國有建設用地使用權出讓合同課件

1、國有建設用地供應政策及程序老河口市國土資源局 二一七年一月1目 錄第一部分 國有建設用地供應政策第二部分 國有建設用地供應方式第三部分 國有建設用地供應程序第四部分 注意事項2第一部分 國有建設用地供應政策3一、國有建設用地供應政策4 根據(jù)國土資源部、發(fā)改委發(fā)布實施限制、禁止用地項目目錄（2012年本）的通知，規(guī)定限制用地類有7類項目，禁止用地類有17類項目。 限制用地目錄： 1、黨政機關新建辦公樓項目，地、縣級黨政機關直屬單位和鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政機關新建辦公樓項目：須經(jīng)地級人民政府（行署）批準。 2、城市主干道路項目，小城市和建制鎮(zhèn)用地紅線寬度（包括綠化帶）不得超過40米。 3、城市游憩集會廣場項目，

2、小城市和建制鎮(zhèn)用地面積不得超過1公頃（15畝）。 4、住宅項目，小城市和建制鎮(zhèn)宗地出讓面積不得超過7公頃（105畝）；容積率不得低于1.0（含1.0）。 一、國有建設用地供應政策5限制用地目錄： 5、農(nóng)林業(yè)項目。 6、黃金項目。 7、其他項目禁止占用耕地： （1）機動車交易市場、家具城、建材城等大型商業(yè)設施項目； （2）大型游樂設施、主題公園（影視城）、仿古城項目 ； （3）大套型住宅項目（指單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目）； （4）賽車場項目； （5）公墓項目 ； （6）機動車訓練場項目。一、國有建設用地供應政策6禁止用地目錄： 農(nóng)林業(yè)項目、煤炭項目、電力、石化化工、信息產(chǎn)業(yè)、鋼

3、鐵、有色金屬、黃金、建材、醫(yī)藥、機械、輕工、紡織、煙草、消防、民爆產(chǎn)品、其他項目（別墅類住房 、高爾夫球場、賽馬場）等項目。第二部分 國有建設用地供應方式7二、國有建設用地供應方式8 根據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，國有建設用地的供應方式主要有劃撥和有償使用兩大類。有償使用方式包括出讓、租賃、作價出資（入股）、授權經(jīng)營四種方式。二、國有建設用地供應方式91、國有建設用地使用權劃撥 （1）概念：國有建設用地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地無償交給使用者使用的行為。劃撥土地屬于一種無償?shù)男姓渲梅绞?，且沒有使用期限的規(guī)定。 （2）

4、適用范圍： 2001年10月，國土資源部發(fā)布劃撥用地目錄（第9號令），規(guī)定四類用地可采取劃撥方式供地。一是國家機關和軍事用地；二是城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；三是國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；四是特殊用地。包括監(jiān)獄、勞教所等。二、國有建設用地供應方式101、國有建設用地使用權劃撥 中央已對縮小劃撥用地范圍有明確要求，國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知（國務院20083號）強調(diào)，國土資源部要嚴格限定劃撥用地范圍，及時調(diào)整劃撥用地目錄。 今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎設施以及各類社會

5、事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使用。二、 國有建設用地供應方式112、國有建設用地使用權出讓 （1）概念：是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定（國土資源部第39號令）等文件對出讓行為進行了規(guī)范。 （2） 國有建設用地使用權的取得是有期限的。土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。1990年城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務院55號令）規(guī)定“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)

6、、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年”。二、 國有建設用地供應方式12 （3）出讓國有建設用地使用權的取得方式：協(xié)議出讓、招標拍賣掛牌出讓。2007年3月，全國人大通過的物權法和2007年9月國土資源部發(fā)布的招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定（部39號令）都規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩上以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓”。 這些競爭方式由國有土地所有者代表一方與相互競爭的多個需用地者之間進行，操作的透明度強，有助于實現(xiàn)對國家工作人員的監(jiān)督，使競爭公開有序，是國家土地所有權人經(jīng)濟利益的充分體現(xiàn)。二、 國有建設用地供應方式1

7、33、國有建設用地使用權租賃 （1）概念：是指國家將國有土地使用權出租給土地使用者，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。 （2）租賃方式適用范圍：租賃方式同樣是法定的國有土地使用權有償使用方式，是出讓方式的重要補充，除經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)外，其他土地有償使用可采用租賃方式。二、 國有建設用地供應方式144、作價出資（入股） （1）概念：是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，以出資方式投入到股份有限責任公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉(zhuǎn)化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權由該股份公司或有限責任公司取得。 （2）適用范圍：

