工業(yè)地產(chǎn)綜合資料平臺

1、-. z工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程我國工業(yè)地產(chǎn)的開展面臨新的歷史性機遇，也蘊藏著新的商機。中國作為世界工廠的顯著地位吸引著越來越多行業(yè)投資者來到中國投資工業(yè)地產(chǎn)。國工業(yè)地產(chǎn)的開展空間非常巨大，將有更多國際機構(gòu)投資到這一領(lǐng)域，未來潛力無限。 一、工業(yè)地產(chǎn)理論及開發(fā)模型介紹 一工業(yè)地產(chǎn)理論 1工業(yè)地產(chǎn)的概念 工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡單而言，就是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。2常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類 根據(jù)國外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建立的經(jīng)歷，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模

2、式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。 如下是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析。 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式：在政府主導(dǎo)的前提下進展，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)工程所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)開展工程?；趨^(qū)域經(jīng)濟建立、社會開展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進區(qū)域經(jīng)濟開展的強有力的推動器。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體；如亦莊開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。在政府主導(dǎo)的前提下進

3、展，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)工程所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)開展工程。 主體企業(yè)引導(dǎo)模式：是主體企業(yè)進展的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)*個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、工程租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進展的開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如金山的石化工業(yè)園區(qū)，在石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時

4、進展相關(guān)行業(yè)延伸及細化，進而到達整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與開展，為實現(xiàn)整個金山大石化戰(zhàn)略開展目標奠定堅實的根底。這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、工程租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。 工業(yè)地產(chǎn)商模式：房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)或其他地方獲取工業(yè)土地工程，在進展工程的道路、綠化等根底設(shè)施建立乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)工程的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進展工程相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理。獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，

5、吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進展一級開發(fā)包括根底設(shè)施的建立，二級工程以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進展二級工程的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為物流房地產(chǎn)，即由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。 綜合運作模式 ：綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進展混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

6、模式。 就我國目前來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的開展過程中起到了積極的作用。針對園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開發(fā)的主體，并承當最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權(quán)開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)的土地開發(fā)和市政道路建立業(yè)務(wù)，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承當最終的損益。目前，省級和國家級開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會通常與區(qū)域一家開發(fā)企業(yè)簽訂長期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不

7、一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建立業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進入壁壘相比照擬高。就我國來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當?shù)卣恼邞?yīng)對，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的開展過程中起到了積極的作用。 3工業(yè)地產(chǎn)公司運作 工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰開展、大港股份、江高科、ST運盛等。它們大多以經(jīng)濟或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為根底平臺，從事工業(yè)園區(qū)

8、或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施效勞等。 工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢是經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充分；享受工業(yè)土地增值帶來的資產(chǎn)溢價；不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。 4工業(yè)地產(chǎn)的開展 工業(yè)地產(chǎn)市場在過去很長一段時間并不是一個完整開展的商業(yè)市場。 隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下，越來越多的民營或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報問題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比擬流行的工業(yè)地產(chǎn)的概念了。 二工業(yè)地產(chǎn)四大特征 工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資、

9、快啟動、提供增值效勞、追求長期穩(wěn)定回報的四大特性。從運營的規(guī)律來說，工業(yè)地產(chǎn)租期相對較長、相對回報穩(wěn)定。 三工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)流程 工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，其贏利點表達在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。 有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建立根底設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營工程并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與效勞等一系列活動。 四工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素工業(yè)地產(chǎn)如何成功，主要從以下六個方面：一、首先是選址分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市的核心競爭力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進展資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)開展方向?？鐕髽I(yè)選址是從

10、四個方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動力資源。2、尋求市場：追隨出口覆蓋的市場圍。3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運營的效率。4、尋求戰(zhàn)略機遇。一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。市場分析。對本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個局部，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級的階段， 開發(fā)區(qū)的分析。要對開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進展分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動它的配套企業(yè)進來。 產(chǎn)業(yè)分析。對一個產(chǎn)業(yè)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進展資源的配套，

11、二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的開展方向。 二、其次是定位任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強勢資源，培育部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢。在具體定位的時候，要考慮市場的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比方從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯了或者是方向錯了，你所有的東西都錯了。定位一個是移植外部強勢資源，培育部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源。根據(jù)本身有的能力，比方本身就是一個物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進入

12、的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域部有沒有獨特的資源。把這兩點結(jié)合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢，實際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會形成一個非常好的定位。在具體定位的時候，要考慮市場的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實用一些，對一個企業(yè)的本身的吸引力更強一些。綜合起來來講，作為一個定位是兩個方面，一個是借助本區(qū)域優(yōu)勢，開展工業(yè)園區(qū)，進而促進開發(fā)區(qū)的開展。確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開場園區(qū)的設(shè)計及建造。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的考前須知。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個完整的排污

13、循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡易廠房、標準廠房或鋼構(gòu)造廠房。當中各種類型廠房建造的標準也必須達標。第三是客戶要對目標客戶進展細分。一般情況下，對客戶的分析要從幾個方面進展。一個是對現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進展分析；一個是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動向。另外要確立以商招商概念，對專業(yè)市場進展分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式?？蛻舴治?。要客戶進展把握，一般情況下，客戶分析從五個方面來進展的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的開展階段，這些企業(yè)的進入

14、是因為本錢、政策還是市場，這樣你知道什么東西吸引它來；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的開展要進展搬遷，你給它提供一個很好的場地，很好的硬件和軟件的效勞設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如*進入之后，圍繞*對他的產(chǎn)業(yè)鏈進展分析；第四，還要對國外的企業(yè)進展跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢，會帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動向；第五，還有以商招商的概念，還要對專業(yè)市場進展分析。任何一個城市，按照我國的規(guī)劃和開展，都會規(guī)劃幾個專業(yè)的市場，這個市場本身聚集

