CPT四、建筑物評估,成本法和收益法(改)

1、CPT四、建筑物評估，成本法和收益法14.1 房地產(chǎn)評估概述二、房地產(chǎn)市場的特性三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素四、房地產(chǎn)估價(jià)的原則五、房地產(chǎn)估價(jià)的程序、房地產(chǎn)評估的基本概念2房地產(chǎn)評估的基本概念包括三個(gè)層面的含義：房地產(chǎn)一狀態(tài)下的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評估（土地及地上建筑物是不可分割的一個(gè)整體）不包含土地的純粹地上建筑物部分價(jià)值的評估（除土地之外的地上建筑物及其附屬物的價(jià)值）單純的土地價(jià)值評估3房地產(chǎn)市場的特性1、完善市場的特征 1）有許多買房和賣方2）買賣各方都具有充分的信息 3）所有各方都有交易或不交易的自由4）商品能夠被運(yùn)送到更好的市場上 ，所有的商品都類似5）商品小而不貴，并且交易頻繁 ，政府的價(jià)格影響

2、很小2、房地產(chǎn)市場的特征市場信息有限 市場交易不頻繁房地產(chǎn)位置的固定性 價(jià)格受政策影響大4房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 區(qū)域因素 一般因素 影響產(chǎn)地產(chǎn)價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。通常會(huì)對整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，所以是影響房地產(chǎn)價(jià)格的基本因 素房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等因素相結(jié)合的主的地區(qū)特性，對房地產(chǎn)價(jià)格水平的影響因素個(gè)別因素房地產(chǎn)的個(gè)別特性對房地產(chǎn)個(gè)別價(jià)格的影響因素5一般因素1社會(huì)因素社會(huì)因素包括人口數(shù)量、人口質(zhì)量、政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化狀況及公共設(shè)施的建設(shè)狀等。2經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄及投資水平，財(cái)政收支及金融狀況、物價(jià)、工資及就業(yè)水平、利率等。3政策因素影響因素房地產(chǎn)價(jià)格的

3、制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素。主要有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格政策和稅收政策。6（二）區(qū)域因素 1、住宅類房地產(chǎn)離市中心的距離及交通設(shè)施狀況商業(yè)街及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置狀況學(xué)校、公園、醫(yī)院的配置狀況噪聲、空氣污染等的程度景觀環(huán)境狀況當(dāng)?shù)鼐用竦穆殬I(yè)、教育水平、社會(huì)階層等居住環(huán)境的狀況等接到的寬度、構(gòu)造等狀況變電所、污水處理場等危險(xiǎn)設(shè)施或污染源的狀況72、商業(yè)類房地產(chǎn)的區(qū)域因素腹地的大小及商業(yè)群落狀況顧客的來源及其購買能力狀況顧客的交通手段及交通狀況營業(yè)類別及競爭狀況等3、工業(yè)產(chǎn)地產(chǎn)的區(qū)域因素道路、港口、鐵路等運(yùn)輸施的便利程度及建設(shè)狀況動(dòng)力供應(yīng)和供水排水狀況與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)

4、的位置關(guān)系與生產(chǎn)緊密相關(guān)的氣候、地質(zhì)、水文條件等區(qū)域因素 8個(gè)別因素 1、影響土地價(jià)格的個(gè)別因素位置、面積、地勢、地質(zhì)形狀、寬度、深度臨街狀況交通狀況2、影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素主要有面積、構(gòu)造、材料等設(shè)計(jì)、設(shè)備等施工質(zhì)量4樓層、朝向 9四、房地產(chǎn)估價(jià)的原則（一）合法原則房地產(chǎn)評估必須以房地產(chǎn)的合法使用、合法處分為前提。以城市規(guī)劃為主，在房地產(chǎn)用途、累計(jì)率、覆蓋率、建筑高度和建筑風(fēng)格等方面參法、產(chǎn)權(quán)。（二）最高最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充分合理的論證、能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。如果估價(jià)對象已經(jīng)估某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價(jià)前提做出下列之一的判

5、斷和選擇1、保持現(xiàn)狀前提2、轉(zhuǎn)換用途前提3、裝修改造前提4、重新利用前提5、上述情形的某種組合10（三）替代原則估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格的購買者購買房地產(chǎn)的花費(fèi)，不會(huì)高于取得類似房地產(chǎn)的成本。（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則四、房地產(chǎn)估價(jià)的原則11五、房地產(chǎn)估價(jià)的程序1、明確估價(jià)基本事項(xiàng)明確估價(jià)基本目的 明確估價(jià)對象明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，精確到日 評估事項(xiàng)與委托方進(jìn)行商議2、擬定估價(jià)作業(yè)方案擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法 擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度123、搜集估價(jià)所需資料對房地產(chǎn)價(jià)格有普通影響的資料對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資

