住宅規(guī)劃培訓(xùn)教學(xué)課件(共50張)

1、住宅規(guī)劃分析第1頁，共51頁。占地、建面容積率建筑密集、綠地率日照通風(fēng)節(jié)約用地朝向間距 住宅群體組合 產(chǎn)品組成/擺位自然資源利用空間構(gòu)圖法 高層/低層建筑噪聲總規(guī)分析框架具體影響因素基本指標(biāo)特殊性規(guī)劃第2頁，共51頁。分析目的：項目整體規(guī)劃好不好？有那些有點有那些缺點？從規(guī)劃的角度看，項目整體素質(zhì)怎么樣？那些產(chǎn)品（組團、樓棟）好，那些產(chǎn)品不好？分析層次：整個項目、項目中的某一組團或樓棟【前言一】第3頁，共51頁。價值點分析內(nèi)容日照采光通風(fēng)噪聲私密景觀院落感整體豐富性產(chǎn)品品質(zhì)（整體、組團或各樓棟）產(chǎn)品組成、分布大致位置規(guī)劃排布（組合方式、朝向）容積率建筑密度間距高低建筑關(guān)系內(nèi)外資源利用（綠化、景

2、觀、資源；內(nèi)外）空間構(gòu)圖法通過對分析內(nèi)容的分析，推導(dǎo)出項目規(guī)劃的價值點【前言二】第4頁，共51頁。 分析點價值點日照采光通風(fēng)噪聲私密景觀院落感整體豐富性產(chǎn)品品質(zhì)（整體、組團或各樓棟）權(quán)重得分產(chǎn)品組成、分布大致位置規(guī)劃排布（組合方式）容積率建筑密度朝向間距高低建筑關(guān)系內(nèi)外資源利用空間構(gòu)圖法綜合得分： XXX 項目規(guī)劃評價：xxxxxxxx 【前言二】通過對分析內(nèi)容的分析，推導(dǎo)出項目規(guī)劃的價值點第5頁，共51頁。項目名稱龍湖晶藍(lán)半島項目地址成都宏濟路（一環(huán)路九眼橋旁） 開發(fā)商成都龍湖錦華置業(yè)有限責(zé)任公司廣告公司黑蟻設(shè)計物業(yè)公司重慶龍湖物業(yè)管理公司 銷售情況一期售磬,二期二批次銷售中占地面積（畝）8

3、3畝總建筑面積（）28萬平方米，一期99000平方米容積率4.3綠化率38%物業(yè)類型26層+24層高層電梯公寓。臨街是底層商業(yè)項目規(guī)劃/建筑特色現(xiàn)代、高層低密 項目開盤時間2006年6月25日 分幾期開發(fā)分2期開發(fā),現(xiàn)正進(jìn)行2期銷售總戶數(shù)一期595戶，逾1/3。一、項目基本經(jīng)濟指標(biāo)【示意】龍湖晶藍(lán)半島 第6頁，共51頁。1、【容積率】通過容積率與產(chǎn)品之間的關(guān)系可以從一個側(cè)面判斷項目的密度和舒適性產(chǎn)品容積率獨立別墅 0.3 雙拼別墅0.4-0.5聯(lián)排別墅0.6-0.8疊加別墅0.8 1.0（34層）花園洋房1.0 1.2（45層）多層1.2 1.6（67層）小高層 1.6 2.2（811層）中高

4、層2.2 3.8（1218層）高層3.8 7.5（1933層）一、項目基本經(jīng)濟指標(biāo)還要了解廊院別墅，合院別墅的容積率是多少？1梯5戶的，1梯3戶的容積率是多少第7頁，共51頁。住宅建筑凈密度主要取決于房屋布置對氣候、防水、防震、地形條件和院落使用等要求。因此住宅建筑凈密度與房屋間距、建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)，同樣條件下，一般住宅層數(shù)越高，住宅建筑密度越低住宅建筑凈密度=住宅建筑基底面積/住宅用地面積住宅層數(shù)建筑氣候區(qū)劃 低層354043多層283032中高層252830高層202022住宅建筑凈密度最大控制指標(biāo)2、【建筑密度】通常18-25%建筑密度可以接受，高檔住宅在20%以內(nèi)一、