15、大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會過來，比方說大紅門的服裝市場。第四是造勢通過挖掘潛在優(yōu)勢，創(chuàng)造市場，促進開展。首先確定園區(qū)營銷的推廣理念，搭建公關(guān)平臺政府溝通平臺、中介商務(wù)平臺、客戶交流平臺，創(chuàng)新傳播渠道網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇。要結(jié)合城市資源、城市特點，考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和園區(qū)開展的和諧共贏。讓客戶意識到園區(qū)不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業(yè)開展的生活方式和超值效勞。造勢，挖掘潛在優(yōu)勢通過籌劃提煉創(chuàng)造市場促進開展，我想有這樣一個過程。第五是產(chǎn)業(yè)招商招商的核心是招商渠道的建立，可分為國投資企業(yè)、國異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè)，通過優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進來。以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈為

16、例分析，一個整車的組裝廠家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比擬多，要把各個配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)開展和需要的零部件企業(yè)。產(chǎn)業(yè)招商 定位之后，面對你的產(chǎn)業(yè)也好，面對你的行業(yè)也好，怎樣招商，以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實際一個整車的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比擬多，涉及勞動各個配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會到你的園區(qū)來。有的在園區(qū)配套，比方說發(fā)動機的生產(chǎn)廠，把一級的配套，把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進來之后，針對他們招商。從招商角度來看還有一個很重要的因素是渠道的建立，要想成功的運營一個工業(yè)園，最關(guān)鍵的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建立，可以分為國投資企業(yè)、國異地企業(yè)，同區(qū)域企

17、業(yè)，把真正想要的企業(yè)招進來。在招商或者渠道拓展的根底上，對園區(qū)也要進展一定的推廣，首先是確定了營銷的理念推廣理念，公關(guān)平臺，四大傳播渠道，因為城市有城市的資源，有城市的特點。賣產(chǎn)業(yè)是要宜依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)的特點，你做的園區(qū)不僅僅提供的是廠房，不僅僅提供的是硬件的樓體，更重要的是提供生活，一種全新的適合企業(yè)開展的生活方式，還要給他提供超值的效勞，我們規(guī)劃園區(qū)的時候，首先把園區(qū)的配套設(shè)施的效勞配套完整，整套生活必備的東西解決好了。當和外企談的時候，他們把一些員工過來參觀，最后發(fā)現(xiàn)有宿舍、有食堂、有公寓，員工很滿意，很多的企業(yè)因為這個選擇了該園區(qū)。從配套、效勞的角度來考慮，搭建了一個非常好的點。還有搭建三

18、個平臺，政府溝通平臺、中介商務(wù)平臺、客戶交流平臺。目前園區(qū)刊、園區(qū)部的網(wǎng)絡(luò)，可以供園區(qū)部的客戶進展相互的交流，你再把有價值的信息傳播出去，四大傳播渠道，網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇，這樣會形成一個相對完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個體系，會形成非常實效，有針對性的園區(qū)。因為工業(yè)地產(chǎn)招商不是要有多高的知名度，要針對性和有效性，你的客戶能不能找到你。六、最后關(guān)鍵因素是效勞要想成功的運營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點就是效勞。一是對政府和開發(fā)區(qū)效勞，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)升級，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生稅收。另外要為客戶提供價值?？蛻粲袇^(qū)域的價值需求，只要來園區(qū)就享受低本錢、優(yōu)惠政策等便利。更重要是通過園區(qū)的

19、管理，提供上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和供給鏈，形成園區(qū)獨特的企業(yè)文化。要想成功的運營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點就是你的效勞，園區(qū)效勞可分成兩個方面，第一個層面是對政府和開發(fā)區(qū)的效勞，這兩類客戶都要提供價值，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)的升級，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。目前U谷的園區(qū)到今年年底是建成35萬，去年提供給政府的稅收是1.4億，進駐的企業(yè)是不到100家，政府非常的滿意。你給政府創(chuàng)造了很好的價值，你只有給政府提供價值，政府才會支持你，這也是我們進展工業(yè)地產(chǎn)開展最根本的，不能突破底線的原則。另外還要為客戶提供價值，客戶有區(qū)域的價值，這個區(qū)域價值本身就有了，只要來這里就享受這個價值。低本錢的

20、優(yōu)勢，不僅僅是租金或者是賣價低，更重要是通過園區(qū)的管理，通過了解它的產(chǎn)業(yè)鏈和供給鏈。高品質(zhì)的園區(qū)，任何的企業(yè)都需要形象，要有園區(qū)的文化，形象的核心是文化。要做好增值效勞，物業(yè)管理只是一個根底的管理，很多的企業(yè)需要增值，從哪個角度增值，如園區(qū)可成立了人力資源部，和園區(qū)周邊區(qū)域的各個職校形成了戰(zhàn)略的關(guān)系，招產(chǎn)業(yè)工人，進而拓展招中層，和工商、稅務(wù)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，為入園企業(yè)提供便利的，非常好的提供價值的增值效勞，這種增值效勞是園區(qū)持續(xù)開展非常重要的一點，因為最終的園區(qū)是形成企業(yè)的社區(qū)，要給企業(yè)打造一個家，社區(qū)里面有什么東西，只要引進來，符合企業(yè)的需求，肯定會有很好的開展。工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程第一：房地

21、產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立準備；2、申請資質(zhì)等級審批；3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準；4、辦理工商注冊登記；5、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6、申請批準工程建議書；7、辦理企業(yè)名稱登記；8、送審合資或合作合同、章程；9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書10、辦理企業(yè)登記開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費；2、企業(yè)法人變更登記費；3、企業(yè)法人年度檢驗費；4、補、換、領(lǐng)證照費第二：開發(fā)工程的立項和可行性研究：房地產(chǎn)開發(fā)工程的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定工程，簽定合作意向書；2、初步確定開發(fā)方案；3、申報規(guī)劃要

