人員傷亡或財(cái)產(chǎn)事故的。其他崗位職責(zé)及考核方法 考核與獎金掛鉤，按實(shí)際得分獲獎金，如：100分得獎金100%；90分得獎

41、金90%，以此類推。客戶效勞中心主管全面負(fù)責(zé)客戶效勞部的各項(xiàng)工作，負(fù)責(zé)本部門人員的考核、培訓(xùn)工作。出現(xiàn)考核不公正、培訓(xùn)組織不力，每起扣10分。作為小區(qū)設(shè)備、工程的主要負(fù)責(zé)人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、工程的維修、保養(yǎng)等各種工作，處理小區(qū)各工種安裝、維修及保養(yǎng)等工作中出現(xiàn)的問題，出現(xiàn)處理問題不及時，每起扣5分。組織和安排清潔綠化養(yǎng)護(hù)效勞工作，做好清潔綠化養(yǎng)護(hù)的書面文件及記錄的匯總管理。出現(xiàn)清潔綠化養(yǎng)護(hù)效勞組織不到位，每起扣5分；清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)工作監(jiān)督管理，出現(xiàn)監(jiān)督工作不到位，每起5分；負(fù)責(zé)環(huán)境維護(hù)與監(jiān)督，出現(xiàn)沒有妥當(dāng)處理突發(fā)事件，每起扣5分；內(nèi)勤做好窗口效勞接待工作，熱情主動，處置及時，無有效投訴，

42、發(fā)生業(yè)主有效投訴，每起扣10分；物業(yè)管理效勞費(fèi)收繳率，每年13季度達(dá)85%，年底95%，舊欠費(fèi)每年完成50%。每降低一個百分點(diǎn)扣5分；做好效勞中心員工出勤記錄，在每個月26日報公司，出勤記錄填寫標(biāo)準(zhǔn)化。發(fā)現(xiàn)遲交記錄，出勤記錄不標(biāo)準(zhǔn)，每起扣5分；負(fù)責(zé)效勞中心檔案資料的保管、計(jì)算機(jī)信息的個管理，管理費(fèi)票據(jù)的打印及效勞中心各項(xiàng)內(nèi)勤工作，發(fā)生檔案資料，計(jì)算機(jī)信息，票據(jù)打印錯誤，每起扣5分；收取管理費(fèi)等并登帳，向銀行存款，做日報、周報表，并按時與公司財(cái)務(wù)部結(jié)賬，發(fā)生登帳錯誤，與公司財(cái)務(wù)部結(jié)賬不及時，每起扣5分；協(xié)助催帳與分流，出現(xiàn)怠慢工作，每起扣5分；客戶人員做好日常保修效勞接待工作，著裝整齊，態(tài)度和藹

43、，件件落實(shí)，無有效投訴。發(fā)生有效投訴，每起扣10分；標(biāo)準(zhǔn)填寫、裝訂報修登記本、報修單，做好報修單的回訪工作。發(fā)生報修登記本、保修單填寫、裝訂不標(biāo)準(zhǔn)，保修單無回訪，每起扣5分；每天巡視小區(qū)兩遍，做到樓道無堆物，街坊設(shè)施完好，環(huán)境整潔、綠化運(yùn)作好，并有記錄。發(fā)生無記錄，每次扣5分；發(fā)生樓道有堆物，公燈、路燈、管道街坊設(shè)施損壞，環(huán)境不整潔，綠化有破壞裸露現(xiàn)象，有記錄無處理結(jié)果的，每起扣3分；無記錄，每起扣5分；負(fù)責(zé)按規(guī)定的程序辦理入住手續(xù)，陪同業(yè)主驗(yàn)收房屋，做好發(fā)放鑰匙、入住資料等工作，整理好業(yè)主資料交內(nèi)勤歸檔。不按規(guī)定的程序辦理，每起扣5分；業(yè)主資料不全，每起扣5分；做好空置房的管理。發(fā)現(xiàn)空置房清

