8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析一估價(jià)項(xiàng)目名稱：泰山大酒店國有劃撥土地使用權(quán)改企轉(zhuǎn)制價(jià)格評(píng)估委托方：泰安市接待處估價(jià)目的:為泰山大酒店國有劃撥土地使用權(quán)改企轉(zhuǎn)制提供價(jià)格參考。估價(jià)基準(zhǔn)日：2007 年 11 月 1 日一、 估價(jià)項(xiàng)目背景（一）土地狀況1.土地登記狀況待估宗地有兩宗，土地使用權(quán)人均為泰山大酒店。宗地一土地證號(hào)：泰土國用（2008）第 0042 號(hào)，土地證登記土地面積為 11915 平方米；宗地二土地證號(hào)：泰土國用（2008）第 1-0012 號(hào)，土地證登記土地面積為 3752 平方米。土地使用權(quán)類型均為劃撥，登記土地用途均為商業(yè)服務(wù)業(yè)。本次實(shí)際評(píng)估的土地面積合計(jì)為 15667 平方米。兩宗地均坐落于泰安市

2、岱宗大街 210 號(hào), 其四至: 東至原外貿(mào)糧油公司道路，西至傅公街，南至市教育局宿舍和居民房，北至岱宗大街。2.土地權(quán)利狀況本次評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)土地使用權(quán)人為泰山大酒店，土地使用權(quán)類型為劃撥，待估宗地權(quán)屬來源合法、明晰、界址清楚、面積準(zhǔn)確，無權(quán)利糾紛，無他項(xiàng)權(quán)利限制。3.土地利用狀況地上附著物主要為客房大樓及配套附屬用房，大樓采用框架結(jié)構(gòu)，其它采用磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積大約 17000 余平方米，建筑物建成于 70 年代末，土地利用效率較好。（二）區(qū)域狀況1、宗地在區(qū)域中的位置兩宗地均坐落于泰安市岱宗大街 210 號(hào), 其四至: 東至原外貿(mào)糧油公司道路，西至傅公街，南至市教育局宿舍和居民房，北至岱宗

3、大街。山東安誠信土地資產(chǎn)評(píng)估資格號(hào)：20083700272、宗地周圍道路狀況待估宗地北臨交通干道泰安市岱宗大街，屬生活型主干道；通 2、8、11、32、36 等多路車，交通便利度較好。3、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況待估宗地實(shí)際開發(fā)程度為紅線外“七通”（通路、通電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)“七通一平” （通路、通電、供水、排水、通訊、供暖、供氣和場地平整）。供水：接入市政供水管線。排水：宗地內(nèi)接入市政排水管線。通電：接市政供電設(shè)施。通訊：宗地處在電信公司營業(yè)區(qū)內(nèi)供暖：接市政供暖設(shè)施。供氣：接市政供氣設(shè)施。二、估價(jià)方法的選用及估價(jià)過程本次評(píng)估結(jié)果是在設(shè)定用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，設(shè)定土地使用權(quán)年期為

4、 40 年，設(shè)定容積率為 1.3，設(shè)定的土地開發(fā)程序?yàn)樽诘丶t線外“七通”（通路、通電、供水、排水、供暖、供氣和通訊），紅線內(nèi)場地平整等條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日 2007年 11 月 1 日的國有土地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料、評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及具體情況，結(jié)合本次估價(jià)目的，由于待估土地屬于泰城一級(jí)商業(yè)用地，因此可以選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行評(píng)估。其用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)也可采用收益還原行評(píng)估。（一） 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修1、基本公式：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估的宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)K1K2K3K4(1+K)+K5式中：K1基準(zhǔn)日期修正系數(shù)K2土地使用年期修正系數(shù)K3容積率修正系數(shù)K4其他修正系數(shù)K5開發(fā)程度修正值K影

5、響地價(jià)區(qū)域及個(gè)別修正系數(shù)2、評(píng)估過程（1）基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵根據(jù)泰安市資源局 2007 年 6 月完成的泰安市市區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更告，基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵：基準(zhǔn)日為 2007 年 1 月 1 日；土地使用年期為法定最高出讓年期 40 年；土地開發(fā)程度界定為“七通一平”。（2）確定土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)泰安市市區(qū)土級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更告，待估宗地位于商服一級(jí)地，取級(jí)別地價(jià)為 1950 元/平方米。（3）確定基準(zhǔn)日修正系數(shù)（K1）泰安市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為 2007 年 1 月 1 日，對(duì)應(yīng)的地價(jià)指數(shù)為 100，本次評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日為 2007 年 11 月 1 日，根據(jù)近幾年泰安市土地市場地價(jià)的變化趨勢，結(jié)

