城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響 最終成稿

1、several group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for

2、 measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredseveral group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box betwe

3、en of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid e

4、rrors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredseveral group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal

5、 and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line dist

6、ance for a, to b vertical box distance for b, list can measured城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響 城市規(guī)劃是研究城市的未來(lái)開(kāi)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一定時(shí)期內(nèi)城市開(kāi)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成局部，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)階段管理的前提。城市規(guī)劃的體系及內(nèi)容1.1城市規(guī)劃的體系 城市規(guī)劃體系包括三個(gè)方面的內(nèi)容：規(guī)劃法規(guī)體系、規(guī)劃行政體系和規(guī)劃運(yùn)作體系。法律固化總和1.1.1規(guī)劃法規(guī)體系規(guī)劃行政系統(tǒng)規(guī)劃技術(shù)系統(tǒng) 規(guī)劃法規(guī)系統(tǒng)，規(guī)劃運(yùn)作體制規(guī)劃技術(shù)系統(tǒng)指各個(gè)層面的規(guī)劃應(yīng)完

7、成的目標(biāo)、任務(wù)和作用，以及完成這些任務(wù)所必須的內(nèi)容和方法，也包括各層面上規(guī)劃編制的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)城市規(guī)劃法規(guī)控構(gòu)成特點(diǎn)由縱向體系、橫向體系構(gòu)成： 縱向體系 由各級(jí)人大和政府按其立法職權(quán)制定的法律、法規(guī)、規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)性文件四個(gè)層次的法規(guī)文件構(gòu)成。 橫向體系 由根本法主干法、配套法輔助法和相關(guān)法組成。城市規(guī)劃法規(guī)體系的核心：?中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法?。法規(guī)體系是規(guī)劃體制的根底，也是現(xiàn)代城市規(guī)劃體系的核心；規(guī)劃體制的產(chǎn)生與開(kāi)展常常是以法規(guī)系統(tǒng)的重大變化為標(biāo)志的。1.1.2規(guī)劃行政體系規(guī)劃行政體系指從國(guó)家中央政府到地方城鎮(zhèn)政府規(guī)劃管理部門(mén)的機(jī)構(gòu)設(shè)置，以及各個(gè)層面上機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)的界定。下列圖為我國(guó)現(xiàn)有規(guī)劃行政體系

8、圖：1.1.3規(guī)劃運(yùn)作體系 規(guī)劃運(yùn)作體系指規(guī)劃實(shí)施操作機(jī)制的總和，如：規(guī)劃如何編制等。下列圖為我國(guó)現(xiàn)有規(guī)劃運(yùn)作體系圖：1.2城市規(guī)劃的內(nèi)容1.2.1 問(wèn)題城市的急劇開(kāi)展，人工建筑對(duì)自然環(huán)境的破壞，促使人們?nèi)找嬷匾暠３肿匀缓腿斯きh(huán)境的平衡以及城市和鄉(xiāng)村協(xié)調(diào)開(kāi)展的問(wèn)題。“大地景觀的概念開(kāi)始引起人們的注意。有的城市規(guī)劃學(xué)者對(duì)此作了系統(tǒng)的闡述，引申出把大城市地區(qū)看作人類生態(tài)系統(tǒng)的組成局部等觀念。各國(guó)的城市規(guī)劃工作都考慮保護(hù)自然環(huán)境問(wèn)題。1.2.2 意識(shí)由于這些工作的開(kāi)展，人們深刻地認(rèn)識(shí)到舊建筑、舊居住區(qū)在實(shí)用、經(jīng)濟(jì)和藝術(shù)方面的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值，開(kāi)始以新的觀點(diǎn)研究舊城、舊區(qū)、舊建筑的改造問(wèn)題。通過(guò)全面調(diào)查、精心