8、根據(jù)國家企業(yè)政策，須由國家控股的關系國計民生、國民經(jīng)濟命脈的關鍵領域和基礎性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的，涉及的劃撥土地使用權經(jīng)省級以上人民政府土地管理部門批準，可以采取國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置。二、 國有建設用地供應方式155、授權經(jīng)營 （1）概念：是將一定年期的國有土地使用權作價后，授權給國務院省級人民政府批準的國有授權投資機構和國家控股公司、獨資公司、集團公司經(jīng)營管理。 （2）適用范圍：授權經(jīng)營有嚴格的權限和范圍控制。必須是國務院或省級人民政府批準的國有授權投資機構和國家控股公司、獨資公司、集團公司。如建設、工商、農(nóng)業(yè)等

9、幾家銀行，中國兵器工業(yè)集團、中國石化，中國電力，保險等國有大型公司。第三部分 國有建設用地供應程序16三、國有建設用地供應程序1、公布出讓計劃，確定供地方式。 市、縣國土資源管理部門將經(jīng)批準的國有建設用地使用權出讓計劃向社會公布。由需要使用土地的單位和個人向國土資源管理部門提出書面用地申請。根據(jù)意向用地者申請情況，確定出讓方式。2、編制、確定出讓方案。 市、縣國土資源管理部門會同城市規(guī)劃管理等有關部門，依據(jù)國有建設用地使用權出讓計劃、城市規(guī)劃等，編制國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓方案。 出讓方案應按規(guī)定報市、縣人民政府批準。三、國有建設用地供應程序 3、地價評估，確定出讓底價。 市、縣國土

10、資源管理部門根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場情況，依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。招拍掛出讓領導小組根據(jù)土地估價結果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定出讓底價、起始價、競買保證金和增價幅度。出讓底價確定后，在出讓活動結束之前應當保密，任何單位和個人不得泄露。 4、將編制的供地方案及研究的出讓底價、起始價、競買保證金和增價幅度等情況呈報我市國土資源管理委員會集體決策。三、國有建設用地供應程序5、發(fā)布出讓公告，網(wǎng)上掛牌。 出讓公告應當通過中國土地市場網(wǎng)和當?shù)赝恋赜行问袌錾习l(fā)布，也可以同時通過報刊、電視臺等媒體公開發(fā)布。 公告期為20天，掛牌期不少于10個

11、工作日。 6、申請和資格審查。 申請人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織，但法律法規(guī)對申請人另有限制的除外。三、國有建設用地供應程序7、實施掛牌活動，應當按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織掛牌活動。 （1）公布掛牌信息（掛牌時間不得少于10個工作日） （2）競買人報價 （3）確認報價（有兩個或兩個以上競買人報價相同的，先提交報價單者為該掛牌價格的出價人） （4）掛牌截止（最高掛牌價格不低于底價的，為競得人；最高掛牌價格低于底價的，不成交） 三、國有建設用地供應程序7、實施掛牌活動，應當按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織掛牌活動。 （5）現(xiàn)場競價（有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，即屬于掛

12、牌截止時有兩個或兩個以上競買人要求報價的，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，最高應價者為競得人） （6）簽訂成交確認書（確定競得人后，掛牌人與競得人當場簽訂成交確認書。 （7）在10個工作日內(nèi)，雙方簽訂國有建設用地使用權出讓合同。 第四部分 注意事項22四、注意事項1、國有建設用地使用權出讓合同 約定相關內(nèi)容。 （1）宗地基本信息 出讓方、受讓方、出讓宗地位置、面積、用途、出讓年期及土地出讓價款繳納金額、繳納時間等。 （2）出讓宗地投資、開發(fā)建設條件及建設期限等 宗地開發(fā)建設的土地使用條件，如建筑容積率、建筑密度、綠地率等；開發(fā)建設的開工時間及竣工時間等；項目投資總額及投資強度等。 （3）違約責任 未按合同約定的

13、時間繳納出讓價款、開工竣工的，每延期1日按出讓價款的千分之一收取違約金。四、注意事項2、土地閑置問題 （1）閑置土地的定義 自2012年7月1日起開始施行新閑置土地處置辦法（國土資源部令第53號）。閑置土地，是指土地使用者超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設用地。已動工開發(fā)但開發(fā)建設用地面積占應動工開發(fā)建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。四、注意事項2、土地閑置問題 （2）閑置土地的調(diào)查 宗地出讓后，所在轄區(qū)的國土所將對其開、竣工建設情況進行全程巡查監(jiān)管。是否