軌道交通地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)利用節(jié)地模式推薦目錄

1、附件軌道交通地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)利用節(jié)地模式推薦目錄2020年1月目 錄各地軌道交通節(jié)地模式總體情況各地軌道交通節(jié)地模式簡(jiǎn)介（一）TOC o 1-1 h u HYPERLINK l _Toc26118 北京市五路車(chē)輛段上蓋綜合利用模式（二） HYPERLINK l _Toc1283 上海市蓮花路地鐵站復(fù)合利用模式（三） HYPERLINK l _Toc31680 廣州萬(wàn)勝?gòu)V場(chǎng)地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)模式（四） HYPERLINK l _Toc17053 深圳市前海綜合交通樞紐站城一體化開(kāi)發(fā)模式（五） HYPERLINK l _Toc14904 杭州市七堡車(chē)輛段上蓋綜合體模式（六） HYPERLIN

2、K l _Toc18049 成都市崔家店停車(chē)場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā)模式第一部分 各地軌道交通節(jié)地模式總體情況軌道交通地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)，是指在城市軌道交通場(chǎng)站綜合體建設(shè)中，場(chǎng)站用地及周邊土地統(tǒng)一規(guī)劃，地上與地下空間聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，一體化設(shè)計(jì)和實(shí)施商服、住宅及公共配套等的開(kāi)發(fā)模式。通過(guò)將軌道交通建設(shè)項(xiàng)目與其他非交通開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)統(tǒng)籌考慮，可以更好地滿(mǎn)足城市功能空間需求，促進(jìn)土地節(jié)約利用，同時(shí)還兼具為軌道交通建設(shè)融資的功能。一、軌道交通節(jié)地模式的主要做法近年來(lái)，部分地區(qū)優(yōu)化城市軌道交通場(chǎng)站單一的建設(shè)模式，增加商服、住宅及公共配套等功能，推動(dòng)土地復(fù)合利用，提高土地產(chǎn)出效益。據(jù)不完全統(tǒng)

3、計(jì)，北京、杭州、廣州等地已開(kāi)發(fā)軌道交通綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目16個(gè)，在建項(xiàng)目10個(gè)，已批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目50個(gè)，在實(shí)踐探索和政策創(chuàng)新中積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。北京市五路車(chē)輛段項(xiàng)目采取了從地下車(chē)站到停車(chē)場(chǎng)上蓋多層次、多空間的一體化設(shè)計(jì)，綜合利用部分負(fù)二層為車(chē)輛段運(yùn)用庫(kù)房，負(fù)一層為住宅配套車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房，蓋上為商品住宅和公租房等；咽喉區(qū)打造為綠色公共活動(dòng)空間；落地區(qū)地下空間與地鐵站廳層、公交首末站無(wú)縫接駁。上海市開(kāi)展對(duì)蓮花路地鐵站的復(fù)合利用改造工作，結(jié)合供地周邊的原地鐵站房、公交首末站、社區(qū)配套用房和商業(yè)，建設(shè)綜合性軌道交通上蓋物業(yè)，并在站臺(tái)廣場(chǎng)地下修建停車(chē)庫(kù)，形成一站式綜合消費(fèi)場(chǎng)所。廣州市萬(wàn)勝?gòu)V場(chǎng)項(xiàng)目通過(guò)將地鐵功

4、能與商業(yè)開(kāi)發(fā)功能整合，把原本性質(zhì)單一的線網(wǎng)運(yùn)營(yíng)指揮中心與商業(yè)開(kāi)發(fā)功能疊加。通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌實(shí)施，將線網(wǎng)指揮中心優(yōu)化成大型地鐵上蓋商業(yè)廣場(chǎng)。深圳市前海綜合交通樞紐項(xiàng)目采取“站城一體化”設(shè)計(jì)理念，地下為軌道線路及地下車(chē)庫(kù)，通過(guò)人行通道串聯(lián)軌道車(chē)站、公交場(chǎng)站、出租車(chē)場(chǎng)站及上蓋物業(yè)；地面層為城市廣場(chǎng)；地上二層通過(guò)物業(yè)的裙樓和連廊與項(xiàng)目周邊地塊連接。杭州市七堡車(chē)輛段項(xiàng)目在滿(mǎn)足綜合維修大樓、控制中心等建筑布置的情況下，對(duì)列車(chē)停放區(qū)、檢修庫(kù)等區(qū)域的土地進(jìn)行分層利用，落地區(qū)為地鐵車(chē)站、地下公共過(guò)街通道和停車(chē)泊位等居住配套；上蓋區(qū)首層為地鐵功能區(qū)；二層為公共停車(chē)位；三層及以上為綠化、教育、居住等多種業(yè)態(tài)。成都