9、規(guī)劃，把舊城、舊區(qū)、舊建筑合理地利用起來(lái)，使之既適應(yīng)新的需要，又能保持城市的文化特性和地方文化的延續(xù)性，從而使城市規(guī)劃的觀念和程序也發(fā)生相應(yīng)的改變。1.2.3 工作內(nèi)容 1、收集和調(diào)查根底資料。研究滿足城市開(kāi)展目標(biāo)的條件和措施。 2、研究城市開(kāi)展戰(zhàn)略，預(yù)測(cè)開(kāi)展規(guī)模，擬定城市分期建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 3、確定城市功能的空間布局，合理選擇城市的各項(xiàng)用地，并考慮城市空間的長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展方向。 4、提出市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，確定區(qū)域性根底設(shè)施的規(guī)劃原那么。5、擬定新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)利用、改造的原那么、步驟和方法。6、確定城市各項(xiàng)市政設(shè)施和工程設(shè)施的原那么和技術(shù)方案。7、擬定城市建設(shè)藝術(shù)布局的原那么和要求。8、根據(jù)

10、城市根本建設(shè)的方案，安排城市各項(xiàng)重要的短期建設(shè)工程，為各項(xiàng)工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)。9、根據(jù)建設(shè)的需要和可能，提出實(shí)施規(guī)劃的措施和步驟。1.2.4 方法中國(guó)編制城市規(guī)劃，從50年代以來(lái)根本上采取第二次世界大戰(zhàn)前后國(guó)外流行的方法：先論證城市開(kāi)展性質(zhì)，估算人口規(guī)模；再確定土地使用方式，組織建筑空間結(jié)構(gòu)，確定道路交通系統(tǒng)及其他主要市政工程系統(tǒng)等；然后編制城市總體規(guī)劃和城市詳細(xì)規(guī)劃。這種規(guī)劃根本上是一個(gè)物質(zhì)環(huán)境規(guī)劃，為一個(gè)城市的未來(lái)各種活動(dòng)安排空間結(jié)構(gòu)，是一幅要在規(guī)定期限內(nèi)(如2030年內(nèi))加以實(shí)現(xiàn)的城市物質(zhì)環(huán)境狀態(tài)的藍(lán)圖，用以指導(dǎo)城市建設(shè)。經(jīng)多年的實(shí)踐，人們?cè)絹?lái)越認(rèn)識(shí)到上述規(guī)劃方法不能適應(yīng)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的迅速開(kāi)

11、展?；趯?duì)城市開(kāi)放性城市的開(kāi)展與更新永無(wú)完結(jié)的認(rèn)識(shí)，城市規(guī)劃界提出了“持續(xù)規(guī)劃和“滾動(dòng)式開(kāi)展的規(guī)劃思想，即主要著眼于短期的開(kāi)展與建設(shè)，對(duì)遠(yuǎn)景目標(biāo)那么不斷地加以修正補(bǔ)充和調(diào)整，實(shí)行一種動(dòng)態(tài)的平衡，從而拋棄了把城市規(guī)劃當(dāng)作城市“未來(lái)終極狀態(tài)的舊觀念。二、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響2.1.城市規(guī)劃是城市開(kāi)發(fā)和建設(shè)的法定依據(jù),對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起指導(dǎo)和調(diào)控作用。2.1.1為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指引方向。城市規(guī)劃不僅提出市域城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開(kāi)展戰(zhàn)略,確定各城鎮(zhèn)人口規(guī)模、職能分工、空間布局方案和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),而且確定中心城區(qū)的性質(zhì)和規(guī)模,提出禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)范圍,確定城市的空間布局和土地使用功能,以及重大根底設(shè)施和公共效勞設(shè)施

