一品山海物業(yè)管理服務(wù)方案

1、一品山海物業(yè)管理效勞方案目 錄公司簡介社區(qū)工程概況 顧客群特點(diǎn)及需求分析 物業(yè)管理效勞模式 實(shí)施高品位物業(yè)管理的目標(biāo)與整體籌劃 管理架構(gòu)和效勞人員配置方案日常物業(yè)管理的內(nèi)容和方案社區(qū) 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算一、公 司 簡 介 珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)H發(fā)物業(yè)管理公司成立于一九八五年，是珠海市最早成立的物業(yè)管理公司之一。公司為集體所有制企業(yè)，注冊(cè)資本五百萬元，二OO三年獲得全國物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)。公司堅(jiān)持“全心全意為客戶效勞的企業(yè)宗旨，貫徹“不懈追求完美，永遠(yuǎn)真誠效勞的質(zhì)量方針，以客戶為中心，為客戶提供全方位優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理效勞，在吸取國內(nèi)外先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的根底上，積極探索有自身特色的物業(yè)管理新模式、新途徑、新方法，建

2、立和完善效勞質(zhì)量管理體系，于二OO二年通過ISO9001：2000質(zhì)量管理體系國際認(rèn)證，并于二OO三年獲得全國物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)。公司現(xiàn)管理的主要物業(yè)有珠海拱北口岸聯(lián)檢大樓、H發(fā)新城、鴻景花園、美景山莊、珠海特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、中國建設(shè)銀行珠海市分行及各營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、珠海市中級(jí)人民法院審判綜合樓、嘉園、九洲花園、中山H發(fā)生態(tài)園等三十多個(gè)工程，物業(yè)類型包括住宅區(qū)、寫字樓、工業(yè)廠區(qū)、政府物業(yè)等，目前管理物業(yè)總建筑面積三百多萬平方米，擁有員工一千多人，是珠海市規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)之一。為了進(jìn)一步提高公司經(jīng)營水平和物業(yè)管理效勞水平，本公司在全面實(shí)施ISO9001:2000質(zhì)量管理體系的根底上，導(dǎo)入

3、CI企業(yè)形象系統(tǒng)工程，建立、運(yùn)行并不斷改良質(zhì)量管理體系。公司的質(zhì)量方針是“不懈追求完美，永遠(yuǎn)真誠效勞；公司的質(zhì)量目標(biāo)是“成為國內(nèi)物業(yè)管理的知名企業(yè)，堅(jiān)持“社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的企業(yè)開展方向，為顧客提供優(yōu)質(zhì)可靠的物業(yè)管理效勞。公司將一如既往，恪守“以人為本、優(yōu)質(zhì)效勞的理念，以更高的標(biāo)準(zhǔn)效勞社會(huì)、效勞客戶，為用戶創(chuàng)造平安、整潔、舒適、優(yōu)雅的居住、工作環(huán)境。二、項(xiàng) 目 概 況一品山海規(guī)劃總建筑面積66277(原方案數(shù)據(jù))，其中住宅面積52120，以空中花園、四合院和四房為主打產(chǎn)品，綠化45，充分利用自然的地形地脈，把自然、人文的元素嵌入設(shè)計(jì)理念之中。一、周邊環(huán)境一品山海地處珠海吉大傳統(tǒng)商業(yè)圈，背靠

4、53萬石花山生態(tài)公園，面向南中國海，山海盡覽。與周邊高星級(jí)酒店相伴為鄰，享受各種高級(jí)生活?yuàn)蕵放涮?；位于珠海市?shí)驗(yàn)教育中學(xué)頂尖教育區(qū)內(nèi)，為子女鋪就錦繡前程。集得天獨(dú)厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通和優(yōu)美的山海風(fēng)光于一體，是十分理想的“人居環(huán)境。二、建筑設(shè)計(jì)理念一品山海由美國加州羅伯特設(shè)計(jì)事務(wù)所整體設(shè)計(jì)，澳大利亞LAD景觀公司景觀設(shè)計(jì)，外觀薈萃加拿大現(xiàn)代建筑風(fēng)格，充分會(huì)聚了國際建筑、設(shè)計(jì)師的才智，合各方優(yōu)勢(shì)為一體，倡導(dǎo)國際居住理念和生活方式，是精心打造的國際精英府邸。底層架空，一梯一戶， 高層的空中別墅采用四合院設(shè)計(jì)，表達(dá)了西方現(xiàn)代與東方傳統(tǒng)的完美結(jié)合。雙層地下300余停車位，實(shí)現(xiàn)人車分流

5、，完全滿足現(xiàn)代生活需求。三、顧客群特點(diǎn)及需求分析從工程定位來看，一品山海居住人群以中青年事業(yè)成功人士和城市白領(lǐng)精英為主，其文化素養(yǎng)與綜合素質(zhì)高、見識(shí)廣、法律觀念強(qiáng)，身處在受人羨慕的行業(yè)中，有較高的收入，得到較高的社會(huì)肯定評(píng)價(jià)，但是長期是職場(chǎng)壓力使其有著對(duì)自然、健康、自由生活環(huán)境的渴望，注重親和而尊貴的氣質(zhì)，對(duì)延伸效勞需求較多，追求高品質(zhì)的生活。因此，根據(jù)這一效勞需求特性，實(shí)施高品位、高質(zhì)量、全方位的特色效勞，是物業(yè)管理的根本任務(wù)。 效勞整體需求1、創(chuàng)造平安、高效、整潔、舒適的生活環(huán)境；2、塑造現(xiàn)代、高雅、綠色、文明的工程形象，促進(jìn)物業(yè)保值增值；3、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行平安、可靠、經(jīng)濟(jì)，保證小區(qū)日常生

6、活正常。4、有層次的開放空間、地域性、和諧的社區(qū)鄰里關(guān)系；5、生活便利，效勞周到，足不出戶，便可享受到便利生活。6、社區(qū)文化生活豐富多彩，緩解職場(chǎng)壓力。四、物業(yè)管理效勞模式人們常說“選擇一種物業(yè)就是選擇一種生活模式。住宅的升值潛力和舒適性在很大程度上取決于物業(yè)效勞的水平。從一品山海工程定位、顧客群特點(diǎn)和客戶需求角度上分析，一品山海物業(yè)管理效勞的整體形象定位是：現(xiàn)代、文明、高雅的“自由管理效勞模式。其主要特點(diǎn)表達(dá)在，強(qiáng)調(diào)在自然與人文環(huán)境、現(xiàn)代與歷史風(fēng)格、建筑與效勞氣氛的和諧，突出尊重人為環(huán)境營造宗旨，追求自然建立效勞特色，使人的情緒、體力、智力、精力被束縛后，得到本性的釋放。針對(duì)本工程我們提出如

7、下物業(yè)管理效勞模式：將星級(jí)酒店的“以人為本“的效勞理念、效勞方式引入物業(yè)管理中，創(chuàng)立先進(jìn)的酒店式物業(yè)管理模式，承襲英式管家精神，為入住的260席尊貴業(yè)主提供人性化、專業(yè)化、國際化的頂級(jí)物管效勞。我們將從以下幾個(gè)方面抓起：一.樹立“效勞第一的理念 讓員工從思想上樹立“效勞第一、“業(yè)主永遠(yuǎn)都是對(duì)的等觀念，從思想上認(rèn)識(shí)到其的重要性。酒店管理中有句話“效勞無小事，我們將時(shí)刻關(guān)注客戶的需求，并作為公司關(guān)注的焦點(diǎn)，把客戶的需求作為改良管理效勞工作的動(dòng)力，視客戶需求為己任，并有效地、合理地轉(zhuǎn)化為企業(yè)的責(zé)任與效勞；永遠(yuǎn)將客戶作為真誠的朋友，以心交心，以誠相待，互相尊重；在實(shí)際工作過程中，做到熱愛客戶、關(guān)心客戶