5、項目基本經(jīng)濟指標(biāo)第8頁，共51頁。酒店商業(yè)住 宅廣州星河灣廣州星河灣，充分注意到保持社區(qū)寧靜氛圍的重要性，把商業(yè)配套部分單獨拉出去自成體系，與住宅區(qū)隔路相望，中小學(xué)都按照這一原則，與住宅保持相對距離。有哪幾類產(chǎn)品，商業(yè)、市政共建、住宅（多層、高層）、寫字樓、酒店各類產(chǎn)品是怎么放在什么位置的，為什么這么做（相互干擾、項目均好、景觀最大化利用）二、有哪些產(chǎn)品？是怎么擺布在什么位？第9頁，共51頁。二、有哪些產(chǎn)品？是怎么擺布在什么位？產(chǎn)品占地建面位置評價多層別墅商業(yè)第10頁，共51頁。三、住宅群體組合1234行列式布置住宅群體組合方式周邊式布置混合式布置自由式布置第11頁，共51頁。1、行列式布置建

6、筑按一定朝向和合理間距成排布置優(yōu)點：通風(fēng)采光效果好缺點：容易造成單調(diào)呆板，交通穿越，沒有院落感（1）、基本形式（2）、成組改變朝向第12頁，共51頁。山墻前后交錯式（3）、山墻錯接式山墻左右交錯式山墻左右前后交錯式第13頁，共51頁。等長拼接（4）、單元錯開拼接不等長拼接（5）、眼皮式圍合優(yōu)勢：把行列式略加彎曲，變成弧形，兩兩相扣，營造出院落感，基本戶戶朝東南、西南劣勢：無明顯劣勢深圳蔚藍(lán)海岸第14頁，共51頁。2、周邊式布置建筑沿街坊或院落周邊布置優(yōu)點：形成封閉的院落，安靜，減少風(fēng)沙，建筑密度提高缺點：朝向多樣，結(jié)構(gòu)復(fù)雜增加抗震及施工難度（2）、雙周邊（1）、單周邊第15頁，共51頁。（4）

7、、自由周邊 （3）、半圍合優(yōu)勢：比較折中的作法，通常開放的一側(cè)有良好的景觀，封閉的一側(cè)位于小區(qū)外側(cè)劣勢：犧牲封閉一側(cè)的朝向深圳鼎太風(fēng)華第16頁，共51頁。（1）、點群式（2）、曲線式（3）、曲尺式（4）、曲直式3、自由式布置考慮地形、日照、通風(fēng)要求，成組自由靈活布置。第17頁，共51頁。4、混合式布置行列式與周邊式的結(jié)合，常以行列式為主，少量建筑沿道路或院落布置周邊布置，形成半敞開式院落。 深圳龍城國際第18頁，共51頁。附件：住宅群體的組合方式一個個居住群如何組合成一定規(guī)模的居住小區(qū)（1）組團式組合由一定規(guī)模和數(shù)量組合成組團，作為居住區(qū)或小區(qū)的基本組合單元，有規(guī)律反復(fù)使用。Ex：萬科假日風(fēng)景

8、這種組合方式功能分區(qū)明確，組團用地有明確范圍，有利于分期建設(shè)。（2）街坊式組合成街式住宅沿街道成組成段布置，多用于道路沿線成坊式住宅以街坊作為整體布置，多用于舊居住區(qū)改造（3）整體式將住宅用連廊、高架平臺等連成一體整體式第19頁，共51頁。成街式成坊式第20頁，共51頁。四、朝向廣東以北民居：向北房終年無陽光 選擇南向房是購房前提廣東民居（北回歸線以南）： 向南房冬日有陽光，夏日無陽光 向北房冬日無陽光，夏日有陽光 選擇南向房可以冬暖夏涼香港民居： 寸土寸金、空調(diào)調(diào)溫、港島景觀 朝向不講究客戶購樓朝向選擇： 東南向 南向 西南向 東向 東北向 北向 西向 西北向 概論 討論規(guī)劃時朝向是一個很重