22、點；4、申報、審批工程建議書；5、編制工程可行性研究報告；6、申報、審批工程可行性研究報告工程立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費1、可行性研究費；2、建立工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三開發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計和市政配套開發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計1、申報選址定點；2、申報規(guī)劃設(shè)計條件；3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案；4、辦理人防審核；5、辦理消防審核；6、審定規(guī)劃設(shè)計方案；7、住宅設(shè)計方案的專家組審查；8、落實環(huán)保三廢治理方案；9、委托環(huán)境影響評價并報批；10、建立工程勘察招、投標；11、委托地質(zhì)勘探；12、委托初步設(shè)計；13、申報、審定初步設(shè)計二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的市政配套1

23、4、征求主管部門審查意見；15、落實市政公用設(shè)施配套方案；16、報審市政配套方案；17、市政各管理部門提出市政配套意見；18、市政管線綜合開發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費：1、工程勘察測量費；2、工程設(shè)計費；3、建立工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費；4、竣工檔案保證金；5、臨時用地費；6、臨時建立工程費；7、建立工程勘察招標管理費；8、勘察設(shè)計監(jiān)視管理費；9、古建園林工程設(shè)計費第四開發(fā)工程土地使用權(quán)的取得取得開發(fā)工程土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓：1、辦理建立用地規(guī)劃許可證；2、辦理建立用地委托釘樁；3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請；4、主管部門實地勘察；5、土地估價報告的預(yù)審；6、委

24、托地價評估；7、辦理核定地價手續(xù)；8、辦理土地出讓審批；9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證；11、領(lǐng)取正式國有土地使用證；12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥：13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請、14、主管部門現(xiàn)場勘察、15、劃撥用地申請的審核、報批、16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用：17、征用集體土地用地申請、18、到擬征地所在區(qū)縣房地局立案、19、簽訂征地協(xié)議、20、簽訂補償安置協(xié)議、21、確定勞動力安置方案、22、區(qū)縣房地局審核各項協(xié)議、23、市政府下文征地、24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費、25、辦理批地文件、批地圖、26、辦理凍

25、結(jié)戶口、27、調(diào)查戶口核實勞動力、28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作、31、地上物作價補償工作、32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)工程土地使用權(quán)的相關(guān)稅費：1、地價款土地出讓金、2、資金占用費、3、滯納金、4、土地使用費、5、外商投資企業(yè)土地使用費、6、防洪工程建立維護管理費、7、土地閑置費、8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費9、城市土地使用稅、10、地價評估費、11、出讓土地預(yù)訂金、12、征地管理費、13、土地補償費、14、青苗及樹木補償費、15、地上物補償費、16、勞動力安置費、17、超轉(zhuǎn)人員安置費、18、新菜田開發(fā)建立基金、19、耕地占用稅第五房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷

26、安置開發(fā)工程拆遷安置階段的法律程序：1、委托進展拆遷工作、2、辦理拆遷申請、3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證、4、簽訂房屋拆遷責任書、5、辦理拆遷公告與通知、6、辦理戶口凍結(jié)、7、暫停辦理相關(guān)事項、8、確定拆遷安置方案、9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議、10、召開拆遷發(fā)動會，進展拆遷安置、11、發(fā)放運作拆遷補償款、12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理、13、移交拆遷檔案資料、14、房屋拆遷糾紛的裁決、15、強制拆遷開發(fā)工程拆遷安置階段的相關(guān)稅費：1、房屋拆遷補償費；2、搬家補助費；3、提前搬家獎勵費；4、臨時安置補助費周轉(zhuǎn)費；5、清理費；6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費；7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣

27、的居民的補助費；8、一次性異地安置補助費；9、房屋拆遷管理費；10、房屋拆遷效勞費第六工程的開工、建立、竣工階段工程開工、建立、竣工階段的法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)工程開工前準備工作：1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)工程手冊、2、工程轉(zhuǎn)入正式方案、3、交納煤氣天然氣廠建立費、4、交納自來水廠建立費、5、交納污水處理廠建立費、6、交納供熱廠建立費、7、交納供電貼費及電源建立集資費、8、土地有償出讓工程辦理四源接用手續(xù)、9、設(shè)計單位出報批圖、10、出施工圖、11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金、12、辦理消防審核意見表、13、審批人防工程、辦理人防許可證、14、核發(fā)建立工程規(guī)劃許可證、15、領(lǐng)取開工審批表

28、，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程建立招投標：16、辦理招標登記、招標申請、17、招標準備、18、招標通告、19、編制招標文件并核準、20、編制招標工程標底、21、標底送審合同預(yù)算審查處確認、22、標底送市招標辦核準，正式申請招標、23、投標單位資格審批、24、編制投標書并送達、25、召開招標會，勘察現(xiàn)場、26、召開開標會議，進展開標、27、評標、決標、28、發(fā)中標通知書、29、簽訂工程承包合同、30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)工程開工手續(xù)的辦理：31、辦理質(zhì)量監(jiān)視注冊登記手續(xù)、32、建立工程監(jiān)理、33、辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費、35、辦理開工前審計、36、交納

29、投資方向調(diào)節(jié)稅、37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、報裝施工用水、電、路、39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門、40、協(xié)調(diào)交通管理部門、41、交納綠化建立費，簽訂綠化協(xié)、42、領(lǐng)取建立工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程施工：43、施工場地的三通一平、44、施工單位進場和施工暫設(shè)、45、工程的根底、構(gòu)造施工與設(shè)備安裝、46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)視五、房地產(chǎn)開發(fā)工程的竣工驗收：47、辦理單項工程驗收手續(xù)、48、辦理開發(fā)工程的綜合驗收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗證書、49、商品住宅性能認定、50、竣工統(tǒng)計登記、51、辦理竣工房屋測繪、52、辦理產(chǎn)權(quán)登記工程開工、建立、竣工階段的相關(guān)稅費：1、三通一平費、2、自來水廠建立

