享得利市場研究

1、享得利大廈項目市場研究部分匯報研究思路開發(fā)目標疏理面臨的問題分析問題研究解決思路解決問題建議執(zhí)行對策研究思路區(qū)域發(fā)展節(jié)奏研究1規(guī)劃前景區(qū)域現(xiàn)狀其他新城借鑒趨勢研判市場定位研究2產(chǎn)品定位研究3延續(xù)錢江新城浙江中心概念，與錢江新城共同構(gòu)筑未來杭州城市核心。區(qū)位屬性錢江世紀城錢塘江錢江新城繞城高速京杭大運河西湖兩橋、兩隧、兩地鐵及機場配套，架起一座立體化通行的空港新城。交通配套地鐵2號線地鐵6號線錢江三橋錢江二橋慶春隧道青年路過江隧道蕭山機場兩橋：錢江三橋和錢江二橋，是市區(qū)通往濱江和蕭山的重要通道；兩隧：慶春隧道，2010年12月28日通車；青年路過江隧道，目前還在規(guī)劃中，開工時間未定；兩地鐵：地鐵

2、2號線蕭山錢江新城；地鐵6號線浦沿聞堰世紀城內(nèi)環(huán)路。內(nèi)環(huán)路站地鐵物業(yè)綜合體區(qū)域定位錢江世紀城錢江新城城市發(fā)展方向：“城市東擴、旅游西進、沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”戰(zhàn)略，邁向“錢塘江時代”，實現(xiàn)蕭山區(qū)接軌大杭州發(fā)展方針。蕭山接軌杭州的橋頭堡，與錢江新城一起構(gòu)筑浙江中心，輻射杭州灣經(jīng)濟發(fā)展。項目為區(qū)域內(nèi)首批開發(fā)的項目，既為區(qū)域發(fā)展造勢，同時又需借勢區(qū)域發(fā)展。區(qū)域發(fā)展計劃 實現(xiàn)三個新：杭州現(xiàn)代化國際城市的新核心；杭州灣先進制造業(yè)的新服務基地；浙江省民外資互動發(fā)展的新平臺。規(guī)劃總用地22.27萬平方公里，規(guī)劃總?cè)丝?6萬人，用地規(guī)劃結(jié)構(gòu)模式：“核心布置、帶狀展開、圈層圍合、軸線連接、輻射伸展”。區(qū)域發(fā)展計劃

3、：2008-2010年初顯雛形，產(chǎn)業(yè)培育；2011-2017年功能顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)聚集；2018-2022年體系完善，功能深化。構(gòu)建以金融、貿(mào)易、會展為主體的第三產(chǎn)業(yè)支撐體系，成為杭州灣商務集聚及輻射地帶。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1、主體產(chǎn)業(yè)：金融、貿(mào)易、會展、咨詢中介、物流管理、信息服務 以會展、物流為重點突破方向，一方面是因為兩大產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間，另一方面是因為這兩大產(chǎn)業(yè)的行業(yè)帶動性強，可有效帶動金融、貿(mào)易、咨詢、信息服務、酒店等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。2、輔助產(chǎn)業(yè)：商業(yè)、旅游、文化娛樂、房地產(chǎn) 作為先期啟動的產(chǎn)業(yè)，有利于吸引人氣、提升投資環(huán)境。 3、配套產(chǎn)業(yè)：教育醫(yī)療、社區(qū)服務 以教育醫(yī)療先期啟動，通過吸引若干家國際

4、國內(nèi)的知名學校和醫(yī)療機構(gòu)在此辦理分院（校），來迅速提升世紀城的知名度和含金量，對后續(xù)開發(fā)帶來有利效應和重大的積極影響。會展、物流、商業(yè)、旅游、文化娛樂、房地產(chǎn)業(yè)和教育醫(yī)療是新城先期啟動的重點產(chǎn)業(yè)，通過結(jié)合項目、凸顯創(chuàng)意、提升環(huán)境來加快招商引資步伐。一座定位前衛(wèi)、高端的現(xiàn)代化新城，但目前處于起步階段，需經(jīng)歷長時間的發(fā)展期。規(guī)劃前景小結(jié)蕭山接軌杭州的橋頭堡；與錢江新城一起構(gòu)筑浙江中心，輻射杭州灣經(jīng)濟發(fā)展。 整體定位2011年開始區(qū)域功能初顯，2018年體系基本得到完善。 發(fā)展計劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以現(xiàn)代服務業(yè)為主體，以金融、貿(mào)易、會展產(chǎn)業(yè)為主導，以物流、旅游、文化娛樂等為重點的城市新CBD。研究思路區(qū)域發(fā)展

5、節(jié)奏研究1規(guī)劃前景區(qū)域現(xiàn)狀其他新城借鑒趨勢研判市場定位研究2產(chǎn)品定位研究3重大工程與大型項目的開發(fā)及動工，將成為區(qū)域亮相的引擎，推動發(fā)展步伐。重大工程杭州國際辦公中心2010年年底推出酒店式公寓杭州奧體博覽中心2010年一期完成。2011年第二屆國際休閑博覽會的主會場。重大項目杭州奧體博覽中心國際辦公中心大型城市綜合重大工程慶春隧道地鐵2號線慶春隧道2010.12.28開通地鐵2號線錢江世紀城的“名片”，杭州“城市綜合體”的新樣板。奧體博覽中心 項目規(guī)模：規(guī)劃總用地面積約為150公頃，總建筑約為82萬余；奧體中心用地面積約84.87公頃,建筑面積約34.5萬 ；國際博覽中心用地約34.75公頃

6、,建筑面積約48萬 。 項目規(guī)劃：規(guī)劃主體育場、體育館、游泳中心，會展主場館、分場館、新聞會議中心等，可承辦全國性以及洲際的大型體育賽事活動， 項目進度：一期08年上半年動工，2010年完成，建成體育館、網(wǎng)球中心、小球中心、室內(nèi)田徑和重競技中心、曲棍球中心、壘球中心，將作為2011年第二屆國際休閑博覽會的主會場。與世紀城同步開發(fā)，同步成長，項目不同階段成果的亮相，將為新城帶來人氣，提升區(qū)域知名度。高端城市綜合體項目，錢塘江南岸的“地標”，未來省內(nèi)第一高樓。 杭州國際辦公中心項目規(guī)模：總建筑面積180多萬。項目規(guī)劃：五星級高級酒店、國際金融及酒店式配套公寓等服務性輔助設施。項目進度：一期建筑面積

7、80萬左右，為酒店式公寓，戶型面積為50-100為主，少量200-400 ，精裝修房源； 二期約100萬，為寫字樓和商業(yè)，其中一幢為330米高的浙江第一高樓。個性化、標志性、高端商業(yè)復合體，集商住娛樂于一體的國際一流服務基地。區(qū)域近期發(fā)展的主動力，帶動人氣導入的 “催化劑”。慶春隧道銜接錢江新城、錢江世紀城兩大發(fā)展平臺互通，規(guī)模效應將帶來更多經(jīng)濟發(fā)展利好，吸引更多大規(guī)模產(chǎn)業(yè)落戶兩大新城。隧道規(guī)劃：北接杭州錢江新城慶春東路，南接蕭山錢江世紀城市心路，預計年底實現(xiàn)通車。慶春路過江隧道通車后，杭州主城到蕭山區(qū)的車程只需要6分鐘，錢塘江兩岸將進一步融為一體。 慶春路過江隧道為雙向四車道，單線全長376

