營(yíng)改增有關(guān)增值稅的會(huì)計(jì)處理

1、營(yíng)業(yè)稅改征增值稅會(huì)計(jì)處理方法（房地產(chǎn)）主辦單位：鄂爾多斯市伊金霍洛旗國(guó)家稅務(wù)局主講人：劉世成二零一六年四月二十三日一、營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的阻礙 房地產(chǎn)“營(yíng)改增”有助于房地產(chǎn)企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，同時(shí)，營(yíng)改增后將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣。具體來講將產(chǎn)生如下四點(diǎn)阻礙：（一）房地產(chǎn)“營(yíng)改增”有助于房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期;（二）“營(yíng)改增”將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，關(guān)于所有企業(yè)來講因此是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低，同時(shí)

2、，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，如此，能夠有效去化寫字樓庫存;（三）“營(yíng)改增”將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，促使土地、項(xiàng)目收購(gòu)，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)施“營(yíng)改增”后，增值稅稅率實(shí)行11%，盡管稅率比原來營(yíng)業(yè)稅5%有所提高，但新政規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)土地價(jià)款可從銷售收入中扣除，且購(gòu)進(jìn)項(xiàng)目所含增值稅可納入抵扣，因此可能行業(yè)整體稅負(fù)比原來下降。不僅如此，一般納稅人的企業(yè)購(gòu)入新增不動(dòng)產(chǎn)能夠抵扣增值稅，這也是本次“營(yíng)改增”最大的亮點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是極大利好。而關(guān)于4月30日前已開工的老項(xiàng)目，設(shè)置了過渡期

3、政策，按5%的征收率繳納增值稅，差不多實(shí)現(xiàn)政策平移?？傮w上從5%的營(yíng)業(yè)稅平移到5%的增值稅，實(shí)際稅負(fù)因?yàn)槎愔朴?jì)算方法不同，還略有下降（1/(1+5%)=4.76%)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及成本核算項(xiàng)目及內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)打算性,監(jiān)管部門多；開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜性；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大；開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大，屬于資金密集型行業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。5.有些房地產(chǎn)企業(yè)不僅銷售所開發(fā)的商品房，還可能持有自有物業(yè)并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)治理。（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程籌建=設(shè)立=拿地=開發(fā)=預(yù)售=竣工銷售=清算分配房地產(chǎn)企業(yè)核心的會(huì)計(jì)處理集中在了“拿地=開發(fā)=預(yù)售=竣工銷售”（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算

4、內(nèi)容成本費(fèi)用項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列八項(xiàng)：土地獲得價(jià)款； 開發(fā)前期預(yù)備費(fèi)；主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)；社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)；配套設(shè)施費(fèi)； 開發(fā)間接費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用HYPERLINK N:整理后房地產(chǎn)企業(yè)核算內(nèi)容.docx核算內(nèi)容“營(yíng)改增”有關(guān)增值稅的會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)把握以下幾點(diǎn)：1.進(jìn)項(xiàng)稅-發(fā)生與開發(fā)成本或期間費(fèi)用有關(guān)的業(yè)務(wù)；2.預(yù)繳稅款-取得預(yù)收款（預(yù)征率3%）；3.銷售額-發(fā)生與銷售有關(guān)的業(yè)務(wù)；最大的特點(diǎn)：交給政府的土地出讓金能夠按照當(dāng)期銷售面積占可售面積的比例扣減銷售額。4.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻-確定銷售行為發(fā)生并

5、產(chǎn)生納稅義務(wù)的具體時(shí)刻；5.稅率或征收率-納稅的深度（11%、5%）6.當(dāng)期應(yīng)納增值稅額的計(jì)算（區(qū)分一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）；7.納稅地點(diǎn)-在哪交稅。營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的會(huì)計(jì)核算（一）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注開發(fā)成本土地價(jià)款按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象各成本核算對(duì)象克分層次設(shè)立開發(fā)前期預(yù)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象園林環(huán)境工程費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象開發(fā)間接費(fèi)按前述明

6、細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象自一級(jí)科目“開發(fā)間接費(fèi)”轉(zhuǎn)入成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對(duì)象開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱工程治理費(fèi)按前述明細(xì)營(yíng)銷費(fèi)用資本化利息物業(yè)治理完善費(fèi)其他完工開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱具體完工產(chǎn)品名稱或配套資產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、其他1.“開發(fā)成本”科目 該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。 在各級(jí)明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。 為了歸集臨時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。2.“開發(fā)間接費(fèi)”科目 該科目

7、歸集和分配與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建筑費(fèi)。 這類費(fèi)用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。 3. “預(yù)提費(fèi)用”科目 核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的差不多發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費(fèi)用。費(fèi)用預(yù)提的范圍：對(duì)未完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，完工產(chǎn)品按實(shí)際支付金額核算成本；費(fèi)用預(yù)提的金額：以預(yù)算成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。核算方法：預(yù)提時(shí)，借記“開發(fā)成本成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。4.“待攤費(fèi)用”科目 按權(quán)責(zé)發(fā)

