養(yǎng)老地產(chǎn)綜合13課件

1、銀發(fā)時(shí)代的養(yǎng)老地產(chǎn)Seniors age pension real estateAttention！DIRECTORY老齡化時(shí)代背景養(yǎng)老類型分析養(yǎng)老社區(qū)現(xiàn)狀老齡化時(shí)代背景養(yǎng)老類型分析養(yǎng)老社區(qū)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃要點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃要點(diǎn)國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)踐國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)踐華墨養(yǎng)老度假村案例華墨養(yǎng)老度假村案例 老齡化 時(shí)代背景 現(xiàn)在全球每10個(gè)人中就有一個(gè)60歲以上的老人，而這個(gè)數(shù)字到2050年將從19增加到15，世界老年人口將達(dá)到20億。 歐洲的國(guó)家是最先進(jìn)入老齡化社會(huì)的，但進(jìn)展速度平穩(wěn)而緩慢。歐美國(guó) 家由高出生率、高死亡率轉(zhuǎn)變?yōu)榈统錾?、低死亡率，?jīng)歷了幾十年甚至上百年的時(shí)間。 發(fā)展中國(guó)家卻是以底

2、子薄、速度快、承擔(dān)力弱、涉及面廣、負(fù)擔(dān)沉重的姿態(tài)，面對(duì)老齡社會(huì)來臨的威脅。 進(jìn)入21世紀(jì)，老齡化社會(huì)成為世界趨勢(shì)，并將伴隨整個(gè)世紀(jì)始終。 1999年，中國(guó)正式進(jìn)入老齡化社會(huì)，是世界上老齡人口最多國(guó)家。 2008年，中國(guó)60歲以上人口超過1.67億，老齡化發(fā)展速度驚人。 2009年，中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)289萬張，平均利用率78.7%，城市利用率較低，不足66%。 老齡化時(shí)代背景養(yǎng)老類型分析郊區(qū)型持有型銷售型景區(qū)型市區(qū)型銷售+持有型全齡社區(qū)健康老人社區(qū)持續(xù)照料社區(qū)郊區(qū)型持有型銷售型景區(qū)型市區(qū)型銷售+持有型全齡社區(qū)健康老人社區(qū)持續(xù)照料社區(qū)郊區(qū)型持有型銷售型景區(qū)型市區(qū)型銷售+持有型全齡社區(qū)健康老人社區(qū)

3、持續(xù)照料社區(qū)三種理想模式郊區(qū)型持有型銷售型景區(qū)型市區(qū)型銷售+持有型全齡社區(qū)健康老人社區(qū)持續(xù)照料社區(qū)郊區(qū)型持有型銷售型景區(qū)型市區(qū)型銷售+持有型全齡社區(qū)健康老人社區(qū)持續(xù)照料社區(qū)郊區(qū)型持有型銷售型景區(qū)型市區(qū)型銷售+持有型全齡社區(qū)健康老人社區(qū)持續(xù)照料社區(qū)三種預(yù)警模式一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式類型學(xué)模型圖養(yǎng)老類型分析各老年地產(chǎn)類型對(duì)應(yīng)老年人群需求度居住康復(fù)交流親子娛樂教育休閑投資老年住宅八大功能老年住宅八大功能二、養(yǎng)老住宅功能分析圖三、養(yǎng)老地產(chǎn)復(fù)合需求類型圖養(yǎng)老類型分析 通過大量養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析，總結(jié)出養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)模式的三要素：產(chǎn)品區(qū)位、客戶群體、盈利模式，并根據(jù)三要素之間必然的邏輯關(guān)系，開發(fā)出適應(yīng)與不同項(xiàng)目