12、開(kāi)展目標(biāo)等,使城市用地結(jié)構(gòu)保持合理比例,引導(dǎo)房地產(chǎn)合理開(kāi)發(fā),有序開(kāi)發(fā)。 2.1.2為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供信息。城市規(guī)劃建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證根底之上,對(duì)城市性質(zhì)、人口規(guī)模、中心城區(qū)空間增長(zhǎng)邊界、開(kāi)展時(shí)序等,都要進(jìn)行分析和預(yù)測(cè),其中包含大量前瞻性和指導(dǎo)性信息,可供開(kāi)發(fā)商參考。分區(qū)規(guī)劃能夠大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)用地范圍和容量控制指標(biāo),這對(duì)投資者增強(qiáng)投資信心、明確投資方向、搞好投資決策很有幫助。2.1.3為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供“賣點(diǎn)。城市規(guī)劃確定城市在一定時(shí)期內(nèi)的開(kāi)展規(guī)模和方向,也就根本確定該區(qū)域房地產(chǎn)供需狀況。城市規(guī)劃對(duì)城市用地進(jìn)行功能分區(qū),確定用地性質(zhì),直接影響地產(chǎn)價(jià)值;對(duì)房地產(chǎn)空間布局、開(kāi)發(fā)規(guī)模、

13、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、開(kāi)發(fā)時(shí)序、開(kāi)發(fā)步驟、工程環(huán)境、配套設(shè)施等,都有具體安排,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇地段和開(kāi)展方向提供直接幫助。按此要求進(jìn)行合理開(kāi)發(fā),節(jié)省投資,降低本錢,創(chuàng)立品牌,才能有好的賣點(diǎn),才能獲得更多更好的效益。2.1.4為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供調(diào)控手段。城市規(guī)劃是“政府調(diào)控城市空間資源、指導(dǎo)城鄉(xiāng)開(kāi)展與建設(shè)、維護(hù)社會(huì)公平、保障公共平安和公眾利益的重要公共政策之一,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有強(qiáng)制性的約束力。通過(guò)城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃,提出一些強(qiáng)制性內(nèi)容,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到直接調(diào)控作用。既抑制高收益用地的過(guò)度膨脹,又保證必要的低收益用地規(guī)模;既保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的穩(wěn)步增長(zhǎng),又防止城市無(wú)節(jié)制地向外延伸

14、,節(jié)約和集約利用城市土地。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)接受城市規(guī)劃的管理和控制,依規(guī)運(yùn)作,在土地批租、稅費(fèi)等方面獲取合法的便利和優(yōu)惠,能夠更好地實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)。2.2在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和城市規(guī)劃部門(mén)的價(jià)值觀念不同,雙方考慮問(wèn)題的側(cè)重點(diǎn)不同,由此產(chǎn)生矛盾和沖突,直接導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的非協(xié)調(diào)開(kāi)展。2.2.1規(guī)劃滯后,盲目開(kāi)發(fā)。1978年改革開(kāi)放以前,規(guī)劃嚴(yán)重滯后。無(wú)視客觀規(guī)律,盲目建設(shè),優(yōu)地劣用,粗放經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象突出,資源浪費(fèi),布局失調(diào)。1978年改革開(kāi)放以后,城市規(guī)劃工作得到恢復(fù)和開(kāi)展,但仍跟不上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“熱的程度,出現(xiàn)不少爛尾樓和閑置地。近年在城市化快速開(kāi)展新背景下,“圈地運(yùn)動(dòng)悄然抬頭

15、,一方面,城市周邊土地被迅速占用開(kāi)發(fā),投入大量人力、物力、財(cái)力建設(shè)新的設(shè)施,出現(xiàn)開(kāi)發(fā)“郊區(qū)化現(xiàn)象;另一方面,城市中心還有大量設(shè)施和土地閑置浪費(fèi),出現(xiàn)城市“空置化現(xiàn)象。2.2.2管控不力,違規(guī)開(kāi)發(fā)。?中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?等法律法規(guī),對(duì)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的雙邊行為,都有明確規(guī)定,但執(zhí)行不力。有的無(wú)視城市規(guī)劃的權(quán)威性、嚴(yán)肅性,突破規(guī)劃底線,擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模;有的“偷梁換柱,非法占地入市;有的過(guò)度開(kāi)發(fā),對(duì)生態(tài)環(huán)境、歷史文化、城市景觀產(chǎn)生負(fù)面影響。2.2.3回應(yīng)不靈,無(wú)序開(kāi)發(fā)。有的規(guī)劃理念貧乏,人文關(guān)心欠缺,對(duì)科學(xué)性、前瞻性、民主性重視不夠,可操作性、動(dòng)態(tài)性不強(qiáng),缺乏