8、5米，其中盾構(gòu)段約1767米，設計時速60公里/小時。工程進度：慶春路過江隧道盾構(gòu)2010年3月28日全線貫通，2010年12月28日已正式啟動運行。隧道市心路出口現(xiàn)狀貫通主城錢江世紀城蕭山的主鏈條，助江南區(qū)域“蝶變”，本區(qū)域享受兩邊發(fā)展利好。地鐵二號線地鐵2號線規(guī)劃：長度48公里。西起良渚瓶窯片區(qū)及經(jīng)良渚片區(qū)到古墩路，連接文二路，再向南轉(zhuǎn)到保俶北路，繼續(xù)沿保俶路轉(zhuǎn)到慶春路和4號線形成單向同站臺換乘，經(jīng)錢江新城奉化江路過江，過江后沿市中心路向南至蜀山車輛段。工程計劃：2013年底開通東南段，并爭取開工建設錢江新城至東站交通樞紐（4號線部分）、至蕭山國際機場（7號線部分）連接線。工程進度：東南段

9、工程建設正在進行，杭發(fā)廠站、人民廣場站等6個車站已進入圍護結(jié)構(gòu)施工階段，后續(xù)車站即將陸續(xù)開工。未來地鐵二號線的投入使用將蕭山真正的融入主城范疇，而錢江世紀城是銜接兩邊的核心要地，將享受兩邊發(fā)展利好的帶動。人民日報中心開發(fā)商杭州文茂置業(yè)總建筑面積17282地上12505物業(yè)類型寫字樓 34000 住宅71800配套商業(yè)1700容積率4.0建筑高度99.9米車位辦公車位272個住宅659個竣工時間2013年效果圖實景圖浙江僑商大廈開發(fā)商杭州正鑫置業(yè)有限公司總建筑面積地上總建筑面積86406平方米，主體建筑高180米物業(yè)類型主樓1、2層為通高休息廳及服務配套，3層以上為靈活劃分的大空間無柱辦公室(1

10、6、32、48層為避難層)。層裙房為辦公配套、物管及設備用房容積率11建筑高度180米車位/竣工時間2014年12月新世界環(huán)球中心開發(fā)商杭州創(chuàng)展置業(yè)總建筑面積298792地上240120物業(yè)類型2幢雙子塔樓容積率11.7建筑高度250米車位地面122地下969個竣工時間2015年年底英冠世紀財富中心開發(fā)商浙江中冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積175704物業(yè)類型規(guī)劃為集五星級酒店、甲級寫字樓、精品商業(yè)等功能于一體的小型城市綜合體容積率地上4.0-6.0建筑高度150米車位/竣工時間2013年華碩國際科研中心開發(fā)商杭州綠都實業(yè)投資有限公司總建筑面積139667物業(yè)類型主要功能以科研辦公為主，并結(jié)合

11、科研展示，會議、產(chǎn)品研制等相關(guān)功能容積率6.8建筑高度100米（一幢10層至28層高聯(lián)體寫字樓）竣工時間2014年農(nóng)業(yè)發(fā)展大廈開發(fā)商蕭山區(qū)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)行業(yè)協(xié)會總建筑面積133498物業(yè)類型由兩棟高28層的主樓和一棟高18層的副樓組成；為全區(qū)農(nóng)業(yè)企業(yè)集團經(jīng)營辦公、農(nóng)產(chǎn)品科技研發(fā)的集聚地容積率5.0-5.5建筑高度100米竣工時間2012年12月份 寶盛大廈開發(fā)商寶盛投資股份有限公司總建筑面積89000物業(yè)類型新建五星級酒店、寫字樓、多層的住宅樓等容積率5.0-7.5建筑高度兩幢高度分別為150米和100米的姐妹樓組成竣工時間2013年7月配套規(guī)劃完善，但目前暫時空白，需依托蕭山中心區(qū)域配套支撐。

12、區(qū)域配套地塊周邊現(xiàn)狀為待拆遷的農(nóng)房和農(nóng)田，缺乏成型的生活配套；目前錢江世紀城的商業(yè)只能依托金城路沿線的購物中心及商業(yè)。規(guī)劃酒店項目四個：杭州國際辦公中心新世界環(huán)球中心英冠新世界財富中心寶盛項目規(guī)劃城市綜合體項目三個：奧博中心杭州國際辦公中心英冠新世界財富中心城市綜合體酒店項目項目能借勢區(qū)域發(fā)展利好，但需以自身配套打造來彌補區(qū)域不足。區(qū)域現(xiàn)狀小結(jié)交通配套將逐漸開通使用，出行便利指數(shù)高：慶春隧道年底通車、地鐵2號線2012年啟用，實現(xiàn)與主城區(qū)的無縫對接；重點核心項目的開建及未來的亮相，將提升區(qū)域知名度，促進發(fā)展：杭州國際辦公中心與奧體博覽中心在11年和13年的重大亮相等重大項目配套規(guī)劃完善，但目前

13、暫時空白，需依托蕭山中心區(qū)域配套支撐，項目需打造能滿足自身需求的基礎配套。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃：有4個酒店項目，3個城市綜合體項目，基本能滿足區(qū)域發(fā)展需求。區(qū)域配套寫字樓市場同質(zhì)競爭激烈，未來集中放量。其他項目研究思路區(qū)域發(fā)展節(jié)奏研究1規(guī)劃前景區(qū)域現(xiàn)狀其他新城借鑒趨勢研判市場定位研究2產(chǎn)品定位研究3發(fā)展借鑒板塊板塊發(fā)展借鑒濱江高新科技產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型下沙大學城+產(chǎn)業(yè)園人口，爆發(fā)式導入錢江新城政府規(guī)劃拉動下沙新城濱江新城錢江新城慶春隧道之江大橋（在建）九堡大橋（在建）江東大橋袁浦大橋濱江區(qū)主城區(qū)產(chǎn)業(yè)主導的副城，完善的交通配套，已完全融入主城區(qū)。規(guī)劃共九座橋，其中兩座在建；一條慶春隧道；地鐵1、2號線在建，預期都

14、將在2011年全部建成，慶春隧道年底通車。濱江新城區(qū)域?qū)傩匀珖谝慌鷩壹壐咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，歷經(jīng)十多年的開發(fā)，已經(jīng)由單純的產(chǎn)業(yè)基地開始向成熟的城市發(fā)展過渡下沙區(qū)塊1990.3杭州高新區(qū)（濱江）發(fā)展歷史1991.31996.121997.62002.6始創(chuàng)經(jīng)國務院批準成為全國第一批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)始創(chuàng)國務院批準設置濱江區(qū)濱江區(qū)正式掛牌成立高新區(qū)與濱江區(qū)合并為杭州高新區(qū)（濱江）總規(guī)劃85.64平方公里濱江73平方公里全區(qū)常住人口12.9萬，外來人口5.9萬人，企業(yè)3400家，其中高新科技企業(yè)1800家資料來源：濱江區(qū)政府網(wǎng)站濱江高新區(qū)規(guī)劃早期定位是“天堂硅谷、科技新城、漫畫之都、文明城區(qū)

15、”。五大支柱產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代通訊設備制造軟件、IC設計產(chǎn)業(yè)光機電一體化產(chǎn)業(yè)新材料 產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)基地國家軟件產(chǎn)業(yè)基地國家集成電路產(chǎn)業(yè)一體化基地國家留學生創(chuàng)業(yè)基地國家動畫產(chǎn)業(yè)基地濱江區(qū)與未來的杭州市行政中心錢江新城僅一江之隔，區(qū)位優(yōu)勢明顯。作為浙江省唯一的國家級高新開發(fā)區(qū)，享有國家特殊的優(yōu)惠政策。濱江區(qū)作為行政區(qū)，具備一級政府的各項智能和“辦事不過江，收費歸濱江”的特殊政策，先后出臺了包括鼓勵企業(yè)上規(guī)模、上市、技術(shù)創(chuàng)新和吸引外來投資等10多個方面的40多條優(yōu)惠措施，并陸續(xù)取消了上級規(guī)定可以收費的40余個項目，實現(xiàn)了“稅外無費區(qū)”。區(qū)域發(fā)展定位濱江未來的城市定位：最大的次級中心以高新技術(shù)園區(qū)為中