30、費、3、污水處理廠建立費、4、供熱廠建立費、5、煤氣廠建立費、6、地下水資源養(yǎng)蓄基金、7、地下熱水資源費、8、市政、公用設(shè)施建立費大市政費、9、開發(fā)管理費、10、城建綜合開發(fā)工程管理費、11、建筑行業(yè)管理費、12、綠化建立費、13、公園建立費、14、綠化補償費、15、路燈維護費、16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費、17、生活效勞設(shè)施配套建立費小區(qū)配套費、18、電源建立集資費用電權(quán)費、19、外部供電工程貼費電貼費、20、*工程費、21、建立工程招投標管理費、22、合同預(yù)算審查工本費、23、質(zhì)量管理監(jiān)視費、24、竣工圖費、25、建材開展補充基金、26、實心黏土磚限制使用費、27、工程監(jiān)理費28、工程標底編制管理費、

31、29、機電設(shè)備委托招標效勞費、30、超方案用水加價、31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費、33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七開發(fā)工程的經(jīng)營階段開發(fā)工程經(jīng)營階段的法律程序一、外銷商品房的銷售：1、辦理外銷商品房預(yù)銷售許可證；2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所；3、與購房者簽訂認購書；4、簽訂正式買賣契約；5、辦理簽約公證；6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證；7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記；8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記；9、外銷商品房抵押登記；10、樓宇交付入住手續(xù)；11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、銷商品房的銷售：12、提交完成建立工程投資證明、13、簽署預(yù)售銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議、14、辦理銷商品房預(yù)銷售許可證、

32、15、銷售工程備案、16、委托中介代理機構(gòu)進展銷售、17、與購房者簽訂認購書、18、與購房者簽訂買賣契約、19、辦理預(yù)售登記、20、辦理轉(zhuǎn)讓登記、21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)、22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保證書和使用說明書、24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理：25、房屋出租權(quán)確實認、26、申請房屋租賃許可證、27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議、28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)、29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租、30、房屋租賃關(guān)系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項管理：31、房屋出租權(quán)確實認、32、出租人辦理房屋租賃許可證、33、出租人辦理房屋租賃平安合格證、34、簽訂書面租賃協(xié)議、35、租賃雙方

33、辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押：36、抵押權(quán)的設(shè)定、37、簽訂抵押合同、38、辦理房地產(chǎn)抵押登記、39、抵押房地產(chǎn)的占管、40、抵押房地產(chǎn)的處分開發(fā)工程經(jīng)營階段的相關(guān)稅費：1、營業(yè)稅、2、城市維護建立稅、3、教育費附加、4、印花稅、5、契稅、6、土地增值稅、7、企業(yè)所得稅、8、個人所得稅、9、房產(chǎn)稅、10、城市房地產(chǎn)稅、11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費、12、房屋所有權(quán)證工本費、13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費、14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費、15、房屋買賣登記費、16、房屋買賣手續(xù)費、17、房屋租賃審核備案手續(xù)費、18、租賃房屋審核備案手續(xù)費、19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費、20、房屋租賃登記費、21、房屋估價

34、手續(xù)費、22、房屋公證估價手續(xù)費、23、房地產(chǎn)價格評估費、24、房地產(chǎn)中介效勞費第八開發(fā)工程的物業(yè)管理階段開發(fā)工程物業(yè)管理階段的法律程序：1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批；2、簽署物業(yè)管理委托合同；3、居住小區(qū)的物業(yè)接收綜合驗收；4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準；5、安排簽訂管理公約；6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書；7、物業(yè)管理效勞根本要求；8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立開發(fā)工程物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費：1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費；2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金；3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費；4、高檔住宅物業(yè)管理費；5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費【工業(yè)地產(chǎn)投資風險】隨著中國經(jīng)濟的快速開展，越來越

35、多的境外企業(yè)來華投資，并且不少企業(yè)在中國設(shè)置生產(chǎn)基地，工業(yè)地產(chǎn)投資日趨升溫。在國一些城市，為適應(yīng)開展的需要，工業(yè)用地逐漸升級為符合新經(jīng)濟和新型工業(yè)化開展的產(chǎn)業(yè)需要，不少的住宅地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路線。則當前的工業(yè)地產(chǎn)投資考前須知有哪些呢.主要存在兩大考前須知中國工業(yè)地產(chǎn)投資存在三大風險 1、市場風險 ：工業(yè)地產(chǎn)市場是一種要素市場，其存在背后是工業(yè)的開展需要。因此說，工業(yè)地產(chǎn)需求的背后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動的引致需求，或者說工業(yè)品的需求。許多開發(fā)商在住房政策及住宅產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控加緊的趨勢下選擇工業(yè)地產(chǎn)，極容易無視工業(yè)地產(chǎn)對工業(yè)的依賴性?；谶@樣一種背景，作為工業(yè)的中間引致需求，工業(yè)地產(chǎn)的需求并

36、不是很大，如果盲目進入工業(yè)地產(chǎn)，是很危險的。 2、經(jīng)營風險 ：一般而言，工業(yè)廠房的租賃價格在長期保持平穩(wěn)上升，這與經(jīng)濟周期和行業(yè)波動的相關(guān)性相吻合。許多開發(fā)商認為，我國目前產(chǎn)業(yè)構(gòu)造正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)的快速開展為廠房的需求提供支撐，基于這么大的市場需求，競爭不甚劇烈，而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的投機炒作現(xiàn)象，因此價格始終保持了較平穩(wěn)的上升。 然而，在國家頻繁出臺行業(yè)調(diào)控政策的背景下，許多地產(chǎn)開發(fā)商認為工業(yè)地產(chǎn)能夠避開調(diào)控的風雨，同時，此類企業(yè)具有經(jīng)營風險小，回報穩(wěn)定的特點，因此是不錯的投資選擇。這樣無疑導(dǎo)致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進入，由此帶來了投資與經(jīng)營上的風險。為

37、什么這樣說呢.業(yè)都看到國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國，但它們與國開發(fā)商有著很大的不同： 開展根底不同。進入國市場的國外巨頭，如上面提到的普洛斯集團和嘉民集團等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭，其已經(jīng)是本領(lǐng)域的老牌企業(yè)，其背后是與全球性大跨國公司的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，其每到一國或一地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的背后，都是在為*大型跨國公司在華的工業(yè)倉儲進展定制，因此，其工業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，根本上按需定制，這是國開發(fā)商所截然不同的。國目前還缺乏完全立足于工業(yè)開展而開展的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，其經(jīng)營目標還主要在于躲避政策風險和追求短期土地增值收益上，這將產(chǎn)生巨大的供需求脫節(jié)，經(jīng)營風險也就不可防止。 融資制度不同。國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進軍中國市場的

