張家口市張北縣房地產(chǎn)-開發(fā)區(qū)地塊項(xiàng)目前期規(guī)劃暨營(yíng)銷定位思路

1、張家口市張北縣 開發(fā)區(qū)地塊 項(xiàng)目前期規(guī)劃暨營(yíng)銷定位思路提報(bào)北京協(xié)成機(jī)構(gòu)2010年1月城市印象張北縣，隸屬高原氣候，夏季清涼，是避暑勝地，擁有壩上草原的旅游資源，冬天寒冷，年平均氣溫不足5度；縣城位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，擁有充足的日照和良好的風(fēng)力條件，是風(fēng)力發(fā)電的示范區(qū)。張北擁有悠久的歷史，這里的元中都馳名中外，另外人民樸實(shí)，最近成功地舉辦了音樂節(jié)。城市印象區(qū)域經(jīng)濟(jì)落后，張北屬全國(guó)性貧困縣近幾年（尤其是最近三年）基礎(chǔ)環(huán)境、投資環(huán)境明顯提升交通：丹拉高速、張承高速、桑張鐵路，聞名世界的“北方絲綢之路”張（張家口）庫(kù)（庫(kù)倫）商道貫穿縣境?？h城距北京230公里，距張家口市和京包鐵路線45公里。207國(guó)道、

2、張化、張沽等六條國(guó)省干線和張石高速公路于此聚集輻射，構(gòu)成了以縣城為樞紐、北連南接的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 資源：礦產(chǎn)資源、旅游資源、自然資源（風(fēng)力發(fā)電）政策：國(guó)家級(jí)及區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策（投資優(yōu)惠政策、產(chǎn)業(yè)扶持優(yōu)惠政策）軟環(huán)境（區(qū)域推廣）:加大區(qū)域形象推廣（草原音樂節(jié)、世界小姐選美大賽）區(qū)域地位明晰、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，為將來(lái)區(qū)域發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展動(dòng)力項(xiàng)目信息初步經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：850畝容積率：總建筑面積：85萬(wàn)平米項(xiàng)目四至項(xiàng)目北至興和東路，南至張北一中，含張北一中南至南山公園，西至中都大街，為相對(duì)成熟和在售住宅小區(qū)，東至察哈爾南大街，路東側(cè)為未成熟土地。項(xiàng)目信息南山公園變電站教育局張北一中質(zhì)監(jiān)局張北

3、三中自來(lái)水公司檢察院+仁愛醫(yī)院成龍學(xué)校武裝部張北縣黨校九樸樹小學(xué)永泰小區(qū)麗都花園弘豐城宏怡嘉苑師范路小學(xué)區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)解讀：教育師范路小學(xué)、張北三中、九樸樹小學(xué)、成龍學(xué)校、張北縣黨校、張北一中事業(yè)單位教育局、質(zhì)監(jiān)局、檢察院、自來(lái)水公司周邊社區(qū)永泰小區(qū)、麗都花園、弘豐城、宏怡嘉苑能源變電站綠化南山公園一個(gè)85萬(wàn)平米的大盤，在張北縣城，我們將如何操作首先，我們來(lái)看市場(chǎng)市場(chǎng)分析2009年樓市的“大陽(yáng)春”局面招致政策的調(diào)控和媒體的關(guān)注和惡評(píng)，盡管一二線城市涌現(xiàn)出多家“地王”，但是2010年整體市場(chǎng)看空張北縣城平方公里的占地面積，37萬(wàn)人口，其中31萬(wàn)人口為農(nóng)業(yè)人口，如何吸納足夠多的消化人群為難中之難大規(guī)

4、模的拆遷改造，市場(chǎng)上面臨著上百萬(wàn)平米的市場(chǎng)供應(yīng)量如此市場(chǎng)形勢(shì)下，我們?nèi)绾未_定項(xiàng)目的發(fā)展方向和定位思路宏觀市場(chǎng)我們檢驗(yàn)一下區(qū)域市場(chǎng)狀況張北在售樓盤布局圖市場(chǎng)分析目前張北縣城在售樓盤（為調(diào)研樓盤）共計(jì)10個(gè)，主要分布在東北和東南城區(qū)，各為四個(gè)，西邊有兩個(gè)在售項(xiàng)目；在售的10個(gè)樓盤中9個(gè)為純住宅項(xiàng)目，財(cái)富時(shí)代主打商業(yè)，為住宅、商業(yè)的集合體；鑒于張北的區(qū)域位置和市場(chǎng)環(huán)境，在售樓盤多為多層住宅，售價(jià)集中在2000左右，質(zhì)素相對(duì)較低，均無(wú)突出性優(yōu)勢(shì)張北在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱價(jià)格建筑類型地下室戶型區(qū)間主力戶型物業(yè)費(fèi)麗都花園1700/多層650/80-133900.2永泰家園1950/多層未知70-9580左

5、右0.2興和小區(qū)2100/多層700/48-10890左右未知弘豐城2000/多層650/65-14060-1000.18-0.2天富小區(qū)1910/多層650/48-95630.2順誠(chéng)小區(qū)1850/多層680/60-10590左右0.15順達(dá)東苑1700/多層680/65-10590左右0.25東辰杏花2000/多層未知60-24090左右未知宏怡嘉苑2100/多層、三期別墅、高層650/53-11590左右0.2財(cái)富時(shí)代沿街底商7000/內(nèi)里底商4000/商鋪、多層、住宅未知80-16090-100未知市場(chǎng)分析地址：仁愛醫(yī)院斜對(duì)面均價(jià)：1700/戶型：80-133平米主力戶型：90平米物業(yè)費(fèi)

6、：0.2/車位：地下車位萬(wàn)/個(gè)銷售情況：售罄（周期一年半）采暖：元/月/平米地下室：650/建筑類型：多層其他：商業(yè)4250/市場(chǎng)分析個(gè)案分析之“麗都花園”項(xiàng)目說(shuō)明：麗都花園為距離本案最近的項(xiàng)目，為多層住宅，售樓處僅為兩個(gè)中年男人接待，但待人親和，無(wú)任何現(xiàn)場(chǎng)布置，銷售良好！地址：仁愛醫(yī)院東側(cè)2號(hào)底商均價(jià)：2000/戶型：65-140平米主力戶型：60、80、100物業(yè)費(fèi)：0.18-0.2/車位：地下車位6萬(wàn)/個(gè)銷售情況：現(xiàn)房售罄，期房在售采暖：元/平米/月地下室：650/建筑類型：多層其他：共39棟市場(chǎng)分析個(gè)案分析之“弘豐城”項(xiàng)目說(shuō)明：“弘豐城”亦算是距離本案較近的樓盤之一，其規(guī)模相對(duì)比較大，