8、生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。5.“完工開發(fā)產(chǎn)品”科目 核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實(shí)際成本。（二）成本費(fèi)用的分配和歸集1.土地獲得價(jià)款一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；假如分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也能夠不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法如下：（1）按占地面積進(jìn)行分配方先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等

9、公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。（2）按成本核算對(duì)象的建筑面積來分?jǐn)偂?.開發(fā)前期預(yù)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩

10、個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象：成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期預(yù)備費(fèi)按可售面積分?jǐn)傊黧w建筑工程費(fèi)（1）扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?（2）依照經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?。主體安裝工程費(fèi)（1）扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；?）依照造價(jià)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積相乘，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偂；A(chǔ)設(shè)施-社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)偅蝗裟軈^(qū)分可按占地面積分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施-園林環(huán)境工程費(fèi)共享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)偅还蚕硇圆粡?qiáng)并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)偂９才涮自O(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)?.開發(fā)間接費(fèi)應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目分

11、項(xiàng)目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，依照事實(shí)上際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。車位及車庫、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”增值稅核心會(huì)計(jì)處理方法1.取得土地使用權(quán)土地使用權(quán)取得方式有一下兩種：（1）國(guó)家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級(jí)市場(chǎng)）包括：招標(biāo)、拍賣、掛牌；（2）在二級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，包括：購(gòu)買、抵債、同意投資等方式取得。取得土地使用權(quán)后的會(huì)計(jì)處理（1）用于土地開發(fā)的土地使用權(quán)依照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)取得的土地使用權(quán)用于土地開發(fā)，應(yīng)將土地使用權(quán)的取得成本計(jì)入“開發(fā)成本”中，即借記“開發(fā)成本土地開發(fā)” 科目

12、，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等。借：開發(fā)成本-土地開發(fā)貸：銀行存款、應(yīng)收賬款等（2）用于商品房開發(fā)的土地使用權(quán)依照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建筑對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建筑的房屋建筑成本，即借記“開發(fā)成本房屋開發(fā)” 科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等。（3）自建用房的土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的取得成本直接計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶，且土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分不進(jìn)行攤銷和提取折舊。為建筑辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納

13、的契稅，計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶。假如取得的土地臨時(shí)沒有確定使用用途，計(jì)入“無形資產(chǎn)土地使用權(quán)”賬戶。借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)貸：銀行存款、應(yīng)收賬款等（4）用于賺取租金的土地使用權(quán)企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于對(duì)外出租時(shí)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為“投資性房地產(chǎn)”。取得土地使用權(quán)后需繳納各種稅費(fèi)其中：契稅、耕地占用稅記入土地取得成本，印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅記入“治理費(fèi)用” 3.“營(yíng)改增”后取得土地使用權(quán)的增值稅處理 （1）相關(guān)規(guī)定 財(cái)稅201636號(hào)文附件1營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施方法第二十四條： 進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購(gòu)進(jìn)物資、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。 注意：購(gòu)

14、入、債務(wù)重組、同意投資取得的土地使用權(quán)在取得合法有效的抵扣憑證，能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。在一級(jí)市場(chǎng)招拍掛取得的土地使用權(quán)給支付給政府部門的土地出讓金能夠在銷售額扣除。財(cái)稅201636號(hào)文附件2營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定規(guī)定能夠差額征稅的應(yīng)稅行為第10項(xiàng)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。有關(guān)有效扣除憑證的規(guī)定：財(cái)稅201636號(hào)文附件2營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定規(guī)定能夠差額征稅的應(yīng)稅行為第11項(xiàng)中規(guī)定： 試點(diǎn)納稅人按照上述410款的規(guī)定從全部?jī)r(jià)

15、款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證。（2）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑議的，能夠要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。（4）扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。（5）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。 納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。具體

16、的扣除方法參見HYPERLINK N:國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第13號(hào)至19號(hào)2016年第18號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收治理暫行方法的公告國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收治理暫行方法的公告.doc房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收治理暫行方法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）。我們?cè)谟嘘P(guān)銷售額的部分具體講述取得土地價(jià)款在銷售額中扣除的具體操作和相關(guān)計(jì)算方法。通過同意投資取得土地使用權(quán)。例1：2016年7月1日，甲企業(yè)（一般納稅人）、乙企業(yè)、丙企業(yè)共同投資成立戊公司（房地產(chǎn)企業(yè)）。甲企業(yè)用非貨幣資

17、產(chǎn)投資。投資資產(chǎn)情況如下：1. 2010年6月份購(gòu)買的寫字樓,購(gòu)買后一直用于辦公。投資時(shí)的不含稅公允價(jià)值為3500萬元，原值為1500萬元萬元，購(gòu)買后可能使用年限為30年，無殘值，按直線法計(jì)提折舊；2.2011年1月年從政府招拍掛獵取的商業(yè)用地使用權(quán)（S地塊），使用年限50年。經(jīng)整理開發(fā)與2011年7月出租給了A公司，甲公司將該地塊確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，按照成本模式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，直線法攤銷，無殘值。當(dāng)時(shí)給政府土地主管部門繳納土地出讓金及稅費(fèi)共計(jì)3000萬元，為整理土地支出1000萬元。投資時(shí)的不含稅公允價(jià)值為6500萬元；3.乙公司、丙公司分不用現(xiàn)金出資2000萬元；4.甲公司對(duì)戊公司具有操縱權(quán)