6、合經(jīng)驗(yàn),確定 2007 年 11 月的地價(jià)指數(shù)為 104，基準(zhǔn)日修正系數(shù)K1=1.04。（4）確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（K2）待估宗地土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，出讓使用年期設(shè)定為 40 年，與法定商服用最高使用權(quán)年期 40 年一致，故不需進(jìn)行年期修正。（5）編制待估宗地地價(jià)影響說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表（K）對(duì)照泰安市商服基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別修正因子說明表及修正系數(shù)表，分析影響待估宗地地價(jià)的區(qū)域及個(gè)，結(jié)合待估宗地具體情況，編制待估宗地影響說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表，計(jì)算綜合修正系數(shù)為 3.70%。（6）開發(fā)程度修正（K5）由于待估宗地實(shí)際開發(fā)程序?yàn)樽诘丶t線外“七通”，紅線內(nèi)設(shè)定為“場地平整”，與基準(zhǔn)地價(jià)

7、定義的土地開發(fā)程度“七通一平”一致，因此不需進(jìn)行開發(fā)程度的修正?；?準(zhǔn) 地 價(jià) 系 數(shù) 修評(píng) 估 的 宗 地 地 價(jià) =1950.00 1.04 1.00 (1+3.70%)+0=2103 元/平方米(二)收益還原法測算過程：1.確定房地年總收益所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地總收益的平均費(fèi)用，確定待估宗地房地出租的水平一般為每年 380 元/平方米，評(píng)估土地面積15667平 方 米 , 標(biāo) 準(zhǔn) 容 積 率 下 建 筑 面 積20367.10平方米，房屋出租率為 85，有效出租面積比率為 85%，則：房地年總收益房地年年收益總面積出租率有效出租面積比率5591787.00 元。2

8、.房地出租年總費(fèi)用：指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。按年的 2.5%計(jì)，則：房地年總收益2.5%139794.67 元。 維修費(fèi)：指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。參考企業(yè)的實(shí)際維修費(fèi)，按建筑物重置價(jià)格的 2%計(jì)算。即維修費(fèi)房屋重置價(jià)格2%162936802325873.60 元其中：房屋重置總價(jià)格=重置單價(jià)總建筑面積=80020367.10=16293680元 房屋年折舊費(fèi)，指房屋在使用過程中因損耗而在中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。由于房屋可使用年限等于正常耐用年限，因此房屋年折舊費(fèi)計(jì)算公式為：年折舊費(fèi)房屋重置價(jià)（1-殘值率）房屋可使用的年限=16293680（1-2%）40399195.

9、16 元 保險(xiǎn)費(fèi)：指所有人為使自己的避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率 0.2計(jì)算，則：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)格折舊總額重置價(jià)格年折舊費(fèi)已使用年限=16293680 元保險(xiǎn)費(fèi)房屋現(xiàn)值0.232587.36 元 稅金：指所有人按有關(guān)規(guī)定向繳納的稅和營業(yè)稅等。稅:依據(jù)稅法及當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門資料，稅稅金房地年總收益12%671014.44 元。營業(yè)稅：營業(yè)稅取房地年的 5.55%，營業(yè)稅稅金房地年總收益5.55%310344.17 元。稅金合計(jì)為：981358.61 元。房地出租年總費(fèi)用維修費(fèi)房屋年折舊費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金1878809.40 元3.房地年純收益房地年純收益房地年總收益房地出

10、租年總費(fèi)用由此確定房地年純收益為 3712977.60 元4.房屋年純收益房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋還原利率通常情況下房屋還原率比土地還原率要高 23%，考慮到我國保險(xiǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，此次評(píng)估房屋還原率確定為 8.8%。房屋年純收益房屋現(xiàn)值8.8%1433843.84 元5.土地年純收益土地年純收益房地年純收益房屋年純收益2279133.76 元6.計(jì)算待估宗地總地價(jià)總地價(jià)土地年純收益r11/（1r）n土地年純收益6.8%0.928031103472.48（元）其中: r土地還原率 6.8%n待估宗地土地使用年期 40 年7.計(jì)算宗地面積地價(jià)面積地價(jià)總地價(jià)總用地面積1985（元/平方米）（三）地

11、價(jià)的確定通過基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修和收益還原法兩種方法對(duì)宗地地價(jià)進(jìn)行的測算，這兩種方法的測算結(jié)果差異較小，所以以這兩種結(jié)果的算術(shù)平均值進(jìn)行取整作為地價(jià)。待估宗地單價(jià)=（2103）/2=2044 元/平方米總地價(jià)=2044 元/平方米15667 平方米=32,023,348.00 元（包含三、 評(píng)估中的難點(diǎn)及啟示收益）。1、合理運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估宗地，應(yīng)具備三個(gè)基本條件：第一，應(yīng)具備該城鎮(zhèn)地區(qū)有效、完整的基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)圖，以及基準(zhǔn)地價(jià)修正體系成果資料及適時(shí)的更新成果資料；第二，該城鎮(zhèn)地區(qū)房地產(chǎn)市場的價(jià)格水平相對(duì)穩(wěn)定，在時(shí)間、空間和區(qū)域結(jié)構(gòu)、用途結(jié)構(gòu)上沒有出現(xiàn)可能導(dǎo)致地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)失準(zhǔn)的變化；第三，能夠取得齊全、可靠、準(zhǔn)確、及時(shí)的信息資料及指標(biāo)參數(shù)，具備對(duì)估價(jià)對(duì)象和基準(zhǔn)地