44、潔衛(wèi)生差的、房屋實(shí)施不齊全的，每起扣5分；無空置房檔案及維護(hù)方案對空置房進(jìn)行維護(hù)，扣10分；審核業(yè)主的裝修申請，并對業(yè)主的裝修全過程進(jìn)行監(jiān)督、驗(yàn)收、發(fā)現(xiàn)有破壞承重墻、外墻立面及小區(qū)整體環(huán)境等違章現(xiàn)象的，未及時制止或不采取措施整改的，每起扣10分；收集整理業(yè)主二次裝修的資料；業(yè)主二次裝修資料不全，每起扣10分；擬寫并發(fā)放違章等其他管理通知。發(fā)放通知不及時，每起扣10分；維修人員著裝整體、佩戴齊全、和藹可親、文明效勞一個輕：落手輕；二個不：不得向業(yè)主“吃、拿、卡、要不讓業(yè)主做小工；三個一：上門效勞帶一個鞋套，一塊抹布，一塊墊布，。每發(fā)現(xiàn)一起著裝不整齊，佩戴不齊全，態(tài)度生硬，扣5分；每發(fā)現(xiàn)一起“吃、

45、拿、卡、要，讓業(yè)主做小工現(xiàn)象，扣10分；每發(fā)現(xiàn)一起業(yè)主有效投訴扣10分；修理及時，接到報修單后二十分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，及修不超過24小時，小修不過48小時，維修及時率100%，合格率98%以上，效勞滿意率98%以上；每發(fā)現(xiàn)一起接到報修單到現(xiàn)場超過二十分鐘特殊情況除外的扣5分；每發(fā)現(xiàn)一起急修過夜，小修超過48小時的，扣5分；維修及時率、合格率、效勞滿意率每降低1%，扣5分； 3報修單填寫清楚正確，內(nèi)容包括：查勘修理工程、實(shí)做數(shù)量、修理人、材料名稱、規(guī)格、單位、實(shí)耗數(shù)量等。每發(fā)現(xiàn)一起填寫不清楚的，扣1分，不正確的扣2分； 4每日一次巡視配電房并有記錄，配電房每周一次清潔，發(fā)現(xiàn)故障及時處理并有記錄； 5每

46、周一次巡視水泵房并有記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時處理并有記錄；每周一次清潔，機(jī)組柜每月清潔一次。每發(fā)現(xiàn)一起無記錄，扣5分；每發(fā)現(xiàn)一處不清潔，有灰塵，扣5分； 6負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查和測試小區(qū)重大設(shè)備的檢修。發(fā)生監(jiān)督、檢查不到位，每起扣5分。 秩序維護(hù)主管 秩序維護(hù)主管對本區(qū)域內(nèi)平安防范工作負(fù)全部責(zé)任。領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍認(rèn)真履行職責(zé)，圓滿完成公司秩序維護(hù)部交給的各項(xiàng)平安防范任務(wù)，因玩忽職守，發(fā)生一般事故，每起扣10分；發(fā)生重大事故，每起扣20分；負(fù)責(zé)日常的防盜，防火、預(yù)防交通事故的組織與設(shè)施，檢查指導(dǎo)、考勤、講評，協(xié)助隊(duì)員處理疑難問題。因預(yù)防工作不力發(fā)生一般事故，每起扣5分；發(fā)生重大事故每起扣10分；負(fù)責(zé)本區(qū)秩序維護(hù)隊(duì)員

