國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式一覽

1、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的諸多矛盾，都可以從行業(yè)制度上和運(yùn)作模式上找到原因。如果僅盯著高房?jī)r(jià)這些表面現(xiàn)象爭(zhēng)論不休，開(kāi)出相關(guān)的藥方往往只能“治標(biāo) ”而不能“治本 ”。目前國(guó)際上具有一定代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式主要有兩種：一種是以市場(chǎng)化資本運(yùn)作為主、注重專業(yè)化細(xì)分和協(xié)作的“美國(guó)模式”；另一種是從融資、買(mǎi)地、建造，到賣(mài)房、管理都以開(kāi)發(fā)企業(yè)為中心的“香港模式”。 我國(guó)近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式漸漸由香港模式向美國(guó)模式轉(zhuǎn)變，尤其自2005 年以來(lái)，美國(guó)模式成為中國(guó)地產(chǎn)圈內(nèi)的高溫詞匯，國(guó)內(nèi)眾多地產(chǎn)大腕屢屢提起。“棄港投美”，目前已經(jīng)有不少品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)此趨之若騖。香港模式”式壟斷游戲由于

2、地緣關(guān)系和土地公有等方面的相似性，目前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式基本上借鑒了香港模式。香港模式是一條以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為核心的縱向運(yùn)作鏈，投資買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷銷售、物業(yè)管理等，通常由一家企業(yè)獨(dú)立完成，堪稱“全能開(kāi)發(fā)商”。香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道也相對(duì)比較單一，主要構(gòu)成是銀行貸款和通過(guò)預(yù)售收取客戶預(yù)購(gòu)房款。香港模式具有以下幾個(gè)鮮明特點(diǎn)：地皮最值錢(qián)。香港擁有660 萬(wàn)人口，卻只是1070 平方公里的彈丸之地，而作為人口高密度最高的上海，1700 萬(wàn)人卻擁有6340 平方公里。這就跟解放前的中國(guó)農(nóng)民一樣 一輩子的夢(mèng)想可能就是置下五畝地。對(duì)香港地產(chǎn)商而言，有地才是生存的硬道理。項(xiàng)目運(yùn)作“一條龍 ”化。香港房

3、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常采用拿地、蓋房、銷售、物管“一條龍式的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，作為“全能開(kāi)發(fā)商”扮演著各類角色。長(zhǎng)江和黃、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、 恒基兆業(yè)等10 家地產(chǎn)集團(tuán)都是這樣開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的。這種全能型模式有利于形成地產(chǎn)巨頭，行業(yè)集中度相對(duì)較高，有利于資源的優(yōu)化配置，正由于此，前十家地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)量約占香港總開(kāi)發(fā)量的80% 左右。獲取土地是第一要義。政府高度壟斷土地，大開(kāi)發(fā)商高度壟斷市場(chǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他行業(yè)和社會(huì)財(cái)富自動(dòng)聚攏而來(lái)，想不賺錢(qián)都難。香港不同于美國(guó)，地少人多、寸土寸金，擁有土地成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的核心所在。融資渠道相對(duì)單一?？傮w來(lái)說(shuō)，香港地產(chǎn)商大型化、財(cái)團(tuán)

4、化之后，其自身財(cái)力已經(jīng)比較雄厚， 然后通過(guò)銀行貸款和預(yù)售款，基本就能滿足開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需求，沒(méi)有太大動(dòng)力進(jìn)行多元化融資。期房預(yù)售制。1953 年，在香港嚴(yán)重供小于求的賣(mài)方市場(chǎng)下，霍英東首創(chuàng)賣(mài)樓花的游戲規(guī)則， 期房預(yù)售使得開(kāi)發(fā)商除銀行貸款外，又獲得了一個(gè)新的融資渠道。從而在資金要求上大大降低了開(kāi)發(fā)商的入行門(mén)檻。美國(guó)模式斂聚暴利門(mén)都沒(méi)有通過(guò)嚴(yán)格的專業(yè)化細(xì)分，形成一條橫向價(jià)值鏈，構(gòu)成以專業(yè)細(xì)分和金融運(yùn)作見(jiàn)長(zhǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式。美國(guó)模式代表了西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式。其核心是金融運(yùn)作，美國(guó)擁有最成熟和完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)投資信托基金和投資商成為主導(dǎo)者，而開(kāi)發(fā)商、建筑商、 銷售商以及其他房地產(chǎn)服