18、；5.戊公司將寫字樓作為辦公樓自用，土地使用權(quán)用于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)并銷售，于2016年7月1日辦理了相關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。問題：1.請(qǐng)分析甲公司的財(cái)務(wù)和增值稅的處理并寫出會(huì)計(jì)分錄；2.分析戊公司的財(cái)務(wù)增值稅處理并寫出會(huì)計(jì)分錄。解答：1.有關(guān)寫字樓的財(cái)務(wù)稅務(wù)分析。財(cái)務(wù)處理：甲公司用固定資產(chǎn)，屬于非日?；顒?dòng)，該投資行為屬于資產(chǎn)處置行為，產(chǎn)生的利德和損失應(yīng)計(jì)入損益（營(yíng)業(yè)外收入或營(yíng)業(yè)外支出）；處置投資性房地產(chǎn)屬于日常經(jīng)營(yíng)行為，應(yīng)計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)成本，并核銷相關(guān)資產(chǎn)。稅務(wù)處理：一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，能夠選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)

19、用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。在稅法中沒有投資性房地產(chǎn)的概念，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，依照本附件第十五條第二款的規(guī)定，按11%的稅率征收增值稅。借：固定資產(chǎn)清理-寫字樓 1200（1500-1500/306） 累計(jì)折舊300 貸：固定資產(chǎn)-寫字樓 1500借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 10935 貸：固定資產(chǎn)清理 1200 其它業(yè)務(wù)收入 6500 應(yīng)繳稅費(fèi)-應(yīng)繳增值稅 220（3500-1500）5% 應(yīng)繳稅費(fèi)-應(yīng)繳增值稅-銷項(xiàng)稅額 715 （650011

20、%） 營(yíng)業(yè)外收入 2300一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，能夠選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。借：其他業(yè)務(wù)成本 3600 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 400貸：投資性房地產(chǎn)-土地使用權(quán) 40002.戊公司的財(cái)務(wù)和稅務(wù)分析依照本通知附件2的規(guī)定（原增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 2016年5月

21、1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，滿13個(gè)月后的抵扣比例為40%。），戊公司取得的投資資產(chǎn)，應(yīng)增加實(shí)收資本或股本，寫字樓的進(jìn)項(xiàng)稅分兩年抵扣，土地使用權(quán)作為開發(fā)的房地產(chǎn)的土地成本，進(jìn)項(xiàng)稅能夠在當(dāng)年抵扣。會(huì)計(jì)處理如下：借：固定資產(chǎn)-寫字樓 3500 開發(fā)成本-土地成本 6500 應(yīng)繳稅費(fèi)-應(yīng)繳增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 847 應(yīng)繳稅費(fèi)-待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 8822040%=88 貸：實(shí)收資本（股本） 10935其中待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅從取得增值稅扣稅憑證當(dāng)月滿13個(gè)月才能轉(zhuǎn)讓進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣

22、。中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則第八條規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；（二）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；（四）以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。假設(shè)戊五公司所在省契稅稅率為3%，則在取得不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：借：固定資產(chǎn)-寫字樓 1,050,000 開發(fā)成本-土地成本 1,950,000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交契稅 3,000,000例2：甲房地產(chǎn)公司通過招拍掛方式從A市土地部門取得S地塊的土地使用權(quán)30畝，用于開發(fā)建設(shè)住宅。支付土地出讓金15

23、000萬元，該省契稅稅率3%，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅稅率0.5，寫出有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。借：開發(fā)成本-土地成本 154,500,000治理費(fèi)用-印花稅 75,000貸：銀行存款 150,075,000 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交契稅 4,500,000回遷安置房的會(huì)計(jì)處理例3：2016年4月份，A房地產(chǎn)開發(fā)公司與當(dāng)?shù)卣恋夭块T住宅建設(shè)用地10000，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬元，其中支付給當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尳?000萬元；另外，在本項(xiàng)目中，需要按照11的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房60套（平均每套150）。開發(fā)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行建設(shè)，兩期總的可售面積為120000。一期項(xiàng)目占地面積6000，二期項(xiàng)目占地面積4000

24、。2018年9月，完成一期12棟500套75000樓房建設(shè)，建安成本實(shí)際支出7770萬元（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等暫不計(jì)），一期有回遷房40套，剩余的20套回遷房在二期待建。假設(shè)一期房屋對(duì)外售價(jià)為3000元/。請(qǐng)確定第一期完工開發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)成本和計(jì)稅成本（只考慮增值稅，不考慮其他稅費(fèi)）。該納稅人采納一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。1、支付土地出讓金與發(fā)生的建筑支出借：開發(fā)成本-土地價(jià)款 50,000,000 貸：銀行存款 50,000,000借：開發(fā)成本-建筑安裝費(fèi) 77,700,000 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 7,700,000 貸：銀行存款 77,700,0002、第一期回遷房4