38、背后，是其與跨國公司千絲萬縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融資市場支撐，是強大的投資基金、Reits等金融工具，這不僅可以保持工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在競地中的財務(wù)優(yōu)勢，也可以增強其在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波動中帶來的影響，還可以為支撐工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長期現(xiàn)金流有足夠保證。一旦遭遇金融緊縮政策，中小開發(fā)商將成為第一批倒閉者。3、政策風險 ：一直到2006年為止，與其他用途土地相比，工業(yè)用地價格指數(shù)相對平穩(wěn)，這是因為，除了、等城市實行了工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓政府外，多數(shù)地方政府一般都以低地價、零地價甚至是負地價來出讓工業(yè)用地，目的是在與鄰近地區(qū)競爭招商引資中實現(xiàn)政策競爭力。為杜絕土地被賤賣、被圈地，國務(wù)院于2006年31

39、號文中明確指出工業(yè)用地要走招拍掛的路子全國所有工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，這事實上在政策上消除了各地零地價、負地價出讓工業(yè)用地的可能。然而，由于各地方政府在招商上競爭無法消除，開展地方經(jīng)濟的政績追求目標也沒有消除，不少地方政府仍試圖通過各種途徑，通過土地換市場、土地換資本的方式來出讓工業(yè)用地。而地方政府的這種考慮恰好與開發(fā)商降低拿地本錢的追求一拍即合。在這種背景下，就會產(chǎn)生開發(fā)商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復(fù)雜。但從工業(yè)用地出讓的總趨勢來看，中央政府是不可能做出讓步的，預(yù)計今后中央政府將運用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對工業(yè)用地出讓的過程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無疑會為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商

40、的日后經(jīng)營帶來很大的政策不確定性，政策風險也就隨之而生，這是開發(fā)商在進軍工業(yè)地產(chǎn)之前必須考慮的。 【中國工業(yè)地產(chǎn)投資有地域限制】近年來，在國制造業(yè)的升級和轉(zhuǎn)移，國家推動重點工業(yè)園區(qū)建立、跨國企業(yè)的投資落戶和擴行動等因素的推動下，國工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長。工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐步顯現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)投資商關(guān)注的焦點開場從傳統(tǒng)的東部沿海地區(qū)投向陸省份，投資布局趨勢明顯。而目前國的幾個區(qū)域中，由于開展時間、區(qū)域經(jīng)濟等各不一樣，使得工業(yè)地產(chǎn)在各地的開展也不盡一樣珠三角 貪新改舊：珠三角是是世界制造業(yè)中心，工業(yè)地產(chǎn)起步較早。而近年來珠三角的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移，并沒有影響珠三角的工業(yè)地產(chǎn)開展勢頭。事實上，珠三角要淘汰

41、轉(zhuǎn)移的是一些傳統(tǒng)勞動密集型企業(yè)和污染企業(yè)，重點開展新型工業(yè)，實現(xiàn)騰龍換鳥。因而高新產(chǎn)業(yè)園越來越受開展商追捧。 、是目前珠三角工業(yè)地產(chǎn)的重鎮(zhèn)，也是工業(yè)地產(chǎn)開展成熟的幾個城市。但由于開展較早，這一區(qū)域的工業(yè)用地已經(jīng)非常有限，而地處珠江出的南沙區(qū)，是珠三角少有的一塊待開發(fā)的區(qū)域，開展前景不可估量。 長三角 外資鏖戰(zhàn) ：長三角作為我國最重要的出口基地，有力拉動了區(qū)域國際物流業(yè)的開展，我國第三方物流收益的一半都來自長三角地區(qū)。因而，外資對長三角的物流地產(chǎn)投資，可謂不斷升溫。 因此，企業(yè)進展工業(yè)地產(chǎn)投資的時候，應(yīng)該著重考慮這兩點因素，才能做到投資不盲目?！竟I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大全】中國工業(yè)地產(chǎn)在近年的開展神速，

42、這當中少不了工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的功績。但具體有哪些工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商呢.大局部人不太清楚，或者只了解一二。下面為大家介紹在中國工業(yè)地產(chǎn)界中的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大全外資工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：普洛斯投資管理、新加坡騰飛集團、安美德(AMATA)集團、新加坡凱德置地、安博置業(yè)國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：聯(lián)東投資(集團)、金地工業(yè)地產(chǎn)、中國五礦集團公司、聯(lián)華國際集團、工投園區(qū)建立投資、市萬通置業(yè)、盈田置業(yè)開展、運盛實業(yè)股份、*鑫茂科技投資集團、江高科技園區(qū)開發(fā)股份、復(fù)地 集團 股份、綠地集團、*海泰控股集團、中航工業(yè)地產(chǎn)投資開展、合生創(chuàng)展東部區(qū)域、港盛時代工業(yè)地產(chǎn)公司、*萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資、珠江地產(chǎn)集團、津通集團津通投資建立萬

43、通董事長侖：萬通將成最大工業(yè)地產(chǎn)投資商野蠻生長著的侖，下一個目標將是工業(yè)地產(chǎn)。2021年3月4日，萬通實業(yè)股份董事長侖在參加2021年中國工業(yè)地產(chǎn)高層峰會時向本報記者透露，萬通不久將進入工業(yè)地產(chǎn)。我們將和一個很大的工業(yè)企業(yè)合作，把他們的廠房和土地買下來后再出租給他們。侖說。侖強調(diào)，此次收購與萬通地產(chǎn)(600246行情,股吧)(600246。SH)絕無關(guān)系。是我們非上市的母公司以投資商的身份去做。最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商.荷爾蒙決定了男人都有征服的欲望。侖書中寫道。首次涉足工業(yè)地產(chǎn)，侖語出驚人：萬通將有可能在一兩年成為外鄉(xiāng)最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商。從2007年開場，侖便有了投資工業(yè)地產(chǎn)的想法，直到近日開