6、料相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料反應(yīng)估價(jià)對象狀況的資料4、實(shí)地勘查估價(jià)對象5、選定估價(jià)方法計(jì)算選定估價(jià)應(yīng)遵循的原則：有條件選用市場法估價(jià)的，優(yōu)先選擇市場法收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法 五、房地產(chǎn)估價(jià)的程序13具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法不能采用上述方法時(shí)，選用成本法6、確定估價(jià)結(jié)果根據(jù)評估目的的對每種方法的合適程度進(jìn)行檢查對數(shù)據(jù)的充分性和可靠性以及所用假設(shè)的有效性進(jìn)行考慮對每個(gè)結(jié)果的合理性和重要性進(jìn)行考慮7、撰寫估價(jià)報(bào)告記述評價(jià)成果的文件8、估價(jià)資料歸檔五、房地產(chǎn)估價(jià)的程序14（1）按結(jié)構(gòu)價(jià)材質(zhì)分類鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件用鋼材制成，焊接、鉚接。鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：預(yù)

7、制、現(xiàn)燒梁、柱、地板、屋頂、樓梯用鋼筋混泥土?；旌辖Y(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)：墻柱為磚砌，樓層、房架用木材制成。1、定義：建筑物它包括房屋和購住屋兩大類房屋：供人居住、生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)和進(jìn)行其他社會(huì)活動(dòng)等的工程建筑，由基礎(chǔ)、門、窗、柱和屋頂?shù)冉M成。構(gòu)建物：房屋以外的工程建筑。一、建筑物及其分類二、房屋建筑物的分類 42 建筑物分類及其評價(jià)特點(diǎn)15其他結(jié)構(gòu)：（2）按經(jīng)濟(jì)功能分類1）商業(yè)用房特點(diǎn)：具有收益性，經(jīng)營內(nèi)容多，裝修復(fù)雜且形式各異。影響因素：地段繁華程度、交通條件、臨街狀況、內(nèi)部格局、裝修、存儲(chǔ)空間、面積、凈高。2）居住用房影響因素：政治、經(jīng)濟(jì)政策、裝修、設(shè)施與設(shè)備、建筑質(zhì)量、朝向、樓層、地段、環(huán)境。

8、（3）工業(yè)用房影響因素：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、聚集規(guī)模等。（4）其他用途用房。公用事業(yè)用房或政府機(jī)關(guān)用房 42 建筑物分類及其評價(jià)特點(diǎn)16二、建筑物評估需要考慮的因素1、產(chǎn)權(quán)狀況：建筑物的所有權(quán)，使用權(quán)狀況以及使用年限，建筑物的產(chǎn)權(quán)是否受到限制、抵押、擔(dān)保、出租。2、基礎(chǔ)設(shè)施狀況：七通一平：通水（上、下）、通電、通氣、通熱、通訊、通路、平整土地。3、位置與環(huán)境：人文環(huán)境與自然環(huán)境、臨街狀況、距市中心距離、距交通設(shè)施及公用、公益設(shè)施的距離。17二、建筑物評估需要考慮的因素4、交通便捷狀況：道路的類型、寬度、公交路線多少、離公交站及其他交通設(shè)施的遠(yuǎn)近等。5、建筑物用途：商用、住宅用、工業(yè)用、多種用途

9、為一體、高層、商、住兩用。6、建筑物本身狀況：外觀、朝向、建筑面積、建筑層數(shù)、層高、跨度決定評估價(jià)格的基本因素（決定建筑物的重置成本、成新率）、建筑結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量和水平、建筑物設(shè)備狀況。7、其他因素：建筑物質(zhì)量、使用性、建筑風(fēng)格等。18三、建筑物評估的特點(diǎn)1、單獨(dú)評估地上建筑物可以采用重置成本法，對于房地產(chǎn)價(jià)格，地域是最重要的影響因素，成本法不反應(yīng)地域因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。地上建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)品。地上建筑物不能脫離土地而單獨(dú)存在。2、建筑物的使用年限受土地權(quán)使用年限的制約土地使用權(quán)到期，土地及地上建筑物由國家無償取得，在建筑物評估時(shí)，必須注意，建筑物的耐用年限與土地使用權(quán)的 合，當(dāng)建筑物的剩余