47、培訓(xùn)、行政管理、思想教育、違紀(jì)查處和獎罰。發(fā)生培訓(xùn)組織不到位、獎罰不清楚，每起扣10分；帶著隊(duì)員認(rèn)真貫徹落實(shí)公司下發(fā)的各項(xiàng)規(guī)章制度，并處處起模范帶頭作用。違反公司下發(fā)的各項(xiàng)規(guī)章制度，每起扣10分；負(fù)責(zé)突發(fā)事件的組織指揮，經(jīng)常組織骨干研討突發(fā)事件處置方法。發(fā)生突發(fā)事件的組織指揮不力，每起扣10分；負(fù)責(zé)本區(qū)園內(nèi)消防工作，經(jīng)常檢查消防器材，使消防器材保持良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)火情及時報警，并采取應(yīng)急措施維持秩序，存在火災(zāi)隱患不消除，每起扣10分7負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)外人員管理，經(jīng)常抽查抽查辦證手續(xù)是否齊全，并監(jiān)督無證犬辦證和栓養(yǎng)，不注意工作方式，每起扣5分；秩序維護(hù)隊(duì)員1著裝整潔、佩戴齊全、舉止文明、精神振奮。每發(fā)

48、現(xiàn)一起著裝不整潔、佩戴不齊全、態(tài)度粗暴等行為或投訴，扣5分；2按時接班，不無故遲到早退，堅(jiān)守崗位、不脫崗，漏崗，交接班記錄齊全，字跡端正，敬業(yè)愛崗，遵守崗位制度，每發(fā)現(xiàn)一起交接班無故遲到早退，脫崗、漏崗交接班記錄不齊全、字跡潦草、不遵守崗位制度的，扣5分；3固定崗：熟悉小區(qū)業(yè)主的根本情況特別是當(dāng)月業(yè)主裝修情況，來訪人員有登記，郵件收發(fā)無積壓現(xiàn)象，車輛出入有記錄，每發(fā)現(xiàn)一起小區(qū)業(yè)主的根本情況不熟悉、來人來訪未登記、郵件收發(fā)有積壓現(xiàn)象，車輛出入缺失，記錄等現(xiàn)象，扣5分；4巡邏秩序維護(hù):熟悉小區(qū)業(yè)主的根本情況，按時巡邏，檢查小區(qū)的治安、防火、防盜、水浸、業(yè)主裝修等情況，能及時發(fā)現(xiàn)、報告并處理突發(fā)事件

49、；巡視檢查公共設(shè)施、娛樂設(shè)施、消防設(shè)備設(shè)施、小區(qū)外墻、玻璃等設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題能及時報告并登記在值班記錄上。每發(fā)現(xiàn)一起小區(qū)業(yè)主的根本情況不熟悉，扣5分；每發(fā)現(xiàn)一起小區(qū)治安、防火、防盜、水浸、業(yè)主裝修方面的問題，未及時處理及上報的扣10分；上報無記錄的扣5分；每發(fā)現(xiàn)一起公共設(shè)施、娛樂設(shè)施、消防設(shè)備設(shè)施、小區(qū)外墻、玻璃等設(shè)施損壞，未及時上報的扣10分；上報無記錄的，扣5分；5車管秩序維護(hù)：熟悉小區(qū)業(yè)主的車輛情況，確保停車費(fèi)用的收繳：小區(qū)、車庫內(nèi)的車輛停放整齊有序，無亂停和影響交通現(xiàn)象，做好車庫內(nèi)的防火工作，排除火災(zāi)隱患；確保車輛不出過失，發(fā)出異常情況及時上報并做好記錄，每發(fā)現(xiàn)一起不熟悉車輛情況，小區(qū)、

