淺論房產(chǎn)合同糾紛中合同效力與無效合同的認定原則

1、.上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)處理您的法律問題 9ask 免費法律咨詢3分鐘100%回復 ：.；淺論房產(chǎn)合同糾紛中合同效能與無效合同的認定原那么賴徽棠 劉顯波一、合同效能及房地產(chǎn)合同效能的概述合同的效能，又稱合同的法律效能，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人各方乃至第三人的強迫力。那么，怎樣的才干對當事人或第三人產(chǎn)生法律上的約束力呢當事人訂立合同是一種經(jīng)過合意的民事行為，假設符合法律規(guī)定的條件，那么是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力。第五十五條規(guī)定：民事法律行為該當具備以下條件：(一)行為人具有相應的民事行為才干;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。也就是說

2、訂立合同的行為假設符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產(chǎn)生了約束有關當事人和第三人的效能，否那么不產(chǎn)生法律效能。不產(chǎn)生法律效能的合同為無效合同。原第七條規(guī)定了合同無效的幾個條件：(一)違反法律和行政法規(guī)的合同;(二)采取欺詐、脅迫等手段所簽署的合同;(三)代理人超越代理權限簽署的合同或以被代理人的名義同本人或者同本人所代理的其他人簽署的合同;(四)違反國家利益或社會公共利益的經(jīng)濟合同。經(jīng)濟合同被確認無效后，當事人根據(jù)合同所獲得的財富應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失;假設雙方都有過錯，各自承當相應的責任。1999年10月1日起施行的規(guī)定合同無效的條件是：(一)一方以欺詐

3、、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或第三人利益;(三)以合法方式掩蓋非法目的;?(四)?損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定。因無效合同所獲得的財富，該當予以返還;不能返還或者沒有要返還的，該當折價補償;有過錯的一方該當賠償對方因此所遭到的損失，雙方都有過錯的，該當各自承當相應的責任。房地產(chǎn)合同是眾類合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守，原、新等的規(guī)定，所訂立的合同還該當?shù)接嘘P土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關的同意、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效能。作為海南特區(qū)來說也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開發(fā)、缺乏預見和規(guī)劃，

4、使房地產(chǎn)市場開展過熱、過快，加之當時有關這方面的法律法規(guī)不健全，出臺滯后，呵斥海南房地產(chǎn)市場混亂，經(jīng)濟活動無章可循，直至1995年1月1日開場施行，這種景象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場也才開場逐漸步入正軌。二、房地產(chǎn)合同糾紛的處置原那么雖然在95年后房地產(chǎn)開發(fā)運營活動有了法律的保證，但是95年之前因無法可依和客觀要素的影響而遺留下來的房地產(chǎn)開發(fā)運營活動方面的糾紛卻不少;而且即使是在95年之后，因整個海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過流階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)運營活動和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動依然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實踐適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何處理，關鍵在于如何認定因房地產(chǎn)開發(fā)運營或涉及

5、房地產(chǎn)活動而訂立的合同的效能。筆者以為，對施行之前和這之后當事人訂立的合同，該當根據(jù)特定的經(jīng)濟環(huán)境和現(xiàn)實情況，在不違背立法本意的前提下，綜合思索，對合同效能作出準確、合法、合理的認定，以便更好地處理現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。在此，筆者想首先引見一個典型案件來詳細分析房地產(chǎn)合同的效能，即原告海南省工業(yè)廳被告中華人民共和國建立部、中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司、建立部海南咨詢效力中心簽署了一份，商定：兩被告將位于?？谑忻郎岷娱_發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架構造64套，建筑面積為6644平方米，合計房款為5

6、65萬元，房屋交付時間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬元，一個月后再付100萬元，余額在工程開工驗收交付運用一個月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，費用按國家有關規(guī)定辦理。合同簽署后，原告依約分五次給建立部海南咨詢效力中心支付合計人民幣565萬元，被告中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告運用，之后，原告以房改方式將房屋出賣給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶居住運用達四年，因兩被告不斷未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過戶手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出賣給原告的房屋的土地運用權屬于建

7、立部海南咨詢效力中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原?？谑袊辆滞庥糜诮⒕C合效力大樓，作為城市規(guī)劃、建立技術、房地產(chǎn)方面咨詢業(yè)務場所。建立部海南咨詢效力中心系中華人民共和國建立部于1988年7月27日在海南設立的，其運營范圍是開展城市規(guī)劃、建立技術、房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務;1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷。從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個方面是不合法的，首先主體上建立部海南咨詢效力中心不具備房地產(chǎn)開發(fā)運營資歷，無權訂立房屋預售合同;第二、該合同的標的物所依靠的土地是行政劃撥用地，建立部海南咨詢效力中心未按照的有關規(guī)定，辦理土地運用權出讓手續(xù)并交