8、、滿足客戶合理需求，站在客戶的立場(chǎng)審視自身的工作，感受效勞工作的效果，從細(xì)微之處為客戶著想，主動(dòng)為客戶排憂解難、提供方便。二.加強(qiáng)酒店式效勞標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)。讓酒店式效勞中的效勞理念、行為準(zhǔn)那么深入每個(gè)員工的心中，需要對(duì)員工進(jìn)行不厭其煩的禮儀禮貌，無可挑剔的儀容儀表培訓(xùn)，讓其樹立效勞第一的意識(shí)。通過請(qǐng)酒店的培訓(xùn)人員前來對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)而全面的有關(guān)培訓(xùn)，到達(dá)積極主動(dòng)的為業(yè)主及使用人效勞，提高效勞水平、工作效率，內(nèi)容包括：1、員工的儀容、儀表和舉止。2、員工的氣質(zhì)、風(fēng)貌和禮儀。3、效勞技能和態(tài)度。4、標(biāo)準(zhǔn)化的效勞程序及標(biāo)準(zhǔn)。三、標(biāo)準(zhǔn)化管理我們?cè)诎凑誌SO9000質(zhì)量管理體系，做到管理標(biāo)準(zhǔn)化、效勞人性化、過

9、程親情化等“三化的同時(shí)，還會(huì)做到三個(gè)完美，即1、高舒適度完美效勞，精心設(shè)計(jì)效勞產(chǎn)品，為客戶度身定制效勞模式，設(shè)計(jì)效勞標(biāo)識(shí)，提供端莊的禮儀效勞、貼心的管家效勞；2、高技術(shù)含量完美匹配，鑒于高端物業(yè)自身建筑品質(zhì)的高技術(shù)含量，具有信息化、智能化、虛擬化、數(shù)字化、生態(tài)化元素，其配置的設(shè)備設(shè)施硬件應(yīng)當(dāng)長期悉心維護(hù)、保持平安可靠運(yùn)行；3、標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化完美結(jié)合，由于業(yè)主對(duì)效勞訴求滿足感各不相同，效勞就絕對(duì)不能以凝固的模式去克隆，而要充分尊重業(yè)主和客戶的個(gè)性，以個(gè)性化效勞來調(diào)適效勞訴求的滿足，尤其是有高品位高文化層次的業(yè)主和客戶。我們?cè)谝黄飞胶９こ躺系哪繕?biāo)就是為業(yè)主提供豪宅的物業(yè)效勞，貼心的保姆效勞，私人的

10、助理效勞，星級(jí)的酒店管理效勞。不僅僅滿足提供日常維修、園林綠化、保安保潔等根本效勞，同時(shí)在創(chuàng)新的根底上滿足業(yè)主的全方位需求，使業(yè)主及使用人在享受生活的同時(shí)，體驗(yàn)閑適、愜意，健康、尊貴的人生真諦。 五、實(shí)施高品位物業(yè)管理的目標(biāo)與整體籌劃一、總體工作目標(biāo)根據(jù)本工程的物業(yè)管理特點(diǎn)，客戶需求特性和對(duì)物業(yè)管理效勞工作的要求，制定本工程實(shí)施高品位物業(yè)管理的目標(biāo)如下：1、自接管本工程起，嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒發(fā)的?全國物業(yè)管理示范小區(qū)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)?做好各項(xiàng)物業(yè)管理效勞工作，貫徹本企業(yè)細(xì)化、量化、分專業(yè)的?管理效勞質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)?，一年內(nèi)到達(dá)“市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，二年內(nèi)到達(dá)“省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)通過“國優(yōu) 標(biāo)準(zhǔn)。2、自接管本工程之

11、日起，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系和效勞管理體系，并持續(xù)改良，使各項(xiàng)管理效勞工作實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化。3、塑造本工程良好社會(huì)形象，到達(dá)平安可靠、環(huán)境一流、秩序良好、物業(yè)保值、增值的目標(biāo)，以最正確的管理效勞，為用戶創(chuàng)造一流的生活環(huán)境。4、通過實(shí)施平安、優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理效勞，實(shí)現(xiàn)用戶滿意、政府滿意、社會(huì)滿意、企業(yè)滿意。5、主要管理、效勞目標(biāo)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地完好率達(dá)98%；房屋零修、急修及時(shí)率達(dá)99%；維修工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；設(shè)備設(shè)施維修及時(shí)率達(dá)及完好率達(dá)98%；維修工作回訪率達(dá)30%；清潔、保潔率達(dá)98%；街坊道路、路燈、草坪及住宅內(nèi)樓道公共燈具設(shè)備完好率和亮燈率達(dá)9

12、8%；消防設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)98%；小區(qū)街坊道路完好率及使用率達(dá)95%；小區(qū)綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設(shè)施完好率達(dá)98%，苗木成活率達(dá)98%；管理效勞質(zhì)量有效投訴處理率達(dá)100%、處理及時(shí)率達(dá)98%；業(yè)主及使用人對(duì)物業(yè)管理滿意率達(dá)95%以上，滿意度達(dá)70%。二、總體工作思路依據(jù)一品山海物業(yè)管理特點(diǎn)和要素，本工程物業(yè)管理的總體思路為： 推行人性化管理為主要模式的物業(yè)管理，一方面倡導(dǎo)、建設(shè)和諧的綠色社區(qū)；另一方面嚴(yán)格運(yùn)行和持續(xù)改良IS9001質(zhì)量管理體系，在向客戶提供高素質(zhì)、高品位物業(yè)管理根本效勞保安、清潔、綠化、維保的同時(shí)，實(shí)行人性化管理，全方位開展個(gè)性化特約效勞、專項(xiàng)效勞，滿足客戶群體的不同

13、需求；第三方面在管理效勞內(nèi)容、方法上根據(jù)業(yè)主效勞需求的不斷變化，更新效勞手段，增加效勞“產(chǎn)品，提供更加全面細(xì)致的效勞措施，使業(yè)主得到優(yōu)質(zhì)效勞的同時(shí)，營造一個(gè)平安、整潔、優(yōu)雅、環(huán)保的綠色社區(qū)，讓業(yè)主倍感家居生活悠閑愜意。 三、核心效勞理念企業(yè)經(jīng)營理念：“誠信為本，客戶第一、“全心全意為客戶效勞和“創(chuàng)新、誠信、求精、奉獻(xiàn)的企業(yè)精神；質(zhì)量理念：“不懈追求完美，永遠(yuǎn)真誠效勞、“精益求精、盡善盡美、“以人為本、精品效勞；管理效勞理念：“以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)、“用戶的滿意是我們的永恒追求、“用心效勞、唯精唯美；企業(yè)愿景：“以一流的效勞，為用戶創(chuàng)造一流的生活工作環(huán)境、“創(chuàng)立中國物業(yè)管理名牌企業(yè)。四、實(shí)施“三大核

14、心戰(zhàn)略：一是實(shí)施“以人為本戰(zhàn)略，對(duì)外始終恪守“以誠信為本的理念，“尊重顧客、善待顧客、真誠效勞；對(duì)內(nèi)堅(jiān)持“尊重知識(shí)、尊重人才、尊重勞動(dòng)，重在建立一支高素質(zhì)的專業(yè)化管理效勞隊(duì)伍。二是實(shí)施“精品效勞戰(zhàn)略，以精品的眼光來審視、檢查一切管理、效勞工作，做到事事是精品、處處是精品、過程是精品。三是實(shí)施“社會(huì)效益優(yōu)先戰(zhàn)略，接管新的物業(yè)管理工程，旨在樹立企業(yè)品牌、擴(kuò)大社會(huì)影響，不以盈利為主要目的。五、建立“五大管理體系：一是建立、運(yùn)行、持續(xù)改良ISO9001質(zhì)量管理體系。建立完善的文件體系，包括質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、作業(yè)文件和各種記錄表格，弘揚(yáng)“說到做到的ISO9001質(zhì)量管理體系之精髓，使各項(xiàng)管理效勞工作標(biāo)