9、要需要考慮的因素第21頁，共51頁。五、間距住宅正面間距，應(yīng)按照日照標(biāo)準(zhǔn)確定的不同方位的日照間距系數(shù)控制，也可以采用上表折算系數(shù)表中方位為正南向（00）偏東、偏西的方位角L為當(dāng)?shù)卣舷蜃≌臉?biāo)準(zhǔn)日照間距（m）本表為指標(biāo)僅用于無其他日照遮擋的平行布置式住宅之間住宅正面間距折減系數(shù)換算表折減值00-150（含）1.0L150-300（含）0.9L300-450（含）0.8L450-600（含）0.9L6000.95L條式住宅、多層不宜小于6m高層、各種層數(shù)住宅不宜小于13m高層塔式、多層和中高層點式住宅與側(cè)面有窗的各種層數(shù)住宅應(yīng)考慮視覺衛(wèi)生因素，適當(dāng)加大間距2、住宅側(cè)面間距標(biāo)準(zhǔn)1、一般而言住宅正面

10、樓間距應(yīng)該是樓高*1.2 第22頁，共51頁。六、高層建筑與低層建筑的關(guān)系保護(hù)業(yè)主隱私性與項目景觀價值最大化之間的矛盾深圳香蜜湖某名盤混合項目最普遍的情況就是低層建筑在社區(qū)中央，環(huán)圍著中心園林景觀或是水面、會所，周邊則是多層、小高層、高層建筑如眾星捧月一般圍護(hù)四面優(yōu)點：高層、多層、別墅各類產(chǎn)品都能享受中心景觀，項目價值最大化缺點：Townhouse的業(yè)主們會被周邊的高層業(yè)主俯視，毫無私密性可言。第23頁，共51頁。景觀與朝向選擇自然景觀 朝向 小區(qū)景觀 海景、湖景、山景、高爾夫景 中心花園、組團綠化案例：1 國都高爾夫花園 北向深圳高爾夫俱樂部球場 北向房好售2 洪湖大廈 西向洪湖公園 西向房

11、沒有銷售壓力 概論 七、項目內(nèi)外天然資源的發(fā)掘利用第24頁，共51頁。七、項目內(nèi)外天然資源的發(fā)掘利用充分利用景觀資源項目南面是海，但小區(qū)和大海之間隔著一條路，站在小區(qū)的地面上望出去，視線被路面的汽車和植物阻隔。開發(fā)商把整個底部（4萬平）抬高3米，小區(qū)建成后站在花園里，視線可以越過馬路，直接眺望美景。深圳金海灣花園第25頁，共51頁。七、項目內(nèi)外天然資源的發(fā)掘利用劣勢地塊變廢為寶地塊內(nèi)如有開發(fā)障礙的劣質(zhì)地貌，一般思路是花大價錢消除，但如果運作巧妙，可以化腐朽為神奇。中海怡翠山莊，地塊有一條很深的沖擊溝，大煞風(fēng)景。開發(fā)商把它做成了一個峽谷公園，攀巖、釣魚、野炊、游樂設(shè)施，為小區(qū)業(yè)主提供了一個理想的

