名校＋名盤”現(xiàn)象的探析

1、名校名盤”現(xiàn)象的探析 學校是一個地區(qū)文化積淀的結(jié)果，反映出該地區(qū)獨有的文化氣質(zhì)和精神風貌?！懊Ｒ皇且忻麕煟且兄膫鹘y(tǒng)，三是要有好的生源，它絕不僅僅只是一塊牌子。如果認為僅僅掛上了名校的牌子就能提升地區(qū)的教育水平，這實在是一個誤區(qū)” 1、名盤嫁接名校的原因分析 印象中房地產(chǎn)界成功地嫁接教育與樓市的是北京的一家開發(fā)商，該開發(fā)商將北京著名中學景山中學分校成功地引入了并不看好的小區(qū)后，很快就引起了轟動，結(jié)果該小區(qū)不僅以高出同等地段元平方米以上的價格讓開發(fā)商賺了個盆滿缽滿，也引領(lǐng)了房地產(chǎn)業(yè)進入了復合地產(chǎn)時代。順德碧桂園所演繹的“學校救市”經(jīng)典神話，其貴族學?？芍^功不可沒。教育牌既然對于房地產(chǎn)

2、有如此的神奇效應，富有市場眼光的精明地產(chǎn)商一時間想不喜歡都很難。 1.1、提高樓盤的附加值。 房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力在于培養(yǎng)高附加值的產(chǎn)品，其實一些開發(fā)商建校特別是引進名校就是想為自己的物業(yè)提高附加值，目的之一就是為了增加賣點。一些有眼光的地產(chǎn)商已認識到學校不僅僅是樓盤的一個賣點，房地產(chǎn)作為一個資金密集型企業(yè)，有較高的風險，深圳的房地產(chǎn)競爭也越來越激烈，而教育既可以為項目“增色”，又是一個空間非常大的朝陽行業(yè)。而成功的學校則可以成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的又一利潤增長點。很多開發(fā)商選擇民營自辦學校，就是在探索一種新的業(yè)務(wù) 1.2、市場需要 國家統(tǒng)計局和中國經(jīng)濟景氣中心居民儲蓄意愿抽樣調(diào)查結(jié)果表明，居

3、民儲蓄的準備用于教育。其它的調(diào)查也表明，居民儲蓄的準備投資于下一代的教育。如此之大的市場容量，與國外發(fā)達國家的高等教育過半是私立大學、的私立中小學形成很大的落差。有關(guān)人士表明，只要國家政策得力，未來的民辦教育將具有很大的發(fā)展空間。 1.3、市政配套的遺憾 目前許多地方政府只重視土地拍賣這種賺錢的好事，反而很少在市政配套上下功夫，導致新開發(fā)地塊配套不全從而出現(xiàn)企業(yè)辦學現(xiàn)象。盡管教育為發(fā)展商的售樓起到很大的銷售作用，然而，諸多的發(fā)展商還是認為，自己辦學是處于一種被動的地位，普遍認為基礎(chǔ)教育還是應該由政府來做比較好。企業(yè)辦學壓力很大辦不好既砸樓盤信譽，又砸名校招牌；有時教育的投入比賣樓的收入還要多，

4、是一樁賠本的買賣，弄不好一年要賠上千萬！現(xiàn)在既然承諾要辦學，就要想辦法辦好。 2、“名校名盤”的前景預測分析 房地產(chǎn)業(yè)與許多行業(yè)息息相關(guān)，在對兩者之間的關(guān)系進行分析時，房地產(chǎn)商清醒地認識到不能忽視教育產(chǎn)業(yè)，打好教育這張牌，不僅可以為樓市增光添彩，培育社區(qū)文化，孕育社區(qū)氛圍，而且還可以成為開發(fā)商長期的利潤增長點，因此教育作為復合地產(chǎn)概念的一個延伸，不僅僅是樓市的一個賣點，它更是開發(fā)商與消費者共贏的一個結(jié)果。 隨著人們的收入不斷增加和城市規(guī)模的日夜擴大以及大量的外來人口的不斷增加，原有的教育市場的供求關(guān)系失去平衡，巨大的需求量與教育供應量的不足，形成鮮明的對比，發(fā)展商投資在自己的小區(qū)里辦學，很大的