16、心，外圍布局居住片區(qū)，形成“一心、四軸、二區(qū)、九片、三基地”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：一個公共中心：即高新開發(fā)區(qū)(濱江)東部的區(qū)級中心。四條發(fā)展軸：即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。二個產(chǎn)業(yè)園區(qū)：即杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。九個居住片：即本域內(nèi)的九大居住片。三個研發(fā)中心：即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。高新科技園區(qū)高教園區(qū)公共中心區(qū)域定位高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動人口和知名企業(yè)導入，托起新城發(fā)展。 濱江高新開發(fā)區(qū)在全國53個國家級高新區(qū)中人均創(chuàng)利連續(xù)多年位居前三位。 省內(nèi)最有影響力的科技創(chuàng)新、高新產(chǎn)業(yè)和最具活力的經(jīng)濟增長區(qū)

17、域。 先后建成一系列的特色園區(qū)，包括高新軟件園、軟件專業(yè)孵化器、集成電路設計產(chǎn)業(yè)化基地、留學生創(chuàng)業(yè)園等。 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引了大量高素質(zhì)人群。極大地提升了區(qū)域價值。10余年的發(fā)展，濱江區(qū)吸引了一大批國內(nèi)外企業(yè)進駐。 國外包括：諾基亞、摩托羅拉、阿爾卡特、博世、松下、三菱、大宇、朗訊、IBM； 國內(nèi)包括：阿里巴巴、東方通信、UT斯達康、信雅達、恒生電子、阿里巴巴等； 正式入駐集團總部區(qū)塊的企業(yè)近40家，包括省農(nóng)資、蘇泊爾、康恩貝、盾安、網(wǎng)通、浙大網(wǎng)新、信雅達等； 近期引資項目有：中俄機電合作（sitronics)、德信軟件園、 東忠科技園、網(wǎng)易、英特爾等。高教園、高新產(chǎn)業(yè)園、國內(nèi)處大型企業(yè)進駐，帶

18、動高素質(zhì)人口的導入。板塊驅(qū)動力一類為園區(qū)式辦公：企業(yè)主要分布在濱康路濱安路沿線。二類為總部型辦公：主要集中在江南大道以南的各大園區(qū)內(nèi)。三類為純商業(yè)化辦公：主要分布在江南大道以北、濱盛路以南區(qū)域。園區(qū)廠房廠房+辦公寫 字 樓 式寫 字 樓 式高新區(qū)板塊總部基地板塊園區(qū)式總部型純商業(yè)化，商務氛圍將不斷成熟，但檔次提升受先期產(chǎn)品限制。寫字樓市場發(fā)展園區(qū)式辦公總部型辦公（半市場化）純商業(yè)化辦公（市場化）產(chǎn)業(yè)率先帶動，且持續(xù)乏力，促使發(fā)展成為一座成熟副城，但整體建設過于急促，檔次規(guī)劃不夠到位。第一階段工業(yè)園第二階段商務與社區(qū)第三階段發(fā)展鄰里關(guān)系第四階段城市功能體基本情況城市邊緣，由多組小規(guī)模的建筑組成城

19、鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)模較大，交通便利大型綜合區(qū)域入園企業(yè)偏重于基于科學研發(fā)的企業(yè)商業(yè)型企業(yè)出現(xiàn)商業(yè)型企業(yè)為主大型綜合型的跨國企業(yè)承擔功能研發(fā)、倉儲、辦公辦公、居住及部分商業(yè)設施辦公、居住、商業(yè)、銀行辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑場所特點建筑標準較低，但比產(chǎn)業(yè)基地有所提高營造出共同生活的社區(qū)氣氛，融合進城市生活的元素與城市的聯(lián)系也越發(fā)緊密，成為城市功能的一部分。出現(xiàn)私人空間和公共空間之分。一個不僅可以“自給自足”，而且可以與城市它區(qū)域提供足夠交流空間的綜合副城已從單一的工業(yè)園區(qū)，已經(jīng)發(fā)展成為集辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑于一體的綜合性成熟副城。典型的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型區(qū)域。規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來大量高素質(zhì)人口導入，

20、帶動濱江居住和商業(yè)氛圍形成，推動區(qū)域內(nèi)部形成“自給自足”的發(fā)展模式。目前階段濱江發(fā)展模式下沙市中心經(jīng)天目山路艮山西路下沙路，全程約20公里，車程40分鐘，地鐵一號線的開通，縮短與市區(qū)的時間距離約25分鐘。德勝快速路艮山西路天目山路繞城高速下沙路地鐵一號線大學城學區(qū)+產(chǎn)業(yè)主導的副城，實際內(nèi)部有效消費力不夠，投資需求托起樓市。下沙新城區(qū)域?qū)傩哉w規(guī)劃完善，前期以兩區(qū)打造為主，未來將著重建設行政中心，營造商務氛圍。出口加工區(qū)下沙高教園大學科技園公共服務中心行政商務區(qū) 新城中心規(guī)劃范圍60平方公里，將構(gòu)建起“一核一心一帶兩區(qū)”的總體框架結(jié)構(gòu)： 一核：新城中心，行政商務區(qū)，未來下沙新城的行政商務、文化科

21、技、生活居住中心； 一心：公共服務中心，物美超市、銀行等大型配套設施聚集地； 一帶：沿江居住區(qū)，依托江景和生態(tài)濕地資源，打造高品質(zhì)生活居住區(qū)，居住人口規(guī)模15萬； 兩區(qū)：高教園區(qū)和工業(yè)園區(qū)；（1）高教園區(qū)：包括有14所高校，16萬名在校大學生的省內(nèi)最大的高教園區(qū)； （2）工業(yè)園區(qū)：東部、北部工業(yè)區(qū)，主要是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、進出口產(chǎn)業(yè)為主的等先進制造業(yè)基地。新城中心區(qū)規(guī)劃建設目標是：國際先進制造業(yè)基地、新世紀大學城、花園式生態(tài)型城市副中心。下沙作為杭州的副城，它的品質(zhì)定位是：國際化、現(xiàn)代化、人文化。 規(guī)劃到2020年，下沙的人口規(guī)模達到60萬-70萬，建成區(qū)面積將達到60平方公里。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃未來

22、將轉(zhuǎn)變之前的消費格局，以城市居民為主體，學生群體、新型產(chǎn)業(yè)人群為輔。下沙人口演變趨勢時間93年以前93年2000年左右2003年2008以后發(fā)展階段圍墾農(nóng)場杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)新世紀大學城花園式生態(tài)型城市副中心下沙特征以農(nóng)業(yè)開發(fā)為主行政管轄面積104.7平方公里，目前建成區(qū)34平方公里，轄區(qū)人口20萬吸引30個國家和地區(qū)的390家外商投資企業(yè)落戶 規(guī)劃面積10.91平方公里，15所高校，15萬在校大學生。 目前已建成14所高校在校生已達12萬人 由“建區(qū)”到“造城”的戰(zhàn)略調(diào)整集教育科研、商務居住等功能的花園式生態(tài)型的現(xiàn)代化新城利用13公里的錢塘江江景資源，規(guī)劃建設15萬人居住規(guī)模的沿江大型生態(tài)居

23、住區(qū)房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)人口導入交通完善配套完善人群下放知青產(chǎn)業(yè)人群學生消費群體新居民城市居民區(qū)域目前人口33萬，規(guī)劃到2020年，下沙人口規(guī)模達到60-70萬人。新增人口導入，為房地產(chǎn)發(fā)展提供大量購房機會。現(xiàn)階段人口來源結(jié)構(gòu)人口發(fā)展因素一、高校拉動人口導入： 2001年9月，高教園區(qū)西區(qū)一期首批小區(qū)遷入，當年招收在校大學生近4萬人；截止2005年高教園院校已經(jīng)達到14所，在校師生員工15萬余人；截止目前，校區(qū)人口已經(jīng)超過16萬人次。因素二、產(chǎn)業(yè)導入解決新城就業(yè)問題： 新城包括7大特色園區(qū)（包括：新加坡杭州科技園、出口加工區(qū)、高科技企業(yè)孵化中心、留學生創(chuàng)業(yè)園、休斯頓科技園、中新科技園、和達文化創(chuàng)意