44、場實施，但他表示還不方便具體透露是哪家工業(yè)企業(yè)。投資工業(yè)地產(chǎn)，萬通并非首例。復(fù)地集團(2337。HK)、合生創(chuàng)展(0754。HK)、富力(2777。HK)等在的諸多開發(fā)商都曾對工業(yè)地產(chǎn)表示過興趣。工業(yè)地產(chǎn)市場是個很有潛力的市場，投資回報相對穩(wěn)定，中國的經(jīng)濟開展速度很快，工業(yè)地產(chǎn)的需求很旺盛，工業(yè)地產(chǎn)受宏觀調(diào)控的程度影響較小在準備投資工業(yè)地產(chǎn)之前，侖已經(jīng)找到了數(shù)個說服自己和股東的理由。對于國民營開發(fā)商來說，開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)面臨最大的問題就是資金緊缺。由于絕大多數(shù)客戶更愿意選擇租賃而非購置，開發(fā)商對物業(yè)只能長期持有，將占用大量開發(fā)資金。對此，侖不以為然。資金問題是技術(shù)問題，可以通過很多種途徑解決。他說

45、。而現(xiàn)在的侖，手上亦握有大量現(xiàn)金。此前他在承受*媒體采訪也表示，(拐點)對萬通來講是一個時機。我們的非上市公司負債才20%，所以這對我們來說是最好的時候，因為我們借助繁榮時期，把所有的構(gòu)造都調(diào)順了，把所有的問題都去除了，集中了大量的現(xiàn)金。這種情況下，大家都迷惑或者是對市場預(yù)期不清晰，萬通就開場了更加清晰的開展道路。如果，資金不是侖最關(guān)心的問題，擺在萬通進軍工業(yè)地產(chǎn)道路上最迫切的問題是如何選擇一種更成熟的模式。不同的城市會有不同的需要，我們未來可能會和不同的國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭合作，學(xué)習不同產(chǎn)品模式。侖說。侖稱近一段時間來已有意和工業(yè)地產(chǎn)人士接觸，尋找合作。不會與上市公司同業(yè)競爭參與工業(yè)地產(chǎn)收購的主

46、角將是萬通實業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)將由母公司運作，我們不會令母公司和上市公司形成同業(yè)競爭的局面。侖稱，從上市公司重組的第一天起，董事會就不斷開會討論要將上市公司與非上市公司的業(yè)務(wù)嚴格區(qū)隔開來，實現(xiàn)相互無競爭性，在最大限度保護上市公司股東利益的同時，也使非上市公司的業(yè)務(wù)能夠有自身的定位和更好的開展。萬通實業(yè)(非上市局部)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€投資控股公司，不再從事任何開發(fā)業(yè)務(wù)，而開發(fā)業(yè)務(wù)將交由上市公司來做。侖說。有了清晰的角色分割后，侖開場異于普通開發(fā)商的嘗試。2007年9月，侖透露萬通實業(yè)將和*泰達集團合作成立一只新型地產(chǎn)基金，資金規(guī)模10億元，定位在*進展土地收購。該基金由萬通和泰達各出資2.5億元，第三方出資人

47、為一家信托投資公司?；鹬蛔鐾恋貎Σ刂谩龇Q設(shè)立這只基金將幫助萬通集團加快在*的拿地步伐。據(jù)本報記者了解，該基金仍在籌備過程中。如果說成立地產(chǎn)基金是萬通實業(yè)進展業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的其中一項，投資工業(yè)地產(chǎn)便成為重要一環(huán)。一直推崇美國模式的侖，曾定位萬通只專注于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域。原先是拿土地、開發(fā)、銷售效勞的串聯(lián)方式，現(xiàn)在我們改為房屋、土地、商用物業(yè)、的并聯(lián)方式。侖說。此次投資工業(yè)地產(chǎn)，萬通始于房屋，而非土地?！局袊I(yè)地產(chǎn)投資藍皮書】前 言工業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)的載體，是區(qū)域經(jīng)濟的強力引擎。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建立根底設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營工程并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與效勞等一

48、系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余表達在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資、快啟動、提供增值效勞、追求長期穩(wěn)定回報的四大特性。在國制造業(yè)的升級和轉(zhuǎn)移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建立、跨國企業(yè)的投資落戶和擴行動等因素的推動下，國工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長。工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐步顯現(xiàn)?；貞浌I(yè)地產(chǎn)的歷史，從最初的概念來講也許就是棚子，再后來就是廠房，標準廠房，國際標準廠房以及現(xiàn)在的科研生產(chǎn)生活一體化的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)正逐漸走向成熟。而事實上，工業(yè)地產(chǎn)從來都不是一個單純的物業(yè)概念，也不是單純的商業(yè)概念；它是跟地方政府招商引資以及地方工業(yè)經(jīng)濟的開展聯(lián)系

49、在一起的，具有很強的政治性和政策導(dǎo)向性的。從本期起，本刊將陸續(xù)推出中國工業(yè)地產(chǎn)投資藍皮書系列研究報告，本研究報告是在對全國各地600多家政府招商部門、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、投融資機構(gòu)等相關(guān)單位做了大量周密的市場調(diào)研根底上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國務(wù)院開展研究中心、省中小企業(yè)局、省中小企業(yè)促進會、大學(xué)嶺南學(xué)院、昊信聯(lián)行、阿力士招商網(wǎng)、中國工業(yè)地產(chǎn)雜志各地記者站等提供的數(shù)據(jù)資料的根底上，對工業(yè)地產(chǎn)投資等方面進展了深入探討，以求為相關(guān)部門準確把握市場趨勢，制定市場策略提供參考。籌劃：宋 方執(zhí)行：鄧廣鋒麗紅【工業(yè)地產(chǎn)招商引資篇】招商引資是開發(fā)區(qū)建立成敗的關(guān)鍵，工業(yè)園區(qū)建立的目的是招商引資，投資市場的競爭，不