5、市崔家店停車(chē)場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目依托軌道交通，通過(guò)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)高效利用土地，將居住、交通、購(gòu)物、就業(yè)高度結(jié)合起來(lái)。項(xiàng)目地下為雙層地鐵停車(chē)場(chǎng)設(shè)施；地上為綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可修建二類(lèi)住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、地鐵線網(wǎng)控制中心、公園綠地及道路。二、軌道交通節(jié)地模式的主要特點(diǎn)軌道交通地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用途復(fù)雜，包括地下空間使用權(quán)、地面市政道路、公園、住宅、商業(yè)等多種用地類(lèi)型，涉及供地方式、供地價(jià)格、規(guī)劃手續(xù)、權(quán)屬登記等各個(gè)環(huán)節(jié)。各地綜合運(yùn)用多種手段，加強(qiáng)工作管理，創(chuàng)新節(jié)地模式，探索符合軌道交通特點(diǎn)的土地利用方式。在制度設(shè)計(jì)上，制定了管理辦法、編制了專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。為確保軌道交通綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施，加強(qiáng)地上地下空間、軌

6、道交通場(chǎng)站與周邊用地的統(tǒng)籌規(guī)劃和協(xié)同建設(shè)，各地相繼出臺(tái)了相關(guān)政策文件。北京市出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)軌道交通場(chǎng)站與周邊用地一體化規(guī)劃建設(shè)的意見(jiàn)，優(yōu)化項(xiàng)目審批和土地供應(yīng)機(jī)制，明確投資分?jǐn)偤褪找娣峙錂C(jī)制，促進(jìn)軌道交通設(shè)施與城市功能有機(jī)融合。上海市印發(fā)了關(guān)于推進(jìn)本市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用的實(shí)施意見(jiàn)，對(duì)軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)的規(guī)劃條件、開(kāi)發(fā)方式、開(kāi)發(fā)主體、收益管理作了積極探索。廣州市印發(fā)了廣州市軌道交通場(chǎng)站綜合體建設(shè)及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)實(shí)施細(xì)則(試行)的通知等政策，支持建設(shè)綜合交通樞紐，打造綠色出行交通系統(tǒng)，推進(jìn)土地集約高效利用。深圳市在前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃基礎(chǔ)上，編制前海開(kāi)發(fā)單元

7、規(guī)劃，加強(qiáng)公共交通集散點(diǎn)與上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)，提高項(xiàng)目周邊地區(qū)土地能效。杭州市出臺(tái)了杭州市城市軌道交通地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)實(shí)施辦法、杭州市城市軌道交通上蓋物業(yè)預(yù)留工程前期審批指導(dǎo)辦法（試行），開(kāi)展了地鐵車(chē)輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)專(zhuān)題城市設(shè)計(jì)，編制了杭州市地下空間開(kāi)發(fā)利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2012-2020），加強(qiáng)與軌道交通等專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的銜接協(xié)調(diào)，通過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃明確重點(diǎn)地區(qū)開(kāi)發(fā)利用等內(nèi)容。在供地方式上，大多采取分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。依據(jù)現(xiàn)有土地供應(yīng)政策，對(duì)符合劃撥用地目錄的交通用地部分，仍以劃撥方式供地，其他部分需招拍掛出讓的，主要采取招標(biāo)、掛牌出讓?zhuān)灿胁扇f(xié)議出讓、作價(jià)出資等方式。北京市五路車(chē)輛