24、產(chǎn)業(yè)園），7大產(chǎn)學研園區(qū)（包括金融服務業(yè)園區(qū)、工業(yè)設計產(chǎn)業(yè)園、服務外包人才培訓基地、高職科技創(chuàng)業(yè)園、IT服務外包園、傳媒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、安防科技產(chǎn)業(yè)園）。因素三、地鐵概念、沿江大道的建設，便利新城與主城的對接： 沿江大道2011年上半年通車；2012年10月地鐵1號線開通，下沙贏來了地鐵時代，引來地鐵房的小高潮。因素四、金沙湖新區(qū)規(guī)劃亮相及啟動，提升新城品質(zhì)價值： 09年下沙金沙湖中心區(qū)規(guī)劃亮相，核心CBD的規(guī)劃理念，吸引了大量品牌商及購房者進入。高校和產(chǎn)業(yè)人口基礎，地鐵概念刺激投資需求涌入，帶動發(fā)展，但透支預期價值。區(qū)域趨動力缺乏有效購買力人群支撐的區(qū)域，板塊價值易被透支，不利于區(qū)域良性發(fā)展

25、。板塊驅(qū)動：高教園+高新產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展結(jié)果：爆發(fā)性導入，概念炒作刺激投資需求增加，下沙將進入價值補漲階段（配套、交通的逐步完善）。客群表現(xiàn)：投資市場向“自住時代”的轉(zhuǎn)變。高教園經(jīng)濟型、低總價產(chǎn)品投資需求旺盛2005年以前高教園人口不斷導入看好租賃、投資市場2005-2007年地鐵開建地鐵預期、高教園，帶動投資客群，占60%左右2008-2009年地鐵開通、金沙湖打造，東接市區(qū)，市場逐步逐步向自住轉(zhuǎn)變2010年以后實現(xiàn)從建區(qū)到造城的開發(fā)過程下沙副城發(fā)展模式打造杭州中央商務區(qū),構(gòu)筑大都市新中心,增強中心城市綜合競爭力,鞏固和提升我市在長江三角洲南翼中心城市的地位。 錢江新城CBD核心區(qū)高檔住宅區(qū)拆遷

26、安置區(qū)錢江新城功能分為CBD核心區(qū)與高檔住宅區(qū)；CBD核心區(qū)：在建/建成及潛在寫字樓、酒店式公寓物業(yè)供應體量大而且集中，具有規(guī)模效應，區(qū)域認可度高，未來將成為杭州未來CBD核心區(qū)域。高檔住宅區(qū)：擁有春江花月、金色海岸、新綠園、林風花園等多個高檔住宅項目本案處于錢江新城的邊緣區(qū)域，緊鄰高檔住宅區(qū)，區(qū)域高端居住價值已得到認可，可以利用富人圈的“鄰居優(yōu)勢”，為本項目做一些嫁接增值。一期一期用地范圍：東臨錢塘江,南靠復興地區(qū),西依秋濤路,北至錢塘江二橋、艮山西路。二期用地范圍：東至和睦港、北至規(guī)劃中的錢江路、西至錢江二橋、南至錢塘江，總面積5.2平方公里。緊依錢塘江北岸，距西湖風景區(qū)4.5公里、杭州蕭

27、山國際機場18公里。用地面積21平方公里，分二期滾動開發(fā)。總體規(guī)劃規(guī)劃布局布局結(jié)構(gòu)為“雙軸、雙核、兩帶、七片”，功能定位為杭州城市的中央商務區(qū)和政治、經(jīng)濟、文化新中心。 雙軸雙核：以中央公園、市民中心、杭州大劇院和國際會議中心等文化建筑構(gòu)成核心區(qū)的主軸線，沿富春江路構(gòu)成核心區(qū)以商務、濱河休閑活動功能為主的發(fā)展次軸線； 七片：行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務辦公區(qū)、商貿(mào)會展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)娛樂綜合區(qū)和濱江休閑旅游憩區(qū)七個片區(qū)； 兩帶：同時兩條模型綠帶穿插與各片區(qū)。完善的三級交通線路結(jié)構(gòu)區(qū)域交通組織對外：可通過慶春路、甌江路、解放路、錢江三橋、錢江路等主要交通干道的出入口；內(nèi)部：路網(wǎng)內(nèi)部網(wǎng)線、各區(qū)

28、塊可以形成內(nèi)部循環(huán)，形成便捷的區(qū)域內(nèi)部交通網(wǎng)絡。樓宇之間：有天橋及地道連接，在樓宇之間形成商業(yè)走廊和交通線，同時可以與地鐵站點、公交站點相聯(lián)系。區(qū)域道路框架：兩橫九縱，富春江路、錢江路、新安江路、靈江路、曹娥江路、椒江路、望江路、慶春路、浦江路、奉化江路和衢江路便捷的地鐵交通區(qū)域交通組織1號線連接老城中心區(qū)與蕭山、臨平及九堡、下沙等區(qū)域，且經(jīng)過錢江新城核心區(qū)與4號線相連；2號線連接老城區(qū)中心區(qū)與城西三墩板塊、蕭山，經(jīng)過錢江新城核心區(qū)邊緣。因此，對錢江新城區(qū)域的商業(yè)發(fā)展而言，地鐵的開盤能盤活整個杭州市區(qū)與錢江新城的聯(lián)系，尤其是沿線居民，對區(qū)域商業(yè)發(fā)展的利好不言而喻。1、方便未來入駐企業(yè)及其工作人

29、員的出入，增強入駐的可能性；2、擴大錢江新城的輻射范圍，尤其是增強與城西、城北主要居住區(qū)的交通聯(lián)系，為該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展提供消費源，增強區(qū)域商業(yè)氛圍和人氣。錢江新城高端寫字樓密集，與本項目同期供應量約25萬m2，是本項目客戶的有力爭奪者。序號項目開發(fā)商建筑面積/辦公面積（萬m2）容積率開發(fā)理念備注1圣奧大廈圣奧置業(yè)6（5.4）9.4 寫意辦公高150米，打樁中2國際發(fā)展大廈華成集團6（5.5）9.0 CBD核心辦公高160，打樁中3國際時代廣場鑫亞建設投資20（15）6.8 5A超甲級智能酒店辦公樓打樁中4尊寶大廈浙歐置業(yè)11（2）9.1 綠色、生態(tài)智能辦公地上45層，高160米，雙子塔，打樁中

30、5榮安總部榮安置業(yè)4.59.0 中央商務生態(tài)打樁中6中天大廈世紀中天置業(yè)46.8 精品甲級寫字樓典范地塊圍墻好7光彩國際中心泛海浙江投資28（17）5.6 自動化智能辦公打樁中8浙江金融財富中心溫州投資集團169.8 杭州標志建筑物地塊圍墻好9錢江時代廣場華聯(lián)經(jīng)濟開發(fā)18（8）7.1 杭州標志建筑物地塊圍墻好10東航控股寫字樓供應量1. 目前在建的寫字樓供應量合計約25萬m2； 2. 板塊共規(guī)劃建設43棟高檔辦公樓，預計建筑面積在300萬m2 左右（含政府辦公用樓 ）潛在供應政府主導的開發(fā)模式，缺乏現(xiàn)有的實體產(chǎn)業(yè)支撐，規(guī)劃落地性難度大。開發(fā)重點2010年突出行政中心優(yōu)勢啟動總部經(jīng)濟建設培育現(xiàn)代