4、的規(guī)劃模式。其中，重點(diǎn)研究了三種最具有廣泛市場(chǎng)價(jià)值的養(yǎng)老地產(chǎn)模式：1、全齡混合模式；2、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)；3、醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)綜合體。 我國(guó)目前社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系主要由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等三個(gè)部分。 居家養(yǎng)老服務(wù)涵蓋生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神慰藉等，以上門服務(wù)為主要形式。 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)是居家養(yǎng)老服務(wù)的重要支撐，具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時(shí)無人或者無力照護(hù)的社區(qū)老年人提供服務(wù)。 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)以設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，通過設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)其基本養(yǎng)老服務(wù)功能。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)包括老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)和其他類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)還應(yīng)利用自身的資源優(yōu)勢(shì)，培訓(xùn)和指導(dǎo)社

5、區(qū)養(yǎng)老服務(wù)組織和人員，提供居家養(yǎng)老服務(wù)，實(shí)現(xiàn)示范、輻射、帶動(dòng)作用。我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)現(xiàn)狀 養(yǎng)老社區(qū)相對(duì)于普通小區(qū)和老年公寓來說，主要是為老年人服務(wù)的，社區(qū)專門為老年人設(shè)置的醫(yī)護(hù)、家務(wù)服務(wù)、社會(huì)交往和文娛體育活動(dòng)等設(shè)施更為齊全，服務(wù)更為及時(shí)周到，而且對(duì)老年人有較多的優(yōu)惠政策。 建設(shè)全齡社區(qū)模式通過整合了養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等資源，提供了一個(gè)解決子女教育問題、父輩養(yǎng)老、自身養(yǎng)老等多重需求的宜居社區(qū)。而作為養(yǎng)老核心內(nèi)容，社區(qū)設(shè)置一定規(guī)模的持有經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，一方面服務(wù)機(jī)構(gòu)自身入住的老人，同時(shí)它還承載著社區(qū)內(nèi)部甚至社區(qū)周邊范圍居家仰賴的輸出服務(wù)。這里養(yǎng)老設(shè)施的內(nèi)容以及功能布局是整個(gè)驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的核心。以養(yǎng)老

6、為核心，我們?cè)谌g混合社區(qū)里植入其他社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)用以提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。大眾化的老年住宅缺乏老年住宅的建設(shè)現(xiàn)狀高端的老年住宅缺乏一般生活照料機(jī)構(gòu)相對(duì)較多相關(guān)政策規(guī)范 國(guó)家養(yǎng)老方針：國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)（2006年2月22日）根據(jù)未富先老、快速老齡化的基本國(guó)情，以及考慮我國(guó)傳統(tǒng)居住文化的特點(diǎn)，政府確立了基本養(yǎng)老方針：家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)養(yǎng)老為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充。 “愛晚工程” 民政部批準(zhǔn)的社會(huì)化養(yǎng)老大型公益項(xiàng)目。以建設(shè)集居住、休閑、文化、康復(fù)、旅游為一體的綜合性頤養(yǎng)中心愛晚中心為重點(diǎn)。 工程計(jì)劃投資100億元，未來-年內(nèi)，采用規(guī)?；?jīng)營(yíng)模式，在老齡化省份建設(shè)20個(gè)愛晚中心，總建筑面積200萬平方米，總

7、床位萬張。 中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃(草案) 一、要著力構(gòu)筑老齡戰(zhàn)略對(duì)策體系。二、要著力發(fā)展老齡服務(wù)體系。三、著力完善老年經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)體系。四、要著力建設(shè)老年健康支持體系。五、要著力打造老年宜居環(huán)境體系。六、要著力完善老齡工作體系。相關(guān)政策規(guī)范 社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃（征求意見稿） 到2015年，基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運(yùn)營(yíng)良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張，直接新增養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位500萬個(gè)。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全。 老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB/T503402003 主要規(guī)定了老年人居住建筑