8、段項(xiàng)目采用分層確權(quán)，創(chuàng)新立體釘樁方式以綜合服務(wù)設(shè)備結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換夾層底板防水層為界，合理劃分軌道交通與二級(jí)開(kāi)發(fā)使用功能，將結(jié)構(gòu)預(yù)留階段難以實(shí)施的融合性設(shè)計(jì)理念及軌道交通運(yùn)營(yíng)安全等相關(guān)要求，納入土地招拍掛文件，由二級(jí)競(jìng)得人接續(xù)落實(shí)一體化相關(guān)事宜。上海市創(chuàng)新軌道交通綜合開(kāi)發(fā)土地利用方式，鼓勵(lì)主體發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，軌道交通建設(shè)主體、相關(guān)企業(yè)可以單獨(dú)或聯(lián)合設(shè)立開(kāi)發(fā)主體，軌道交通場(chǎng)站綜合建設(shè)用地可以采取協(xié)議方式出讓給開(kāi)發(fā)主體。廣州市創(chuàng)新采用高程坐標(biāo)方式，實(shí)現(xiàn)軌道交通上蓋用地分層出讓新模式，并根據(jù)軌道交通場(chǎng)站綜合體用地的土地來(lái)源，同時(shí)結(jié)合城市更新政策，按不同類(lèi)別確定不同的收儲(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及流程。深圳市對(duì)地下使用權(quán)空間進(jìn)

9、行分層控制，通過(guò)技術(shù)手段創(chuàng)新，建立三維立體模型明確不同用地空間范圍，理清地下空間邊界關(guān)系。將前海綜合交通樞紐上蓋物業(yè)項(xiàng)目用地作價(jià)出資給深圳市地鐵集團(tuán)有限公司，項(xiàng)目用地地上和地下空間同時(shí)供應(yīng)給地鐵集團(tuán)。杭州市采取差異化供地模式，將空間使用權(quán)進(jìn)一步細(xì)化，符合劃撥用地目錄的非經(jīng)營(yíng)性地上、地下空間，以劃撥方式供應(yīng)；不具備單獨(dú)規(guī)劃建設(shè)條件的經(jīng)營(yíng)性地下空間，以協(xié)議方式供應(yīng)；不具備單獨(dú)規(guī)劃建設(shè)條件的經(jīng)營(yíng)性地上空間，可帶技術(shù)條件以招拍掛方式公開(kāi)出讓?zhuān)痪邆鋯为?dú)規(guī)劃建設(shè)條件或與地鐵場(chǎng)站有地下連通要求的經(jīng)營(yíng)性地上、地下空間，以招拍掛方式公開(kāi)出讓。成都市采取整體規(guī)劃、整體供地、分層登記，建立了在同一宗土地上劃撥與出讓

10、方式相結(jié)合、地上與地下項(xiàng)目相結(jié)合、經(jīng)營(yíng)性用地與市政設(shè)施用地相結(jié)合的軌道交通上蓋綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目協(xié)議出讓整體供地新模式。在供地價(jià)格上，一般按不同用途綜合計(jì)算。對(duì)地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的出讓價(jià)格確定，因國(guó)家層面尚未專(zhuān)門(mén)規(guī)定，各地實(shí)際做法不一。廣州市萬(wàn)勝?gòu)V場(chǎng)項(xiàng)目地塊出讓合同約定“本合同項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地出讓價(jià)款未包括地下建筑面積出讓價(jià)款。地下車(chē)庫(kù)按出讓宗地所在地段工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)的50%補(bǔ)交土地出讓金；地下商業(yè)、商務(wù)等經(jīng)營(yíng)性用途按地上可售面積成交樓面單價(jià)50%計(jì)收”。深圳市前海綜合交通樞紐項(xiàng)目作價(jià)出資方案中，為保障現(xiàn)有軌道運(yùn)營(yíng)安全引起投資增加等因素，對(duì)地上和下空間不單獨(dú)確定使用權(quán)價(jià)格。杭州市規(guī)定，地下空間

11、補(bǔ)辦出讓手續(xù)時(shí)，地下一層土地出讓金按照基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)用途樓面地價(jià)（容積率為2.0）的20%收取，地下二層減半，地下三層不再計(jì)繳土地出讓金。按規(guī)定補(bǔ)辦出讓手續(xù)后，允許地下空間按照最小基本單元分割轉(zhuǎn)讓。第二部分 各地軌道交通節(jié)地模式簡(jiǎn)介（一）北京市五路車(chē)輛段上蓋綜合利用模式一、基本情況五路車(chē)輛段為北京地鐵10號(hào)線和6號(hào)線的共用停車(chē)場(chǎng)，項(xiàng)目規(guī)劃占地23公頃，其中包含地鐵10號(hào)線和6號(hào)線的換乘站慈壽寺站一部分主體和附屬設(shè)施。五路車(chē)輛段綜合利用部分建筑規(guī)模約33萬(wàn)平方米，功能為商品住宅、公租房、商業(yè)辦公及生活配套服務(wù)設(shè)施。二、主要做法1.規(guī)劃設(shè)計(jì)理念遵循“公共交通導(dǎo)向（TOD）原則、一地兩用、提升城市公共