15、準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化。二是建立目標(biāo)管理體系，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制。對(duì)群英華庭管理處實(shí)行目標(biāo)責(zé)任管理，制定平安目標(biāo)、管理目標(biāo)、效勞目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、明確責(zé)權(quán)利關(guān)系和獎(jiǎng)罰方法，立下軍令狀，確保上述各種目標(biāo)和如期實(shí)現(xiàn)。三是建立效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系。參照全國物業(yè)管理示范小區(qū)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，制定具有H發(fā)特色的、具創(chuàng)新性的五大系列工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，作為檢驗(yàn)日常管理效勞工作質(zhì)量的重要依據(jù)。四是建立工程形象設(shè)計(jì)與建設(shè)工程體系。進(jìn)一步完善、充實(shí)企業(yè)理念系統(tǒng)、建設(shè)良好的企業(yè)文化；制定與改良員工語言與行為標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)員工行為識(shí)別系統(tǒng)，充分表達(dá)本工程的現(xiàn)代化、智能化的良好形象和物業(yè)管理企業(yè)的整體形象。五是建立客戶滿意與信息管理體系。系統(tǒng)

16、地建立用戶滿意信息、需求信息、報(bào)修信息、效勞信息系統(tǒng)，以最快的速度、最好的質(zhì)量收集、處理各種管理效勞信息，確保用戶對(duì)工作的高滿意率。六、重點(diǎn)管理措施與籌劃1、平安管理籌劃與措施一品山海的平安管理方案主要以人防與技防相結(jié)合；巡邏崗與固定崗相結(jié)合；紅外報(bào)警與小區(qū)攝像機(jī)聯(lián)動(dòng)相結(jié)合：a 、實(shí)施24小時(shí)智能化監(jiān)控。智能化監(jiān)控室24小時(shí)由經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的保安員值班，實(shí)時(shí)錄像，錄像保存期超過一周以上。b、保安人員巡邏采用巡更信息采集器，科學(xué)設(shè)計(jì)巡邏路線，定期檢查巡邏信息，提高巡邏效果。c、消防管理實(shí)行分棟平安責(zé)任制，定期進(jìn)行消防平安大檢查，每日進(jìn)行消防設(shè)施巡檢。d、實(shí)行住戶憑證卡進(jìn)出小區(qū)。須建議建設(shè)單位提供智

17、能卡識(shí)別控制裝置，外來人員須經(jīng)登記并經(jīng)核實(shí)后才準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū)，必要時(shí)須保證被訪者的同意才可進(jìn)入小區(qū)。2、消防管理籌劃與措施嚴(yán)格的消防管理是大廈消防平安的保證。為此，擬采取如下平安措施：制定系統(tǒng)的消防管理制度并嚴(yán)格實(shí)施：消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度；消防系統(tǒng)的日常維護(hù)委托具備專業(yè)資質(zhì)的公司進(jìn)行；認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合的方針，采取中央集中調(diào)度與“三級(jí)檢查相結(jié)合， 平時(shí)火警預(yù)防工作，采取分級(jí)檢查制度，第一級(jí)由值班保安負(fù)責(zé)日檢工作，第二級(jí)由管理處組織消防月檢工作，第三級(jí)由物業(yè)公司組織季檢工作；落實(shí)消防工作責(zé)任制，建立責(zé)任到人及小區(qū)的消防檔案，從檢查、整改、驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)落實(shí)責(zé)任人，做到環(huán)環(huán)相扣，責(zé)

18、任清晰；加強(qiáng)對(duì)用戶的消防平安教育，利用多種渠道、方式開展宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)用戶的消防平安意識(shí)。3、房屋、公共設(shè)施、設(shè)備管理籌劃與措施實(shí)行定期維修保養(yǎng)與日常維修保養(yǎng)相結(jié)合、損毀性維修與預(yù)防性保養(yǎng)相結(jié)合，平時(shí)有效監(jiān)控各種故障源，制定定期維修保養(yǎng)與日常維修保養(yǎng)月度、年度工作方案，并嚴(yán)格監(jiān)督實(shí)施，確保房屋、公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好。a、房屋管理：建立樓宇巡檢制度，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋公共部位的問題并及時(shí)維修，保持房屋完好率到達(dá)98%以上。b、電梯管理。由H發(fā)電梯工程實(shí)行專業(yè)化維修保養(yǎng)，實(shí)行電梯維保、運(yùn)行一條龍效勞。c、水泵管理。二次供水泵房運(yùn)行參數(shù)，現(xiàn)保證住戶用水、壓力需求，又做到水泵經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，消防水泵定

19、期試運(yùn)轉(zhuǎn)，并做好運(yùn)轉(zhuǎn)記錄，確保應(yīng)急啟動(dòng)萬無一失。d、路燈管理。實(shí)行路燈、梯燈每天巡檢制度，確保路燈、梯燈關(guān)亮率到達(dá)98%以上。e、供電系統(tǒng)的管理。在未移交供電部門管理前，由我公司暫行管理，實(shí)行日巡檢制度，并按本公司“供電設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程、“供電設(shè)備操作規(guī)程實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。f、供水系統(tǒng)的管理。供水系統(tǒng)在未實(shí)行由供水單位抄表到戶前，由本公司暫代管理，并嚴(yán)格按“供水設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。g、智能化系統(tǒng)管理。對(duì)智能化系統(tǒng)使用人員實(shí)行嚴(yán)格培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后才準(zhǔn)予上崗，安派我公司弱電工程師定期對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)，確保智能化系統(tǒng)完好率到達(dá)100%，并投入正常使用。4、環(huán)境管理籌劃與措施a、清潔

20、管理。室內(nèi)清潔配備高級(jí)清潔工具和清潔用品，如扇形地拖、全能水、玻璃清潔器、室外廣場(chǎng)定期使用高壓水拖機(jī)沖洗路面。按我公司?清潔工作質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)?實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔效勞，建議建設(shè)單位配置與環(huán)境相協(xié)調(diào)，美觀、適用的垃圾桶，并建立小區(qū)垃圾臨時(shí)收集房。b、園林綠化管理。配備園林綠化專業(yè)化管理實(shí)施日常管理，按我公司?綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)?實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)管理，保持小區(qū)優(yōu)美宜人的園林環(huán)境。c、環(huán)境消防管理。聘請(qǐng)專業(yè)化進(jìn)行小區(qū)消殺效勞，并按我公司ISO9001質(zhì)量控制文件的要求對(duì)消殺效勞實(shí)行d、排雨、排污管理。定期清理排雨排污溝渠，管道、砂井和化糞池，保持排雨、排污系統(tǒng)暢通。5、事務(wù)管理籌劃與措施a、在入戶大堂設(shè)立

21、大堂副理，表達(dá)酒店高貴效勞享受。樓宇設(shè)立親善大使，負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)。b、實(shí)行預(yù)見性主動(dòng)效勞，以業(yè)主/住戶的需求為導(dǎo)向，積極主動(dòng)提供各項(xiàng)超前性效勞。如為業(yè)主提供“一站式“入伙效勞、對(duì)照式“效勞等。c、提高隱性效勞。按效勞工作的需要，盡可能減少日常效勞工作對(duì)業(yè)主/住戶日常生活帶來的不便。d、實(shí)行首問責(zé)任制，對(duì)用戶的求助、咨詢、報(bào)修、建議、投訴等由首問人負(fù)責(zé)到底，實(shí)施一條龍效勞。6、便民效勞籌劃與措施a、根據(jù)一品山海住戶多為事業(yè)成功人士和城市白領(lǐng)精英，平時(shí)工作強(qiáng)度大，精神壓力大，腦力消耗大等特點(diǎn)，擬經(jīng)常開設(shè)豐富的娛樂活開工程，并定期組織輕松愉快的社區(qū)文化活動(dòng)，以到達(dá)為客戶精神減壓，保持愉悅心境的目的

22、。b、針對(duì)業(yè)主工作繁忙，本公司將迎合業(yè)主的實(shí)際需求，全方位提供各項(xiàng)便民有償效勞，效勞范圍涵蓋家居清潔、家政效勞、家教等到特殊要求，使住戶足不出戶受到各項(xiàng)便利效勞。 七、總體工作方針根據(jù)本工程的特點(diǎn)及客戶的需求，我公司在實(shí)施日常物業(yè)管理效勞的工作過程中，貫徹“嚴(yán)格、主動(dòng)、快捷、貼心八字方針。嚴(yán)格：對(duì)各項(xiàng)物業(yè)管理效勞工作按高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求、嚴(yán)謹(jǐn)標(biāo)準(zhǔn)效勞。各項(xiàng)物業(yè)管理效勞工作實(shí)施系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化，保安、清潔效勞、宿舍管理、房屋、設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)、綠化管理務(wù)求做到細(xì)致、精致、一絲不茍。主動(dòng)：主動(dòng)效勞是物業(yè)管理效勞的最高境界，切實(shí)做到主動(dòng)履行合同義務(wù)，主動(dòng)做好每一件日常物業(yè)管理效勞工作，主動(dòng)延伸便