8、設(shè)計(jì)時(shí)需要遵照?qǐng)?zhí)行的各項(xiàng)技術(shù)措施，著重提出老年人居住建筑設(shè)計(jì)中需要特別注意的室內(nèi)設(shè)計(jì)技術(shù)措施。國(guó)家建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集(04J923-1)老年人居住建筑 為適應(yīng)我國(guó)社會(huì)人口結(jié)構(gòu)老齡化，保障老年人對(duì)居住建筑“安全、自主、健康、適用”的基本要求。 圖集適于城鎮(zhèn)中新建、改建和擴(kuò)建的專為老年人設(shè)計(jì)及使用的居住建筑，及相關(guān)的公共設(shè)施、室外場(chǎng)地的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)。 世界老人總?cè)丝诒壤A(yù)計(jì)圖小結(jié) 養(yǎng)老社區(qū)的理想目標(biāo)全齡混合社區(qū)，為市場(chǎng)化下的養(yǎng)老地產(chǎn)模式中最具代表性和可持續(xù)性的。 全齡社區(qū)模式通過整合了養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等資源，提供了一個(gè)解決子女教育、父輩養(yǎng)老、自身 養(yǎng)老等多重需求的宜居社區(qū)?；鶎羽B(yǎng)老服務(wù)設(shè)施社區(qū)公共服

9、務(wù)設(shè)施城市公共服務(wù)設(shè)施居住頤養(yǎng)教育生活服務(wù)健康社交休閑普通住宅+適老化住宅養(yǎng)老公寓+養(yǎng)護(hù)院社區(qū)養(yǎng)老配套+機(jī)構(gòu)養(yǎng)老配套中小學(xué)+幼兒園商業(yè)+生活配套體育會(huì)所+健康會(huì)所+戶外活動(dòng)設(shè)施文化設(shè)施+社交休閑公園全齡社區(qū)二、全齡社區(qū)的六大產(chǎn)品組成一、全齡社區(qū)各級(jí)服務(wù)設(shè)施組成小結(jié)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中遇到問題項(xiàng)目選址多選在景區(qū)和交通不便的市郊，形成居住孤島，老人與社會(huì)的接觸面小，歸屬感差年齡隔離老年人集居區(qū)缺乏生機(jī)，老人不喜歡在有特定年齡層之別的住區(qū)居住建筑規(guī)模集中式養(yǎng)老社區(qū)和嵌入式的養(yǎng)老公寓，管理成本高，服務(wù)效率低受眾有限現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性化和人性化居住服務(wù)投資回報(bào)建設(shè)投資額巨大，資

10、金回收期長(zhǎng)，盈利風(fēng)險(xiǎn)大小結(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)問題的解決策略項(xiàng)目選址選擇有一定城市配套及交通條件的地區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社會(huì)、融于社區(qū)、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。年齡隔離老年人與其他年齡群體一起居住的全齡社區(qū)，保持了老人原有的生活方式和獨(dú)立性；延續(xù)業(yè)已形成的鄰里關(guān)系和情感環(huán)境；保持老人與各種年齡群體的交往和生活。建筑規(guī)?；麨榱?，在普通社區(qū)內(nèi)設(shè)立適當(dāng)比例的老年組團(tuán)和適老住宅，促進(jìn)代際之間的互助互惠。受眾有限擴(kuò)大住宅的多樣性的同時(shí)保持適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)老住宅比例，有效的利用養(yǎng)老服務(wù)，避免建設(shè)的盲目性和資金的浪費(fèi)。讓養(yǎng)老住區(qū)建設(shè)更多地惠澤到絕大多數(shù)老人。投資回報(bào)政府對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)須有合理定位控制和相應(yīng)的政策引導(dǎo)