12、環(huán)境”規(guī)劃理念，在滿(mǎn)足軌道交通車(chē)輛基地工藝和運(yùn)營(yíng)安全的前提下，編制綜合利用規(guī)劃方案和市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件有關(guān)荷載要求，依托軌道交通工程建設(shè)程序，利用車(chē)輛段上部空間進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)。2.具體做法采取從地下車(chē)站到停車(chē)場(chǎng)上蓋多層次、多空間的一體化設(shè)計(jì)。綜合利用部分建筑的首層為車(chē)輛段的運(yùn)用庫(kù)房，層高9米；二層為住宅配套使用的小汽車(chē)庫(kù)和住宅配套設(shè)備用房，層高4.5米；小汽車(chē)庫(kù)頂板上部為平均深度1.5米的覆土；蓋上為9 棟住宅。咽喉區(qū)層高6米，上部預(yù)留1.5米覆土，并綜合景觀設(shè)計(jì)打造約3萬(wàn)平方米的綠色公共活動(dòng)空間。落地區(qū)緊鄰地鐵車(chē)站，其地下空間與地鐵站廳層、公交首末站無(wú)縫接駁

13、。項(xiàng)目共設(shè)置三處上下汽車(chē)坡道和五處垂直交通核心筒，滿(mǎn)足交通需求。三、實(shí)踐探索一是規(guī)劃統(tǒng)籌。將車(chē)輛基地上蓋確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件形成結(jié)構(gòu)預(yù)留工程方案納入軌道交通工程總體設(shè)計(jì)方案，同步實(shí)現(xiàn)初步設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)的各階段整體同步審查，確保結(jié)構(gòu)一體，為同步建設(shè)創(chuàng)造技術(shù)條件。二是分層確權(quán)。創(chuàng)新立體釘樁方式，以綜合服務(wù)設(shè)備結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換夾層底板防水層為界，合理劃分軌道交通與二級(jí)開(kāi)發(fā)使用功能，作為后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)邊界。三是市場(chǎng)供地。將結(jié)構(gòu)預(yù)留階段難以實(shí)施的融合性設(shè)計(jì)理念及軌道交通運(yùn)營(yíng)安全等相關(guān)要求，納入土地招拍掛文件，由二級(jí)競(jìng)得人接續(xù)落實(shí)一體化相關(guān)事宜。四、節(jié)地效果該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)合理規(guī)劃和復(fù)合利用，同時(shí)提升了城市區(qū)域環(huán)境品

14、質(zhì)和公共服務(wù)效率。在土地利用方面，增加了約33萬(wàn)平方米的綜合利用建設(shè)規(guī)模，其中包括了商品住宅（483戶(hù)）、辦公、商業(yè)、公租房（459戶(hù)）等多種物業(yè)形態(tài)，分?jǐn)偭说罔F建設(shè)成本，增加了土地出讓收益，并帶來(lái)了商業(yè)效益。（二） HYPERLINK l _Toc1283 上海市蓮花路地鐵站復(fù)合利用模式一、基本情況上海市軌道交通1號(hào)線蓮花路站已運(yùn)營(yíng)超過(guò)20年。隨著乘客數(shù)量大幅提升，現(xiàn)有站臺(tái)存在建筑功能缺失、無(wú)法站內(nèi)換乘、建筑老化等問(wèn)題，已經(jīng)不能滿(mǎn)足運(yùn)營(yíng)需求。為緩解區(qū)域交通壓力，上海地鐵資產(chǎn)投資管理有限公司在取得該站點(diǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)后，對(duì)蓮花路地鐵站開(kāi)展復(fù)合利用改造工作。項(xiàng)目占地17617平方米