12、休閑去處。中海怡翠山莊第26頁，共51頁。附件：資源的應(yīng)用對項目內(nèi)外資源的創(chuàng)造、發(fā)掘利用的分析是非常重要的。有的項目自身具擁有很好的景觀資源（比如高爾夫、海景等），有的項目沒有良好的景觀就自己創(chuàng)造好的景觀如北京星河灣的森林公園有的項目賣景觀、有的賣位置、賣方便、賣交通、有的賣歷史、有的自己創(chuàng)造景觀或歷史文脈來賣，有的是賣前幾項的組合，例如“低價+交通的青年城”如果什么都沒有的就只能是個低檔房所以對一個項目資源創(chuàng)造和發(fā)掘利用很重要分析內(nèi)：自己創(chuàng)造外、水、公園、交通、地鐵第27頁，共51頁。八、規(guī)劃布局空間的豐富與呆板深圳香榭花園規(guī)整地塊上的豐富布局項目本身地形狀況非常規(guī)整開發(fā)商在規(guī)劃布局上可以追

13、求變化，樓房的長短、曲直、高低不一，不規(guī)律可尋，營造出生動豐富的室外空間，與行列式完全不一樣，與簡單的圍合式院落也大相徑庭，似乎是隨意間偶然拼造出來第28頁，共51頁。八、規(guī)劃布局空間的豐富與呆板上海中遠(yuǎn)兩灣城超級大盤中遠(yuǎn)兩灣城的規(guī)劃布局東部組團有一個眼皮式弧形圍合，造成橢圓形的中庭院落西部組團排列成線條硬朗的圍合，造成方正的中庭江水轉(zhuǎn)折處弧形樓圍合半圓的案畔空間北部八字形樓棟，造成的空間又使另一種感受多樣化布局形式使得項目顯得豐富、生動眼皮式弧形圍合方正中庭八字形樓棟弧形樓圍合第29頁，共51頁。九、住宅群體的空間組合 對比、韻律與節(jié)奏，元素包含尺度、色彩第30頁，共51頁。住宅規(guī)劃產(chǎn)品建議

14、第31頁，共51頁。第一節(jié)、住宅群體組合與日照、通風(fēng)和噪聲的防治 途徑：選擇良好地形和環(huán)境進(jìn)行合理建筑組合有效組織利用綠化帶目的：合理利用有效防止日照/日曬；通風(fēng)/防風(fēng)噪聲的防止和隔離第32頁，共51頁。住宅錯落布置，可以利用山墻間隙提高日照水平一、住宅群體爭取日曬和防治日曬的規(guī)劃設(shè)計措施利用綠化防治西曬第33頁，共51頁。利用點狀住宅以增加提高日照效果，可適當(dāng)縮小間距將建筑方位；偏東（或西）布置，等于是加大了間距，增加了底層的日照時間，但陽光入室照射面積比南向要小北北一、住宅群體爭取日曬和防治日曬的規(guī)劃設(shè)計措施第34頁，共51頁。二、住宅群體提高自然通風(fēng)和防風(fēng)的規(guī)劃設(shè)計措施1、規(guī)劃布局：居住

15、區(qū)的位置應(yīng)選擇良好的地形和環(huán)境。要避免因地形等條件造成的空氣滯留或風(fēng)速過大。在居住區(qū)內(nèi)部，可通過道路、綠地、河湖水面等空間，將風(fēng)引入，并使其與夏季導(dǎo)風(fēng)向一致居住區(qū)劃分城若干建筑群，它們之間布置綠化和低層建筑的公共建筑，以利于將風(fēng)引向縱深第35頁，共51頁。2、建筑組合：建筑錯列布置，以增大建筑的迎風(fēng)面二、住宅群體提高自然通風(fēng)和防風(fēng)的規(guī)劃設(shè)計措施第36頁，共51頁。高低建筑結(jié)合布置，將較低的建筑布置在迎風(fēng)面二、住宅群體提高自然通風(fēng)和防風(fēng)的規(guī)劃設(shè)計措施第37頁，共51頁。建筑長短結(jié)合布置，院落開口迎向主導(dǎo)風(fēng)口二、住宅群體提高自然通風(fēng)和防風(fēng)的規(guī)劃設(shè)計措施第38頁，共51頁。建筑疏密布置風(fēng)道斷面變小，