50、車庫內(nèi)的車輛亂停放的，扣5分；每發(fā)現(xiàn)一起停車費(fèi)用有誤或存在舞弊現(xiàn)象的，因失職造成車輛出過失的，視情節(jié)嚴(yán)重，扣20分直至辭退。保潔綠化主管對本區(qū)域衛(wèi)生綠化工作負(fù)責(zé)全部責(zé)任。每天巡邏轄區(qū)內(nèi)路面平臺、車庫、車道、停車場、廣場、人行道、雨篷、綠化景觀地帶等)污泥沙殘留，無紙屑、煙頭等雜物，發(fā)現(xiàn)一起不整潔扣5分，情況嚴(yán)重扣10-20分；2根據(jù)監(jiān)控點(diǎn)，每天抽查扶手、樓梯等各種表箱、宣傳欄、消防栓箱；無灰塵、污跡、蜘蛛網(wǎng)；玻璃；確保明亮、無積塵，發(fā)現(xiàn)一起不整潔扣5分，情況嚴(yán)重扣5分，情況嚴(yán)重扣10-15分； 3每周檢查內(nèi)墻面、外補(bǔ)墻：確保無積塵、蜘蛛網(wǎng)、青苔、亂張貼、每天堅(jiān)持垃圾清運(yùn)情況，確保日產(chǎn)日清，無堆

51、積、常消殺、無臭味。發(fā)現(xiàn)一起不整潔扣5分，情況嚴(yán)重扣15分；4熟悉各種清潔劑和農(nóng)藥化肥的化學(xué)成份和性質(zhì)，并合理有效使用；制定保潔、綠化工作方案及工作流程并跟蹤實(shí)施，合理安排個小區(qū)修剪、施肥、治蟲等養(yǎng)護(hù)工作，檢查、考核保潔員、綠化員的工作質(zhì)量，逐日做好相關(guān)的臺賬記錄。無記錄扣5分；無方案扣5分。5每月必須負(fù)責(zé)保潔綠化員崗位培訓(xùn)一次，以及技術(shù)指導(dǎo)工作，并做好記錄。不培訓(xùn)扣20分，五記錄扣5分。保潔人員1衣著統(tǒng)一整齊、精神飽滿、堅(jiān)守崗位、不脫崗、漏崗，能做到隨臟隨掃，每發(fā)現(xiàn)一起衣著不整齊、脫崗、漏崗的，扣5分；2地面清潔：每月對機(jī)動車庫、非機(jī)動車車庫進(jìn)行沖洗，清掃，每周對地面清掃，消防栓、消防箱、滅

52、火器和其它標(biāo)識擦拭二次。每發(fā)現(xiàn)一起不清潔、有灰塵的，扣5分；每個月對園區(qū)路面、樓道地面保潔，及時清掃紙屑、果皮、煙火、積水等，使地面、明溝、綠化、草坪保持干凈、無雜物、積水、每發(fā)現(xiàn)一起不清潔，扣5分；3樓層清潔每天對樓梯進(jìn)行清掃，保持樓道整潔。每發(fā)現(xiàn)一起不清潔， 5分；每周對樓梯、走道拖洗一次、樓道欄桿、扶手、電子防盜門按鈕、開關(guān)、信報箱擦拭二次。每發(fā)生一起不清潔，有灰塵的情況，扣5分；每季對樓梯燈罩、走道燈罩、地下室燈罩等公共實(shí)施擦拭兩次，每發(fā)生一起不清潔，有灰塵的情況，扣5分；4垃圾分類收集，每天兩次，日產(chǎn)日清，垃圾箱每天清洗并定期消殺。垃圾不收集每發(fā)現(xiàn)一次扣10分，不及時清運(yùn)扣10分，垃

53、圾箱不清洗，消殺發(fā)現(xiàn)一次扣5分，綠化人員負(fù)責(zé)對小區(qū)的綠化植物，草坪精心養(yǎng)護(hù)。發(fā)生不按綠化養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程進(jìn)行操作的情況，每起扣5分妥善保管綠化器具。發(fā)生保管不當(dāng)造成綠化器具損壞、喪失的情況，每起扣10分；第二局部 工作方案依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作方案分為前期管理、入住期管理和常規(guī)期管理三局部，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原那么，立定如下管理工作方案；入住期管理工作方案序號項(xiàng) 目內(nèi) 容時間一入住手續(xù)辦理1、準(zhǔn)備好入住資料，舉辦入住儀式；1、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和崗位；3、為住戶辦理入住手續(xù)，提供便利效勞。2021年二住戶裝修管理1、對住戶和裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)，告知物業(yè)使用中禁止行為，2、