15、，其中包括4000平方米地鐵站房及附屬設(shè)施，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、交通樞紐綜合用地。目前現(xiàn)場(chǎng)已施工，預(yù)計(jì)2020年竣工。二、主要做法1.規(guī)劃設(shè)計(jì)理念加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌和區(qū)域研究評(píng)估，體現(xiàn)公共交通導(dǎo)向（TOD）模式，以場(chǎng)站用地為基礎(chǔ)，適當(dāng)擴(kuò)大規(guī)劃編制范圍。在軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃編制中同步研究各場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)的總體要求，在軌道交通專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制中同步研究各場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)的規(guī)劃控制要求。2.具體做法在改造過(guò)程中，確保公共效益不影響，做到建設(shè)中地鐵和公交在改造期全程不停運(yùn)，并在建成后實(shí)現(xiàn)站內(nèi)可換乘。將原地面二層側(cè)式站臺(tái)、展廳拆除，在本次供地范圍的基礎(chǔ)上，結(jié)合供地周邊的原地鐵站房、十三條公交首末站、社區(qū)配套用房和商業(yè)，建

16、設(shè)綜合性軌道交通上蓋物業(yè)等業(yè)態(tài)共計(jì)建筑面積約50000平方米，供地范圍與周邊保留軌道交通用地的綜合容積率達(dá)到2.84。另外，在站臺(tái)廣場(chǎng)地下建設(shè)地下停車(chē)庫(kù)約8620平方米，擬設(shè)置約258個(gè)停車(chē)位，實(shí)現(xiàn)地表地上復(fù)合利用。三、實(shí)踐探索一是加強(qiáng)軌道交通綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃研究統(tǒng)籌。將開(kāi)發(fā)強(qiáng)度適當(dāng)向軌道交通場(chǎng)站及周邊地塊集中，鼓勵(lì)土地集約利用；加強(qiáng)功能復(fù)合，探索規(guī)劃和土地復(fù)合利用方式。二是創(chuàng)新軌道交通綜合開(kāi)發(fā)土地利用方式。鼓勵(lì)主體發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，軌道交通建設(shè)主體、相關(guān)企業(yè)可以單獨(dú)或聯(lián)合設(shè)立開(kāi)發(fā)主體，軌道交通場(chǎng)站綜合建設(shè)用地可以采取協(xié)議方式出讓給開(kāi)發(fā)主體。三是明確開(kāi)發(fā)收益用于軌道交通持續(xù)發(fā)展。將軌道交通場(chǎng)站及周邊土

17、地的綜合開(kāi)發(fā)利用收益應(yīng)用于軌道交通可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)主體所得的綜合開(kāi)發(fā)利用收益優(yōu)先用于軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)維護(hù)。四、節(jié)地效果該項(xiàng)目改造完成后，同時(shí)提升了城市區(qū)域環(huán)境品質(zhì)和公共服務(wù)效率。從軌道交通角度看，降低了前期開(kāi)發(fā)成本，提升了地鐵通勤客流。從土地利用角度看，高效集約地利用約1.8公頃商業(yè)、綜合交通樞紐用地，改善了周邊居民和商務(wù)人群購(gòu)物、休閑、商務(wù)消費(fèi)環(huán)境，帶來(lái)了商業(yè)效益。 （三） HYPERLINK l _Toc31680 廣州萬(wàn)勝?gòu)V場(chǎng)地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)模式一、基本情況萬(wàn)勝?gòu)V場(chǎng)位于廣州地鐵4號(hào)線和8號(hào)線換乘的萬(wàn)勝?lài)旧仙w。項(xiàng)目占地面積4.1萬(wàn)平方米，總建筑面積32萬(wàn)平方米（其中商業(yè)4.6萬(wàn)平方

18、米，辦公17.7萬(wàn)平方米，線網(wǎng)指揮中心6萬(wàn)平方米，停車(chē)位1240個(gè)），定位為集地鐵指揮中心、商業(yè)中心、商務(wù)辦公、公交站場(chǎng)為一體的地鐵上蓋綜合物業(yè)。二、主要做法1.規(guī)劃設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新“出讓+配建”模式。在地塊出讓時(shí)，通過(guò)設(shè)置條件，使得萬(wàn)勝?gòu)V場(chǎng)從地塊最初選址到后期開(kāi)發(fā)，全程由廣州地鐵公司擔(dān)任開(kāi)發(fā)主體。在建設(shè)地鐵指揮中心時(shí)，廣州地鐵公司統(tǒng)籌規(guī)劃物業(yè)開(kāi)發(fā)與地鐵功能，對(duì)地塊進(jìn)行整合開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)同步規(guī)劃、同步開(kāi)發(fā)、同步實(shí)施和一體化設(shè)計(jì)。2.具體做法廣州地鐵公司對(duì)項(xiàng)目主體工程采用BT（政府利用非政府資金來(lái)建設(shè)某些基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目）融資建設(shè)模式，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的形式，選取在地鐵建設(shè)中具備雄厚實(shí)力的建筑施工單位進(jìn)行建設(shè)，