7、總計(jì)39棟樓，根據(jù)其售樓處現(xiàn)場(chǎng)擺置顯示，分三期開發(fā)；此項(xiàng)目建筑風(fēng)格相對(duì)比較突出，樓盤質(zhì)素相對(duì)較高，但距其他銷售現(xiàn)場(chǎng)介紹，此項(xiàng)目在證件存在一定問題；另其屬于現(xiàn)場(chǎng)布置相對(duì)完善的項(xiàng)目，但銷售人員素質(zhì)相對(duì)比較差。地址：仁愛醫(yī)院對(duì)面項(xiàng)目均價(jià)：1650/戶型區(qū)間：70-95主力戶型：80左右物業(yè)費(fèi)：0.2/銷售情況：還剩大約17套采暖：地下室：未知建筑類型：多層其他：共300戶08年12月開賣說(shuō)明：現(xiàn)場(chǎng)僅1人接待，目前項(xiàng)目尚未動(dòng)工，預(yù)計(jì)在10年年底能入住市場(chǎng)分析個(gè)案分析之“永泰家園”地址：九卜樹小學(xué)對(duì)面項(xiàng)目均價(jià)：2000/戶型區(qū)間：48-108主力戶型：90左右物業(yè)費(fèi)：未知車位：地下車位萬(wàn)/個(gè)銷售情況：在

8、售采暖：未知地下室：700/建筑類型：多層其他：商業(yè)4300/市場(chǎng)分析個(gè)案分析之“興和小區(qū)”項(xiàng)目說(shuō)明：“興和小區(qū)”售樓處為租住住宅底商，現(xiàn)場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，銷售員為新入職，專業(yè)知識(shí)差，服務(wù)差。項(xiàng)目均價(jià)：1910/戶型區(qū)間：48-95主力戶型：63物業(yè)費(fèi)：0.2/車位：未知銷售情況：基本售完采暖：地下室：650/建筑類型：多層其他：共207戶剩余20戶左右市場(chǎng)分析個(gè)案分析之“天富小區(qū)”項(xiàng)目均價(jià)：1600/戶型區(qū)間：60-105主力戶型：90左右物業(yè)費(fèi)：0.15/車位：共20個(gè)6萬(wàn)/個(gè)銷售情況：基本售完（周期一年）采暖：5.80.96地下室：680/建筑類型：多層其他：集中配太陽(yáng)能價(jià)格2400，一共

9、186戶，采暖費(fèi)一年住不超過(guò)兩個(gè)月按80%收取市場(chǎng)分析個(gè)案分析之“順誠(chéng)小區(qū)”項(xiàng)目均價(jià)：1600/戶型區(qū)間：65-105主力戶型：90左右物業(yè)費(fèi)：0.25/車位：無(wú)銷售周期：1年銷售情況：基本賣完明年加蓋兩棟采暖：地下室：680/建筑類型：多層其他：集中配太陽(yáng)能價(jià)格2800，一共186戶，90下契稅1%,90上契稅1.5%,商鋪4000契稅4%市場(chǎng)分析個(gè)案分析之“順達(dá)東苑”地址：興華東路、師范路、中都大街、察哈爾大街中心地帶項(xiàng)目均價(jià)：1880/戶型區(qū)間：60-240主力戶型：90左右物業(yè)費(fèi)：未知車位：地下440個(gè)地上96個(gè)銷售情況：在售采暖：未知地下室：630/建筑類型：多層其他：規(guī)模較大60棟

10、樓1192戶，銷售員素質(zhì)較低，商鋪一層5998/二層4688/市場(chǎng)分析個(gè)案分析之“東辰杏花”地址：百貨大樓東100米處項(xiàng)目均價(jià)：1900/戶型區(qū)間：53-115主力戶型：90左右物業(yè)費(fèi)：0.2/車位：車位地下未定價(jià)，3萬(wàn)左右銷售情況：一期9棟售罄二期9棟銷售40%左右采暖：地下室：650/建筑類型：多層，三期打算做別墅、高層其他：大概2000戶市場(chǎng)分析個(gè)案分析之“宏怡嘉苑”地址：張庫(kù)大道169號(hào)均價(jià)：沿街7000/，內(nèi)底商4000/戶型區(qū)間：80-160主力戶型：90-100物業(yè)費(fèi)：未知車位：未知銷售情況：基本售完采暖：未知地下室：未知建筑類型：多層、商鋪、住宅其他：商鋪200戶左右基本售完，

11、住宅新開置，售出兩套，1600/起最高2280/，底商5000/，租售同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)分析個(gè)案分析之“財(cái)富時(shí)代”一：張北房地產(chǎn)開發(fā)尚處于行業(yè)起步階段1、產(chǎn)品素質(zhì)低、同質(zhì)化嚴(yán)重。長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)維持建筑成本占開發(fā)成本絕大比重的開發(fā)形態(tài)。2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)停留在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的初級(jí)階段。張北縣城城區(qū)面積有限，地段價(jià)值差異被最大限度壓縮，同時(shí)區(qū)域可開發(fā)土地趨近無(wú)限（對(duì)于消費(fèi)人口，張北縣城周邊有大量的可開發(fā)土地），很難支持其價(jià)值的迅速上升。二：未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展及提升空間有限（價(jià)格、規(guī)模）1、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用有限。區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量、人均經(jīng)濟(jì)水平，限制了區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)總量和提升量。人口基數(shù)、及購(gòu)買力提速，很難支撐未來(lái)市場(chǎng)的升級(jí)

12、。低水平開發(fā)、價(jià)格效應(yīng)依然是未來(lái)市場(chǎng)的主基調(diào)。2、置業(yè)人群分流明顯。歷史性形成的地理環(huán)境、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素促使區(qū)域高端人群壩下張家口置業(yè)（其中最高端購(gòu)買力流向京津地區(qū)）。市場(chǎng)分析總結(jié)從購(gòu)房目的上來(lái)看，改善型住房、拆遷用房和結(jié)婚用房占到總需求量的80%；對(duì)于其他的要求相對(duì)較低?？蛻舴治鰪囊庀蛎娣e來(lái)看，70-90平米的戶型占到總需求量的4成以上。張北市場(chǎng)以地緣性客戶為主，購(gòu)房目的絕大部分為自用。其中改善居住條件的和年輕人結(jié)婚用房比例較高。由于張北南移東擴(kuò)，老城區(qū)改造力度很大，導(dǎo)致目前張北市場(chǎng)購(gòu)房者中拆遷戶比例很高，另外，商鋪投資客戶和大城市夏季旅游用房也占一定比例，但不高。從面積上來(lái)說(shuō)：4