23、民效勞，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)效勞過程存在的缺乏并主動(dòng)持續(xù)改良效勞質(zhì)量?？旖荩簻?zhǔn)時(shí)效勞、高效效勞，建立快速反響系統(tǒng)，講求效勞的時(shí)效性和完美性，效勞工作做到及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)、高效。貼心：實(shí)行人性化管理提供個(gè)性化效勞、文明禮貌效勞，急用戶所急、想用戶所未想，從用戶的角度審視、處理日常物業(yè)管理效勞工作，使客戶倍感親切、貼心，時(shí)刻關(guān)注顧客的要求，真誠效勞每一天。六、管理方式 一、管理組織架構(gòu)華發(fā)物業(yè)管理公司 山海一品物業(yè)管理處經(jīng)理經(jīng)理助理 客戶效勞部 清潔綠化部保安部維修部大堂效勞組 二、組織架構(gòu)圖說明1、管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的總原那么是精干、高效、一專多能，管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。2、管理處內(nèi)部采用直線職能結(jié)構(gòu)

24、，實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理、主管、班長屬管理層，其余為操作層。3、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理全面工作，經(jīng)理助理按經(jīng)理的分工安排協(xié)助經(jīng)理做好各項(xiàng)管理工作。效勞部負(fù)責(zé)管理處日常管理效勞工作的調(diào)度和協(xié)調(diào)，及時(shí)與各班組進(jìn)行溝通以及檔案管理、收費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)、投訴的接待和處理、會(huì)所效勞等工作。各部門、班組操作層負(fù)責(zé)實(shí)施本部門的專項(xiàng)管理效勞工作。三、各部門工作職責(zé)各部門主要職能一覽表部 門主 要 職 能、職責(zé)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的全面工作：負(fù)責(zé)各項(xiàng)管理效勞工作的安排；編制年度工作方案；對(duì)各部門的工作進(jìn)行檢查，對(duì)各崗位員工進(jìn)行績效考核；重大突發(fā)事件及緊急事件的處理

25、；負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部各項(xiàng)培訓(xùn)工作的組織與開展；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)文化活動(dòng)的組織與開展；負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主及使用人對(duì)物業(yè)管理滿意的調(diào)查等工作。經(jīng)理助理負(fù)責(zé)協(xié)助經(jīng)理開展管理處的工作，負(fù)責(zé)編制月度工作方案并負(fù)責(zé)方案的執(zhí)行，編寫月度工作總結(jié)；處理一般性的突發(fā)事件及緊急事件；各部門工作之間的協(xié)調(diào)等工作。客戶效勞部負(fù)責(zé)本物業(yè)管理活動(dòng)的整體調(diào)度、監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工作；負(fù)責(zé)員工錄用、調(diào)配、培訓(xùn)等管理工作；負(fù)責(zé)本物業(yè)各項(xiàng)資料、檔案的收集、整理、保管工作；負(fù)責(zé)與業(yè)主或使用人溝通、協(xié)調(diào)等工作，定期公布本物業(yè)管理的工作情況，保持良好的關(guān)系；負(fù)責(zé)收集、登記、傳達(dá)客戶效勞要求信息，進(jìn)行回訪等工作。大堂效勞組負(fù)責(zé)客戶接待、引導(dǎo)、答

26、詢等工作；受理及處理報(bào)修、投訴、求助等事務(wù)維修部負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)的照明、供水設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、通排風(fēng)設(shè)備、供配電設(shè)施、消防設(shè)備、給排水管道、電梯等的運(yùn)行、管理、維護(hù)和保養(yǎng)，保證所有設(shè)備可隨時(shí)正常啟用并能正常使用；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；負(fù)責(zé)物業(yè)管理處辦公用具及設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)。保安部負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)；負(fù)責(zé)本物業(yè)公共區(qū)域的巡邏、監(jiān)控；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行使、停放的引導(dǎo)和交通秩序的維護(hù)；負(fù)責(zé)本物業(yè)的消防管理；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件及緊急事件的處理；負(fù)責(zé)本物業(yè)的裝修巡查管理。清潔綠化部負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物公共部位、場(chǎng)地的清潔、保潔；負(fù)責(zé)

27、室外公共場(chǎng)所、道路的清潔、保潔，包括休閑娛樂設(shè)施設(shè)備的清潔、保潔、養(yǎng)護(hù)；定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行環(huán)境消殺；及時(shí)收集、清理清運(yùn)垃圾。負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠地的養(yǎng)護(hù)工作，如修剪、澆水、施肥、殺蟲、補(bǔ)植及更新改造等工作。四、人員配備擬在本工程配備物業(yè)管理效勞人員共 人，其中經(jīng)理1人，經(jīng)理助理1人，客戶效勞部11人，維修班5人，保安班30人，清潔綠化班13人，各部門人員配備情況詳見下表：序號(hào)部門職位人數(shù)備 注1經(jīng)理12經(jīng)理助理13客戶效勞部 客戶效勞部主管1親善大使2負(fù)責(zé)日常巡樓大堂副理82班24小時(shí)值班4維修班維修主管15維修工36電梯工17保安班保安主管1保安員分早、中、晚三班，24小時(shí)輪換。 8保

28、安班長19保安副班長110保安員2711清潔綠化班清潔綠化領(lǐng)班113清潔工1014綠化工2合 計(jì)61五、擬調(diào)配人員簡介為保證本工程的管理效勞質(zhì)量，進(jìn)一步樹立“H發(fā)物業(yè)的品牌，公司擬從其它管理處抽調(diào)一名理論知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富管理處經(jīng)理外，同時(shí)抽調(diào)一名高素質(zhì)的工程技術(shù)管理人員充實(shí)群英華庭物業(yè)管理處的領(lǐng)導(dǎo)能力。擬調(diào)配人員簡介如下：1、管理處經(jīng)理經(jīng)理候選人簡歷姓名 性別 年齡 學(xué)歷 專業(yè) 戶口所在地 婚姻狀況 職稱政治面貌黨員學(xué)歷情況 工作經(jīng)歷 個(gè)人專長 2、工程技術(shù)管理人員工程技術(shù)管理候選人簡歷姓名 性別 年齡 學(xué)歷 專業(yè) 戶口所在地 婚姻狀況 工作經(jīng)歷 個(gè)人專長 六、其他人員錄用標(biāo)準(zhǔn)1、經(jīng)理助理男

29、，25-40歲，大專以上學(xué)歷，兩年以上物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)歷，具有國家建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書。管理經(jīng)驗(yàn)豐富，具有較強(qiáng)的物業(yè)管理理論水平和實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理各項(xiàng)效勞的操作流程和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系，具有較好的協(xié)調(diào)、組織及處理突發(fā)事件的能力，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，具有廣泛而良好的人際關(guān)系。2、客戶效勞部主管大專以上學(xué)歷，物業(yè)管理或相關(guān)專業(yè)，持物業(yè)管理上崗資格證書，具有三年以上物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉IS09001質(zhì)量管理體系，有較強(qiáng)的組織和協(xié)調(diào)能力，善于溝通，身體健康，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神。3、親善大使中專以上學(xué)歷，物業(yè)管理、財(cái)務(wù)或相關(guān)專業(yè)，持物業(yè)管理上崗