54、裝修申報審批；3、裝修施工過程監(jiān)管。同步進(jìn)行三檔案的建立和管理1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類。同步進(jìn)行前期管理方案序號項(xiàng) 目內(nèi) 容時 間一前 參與施工監(jiān)督管理1、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖他，掌握工程施工現(xiàn)狀；2、與區(qū)建設(shè)局、房地產(chǎn)等主營單位溝通；3、從物業(yè)房屋的角度，提出合理化建議。2021年12月二組建物業(yè)效勞隊(duì)伍1、人員的選拔；2、人員的培訓(xùn)；3、人員的上崗；同步進(jìn)行三擬訂物業(yè)效勞方案1、總結(jié)住宅區(qū)管理的成功經(jīng)驗(yàn)；2、對住宅展開深入的調(diào)查研究；3、針對【世紀(jì)錦苑】，從物業(yè)管理角度，提出合理化建議，擬訂管理方案；同步進(jìn)行四完善管理及辦公條件1、安排管理用房；2、安排于昂宿舍；3、調(diào)配物質(zhì)裝備；同步進(jìn)

55、行五制定管理規(guī)那么制度1、制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度；2、引入IS09001：2000質(zhì)量管理體系；同步進(jìn)行六物業(yè)驗(yàn)收與接管1、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)催促整改2、辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案；2021年正常期管理工作方案序號項(xiàng) 目內(nèi) 容時 間一房屋及公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)1、制定房屋養(yǎng)護(hù)及維修方案方案2、公共部位的維修管理；3、房體的養(yǎng)護(hù)效勞；同步進(jìn)行二機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)1、設(shè)備的根底資料管理；2、設(shè)備的運(yùn)行管理；3、設(shè)備的維修管理；4、設(shè)備能源和平安管理。同步進(jìn)行三治安防范管理1、平安防范；2、交通、車輛秩序；3、消防管理。同步進(jìn)行四智能化設(shè)施管理1、智能化設(shè)備的日常使用操作；2、智能化設(shè)施的維

56、護(hù)。同步進(jìn)行五園區(qū)環(huán)境管理1、園林綠化管理；2、清潔衛(wèi)生管理；3、環(huán)保管理。同步進(jìn)行六財(cái)務(wù)管理1、財(cái)務(wù)賬務(wù)；2、費(fèi)用收取。同步進(jìn)行七社區(qū)文化活動的開展1、社區(qū)宣傳；2、舉辦社區(qū)活動；3、提供社區(qū)效勞。同步進(jìn)行八便民效勞和完善配套1、住戶提供便民效勞；3、協(xié)助完善學(xué)校交通、救護(hù)等機(jī)構(gòu)的配套。同步進(jìn)行第三局部 企業(yè)物資裝備方案為使【世紀(jì)錦苑】物業(yè)效勞水平上檔次，本公司擬投入足以保障小區(qū)物業(yè)效勞水準(zhǔn)的能力，財(cái)力、物力、除確定的人員外，本公司將利用現(xiàn)管物業(yè)的優(yōu)勢，隨時應(yīng)付人員的變動或?qū)θ藛T進(jìn)行主動的調(diào)換，在物力上，本公司擬做如下安排；管理用房按照?常州市物業(yè)管理實(shí)施方法?規(guī)定，由開發(fā)商按照總建筑面積的