10、使用壽命來評估建筑物的價(jià)格。3、建筑物評估應(yīng)在適法的前提下進(jìn)行：國家法律、法規(guī)、政策，規(guī)定建筑物的用途，容積率，覆蓋率。194.3成本法基本概念1、含義：是站在建筑物的再造費(fèi)用或投資的角度來考慮的，通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，扣減各科貶值因素后，得到建筑物的評估值。2、重置成本要點(diǎn)重置成本是目前成本，不是賬面成本或歷史成本。重置成本是按開發(fā)房地產(chǎn)的社會(huì)平均耗費(fèi)水平估算的，而不是實(shí)際的建筑成本。重置成本經(jīng)濟(jì)成本，不僅包括建設(shè)費(fèi)用，還包括正常利潤。3、重置成本的理論依據(jù) 買者的成本不高于自己開發(fā)建造的成本（包括合理利潤和稅金）。204、適用范圍對全新的建筑物價(jià)值進(jìn)行估算。政府用或公共事

11、業(yè)建筑物評估。市場上無交易實(shí)例，沒有獨(dú)立經(jīng)營獲利的建筑物的評估。對其他評估方法進(jìn)行驗(yàn)證。缺點(diǎn)：1有些成本因素難以確定和估算2對累計(jì)折舊的計(jì)算比較困難，帶有主觀性3對于已使用年限比較長的建筑物進(jìn)行評估時(shí)，盡量避免適用成本法 4.3成本法21二、建筑物重置成本及測算一、建筑物重置成本構(gòu)成1）建筑安裝成本：建筑安裝工程預(yù)算定額計(jì)算的工程造價(jià)。2）前期工程費(fèi)：正式建造之前，規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究，水文地質(zhì)勘探，預(yù)算編制，場地臨時(shí)用水、用電、平整土地。3）工程附加支出：招投標(biāo)費(fèi)，工程預(yù)算審查費(fèi)，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，竣工圖費(fèi)。4）建設(shè)單位管理費(fèi)5）建設(shè)期利息6）稅費(fèi)：各項(xiàng)稅收和費(fèi)用：營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育

12、費(fèi)附加，人防工程費(fèi)，白蟻防治費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。7）開發(fā)利潤22二、建筑物建筑安裝重置成本的計(jì)算1、單位成本法：（最廣泛使用的方法，也是最切合是極大方法）1）首先在市場上調(diào)查類似建筑物的單位造價(jià)資料2）對建筑時(shí)間、規(guī)格方面的差異進(jìn)行修正3）得到評估對象的重置成本例題P97、P812、分部分項(xiàng)法（適合于對工業(yè)建筑成本的估算）1）分別計(jì)算建筑物每個(gè)部分的成本，地基、墻壁、地面、屋頂、天花板、供暖、裝修等部分，按各部分的單位造價(jià)和相應(yīng)的數(shù)量，分別估算成本，然后再將各部分成本加和，得到建筑物的重置成本。2）例題P82二、建筑物重置成本及測算233、指數(shù)法以待估建筑物原工程造價(jià)為基礎(chǔ)，對材料、人

13、工費(fèi)用分別按不同的價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，得到建筑物的重置成本。1）分別調(diào)整法P82 建筑物重置價(jià)格=建筑物原工程造價(jià)（材料價(jià)格指數(shù)材料成本構(gòu)成比人工費(fèi)用價(jià)格指數(shù)人工費(fèi)構(gòu)成百分比費(fèi)用價(jià)格指數(shù)費(fèi)用構(gòu)成百分比）2）綜合價(jià)格指數(shù)調(diào)整法 重置價(jià)格=工程造價(jià)綜合價(jià)格變動(dòng)指數(shù)二、建筑物重置成本及測算244、工料測量法（是建筑成本估算方法中最詳細(xì)和最精細(xì)的方法）(三)、前期工程費(fèi)用的測算(四)、工程附加支出的計(jì)算(以建筑安裝成本為基礎(chǔ)乘以相應(yīng)的計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)的比例)(五)、建筑單位管理費(fèi)的計(jì)算(以建筑安裝成本為基礎(chǔ)，按一定比例計(jì)取)(六)、建筑期利息=前二到五項(xiàng)之和2利率建筑期(七)、稅費(fèi)的計(jì)算：按政府的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行(

14、八)、開發(fā)利潤計(jì)算：(二到七項(xiàng)之和)行業(yè)平均利潤率二、建筑物重置成本及測算254）例：某企業(yè)一棟廠房，賬面價(jià)值1 729 000元，建筑面積6916，經(jīng)調(diào)整得知：1994年12月竣工，2004年進(jìn)行評估，材料價(jià)格平均每年上漲10%，人工費(fèi)上漲8%，費(fèi)用上漲5%，其他占工程造價(jià)的比例分析分別為70%、25%和5%，則該廠房的評估價(jià)格為？1729000（1+1010%70%+108%25%+105%5%）=17290001.925=3 328 325（元）二、建筑物重置成本及測算26三、建筑物成新率的測定(一)、會(huì)計(jì)和評估中的折舊的不同點(diǎn)1、會(huì)計(jì)中的折舊是一種理論損失(不考慮建筑物的價(jià)值是否真的發(fā)