16、使風(fēng)速加大，可改善東西向建筑的通風(fēng)二、住宅群體提高自然通風(fēng)和防風(fēng)的規(guī)劃設(shè)計措施第39頁，共51頁。利用綠化：成片成叢的綠化布置可以阻擋或引導(dǎo)氣流改變建筑組群氣流流動的狀況樹木二、住宅群體提高自然通風(fēng)和防風(fēng)的規(guī)劃設(shè)計措施第40頁，共51頁。三、住宅群體噪聲防治的規(guī)劃設(shè)計措施噪聲較小的工業(yè)1、合理布局，防治噪聲噪聲較大的工業(yè)隔離綠帶第41頁，共51頁。2、合理建筑組合對防噪聲要求不高的建筑（如商店車庫等）直射方向繞射方向噪聲多次反射噪聲反射減少三、住宅群體噪聲防治的規(guī)劃設(shè)計措施第42頁，共51頁。3、利用綠化：綠化具有良好的反射和吸收聲音的作用。直射方向繞射方向三、住宅群體噪聲防治的規(guī)劃設(shè)計措施第

17、43頁，共51頁。綠化前移減少影響綠化阻隔噪音三、住宅群體噪聲防治的規(guī)劃設(shè)計措施第44頁，共51頁。3、利用地形 三、住宅群體噪聲防治的規(guī)劃設(shè)計措施第45頁，共51頁。第二節(jié)、住宅群體組合與節(jié)約用地途徑：底層布置公共設(shè)施合理組織住宅間用地利用地下空間和采用高架平臺第46頁，共51頁。1、底層布置公共設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施布置在住宅底層可減少居住區(qū)公共建筑的用地。宜于布置在住宅底層公共服務(wù)設(shè)施主要是一些對住戶干擾不大、且本身對用房和用地?zé)o特殊要求的公共服務(wù)設(shè)施，如小百貨店、居委會等。第47頁，共51頁。2、合理利用宅間用地（1）住宅與共建建筑組合利用南北向住宅沿街山墻一側(cè)的用地布置低層公共服務(wù)設(shè)施。在

18、住宅間距內(nèi)插建低層公共建筑。采用r型、型、E型、梳型等住宅外接式插入式在住宅間距內(nèi)插建低層公共建筑第48頁，共51頁。2、合理利用宅間用地（2）空間的借用，如住宅北臨或西臨道路、綠地、河流等空間，可以適當(dāng)提高層數(shù)，以達(dá)到在不增加和在不影響使用的情況下，提高建筑面積密度，但注意與群體統(tǒng)一協(xié)調(diào)（3）少量住宅東西向布置，少量住宅東西向布置有利于組織院落，布置室外活動場地和小塊綠地。東西向布置的住宅類型應(yīng)與南北向住宅有所區(qū)別。在南方地區(qū)應(yīng)考慮防止西曬，一般以外廊式為宜（4）高低層住宅混合布置，高層住宅與多層住宅混合布置，不僅是提高建筑面積密度的途徑之一，而且對于豐富群體面貌有顯著的效果第49頁，共51

19、頁。第50頁，共51頁。激勵學(xué)生學(xué)習(xí)的名言格言220、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。221、世界會向那些有目標(biāo)和遠(yuǎn)見的人讓路（馮兩努香港著名推銷商）222、絆腳石乃是進(jìn)身之階。223、銷售世界上第一號的產(chǎn)品不是汽車，而是自己。在你成功地把自己推銷給別人之前，你必須百分之百的把自己推銷給自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能腳踏實地地邁一步。225、積極思考造成積極人生，消極思考造成消極人生。226、人之所以有一張嘴，而有兩只耳朵，原因是聽的要比說的多一倍。227、別想一下造出大海，必須先由小河川開始。228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦關(guān)終歸楚；苦心人，天不負(fù)；臥薪嘗