13、0-70的是一居為主，小部分2居，購(gòu)房人群主要以中老年客戶為主，這部分購(gòu)房人群月供能力不是很強(qiáng)，又無(wú)撫養(yǎng)下一代需要，所以購(gòu)買較小戶型。總價(jià)范圍在9-17萬(wàn)左右70-90的是年輕人較多，部分為婚房，這部分客戶特點(diǎn)有參加工作不久，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，有三口人居住需求，將來(lái)可能有改善需求，房屋總價(jià)控制在13-21萬(wàn)左右90-100的是三居為主，功能齊全，住起來(lái)相對(duì)舒適，購(gòu)房人群主要為經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)定的上班族、公務(wù)員，有老人小孩需要撫養(yǎng)，總價(jià)控制在18-26萬(wàn)左右100以上的主要是改善型購(gòu)房，舒適性強(qiáng)、適于有能力、富裕的家庭以及個(gè)體戶，總價(jià)控制在21-30萬(wàn)左右客戶分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)為我們帶來(lái)的突破口和局限性產(chǎn)品

14、同質(zhì)化嚴(yán)重，且以多層為主商業(yè)項(xiàng)目要比住宅項(xiàng)目的去化速度快，且價(jià)格高出一倍由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人群收入有限，高端客戶群相對(duì)不足40-60平米一居去化速度良好，70-90平米兩居去化良好東辰杏花240平米大戶型消化速度良好同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的情況下，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)占據(jù)主導(dǎo)張北擁有壩上草原旅游資源，部分項(xiàng)目擁有一定量的旅游客戶如此，我們?nèi)绾卧O(shè)定85萬(wàn)平米的產(chǎn)品線市場(chǎng)為我們帶來(lái)的借鑒意義建立產(chǎn)品差異化，突破多層局限，考慮小高層產(chǎn)品大盤規(guī)模適當(dāng)增大商業(yè)面積主力客戶群體依舊定位為消化多層產(chǎn)品注重戶型的功能性和使用性，弱化舒適性考慮增加大戶型面積，鑒于市場(chǎng)上缺乏低密度產(chǎn)品，增加一些高端戶型在價(jià)格為主體的市場(chǎng)情況下，控制總價(jià)范

15、圍鑒于張北的旅游資源，做一些小戶型，吸引投資旅游客戶，增加客戶來(lái)源產(chǎn)品線建議項(xiàng)目總建面達(dá)到85萬(wàn)平米，屬于名副其實(shí)的大盤有利于拉長(zhǎng)產(chǎn)品線，有利于做社區(qū)配套，有利于園林景觀規(guī)劃，有利于做項(xiàng)目和企業(yè)品牌項(xiàng)目雖然在地段上位于城區(qū)的邊緣，但占據(jù)著城區(qū)最重要、最核心的資源張北一中為省級(jí)示范性高中，項(xiàng)目可借鑒教育元素，打教育地產(chǎn)的概念南山公園張北最大的生態(tài)性公園，周邊園林配套已成規(guī)模周邊擁有質(zhì)監(jiān)局、教育局、檢察院、自來(lái)水廠、110指揮中心等企事業(yè)單位；還有成龍學(xué)校、九卜樹小學(xué)、田禾幼兒園等教育配套；此外項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成相對(duì)完善的社區(qū)氛圍：麗都花園、弘豐城、永泰小區(qū)、名仕嘉苑等雖然張北縣區(qū)域覆蓋小，但項(xiàng)目周

16、邊缺乏成規(guī)模的商業(yè)配套、娛樂配套依然是其硬傷之一，鑒于項(xiàng)目的大規(guī)模，自建商業(yè)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。再來(lái)看項(xiàng)目的特性項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析地塊現(xiàn)狀：目前項(xiàng)目地塊整體平整，只有部分民房待拆遷，存在一定的高差張北一中：項(xiàng)目緊鄰張北一中，目前尚未動(dòng)工，整體風(fēng)格呈中式風(fēng)格項(xiàng)目分析1、地塊平整：在項(xiàng)目規(guī)劃整體完成之后，即可動(dòng)工，考慮到冬季因素，預(yù)計(jì)2010年3、4月份即可施工2、地形差：既可填平，也可以利用做景觀元素，保證立體式的景觀園林，造成視覺沖擊3、張北一中：為保證整體區(qū)塊的風(fēng)格統(tǒng)一，產(chǎn)品整體風(fēng)格應(yīng)為偏中式風(fēng)格可借鑒元素項(xiàng)目分析產(chǎn)品線建議項(xiàng)目的大盤規(guī)模，需要涵蓋盡可能多的客戶群體，需要全方位的產(chǎn)品線組合產(chǎn)品線

17、需要高、中、低搭配，滿足盡可能多的客戶需要主力產(chǎn)品要符合市場(chǎng)需求，保證銷售速度和銷售利潤(rùn)，以便回籠資金進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)產(chǎn)品需要在現(xiàn)有市場(chǎng)條件下進(jìn)行突破，避免同質(zhì)化，突出差異化低密度產(chǎn)品提升項(xiàng)目品質(zhì)，塑造項(xiàng)目和企業(yè)品牌，但此類產(chǎn)品不宜過(guò)多，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)如在政策面和規(guī)劃條件允許的情況下，做一些小高層產(chǎn)品，造成市場(chǎng)的差異化，引領(lǐng)客戶戶型在符合市場(chǎng)條件的情況下，要有創(chuàng)新，如贈(zèng)送面積、躍層、錯(cuò)層等產(chǎn)品細(xì)節(jié)需要勾畫，保證項(xiàng)目在初期一炮走紅需考慮商業(yè)產(chǎn)品，保證項(xiàng)目的全方位配套，并考慮教育配套產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議1：低密度之獨(dú)棟和雙拼現(xiàn)代中式風(fēng)格330-600平米面積400平米主力戶型產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議1：低密