50、僅是投資者之間的競爭，也是引資者之間的競爭，引資者的競爭實際上就是引資環(huán)境的競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資招 商 戰(zhàn)工業(yè)地產(chǎn)招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)招商工作是各地開發(fā)區(qū)工作的重點，招商引資是利用外來資金、技術(shù)，推進本地經(jīng)濟跨越開展的重要手段，其多方面的積極作用已成為共識。然而，當前招商引資熱潮中也存在一些不容無視的問題。依據(jù)投資者的選址標準的變化，中國開發(fā)區(qū)的招商引資可以分為三個階段：1、改革開放初期的優(yōu)惠政策主導(dǎo)階段，外來資金主要向享受特殊政策優(yōu)惠的地區(qū)集中；2、20世紀90年代中后期以來的根底環(huán)境主導(dǎo)階段，面臨開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策趨同，投資環(huán)境(尤其是根底環(huán)境)成為吸引投資的關(guān)鍵；3、方興

51、未艾的產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導(dǎo)階段，良好的產(chǎn)業(yè)根底、完善的產(chǎn)業(yè)鏈條、完備的產(chǎn)業(yè)配套成為投資者首先關(guān)心的因素。中國工業(yè)地產(chǎn)研究顯示，在招商引資開展的新階段，傳統(tǒng)的招商模式已經(jīng)不能滿足新形勢的競爭要求，暴露出諸多的問題。首先，開發(fā)區(qū)政策的趨同引致了低層次的競爭，造成開發(fā)本錢過高。在國家有關(guān)政策的鼓勵下，開發(fā)區(qū)在地價、稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策，使開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠逐步趨同。為了在招商競爭中獲取優(yōu)勢，各地開發(fā)區(qū)就突破國家土地、稅收法規(guī)及相關(guān)政策，競相壓價，惡性競爭愈演愈烈，企業(yè)所得稅兩免六減半、五免五減半、七免七減半，甚至還減免增值稅地方留成局部；規(guī)費零收費，免收各項根本建立配套費，免收各項基金；免收水

52、電增容費，全部由地方政府財政補貼。這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商最終損害的是國家的利益和國民的福祉，而且造成土地開發(fā)的本錢過高，也不利于開發(fā)區(qū)的長遠開展。其次，優(yōu)惠政策的作用弱化也使開發(fā)區(qū)的競爭力下降。20世紀90年代，開發(fā)區(qū)在外貿(mào)方面享有的各種優(yōu)惠政策開場逐步取消，從未來開展趨勢看，開發(fā)區(qū)所享受的的優(yōu)惠政策將會逐步取消，使區(qū)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)的政策待遇趨同。在我國參加WTO以后，營造公平的競爭環(huán)境成為必然要求，這必將使得開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠的吸引力逐漸弱化，招商引資必須要有新的思路。第三，國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也為開發(fā)區(qū)的開展帶來了新的挑戰(zhàn)。從國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新特點來看，傳統(tǒng)的招商模式已不能適應(yīng)組團式產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)

53、移的要求。當前，國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移正呈產(chǎn)業(yè)鏈整體和制造、研發(fā)、效勞一體化的組團式轉(zhuǎn)移態(tài)勢，因而開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)根底和產(chǎn)業(yè)配套成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要因素，這對開發(fā)區(qū)的招商提出了更高的要求。第四，重復(fù)建立，產(chǎn)業(yè)雷同，到處圈地，集約化不高。我國開發(fā)區(qū)、工業(yè)園遍地開花，過多過濫。據(jù)統(tǒng)計，全國現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)4200余個，至于區(qū)區(qū)、園中園更是屢見不鮮。目前東部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)93%雷同，中部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)97%雷同。規(guī)劃以IT為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)，僅沿江地帶就有20多家，從東部的江高新區(qū)，一直密布到西部的、等地開發(fā)區(qū)。我國開發(fā)區(qū)普遍存在圈地現(xiàn)象，造成土地閑置、耕地銳減，土地構(gòu)造不合理等問題，這些問題導(dǎo)致了日益嚴重的

54、后果：土地資源和投資的浪費；耕地占用過多，威脅農(nóng)業(yè)開展；土地收益外流，損害國家利益；目前我國興旺地區(qū)開發(fā)區(qū)投入產(chǎn)出率不及西方興旺國家開發(fā)區(qū)的一半；我國欠興旺地區(qū)及中西部地區(qū)每平方米的投入數(shù)不及我國興旺地區(qū)的1/10，產(chǎn)出數(shù)不及1/20，而占地數(shù)卻與興旺地區(qū)開發(fā)區(qū)不相上下。軟硬兼施 打造良好的招商環(huán)境開發(fā)區(qū)如何開發(fā)下去.成為招商引資工作面臨的一個問題。開發(fā)區(qū)的招商引資必須再造新優(yōu)勢、重塑新功能、實現(xiàn)新突破，開發(fā)區(qū)建立的目的是招商引資，即利用土地資源來換取外資的特殊營銷。既然招商引資是一種營銷活動，則就要進展營銷環(huán)境的分析，即開發(fā)區(qū)的引資環(huán)境。國際投資市場的競爭，不僅是投資者之間的競爭，也是引資者

55、之間的競爭，引資者的競爭實際上就是引資環(huán)境的競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資，開發(fā)區(qū)的招商引資首先應(yīng)對本身的引資環(huán)境進展分析，積極創(chuàng)造好的引資環(huán)境，才能增強自己的引資營銷實力。開發(fā)區(qū)的營銷環(huán)境可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境。招商引資的硬環(huán)境。開發(fā)區(qū)招商引資的硬環(huán)境是指影響引資的物質(zhì)條件，包括自然資源、根底設(shè)施、環(huán)境保護等。自然資源是指與地理、氣候、資源有關(guān)的自然物質(zhì)條件。沿海開發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢明顯，而陸開發(fā)區(qū)資源豐富，同樣可以吸引外商，只要能依據(jù)本身優(yōu)勢進展宣傳，同樣可以增加對外資的吸引力。根底設(shè)施是指交通、通訊、能源供給等條件。根底設(shè)施的落后是制約許多開發(fā)區(qū)引進外資的瓶頸因素。另外，根底設(shè)施還