31、商務功能產(chǎn)業(yè)龍頭導向重大項目優(yōu)先形成高級商務中心 立足杭州凝練特色服務浙江強化功能輻射長三角提高國際競爭力2020年功能形成期2015年功能完善期功能強化期功能精練期主要任務2006-2010：進行基礎設施、標志性建筑物及配套建筑的建設，并初步投入使用，形成一定的功能。2010-2015年：在進行金融、商務功能建設的同時，重點進行高檔住宅的開發(fā)、金融中心的建設、商業(yè)配套及景觀設施的建設，完善錢江新城的輔助功能。 2016-2020年： 隨著市場經(jīng)濟越來越發(fā)揮重大的作用，部分職能會分散出去，同時將進一步強化錢江新城的商務、金融和現(xiàn)代化服務的功能，加強產(chǎn)業(yè)的集聚，以滿足杭州及周邊地區(qū)對錢江新城日益

32、增長的商務、金融和現(xiàn)代化服務的需求。 2020年：要在更大的范圍內(nèi)參與國內(nèi)、國際競爭，要進一步突出特色，充分利用浙江省的經(jīng)濟勢力，促進錢江新城在更大范圍內(nèi)集聚和擴散帶動作用。 發(fā)展模式及階段發(fā)展模式小結(jié)新城發(fā)展模式優(yōu)勢劣勢對比本區(qū)域濱江產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動人口導入，推動綜合性副城概念日漸成熟。產(chǎn)業(yè)支撐，有效消費力高，發(fā)展循序性強定位不夠前瞻性，前期建設不夠大膽規(guī)劃根據(jù)前瞻性下沙大學城+產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)式人口導入，地鐵概念帶動。能夠提前推動區(qū)域亮相投資需求的過大，透支區(qū)域價值，不利于良性發(fā)展錢江新城政府規(guī)劃導向，依托區(qū)位優(yōu)勢和高端的行業(yè)定位，及重大引擎項目催化發(fā)展。具有前瞻性，區(qū)域昭示性強沒有良好

33、的現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)做支撐，以至于區(qū)域發(fā)展成熟缺乏動力具有產(chǎn)業(yè)支撐，規(guī)劃更易落地前瞻性的規(guī)劃定位+良好的產(chǎn)業(yè)基礎+具有昭示性的地標建筑=一個頂級的、健康的成熟區(qū)域。研究思路區(qū)域發(fā)展節(jié)奏研究1規(guī)劃前景區(qū)域現(xiàn)狀其他新城借鑒趨勢研判市場定位研究2產(chǎn)品定位研究3本項目處于板塊發(fā)展初期，項目不可依賴區(qū)域價值支撐項目核心，應與區(qū)域互助發(fā)展。2010年2007年啟動期萌芽期2013年培育期2018年價值兌現(xiàn)期2022年錢江世紀城管委會成立公開出讓商服用地基礎設施、交通支路網(wǎng)開建慶春隧道開通基礎建設重大工程產(chǎn)業(yè)企業(yè)近40個項目開工產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動人口不斷導入回遷安置項目建設住宅用地出讓向綜合型城市新區(qū)轉(zhuǎn)變住宅開發(fā)2013年

34、后，板塊初具規(guī)模，首批行業(yè)人口開始導入。體系完善，功能深化全面完成核心區(qū)域的建設開發(fā)任務，世紀城的形象和品牌更加突出完整。功能顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)聚集世紀城總體結(jié)構(gòu)逐漸形成，道路網(wǎng)和基礎設施已經(jīng)完善，功能配置逐步齊全.出現(xiàn)雛形，產(chǎn)業(yè)培育大量的居住區(qū)的開發(fā)建設與世紀城商務區(qū)的開發(fā) 地鐵2號線開通奧博城一期建設2011年建成亮相奧博城二期建設2013年建成使用國際辦公中心一期建設2010年底開盤首批開工項目竣工國際辦公中心二期建設發(fā)展趨勢研判研究思路區(qū)域發(fā)展節(jié)奏研究1市場定位研究2產(chǎn)品定位研究3市場機會初判機會市場分析項目市場定位寫字樓發(fā)展趨勢邊緣區(qū)域辦公板塊興起，錢塘江兩岸重點布局寫字樓版圖黃龍武林慶春/

35、鳳起城站文教錢江新城濱江錢江世紀城下沙蕭山行政區(qū)塊大城北大城西城東新城寫字樓發(fā)展趨勢新興CBD取代傳統(tǒng)CBD，辦公產(chǎn)業(yè)集聚現(xiàn)象明顯。板塊等級劃分黃龍板塊 武林板塊錢江新城慶春板塊城站板塊文教板塊濱江板塊蕭山行政區(qū)域板塊城東新城、下沙新城平均租金區(qū)間 (元/天/m2）3.5-4.52.8-4.02.4-3.52.0-2.31.5-2.80.8-1.5曾經(jīng)的天花板未來的CBD和天花板飽和飽和后起之秀/產(chǎn)業(yè)帶動核心CBD地位向錢江新城遷移未來趨勢現(xiàn)狀未來城市CBD和天花板主力供應板塊，吸納能力強受寫字樓品質(zhì)影響，部分對追求辦公環(huán)境和品質(zhì)的需求將逐步外溢外溢，主要表現(xiàn)為地緣型高性價比，區(qū)域CBD自然成

36、型，區(qū)域內(nèi)源性發(fā)展區(qū)域限制，認知度低未來主力供應板塊起步階段錢江世紀城整體市場小結(jié) 杭州寫字樓市場不溫不火，以自用兼投資客戶為主力需求； 去化以400以下小面積，價格較低的高性價比產(chǎn)品為主力去化市場； 成交價格在400-600出現(xiàn)價格頂點，呈現(xiàn)一個明顯的“倒U”形變化趨勢； 在競爭格局中，錢江世紀城由于處于起步階段，租金水平較低，但未來區(qū)域辦公檔次可以與錢江新城相媲美。寫字樓寫字樓市場研究外部競爭市場內(nèi)部競爭市場需求市場研究競爭版圖慶春/鳳起錢江新城濱江錢江世紀城下沙蕭山行政區(qū)塊城東新城競爭關(guān)系初判：蕭山行政區(qū)塊吸納、競爭濱江直接競爭、升級錢江新城借勢、分流慶春外溢承接租金在1.0-1.3元/

37、平米天，出租率在70%以上，且仍有大量個企在廠房內(nèi)辦公，需求有待激發(fā)。出租情況分布項目租金市心北路沿線永泰豐廣場1.0-1.2元/天寧安大廈1.0 元/天華瑞信息廣場1# 1.5元/天2#、3# 1.0元/天金城路沿線中冠置地大廈1.2-1.4 元/天蕭山商會大廈1.0 元/天天匯星宇廣場1.1-1.4 元/天太古廣場1.2 元/天蕭山國際商務中心1.1-1.3 元/天恒德心意廣場1.3-1.5 元/天綠都世貿(mào)廣場1.3-1.6 元/天蕭紹路沿線綠都泰富0.8-1.0 元/天天林廣場1.1-1.3元/天銀河商務中心0.8-1.0 元/天蕭山的寫字樓以低端的商住樓形式為主，租金水平較低，基本在1

38、.0-1.3元/平米天；金城路沿線的辦公產(chǎn)品租金最高；市心北路沿線的辦公產(chǎn)品從08年開始陸續(xù)入市，基本以商住樓形式為主，租金水平低，1.0-1.2元/平米天。以貿(mào)易、服務、建筑、制造類企業(yè)為主，主力行業(yè)符合錢江世紀城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向。租客特征樣本選取：以目前蕭山區(qū)租金和樓宇檔次較高寫字樓為樣本，如綠都世貿(mào)、恒德心意、華瑞信息廣場、中冠置地、蕭山國際商務中心?？蛻魜碓矗阂允捝奖镜仄髽I(yè)為主，少量外地民企和外資企業(yè)等。貿(mào)易型企業(yè)中，制造型貿(mào)易占比約40%。服務型企業(yè)包括律所、會所、教育、養(yǎng)生休閑等行業(yè)。主力需求面積在350方以上，項目400方為起點的面積符合蕭山客戶改善的需求。主力行業(yè)面積特征貿(mào)易、服務