25、0套與土地成本的賬務(wù)處理依照題目所示，其交換行為符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)-非貨幣資產(chǎn)交換規(guī)定，假設(shè)該交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且換入換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量，則“應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本”。換出資產(chǎn)為“A公司建筑的商品房”換入資產(chǎn)為“被拆遷戶的房產(chǎn)”，同時(shí)也是“土地征用及拆遷補(bǔ)償需要支出的費(fèi)用”。在交付該40套商品房給被拆遷戶時(shí)，可做如下會(huì)計(jì)處理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收治理暫行方法HYPERLINK N:國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第13號(hào)至19號(hào)2016年第18號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收治理暫

26、行方法的公告國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收治理暫行方法的公告.doc（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條、第五條的規(guī)定。假設(shè)該納稅申報(bào)期按拆遷補(bǔ)償協(xié)議，將40套回遷安置房產(chǎn)權(quán)過戶給拆遷戶，假設(shè)沒有其他銷售。計(jì)算能夠在銷售額中能夠扣除的土地成本=5000(40150)/120000=250萬元。借：開發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi) 18,000,000 （401503000） 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 16,216,216.22 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 1,783,783.78 18,000,000/(1+11%)11%=1,783,783.78借：應(yīng)交稅費(fèi)-

27、應(yīng)交增值稅（營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額）247,747.75 貸：開發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi) 247,747.752,500,000/(1+11%)11%=247,747.753、為反映成本的完整，按照第一期項(xiàng)目銷售單價(jià)預(yù)提二期土地成本借：開發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi) 9,000,000 貸：預(yù)提成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi) 9,000,000（201503000）由于二期回遷安置房發(fā)生的預(yù)提成本計(jì)入土地成本，在二期完工后將回遷安置房分配給安置戶時(shí)，需要依照二期開發(fā)住宅的公允價(jià)值對(duì)土地成本進(jìn)行重新調(diào)整。土地成本合計(jì)：5000+1800+900-24.77=7675.23萬元；第一期項(xiàng)目應(yīng)分配土地成本=7675.236000/

28、10000=4605.14萬元;單位可售建筑面積土地成本=4605.1475000=614.02元/m2;單位可售建筑面積建筑成本=700075000=933.33元/m2;5、第一期開發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)成本借：開發(fā)產(chǎn)品-一期 11605.14貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 4605.14開發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi) 70006、結(jié)轉(zhuǎn)換出40套開發(fā)產(chǎn)品的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-40套 9,284,112貸：開發(fā)產(chǎn)品-一期 9,284,112（11605.147500040150）10000=9,284,112 講明：假如理解有困難，我們能夠換一種考慮問題的角度：假設(shè)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從其他開發(fā)商

29、手中購(gòu)入了40套房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，再補(bǔ)償給拆遷戶，所補(bǔ)償?shù)姆课菔欠駪?yīng)該記入開發(fā)成本？國(guó)稅函2007768號(hào)文規(guī)定產(chǎn)權(quán)調(diào)換政策：房地產(chǎn)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，事實(shí)上質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。房地產(chǎn)公司將擁有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給被拆遷戶，并獲得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益，依照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)）現(xiàn)將納稅人開發(fā)回遷安置房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題明確如下：納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照中華人民共和

30、國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)）第五條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額按財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)第二十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款?！景聪铝泄胶硕ǎ籂I(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本（1成本利潤(rùn)率）（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）】本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作處理的事項(xiàng)，按照本公告規(guī)定執(zhí)行。 記入“開發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的回遷安置房的費(fèi)用，應(yīng)作為取得土地使用權(quán)應(yīng)繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)。例4：稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)某建筑企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）進(jìn)行入戶納稅輔導(dǎo)時(shí)，發(fā)覺該企業(yè)有一筆受甲房地產(chǎn)公司托付的拆遷業(yè)務(wù)，在納稅申報(bào)時(shí)

31、，將托付方一次性支付的費(fèi)用（包括給拆遷戶的補(bǔ)償款和拆除費(fèi)用）減去代托付方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為銷售額計(jì)算繳納增值稅。請(qǐng)問：1.該納稅人的稅務(wù)處理正確嗎？2.該納稅人和甲公司應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？依照財(cái)稅201636號(hào)附件2營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施方法中建筑物拆除的規(guī)定：其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平坦土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、沙層等）剝離和清理等工程作業(yè)。依照上述規(guī)定，該納稅人的拆除建筑物或者構(gòu)筑物屬于其他建筑服務(wù)。代托付方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬

32、于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)-商務(wù)輔助服務(wù)-經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)。該納稅人將托付方一次性支付的費(fèi)用減去代托付方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為銷售額按照其他建筑服務(wù)計(jì)算繳納增值稅不正確，且該納稅人發(fā)生的應(yīng)稅行為不符合差額征稅的規(guī)定。該納稅人應(yīng)在合同中明確約定：拆除建筑物或者構(gòu)筑物勞務(wù)金額和代為支付拆遷補(bǔ)償款的服務(wù)金額。假設(shè)甲公司需要支付的拆遷補(bǔ)償款為2000萬元，拆除建筑物或者構(gòu)筑物給動(dòng)遷公司232.6萬元，其中：222萬元為拆除建筑物或者構(gòu)筑物服務(wù)費(fèi)，10.6萬元為代為支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的服務(wù)費(fèi)，該動(dòng)遷應(yīng)給甲公司開具增值稅專用發(fā)票。動(dòng)遷公司應(yīng)按按如下方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：借：銀行存款 20,000,000 貸：其他應(yīng)付款 20,