11、。多種方式開發(fā)老年住宅，避免集中開發(fā)老年住宅區(qū)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃要點(diǎn)1規(guī)劃選址要求2對(duì)環(huán)境景觀的要求3對(duì)交通的要求4對(duì)規(guī)劃尺度的要求5老年社區(qū)對(duì)日照通風(fēng)衛(wèi)生的要求6老年社區(qū)對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的要求 針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)一直缺少普遍使用的標(biāo)準(zhǔn)，上從規(guī)劃選址，景觀布局要求 ，交通要求，設(shè)計(jì)尺度、衛(wèi)生設(shè)計(jì)要求和服務(wù)配套要求六個(gè)方面分析，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)提供一些建議。規(guī)劃選址要求1、基礎(chǔ)養(yǎng)老型社區(qū) 依托城市、有江河湖溪等水體和微地形，周邊游良好植被。2、高端性要老社區(qū) 城市近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)，稀缺和獨(dú)特自然的自然、人文資源。建設(shè)主項(xiàng)目要素需求中高端型社區(qū)基礎(chǔ)型社區(qū)選址城市遠(yuǎn)郊城市近郊城市邊緣稀有獨(dú)

12、特自然、人文資源江河湖溪水景良好綠地植被微地形對(duì)環(huán)境景觀的要求1、好景配好房終老年人群，具有購(gòu)買力，養(yǎng)老需求最大的客戶，除自身的養(yǎng)老需求外，還追求住宅產(chǎn)品本身的保值增值遵循景觀資源最大化的原則，保證產(chǎn)品的價(jià)值最大化。2、高綠地率環(huán)境品質(zhì)提高的直接反應(yīng)是綠地率的提高，建議高端老年地產(chǎn)項(xiàng)目綠地率不低于40%，基礎(chǔ)型老年地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該不低于35%。3、高供養(yǎng)綠植組合植被排氧量列表闊葉林公共綠色空間民田淡水濕地?fù)Q算系數(shù)10.20.20.4供氧2705454108養(yǎng)老社區(qū)中，地里和氣候環(huán)境允許的條件下，應(yīng)首先考慮闊葉林與水體的布置。對(duì)交通的要求1、人車分流系統(tǒng)2、結(jié)合景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng) 在老年社區(qū)

13、中需要人車分流，又需要機(jī)動(dòng)車方便出入，必要地段還可實(shí)行機(jī)動(dòng)車與電瓶車的轉(zhuǎn)換。 在社區(qū)內(nèi)結(jié)合豐富景觀系統(tǒng)設(shè)置多條產(chǎn)同、尺度宜人、景觀優(yōu)美的步行系統(tǒng)，將會(huì)起到聚集社區(qū)人氣和滿足老年人抗體訴求的雙重作用。對(duì)規(guī)劃尺度的要求1、控制建筑高度和密度 一方面老年人睡眠時(shí)間較短，睡眠質(zhì)量較高，居住環(huán)境需要安靜，私密。另一方面，老年人和晚 飯社交，需要更多的公共空間選擇。建議不提倡高層建筑，建議小雨20米，保重日照及安居，密度大于25%，小于5%。2、適合老年人出行的服務(wù)設(shè)施設(shè)置半徑 結(jié)合老年人自身習(xí)慣，組團(tuán)級(jí)設(shè)施150米為服務(wù)半徑，小區(qū)級(jí)300米為服務(wù)半徑，社區(qū)及500米為服務(wù)半徑，方便老年人使用服務(wù)設(shè)施。對(duì)

14、規(guī)劃尺度的要求1、控制建筑高度和密度 一方面老年人睡眠時(shí)間較短，睡眠質(zhì)量較高，居住環(huán)境需要安靜，私密。另一方面，老年人和晚飯社交，需要更多的公共空間選擇。建議不提倡高層建筑，建議小雨20米，保重日照及安居，密度大于25%，小于5%。2、宜人的活動(dòng)場(chǎng)所和尺度 2025米是適宜人活動(dòng)的外部空間基本尺度，游戲景觀步行帶上設(shè)置休閑設(shè)施，桌椅，臺(tái)階，華泰的布置，建議以255歐米為間距設(shè)置。3、適合老年人出行的服務(wù)設(shè)施設(shè)置半徑 結(jié)合老年人自身習(xí)慣，組團(tuán)級(jí)設(shè)施150米為服務(wù)半徑，小區(qū)級(jí)300米為服務(wù)半徑，社區(qū)及500米為服務(wù)半徑，方便老年人使用服務(wù)設(shè)施。對(duì)日照通風(fēng)衛(wèi)生的要求 根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，老年

