中國購物中心的發(fā)展及趨勢分析課件

1、中國購物中心的發(fā)展第1頁，共23頁。2什么是購物中心？購物中心的定義：購物中心是一種房地產(chǎn)型態(tài)，這種房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)于綜合的商業(yè)經(jīng)營，通常融合了零售、服務(wù)、餐飲、休閑娛樂等復(fù)合業(yè)態(tài)，能夠?yàn)橄M(fèi)者提供多種消費(fèi)滿足。第2頁，共23頁。3什么是百貨商店？百貨商店的定義：百貨商店是零售商業(yè)企業(yè)，擁有較大的銷售面積，自由進(jìn)入，在一個(gè)建筑物中提供幾乎所有的消費(fèi)品，主要產(chǎn)品是服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂品 。第3頁，共23頁。4實(shí)際上中國很多以購物中心為名的項(xiàng)目實(shí)際就是百貨店或者百貨店的升級(jí)版本。如何區(qū)分百貨和購物中心？1）、規(guī)模大?。何覀冋J(rèn)為至少5萬平米以上才有可能稱為購物中心，才能融合零售、服務(wù)、餐

2、飲、休閑娛樂多種業(yè)態(tài)，實(shí)踐中我們更看重業(yè)態(tài)的比例，而不是單純的規(guī)模。2）、提供的復(fù)合性功能：購物中心應(yīng)該涵蓋零售、服務(wù)、餐飲、休閑娛樂等綜合服務(wù)功能。3）、商品陳的方式：購物中心多以專門店中店（專賣店）的形式租賃鋪面，百貨更多是以專柜的形式出現(xiàn)。4）、租賃模式：購物中心更多的依賴固定租金的方式，而不同于百貨的扣點(diǎn)模式，相應(yīng)的收銀模式也有區(qū)別，購物中心多以單獨(dú)收銀的形式出現(xiàn)，而百貨更多的是集中收銀。 5）、經(jīng)營管的集中程：購物中心更多的是依賴品牌商家的自我營銷能力，不過多干預(yù)商家的正常經(jīng)營業(yè)務(wù)，而百貨更多依賴整體的營銷體系。6）、消費(fèi)體驗(yàn)的愉悅程及服務(wù)程：購物中心在休閑設(shè)施、公共空間、內(nèi)部空間布

3、局上有更舒適的環(huán)境，擁有更良好的購物體驗(yàn)。第4頁，共23頁。5中國購物中心發(fā)展的四個(gè)階段中國購物中心雛形階段【20世紀(jì)80年代】中國購物中心形成階段【20世紀(jì)90年代】中國購物中心發(fā)展階段【2000年至今】中國購物中心成熟階段【未來10年】 第5頁，共23頁。6（一）、中國購物中心的雛形階段-自發(fā)的探索（20世紀(jì)80年代）中國購物中心的雛形階段始于上個(gè)世紀(jì)80年代末期，迫于日益激烈的競爭環(huán)境，中國不少百貨店為謀求與眾不同的競爭優(yōu)勢，開始升級(jí)傳統(tǒng)百貨，進(jìn)行購物中心的最初探索。主要是增加餐飲和娛樂方面的服務(wù)，豐富傳統(tǒng)百貨的功能，并沒有改變中國百貨公司自身的經(jīng)營模式。上海四大百貨公司上海永安百貨 1

4、966年更名為國營東方紅百貨商店 1988年定名華聯(lián)商廈2005年4月，該商廈重新起用舊稱“永安百貨”第6頁，共23頁。7（二）、中國購物中心的起源階段-主動(dòng)的嘗試(20世紀(jì)90年代)從上個(gè)世紀(jì)90年代初期開始，隨著中國改革開放和城市建設(shè)進(jìn)程的不斷加快以及居民生活需求的逐步提升，一批具有戰(zhàn)略眼光的投資人開始關(guān)注到中國零售房地產(chǎn)市場的前景和機(jī)會(huì)，開始了中國購物中心的主動(dòng)嘗試。起源階段代表性項(xiàng)目：廣州天河城廣場、上海港匯廣場、上海恒隆廣場、中國國際貿(mào)易中心國貿(mào)商城率先導(dǎo)入購物中心的開發(fā)運(yùn)營理念，標(biāo)志著購物中心作為新型房地產(chǎn)投資形式開始在中國出現(xiàn)，從而成為中國購物中心真正的起源。第7頁，共23頁。8