8、納土地出讓金;第三，該房屋所依靠的土地原同意的用途是建立綜合效力大樓，非住宅商業(yè)用地，而建立部海南咨詢效力中心未經(jīng)同意即擅自更改土地用途進展商品房開發(fā)和運營;第四、合同在訂立時，所建房屋也未到達當時法律法規(guī)規(guī)定的預售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了、有關合同生效的規(guī)定，以及違反土地運用權管理的有關方法，完全符合認定無效合同的條件，本該當認定為是無效合同，按無效的合同來處置。但是在此案中，有一個特殊的情節(jié)，即原告已將獲得的房屋以房改的方式出賣給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達四年之久，如按無效合同來處置返還房產(chǎn)給兩被告，那么無辜職工們的利益將遭到嚴重的損害，而且也將嚴重影響生活和任務，

9、而且現(xiàn)實上在全案的審理過程中，職工們的反響是最劇烈的。另外，在合同的訂立過程中，原告及兩被告均存在不同程度的過錯。最終該案以認定合同有效來判決，并經(jīng)終審維護結案，筆者以為這樣處置是完全符合立法本意的，也到達了應有的社會效果。上述案例是眾多案例中的一個，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開發(fā)運營案件中存在的連鎖關系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處置開發(fā)商與第一手買受方之間的關系，而且還要充分思索以標的物為焦點的一連串的合同關系，由于以買賣關系牽頭的一連串的合同關系層層相扣的，其中兼雜有抵押關系、租賃關系、協(xié)作關系等等，假設處置不當，將會引起惡性循環(huán)。故結合此典型案例，筆者以為

10、在認定合同效能時應遵照以下幾個原那么：(一)遵照立法本意，維護社會穩(wěn)定原那么我國制定的原第一條規(guī)定：為保證社會主義市場經(jīng)濟的安康開展，維護經(jīng)濟合同當事人的合法權益，維護社會經(jīng)濟次序，促進社會主義現(xiàn)代化建立，制定本法。1999年制定的一致的第一條規(guī)定：為了維護合同當事人的合法權益，維護社會經(jīng)濟次序，促進社會主義現(xiàn)代化建立，制定本法。“從上述法律規(guī)定我們可看出，無論是以前的還是如今的，它制定的根本目的就是為了維護當事人的合法權益，維護社會經(jīng)濟次序，最終促進社會主義現(xiàn)代化建立。法律是開展和提高的保證，而穩(wěn)定是一切社會開展和提高的前提，兩者相輔相承，共同推進社會進一步向前開展共同促進社會主義現(xiàn)代化建立

11、。作為執(zhí)法機關，我們的目的也就是為社會開展和提高掃清妨礙，我們的義務是化解社會的矛盾，調(diào)和不利要素，所以執(zhí)法機關審案判案應該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。當前我國社會經(jīng)濟開展的速度較快，各類經(jīng)濟關系也紛呈復雜，最近中國又面臨參與WTO，閱歷的缺乏和客觀情勢的影響使我國法律法規(guī)存在不甚完善和出臺滯后的景象，使法律本身和現(xiàn)實情況存在差別和予盾，這是不可防止的。比如前述的案例，假設從絕對的法律角度說，合同確訂無效是無疑的，但是一旦確認合同無效，矛盾就會激化，這就是沖突所在。詳細來說筆者以為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內(nèi)部集體的利益、買斷產(chǎn)權的、具有連鎖關系的房地產(chǎn)開發(fā)運營方面的糾紛，

12、假設僅僅是由于土地轉(zhuǎn)讓、報建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而根據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟情況制定的規(guī)定，可以補辦、補全這些手續(xù)的，有關的合同應該認定有效，按有效合同來處置，根據(jù)各方過錯，承當相應的違約責任。在這里筆者還想闡明一點，按照法律規(guī)定，承當違約責任的方式是采取補救措施或賠償損失、支付違約金等等。結合上述案例，被告沒有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同商定，補辦手續(xù)就是采取違約責任中規(guī)定的補救措施的一個內(nèi)容，這就可以反過來闡明手續(xù)的欠缺并不用然導致合同的無效，由于法律在作強迫性規(guī)定的同時，是允許采取補救措施的。第二、對于不涉及眾多散戶或內(nèi)部職工利益的案件，如前，假設原、被告在訂立合同后，原告海

13、南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出賣給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權的情況，筆者以為可以認定合同無效。由于不論是房屋被閑置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋一切權人行使一切權，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔保的一種方式，并不用然導致抵押物的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移，而且抵押權人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會大面積的負面影響，而且作無效無理，在返還財富上也是實踐可行的。(二)維護好心相對人、好心第三人的合法權益原那么我國的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制定法規(guī)的目的是維護社會經(jīng)濟次序外，還著重強調(diào)了要維護當事人的合法權益，這在過去的、新的里都有所表

14、達，比如新的的第四十九條就規(guī)定：行為人沒有代理權、超越代理權或代理權終止后以被代理名義訂立合同，相對人有理由置信行為人有代理權的，該代理行為有效;第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、擔任人超越權限訂立的合同，除相對人知道或該當知道其超越權限的以外，該代表行為有效。故筆者以為在處置房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟糾紛時應與立法原那么一致，也應該充分思索維護好心相對人甚至好心第三人的利益，準確認定合同效能。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個類型來詳細論述。第一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無效的事由是：商品房預售時，或者未領取預售答應證，或者未按規(guī)定投入工程開發(fā)建立總