18、度之獨(dú)棟和雙拼空間感和私密性建筑與景觀的巧妙融合產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議1：低密度之獨(dú)棟和雙拼功能的完整性和舒適性景觀圍合建筑的絕密空間產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議1：低密度之獨(dú)棟和雙拼建筑細(xì)節(jié)的設(shè)置生活的奢華享受處處園林，處處風(fēng)光回歸自然的知性之美產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議2：低密度之聯(lián)排和疊拼現(xiàn)代中式風(fēng)格加一些后現(xiàn)代元素160-400平米面積250-300平米主力戶型產(chǎn)品線建議通過(guò)壓縮側(cè)邊的次要空間，拉開前后間距，充分利用了地塊又開闊了視野，使居住品質(zhì)得到了很好的提升。 空間既獨(dú)立分離又各自聯(lián)系。每戶在擁有獨(dú)立入口與空間的同時(shí)，流暢、舒緩的動(dòng)線為鄰里間創(chuàng)造了完美的交流平臺(tái)。將自然環(huán)境、私屬空間和公共空間相融

19、，居住空間富于變化，鄰里間也增加了更多交流機(jī)會(huì)。燦爛的陽(yáng)光在每扇窗前直瀉而下，為你舒適的居住空間注入金色的活力。 產(chǎn)品線建議2：低密度之聯(lián)排和疊拼產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議：別墅戶型活動(dòng)室和露臺(tái)休閑娛樂超大客廳面積產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議：別墅戶型超大雙停車庫(kù)弧形轉(zhuǎn)角景觀客廳產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議：別墅戶型三個(gè)衛(wèi)生間保證舒適性主臥轉(zhuǎn)角戶型窗超大觀景露臺(tái)的設(shè)計(jì)產(chǎn)品線建議3：低密度之花園洋房現(xiàn)代風(fēng)格，略帶北美元素一二層、三四層分立入戶，獨(dú)立私家車庫(kù)大面積玻璃幕墻，達(dá)到很好的采光和日照條件首層住戶配有花園產(chǎn)品線建議戶型以躍層為主，平層為輔，戶型面積區(qū)間在120-240平米之間，主力戶型為140-180

20、平米產(chǎn)品線建議3：低密度之花園洋房產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議4：多層住宅現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格或者歐式風(fēng)格陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)的大面積贈(zèng)送首層花園，頂層閣樓贈(zèng)送產(chǎn)品線建議現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，中式元素考慮大面積玻璃處理外立面線條筆直，色彩柔和，一至三層用石材外掛，上層用乳膠漆或仿石漆處理，頂部做出自有風(fēng)格產(chǎn)品線建議5：小高層住宅產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型控制總價(jià)：戶型緊湊，無(wú)浪費(fèi)空間，主力戶型面積適中，使用面積不超過(guò)100平米；適當(dāng)贈(zèng)送面積，給予客戶優(yōu)惠；降低風(fēng)險(xiǎn)：設(shè)計(jì)一定比例的小戶型，滿足部分旅游投資客戶使用；設(shè)計(jì)一定比例的中等主力戶型，滿足市場(chǎng)主流客戶群；設(shè)計(jì)一定比例的大戶型，滿足少量高端人群需求結(jié)合地域特點(diǎn)：

21、避免純北向房屋，盡量避免東西向房屋品質(zhì)度提升：增加戶型亮點(diǎn)和創(chuàng)新元素提升性價(jià)比：充分利用陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)面積，突破容積率，增加贈(zèng)送面積，使客戶獲得優(yōu)惠產(chǎn)品線建議二居室、三居室南北通透，一居室朝南向產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型產(chǎn)品線建議觀景凸窗窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過(guò)家具調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值，實(shí)惠又實(shí)用產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型產(chǎn)品線建議 步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽(yáng)臺(tái)步入式景觀凸窗步入式陽(yáng)臺(tái)將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保留凸窗原有功能（實(shí)惠、觀景）的同時(shí)，強(qiáng)化了凸窗的觀景效果步入式景觀凸窗通過(guò)降低凸窗距地面的高度提高觀賞

22、效果步入式陽(yáng)臺(tái)客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽(yáng)臺(tái)凸窗頂板下降至米左右的高度 步入式陽(yáng)臺(tái)，增加觀景面，并贈(zèng)送面積，體現(xiàn)實(shí)惠產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型產(chǎn)品線建議錯(cuò)層局部錯(cuò)層，增添空間情趣感產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型產(chǎn)品線建議產(chǎn)品類型建筑面積容積率占比產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期獨(dú)棟/雙拼85000.51%塑造項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目品質(zhì)，樹立項(xiàng)目和企業(yè)品牌目前市場(chǎng)上缺少別墅類產(chǎn)品，其中獨(dú)棟、雙拼在20棟左右，聯(lián)排和疊拼在60套左右，占比不大，而且張北有部分富裕群體聯(lián)排/疊拼170000.82%花園洋房1700001.420%花園洋房?jī)r(jià)格上比多層高500左右，套數(shù)約在120套左右，市場(chǎng)消化量

23、預(yù)計(jì)不是問題普通多層4080001.548%滿足當(dāng)?shù)鼐用裥枨笫褂檬袌?chǎng)主流產(chǎn)品小高層2125002.225%突出產(chǎn)品差異化規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格高500-1000，控制戶型面積，降低總價(jià)商業(yè)3400014%滿足社區(qū)配套，形成區(qū)域配套，形成區(qū)域價(jià)值張北全民經(jīng)商，對(duì)商業(yè)比住宅需求更大合計(jì)8500001.5100%品牌價(jià)值，保證利潤(rùn)和速度存在風(fēng)險(xiǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)不大產(chǎn)品線配比建議規(guī)劃定位產(chǎn)品線相對(duì)清晰的情況下，如何進(jìn)行項(xiàng)目整體規(guī)劃和定位規(guī)劃定位區(qū)域賦予的意義教育地產(chǎn)旅游地產(chǎn)住宅地產(chǎn)張北一中壩上草原項(xiàng)目本身旅游是區(qū)域賦予的特色，教育地產(chǎn)是項(xiàng)目本身固有的區(qū)域位置所致，住宅地產(chǎn)則為項(xiàng)目本身的固有特性，占據(jù)著項(xiàng)目最大和最重的