33、000,000借：銀行存款 2,220,000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 220,000 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 2,000,000借：銀行存款 106,000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 100,000 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）6,000甲公司的會(huì)計(jì)處理：借：開發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2,2,100,000 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)繳增值稅 226,000 貸：預(yù)付賬款、銀行存款 22,326,000 考慮：某地塊競(jìng)拍時(shí)，政府部門在招拍掛文件中明確要求競(jìng)得者必須在項(xiàng)目紅線外無償建筑一條道路和一座市政公園（紅線外附加工程），兩項(xiàng)附加工程造價(jià)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，不含在土地出讓金內(nèi)，甲公司最后取得該地塊。1.有

34、關(guān)紅線外附加工程建筑成本中發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額能夠抵扣嗎？2.有關(guān)建筑成本能在企業(yè)所得稅前攤銷扣除嗎？參考房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）3.有關(guān)建筑成本能在計(jì)算繳納土地增值稅前扣除嗎？4.有關(guān)建筑成本是否包含在契稅的計(jì)稅依據(jù)中？（各省規(guī)定不同）5.會(huì)計(jì)處理：開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)？本質(zhì)問題：企業(yè)對(duì)政府的“捐贈(zèng)”依舊“拿地成本”考慮：乙房地產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)?fù)恋?00畝，與國(guó)土部門簽出讓合同價(jià)1億元，企業(yè)已繳1億元。土地出讓金入庫后以財(cái)政支持方式給乙房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)助3,000萬元。房地產(chǎn)企業(yè)取得的3000萬元征收增值稅嗎？是否應(yīng)該計(jì)入企業(yè)的應(yīng)納稅稅所得額征收企業(yè)所得稅？能夠沖減

35、契稅的計(jì)稅依據(jù)嗎？依照財(cái)稅201636號(hào)附件1營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施方法的下列規(guī)定：第十條 銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但屬于下列非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情形除外：（一）行政單位收取的同時(shí)滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。1.由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2.收取時(shí)開具省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)；3.所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。（二）單位或者個(gè)體工商戶聘用的職員為本單位或者雇主提供取得工資的服務(wù)。（三）單位或者個(gè)體工商戶為聘用的職員提供服務(wù)。（四）財(cái)政

36、部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。第十一條 有償，是指取得貨幣、物資或者其他經(jīng)濟(jì)利益。上述行為不屬于有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，因此不征增值稅。會(huì)計(jì)處理：借：開發(fā)成本土地價(jià)款 100,000,000貸：銀行存款 100,000,000借：銀行存款 30,000,000貸：營(yíng)業(yè)外收入 30,000,000例5：某房地產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)?fù)恋?00畝，與國(guó)土部門簽出讓合同價(jià)1億元，企業(yè)已繳1億元。合同約定，企業(yè)須承建1萬平米限價(jià)房，單價(jià)3,330元/平方米，由政府回購(gòu)，具體做法：在土地出讓金入庫后政府依照企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度逐步回?fù)?,330萬元。項(xiàng)目正常住宅銷售均價(jià)8,880元/平方米。本

37、例實(shí)質(zhì)上是“政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于購(gòu)買回遷安置房”。假設(shè)可售面積為100000m2。土地出讓金返還用于購(gòu)限價(jià)房，企業(yè)應(yīng)做預(yù)收賬款處理。1.收到返還款時(shí)：依照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收治理暫行方法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）中規(guī)定：第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申

38、報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。借：銀行存款 33,300,000貸：預(yù)收賬款 33,300,000借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（已交稅金） 900,000 貸：銀行存款 900,000討論：在取得預(yù)售許可證前收到的誠(chéng)意金、定金或購(gòu)房意向款屬于收到預(yù)收款嗎？2.完工轉(zhuǎn)收入時(shí)：借：預(yù)收賬款 33,300,000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 30,000,000應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）3,300,000借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額） 10,000,000 貸：開發(fā)成本-土地價(jià)款 10,000,000同時(shí)從開發(fā)產(chǎn)品中結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。講明：無需擔(dān)心稅務(wù)機(jī)關(guān)按照財(cái)稅201636號(hào)附件1營(yíng)業(yè)稅改征

39、增值稅試點(diǎn)實(shí)施方法第四十四條：第四十四條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本方法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本利潤(rùn)率）成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為要緊目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。例6：土地出讓金返還用于補(bǔ)助

40、拆遷甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目10000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國(guó)土部門托付房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平坦土地并代托付方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3000萬中，用于拆遷費(fèi)用1000萬元，用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2000萬元,動(dòng)遷戶補(bǔ)償款低于2000萬元的，歸企業(yè)所有，大于2000萬元的，由企業(yè)承擔(dān)。甲房地產(chǎn)公司自行在當(dāng)年完成拆除工作，實(shí)際發(fā)生成本930萬元，拆除過程中取得增值稅專用發(fā)票注明的進(jìn)項(xiàng)稅33萬

