南昌市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法(第二次修正本)

1、.：.；南昌市城鎮(zhèn)國有土地運用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓方法(第二次修正本)【實施日期】2003/04/30【公布單位】南昌市人大常委會2002年11月28日南昌市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議經(jīng)過，2003年3月31日江西省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議同意，現(xiàn)予公告。本修正案自公布之日起施行。 南昌市人民代表大會常務(wù)委員會 2003年4月30日根據(jù)本修正案作相應(yīng)修正，重新公布。南昌市城鎮(zhèn)國有土地運用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓方法第二次修正1993年10月9日南昌市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議經(jīng)過1993年12月18日江西省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議同意1993年12月23日

2、南昌市人民代表大會常務(wù)委員會公告第4號公布自1994年1月1日起施行根據(jù)1997年5月30日南昌市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議經(jīng)過、1997年6月20日江西省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議同意的第一次修正根據(jù)2002年11月28日南昌市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議經(jīng)過2003年3月31日江西省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議同意的第二次修正 第一章總那么第一條為了加強城鎮(zhèn)國有土地運用權(quán)管理，根據(jù)、和等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實踐，制定本方法。第二條凡需在本市行政區(qū)域內(nèi)獲得城鎮(zhèn)國有土地運用權(quán)，進展土地開發(fā)、利用、運營的，必需遵守本方法。法律、法規(guī)另有規(guī)定的

3、除外。第三條土地運用者開發(fā)、利用、運營土地，必需遵守有關(guān)法律、法規(guī)，符合本市城市規(guī)劃，不得損害社會公共利益，其合法權(quán)益受國家法律維護。第四條土地運用權(quán)出讓，由市、縣人民政府擔任，有方案、有步驟地進展。南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地運用權(quán)出讓，由市人民政府土地行政主管部門辦理；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地運用權(quán)出讓，由縣人民政府土地行政主管部門辦理。第五條市、縣人民政府土地行政主管部門依法對土地運用、權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進展監(jiān)視檢查，并辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止的土地審查登記。第六條土地運用權(quán)出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及有關(guān)地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣人民政府土地行政主管部門、房地產(chǎn)管理

4、部門按照有關(guān)規(guī)定辦理。第七條鄉(xiāng)村集體一切的土地，必需先經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門依法征歸國有后，才干出讓。第八條南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地基準地價，由市地價評價委員會提出，經(jīng)市人民政府審核，報省人民政府同意后公布；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地基準地價，由所屬縣地價評價委員會提出，經(jīng)縣人民政府審核，報市人民政府同意后公布。地價評價委員會由同級人民政府土地、房產(chǎn)、物價、財政等行政管理部門的擔任人和有關(guān)人員組成。 第二章土地運用權(quán)出讓第九條土地運用權(quán)出讓由市、縣人民政府土地行政主管部門以下簡稱出讓人與土地運用者以下簡稱受讓人簽署合同。第十條土地運用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由人民政府土地

5、行政主管部門合同同級城市規(guī)劃、建立、房產(chǎn)行政主管部門共同擬定方案，并按照規(guī)定的審批權(quán)限報經(jīng)同意后，由人民政府土地行政主管部門組織實施。第十一條土地運用權(quán)出讓的最高年限，按以下用途確定：一居住用地70年；二商業(yè)、旅游、文娛用地4O年；三工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年。第十二條土地運用權(quán)出讓該當采用招標、拍賣、掛牌方式進展，對公益事業(yè)、社會福利事業(yè)用地、工業(yè)用地和非運營性住宅建立用地以及其他不具備招標、拍賣、掛牌出讓條件的土地，可以采取協(xié)議方式。第十三條以招標、拍賣、掛牌方式出讓土地運用權(quán)的，出讓人該當在招標、拍賣、掛牌開場日20日前發(fā)布公告。公告該當經(jīng)過市級以上報紙發(fā)布

6、，同時可以在其他媒體發(fā)布。第十四條招標、拍賣、掛牌公告該當包括以下內(nèi)容：一出讓人的稱號和地址；二出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、運用年限、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；三招標人、競買人的資歷要求及懇求獲得招標、競買資歷的方法；四索取招標、拍賣、掛牌出讓文件的時間、地點及方式；五招標、拍賣、掛牌的時間、地點，招標和掛牌期限，招標和競價方式等；六確定中標人、競得人的規(guī)范和方法；七招標、競買保證金；八其他需求公告的事項。第十五條市、縣人民政府土地行政主管部門該當根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或者底價。確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，招標、競買保證金，該當實行集體決策。招標標底和拍賣、掛