39、類企業(yè)的企業(yè)數(shù)量最多，其需求面積呈兩段式分布，集中在250方左右、350-600方，這與企業(yè)的發(fā)展成熟度相關(guān)聯(lián)。建筑、制造類企業(yè)一般實力較強，傾向于大面積需求，但企業(yè)總量相對少。頗具規(guī)模性的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域。濱江板塊區(qū)政府總部辦公區(qū)域?qū)懽謽欠植佳亟洗蟮离娮由虅諈^(qū)寫字樓分布軟件開發(fā)和通訊制造區(qū)寫字樓分布亞克藥業(yè) 濱江寫字樓主要分布于江南大道兩邊，分為總部辦公基地、電子商務區(qū)、軟件開發(fā)區(qū)和通信制造區(qū)四大集中商務區(qū)。市場主要分為園區(qū)自用、半市場化、市場化種類型，其中三級市場供應主要源于半市場化和市場化項目，截止目前整體有效供應22.99萬方。整體租金水平較低，較高的總部辦公區(qū)僅為1.8-2.2元/

40、。租金水平濱江標桿：東冠恒鑫大廈2.2-2.8元/天電子商務區(qū)（1.6-1.8元/天）總部辦公區(qū)域1.8-2.2元/天通信通信制造區(qū)自用為主軟件開發(fā)區(qū)1.3-1.8元/天整體出租率達76%，其中中高端市場出租率高達85%左右，外溢需求對品質(zhì)要求高。出租率用于分析的樣本中，不包括完全自用的項目（如農(nóng)資大廈）、政府定向招商引資項目（如諾基亞西門子大廈）、廠房（如施強中國藥業(yè)產(chǎn)業(yè)園）。在建未交付的寫字樓，按25（濱江區(qū)的空置均值）計算空置率。備注出租率隨產(chǎn)品品質(zhì)提升而提高以區(qū)域招商引資的高新產(chǎn)業(yè)為主，市區(qū)外溢的制造業(yè)、貿(mào)易、服務業(yè)企業(yè)居其次。需求特征單位：300占比達56%500占比達34%入駐的企

41、業(yè)中，以網(wǎng)絡科技類、貿(mào)易類、服務類為主，總占比達60。金融、服務業(yè)、生物醫(yī)藥等為大面積需求，屬于面積貢獻型行業(yè)；貿(mào)易類、制造業(yè)等為小面積需求為主，為數(shù)量貢獻型企業(yè)。 整體市場需求以小面積為主，集中在300以下，占比達56%；5001000半層整層需求居其次。租賃市場小結(jié)除政府重點招商引資的高新產(chǎn)業(yè)企業(yè)為，服務業(yè)企業(yè)居其次。整體需求以小面積為主，集中在300以下，占比達56%；5001000半層整層需求居其次。市場現(xiàn)狀需求特征區(qū)域整體出租率較高，但整體租金水平較低，總部辦公區(qū)域租金水平也僅為1.8-2.2元/。外溢至濱江區(qū)域的客戶對樓宇品質(zhì)要求較高，市場出租率隨產(chǎn)品檔次提升和提高。購買客群以投資

42、客為主，濱江寫字樓購買客戶共性是對價格敏感度極高?？蛻舴诸愖赓U客戶購買客戶外資、上市的分支機構(gòu)或辦事處以租賃為主，一般不會買寫字樓，只作為總公司的部門辦事處，不一定長期在杭州地區(qū)發(fā)展。二三線城市的總部辦公企業(yè)以購買為主，一般購買實力較強，總部遷入杭州，企業(yè)考慮長期在杭州發(fā)展，但對房價價格敏感度較高。本土輕資產(chǎn)企業(yè)（貿(mào)易、廣告、設計等企業(yè)）以企業(yè)發(fā)展本身決定，如果企業(yè)資產(chǎn)積累比較豐厚企業(yè)，會考慮買寫字樓，同時可以資產(chǎn)保值，方便以后銀行貸款；但如果公司剛成立或正處于發(fā)展上升期企業(yè)，一般會考慮租用寫字樓，保證公司足夠的資金流通量。創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)類企業(yè)（IT、研發(fā)類企業(yè)）以考慮科技園區(qū)租賃的更多，如果有購買

43、需求的企業(yè)更多的會考慮在科技園區(qū)購買土地建造自己的產(chǎn)業(yè)辦公樓。政府部門的子公司大部分還是以租賃形式或政府單位的辦公場所為主，但少部分因出于資產(chǎn)保值考慮，會選擇買寫字樓，且為政府出資購買，對價格敏感度較高。投資客寫字樓購買客戶中占很大一部分比例，注重區(qū)域潛力和性價比。銷售需求特征 區(qū)域未來有較大競爭壓力，潛在量需6-7年消化期； 濱江寫字樓售價有一定瓶頸，以高品質(zhì)、高性價比產(chǎn)品競爭優(yōu)勢明顯，去化更快。競爭層面需求層面需求共性：價格敏感度較高，關(guān)注房源性價比投資：看重小面積、低總價房源；自住型客戶會比較注重公共部位裝修和空間舒適度；購買客戶以投資客為主力，自用的以杭州及浙江的私企老板為主，還有部分

44、少量政府性質(zhì)公司； 行業(yè)以輕資產(chǎn)的高利潤行業(yè)為主，多數(shù)處于資產(chǎn)保值意識購買。出售市場小結(jié)相比濱江具有成熟配套的同類產(chǎn)品，項目更具區(qū)域辦公檔次，以迎合外溢需求的品質(zhì)追求。濱江新城市場表現(xiàn)： 未來供應產(chǎn)品檔次有局部提高，但叫世紀城仍以一定差距； 潛在供應量大，與錢江世紀城有直接競爭關(guān)系。1區(qū)域現(xiàn)狀：政府引導的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，產(chǎn)業(yè)帶動寫字樓市場的持續(xù)樂觀發(fā)展趨勢；受前期城市建設限制，區(qū)域辦公檔次提升潛力有限，追求性價比辦公區(qū)域。2客戶特征： 以政府導向的高新產(chǎn)業(yè)為主，其次為服務性行業(yè)；購買客戶以貿(mào)易類行業(yè)為主，均與世紀城規(guī)劃產(chǎn)業(yè)相吻合； 購買以偏小面積需求為主，對價格敏感度較高。大部分為市區(qū)外溢客

45、戶，以時間換取辦公檔次提升。3CBD區(qū)域，杭州高端寫字樓的集中區(qū)域錢江新城板塊富春路甌江路大劇院城市陽臺市民活動中心浙江金融財富中心華城國際發(fā)展大廈圣奧大廈錢江國際時代廣場尊寶大廈光彩國際中心金基錢江商務廣場榮安總部東航大廈中天大廈華聯(lián)UDC時代宏程國際大廈迪凱國際大廈凱德來福士廣場萬銀國際大廈錢塘藍鯨國際瑞晶國際前期以中小型的金融、服務企業(yè)為主，頂級寫字樓為銀行等大客戶，但目前中小企業(yè)已出現(xiàn)被擠壓?？蛻籼卣骺蛻舯壤蛻纛愋偷湫蜆潜P客戶需求40%想把總部遷到杭州的省內(nèi)企業(yè)，以本省民營企業(yè)為主。迪凱國際中心：清華*浙商的民營企業(yè)。（訂單式）萬銀國際大廈：以杭州為中心的發(fā)展型中間企業(yè)，有永康、義烏