30、資格證，具有兩年以上物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉IS09001質(zhì)量管理體系，身體健康，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神。4、大堂副理高中以上學(xué)歷，女性、有兩年以上會(huì)所、酒店或相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康，形象良好，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神。 5、維修主管大專以上文化程度，機(jī)電技師，專業(yè)知識(shí)豐富，三年以上機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉各類機(jī)電設(shè)備的性能和技術(shù)要求，熟悉各類設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)流程，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)溝通能力，處理設(shè)備設(shè)施突發(fā)事件的能力強(qiáng)，品行良好，有較強(qiáng)的責(zé)任心和敬業(yè)精神。6、維修工男性，身高1.65米以上，中專以上學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具有水、電等專項(xiàng)上崗操作證書，具有中級(jí)技工以上的相關(guān)技能等級(jí)資格并通

31、過本公司的專業(yè)考核，二年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。7、電梯工男性，22-35歲，中技以上學(xué)歷，二年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，持有效的電梯維修保養(yǎng)及相關(guān)上崗證并通過本公司的專業(yè)考核，熟悉各類電梯的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)工作，相貌端正，品行良好，有較強(qiáng)的責(zé)任心和敬業(yè)精神。8、保安主管男性，身高1.72米以上，體重60-75公斤，年齡25歲以上，退伍軍人，曾在部隊(duì)擔(dān)任班長以上職務(wù)，政治素質(zhì)、軍事素質(zhì)過硬，相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)管理能力，中專以上文化水平，相貌端正，品行良好，有敬業(yè)精神。9、保安班長男性，身高1.72米以上，體重60-75公斤，年齡25-35歲，退伍軍人，曾在部隊(duì)擔(dān)任副班長以上職務(wù)，政治素質(zhì)

32、、軍事素質(zhì)過硬，相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上，有一定的組織協(xié)調(diào)管理能力，高中以上文化水平，相貌端正，品行良好，有敬業(yè)精神。10、保安副班長男性，身高1.72米以上，體重60-75公斤，年齡25-35歲，退伍軍人，政治素質(zhì)、軍事素質(zhì)過硬，相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上，有一定的組織協(xié)調(diào)管理能力，高中以上文化水平，相貌端正，品行良好，有敬業(yè)精神。11、保安員男性，高中以上學(xué)歷，身高1.72米以上，體重65公斤以上，口齒清晰，沒有明顯地方口音，五官端正，威嚴(yán)不乏靈活，有較強(qiáng)的責(zé)任心和正義感，有敬業(yè)精神，退伍軍人優(yōu)先。12、清潔綠化主管高中以上文化水平，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，相貌端正，品行良好，吃苦耐勞，婚姻狀況不限。

33、懂清潔綠化知識(shí)，具有一定的協(xié)調(diào)、組織能力，善于溝通，具有較強(qiáng)的責(zé)任心、良好的效勞意識(shí)和敬業(yè)精神。 13、清潔工男性身高1.65米以上，女性1.55米以上，45歲以下，初中以上學(xué)歷，五官端正，動(dòng)作麻利，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神，有清潔公司工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。14、綠化工男性，身高1.65米以上，初中以上學(xué)歷，45歲以下，五官端正，動(dòng)作麻利，懂園林綠化知識(shí)，從事園林綠化工作一年以上，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神。七、物業(yè)日常管理 日常物業(yè)管理是指本工程紅線范圍內(nèi)從物業(yè)正式啟用起的各項(xiàng)物業(yè)管理效勞工作，是實(shí)施物業(yè)管理過程的最重要階段。這一階段的工作目的是確保機(jī)電設(shè)施設(shè)備平安、高效、穩(wěn)定、合理運(yùn)行，保持房屋、公共

34、設(shè)施、設(shè)備處于完好狀態(tài)和最正確運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，為用戶提供平安、舒適、整潔、優(yōu)美的工作、生活環(huán)境和周全、溫馨、體貼的人性化效勞。一、日常物業(yè)管理工作內(nèi)容：交通、車輛管理消防平安監(jiān)控樓層清潔治安秩序管理地面衛(wèi)生清 潔地庫衛(wèi)生生活廢棄物處理物業(yè)管理園林綠化養(yǎng)護(hù)管理整體環(huán)境美化房屋本體維養(yǎng)電梯維修養(yǎng)護(hù)機(jī)電設(shè)備維養(yǎng)消防設(shè)備維養(yǎng)智能化系統(tǒng)維護(hù)公用設(shè)施維養(yǎng)公共維養(yǎng)物業(yè)的接管驗(yàn)收入 伙平安護(hù)衛(wèi)效勞清潔綠化效勞機(jī)電、本體維修養(yǎng)護(hù)住宅維護(hù)水電土暖維修效勞裝修管理投訴處理客戶管理效勞物品搬運(yùn)放行來訪接待綠 化多項(xiàng)特約及專項(xiàng)效勞開展各類社區(qū)文化活動(dòng)二內(nèi)部運(yùn)作流程1、整體運(yùn)作流程擬定方案組建機(jī)構(gòu)交接驗(yàn)收日常運(yùn)作前期介入崗位培

35、訓(xùn)正式入駐整體運(yùn)作流程圖說明：1整體運(yùn)作流程的要求是全面、高效、合理，功能無缺項(xiàng)，管理無盲點(diǎn)。2整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按ISO9000質(zhì)量管理體系要求進(jìn)行。3重視物業(yè)經(jīng)營工作，確保本工程的社會(huì)形象和經(jīng)濟(jì)效益。2、效勞流程華發(fā)物業(yè)管理公司述職報(bào)告反響檢查監(jiān)督指導(dǎo)考核指令山海一品管理處指令反響管理處各部門各效勞崗位指令反響效勞流程圖說明：擬建立以客戶效勞部為重點(diǎn)的物業(yè)管理效勞體系。客戶效勞部是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，24小時(shí)保證所以效勞需求及投訴建議均可及時(shí)匯總、處理。而管理處所以需要公布的管理效勞信息亦通過該部門反響給業(yè)主、客戶。3、管理運(yùn)作流程管理處工作方案管理運(yùn)作流程圖其他效勞工作

36、方案綠化養(yǎng)護(hù)方案清潔工作方案保安工作方案房屋、公設(shè)、機(jī)電運(yùn)行、維修保養(yǎng)方案信息反響 方案實(shí)施方案調(diào)整過程監(jiān)控信息反響考核、驗(yàn)收編制下一輪工作方案 總 結(jié)流程圖說明：1) 管理效勞工作按照程序化的要求，編制管理處及各職能部門的年度、月度方案，按持續(xù)改良的要求和當(dāng)月工作特點(diǎn)進(jìn)行編制，力求有很強(qiáng)的實(shí)操性和針對(duì)性。2) 清潔、維修、綠化工作在年度方案的框架內(nèi)，對(duì)定期工作程序和內(nèi)容編制工作日程、周程、月程。3) 對(duì)方案的實(shí)施按質(zhì)量管理體系文件要求進(jìn)行嚴(yán)格控制，在執(zhí)行方案過程中如發(fā)現(xiàn)客觀情況有變更，應(yīng)對(duì)方案作出調(diào)整。4) 對(duì)方案的實(shí)施和日常管理效勞工作，按工作內(nèi)容、性質(zhì)實(shí)行日檢、周檢、月檢，嚴(yán)格控制管理效

37、勞質(zhì)量。5) 管理處每月底、年底進(jìn)行全面的工作總結(jié)，布置下月年度的工作方案。按PDCA循環(huán)原理，各項(xiàng)管理效勞工作完成“方案實(shí)施監(jiān)控改良循環(huán)后，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式提高。4、內(nèi)部管理體系4.1、目標(biāo)責(zé)任管理體系華發(fā)物業(yè)管理山海一品管理處樓管理處監(jiān)控與考核信息反響各項(xiàng)管理效勞目標(biāo)分解到部門、崗位目標(biāo)明確責(zé)任人的責(zé)權(quán)利關(guān)系實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施獎(jiǎng)罰方法目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)考核目標(biāo)責(zé)任管理體系圖說明：1由H發(fā)物業(yè)管理公司總經(jīng)理與一品山海管理處簽訂?目標(biāo)責(zé)任書?；2目標(biāo)體系包括：平安目標(biāo)、管理目標(biāo)、效勞目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)；3目標(biāo)責(zé)任書明確公司與管理處雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系；由管理處制定完成目標(biāo)的具體實(shí)施措施和分解目標(biāo)到各部門、各工作崗