56、應(yīng)包括為區(qū)投資者提供的各類生活效勞設(shè)施和條件，以及文化娛樂設(shè)施。環(huán)境保護也是外商選擇開發(fā)區(qū)進展投資的一個重要考慮因素，惡劣的環(huán)境質(zhì)量是無法保證工作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量的，而好的環(huán)境質(zhì)量能表達出好的管理水平，也容易吸引外資。招商引資的軟環(huán)境。開發(fā)區(qū)引資的軟環(huán)境是指經(jīng)濟和社會條件，包括市場潛力、勞動力資源、政策法規(guī)、金融中介效勞以及社會治安等。市場潛力是指開發(fā)區(qū)周邊市場的容量和潛力。市場是吸引外資的關(guān)鍵，讓出一局部市場是吸引外資的一個很好的策略。勞動力資源包括勞動力的質(zhì)量和數(shù)量。開發(fā)區(qū)勞動力數(shù)量充足，勞動力質(zhì)量高，便能更好地吸引外資企業(yè)進駐。因此，開發(fā)區(qū)應(yīng)有很好的人力資源措施，吸引各種人才。政策法規(guī)是招

57、商引資環(huán)境中的一個核心因素。除了國家制定的一些法律法規(guī)外，開發(fā)區(qū)應(yīng)有自己特殊的政策。在國家法律允許的圍給投資者最大的優(yōu)惠，從而吸引更多的投資者。金融中介效勞包括銀行信貸、會計事務(wù)、律師事務(wù)、信息咨詢、管理咨詢等。這些效勞對外商投資者來說，都是很重要的。金融中介效勞越完備，吸引外資的能力就越強。社會治安也是軟環(huán)境的重要組成局部。良好的社會治安使外商有一個良好的社會環(huán)境，這同樣能夠吸引投資者。招商定位 知彼更要知己通過功能優(yōu)勢集聚的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象，以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象。開發(fā)區(qū)的招商引資不僅要與國外的開發(fā)區(qū)競爭，國區(qū)域的開發(fā)區(qū)同樣存在著劇烈的競爭。如何發(fā)揮自身的特

58、長，吸引更多的外資進入呢.開發(fā)區(qū)的市場定位尤為重要。市場定位就是根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品開發(fā)區(qū)在市場上所處的位置，針對用戶投資者對該產(chǎn)品開發(fā)區(qū)*種特征或?qū)傩缘闹匾暢潭龋瑥娪辛Φ厮茉斐霰酒髽I(yè)產(chǎn)品開發(fā)區(qū)與眾不同，給人印象鮮明的個性或形象，并把這種形象生動地傳遞給顧客投資者，從而使該產(chǎn)品開發(fā)區(qū)在市場上確定適當?shù)奈恢?。要樹立開發(fā)區(qū)的形象，關(guān)鍵在于開發(fā)區(qū)的功能開發(fā)，涵的開掘。1、通過功能優(yōu)勢集聚的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象。以浦東為例，各開發(fā)區(qū)都形成了自己獨特的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，吸引了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的外資企業(yè)進入。2、以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象。產(chǎn)業(yè)群是指相互間具有密切的經(jīng)濟技術(shù)聯(lián)系的同一產(chǎn)業(yè)或行業(yè)及相關(guān)

59、產(chǎn)業(yè)或行業(yè)在空間的集聚。在宏觀上表現(xiàn)為由主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟根底設(shè)施三要素構(gòu)成的區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)造；在微觀上則表現(xiàn)為行業(yè)或部門間的生產(chǎn)關(guān)聯(lián)與協(xié)作，即將一個部門或行業(yè)的產(chǎn)品作為另一行業(yè)或部門的原料、半成品或輔助性材料。開發(fā)區(qū)如果以完整的產(chǎn)業(yè)群的特征進展招商引資，能給投資者獲得集聚經(jīng)濟效應(yīng)，使投資者獲取更高的回報，從而吸引投資者，具體表現(xiàn)在：1最大程度地利用各種根底設(shè)施，降低使用本錢；2減少運輸和交易本錢；3隨著本地網(wǎng)絡(luò)的形成，刺激創(chuàng)新效應(yīng)；4溢出效應(yīng)的存在促進企業(yè)間的模仿與學(xué)習，降低進入壁壘，吸引新企業(yè)進入；5學(xué)習曲線效應(yīng)，降低學(xué)習本錢。*經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)便是以完整的產(chǎn)業(yè)群來吸引外資的。經(jīng)過十多年

60、的開發(fā)建立，已形成了以電子、食品、機械、生物制藥為主的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，企業(yè)間的聯(lián)系開場形成，由于一個企業(yè)的入駐，連帶其他幾個企業(yè)入駐的現(xiàn)象很多。例如，可口可樂公司進駐開發(fā)區(qū)后，美特容器投資近一億美元與之配套；而摩托羅拉則吸引來了綠點公司、模公司、英國的BOC集團、國富川公司、新加坡富裕公司、日本三井高科技公司等入?yún)^(qū)為之配套。產(chǎn)業(yè)群的連帶效應(yīng)對開發(fā)區(qū)的招商引資也有重要影響。選商 大獻殷勤不如細分工程在實現(xiàn)從招商到選商的轉(zhuǎn)變后，把洽談工程的規(guī)模和質(zhì)量結(jié)合起來，從工程的行業(yè)性質(zhì)、投資強度、產(chǎn)值和稅收、環(huán)境影響、就業(yè)意義等八個質(zhì)量指標評估工程的質(zhì)量。天圓咨詢及培訓(xùn)機構(gòu)高級咨詢參謀許學(xué)鋒博士認為，商的涵有三個