24、比重；但其他兩者均可吸引周邊區(qū)域客戶和一定的旅游客戶資源。從“萬(wàn)變不離其宗”到“套路制勝”，通過(guò)開發(fā)模式升級(jí)，在快速躍升的市場(chǎng)階段獲得領(lǐng)先的主動(dòng)性協(xié)成觀點(diǎn)在此市場(chǎng)階段，本區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)不應(yīng)僅僅局限于橫向競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的“賣點(diǎn)”比較，更應(yīng)當(dāng)謀求豎向的自我提升規(guī)劃定位 “套路開發(fā)”優(yōu)勢(shì)： 易于建立鮮明的市場(chǎng)識(shí)別性，凸顯項(xiàng)目核心能力 易于與企業(yè)資源和能力相結(jié)合，在持續(xù)開發(fā)中提升開發(fā)效率，甚至進(jìn)行模式復(fù)制 易于建立品牌認(rèn)知。 典型“套路化開發(fā)”模式研究規(guī)劃定位 常規(guī)房地產(chǎn)“套路化”開發(fā)模式研究產(chǎn)品創(chuàng)新科技領(lǐng)先創(chuàng)意先行主題概念景觀創(chuàng)新配套升級(jí)規(guī)劃定位產(chǎn)品升級(jí)突破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)跳出區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷升級(jí)突破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)克服

25、區(qū)域價(jià)格壓力全流程升級(jí)規(guī)劃建筑景觀配套營(yíng)銷協(xié)成大盤終極營(yíng)銷戰(zhàn)略模式全面升級(jí)規(guī)劃定位產(chǎn)品升級(jí)營(yíng)銷升級(jí)規(guī)劃升級(jí)建筑升級(jí)景觀升級(jí)情景升級(jí)實(shí)品樣板體驗(yàn)營(yíng)銷配套升級(jí)開創(chuàng)張北居住新紀(jì)元引領(lǐng)張北居住新風(fēng)尚產(chǎn)品升級(jí)協(xié)成大盤終極營(yíng)銷戰(zhàn)略模式全面升級(jí)規(guī)劃定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品力的研究分析，就住宅品質(zhì)提升而言，我們認(rèn)為可以從以下6點(diǎn)出發(fā)，尋求項(xiàng)目的發(fā)力點(diǎn)和價(jià)值的支撐點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的溢價(jià)空間規(guī)劃上的邊界感和組團(tuán)感外立面的色彩和材質(zhì)中心廣場(chǎng)的布局和創(chuàng)意園林、小品的協(xié)調(diào)統(tǒng)一公共空間的創(chuàng)造規(guī)劃定位項(xiàng)目整體開發(fā)原則贏得市場(chǎng)主動(dòng)過(guò)往市場(chǎng)的發(fā)展使我們具備了一定的平臺(tái)客群需求的變化使市場(chǎng)必然面臨創(chuàng)新而我們發(fā)現(xiàn)并主動(dòng)選擇走這一步探尋上升空

26、間借助平臺(tái)利好規(guī)劃定位品質(zhì)、生命、文化、未來(lái)、人文、自然、鄰里、人性化關(guān)懷。一場(chǎng)建筑革命在張北拉開帷幕!本項(xiàng)目產(chǎn)品定位新都市主義，中式親情社區(qū)規(guī)劃定位建 筑 檔 案發(fā)源：“新都市主義”起源于美國(guó)；主張：“新都市主義”主張鑒于現(xiàn)代主義國(guó)際風(fēng)格與大都市結(jié)構(gòu)的衰落，應(yīng)以小群落建構(gòu)方式尋回往日親切的市民生活空間，包括人性尺度的街道、鄰里關(guān)系、公共建筑與公共空間；原型：美國(guó)語(yǔ)境的“新都市主義”是學(xué)術(shù)化和顛覆性地對(duì)待傳統(tǒng)，是一種貌似回歸傳統(tǒng)、也是在探尋新的可能性的建構(gòu)策略；含義：新都市主義包含有兩個(gè)方面的意義，一個(gè)方面體現(xiàn)為通過(guò)舊城改造，改善城區(qū)的居住環(huán)境，提倡回歸城市的理念。另一個(gè)方面是在城市的郊區(qū)發(fā)展

27、，對(duì)城市邊緣進(jìn)行重構(gòu)。也是對(duì)城市郊區(qū)化擴(kuò)張模式的深刻反思；對(duì)比：與郊區(qū)化擴(kuò)張模式相反，新都市主義贊同將不斷擴(kuò)張的城市邊緣重構(gòu)形成社區(qū)，使其具有多樣化鄰里街區(qū)，而不是簡(jiǎn)單地形成一個(gè)人們居住的“臥城”； 思想：讓城市自然化，讓自然城市化 ；規(guī)劃定位萬(wàn)科四季花城是國(guó)內(nèi)較早運(yùn)用新都市主義概念與城市居住“郊區(qū)化”相結(jié)合的一次探索。萬(wàn)科四季花城定位于城市邊緣社區(qū)，由此可見在城市邊緣社區(qū)引入新城市主義概念，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義： 處處體現(xiàn)別具匠心規(guī)劃定位規(guī)劃布局要點(diǎn)規(guī)劃布局要點(diǎn)：依據(jù)物業(yè)類型的不同，形成不同的組團(tuán)建立領(lǐng)地感和邊界感，與商業(yè)保持一定的區(qū)分，與各分期住宅，進(jìn)行區(qū)隔具有文化情趣的可參與性開放空間原則

28、：以規(guī)劃平面的序列、邊界感、組團(tuán)感等充分體現(xiàn)城市住宅定位規(guī)劃定位布局：整體規(guī)劃提倡組團(tuán)布局社區(qū)營(yíng)造：發(fā)展公共空間，增加社區(qū)感景觀：設(shè)置主、輔景觀軸，延續(xù)點(diǎn)、線、面的景觀布局68三層面舉措打造“新中式風(fēng)格”主題社區(qū)1、建筑形象與“中式親情社區(qū)”的主題定位相呼應(yīng)，采用新中式的建筑風(fēng)格既保留中式風(fēng)格的含蓄與悠然，又能體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的時(shí)尚感和新意，不流于俗套；新中式建筑形象要點(diǎn)：表現(xiàn)莊重、氣派、均衡、傳承中國(guó)人文文化的特點(diǎn) 。立面局部提升用材品質(zhì)、強(qiáng)化設(shè)計(jì)感2、園林景觀在重點(diǎn)打造中央主景軸的同時(shí)，通過(guò)豐富的交往空間和休閑空間強(qiáng)化園林的參與性，體現(xiàn)社區(qū)生活品質(zhì)提升。3、DIS系統(tǒng)社區(qū)空間中的標(biāo)示、燈具、設(shè)