41、元；企業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1500萬元。解析：1.取得的提供建筑物拆除、平坦土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，應(yīng)按其它建筑服務(wù)計(jì)提銷項(xiàng)稅額1000/(1+11%)11%=99.10萬元。會(huì)計(jì)處理如下：借：工程施工-合同成本 897 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 33 貸：應(yīng)付職工薪酬-工資、累計(jì)折舊、銀行存款 930借：應(yīng)收賬款（其它應(yīng)收款） 1000 貸：工程結(jié)算 900.90 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）99.10借：其它業(yè)務(wù)成本 897 工程施工-合同毛利 4.1 貸：其他業(yè)務(wù)收入 900.90借：工程結(jié)算 900.90 貸：工程施工-合同成本 897 工程施工-合同毛利 4.

42、1 收到款項(xiàng)：借：銀行存款 1000 貸：應(yīng)收賬款（其它應(yīng)收款） 1000支付土地出讓金時(shí)，10000全部計(jì)入“開發(fā)成本土地價(jià)款”并作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。關(guān)于政府返還的土地出讓金用于補(bǔ)償動(dòng)遷戶的，下面兩種處理方法，哪一種正確？支出拆遷補(bǔ)償款時(shí)：借：其它應(yīng)收款 1500 貸：銀行存款 1500收到返還款并代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款業(yè)務(wù)借：銀行存款 2000貸：其它應(yīng)收款 1500 其它業(yè)務(wù)收入 471.70 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 28.3發(fā)生動(dòng)遷支出時(shí)借：開發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償款 1500 貸：銀行存款 1500收到政府的款項(xiàng)時(shí)：借：銀行存款 2000 貸：營(yíng)業(yè)外收入 2000土地出讓金返還用于開

43、發(fā)項(xiàng)目外其他用途的情況土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 按規(guī)定項(xiàng)目外都市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程所需支出，應(yīng)由政府承擔(dān)。但政府把那個(gè)責(zé)任推給開發(fā)商，并要其承擔(dān)相應(yīng)建設(shè)支出。對(duì)開發(fā)商，這種特征符合BT模式（建設(shè)移交）。即開發(fā)商將該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。開發(fā)商取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)，應(yīng)按建設(shè)移交模式下提供建筑服務(wù)進(jìn)行增值稅處理。土地出讓金返還用于補(bǔ)助公共配套設(shè)施建設(shè)【分析】： 公共配套設(shè)施是項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地點(diǎn)政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項(xiàng)時(shí)承諾建的，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)

44、。且開發(fā)商在定價(jià)時(shí)，已含公共配套設(shè)施建設(shè)支出因素在內(nèi)。1、企業(yè)將建成公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，不屬視同銷售行為。因開發(fā)商通過設(shè)定房?jī)r(jià)，從銷售給業(yè)主房款中已取得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益。其屬全體業(yè)主共有權(quán)益。收到3,000萬補(bǔ)助款不屬于增值稅應(yīng)收銷售額，不征收增值稅。企業(yè)將建成公共配套設(shè)施無償贈(zèng)與地點(diǎn)政府、政府公用事業(yè)單位，財(cái)稅201636號(hào)文附件1營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施方法有關(guān)銷售額的規(guī)定,開發(fā)商收到3,000萬財(cái)政補(bǔ)助款視為政府出資購(gòu)買全部或部分公共配套設(shè)施，銷售不動(dòng)產(chǎn)收入計(jì)算繳納增值稅。 相關(guān)會(huì)計(jì)處理那個(gè)地點(diǎn)不一一累述。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管暫行方法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2

45、016年年第18號(hào)）如下規(guī)定：第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目接著開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本方法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，能夠選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地

46、產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。例7：2016年6月甲房地產(chǎn)公司購(gòu)買其他房地產(chǎn)公司一棟爛尾樓，該爛尾樓已建成8,000平方米，包括土地成本1000萬，建筑成本2,200萬元，轉(zhuǎn)讓價(jià)7,350萬元，甲房地產(chǎn)公司接著建設(shè)完工后，以自己的名義立項(xiàng)銷售。該爛尾樓2013年5月動(dòng)工修建，原開發(fā)商選擇按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。原開發(fā)商銷售爛尾樓需要繳納增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅和印花稅。有關(guān)正整數(shù)會(huì)計(jì)處理如下：借：應(yīng)收賬款、銀行存款 7350貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 7000應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅 350借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 3200貸：開發(fā)成本 3

47、200甲公司的會(huì)計(jì)處理，甲公司取得該項(xiàng)目假如選擇安裝一般計(jì)稅方法繳納增值稅，應(yīng)按如下處理：借：開發(fā)成本 7000應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 350貸：應(yīng)付賬款、銀行存款 7350如選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅，按如下處理：借：開發(fā)成本 7350貸：應(yīng)付賬款、銀行存款 7350相關(guān)鏈接：財(cái)稅2007162號(hào)規(guī)定：土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓總價(jià)款征契稅。契稅的計(jì)稅依據(jù)是？甲公司需要繳納契稅和印花稅。繳納的契稅記入“開發(fā)成本”?？紤]題：假如該爛尾樓的原業(yè)主不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該如何計(jì)算繳納增值稅？財(cái)稅