5、 廣州天河城廣場(TEEMALL)是廣東天河城（集團(tuán)）股份有限公司投資、建設(shè)、開發(fā)、經(jīng)營管理的大型購物中心，于1996年8月18日正式開業(yè)，成為中國大陸最早的SHOPPING MALL。天河城商鋪的出租率從1998年起一直保持達(dá)100。世界知名品牌ZARA進(jìn)入廣州，成其第一家門店。 第8頁，共23頁。9 港匯廣場（Grand Gateway）是由香港恒隆集團(tuán)主要投資及管理的一個(gè)大型綜合性項(xiàng)目，是中國大陸規(guī)模最大的購物中心之一，于1999年12月28日開業(yè)。其影響力在中國大陸已雄居商業(yè)項(xiàng)目首列，經(jīng)營效益引人注目，是眾多國際國內(nèi)著名商業(yè)品牌云集之地。 第9頁，共23頁。10 上海恒隆廣場于2001

6、年7月14日開幕，集零售商場和兩幢寫字樓為一體，曾被評(píng)為其中一個(gè)中國商業(yè)發(fā)展最成功的項(xiàng)目。其引進(jìn)了一批世界頂級(jí)品牌的旗艦店。 Hermes，LouisVuitton，Cartier，Chanel，DiorCeline，Escada，Bvlgari，F(xiàn)endi，Loewe，PradaVersace，Lanvin，Piaget等。第10頁，共23頁。11 中國國際貿(mào)易中心國貿(mào)商城于1990年8月開業(yè)，在北京率先引進(jìn)品牌專賣店從事零售業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式，是北京著名的以提供高檔商品和服務(wù)為主的現(xiàn)代化購物場所。經(jīng)2000年改造擴(kuò)建后，總建筑面積6萬平方米，營業(yè)面積為3萬平方米，分為地上兩層和地下兩層。國貿(mào)商

7、城最老牌的奢侈品商業(yè) 第11頁，共23頁。12起源階段購物中心特點(diǎn)： a）地理位置：在起源階段，中國購物中心數(shù)量不多，并且主要出現(xiàn)在廣州、上海、北京等中國代表性的特大型城市，所處區(qū)位也大多為城市中心區(qū)或者城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。 b）操作規(guī)范：起源階段的中國購物中心開發(fā)沒有成功的國內(nèi)案例可供參考，基本上是借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)購物中心開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，在完整引入了購物中心模式的同時(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營中，起源階段的中國購物中心遵循著嚴(yán)密規(guī)劃和規(guī)范操作的理念，主要表現(xiàn)在這些購物中心均為投資商/開發(fā)商持有和統(tǒng)一管理，信守長期投資的價(jià)值觀念；同時(shí)這些業(yè)主在前期的市場調(diào)查、市場定位、租戶組合以及招商策略等方面也都堅(jiān)持

8、按照專業(yè)的流程嚴(yán)謹(jǐn)推進(jìn)。 c）培育期較長：由于缺乏更多的本地化經(jīng)驗(yàn)借鑒，加之受到市場消費(fèi)觀念以及消費(fèi)能力的制約，起源階段的中國購物中心培育期普遍較長，但是由于這些項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)非常成功，所以在通過持續(xù)的商業(yè)運(yùn)營調(diào)整和租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，逐漸顯示出其商業(yè)價(jià)值和市場價(jià)值，從而成為當(dāng)?shù)刂匾纳虡I(yè)名片和商業(yè)領(lǐng)跑者。第12頁，共23頁。13（三）、中國購物中心的發(fā)展階段-全國的狂熱（2000年至今 ）中國購物中心的發(fā)展階段起始于21世紀(jì)初。這一時(shí)期中國經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)迅速發(fā)展，使得購物中心的成長基礎(chǔ)日趨完備和成熟。同時(shí)，中國零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)交融性的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)在全國的火爆發(fā)展，更是對(duì)購物中心的廣泛開發(fā)

9、起到了至關(guān)重要的拉動(dòng)作用。發(fā)展階段代表性購物中心：北京東方新天地、廈門SM城市廣場、深圳中信城市廣場、上海正大廣場、上海來福士廣場、蘇州印象城、東莞華南Mall、上海百聯(lián)西郊購物中心、深圳萬象城、廣州正佳廣場、北京金融街購物中心等。第13頁，共23頁。14 位于中山公園軌道交通站旁的集大型商業(yè)、會(huì)展、國際甲級(jí)商業(yè)樓宇的龍之夢虹口購物中心項(xiàng)目總投資達(dá)30億元人民幣，整個(gè)工程建設(shè)將需3年時(shí)間。從項(xiàng)目規(guī)模等情況來看，龍之夢是目前上海西部區(qū)域較大的商業(yè)項(xiàng)目之一 中庭第14頁，共23頁。15 東方新天地坐落在目前亞洲最大的綜合性商業(yè)建筑群之一的東方廣場內(nèi)，面積12萬平方米，連接著金街王府井商業(yè)街和銀街東