38、位；4公司對(duì)管理處進(jìn)行月度質(zhì)量考核、半年度、年度綜合考核；5依據(jù)考核結(jié)果，兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰規(guī)定。4.2、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系管理處質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系基礎(chǔ)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)備、設(shè)施質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保安工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)清潔工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 員工考核標(biāo)準(zhǔn)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)各作業(yè)規(guī)程部門根底管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系圖說明：1本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系按照全國物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化、細(xì)化而產(chǎn)生；2各項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容包括根底管理與專業(yè)管理的內(nèi)容，其特點(diǎn)是系統(tǒng)化、具體化，便于檢驗(yàn)和操作；3各質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)重在過程管理，結(jié)合了ISO9001標(biāo)準(zhǔn)體系的原理與相關(guān)內(nèi)容；4各系列質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)用于日常管理和月度、季度、年度質(zhì)量檢查、考核。4.3、ISO9001

39、質(zhì)量管理體系質(zhì)量管理體系的持續(xù)改良顧客或其它相關(guān)地方顧客或其它相關(guān)地方管理職責(zé)資源管理測(cè)量、分析和改良要求產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)輸入輸出要求產(chǎn)品增值活動(dòng)值信 息 流值注釋：質(zhì)量管理體系圖說明：1質(zhì)量管理體系的設(shè)計(jì)依據(jù)ISO9001:2000標(biāo)準(zhǔn)，其原理是對(duì)管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、測(cè)量分析與改良四大質(zhì)量控制局部實(shí)現(xiàn)閉合式運(yùn)作、滾動(dòng)式提高。2質(zhì)量系統(tǒng)的設(shè)計(jì)以顧客的需求為關(guān)注焦點(diǎn)。3堅(jiān)持質(zhì)量管理體系持續(xù)改良，使管理效勞工作質(zhì)量持續(xù)得到改善。4落實(shí)崗位責(zé)任制、目標(biāo)責(zé)任制及各項(xiàng)規(guī)章制度，使管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、科學(xué)化。5運(yùn)用鼓勵(lì)機(jī)制、考核機(jī)制、思想工作等，保持員工具備良好的職業(yè)道德和發(fā)揚(yáng)“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、求精、創(chuàng)

40、新的企業(yè)精神。4.4、用戶滿意信息管理體系用戶滿意度提高管理處內(nèi)部改進(jìn)信息顧客用戶信息或要求工作方案改良提高方案實(shí)施檢查監(jiān)控用戶滿意信息管理體系圖說明：1建立系統(tǒng)、完善的用戶滿意信息管理體系是持續(xù)改良管理效勞工作的重要保證；2在總結(jié)上一個(gè)工作周期和收集用戶信息、要求、管理處內(nèi)部信息的根底上，編制下一個(gè)工作周期的方案如月度方案；3在方案實(shí)施過程中采用多種渠道收集用戶滿意信息：用戶回訪、維修回訪、 訪問、書面征詢意見、滿意率抽樣調(diào)查、滿意度抽樣調(diào)查、用戶投訴、求助、建議、要求等；4企業(yè)內(nèi)部信息交流：上級(jí)檢查信息、管理處內(nèi)部檢查信息、員工報(bào)告信息；5對(duì)用戶反映的信息進(jìn)行跟蹤、處理，并將處理結(jié)果反響給

41、用戶，必要時(shí)進(jìn)行書面回復(fù)或公示，將書面征詢用戶意見或滿意情況調(diào)查結(jié)果進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，制訂改良措施并向用戶反響或進(jìn)行公示；6實(shí)行向用戶單位報(bào)告制度：每月以書面或口頭方式向用戶報(bào)告當(dāng)月物業(yè)管理情況，進(jìn)行信息溝通、協(xié)調(diào)工作，取得用戶單位的珍貴意見和工作支持。4.5、工程形象設(shè)計(jì)與建設(shè)工程體系DIS體系行為識(shí)別系統(tǒng)理念識(shí)別系統(tǒng)視覺識(shí)別系統(tǒng)DIS體系圖說明：1工程形象設(shè)計(jì)與建設(shè)是在企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)CIS的根底上開展起來的最新企業(yè)形象管理體系圖，體系主要包括工程視覺識(shí)別系統(tǒng)、工程理念識(shí)別系統(tǒng)、員工行為識(shí)別系統(tǒng)；2工程視覺識(shí)別系統(tǒng)的主要內(nèi)容包括：工程整體形象的籌劃、定位，各種工程標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、制作、安裝，物業(yè)管

42、理相關(guān)標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、制作與安裝，企業(yè)辦公、管理、效勞標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)與使用；3理念識(shí)別系統(tǒng)包括本工程實(shí)施物業(yè)管理過程中的管理效勞理念、質(zhì)量方針、企業(yè)宗旨、經(jīng)營方針，是H發(fā)企業(yè)文化的集中反映；4行為識(shí)別系統(tǒng)包括本企業(yè)的處事方式、工作態(tài)度、工作作風(fēng)、員工行為習(xí)慣、言行標(biāo)準(zhǔn)；5在本工程實(shí)施物業(yè)管理過程中，我們將致力于DIS體系的建設(shè)，把本工程辦成全國同類物業(yè)管理的典范。三、管理機(jī)制1、持續(xù)改良機(jī)制1.1、PDCA循環(huán)機(jī)制建立企業(yè)持續(xù)改良機(jī)制是確保管理效勞工作持續(xù)滾動(dòng)提高的保證。改良機(jī)制是我公司經(jīng)過多年探索而形成的一種內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制，其原理是以不同的周期實(shí)施PDCA循環(huán)，即在每一個(gè)工作周期如一天、一周、一月、一

43、年進(jìn)行“方案實(shí)施監(jiān)控改良四個(gè)工作步驟，要求全體員工、每一個(gè)工作部門、班組“每天改良一點(diǎn)， 其原理如以下圖：制訂工作方案或進(jìn)行籌劃實(shí)施方案提高過程監(jiān)控總結(jié)、改良實(shí)現(xiàn)持續(xù)改良的關(guān)鍵是每天檢討工作，分析哪些工作做對(duì)了，哪些工作做得不對(duì)或有改良時(shí)機(jī)，制訂措施或設(shè)法對(duì)缺乏之處加以克服。1.2、內(nèi)審機(jī)制內(nèi)審是企業(yè)的質(zhì)量保證活動(dòng)，由企業(yè)內(nèi)部審核員根據(jù)自己的職責(zé)，對(duì)質(zhì)量管理體系各要素的實(shí)施效果進(jìn)行審查，以便查明存在問題，及時(shí)采取改良措施，使質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行。我公司配合一年一度的外審國際知名機(jī)構(gòu)SGS派員進(jìn)行積極自主地每年進(jìn)行二次以上內(nèi)審，保證了質(zhì)量管理體系的有效性，適宜性、充分性。1.3、管理評(píng)審管理評(píng)審

44、是對(duì)企業(yè)質(zhì)量管理體系的管理的角度進(jìn)行評(píng)審的質(zhì)量活動(dòng)，其評(píng)審的對(duì)象是企業(yè)的質(zhì)量方針、組織架構(gòu)、資源配置、管理職責(zé)，以判斷公司質(zhì)量管理體系的適宜性、有效性、充分性，防止質(zhì)量管理體系的局部失效或存在漏洞，尋求進(jìn)一步改良質(zhì)量管理體系的時(shí)機(jī)。管理評(píng)審一般一年舉行一次，或遇重要問題時(shí)進(jìn)行。管理評(píng)審的主要內(nèi)容如下：1評(píng)審質(zhì)量方針、目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)情況報(bào)告；各部門準(zhǔn)備部門質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并作實(shí)現(xiàn)情況報(bào)告；管理者代表準(zhǔn)備公司質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并作實(shí)現(xiàn)情況報(bào)告。2評(píng)審現(xiàn)行組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的合理性；行政部提供現(xiàn)行組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的情況資料，并作情況報(bào)告。3評(píng)審人力資源和設(shè)施的合理性；行政部經(jīng)理提供人力資源配置的情況資料，并作