57、4%0比例無償提供并能直接使用的管理用房，產(chǎn)權(quán)歸全體所有，具體安排方案與開發(fā)商協(xié)商另定。員工宿舍、在管理用房中劃撥一定數(shù)量的住房面積，保證24小時駐守【世紀(jì)錦苑】小區(qū)員工都能安排在集體宿舍，以便處理24小時發(fā)生的水電及其他管理效勞商的問題。固定資產(chǎn)類 見附表在物質(zhì)裝備止，公司將嚴(yán)格安裝“必須、節(jié)約、使用、的原那么進(jìn)行配備，同時為了保障小區(qū)的管理工作有序進(jìn)行，公司將依靠自身的資金、人才優(yōu)勢權(quán)力支持【世紀(jì)錦苑】效勞中心工作，做到物質(zhì)共享、資源共享。第四節(jié) 管理人員的配備及人員培訓(xùn)第一局部 【世紀(jì)錦苑】管理人員的配備我們在人員配備上堅(jiān)持以“精干、高效、敬業(yè)、的用人原那么為根底，確定“重學(xué)歷也重能力，

58、重水平更重品德的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。管理層根本素質(zhì)要求會操作計(jì)算機(jī)，學(xué)歷上要求到達(dá)高中以上文化水平，工程技術(shù)崗位引進(jìn)大傳以上包括計(jì)算機(jī)機(jī)網(wǎng)絡(luò)，通訊技術(shù)的專業(yè)人才。人才來源上什么以內(nèi)部選送為主，并高標(biāo)準(zhǔn)外聘專業(yè)人員，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)和水平。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用標(biāo)準(zhǔn)管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用鼓勵機(jī)制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。工程管理處人員構(gòu)成序號崗位人數(shù)備注1管理員5效勞中心經(jīng)理1人2設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員33秩序維護(hù)員21秩序維護(hù)主管1人4保潔員14其中保潔綠化主管1人5綠化養(yǎng)護(hù)員1合計(jì)44人一、效勞中心主任、主任助理簡價效勞中心設(shè)經(jīng)理一

59、名，大專學(xué)歷，從事物業(yè)效勞工作5年以上，具有很強(qiáng)的責(zé)任心，有豐富的效勞效勞管理經(jīng)驗(yàn)，精力充分，組織管理能力強(qiáng)，具有創(chuàng)新和開拓精神，具備全國物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)理資格證。二、部門管理人員概況 一客戶效勞中心：設(shè)客服主管1人，大專文化，具有豐富物業(yè)管理效勞經(jīng)驗(yàn)；事物助理2名，中專以上學(xué)歷，具有豐富物業(yè)管理效勞經(jīng)驗(yàn)；設(shè)工程主管一名，懂工程建筑學(xué)；維修人員2名，大專文化程度，1-5年以上物業(yè)管理效勞工作經(jīng)驗(yàn)及設(shè)備維修經(jīng)驗(yàn)。具備懂得強(qiáng)、弱知識；內(nèi)勤、財(cái)務(wù)一名1名，大專以上文化程度，持有會計(jì)上崗證書，計(jì)算機(jī)操作熟練。二公共事物效勞：設(shè)秩序維護(hù)主管1名，具有秩序維護(hù)管理工作的經(jīng)驗(yàn)，下設(shè)秩序維護(hù)班長3名兼崗，班制：

60、3班制，固定崗共設(shè)9人，巡邏崗9人，全部為初中以上文化；監(jiān)控管理員2名，高中以上文化程度，計(jì)算機(jī)操作熟練；另設(shè)保潔綠化主管1人兼，保潔員13人。綠化員1人。 第二局部 人員的培訓(xùn)企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關(guān)鍵在企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源。要實(shí)現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的開展戰(zhàn)略，常抓不懈。我們確定了極具針對性的物業(yè)管理效勞人員培訓(xùn)目標(biāo)，確立了全員中長期培訓(xùn)方案。公司采用計(jì)算機(jī)、攝像機(jī)、智能網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)的培訓(xùn)手段；全方面、多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)，重點(diǎn)開展智能化培訓(xùn)、電腦培訓(xùn)和物業(yè)管理效勞“全員培訓(xùn)、全過程考核的培訓(xùn)真正落到實(shí)處。一、培訓(xùn)體統(tǒng)