29、施等采用統(tǒng)一風(fēng)格設(shè)計(jì)，突出社區(qū)的中式風(fēng)情主題。規(guī)劃定位風(fēng)格、立面、小品、細(xì)節(jié)中式韻味在這里體現(xiàn)的淋漓盡致；規(guī)劃定位規(guī)劃定位規(guī)劃定位規(guī)劃定位規(guī)劃定位園林景觀建議具體應(yīng)滿足如下三個(gè)層面的需求第一層面：綠化景觀需求第二層面：休閑娛樂需求第三層面：精神文化需求項(xiàng)目整體園林建筑風(fēng)格為中式園林景觀，在園林景觀設(shè)計(jì)中建議充分融入中國(guó)古典園林的要素，如：“亭”、“廊”、“橋”、“院”、“巷”等，與社區(qū)建筑風(fēng)格相得益彰。規(guī)劃定位第一層面：綠化景觀需求 滿足業(yè)主對(duì)綠色環(huán)境的要求，達(dá)到景觀環(huán)境在視覺效果上的清新、優(yōu)雅、舒適、宜人，調(diào)節(jié)小區(qū)的氣候環(huán)境，改善小區(qū)的空氣質(zhì)量，維持小區(qū)內(nèi)環(huán)境的生態(tài)平衡。規(guī)劃定位第二層面：休

30、閑娛樂需求注重園林景觀的可參與性，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一定的硬質(zhì)景觀、共享空間，為小區(qū)居民提供足夠的休閑、交往、活動(dòng)的場(chǎng)地，營(yíng)造和諧、友善、溫馨的人際關(guān)系氛圍。規(guī)劃定位第三層面：精神文化需求中式文化博大精深，園林中設(shè)計(jì)有可意融入中國(guó)傳統(tǒng)文化典故，提升園林景觀的文化品位和內(nèi)涵。規(guī)劃定位社區(qū)體系營(yíng)造強(qiáng)化景觀內(nèi)涵豐富性，增加休閑與交往空間增加公共活動(dòng)空間的休閑性，景觀小品轉(zhuǎn)化為社區(qū)交往空間，鼓勵(lì)業(yè)主交流互動(dòng)，帶給人生活場(chǎng)景聯(lián)想。社區(qū)感營(yíng)造建議規(guī)劃定位商業(yè)街定位綜合型商業(yè)街區(qū) 特征商業(yè)街提供參與的、體驗(yàn)的、自由的消費(fèi)及休閑環(huán)境，提供一站式休閑服務(wù)，在經(jīng)營(yíng)空間上兼有街區(qū)、長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院的特點(diǎn)。休閑性 創(chuàng)造一種

31、環(huán)境，把不同的人聚在一起，在商場(chǎng)里自由穿梭，最具體的都市休閑生活景觀性 整體建筑構(gòu)成一個(gè)獨(dú)特景觀，打破全封閉形式，通過(guò)合理規(guī)劃，形成良好空間和景觀環(huán)境體驗(yàn)性 形成了一個(gè)人流共享資源，在輕松的環(huán)境氣氛中享受人與人交往之間的樂趣 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則：以可銷售性和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)為出發(fā)點(diǎn)，商業(yè)街主要包含兩類業(yè)態(tài)：大型賣場(chǎng)+主題商業(yè)街+老字號(hào)商業(yè)區(qū)。規(guī)劃定位大型商業(yè)賣場(chǎng)：提升區(qū)域商業(yè)氛圍+吸引區(qū)域客戶大型百貨商場(chǎng)大型倉(cāng)儲(chǔ)超市騎廊式商業(yè)街布局規(guī)劃定位花店酒吧發(fā)廊書店工藝品店咖啡服裝店提供風(fēng)情展示的特色休閑類主題商業(yè)街：增加區(qū)域可識(shí)別性+吸引區(qū)域客戶規(guī)劃定位人文商品店滿足中學(xué)使用和區(qū)域標(biāo)識(shí)點(diǎn)書店、影像制品店、文化用品

32、店、運(yùn)動(dòng)商品店、個(gè)性商品店規(guī)劃定位83風(fēng)情商業(yè)街設(shè)計(jì)原則 1、展示項(xiàng)目形象社區(qū)配套是社區(qū)的活力中心和一大亮點(diǎn)，因此社區(qū)配套要通過(guò)打造特色的體驗(yàn)區(qū)，配合社區(qū)廣場(chǎng)，點(diǎn)明社區(qū)主題， 提升項(xiàng)目形象； 2、滿足基本生活目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)設(shè)施已經(jīng)過(guò)度飽和，社區(qū)配套要考慮為小區(qū)業(yè)主提供基本的生活配套設(shè)施，以方便他們的居住生活，形成社區(qū)生活氛圍； 3、促進(jìn)項(xiàng)目銷售配套設(shè)施的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)與業(yè)主未來(lái)的居住生活息息相關(guān)，因此盡量將配套區(qū)和配套設(shè)施在項(xiàng)目住宅銷售時(shí)充分展示，營(yíng)造未來(lái)的生活場(chǎng)景，增強(qiáng)客戶信心，促進(jìn)銷售； 4、充分考慮商業(yè)運(yùn)營(yíng)考慮市場(chǎng)現(xiàn)狀和環(huán)境，和社區(qū)感的營(yíng)造以及項(xiàng)目大盤多期的開發(fā)，建議招商運(yùn)營(yíng)為主，出售

33、為輔助，招商先行的思路，同時(shí)注意控制整體的商業(yè)業(yè)態(tài)；規(guī)劃定位產(chǎn)品規(guī)劃后，如何通過(guò)營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)格和價(jià)值產(chǎn)品規(guī)劃價(jià)值：初級(jí)目標(biāo)：銷售速度和項(xiàng)目利潤(rùn)中級(jí)目標(biāo)：項(xiàng)目地位和區(qū)域價(jià)值終極目標(biāo)：項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌定 位營(yíng) 銷手段營(yíng)銷策略產(chǎn)品我們預(yù)期實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)定價(jià)參照點(diǎn)：1、同級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)：目前張北在售項(xiàng)目均為多層項(xiàng)目，價(jià)格在1900元左右2、容積率：鑒于市場(chǎng)上并沒有低密度，其定價(jià)以容積率比的80%計(jì)算3、價(jià)格成長(zhǎng)：鑒于張北的市場(chǎng)情況，價(jià)格成長(zhǎng)有限，按年5%的成長(zhǎng)率計(jì)算4、商業(yè)價(jià)格：張北市場(chǎng)上的底商售價(jià)約在4500-5000元左右5、成本價(jià)格：小高層建安成本要高于多層和低密度，以建安1300元計(jì)算6、花園