45、情況報(bào)告；機(jī)電維修部提供根底設(shè)施的配置情況資料，并作情況報(bào)告。4評(píng)審內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告及審核結(jié)果；管理者代表提供內(nèi)部審核報(bào)告及審核情況資料，并作情況報(bào)告。5評(píng)審糾正和預(yù)防措施的實(shí)施情況；管理者代表提供糾正和預(yù)防措施的實(shí)施情況資料，并作情況報(bào)告。6評(píng)審顧客投訴及反響信息；管理處效勞部提供顧客投訴及反響信息資料，并作情況報(bào)告。7評(píng)審過程業(yè)績和效勞的符合性；各部門分別提供效勞情況資料，并作效勞業(yè)績情況報(bào)告；管理者代表提供過程業(yè)績；結(jié)合質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況和效勞的符合性情況資料，并作情況報(bào)告。8評(píng)審經(jīng)籌劃的可能影響質(zhì)量管理體系的變更的合理性；管理者代表提供有關(guān)籌劃的情況資料，并作情況報(bào)告。9評(píng)審有關(guān)

46、改良的建議管理者代表提供有關(guān)改良的建議方面的情況資料，并作情況報(bào)告。2、監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制圖社會(huì)各界、業(yè)主、用戶客戶監(jiān)督管理效果、效勞質(zhì)量、物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益 員工監(jiān)督政府業(yè)務(wù)主管部門監(jiān)督組織行為管理制度政府相關(guān)部門監(jiān)督收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)消防、治安、納稅等業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督管理處人、財(cái)、物資源管理效勞合同規(guī)定的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)華發(fā)物業(yè)管理公司及ISO9000體系監(jiān)督監(jiān)督機(jī)制圖說明：1監(jiān)督主體為客戶含業(yè)主、用戶或其組織、政府有關(guān)部門、新聞媒體及社會(huì)人士、企業(yè)內(nèi)部員工、企業(yè)自身。2監(jiān)督內(nèi)容主要是企業(yè)守法、誠信經(jīng)營情況、管理效勞質(zhì)量、企業(yè)人、財(cái)、物等資源合理使用情況。3通過建立廣泛的信息收集、反響系統(tǒng)實(shí)施監(jiān)督，并建

47、立高效的信息反響、處理過程，確保監(jiān)督的有效性。3、鼓勵(lì)機(jī)制鼓勵(lì)機(jī)制圖：鼓勵(lì)機(jī)制崗位競爭目標(biāo)鼓勵(lì)思想工作機(jī)制工資福利機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制鼓勵(lì)系統(tǒng)示意圖說明：1鼓勵(lì)是實(shí)行人性化管理的主要方式。尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)精神。效勞客戶和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。2思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)、尊重個(gè)人情感。并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。3獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲清楚。通過獎(jiǎng)勵(lì)，引導(dǎo)員工積極向上，通過懲罰鞭策員工做好本職工作。做到人人有動(dòng)力、有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)的類型有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)

48、勵(lì)等。獎(jiǎng)罰機(jī)制建立在嚴(yán)格、科學(xué)的考核根底上，員工每日有工作評(píng)價(jià)，每月有考核，年終有評(píng)比。4培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人開展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)、忠于職守，一專多能，精益求精。崗位競爭機(jī)制是在選聘領(lǐng)導(dǎo)崗位時(shí)不拘一格，能者上、平者讓、庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。5工資福利依據(jù)員工奉獻(xiàn)大小進(jìn)行決策。既考慮群體水平，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，鼓勵(lì)員工取得更好的工作績效。福利措施如調(diào)動(dòng)戶口、解決住房、工齡補(bǔ)貼等。6文化活動(dòng)系統(tǒng)是企業(yè)的開展之源。通過企業(yè)文化、教育與文化活動(dòng)的開展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和

49、認(rèn)同感。通過企業(yè)文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。7在以人為本的鼓勵(lì)系統(tǒng)中，重在充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人翁意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。8目標(biāo)鼓勵(lì)是將管理處的總目標(biāo)分解到每一個(gè)工作崗位，使每位員工都有清晰的工作目標(biāo)和努力方向，明確其職責(zé)、任務(wù)、權(quán)力、義務(wù)，對(duì)完成目標(biāo)者給予肯定和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)不能完成目標(biāo)者限期整改、培訓(xùn)，再不能完成目標(biāo)者給予淘汰。4、考核機(jī)制考核機(jī)制圖：華發(fā)物業(yè)管理公司目標(biāo)考核月檢、季檢經(jīng)理考核各崗位考核月度考核、日評(píng)價(jià)、周評(píng)價(jià)各班組班組長考核各部門部門主管考核分解目標(biāo)考核月度考核管理處考核機(jī)制圖說明：1實(shí)行

50、五級(jí)考核，考核內(nèi)容主要有平安目標(biāo)、管理目標(biāo)、效勞目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)以及各部門、專業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、崗位質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、員工綜合考核標(biāo)準(zhǔn)。2實(shí)行考核接管與浮開工資、獎(jiǎng)金掛鉤方法、未達(dá)標(biāo)者按考核方法扣除局部或全部浮開工資或獎(jiǎng)金。3一次以上考核不合格者，進(jìn)行再培訓(xùn)，二次考核不合格者給予辭退或降職處理。4經(jīng)考核連續(xù)三次到達(dá)優(yōu)秀者，按獎(jiǎng)罰方法的規(guī)定給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。5、競爭機(jī)制在企業(yè)內(nèi)部建立競爭機(jī)制是保持企業(yè)競爭力、活力的重要保證，我公司長期以來在企業(yè)不斷創(chuàng)新、改革、培育競爭機(jī)制，主要措施有：5.1、領(lǐng)導(dǎo)崗位實(shí)行競爭上崗，從公司領(lǐng)導(dǎo)崗位到管理處基層班組長崗位，均實(shí)行競爭上崗制度，以確保優(yōu)秀人才能脫穎而出，最大限度激發(fā)各級(jí)

51、領(lǐng)導(dǎo)的工作積極性和創(chuàng)造性。5.2、主要崗位實(shí)行公開招聘制，廣泛吸收社會(huì)社會(huì)上的優(yōu)秀人才， 為聚集人才廣開人才之路。5.3、實(shí)行末位淘汰制，對(duì)操作層員工定期實(shí)現(xiàn)實(shí)行末位淘汰制，保障員工強(qiáng)烈的進(jìn)取精神，促進(jìn)員工隊(duì)伍素質(zhì)的不斷提高。5.4、定期開展各種專業(yè)技能比武，如保安軍事會(huì)操、消防演練比武、專業(yè)技能大賽等，有效地激發(fā)員工學(xué)知識(shí)，練技能的積極性。5.5、將競爭機(jī)制引入人力資源管理，在員工中選拔思想品質(zhì)好、責(zé)任心強(qiáng)，敬業(yè)，對(duì)企業(yè)忠誠度高、管理能力強(qiáng)的優(yōu)秀人才，為廣闊員工提供展示才華的舞臺(tái)和上升的時(shí)機(jī)。四房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理包含“六大工作任務(wù)：一是設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)轉(zhuǎn)管理；

52、二是設(shè)施、設(shè)備故障與應(yīng)急處理；三是設(shè)施、設(shè)備、房屋的日常維修和定期保養(yǎng)管理；四是設(shè)備、設(shè)施的日常節(jié)電節(jié)水管理；五是設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)改造、更新；六是技術(shù)資料的收集、管理、使用。1、主要公共設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)轉(zhuǎn)管理1.1、供電設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)管理中央變配電房著重抓好如下幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 完善變配電房的運(yùn)轉(zhuǎn)管理平安防護(hù)設(shè)施，如避雷裝置、防鼠板、接地網(wǎng)、絕緣膠墊、絕緣鞋、手套、開關(guān)工具等。 制定并嚴(yán)格執(zhí)行變配電設(shè)備運(yùn)行管理制度，如電房管理規(guī)定、變電房操作規(guī)程等，值班人員保持高度警惕，按頻次采用聞、看、聽、摸、測(cè)等綜合手段，仔細(xì)巡查設(shè)備、設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)情況，如實(shí)記錄設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)中存在的問題并及時(shí)報(bào)告或處理