15、人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)劃上盡量爭(zhēng)取南向布置住宅。 南方高溫潮濕地區(qū)還應(yīng)考慮夏季通風(fēng)，排列上應(yīng)便于夏季涼風(fēng)進(jìn)入。公共服務(wù)設(shè)施的要求1、無障礙道路系統(tǒng)為強(qiáng)制性建設(shè)內(nèi)容2、入戶式和隨身式急救護(hù)理系統(tǒng)3、醫(yī)療體檢康復(fù)中心美國(guó)太陽城（Sun City Center）國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)踐美國(guó)太陽城（Sun City Center） 美國(guó)太陽城（33.2平方公里） 是美國(guó)較大的老年社區(qū)之一，坐落在佛羅里達(dá)西海岸。 總面積約33.2平方公里。擁有超過30%的綠地開放空間。 社區(qū)有適應(yīng)不同老人需要的多種居住組團(tuán)，包括： 太陽城中心獨(dú)立家庭別墅 國(guó)王之殿連體別墅 湖中之塔照料式住宅和家庭護(hù)

16、理機(jī)構(gòu) 庭院、阿斯頓花園出租獨(dú)立居住公寓 自由廣場(chǎng)照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu) 優(yōu)越的公共活動(dòng)空間 不同的服務(wù)對(duì)象 居住密度小，碰面機(jī)率小美國(guó)太陽城（Sun City Center）美國(guó)拉薩爾村 美國(guó)拉薩爾大學(xué)的設(shè)施年齡至少65歲，具備參加拉薩爾村教育項(xiàng)目的身體和智力條件以及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)能力。資源共享最大化提出入住門檻日本橫濱太陽城公寓7.6萬平方米 由國(guó)際頂級(jí)建筑師事務(wù)所和觀光企畫設(shè)計(jì)社建造的橫濱太陽城是一個(gè)新型的“連續(xù)護(hù)理型退休社區(qū)”CCRC。 社區(qū)擁有美麗的花園和便利的集體社區(qū)場(chǎng)所，使老年人在良好的生活環(huán)境中享受悉心照顧。 項(xiàng)目采用了整體規(guī)劃以及2個(gè)居住組團(tuán)單獨(dú)設(shè)計(jì)的策略，設(shè)計(jì)東西兩棟6層公寓

17、（含480套獨(dú)立公寓）以及一個(gè)擁有120個(gè)床位的護(hù)理中心。這種分開設(shè)置公寓樓的概念有利于形成更小尺度的老年人鄰里社區(qū)。日本橫濱太陽城公寓7.6萬平方米 公寓樓內(nèi)每5個(gè)居住單元成為一組，避免形成過長(zhǎng)的走道，從而圍合出更小的鄰里區(qū)域。護(hù)理中心內(nèi)設(shè)16-18個(gè)居住單元，為老年人提供護(hù)理、沐浴、用餐等服務(wù)，每個(gè)居住單元面積會(huì)略小于通常的居住標(biāo)準(zhǔn)。日本養(yǎng)老設(shè)施分類 居住建筑（具體見右圖） 服務(wù)設(shè)施 日托設(shè)施 短期入住設(shè)施 小規(guī)模多機(jī)能服務(wù)據(jù)點(diǎn) 老人福祉中心 地城包括支援中心 在宅介護(hù)支援中心 老人訪問看護(hù)站 幫助站（訪問介護(hù)） 住宅范疇福祉范疇日本養(yǎng)老社區(qū)主要特點(diǎn) 小規(guī)模區(qū)域化、護(hù)理理念及措施全球領(lǐng)先 全天候：365天、24小時(shí)、隨時(shí)提供必要的服務(wù)小規(guī)模：人際關(guān)系、家庭氛圍、熟悉的地域多功能：可以與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)拼設(shè)，如老人公寓、幼兒園等