7、牌的底價在招標、拍賣、掛牌出讓活動終了之前該當嚴密。第十六條出讓人該當對招標懇求人、競買懇求人進展資歷審查。對符合招標、拍賣、掛牌公告規(guī)定條件的，該當通知其交納保證金，參與招標、拍賣、掛牌活動。第十七條招標、開標程序：一招標人在招標截止時間前將標書投入標箱，招標公告允許郵寄標書的，招標人可以郵寄，但出讓人在招標截止時間前收到的方為有效；二招標人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，約請一切招標人參與，由招標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布招標人稱號、招標價錢和招標文件的主要內(nèi)容；三評標小組按照招標文件確定的評標規(guī)范和方法進展評標，評標小組由招標人代表、有關(guān)專家依法組成，成員

8、入數(shù)為5人以上單數(shù)； 四招標人根據(jù)評標結(jié)果，確定中標人。評標小組可以要求招標人對招標文件作出必要的廓清或者闡明，但是廓清或者闡明不得超出招標文件的范圍或者改動招標文件的本質(zhì)性內(nèi)容。第十八條招標出現(xiàn)以下情況之一，招標無效：一一切招標的標價均低于標底；二有效招標缺乏3個；三標底泄露或發(fā)現(xiàn)招標過程中有作弊行為及其他影響公正招標的行為。第十九條拍賣會程序：一主持人點算競買人；二主持人引見拍賣宗地的位置、面積、用途、運用年限、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；三主持人宣布起叫價和增價規(guī)那么及增價幅度，沒有底價的，該當明確提示；四主持人報出起叫價，競買人舉牌應(yīng)價或者報價；五競買人的最高應(yīng)價經(jīng)主持人落槌，拍賣成交，應(yīng)

9、價最高人為競得人。主持人在拍賣中可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。第二十條競買人缺乏3人，或者競買人的最高價未到達底價時，主持人該當終止拍賣。第二十一條掛牌程序：一在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、運用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)那么及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地買賣場所掛牌公布；二符合條件的競買人填寫報價單報價；三出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價錢；四出讓人繼續(xù)接受新的報價；五出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。第二十二條掛牌時間不得少于10個任務(wù)日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。第二十三條掛牌期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交

10、：一在掛牌期限內(nèi)只需1個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；二在掛牌期限內(nèi)有2個或者2個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價一樣的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；三在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有2個或者2個以上的競買人要求報價的，出讓人該當對掛牌宗地進展現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。第二十四條以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人該當與中標人、競得人簽署成交確認書。成交確認書該當包括出讓人和中標人、競得人的稱號、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽署的時間、

11、地點等內(nèi)容。成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效能。簽署成交確認書后，出讓人改動競得結(jié)果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，該當依法承當責任。第二十五條中標人、競得人該當按照成交確認書商定的時間，與出讓人簽署。中標人、竟得人支付的招標、競買保證金，抵作土地運用權(quán)出讓金，并將出讓金總額的10作為定金。其他招標人、競買人支付的招標、競買保證金，出讓人該當在招標、拍賣、掛牌活動終了后3個任務(wù)日內(nèi)予以退還，不計利息。第二十六條協(xié)議出讓程序：一由出讓人向受讓人提供出讓地塊的有關(guān)資料和文件；二受讓人應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)向出讓人提交包括土地開發(fā)建立方案、出讓金額及付款方式等內(nèi)容的文件；三出讓人接

12、到受讓人文件后，應(yīng)在30天內(nèi)作出明確回答；四經(jīng)協(xié)商達成協(xié)議后，受讓人應(yīng)與出讓人簽署出讓合同，并按出讓金總額的10支付定金。協(xié)議出讓價錢該當以基準地價為根底，并不得低于征地、拆遷補償費及市政公用設(shè)備配套費之和。第二十七條受讓人應(yīng)在簽署土地運用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地運用權(quán)出讓金，并辦理登記，領(lǐng)取國有土地運用證。受讓人從事開發(fā)運營成片土地的，如不能一次性支付出讓金，可先付出讓金總額的30，其他在延期的6個月內(nèi)付清。延期支付的出讓金，須按中國人民銀行當時的貸款利率計收利息。受讓人逾期未支付全部出讓金的，出讓人有權(quán)解除合同，定金不予退還。第二十八條簽署后，出讓人該當在10個任務(wù)日內(nèi)將出讓結(jié)果在

13、土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。第二十九條市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地出讓金由市人民政府土地行政主管部門代收，由受讓人全額直接繳入市人民政府財政主管部門土地出讓金專戶；市城市規(guī)劃區(qū)外的土地出讓金，由所屬縣人民政府土地行政主管部門代收，由受讓人全額直接繳入縣人民政府財政主管部門土地出讓金專戶。受讓人交納出讓金后，不再交納市政公用設(shè)備配套費。第三十條出讓人該當按照合同規(guī)定向受讓人提供土地運用權(quán)。未按照合同規(guī)定提供土地運用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同，由出讓人返還土地運用權(quán)出讓金，并雙倍返還定金。第三十一條受讓人該當按照出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用、運營土地。需求改動出