5、程度上填補了市場空缺。據(jù)零點調(diào)查公司表明，的人在購房時考慮的因素是子女的入學問題，這已成為教育牌橫行樓市的一大因由。 2.1、存在巨大的利潤空間吸引 由于體制的不同、辦學條件的不同和投資方式、合作方式等不同，一般發(fā)展商所投資的民辦教育在目前是允許高收費的。對此有關(guān)的人士認為，投資教育不僅有巨大的市場發(fā)展空間，同時也喻示了教育產(chǎn)業(yè)化時代的來臨，投資教育將會得到高利潤的回報。對于以合作形式為辦學模式的發(fā)展商來講，教育的效益一時還體現(xiàn)不出來，普遍認為自己辦教育是在為社會盡義務(wù)，沒有想到過將它作為一種產(chǎn)業(yè)化來經(jīng)營。有的發(fā)展商還表示，待將此塊土地開發(fā)完畢之后，撤離該地塊時，要按有關(guān)規(guī)定，將所有的學校配套

6、與設(shè)施無償交給政府，屆時，民校則很有可能再變成公辦學校。而另一發(fā)展商則認為，如此辦學，教育是肯定是要走向產(chǎn)業(yè)化的，這不僅是一種發(fā)展趨勢，投資教育不僅對社會大有好處，同時只要操作得當保證教學質(zhì)量，一定會得到利潤的回報。對此教育界人士認為，不宜提倡教育產(chǎn)業(yè)化，這樣很可能掩蓋了教育本身的其它功能，但是可以借助產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式和思路來運作，所以不能簡單地把投資教育作為一種贏利的目的或一種商業(yè)行為來看待。以前的一些貴族學校的流產(chǎn)，就是因為辦學者沒有很好地將教育作為一種產(chǎn)業(yè)來運作，而是照搬產(chǎn)業(yè)化的理念，短期的商業(yè)行為會制約民辦教育事業(yè)的良性發(fā)展。 2.2、創(chuàng)辦私立還是公立學校對開發(fā)商是個兩難的選擇 公立學校

7、在大多數(shù)置業(yè)者心中有抹不去的重要地位，按有關(guān)規(guī)定自建教育設(shè)施后，究竟引進民辦教育還是公辦教育，對于開發(fā)商來說也是一個兩難的選擇。一個小區(qū)的教育，涉及到多方面的利益關(guān)系。開發(fā)商建設(shè)教育配套設(shè)施，這是國家政策規(guī)定的。如果將配套設(shè)施交給教育部門，這就意味著，開發(fā)商主動選擇名校進入小區(qū)的愿望可能不符合教育部門的要求；另一方面，教育部門選定的學校能否符合小區(qū)購房者的定位有一定難度，尤其是期房項目，需要開發(fā)商與教育部門提前溝通。另外一個矛盾是知名學校的參與，深圳的教育地產(chǎn)多引進外地，諸如北京知名的中小學，而這些學校往往是公立學校，這些公立學校一方面出于謹慎的考慮，另一方面，在輸出學校品牌、管理以及師資等資

8、源時會受到約束與牽制。中海陽光棕櫚園以前選擇新世界中英文學?！钡霓k學機構(gòu)“卓識教育”興辦私立小學。不久，中海地產(chǎn)客戶服務(wù)熱線和現(xiàn)場售樓處都不斷地接到客戶反映的意見，同時教育局也接到了類似反饋，普遍提出了就讀公立學校的強烈愿望。經(jīng)過中海地產(chǎn)的積極爭取，南山去教育局同意接收由“陽光棕櫚園”配套小學為政府公辦學校，定名為“南山區(qū)陽光小學”；而寶安區(qū)天驕世家的天驕小學將辦成與國際接軌的公立小學，據(jù)悉，該學校在硬件設(shè)施、師資力量將是一流的，公立學校同樣可以辦成國際水準，這可以說是教育地產(chǎn)銷售的新氣象。 2.3、面對激烈的市場經(jīng)常開發(fā)商尋求銷售新突破 “對教育產(chǎn)業(yè)問題，我們有必要進行重新認識，教育產(chǎn)業(yè)可以