48、201636號(hào)文附件1營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定中對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)做出如下規(guī)定：1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，能夠選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，能夠選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅

49、務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。有關(guān)合作建房的增值稅處理問題項(xiàng)目公司模式真假投資之分利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一雙方（真投資）稅后利潤(rùn)投資模式二出地點(diǎn)（假投資）取得固定收益賣地取得固定比例收益賣地分得商品房賣地模式三出鈔票方（假投資）取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房購(gòu)買商品房模式一：用土地使用權(quán)投資（真投資），按照銷售土地使用權(quán)征收增值稅，參考201636號(hào)文附件1營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施方法第十條、第十一條有關(guān)規(guī)定;銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但屬于下列非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情形除外：第十一條 有償，是指取得貨幣、物資或者其他經(jīng)濟(jì)利益

50、。模式二：用土地使用權(quán)投資（假投資），收取固定收益，增值稅如何處理，目前沒有規(guī)定，原則上應(yīng)該按照銷售土地使用權(quán)征收增值稅；模式三：投出貨幣性資金，收取固定收益或規(guī)定比例的收益，按照貸款服務(wù)征收增值稅，參考參考201636號(hào)文附件1營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施方法中銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋中有關(guān)貸款服務(wù)的注釋。貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動(dòng)。以貨幣資金投資收取的固定利潤(rùn)或者保底利潤(rùn)，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。 4.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時(shí)期會(huì)計(jì)處理與稅收問題房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時(shí)期會(huì)計(jì)核算的關(guān)鍵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)時(shí)期要區(qū)分如下幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算：前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

51、；公共配套設(shè)施費(fèi)；開發(fā)間接費(fèi)用。在每個(gè)項(xiàng)目中都需要盡量按照HYPERLINK N:整理后房地產(chǎn)企業(yè)核算內(nèi)容.docx房地產(chǎn)企業(yè)成本核算內(nèi)容，盡量準(zhǔn)確的確定成本核算對(duì)象。所發(fā)生的無法確定成本核算對(duì)象的支出，統(tǒng)一歸集到“開發(fā)成本-間接費(fèi)用”中，待完工時(shí)按照確定的分配標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行分配。在開發(fā)建設(shè)時(shí)期，成本核算對(duì)象多、金額大。有關(guān)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的核算中，需要注意的問題：在選擇物資供應(yīng)商和服務(wù)提供商時(shí)盡量選擇能提供增值稅專用發(fā)票一般納稅人，以取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，從而有效降低增值稅稅負(fù)在簽訂合同時(shí)一定要明確所購(gòu)物資或所同意的服務(wù)是否含稅價(jià)，同時(shí)合同中需明確對(duì)方需提供真實(shí)合法的專用發(fā)票及開具發(fā)票的時(shí)限；

52、支付購(gòu)貨款或服務(wù)對(duì)價(jià)時(shí)要通過對(duì)公賬戶收付款，且收款方和增值稅專用發(fā)票注明的物資銷售方或服務(wù)提供商一致；嚴(yán)禁取得虛開的增值稅專用發(fā)票或內(nèi)容不真實(shí)的增值稅專用發(fā)票，一旦查實(shí)，會(huì)承擔(dān)刑事責(zé)任，參考中華人民共和國(guó)刑法第二百零五條。 前期工程費(fèi)：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的前期工程費(fèi)，能分清成本核算對(duì)象的。 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)某某成本對(duì)象前期工程費(fèi)貸： “銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成

53、本項(xiàng)目。借：開發(fā)成本房屋開發(fā)待分?jǐn)偝杀厩捌诠こ藤M(fèi) 貸：銀行存款等借：開發(fā)成本房屋開發(fā)某某成本對(duì)象前期工程費(fèi)貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)待分?jǐn)偝杀厩捌诠こ藤M(fèi)例8：甲房地產(chǎn)公司2016年7月取得W地塊180畝，預(yù)備進(jìn)行住宅樓。該樓盤共分兩期開發(fā)，第一期占地120畝，第二期占地60畝。9月份，開始了全面的前期預(yù)備工作（兩期），共發(fā)生：水文地質(zhì)勘察費(fèi)53萬元、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)212萬元、臨時(shí)道路和場(chǎng)地平坦費(fèi)用888萬元，均取得了增值稅專用發(fā)票。講明：所有金額均為價(jià)稅合計(jì)金額。會(huì)計(jì)分錄（按占地面積法將待分?jǐn)偝杀痉謹(jǐn)偟絻善冢航瑁洪_發(fā)成本-房屋開發(fā)-待分?jǐn)偝杀?前期工程費(fèi)（地質(zhì)勘查） 50 （規(guī)劃設(shè)計(jì)） 200 （場(chǎng)地