16、必要的彈性和應(yīng)變能力。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的突發(fā)事件,不能靈活回應(yīng),提供及時(shí)指導(dǎo)和幫助;對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的一些作用和影響,未能適時(shí)反應(yīng),做出必要的照應(yīng)。2.2.4干預(yù)不當(dāng),隨意開(kāi)發(fā)。政府在城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中功不可沒(méi),但有的地方政府行為仍不能夠標(biāo)準(zhǔn)。比方,違反城市規(guī)劃原那么盲目決策,非法干預(yù)城市規(guī)劃審批,過(guò)多直接插手土地市場(chǎng)操作,片面追求“政績(jī)。2.3城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)位選擇產(chǎn)生重大影響城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)方向和地段選擇提供依據(jù)，從而規(guī)定、制約著城市居住空間的開(kāi)展方向和模式。 城市規(guī)劃作為引導(dǎo)城市合理、有序開(kāi)展的綱領(lǐng)和技術(shù)手段，至少在以下四個(gè)方面影響房地產(chǎn)的開(kāi)展。2.3.1城市

17、規(guī)劃確定的城市開(kāi)展規(guī)模涉及到未來(lái)城市的人口數(shù)量和土地的供給量，從而決定了某個(gè)城市一定時(shí)期房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)的總量。房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)量只有符合預(yù)期的開(kāi)展規(guī)模，才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的供需均衡。2.3.2城市的布局、用地的開(kāi)展方向和主要交通干線的走向，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)選址的重要依據(jù)。大量的實(shí)踐證明，但凡符合城市開(kāi)展方向的房地產(chǎn)工程都會(huì)受到地方政府政策的支持，從而可躲避政策風(fēng)險(xiǎn)，并取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。2.3.3組織城市用地功能，確定城市的用地性質(zhì)，完善城市用地結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌各項(xiàng)用地的安排，也是城市規(guī)劃重要的內(nèi)容。其作用在于引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有序開(kāi)展，防止開(kāi)發(fā)商之間的盲目競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)建設(shè)。2.3.4城市規(guī)劃還規(guī)定了不同地塊的

18、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：建筑密度、容積率、建筑高度、綠地率，從而保障城市擁有一個(gè)優(yōu)美和諧的城市環(huán)境和城市景觀。 2.4城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起著標(biāo)準(zhǔn)和管制作用 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益, 而無(wú)視全局和社會(huì)利益。表達(dá)在具體的開(kāi)發(fā)過(guò)程中就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)和管制。這種管制表達(dá)在以下三個(gè)方面： 城市規(guī)劃確定的城市開(kāi)展規(guī)模影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量只有符合城市規(guī)劃預(yù)期的開(kāi)展規(guī)模，才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的供需均衡。 城市規(guī)劃布局和用地的開(kāi)展方向也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要依據(jù)。實(shí)踐證明但凡符合城市規(guī)劃開(kāi)展方向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都會(huì)受到地方政府政策的支持，這樣就能有效的躲避政策風(fēng)險(xiǎn)，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。 確定城市的用地性質(zhì)和完善城市用地結(jié)構(gòu)也是城市規(guī)劃重要的內(nèi)容，這些都引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有序開(kāi)展，城市規(guī)劃還規(guī)定了不同地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，比方建筑密度、容積率和綠地率等，從而保證擁有優(yōu)美和諧的城市環(huán)境和城市景觀。2.5城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益。城市規(guī)劃通過(guò)影響地價(jià)從而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益。城市的性質(zhì)、城市土地配置的合理程度、用地功能布局，以