9、而且應該和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合?！敝蟹考瘓F董事長孟曉蘇最近在第二界學院派論壇中如是說。名校確實給樓盤銷售錦上添花，以名校為廣告訴求，已成為不少樓盤屢試不爽的殺手锏。教育牌具有如此的神奇效應，并不意味著每個開發(fā)商都可以仿效的，因為它對開發(fā)商提出了更高的要求。作為郊區(qū)大盤，打教育牌有其獨到的優(yōu)勢，由于占地規(guī)模大，地價便宜，教育可規(guī)?；?jīng)營，名校也愿意入駐，除了給樓盤增添亮色外，進而通過經(jīng)營可獲取長期的收益，教育牌自然打得得心應手。對于城區(qū)的樓盤來說，由于受到場地的限制大多規(guī)模較小，大多數(shù)很難劃出單獨的地塊用來辦學，不免有些遜色，在可能的情況下，有遠見的開發(fā)商采取聯(lián)合辦學的辦法，同一或鄰近地塊的開發(fā)商分擔

10、配套建設(shè)，而教育亦可為之增色。教育牌在穩(wěn)定樓市軍心的同時將樓盤綜合質(zhì)素的競爭提高到了一個新的競技平臺，它是開發(fā)商實力的一個象征，也是信心的一種標志。大盤與名校的聯(lián)姻，這是大盤時代競爭的必然結(jié)果。 業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)競爭，同時也帶來了教育競爭。教育地產(chǎn)的出現(xiàn)，提升了樓盤的品牌形象和競爭力，良好的教育品牌對于開發(fā)商的意義是多方面的，既能提高小區(qū)的附加值，又能增加小區(qū)的人文色彩，但有一點更重要，教育地產(chǎn)要體現(xiàn)置業(yè)者的真需求，這不應該停留在概念的片面炒作上。與此同時還有個現(xiàn)象不容忽視，那是就部分開發(fā)商為了讓業(yè)主們可以及時充電、進行再教育，在會所內(nèi)還特別針對成年人設(shè)立了培訓中心，將為業(yè)主們不定期地舉辦

11、各種專業(yè)知識講座。 當所有的小區(qū)學校能為每一個家庭服務(wù)的時候，對于樓盤銷售而言，教育才真正是一面不倒的旗幟！ 2.4、置業(yè)者高度關(guān)注孩子就近教育 古時候有“孟母三遷，擇鄰而居”，現(xiàn)在的父母對孩子的關(guān)愛比起孟母有過之而無不及。名校的招牌的確具有非凡的號召力。為了讓自己的子女進入市區(qū)的名校，許多家長購買了該校附近樓盤的房子便于子女近入學；然而事情也并非都如消費者所愿，有些地方政府每年的招生計劃和政策年年都在變，每所學校招生所屬轄區(qū)每年都有所調(diào)整，因此置業(yè)務(wù)必了解政策新走向。2003年幾乎全國都在對高考移民作出了非常嚴格的措施，一些人的美好大學夢就此斷送。 2.5政府支持教育產(chǎn)業(yè)嫁接 名校擴張，實屬

12、正常的“商業(yè)投資行為”，符合市場經(jīng)濟的競爭規(guī)律。但是，中國教育一貫的國有性質(zhì)，使它的資金來源單一，除了政府撥款之外，沒有其他資本出路。因此，在學校進入市場初期，需要極大的資金支持，這是學校擴張的主要問題，也是最根本的問題。恰在這時，房地產(chǎn)企業(yè)伸出熱情之手，實在是令教育部門驚喜望外的好事。早在上世紀年代，廣州市以協(xié)議方式出讓房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)，政府要求發(fā)展商根據(jù)小區(qū)規(guī)模，無償提供實物房產(chǎn)作為教育用房，不少發(fā)展商視這些教育配套設(shè)施的建設(shè)為一種負擔，以致經(jīng)常出現(xiàn)小區(qū)的商品房已售罄，而小區(qū)學校卻仍未動工的現(xiàn)象。如今，房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，發(fā)展商利用百姓“望子成龍，望女成鳳”的心理，掏錢大