19、全面保障項(xiàng)目實(shí)施。同時(shí)，將一部分資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到施工單位，減輕地鐵公司資金壓力。三、實(shí)踐探索一是分類(lèi)收儲(chǔ)補(bǔ)償軌道交通場(chǎng)站用地。根據(jù)軌道交通場(chǎng)站綜合體用地的土地來(lái)源，同時(shí)結(jié)合城市更新政策，按照軌道交通主體是否已自行完成用地征收結(jié)案、是否已納入“三舊”改造，以及站場(chǎng)、車(chē)輛段、停車(chē)場(chǎng)等上蓋板是否已由軌道交通主體投資建設(shè)進(jìn)行分類(lèi)，按不同類(lèi)別確定不同的收儲(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及流程。二是試點(diǎn)建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓新模式，分層設(shè)定國(guó)有土地使用權(quán)。在建設(shè)用地使用權(quán)方面，創(chuàng)新采用高層坐標(biāo)方式，實(shí)現(xiàn)軌道交通上蓋用地分層出讓新模式。同時(shí)，為解決交通樞紐不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題，選取地鐵7號(hào)線石壁站、官湖車(chē)輛段綜合體作為試點(diǎn)對(duì)象，研究解決

20、地下建構(gòu)筑物所有權(quán)邊界、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立權(quán)屬界限問(wèn)題，開(kāi)展多測(cè)合一、多證聯(lián)辦、推進(jìn)三維確權(quán)登記新模式等技術(shù)創(chuàng)新。四、節(jié)地效果及適用范圍該項(xiàng)目通過(guò)將地鐵功能與商業(yè)開(kāi)發(fā)功能整合，把原本性質(zhì)單一的線網(wǎng)運(yùn)營(yíng)指揮中心與商業(yè)開(kāi)發(fā)功能疊加，促進(jìn)了城市品質(zhì)和經(jīng)濟(jì)效益的提升。從土地利用方面來(lái)看，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌實(shí)施，將原規(guī)劃6萬(wàn)平方米的線網(wǎng)指揮中心，優(yōu)化成30萬(wàn)平方米的大型地鐵上蓋商業(yè)廣場(chǎng)，帶來(lái)了較大的商業(yè)價(jià)值，提升了上蓋空間的利用效率及土地利用價(jià)值。（四）深圳市前海綜合交通樞紐站城一體化開(kāi)發(fā)模式一、基本情況前海綜合交通樞紐及上蓋項(xiàng)目由地下樞紐和上蓋物業(yè)兩部分構(gòu)成。樞紐部分由地下五條軌道線路（已運(yùn)營(yíng)

21、地鐵1、5、11號(hào)地鐵線，規(guī)劃穗莞深城際線及深港西部快線）及口岸和公交、出租、旅游大巴等交通接駁場(chǎng)站構(gòu)成?？傆玫孛娣e約20公頃。前海綜合交通樞紐由政府投資，深圳地鐵集團(tuán)建設(shè)。項(xiàng)目分為近期和遠(yuǎn)期兩部分實(shí)施。近期建設(shè)用地面積116693平方米，主要包括地下的地鐵1、5、11號(hào)線車(chē)站改造工程，地下交通換乘大廳和社會(huì)車(chē)輛停車(chē)場(chǎng)，地面公交場(chǎng)站、出租車(chē)場(chǎng)站及集散廣場(chǎng)以及五條市政道路。遠(yuǎn)期建設(shè)用地面積99092平方米，主要包括地下的穗莞深城際線及港深西部快軌車(chē)站，地面旅游大巴場(chǎng)站、出入境口岸及集散廣場(chǎng)、出租車(chē)場(chǎng)站、商業(yè)開(kāi)發(fā)和T9塔樓等。目前地鐵1、5、11號(hào)線前海灣站已經(jīng)開(kāi)通，穗莞深城際線預(yù)計(jì)年內(nèi)將開(kāi)工，港