54、平坦） 800 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 103貸：銀行存款 1153分配：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)一期前期工程費(fèi) 700 開發(fā)成本房屋開發(fā)二期前期工程費(fèi) 350貸：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-待分?jǐn)偝杀?前期工程費(fèi)（地質(zhì)勘查） 50 （規(guī)劃設(shè)計(jì)） 200 （場(chǎng)地平坦） 800建筑安裝工程費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房屋，其建筑安裝工程施工一般采納出包的方式，建筑安裝工程支出應(yīng)依據(jù)“工程結(jié)算單”，企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。依照施工單位提供的增值稅發(fā)票借記“開發(fā)成本房屋開發(fā)建筑安裝工程費(fèi)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)付賬款”等

55、賬戶。注意：甲供材核算與營(yíng)改增往常發(fā)生變化甲供材不作為增值稅的計(jì)稅依據(jù)。借：開發(fā)成本房屋開發(fā)某某成本對(duì)象建筑安裝工程費(fèi) 貸：銀行存款等借：開發(fā)成本房屋開發(fā)待分?jǐn)偝杀厩捌诠こ藤M(fèi) 貸：銀行存款等借：開發(fā)成本房屋開發(fā)某某成本對(duì)象建筑安裝工程費(fèi)貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)待分?jǐn)偝杀窘ㄖ惭b工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)一般情況下，能夠依照施工結(jié)算單，以歸屬于某成本對(duì)象的直接成本核算，不能分清成本對(duì)象的，一般采納建筑面積法分配?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，能分清成本核算對(duì)象的。借：開發(fā)成本房屋開發(fā)某某成本對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)貸：銀行存款等應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)

56、入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。借：開發(fā)成本房屋開發(fā)待分?jǐn)偝杀净A(chǔ)設(shè)施費(fèi) 貸：銀行存款等借：開發(fā)成本房屋開發(fā)某某成本對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)待分?jǐn)偝杀净A(chǔ)設(shè)施費(fèi) 分配方法：一般采納建筑面積法公共配套設(shè)施費(fèi)發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清成本核算對(duì)象的借：開發(fā)成本房屋開發(fā)某某成本對(duì)象公共配套設(shè)施費(fèi) 貸：銀行存款等假如發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的。借：開發(fā)成本房屋開發(fā)待分?jǐn)偝杀竟才涮自O(shè)施費(fèi) 貸：銀行存款等借：開發(fā)成本房屋開發(fā)某某成本對(duì)象公共配套設(shè)施費(fèi) 貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)待分?jǐn)偝杀竟才涮自O(shè)施費(fèi)分配方法：一般采納建筑面積法。公共配套設(shè)施

57、費(fèi)用在企業(yè)所得稅前列支的幾點(diǎn)講明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建筑的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)治理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用能夠扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用能夠扣除；（和增值稅中所規(guī)定的用于公益事業(yè)或不特定的公眾對(duì)象嗎？）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)為直接組織和治理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。要緊包括治理人職員資、職工福利費(fèi)、

58、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)愛護(hù)費(fèi)、工程治理費(fèi)、利息支出、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建筑費(fèi)等?！伴_發(fā)間接費(fèi)”是一級(jí)科目，按期歸集，期末按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。借：開發(fā)間接費(fèi)貸：銀行存款等借：開發(fā)成本房屋開發(fā)某某成本對(duì)象開發(fā)間接費(fèi)貸：開發(fā)間接費(fèi)分配方法：按照受益原則和配比原則，分配開發(fā)間接費(fèi)：直接成本法或預(yù)算造價(jià)法某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)用=月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額。例9：ABC地產(chǎn)公司6月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用50,000元，取得增值稅專用發(fā)票注明的進(jìn)項(xiàng)稅8500元。應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)的各開發(fā)產(chǎn)品

59、實(shí)際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產(chǎn)品名稱 直接成本 商品房A 1,000 000 商品房B 600,000 商場(chǎng) 400,000 合計(jì) 2,000,000依照上列公式，各開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)的分配率為：發(fā)生費(fèi)用時(shí)：借：開發(fā)接間費(fèi) 50,000應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）8,500銀行存款 58,50050,0002,000,000100%=2.5%商品房A應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)：1,000,0002.5%=25000（元）；商品房B應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)：600,0002.5%=15 000（元）；大配套設(shè)施應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)：100,0002.5%=10 000（元）；依照上面的計(jì)算，就可將各

60、開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)計(jì)入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)用”成本項(xiàng)目，并將它計(jì)入“開發(fā)成本”各二級(jí)賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。ABC地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)開發(fā)間接費(fèi)（商品房A）25,000開發(fā)間接費(fèi)（商品房B）15,000開發(fā)間接費(fèi)（商場(chǎng)） 10,000貸：開發(fā)間接費(fèi) 50,000完工后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品：借：開發(fā)產(chǎn)品-商品房 貸：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-成本對(duì)象“甲供材”的會(huì)計(jì)處理在營(yíng)改增往常，由于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅基礎(chǔ)包含甲供材，因此，假如合同總金額包含甲供材和不包含甲供材的處理方法不同。營(yíng)改增后，建筑服務(wù)增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)不包含甲供材，因此不