13、打“教育牌”。于是，一些成片開發(fā)的小區(qū)樓盤，不惜巨資請“名校”入駐。 2.6學校的選址大有學問。 一般來說中小學的建設(shè)比較好解決就是在社區(qū)內(nèi)開工建設(shè)完成就可以了，但是作為一個特例大學城的建設(shè)就需要相當深重。 孟曉蘇博士說，它不可能建在現(xiàn)在城市的主城區(qū)，也不應該建在城市的近郊區(qū)，因為拆遷成本太高，不僅安置居民要花費大量資金，而且大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費用將會被原來的村民分享，留下相當數(shù)量的低素質(zhì)影響，演化成大學里的二元結(jié)構(gòu)。辦大學城必須另起爐灶，應建在交通設(shè)施良好、遠離城市污染源、地域廣闊，同時原有的居民村落較少的地方。一個大學城有了幾十平方公里的土地，教師可以住別墅，學生可以住公寓，這對房產(chǎn)業(yè)的拉

14、動也是積極有力的。目前，大學城在我國已不再是空白，廊坊的東方大學城、南寧的先令大學城、濟南的大學城都已經(jīng)開始建設(shè)，而甘肅蘭州也正在計劃興建一個榆中大學城。這一趨勢已經(jīng)越來越明顯。3、社區(qū)學校帶來的困惑 3.1收費昂貴。 業(yè)主們買得起房，子女卻因小區(qū)“名?！笔召M昂貴而讀不起書，業(yè)主的低標準收費期望，與小區(qū)配套學校按投入成本高價收費的實際，從一開始就形成了一個難解的死結(jié)?？v觀目前廣州樓盤里的“名?！贝蠖鄶?shù)屬民辦性質(zhì)，據(jù)一些住宅小區(qū)提供的配套學校收費顯示，入讀這些學校，學生必須一次性交納.2萬萬元的建校費和學費，或每年支付萬萬元不等的學費。而在這些地方置業(yè)的家庭，大多數(shù)以按揭方式買房，在每年還須付幾

15、萬元供樓的情況下，能出得起這筆錢的，大概只有至成，對其余大多數(shù)業(yè)主來說，享受所謂的教育配套還只是一句空話。由于各大民辦學校的投資方式和辦學背景以及成本的投入等各不相同，所收取的費用也各不相同。如星河灣與執(zhí)信中學聯(lián)手的番禺執(zhí)信中學，其小學年級的收費包括了教育成本費、住宿費、雜費、書本資料費四頂收費，一年合計就是元，初中一、二年級一年的合計收費是元，以上費用還不包括伙食費、床上用品、校服費、交通費和軍訓費，業(yè)主子女可享受以上收費總額的的優(yōu)惠。而與星河灣一路之隔的廣地花園，其配套的培正廣地實驗學校，其小學一年的收費是元；南國奧林匹克花園與北京師范大學聯(lián)手的南奧實驗學校，其小學一年的收費只有元，非業(yè)主

16、子女的收費是元，是華南板塊目前收費最便宜的一個“名?！?。深圳“星海名居”的業(yè)主們因小區(qū)內(nèi)的北大附中南山分校收費昂貴，組織起來向發(fā)展商和深圳市南山區(qū)教育局進行投訴，要求在小區(qū)內(nèi)辦收費合理的公辦學校。業(yè)主們的投訴至今沒有得到妥善解決，他們又起訴到法院，現(xiàn)此案正在審理中。 3.2政策滯后帶來的弊端 現(xiàn)有政策著重從微觀上解決孩子就近入學問題，但在教育設(shè)施的宏觀規(guī)劃和調(diào)控上，如今尚未看到有何成效。按照現(xiàn)有政策規(guī)定，小區(qū)教育配套的小學是50008000平方米，中學是1.2萬1.6萬平方米，即使規(guī)模小的樓盤，也要按章配套中小學，這不但容易引發(fā)開發(fā)商的抵觸情緒，干脆只建樓盤不建學校，就算開發(fā)商按章配套建設(shè)了，