22、深西部快線正在規(guī)劃中。二、主要做法1.規(guī)劃設(shè)計(jì)理念項(xiàng)目充分體現(xiàn)“站城一體化開(kāi)發(fā)”和構(gòu)建國(guó)際化CBD的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。軌道、交通接駁設(shè)施、上蓋物業(yè)與周邊街坊進(jìn)行一體、復(fù)合、多功能、高效集約的規(guī)劃設(shè)計(jì)，配合樞紐的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)車(chē)站與周邊街區(qū)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的站城一體化開(kāi)發(fā)建設(shè)，充分發(fā)揮樞紐的觸媒效應(yīng)和集聚效應(yīng)，構(gòu)建以公共交通為導(dǎo)向的國(guó)際化CBD新城區(qū)。2.具體做法樞紐建筑地下六層，其中上面三層為軌道及交通換乘區(qū)，下三層為地下車(chē)庫(kù)，設(shè)4900多個(gè)停車(chē)位。樞紐將設(shè)置深港過(guò)境口岸及公交、出租、社會(huì)車(chē)輛、旅游巴士等交通接駁場(chǎng)站，通過(guò)地下可直接連通市政道路的周邊建筑，實(shí)現(xiàn)站城無(wú)縫對(duì)接。上蓋開(kāi)發(fā)部分定位為集樞紐立體商業(yè)、

23、甲級(jí)辦公、國(guó)際星級(jí)酒店及服務(wù)式公寓、商務(wù)公寓于一體的超級(jí)樞紐城市綜合體，包括9棟超高層塔樓（含裙樓）、地鐵11號(hào)線上蓋獨(dú)棟商業(yè)、遠(yuǎn)期樞紐上蓋商業(yè)等?？偨ㄖ娣e預(yù)估約215.9萬(wàn)平方米，其中樞紐地下空間建筑面積88.1萬(wàn)平方米，上蓋物業(yè)建筑面積約127.8萬(wàn)平方米。人行交通方面，樞紐內(nèi)部構(gòu)建以地下一、二層換乘大廳為核心的四條主要人行通道，串聯(lián)軌道車(chē)站、公交場(chǎng)站、出租車(chē)場(chǎng)站及上蓋物業(yè)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的高效換乘；同時(shí)，通過(guò)地下、地面和二層人行系統(tǒng)與周邊建筑或地塊連接。車(chē)行交通方面，樞紐交通通過(guò)外圍主、次干路及地下道路組織進(jìn)出交通，物業(yè)交通通過(guò)內(nèi)部支路解決進(jìn)出交通，二者相對(duì)分離，實(shí)現(xiàn)樞紐與上蓋物業(yè)車(chē)輛的有效

24、集散。三、實(shí)踐探索一是規(guī)劃管理。以前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃、前海中心啟動(dòng)區(qū)城市設(shè)計(jì)、深圳市軌道交通規(guī)劃為基礎(chǔ)，編制前海開(kāi)發(fā)單元規(guī)劃，規(guī)劃彼此間互提條件，相互協(xié)調(diào)，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)符合相關(guān)規(guī)定。二是分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)地下使用權(quán)空間進(jìn)行分層控制，通過(guò)技術(shù)手段創(chuàng)新，即利用數(shù)字模型技術(shù)，建立三維立體模型明確不同用地空間的范圍，通過(guò)立體確權(quán)，理清地下空間邊界關(guān)系。三是整體供應(yīng)前海綜合交通樞紐和上蓋物業(yè)用地。前海綜合交通樞紐用地的地下樞紐以及上蓋物業(yè)以作價(jià)出資方式整體供應(yīng)給一個(gè)用地主體，實(shí)現(xiàn)樞紐與上蓋的一體化設(shè)計(jì)與實(shí)施，有利于軌道交通站城一體化開(kāi)發(fā)，充分發(fā)揮土地價(jià)值，保障項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)；有利于充