15、生了變化)，評估中的折舊是一種準(zhǔn)確估計(jì)。2、會(huì)計(jì)中的折舊以賬面價(jià)值為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，評估中的折舊以重置成本為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)。(二)、實(shí)體性折舊的測算1、使用年限法是指利用建筑物的實(shí)際已使用年限占其耐用年限的比率作為建筑物的實(shí)體性貶值率。建筑物的實(shí)體性損耗率=100%=100%27注意問題：1、估價(jià)采用的耐用年限是指建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限。2、建筑物的使用年限受到土地使用權(quán)年限的制約。3、由于未修、改造等方面的差異，耐用年限應(yīng)適當(dāng)延長 2、打分法把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)部分，對每個(gè)部分分別進(jìn)行打分，然后再進(jìn)行修正匯總。成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B例P84三、建筑物成

16、新率的測定28四、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的判斷1、功能性貶值是指由于建筑物的用途，使用強(qiáng)度，設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)備配備不合理造成的功能不足或浪費(fèi)所形成的價(jià)值損失。1）商業(yè)建筑設(shè)計(jì)、布局不合理，有效利用面積低，運(yùn)行成本高。2）居住建筑由于設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)落后，不能完全適應(yīng)現(xiàn)代化生活居住的需求。3）工業(yè)建筑由于設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)不合理， 跨度，層高、采光、布局等存在缺陷。選擇參照物進(jìn)行對照，確定功能性貶值2、經(jīng)濟(jì)性貶值是由于建筑物外界條件的變化，使建筑物的使用率下降，導(dǎo)致其價(jià)值的貶值：環(huán)境污染、灰塵、高速公路或機(jī)場噪聲。1）表現(xiàn)： 率增加，出租面積減少(商用)，個(gè)房閑置(工業(yè)用)，原有某種環(huán)境效益的喪失(住宅用)

17、2) 經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-100%3) 經(jīng)濟(jì)性貶值額=建筑物年收益凈損失額(P/A,r，n)29例：評估對象為某事業(yè)單位辦公樓，占地面積200，建筑總面積500，磚混結(jié)構(gòu)，4層，建于1990年5月，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程造價(jià)的2%計(jì)取，其他前期工程費(fèi)按1.5%計(jì)取，工程附加支出按工程造價(jià)的2.44%計(jì)取，建筑單位管理費(fèi)按工程造價(jià)的2%計(jì)取，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按前面幾項(xiàng)費(fèi)用的5%計(jì)取，建筑期1年，銀行貸款利率9%，開放利潤為15%。經(jīng)勘查，評估對象結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)備部分級分分別為95、93、94，G、S、B分別取0.75、0.12和0.13，假設(shè)建筑物不存在功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值因素。1）重置成本

18、=353750(1+2%+1.5%+2.44%+2%)(1+5%)(1+9%2%)(1+15%)=480830（元）2）成新率=950.75+930.12+940.13=94.63%3）評估價(jià)值=48083094.63%=455009（元）四、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的判斷304.4.收益法(殘余評估法) text text text text收益法的含義，評估思路與適用范圍還原利率的計(jì)算方法收益法的計(jì)算步驟收益法的計(jì)算31收益法的含義，評估思路與適用范圍適用范圍1房地合為一體，具有收益性的房地產(chǎn)的評估。2評估對象較新，并且處于最有效適用狀態(tài)，同時(shí)獲得正常收益。 收益法運(yùn)理 建筑物與其基地合并計(jì)

19、算收益，而以收益還原法以為的方法求得土地價(jià)格，從總收益中減去基地帶來的收益，再用收益現(xiàn)值法求得建筑物的收益價(jià)格。32收益法的計(jì)算1、凈收益的計(jì)算，總收入扣除總費(fèi)用之后的凈值。1）潛在毛收入-假設(shè)房地產(chǎn)在充分利用，無空置狀態(tài)下可獲得的收入。-2）有效毛收入-實(shí)際收入：由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金及其他實(shí)際結(jié)果原因造成的收入損失后得到的收入。-客觀收入：排除了各種特殊因素，偶然因素，并處于最佳利用狀態(tài)時(shí)，取得的正常收入。33收益法的計(jì)算3）運(yùn)營費(fèi)用(客觀費(fèi)用)-維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。如維修，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，稅金等。折舊不能作為運(yùn)營費(fèi)用被扣減。4