34、洋房：多層售價(jià)乘以容積率比加500元為準(zhǔn)產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品類型建筑面積容積率單價(jià)總價(jià)獨(dú)棟/雙拼85000.54488.7538154375聯(lián)排/疊拼170000.82805.468847692968.75花園洋房1700001.42637.5448375000普通多層4080001.51995813960000小高層2125002.22495530187500商業(yè)3400014987.5169575000合計(jì)8500001.52409.34692047944844定價(jià)備注：此價(jià)格為入市第一年的整體均價(jià)和整盤銷售額，后續(xù)開發(fā)和銷售根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整項(xiàng)目整體均價(jià)可實(shí)現(xiàn)為2409元，項(xiàng)目總銷額為20億4

35、800萬(wàn)。產(chǎn)品定價(jià)營(yíng)銷策略項(xiàng)目定位張北的南擴(kuò)東移，項(xiàng)目位于縣城的東南方向，是未來(lái)發(fā)展的重要區(qū)域項(xiàng)目周邊行政、醫(yī)療、教育、文化、生態(tài)、商業(yè)配套齊全，儼然一座新城項(xiàng)目本身的大盤規(guī)模和造城能力，成就一個(gè)城區(qū)的核心地位產(chǎn)品線的多元化和小高層的地標(biāo)，成就生活的地標(biāo)和天際線的高度整體產(chǎn)品線的提升和項(xiàng)目品質(zhì)所在，成就城區(qū)的高端生活和享受新城核心 生活標(biāo)典 人文社區(qū) 城中之城營(yíng)銷策略 飛皇名座 江盟.首座 紫金城 帝景苑天際領(lǐng)域：創(chuàng)新一種生活天際：張北位于內(nèi)蒙古高原的南緣，海拔更高，壩上為旅游區(qū)，京津的度假勝地，一種脫離世俗的美好花園領(lǐng)域：項(xiàng)目的大盤規(guī)模，本身就是一種造城運(yùn)動(dòng)，創(chuàng)造屬于自己的領(lǐng)地和天地產(chǎn)品線的

36、豐富和多元化，社區(qū)配套的全面化，本身就是提供一種新的生活營(yíng)銷策略案名和Slogan關(guān)鍵:對(duì)手、地位、姿態(tài)、品牌、高度、理念、手段,是我們競(jìng)爭(zhēng)的依據(jù).以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值、樹立生活新標(biāo)準(zhǔn)作為項(xiàng)目推廣的主線，首先以現(xiàn)代化、都市化、充滿活力、大氣和張力的形象迅速引爆市場(chǎng)，沖擊市場(chǎng)，打壓市場(chǎng)同類產(chǎn)品。整體推廣思路營(yíng)銷策略新城核心 生活標(biāo)典 人文社區(qū) 從棲身之地到精神家園，是人們對(duì)住所的夢(mèng)想和追求。房屋記錄著人類對(duì)藝術(shù)與美的孜孜求索，它折射出人類對(duì)精神與文化的思考和演變，是人類永不磨滅的生活與藝術(shù)的偉大結(jié)晶。推廣風(fēng)格營(yíng)銷策略策略：每個(gè)區(qū)域都有不同的發(fā)展階段。都有其自身的地產(chǎn)邏輯，打破和超越既有區(qū)域地產(chǎn)邏輯，是

37、本案需要解答的優(yōu)先課題。策略基礎(chǔ)一：地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)買動(dòng)機(jī)是所有消費(fèi)品中最“非理性”的策略基礎(chǔ)二：雙向的核心價(jià)值點(diǎn)客戶基礎(chǔ)與產(chǎn)品基礎(chǔ)策略基礎(chǔ)三：對(duì)于任何高端產(chǎn)品而言，購(gòu)買動(dòng)機(jī)就是對(duì)一種生活方式的追求。策略核心：高度體驗(yàn)創(chuàng)造一種深層溝通后的新生活體驗(yàn)，滿足屬于各個(gè)階層的心靈震撼。營(yíng)銷策略呼和浩特|首座|少數(shù)人的攻城掠地|025產(chǎn)品基調(diào)對(duì)應(yīng)概念營(yíng)銷方式廣告策動(dòng)如何抵達(dá)這一高度體驗(yàn)營(yíng)銷是唯一坦途推廣完成的是前三步，而將買家的理性思考在抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的第一眼擊碎是達(dá)成銷售的真諦。營(yíng)銷策略以產(chǎn)品為核心的價(jià)值點(diǎn)品牌、個(gè)性、語(yǔ)境都是吸引，最終決定購(gòu)買因素的是物質(zhì)條件，即產(chǎn)品本身。“從階層的角度考慮居住的問題，細(xì)節(jié)之美

38、令銷售水到渠成”。產(chǎn)品概念文化精神建筑 風(fēng)格 生活體驗(yàn) 氛圍核心價(jià)值新城核心 人文生活 標(biāo)典雅筑營(yíng)銷策略重拳一：以“新都市主義”居住概念引導(dǎo)市場(chǎng)重拳二、以獨(dú)具一格的建筑風(fēng)格和鮮明的項(xiàng)目外觀視覺效果，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍重拳三、以新城核心、人文社區(qū)、區(qū)域發(fā)展前景等多方面的復(fù)合優(yōu)勢(shì)完善項(xiàng)目的品牌重拳四、以品牌提升項(xiàng)目生活品質(zhì)，引領(lǐng)市場(chǎng)重拳五、以綜合競(jìng)爭(zhēng)力打造道外區(qū)域版塊“軟地標(biāo)”。策略重點(diǎn)：重拳出擊 組合擴(kuò)大住宅項(xiàng)目是大宗消費(fèi)品，置業(yè)人群都是十分理性的，一個(gè)概念只能使產(chǎn)品迅速在市場(chǎng)中走紅，但最終能夠促進(jìn)客戶成交的還是項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。因此在推廣策略上，在推廣點(diǎn)上以重拳出擊，面上采取組合拳進(jìn)攻，以便快速贏