17、這些學校也都是新的麻雀學校。與此同時，各樓盤均各自配套建設(shè)，歸根到底是小打小鬧的重復建設(shè)，特別是商業(yè)住宅小區(qū)集中地，配套學校云集，生源必定嚴重不足，學校根本無法開課。巨額投入到頭來空置不用，無疑是最大的浪費。政府為何不把這些分散的教育設(shè)施集中起來考慮呢？！一些開發(fā)商的“怨言”不無道理。名校與樓盤聯(lián)合辦學，可以預見也擺脫不了這樣一個宿命。番禺迎賓路一帶成片的樓盤，幾乎都建有自己的名校，近距離分布，長此以往，單單生源問題就可拖垮這些學校，其后所引發(fā)的種種惡性競爭，后果更是難以想象。 3.3跨區(qū)域辦學如何監(jiān)管？ 一般來說辦學是一個長期的過程，沒有5、6年時間，要想辦出一所名校的確很難；但如果沒有一流

18、的現(xiàn)代化教育設(shè)備的投入、沒有一流的師資和先進的管理經(jīng)驗，要辦出一流的教育更難。捉襟見肘的教育經(jīng)費投入，使很多教育主管部門走上“靠外力”而不“靠內(nèi)功”的辦學“捷徑”。這多少有點悲哀，但也的確很無奈。各地不同地區(qū)樓盤引進的“名?！?，有當?shù)氐?，有外地的。審批單位層次繁多，有縣級、區(qū)級的，有市級、省級甚至國家級的，中間互有交錯。如果沒有合理的超前教育規(guī)劃，監(jiān)管難度極大，但需要注意的是，目前名校與開發(fā)商合作辦學，似乎一經(jīng)雙方“眉目傳情”就算合法夫妻了，將政府的統(tǒng)籌、規(guī)劃、管理束之高閣。實際上，按照國家有關(guān)教育政策，所有的學校都要經(jīng)過有關(guān)地方部門的審批，包括學校的規(guī)模、規(guī)劃、管理、財務(wù)、招生等，否則這些學

19、校即使招生，也是非法的。這些學校尤其要有增強接受地方政府管理的自覺性。 3.4、社區(qū)引進“名校”不等于引進高質(zhì)量教學 置業(yè)者以為高收費、與名校聯(lián)合辦出的學校，就等于高質(zhì)量教育，就等于高升學率，特別是把“名校辦學”與“高質(zhì)量教育”等同起來。像一些所謂的名校，之所以升學率高，只是因為其地緣優(yōu)勢、政府扶持，為其保證了優(yōu)秀生源、配備了高水平的教育設(shè)施。這都要通過長期實踐才能得到最后檢驗。辦一所學校不經(jīng)過經(jīng)驗積累，高質(zhì)量是不可能的！ 3.5、社區(qū)辦學并非一定要引進“名校” 名牌學校在形成名牌的長期辦學過程和在管理學校、形成學術(shù)的校風及學風方面，有一整套多年以來、不斷積累摸索的經(jīng)驗，如果將這些辦學經(jīng)驗轉(zhuǎn)移

20、到新辦的學校中，會產(chǎn)生一定的社會效益。但小區(qū)教育非“名?！辈豢蓡?？來自教育部門的數(shù)據(jù)顯示，如今的小區(qū)配套學校，占主導地位的還是政府投入的公辦學校，而且相當部分學校的辦學質(zhì)量十分突出，教育界的人士分析，由于資金等方面的原因，小區(qū)配套公辦學校也許起步會稍遜一些，存在場地小、教育設(shè)備供應不足的困難，但政府決不會放手，不存在辦不下去的風險，而且近年來隨著教育經(jīng)費的逐年增長，辦學條件正在不斷改善，把大多數(shù)公辦學校辦成像廣州市體育東路小學一樣的優(yōu)質(zhì)學校，使其成為新的名副其實的“名校”并非可望不可及。 3.6、引進公辦名校有“挪用國有資源”之嫌，易帶來糾紛。 名校的牌子是經(jīng)過數(shù)十年乃至上百年才形成，國家投資多少無法計算，品牌是一筆豐厚的無形資產(chǎn)。而房地產(chǎn)商借小區(qū)開發(fā)這機會與一些名校掛勾，聯(lián)合辦分校，表面上看是房地產(chǎn)商出資、名校出人共同辦學。而事實上，是打著名校的招牌子推銷樓盤。名校劃出部分國有資源辦民校，有挪用國有資源之嫌。很多名校辦的民校是低成本、甚至是無成本經(jīng)營。其最主要的成本就是土地和房屋投資。部分名校在沒有場地、資金、師資的情況下，甚至只持一張“籌建許可證”就可以招生，對純民