25、分利用軌道上蓋空間，籌集軌道建設(shè)資金；有利于提高交通樞紐項(xiàng)目的建設(shè)效率，保障軌道交通設(shè)施的建設(shè)質(zhì)量和進(jìn)度。四、節(jié)地效果前海綜合交通樞紐項(xiàng)目整合了軌道交通、深港過(guò)境口岸及公交、出租、社會(huì)車(chē)輛、旅游巴士等交通接駁場(chǎng)站等多種功能，有效地節(jié)約集約利用了過(guò)境口岸、交通接駁場(chǎng)站等公共設(shè)施用地。同時(shí)，樞紐通過(guò)地下可直接連通市政道路的周邊建筑，通過(guò)立體公共交通與高端城市綜合體無(wú)縫連接，將地面空間釋放并還給城市，實(shí)現(xiàn)用地的高度復(fù)合集約利用。（五） HYPERLINK l _Toc14904 杭州市七堡車(chē)輛段上蓋綜合體模式一、基本情況七堡車(chē)輛段上蓋綜合體項(xiàng)目由杭州地鐵1號(hào)線和4號(hào)線車(chē)輛運(yùn)營(yíng)庫(kù)、檢修庫(kù)、綜合維修大樓

26、、控制中心等地鐵功能建筑和住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、學(xué)校、公園等開(kāi)發(fā)建筑組成，總建筑103萬(wàn)平方米。二、主要做法1.規(guī)劃設(shè)計(jì)理念踐行“軌道交通地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)利用”的理念，在滿(mǎn)足綜合維修大樓，控制中心等建筑布置的情況下，對(duì)列車(chē)停放區(qū)、檢修庫(kù)等區(qū)域的土地進(jìn)行分層利用。以杭州市地下空間開(kāi)發(fā)利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2012-2020）為基礎(chǔ)，突出地鐵的引領(lǐng)作用，利用地鐵線網(wǎng)建設(shè)帶動(dòng)城市地下空間開(kāi)發(fā)利用，通過(guò)“線”（地鐵網(wǎng)線），將“點(diǎn)與面”（地下空間、副中心、重點(diǎn)片區(qū)）進(jìn)行有效連通，形成地下空間網(wǎng)絡(luò)。2.具體做法采用“高起點(diǎn)規(guī)劃、高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)”。通過(guò)復(fù)合利用土地，分層設(shè)立土地使用權(quán)，建設(shè)了9米和13.5

27、米兩層板。其中落地區(qū)0米以下為地鐵車(chē)站、地下公共過(guò)街通道和停車(chē)泊位等居住配套；上蓋區(qū)0米到9米板之間為地鐵功能區(qū)，設(shè)置了車(chē)輛運(yùn)營(yíng)、檢修庫(kù)；9米板至13.5米板之間設(shè)置有公共停車(chē)位，同時(shí)也為13.5米板以上的開(kāi)發(fā)建筑設(shè)置了停車(chē)位；13.5米以上為綠化、教育、居住等多種用途。三、實(shí)踐探索一是差別供地。在明確城市地下空間所有權(quán)屬于國(guó)家前提下，城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和人防設(shè)施等涉及國(guó)家安全和公共利益的地下空間建設(shè)用地，符合劃撥用地目錄的，以劃撥方式供地；商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、倉(cāng)儲(chǔ)等經(jīng)營(yíng)性地下空間，以招拍掛方式公開(kāi)出讓?zhuān)坏乇斫ㄔO(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)開(kāi)發(fā)其建設(shè)用地范圍內(nèi)的地下空間，地下軌道交通線路或者地

28、下管廊建設(shè)項(xiàng)目涉及的經(jīng)營(yíng)性地下空間，可以協(xié)議方式供地；已經(jīng)建成的地下空間，涉及經(jīng)營(yíng)性用途的，可以協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)。二是創(chuàng)新激勵(lì)。對(duì)已取得地表建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人申請(qǐng)開(kāi)發(fā)利用其地下空間，以及穿越市政道路、公共綠地、公共廣場(chǎng)等公共用地的連通通道項(xiàng)目，按照“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)、簡(jiǎn)化手續(xù)”原則，無(wú)需按照投資項(xiàng)目審批的繁瑣程序進(jìn)行用地審批。地下空間補(bǔ)辦出讓時(shí)，地下一層土地出讓金按照基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)用途樓面地價(jià)（容積率為2.0）的20%收取，地下二層減半，地下三層不再計(jì)繳土地出讓金。按規(guī)定補(bǔ)辦出讓手續(xù)后，允許地下空間按照最小基本單元分割轉(zhuǎn)讓。四、節(jié)地效果該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)合理規(guī)劃建設(shè)，提升了土地利用效率和產(chǎn)出效益。在土地利用方面，通過(guò)車(chē)輛段上蓋再開(kāi)發(fā)，憑空