39、得市場(chǎng)。營(yíng)銷策略結(jié) 論在樹立起項(xiàng)目新都市主義和生活標(biāo)典的基礎(chǔ)上深刻挖掘項(xiàng)目所具有的區(qū)位、文化、交通、人文等優(yōu)勢(shì)集群，通過(guò)各種優(yōu)勢(shì)資源的整合，進(jìn)一步豐富、完善、提升項(xiàng)目的形象品牌。營(yíng)銷策略售樓處建議首選方案在興和東路和中都大街交叉口，展示面足可利用商業(yè)固建，節(jié)省成本，另外此離市中心較近。次選方案主要為離張北一中近，展示學(xué)校氛圍，塑造教育地產(chǎn)概念。銷售現(xiàn)場(chǎng)功能齊備，分區(qū)合理在外圍做景觀示范區(qū)內(nèi)裝溫馨典雅 分區(qū)合理景觀示范區(qū)魅惑十足售樓處2售樓處1外觀高檔氣派營(yíng)銷策略渠道建設(shè)張北市場(chǎng)渠道建設(shè)方案方向以張北渠道建設(shè)為主，覆蓋周邊縣市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)傳統(tǒng)營(yíng)銷和直銷相結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)作原則分散市場(chǎng)，集中運(yùn)作只與一家實(shí)力代

40、理行合作，提高效率營(yíng)銷渠道建設(shè)營(yíng)銷策略常規(guī)推廣有償數(shù)據(jù)庫(kù)協(xié)成資源目標(biāo)性推廣業(yè)務(wù)員資源現(xiàn)場(chǎng)感染、路牌、客戶人際傳播和公關(guān)活動(dòng)為主戶外、投遞等媒體、酒店、企事業(yè)單位場(chǎng)所擺放來(lái)自不同地域、樓盤、特殊關(guān)系資源等的業(yè)務(wù)員協(xié)成多年樓盤運(yùn)作積累客戶資源信息公司提供，郵寄、專場(chǎng)推介、專有服務(wù)等行業(yè)客戶資源品牌推廣和公眾傳播,增加體驗(yàn)人群!怎樣讓客戶來(lái)客戶拓展渠道營(yíng)銷策略 戶外廣告 道旗、工地圍檔戶外與導(dǎo)引戶外廣告主要以形象輸出和賣點(diǎn)輸出為主在戶外的選擇上以有效性為依據(jù)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶進(jìn)行攔截。營(yíng)銷策略大眾媒體網(wǎng)絡(luò)分眾傳媒高端論壇大眾媒體前期以軟文形式預(yù)熱，后期軟硬結(jié)合適度推廣量市場(chǎng)培育期；以形象為主，結(jié)合報(bào)

41、廣媒體以新聞角度闡述，綜合角度建立高端可信的產(chǎn)品形象網(wǎng)絡(luò)、分眾傳媒建立高知客群內(nèi)影響力營(yíng)銷策略專業(yè)銷售物料新都市主義，精品人居住區(qū)形象打造，發(fā)行未來(lái)社區(qū)生活場(chǎng)景的示意書和工藝別致樓書營(yíng)銷策略據(jù)工程節(jié)點(diǎn)組織滲透式營(yíng)銷活動(dòng)據(jù)工程、配套各項(xiàng)進(jìn)展，重大節(jié)點(diǎn)組織活動(dòng)，抓住時(shí)機(jī)加強(qiáng)對(duì)客戶制造影響，開盤前增加客戶的信心，以促成成交。1.在項(xiàng)目售樓處開設(shè)張北生活街區(qū)展現(xiàn)精神內(nèi)涵2.并配合銷售的不同階段組織文化主題活動(dòng)3.“樣板間開放儀式”專業(yè)銷售活動(dòng)營(yíng)銷策略行業(yè)雜志、刊物、直郵平面媒體軟文加形象推廣，或隨雜志附送項(xiàng)目樓書；于各銀行、電信部門針對(duì)客戶的內(nèi)刊投放廣告，財(cái)單夾頁(yè)廣告；星級(jí)酒店和相關(guān)娛樂場(chǎng)所放置項(xiàng)目宣

42、傳資料；針對(duì)企事業(yè)單位重要客戶進(jìn)行項(xiàng)目宣傳資料直郵，重大活動(dòng)節(jié)點(diǎn)發(fā)放邀請(qǐng)函；營(yíng)銷策略邀請(qǐng)金卡、鉆石卡客戶，目標(biāo)客戶攜伴參加海上游艇雞尾酒會(huì)，聯(lián)手名牌鉆石珠寶展演，畫展形式，體現(xiàn)尊貴奢華和格調(diào)，擴(kuò)大有效客戶的影響面?，F(xiàn)場(chǎng)辦卡者贈(zèng)送精美禮品。利用人氣和高格調(diào)影響帶動(dòng)促進(jìn)VIP卡銷售。中高端客群主題活動(dòng)營(yíng)銷策略VIP卡出售，選房順序號(hào)，含800元售樓大廳內(nèi)咖啡吧消費(fèi)券，（可退，若后期購(gòu)房可抵3000元房款）。據(jù)人氣狀況一個(gè)月后意向金增至10萬(wàn)元直接升級(jí)鉆石卡，可直接確定房號(hào)；意向金增至5萬(wàn)元升級(jí)金卡， 具開盤優(yōu)先選房權(quán)囤積人氣提練分離高低誠(chéng)意度客戶貴賓卡鉆石卡金卡利用會(huì)員組織、VIP客戶卡分級(jí)別管理

43、，區(qū)分和引導(dǎo)客戶購(gòu)買意向VIP分級(jí)維護(hù)營(yíng)銷策略口碑宣傳為主要有效傳播途徑1、老客戶簽約后發(fā)放“業(yè)主權(quán)益卡”。2、老客戶可將此卡交新客戶，新客戶獲得3000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠。3、憑此卡購(gòu)房成功后，老客戶獲得減免3個(gè)月物管費(fèi)的權(quán)益。4、此卡注明期限。中高端人群圈層生活較為集中，充分利用這種圈層進(jìn)行老帶薪活動(dòng)，可以使項(xiàng)目的客戶群統(tǒng)一，保持高端品質(zhì)。老帶新活動(dòng)營(yíng)銷策略以短信和DM直投為主要手段，數(shù)據(jù)庫(kù)資源相配合短信與DM推廣成本低，客戶資源針對(duì)性強(qiáng)，有一定持續(xù)保留期，并可根據(jù)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)及時(shí)調(diào)整，是拓展客戶的重要手段。直效行銷營(yíng)銷策略結(jié)合工程和銷售節(jié)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地域、產(chǎn)品價(jià)值、活動(dòng)事件等舉辦客戶活動(dòng)，進(jìn)行感情溝通與交流，保持客戶對(duì)本案的持續(xù)印象，輔以“以老帶新”客戶獎(jiǎng)勵(lì)政策，節(jié)假日通過(guò) 、