14、讓合同規(guī)定的土地用途，該當經(jīng)出讓人贊同，報原同意用地的人民政府同意，并按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定重新簽署出讓合同，調(diào)整出讓金，辦理變卦登記。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改動土地用途的，在報批前，應(yīng)領(lǐng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門贊同。 第三章出讓土地運用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押第三十二條經(jīng)過出讓方式獲得的土地運用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，當事人應(yīng)簽署合同，合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地運用權(quán)出讓合同的規(guī)定。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押年限，不得超越出讓合同規(guī)定的運用年限減去已運用年限后的剩余年限。第三十三條土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物一切權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；土地運用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物

15、、其他附著物一切權(quán)時，其運用范圍內(nèi)的土地運用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。土地運用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；地上建筑物、其他附著物抵押時，其運用范圍內(nèi)的土地運用權(quán)隨之抵押。土地運用權(quán)出租時，可以將地上建筑物、其他附著物伴隨土地運用權(quán)出租。第三十四條有以下情形之一的，土地運用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓：一未按照出讓合同商定支付全部土地運用權(quán)出讓金，未獲得土地運用權(quán)證書的；二按照出讓合同商定進展投資開發(fā)，屬于房屋建立工程，未完成開發(fā)投資總額的25以上的，屬于成片開發(fā)土地，未構(gòu)成工業(yè)用地或者其他建立用地條件的；三沒有土地運用權(quán)和地上建筑物、其他附著物一切權(quán)合法憑證的；四土

16、地運用權(quán)或者地上建筑物、其他附著物一切權(quán)有爭議的；五在經(jīng)市、縣人民政府同意的房屋拆遷范圍內(nèi)的；六依法收回土地運用權(quán)的；七司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決議查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)益的；八法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情形。有前款第一項、第三項至第八項所列情形之一的，土地運用權(quán)不得抵押。第三十五條土地運用權(quán)和地上建筑物、其他附著物一切權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，土地運用權(quán)和地上建筑物、其他附著物運用權(quán)出租，當事人自合同簽署之日起30日內(nèi)，應(yīng)向人民政府土地、房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記。土地運用權(quán)或地上建筑物、其他附著物一切權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門和房產(chǎn)管理部門同意，并按

17、照規(guī)定辦理過戶登記。第三十六條土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地運用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)益、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，土地運用者需求改動出讓合同規(guī)定的土地用途，按本方法第三十一條規(guī)定辦理。第三十七條土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓價錢明顯低于市場價錢的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)；價錢不合理上漲時，市、縣人民政府應(yīng)采取必要措施調(diào)控土地市場。第三十八條土地運用權(quán)出租，出租人必需繼續(xù)履行土地運用權(quán)出讓合同。承租人需求改動土地運用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途，必需征得出租人贊同，并由出租人按本方法第三十一條規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，當事人方可簽署租賃合同。第三十九條土地運用權(quán)抵押，抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間

18、宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)按照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財富。因處分抵押財富而獲得土地運用權(quán)和地上建筑物、其他附著物一切權(quán)的，應(yīng)按規(guī)定分別辦理過戶登記。處分抵押財富所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。第四十條抵押人以其出租的土地運用權(quán)抵押時，應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并書面通知承租人。抵押期間，原租賃合同繼續(xù)有效。 第四十一條抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他緣由而消滅的，該當辦理注銷抵押登記。 第四章劃撥土地運用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押第四十二條劃撥土地運用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押按照的規(guī)定辦理。第四十三條轉(zhuǎn)讓劃撥土地運用權(quán)含作價入股、投資和聯(lián)營、聯(lián)建交納土地出讓金的規(guī)范，按轉(zhuǎn)讓價或者評價價減去地上、地下建筑物重置價扣除折舊后余額的50%計算，省人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。評價價該當由具有土地估價資歷和才干的中介機構(gòu)評價。 第五章土地運用權(quán)終止第四十四條土地運用權(quán)出讓合同期滿后，土地運用權(quán)由人民政府無償收回。土地運用者該當交還國有土地運用證，并辦理土地運用權(quán)的注銷登記。第四十五條土地運用權(quán)出讓合同期滿，土地運用者需求續(xù)期的，該當至遲于出讓期滿前1年向人民政府土地行政主管部門提出懇求，按本方法的規(guī)定，重新簽署出讓合同，支付出讓金，并辦理登記。第四十六條人民政府對土地運用者依法獲得土地運用權(quán)，除在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需求可以按照法律程序提早收回的外，不得提早收回。提早收