53、。 嚴(yán)格實(shí)行交接班制度和設(shè)備運(yùn)行責(zé)任制。 柴油發(fā)電機(jī)組每半月進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)一次空載、一次帶負(fù)荷，檢查機(jī)組各參數(shù)是否正常，設(shè)備是否完好可隨時(shí)投入使用。供電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)施方案序號(hào)工程工作地點(diǎn)時(shí)間安排工作頻次實(shí)施方法質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1運(yùn)行巡檢變配電房早班每天巡檢一次采用“看、聞、摸、聽、測(cè)等保養(yǎng)方法，檢查設(shè)備是否正常，及時(shí)分析、排除設(shè)備隱患或故障。設(shè)備無異常聲音、焦味，運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)正常，無隱患、無故障。2保養(yǎng)變配電房早班每周保潔機(jī)房、設(shè)備，緊固噪音等，保持室內(nèi)設(shè)備工作環(huán)境良好，修復(fù)變配電房平安設(shè)施。設(shè)備處于良好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔無故障，無隱患，機(jī)房溫度適宜。3其它1、制定設(shè)備運(yùn)行、操作、保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格實(shí)施；2

54、、嚴(yán)格實(shí)行交接班制度；3、實(shí)行設(shè)備養(yǎng)護(hù)責(zé)任制；4、建立設(shè)備檔案與臺(tái)帳；5、統(tǒng)計(jì)分析原始記錄資料，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)研究處理。1、分工合理，責(zé)任明確；2、制度完善、執(zhí)行到位。1.2、電梯運(yùn)轉(zhuǎn)管理電梯運(yùn)行與維修保養(yǎng)由我公司下屬H發(fā)電梯工程C級(jí)資質(zhì)實(shí)行專業(yè)化管理。電梯運(yùn)行由顧客自行操作，由電梯公司制定電梯使用規(guī)定并指導(dǎo)顧客正確使用電梯。平時(shí)按電梯運(yùn)行管理規(guī)程進(jìn)行管理，加強(qiáng)電梯的維護(hù)與保養(yǎng)，確保電梯平安、高效運(yùn)行。電梯運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)施方案序號(hào)工程工作地點(diǎn)時(shí)間安排工作頻次實(shí)施方法質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1運(yùn)轉(zhuǎn)在電梯安裝點(diǎn)早班晚班按需要全開或局部開啟。 電梯運(yùn)行平安、平穩(wěn)。2檢查在電梯安裝點(diǎn)一般早班日檢周檢每天巡檢電梯轎箱一次，發(fā)現(xiàn)問

55、題及時(shí)處理，每二周檢查電梯機(jī)房及設(shè)備、轎箱一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)分析處理。電梯按時(shí)開啟，設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，照明、通風(fēng)良好，操作按鈕靈敏，設(shè)備無隱患，無故障。記錄及時(shí)、準(zhǔn)確齊全。3保養(yǎng)一般早班二周在例行定期或不定期檢查時(shí)，進(jìn)行日常例行保養(yǎng)、保潔機(jī)房、設(shè)備、適時(shí)添加潤滑劑、緊固零配件、修復(fù)平安裝置，保持主機(jī)房環(huán)境良好。設(shè)備處于完好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔無故障，無隱患，機(jī)房溫度適宜。4其它在電梯安裝點(diǎn)監(jiān)督專營公司制定和落實(shí)各項(xiàng)電梯管理制度，監(jiān)督其運(yùn)行管理、日常養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。制定完善、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)行與維保質(zhì)量高。1.3、水泵運(yùn)行管理水泵運(yùn)行設(shè)定最正確參數(shù)，做到科學(xué)運(yùn)行。采取巡檢制度，每天對(duì)水泵進(jìn)行巡檢，如實(shí)記錄

56、運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，對(duì)水泵運(yùn)行狀況采用聽、聞、看、摸、測(cè)等綜合手段進(jìn)行檢查，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)處理；對(duì)消防水泵每月進(jìn)行二次試運(yùn)轉(zhuǎn)控制壓力，確保消防水泵能隨時(shí)投入使用；備用泵與工作泵采取交替使用的方法，做到每臺(tái)水泵均衡使用，確保每臺(tái)水泵處于完好狀態(tài)，平安、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。1.4、智能化弱電系統(tǒng)的運(yùn)行管理由高素質(zhì)的專業(yè)人員進(jìn)行使用和維護(hù)設(shè)備，使設(shè)備的功能得到充分的發(fā)揮。本公司將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)專業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，并對(duì)所有技術(shù)人員和操作人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每一個(gè)人都能熟悉該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。技術(shù)人員加強(qiáng)對(duì)智能化系統(tǒng)和防雷系統(tǒng)的日常巡視檢查，實(shí)行定期維護(hù)；操作人員在操作過程中發(fā)現(xiàn)系

57、統(tǒng)存在故障應(yīng)及時(shí)記錄故障狀況，并通知技術(shù)人員維修；維修部班建立智能化系統(tǒng)器件、配件的供給商檔案，并儲(chǔ)藏一些易損件，以便發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)更換，保證智能化系統(tǒng)的正常使用。安防智能化系統(tǒng)由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、保安電子巡更管理系統(tǒng)組成。當(dāng)非授權(quán)侵入報(bào)警時(shí)監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)，通過信息交換，閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)將報(bào)警地點(diǎn)附近的攝像機(jī)切換到指定監(jiān)視器上監(jiān)視，同時(shí)視頻錄像機(jī)自動(dòng)記錄現(xiàn)場(chǎng)情況，以便查詢。而報(bào)警系統(tǒng)那么保障了客戶在緊急情況下，能得到適時(shí)的幫助。監(jiān)控中心將實(shí)施24小時(shí)屏幕監(jiān)控，同時(shí)將重要區(qū)域監(jiān)控情況記錄， 以備查證。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，監(jiān)控中心立即通知該區(qū)域工作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。緊急情況時(shí)按?應(yīng)

58、急處理方案?執(zhí)行。保安電子巡更管理系統(tǒng)用于對(duì)巡視員的巡視管理，能自動(dòng)記錄巡視員巡視到位的時(shí)間以及每次巡視的時(shí)間間隔，及時(shí)了解巡視過程中的任何異常情況，保障巡視員的人身平安，還有防范非法入侵，監(jiān)控可疑動(dòng)向的作用。監(jiān)控中心將把巡視路線和簽到器資料由巡更系統(tǒng)加以記錄及控制。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報(bào)警時(shí)，監(jiān)控中心將立即與巡視員進(jìn)行對(duì)講聯(lián)系，確認(rèn)情況類別。一般情況時(shí)，由巡視員處理后繼續(xù)按路線巡視，監(jiān)控中心將記錄事發(fā)原因及處理結(jié)果。1.5、公共設(shè)施各系統(tǒng)的日常運(yùn)行1給排水、排污系統(tǒng)建立用水、供水管理制度，值班人員結(jié)合樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測(cè)水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相

59、關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定每年一次，定期每6個(gè)月清洗、消毒二次供水蓄水池，用不銹鋼絲網(wǎng)封閉排水、排氣口，確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí)，維修人員及時(shí)到場(chǎng)，按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。定期清理排雨、排污渠道、管井、化糞池，保持排雨、排污系統(tǒng)暢通。2照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到小區(qū)的整體形象。照明系統(tǒng)管理做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員每天必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞立即更換。依據(jù)工作人員的作息時(shí)間，按預(yù)先的設(shè)定，通過樓宇控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。3消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是小

60、區(qū)消防平安的保證，所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài)，平安監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合的方針，采取中央集中調(diào)度與“三級(jí)檢查相結(jié)合，平時(shí)火警預(yù)防工作，采取分級(jí)檢查制度，第一級(jí)由值班保安負(fù)責(zé)日檢工作，第二級(jí)由管理處組織消防月檢工作，第三級(jí)由物業(yè)公司組織季檢工作。此外，落實(shí)消防工作責(zé)任制，從檢查、整改、驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)落實(shí)責(zé)任人，做到環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任清晰。2、主要公共設(shè)備設(shè)施的故障應(yīng)急處理方案2.1、故障分類設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常效勞的情況均為故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)