46、、深圳等地的浙商（訂單式）華聯(lián)UDC的A棟：金融、外貿(mào)、投資行業(yè)為主；需求面積以公司規(guī)模而定。一般以300-400方為主，也有需要一層或幾層的。40%大規(guī)模企業(yè)在杭州的分公司尊寶大廈18層銷售給民生銀行，占了一半的體量。藍鯨國際打包給交通銀行。浙江財富金融中心東樓售給中國建設銀行華聯(lián)UDC的B棟：自用部分，也有可能整棟賣給石油公司，正在洽談企業(yè)實力雄厚、面積需求較大價格不是最主要的決定因素，對于景觀和建筑風格有較高要求，要求高標準的物業(yè)管理服務和完備的配套設施。10%杭州本地企業(yè)1、老商業(yè)圈溢出型客戶。2、“住宅禁商”后從住宅中搬出來的公司。3、買賣聚集地的從業(yè)客戶宏程國際大廈大部分客戶是原黃

47、龍、慶春商圈的客戶。1、大面積駐戶以地產(chǎn)開發(fā)、IT高科技、金融為主。2、小面積駐戶面積集中在100-200，以生產(chǎn)制造、物流商貿(mào)、專業(yè)服務類為主。10%投資客（溫臺甬等）尊寶大廈有部分投資客購買以小面積需求為主對寫字樓租金價格敏杭州寫字樓開發(fā)較早的區(qū)域，金融機構(gòu)集中的地段，商務配套成熟，但樓宇品質(zhì)蛻化嚴重。慶春寫字樓版圖眾安大廈廣利大廈同方財富大廈采荷嘉業(yè)大廈之俊大廈瑞豐國際商務大廈平海國際國都商務大廈中河大廈金峰大廈浙藝大廈嘉德廣場浙江國貿(mào)大廈改革月報大樓行業(yè)分布行業(yè)特征：以金融保險、貿(mào)易、服務、制造業(yè)企業(yè)為主，占比近80%?？蛻簦簢鴥?nèi)/浙江大型金融機構(gòu)企業(yè)、浙江中小型貿(mào)易、各類企業(yè)辦事處。

48、金融企業(yè)實力雄厚，多租用大面積物業(yè)金融、貿(mào)易、服務行業(yè)的聚集地。產(chǎn)品力現(xiàn)狀大堂不挑空地面停車已經(jīng)擠到門廳現(xiàn)有寫字樓老化嚴重，且寫字樓更新改造的可能性小。需求特征寫字樓開發(fā)時間較早，硬件相對落后，老化嚴重；外立面陳舊，缺乏品質(zhì)感；車位少，停車困難周邊配套雖然較為成熟，但環(huán)境嘈雜，交通擁堵入駐企業(yè)規(guī)模不一，整體辦公氛圍不佳東亞銀行（嘉德廣場）設施有一定的陳舊，空調(diào)出風口數(shù)量少；周邊環(huán)境嘈雜，上下班期間車輛進出通道擁堵。匯豐黃金投資（廣利大廈）停車位費用高、物業(yè)人員的外部形象差空調(diào)設計存在缺陷，經(jīng)常出現(xiàn)下去辦公區(qū)太熱情況，且開放時間不足；需要播放境外電視頻道，但目前有線電視無法滿足紫園控股（華都大廈

49、）寫字樓沒有配停車位，路面停車十分緊張；上班高峰交通擁堵，開車還不如做公交車；寫字樓外觀陳舊，缺乏檔次，大堂很小，也沒有挑高，感覺局促電梯數(shù)量太少，整幢樓只配備了2臺電梯；網(wǎng)絡配置太低，整幢樓才1兆光纖，很多企業(yè)只能自己用無線網(wǎng)卡。寫字樓使用者訪談產(chǎn)品力現(xiàn)狀銳化的產(chǎn)品力供需矛盾，促使大量客戶具有外溢的考慮。外溢分析外溢動因：交通、停車、檔次追求、新區(qū)潛力預期、政府導向/招商引資政策、面積擴張、低租金吸引外溢趨勢：大型金融業(yè)、實力型企業(yè)外溢到錢江新城；成長型金融類、貿(mào)易類、科技類企業(yè)主要外溢到濱江新城。產(chǎn)品力現(xiàn)狀樓宇老化、設備設施陳舊，缺乏檔次感需求特征對周邊環(huán)境、樓宇品質(zhì)、停車、交通等配套存在

50、較大不滿，亟待改善。產(chǎn)品力與客戶需求矛盾銳化外溢項目將于錢江新城、濱江項目競爭承接慶春的外溢需求，性價比是競爭的核心優(yōu)勢。慶春板塊小結(jié)需求特征：以金融、貿(mào)易、服務型企業(yè)為主，對現(xiàn)有產(chǎn)品具有極大不滿，存在大量待改善需求。1區(qū)域現(xiàn)狀：杭州傳統(tǒng)金融中心，區(qū)域配套成熟，但辦公環(huán)境現(xiàn)狀品質(zhì)低，且待更新改造可能性小。2未來趨勢：區(qū)域自身發(fā)展受限，功能將東移至錢江新城，大量實力不足企業(yè)將外溢至外圍區(qū)域。3外部競爭總結(jié)競爭+分流高檔次的區(qū)域辦公環(huán)境和同具性價比的產(chǎn)品條件，將吸引濱江區(qū)域內(nèi)的改善需求和分流濱江承接的外溢需求。濱江新城慶春蕭山行政區(qū)錢江新城吸納區(qū)域和產(chǎn)品檔次的優(yōu)越性，將激發(fā)并吸納蕭山市場的改善需求

51、，作為該項目啟動后的第一批主力客群。借勢分流項目可借勢錢江新城CBD概念，以價格優(yōu)勢，分流部分看重區(qū)域地位，但注重性價比的客戶。外溢承接樓宇品質(zhì)、交通停車等硬傷導致企業(yè)外溢，項目有機會吸引該區(qū)域客戶，但同時存在與其它區(qū)域之間的承接競爭，需在產(chǎn)品上打造高性價比，提升競爭力。寫字樓寫字樓市場研究外部競爭市場內(nèi)部競爭市場需求市場研究錢江世紀城處于起步階段，未來供應量龐大，3年內(nèi)將有近332萬方投入市場。潛在競爭量錢江世紀城內(nèi)已出讓53宗，其中商服用地約460萬方（不含奧博城），其中辦公面積預計332萬方。其中，區(qū)域發(fā)展核心軸內(nèi)共36宗地，已經(jīng)出讓20宗，建筑面積203萬方；未出讓16宗，合計163萬

52、方。區(qū)域發(fā)展核心軸已經(jīng)拍出50多宗商業(yè)地塊，其中商業(yè)辦公面積332萬方（不含奧博中心）。已出讓土地版圖編號地塊名稱編號地塊名稱編號地塊名稱1國際辦公中心5浙江騰虎8人民日報高運項目永磁地塊浙江民企大廈2浙江商會大廈宏發(fā)地塊萬和國際永翔地塊勝達地塊祥騰國際中心蕭迅地塊港麗國際9錢江電氣協(xié)和地塊英冠水天城亨得利珠寶矩日地塊6天偉建設地塊波斯飛克世華實業(yè)廣聯(lián)控股寶信發(fā)展中心3捍中地塊正凱地塊新世界環(huán)球中心融誠科技愛蒙高地塊10華碩國際科研中心恒逸地塊廣建大廈農(nóng)發(fā)大廈寶盛大廈新萬翔地塊11富麗達地塊僑商總部7振亞宏揚聯(lián)合中心匯鑫大廈寧圍彩印地塊4和合科技地塊麗晶國際中心國泰地塊中企華運紅劍國際中心農(nóng)業(yè)