10、單商業(yè)街。商場包括7個(gè)主題購物區(qū)繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃時(shí)光別館和天空大道。7個(gè)主題購物區(qū)各有不同的商品定位，在裝飾風(fēng)格上也各有特色，適合更多的消費(fèi)層。第15頁，共23頁。16 蘇州印象城購物中心位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道和蘇嘉杭高速公路交匯處，總建筑面積近140000平方米，商鋪數(shù)約為150家，停車位超過1000個(gè)。購物中心設(shè)計(jì)引入世界零售業(yè)巨頭沃爾瑪，面積超過20000平方米。及國外眾多暢銷服裝品牌，豐富的餐飲和娛樂品牌。 中庭面積較大，樓層凈高較高，走廊寬敞，陽光通過玻璃天頂直射入內(nèi)，置身其中感覺舒適。第16頁，共23頁。17 萬達(dá)商業(yè)廣場位于上海1

11、0大商業(yè)中心之一、4大城市副中心之一的上海楊浦區(qū)五角場北上海旗艦商業(yè)中心，是上海最大的商業(yè)項(xiàng)目之一。項(xiàng)目占地6萬平方米，總建筑面積近33萬平方米。 萬達(dá)商業(yè)廣場引入沃爾瑪購物廣場、巴黎春天、HOLA家居、上海黃金珠寶城、上海書城、寶大祥青少年兒童購物中心、頤高數(shù)字生活館、萬達(dá)國際影城、大歌星量販KTV、3C數(shù)碼廣場、新世界百貨、第一食品廣場、上海珠寶城、上海書城等知名主力店。 第17頁，共23頁。18 深圳萬象城于2004年12月9日正式開業(yè)。萬象城采取“主力店+次力店+專門”的門店組合形式。總建筑面積達(dá)18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，300多個(gè)大小不一、功能各異的獨(dú)立店鋪。第18頁，共2

12、3頁。19 上海來來福士廣場廣場于2003年11月1日開業(yè)，是一座由凱德置地開發(fā)并管理的集8層大型購物中心。地處浦西的交通樞紐位置，是3條地鐵線路的交匯點(diǎn) 第19頁，共23頁。20發(fā)展階段購物中心特點(diǎn)： a）地理位置：這一階段，購物中心不僅局限在廣州、上海、北京等城市，不少一線、二線甚至三線城市也進(jìn)行購物中心的開發(fā)，也不僅僅是集中在城市核心區(qū)進(jìn)行購物中心開發(fā)，更多的郊區(qū)型和新區(qū)型購物中心出現(xiàn)。 b）專業(yè)操作：這些購物中心在傳承起源階段購物中心做法的同時(shí)，也有效吸收和借鑒了中國香港以及國際市場的購物中心投資開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，探索出了適合中國特點(diǎn)的購物中心發(fā)展模型，也進(jìn)一步加速了中國購物中心的標(biāo)準(zhǔn)化

13、和規(guī)范化進(jìn)程。 c）多元化：在這一階段，購物中心的類型呈現(xiàn)多樣化特征，市區(qū)型、郊區(qū)型、新區(qū)型以及各種各樣主題化購物中心出現(xiàn)第20頁，共23頁。21（四）、中國購物中心的繁榮階段（2012年-2022年）中國的購物中心發(fā)展至今已有近20年的時(shí)間，從最初自發(fā)的探索到主動(dòng)的嘗試到后來的快速發(fā)展，最后到最近幾年的全國性開發(fā)高潮。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于行業(yè)發(fā)展的冬天，投資商、開發(fā)商、投資者和消費(fèi)者也越來越理性。大浪淘沙，經(jīng)歷市場的磨礪，一批偏離市場規(guī)律的開發(fā)商或轉(zhuǎn)變開發(fā)思路或退出購物中心開發(fā)市場，中國的購物中心發(fā)展又逐漸回到理性的發(fā)展軌道上來。凱德商用與金雞湖城市發(fā)展合資開發(fā)的華東區(qū)規(guī)模最大購物中心

14、 目的總開發(fā)成本預(yù)計(jì)約67.40億人民幣 第21頁，共23頁。22 無錫華潤萬象城 （籌建中） : 項(xiàng)目充分發(fā)揮文化載體優(yōu)勢，打造集購物、餐飲、娛樂、旅游、文化等于一體的現(xiàn)代化“購物公園” 。 第22頁，共23頁。23中國購物中心總體發(fā)展趨勢隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，分級(jí)的商業(yè)中心必將形成，特別是在城市的邊緣地帶，地價(jià)相對(duì)較低，加之道路、交通條件的逐步改善，拉近了城鄉(xiāng)間的距離。由于購物中心的發(fā)展與城市的發(fā)展緊密相關(guān)，而我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體上呈現(xiàn)階梯式格局，因而購物中心也具有從沿海向內(nèi)地深入的趨勢。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，居民消費(fèi)能力的逐漸增強(qiáng)和新的消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的加強(qiáng)，以及中國購物中心投資商、開發(fā)