15、投資的百分之二十五以上，或者根本未領取土地運用權證等等。普通來說假設買方曾經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關欠缺的手續(xù)可以補辦的，應維護買方的利益，除非是買方主張合同無效，否那么應認定合同有效，按有效合同處置。假設預售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不能夠完工、工程欠缺有關手續(xù)、開展商亦不情愿承當責任等情況，可按無效合同來處置。其次，由于行政機關或開展商的緣由未能及時辦理房產(chǎn)證，第一方買受人在未獲得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況;假設第一手賣受人已明示或以后買受人已明知這一情況以該理由主張合同無效的，不該當支持。由于作為第一手買受人并無欺瞞的意思表示，而以后的買受人已明知或該當知道房屋情況而仍情愿購

16、買，并非不知情，不屬好心的范疇。而且對于第一手買受人來說，未能獲得產(chǎn)權證并非其個人緣由所致，其已付足房款，可視為其已實踐上獲得產(chǎn)權，其利益應該遭到維護。假設以后的買受人確不知情，而房款已支付，也曾經(jīng)入住，開發(fā)商有才干辦理房產(chǎn)證的，合同可確認有效;如開發(fā)商無才干辦理房產(chǎn)證的，那么確認合同無效，按無效合同處置。當然在確認合同無效時，對占用房屋居住的損失要依公平原那么合理分擔。第二、房屋租賃糾紛在海南經(jīng)濟特區(qū)，流動人口眾多，房屋租賃行為也是比較活潑。在這一塊糾紛中，合同效能的認定主要爭議在出租方和承租方能否到房產(chǎn)管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995年建立部發(fā)布第13條規(guī)定：“房屋租賃實行登記

17、備案制度。第17條規(guī)定：“是租賃行為合法有效的賃證。在該方法發(fā)布之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒有辦理。筆者以為在發(fā)布之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，假設此租賃行為不斷延續(xù)至發(fā)布后，而按照省內(nèi)的規(guī)定可以補辦的，依此訂立的合同應認定有效，以維護各方的利益，但應責令及時補辦。而發(fā)布之后的租賃行為原那么上應依法辦理備案登記。但是不可否認，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只需運用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上依然存在債的關系。所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當事人均認可，對租賃行為本身未持有

18、異議，只是對租金的支付持有異議，普通應認定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應責令補辦手續(xù)。對于一方提出異議，另一方確有過錯或雙方均存在過錯的情況可認定合同無效。需求闡明的是，法律上對無效合同的處置主要是針對當事人因無效合同而提出的違約金、利息部分不予維護，對于出租人實踐產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所呵斥的損失，是可以補償?shù)模@樣就可防止一方當事人借主張合同無效而逃避租金的給付。第三、房屋抵押糾紛房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過程中，比較常見的矛盾發(fā)生于“先已預售，后又抵押或“先已抵押，后又預售、轉(zhuǎn)售的情況。普通以為假設抵押已辦理了他項權益登記而預售未預售

19、登記，買受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應維護抵押權人的權益，認定抵押合同有效;假設抵押已辦理了他項權益登記，但是預購方已根本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也根本付清房款的，應認定買賣合同的有效性。由于作為購房者來說，在審查房屋的實踐情況方面是處于被動的位置，其沒有合理審查實物情況的才干和責任，且如認定合同無效，在返還財富上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應著重維護購房者的利益，而且這種做法與前述維護社會穩(wěn)定的原那么是一致的。第四、房屋建筑質(zhì)量糾紛房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢，筆者以為有關房屋質(zhì)量問題并不能影響合同效能的認定，普通以為此問題產(chǎn)生于有效合同根底上，只是影響到

20、合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出賣方的義務，買受方通常沒有審查房屋質(zhì)量的才干和責任，故此類糾紛著重維護買受方的利益。但是不排除房屋出賣方在出賣房屋時故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實情況，損害買受方的利益致使合同無效的情況。當然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應有合理的解釋范圍，假設在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補救措施，也就不用然導致合同的無效。三、無效合同的處置原第7條第2款規(guī)定：“無效的經(jīng)濟合同，從訂立的時候起，就沒有法律約束力第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟合同被確認無效后，當事人根據(jù)該合同所獲得的財富，應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失;假設雙方都有過錯，各自承當相應的

21、責任。一致的第56條規(guī)定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘謹力。第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同獲得的財富，該當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，該當折價被償。有過錯的一方該當賠償對方因此所遭到的損失，雙方都有過錯的，該當各自承當相應的責任。以上是法律對無效合同處置的規(guī)定，無效的房地產(chǎn)開發(fā)運營合同也應按上述規(guī)定來處置。概括起來，法律對無效合同的處置主要是?一?返還財富或折價賠償;?二?賠償損失，這些主要是針對過錯方而言的，對于非過錯方也并非不需承當法律后果，詳細處置上，筆者以為在上述前提下，也應遵照幾點。(一)公平原那么房地產(chǎn)開發(fā)運營活動是一種民事活動，第四條規(guī)定：民事活動該當遵照自愿、公