53、銀行12還杰德商務酒店申盛建筑宏立大廈江寧總部龍達大廈希斯特姆13杭州譽錦科技明盛控股地塊12345678109111213區(qū)域?qū)⒚媾R與板塊內(nèi)眾多樓盤同時開工、同期開盤、同期交付使用的困境 ，需要定位差異化產(chǎn)品打造，并抓準入市時機。潛在量上市時間2011年2012年2013年2014年2015年杭州國際辦公中心一期酒店式公寓開盤（體量80萬方）項目陸續(xù)開盤銷售近30個項目開工項目陸續(xù)竣工驗收項目裝修入駐，或三級市場招租項目開工項目銷售項目竣工近20個項目開工年內(nèi)2個項目建成年內(nèi)11個項目建成年內(nèi)12個項目建成年內(nèi)10個項目建成2016年年內(nèi)18個項目建成寫字樓寫字樓市場研究外部競爭市場內(nèi)部競爭

54、市場需求市場研究需求市場初判 來源行業(yè)項目優(yōu)勢自用蕭山貿(mào)易行業(yè)（實業(yè)型、中介型）外資區(qū)別于城區(qū)的CBD規(guī)劃定位、板塊升值潛力、高端辦公集聚效應吸引服務業(yè)房產(chǎn)建筑業(yè)市區(qū)發(fā)展中的金融企業(yè)性價比、樓宇檔次、交通連貫服務業(yè)濱江貿(mào)易行業(yè)會展經(jīng)濟帶動服務業(yè)：物流類金融類錢江新城服務型企業(yè)性價比分流兩座新城的行業(yè)對接金融衍生行業(yè)省內(nèi)民企諸暨等邊緣縣市投資蕭山本地為主蕭山的制造業(yè)等實力企業(yè)將成為錢江世紀城的第一批客戶，項目應以高檔次的外觀效果來吸引需求。蕭山業(yè)內(nèi)人士訪談受訪者：雷迪森財富中心策劃專案黃藝婷雷迪森項目銷售情況：項目主要賣點：地標性建筑（250米高）、地鐵效應（地鐵2號線）、星級酒店引入（5星酒店

55、雷迪森）。主力銷售面積為200方、300方，分三期銷售：一期09.12月開盤，售價1.3-1.5萬/平米，二期2010.1開盤，售價1.6-1.8萬/平米，目前已基本售罄；三期2010.4開盤，售價2.1-2.2萬/平米，為高樓層房源，轉(zhuǎn)角拼接銷售，主力面積450500平米。項目客群分析：項目客戶以蕭山本地客戶為主，極其少量的外地客戶，杭州客戶幾乎沒有；購買者中，自用與投資比例各占一半左右。購買者以實業(yè)企業(yè)為主，如大型制造企業(yè)、貿(mào)易公司。對蕭山客戶的理解：有自己的社交圈子，購買寫字樓時更相信朋友間的口口相傳，如雷迪森項目一期便有很多關(guān)系客戶，通過他們，又介紹了不少關(guān)系客戶過來。蕭山人更注重項目

56、給人的直觀外部感受，對寫字樓內(nèi)部設施設備、物業(yè)服務、細節(jié)等關(guān)注度不高。對錢江世紀城的看法：大型制造企業(yè)、實力實業(yè)企業(yè)將成為主力。就我們?nèi)诘牟俦P情況來看，400方的面積卡位對蕭山客戶的影響應該不會太大。蕭山人肯定是第一批客戶，但是光是蕭山的市場滿足不了這么龐大的供應，需要挖掘新的客源。對區(qū)域前景非?？春?，認為售價不能低于18000元/平米。蕭山人對錢江世紀城期望較高；稍大的面積分割在蕭山不存在抗性。蕭山業(yè)內(nèi)人士訪談受訪者：泰和天辰國際銷售主管任俊川泰和天辰國際的銷售情況：項目主要賣點：地鐵效應、項目高檔次定位、高性價比。項目2010.4開盤，精裝修均價18000元/平米，已經(jīng)基本售罄。項目以大

57、面積分割銷售為主，最小分割面積312方，主力面積650方左右。項目客群分析：購買者基本都是蕭山本地人，其中有很多是老板的關(guān)系戶購買；購買者以自用為主，項目的精裝修交付和大面積分割都為自用客戶考慮的。購買者基本是實業(yè)家，在周邊有廠房的，或者是同行的建筑公司、設計單位等。對蕭山客戶的理解：為蕭山人對寫字樓的概念認知度低，還停留在傳統(tǒng)辦公認知階段；蕭山寫字樓市場不發(fā)達，好的寫字樓就我們和雷迪森財富中心了。對錢江世紀城的看法：錢江世紀城的潛力應該是不錯的，有地鐵、有慶春隧道，蕭山人很認可世紀城的，認為那里以后肯定會很高檔，平時都有接觸到幾組客戶提到錢江世紀城，但是因為那一片還沒有起來，要想讓他們?nèi)ネ顿Y

58、，還是需要下點功夫的。浙江民企的典型特點：企業(yè)做大后，喜歡投資固定資產(chǎn)保值，該類企業(yè)將成為世紀城的主力客群。寫字樓購買者訪談受訪者：恒泰恒源國際業(yè)主高峰琴 蕭山本地人，私企老板 浙江杭萬汽車零部件實業(yè)有限公司萬向分公司（汽車配件制造兼貿(mào)易公司）。寫字樓購買情況：購買了恒源國際半層，400多方，購入價格8000元/平米；準備自用兼投資，目前想先出租，但是因為周邊都沒有起來，對能租多少租金沒有概念。寫字樓購買促動因素：認為單價合理，以后自用或投資都可以。項目就在錢江世紀城附近，對該片區(qū)域的預期高，認為以后一定能升值能完善。直覺型的認為寫字樓投資肯定好，認為寫字樓是長線收益，要是有好的機會還會繼續(xù)選

59、擇投資寫字樓。對錢江世紀城的看法：選擇恒源國際，一定程度上是因為看好錢江世紀城；目前世紀城還沒有起來，所以還要再看看，如果好的話，肯定會考慮投資。蕭山區(qū)小結(jié)以蕭山區(qū)本地的制造業(yè)、貿(mào)易類、建筑公司等為最具潛力的客戶市場；蕭山客戶看好錢江世紀城CBD的規(guī)劃前景，對板塊價值預期較高；注重產(chǎn)品的外觀檔次感，好面子是其一大特點；對于面積需求方面，面積稍大對其抗性不大，但產(chǎn)品要有足夠的性價比。區(qū)域CBD規(guī)劃、外觀檔次感、性價比注重辦公場所的舒適便捷、商務氛圍、樓宇檔次，對區(qū)域不敏感。市區(qū)外溢企業(yè)訪談中信金通證券目前辦公狀況東冠恒鑫大廈F19-20，辦公面積2400方，2010年3月入駐，常駐辦公人口約10

60、0人。選擇本辦公場所的原因之前在中河南路萬凱商務樓，離濱江較近，搬遷后不會有太大的距離差異，而且總部不對外，對區(qū)位要求不高。原辦公場所周邊有物流中心和老小區(qū)，人流復雜缺少商務氛圍，且原租金4.2-4.8元/天，相比之下恒鑫大廈的商務氛圍、樓宇檔次、租金水平都更能吸引我們。公司09年的業(yè)績不錯，自然對辦公場所也要求更高，也是看中恒鑫區(qū)域最高端的檔次。新生的寫字樓比較容易改造，裝修的豪華還是簡約，我們可以自由發(fā)揮。選擇辦公場所主要考慮點：樓宇檔次，商務氛圍，區(qū)域政策硬件要求：停車要方便，空調(diào)要單獨可以控制，一切以舒適便捷為主。配套要求：最好有精致的景觀公園，放松的時候走走；最好是要有吧臺和公共活動