5、務(wù)商則成了圍繞資本、基金的配套環(huán)節(jié)。美國(guó)地產(chǎn)模式的背景及特點(diǎn)是：土地自由供應(yīng)。理論上講，在1990 年日本地產(chǎn)泡沫最大的時(shí)候，如果把整個(gè)東京賣(mài)掉后就可以買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)，由此我們可知當(dāng)時(shí)日本地價(jià)之高，美國(guó)地價(jià)之低。如果再追溯一下歷史，當(dāng)年美國(guó)西部大開(kāi)發(fā)時(shí)，只須交納10 美元手續(xù)費(fèi)就可以免費(fèi)獲得無(wú)人居住土地160英畝，只要定居和開(kāi)墾5 年，土地就永遠(yuǎn)歸私人所有；由此形成美國(guó)62% 土地私有的格局，讓政府不可能對(duì)土地供給進(jìn)行嚴(yán)控。專業(yè)分工明確。美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式主要由房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈等相互協(xié)調(diào)共存，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司來(lái)共同完成。 而且不同公司根

6、據(jù)自己的專業(yè)特長(zhǎng)而專注于某個(gè)細(xì)化產(chǎn)品市場(chǎng)。比如： 有專做寫(xiě)字樓的，也有獨(dú)做大型超市的，既有做郊區(qū)成排別墅群的，也有獨(dú)營(yíng)退休社區(qū)的。以金融運(yùn)作為核心。在美國(guó)房地產(chǎn)模式的各個(gè)鏈條中，金融產(chǎn)業(yè)鏈最為發(fā)達(dá)。美國(guó)沒(méi)有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入世界500 強(qiáng)，但卻有許多以房地產(chǎn)投資收益為利潤(rùn)來(lái)源的投資商、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入世界500 強(qiáng)。美國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產(chǎn)基金，美國(guó)的房地產(chǎn)投資商主要是從事物業(yè)投資，而非物業(yè)開(kāi)發(fā)，因此美國(guó)真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域。以房地產(chǎn)投資信托基金為代表，美國(guó)目前約有 300 多只房地產(chǎn)投資信托基金，管理資產(chǎn)總值超過(guò)3000 億

7、美元。收益大眾化。美國(guó)的房地產(chǎn)資金只有15% 左右是銀行資金，剩下的70% 是社會(huì)大眾的資金，其中35% 是退休基金，35% 是不動(dòng)產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基本上是私人投資，全國(guó)大多數(shù)人都可以通過(guò)不同方式參與房地產(chǎn)的投資，主要渠道是房地產(chǎn)投資信托基金、上市企業(yè)股票、MBS（房產(chǎn)抵押貸款證券）等。全民參與投資，既降低了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，也使行業(yè)利潤(rùn)被民眾攤平，基本不可能出現(xiàn)如任由國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商斂聚暴利的現(xiàn)象。新加坡篇政府干預(yù)才有保障由于政府實(shí)施了積極的住宅保障政策，新加坡成為全世界住宅問(wèn)題解決得最好的國(guó)家新加坡是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，但在住宅消費(fèi)保障制度方面，政府干預(yù)和介入得很深。當(dāng)然，這也與其是城邦型的地理

8、特征有關(guān)。政府大力發(fā)展公共住宅。政府于1960 年成立了建屋發(fā)展局，制定了“五年建屋計(jì)劃”，大力發(fā)展公共住房，即一般所說(shuō)的“組屋 ”。 1968 年， 新加坡政府又提出了“居者有其屋”的計(jì)劃， 從出租廉租房為主向出售廉租屋過(guò)渡。受到英國(guó)的影響，新加坡近年來(lái)也傾向于住房私有化， 通過(guò)推行住房私有化計(jì)劃，新加坡一方面成功地把原屬國(guó)家所有的住房逐步轉(zhuǎn)讓給個(gè)人， 另一方面對(duì)經(jīng)濟(jì)收入不同的家庭，實(shí)行不同的政策。對(duì)收入高的居民，國(guó)家不包其住房，使其住宅完全商品化；對(duì)中低收入家庭，實(shí)行準(zhǔn)商品模式，由政府投資建造社會(huì)住宅，然后再按優(yōu)惠條件出售。梯級(jí)消費(fèi)加上公積金支持的購(gòu)買(mǎi)力使新加坡80% 以上的居民購(gòu)買(mǎi)了組屋

9、居住。實(shí)行住房公積金保障制度。公積金制度是新加坡于1955 年建立的一項(xiàng)強(qiáng)制儲(chǔ)蓄制度，由雇主和雇員共同繳納，以解決雇員退休生活保障問(wèn)題。1968 年，新加坡政府為了解決中低收入家庭的住宅問(wèn)題，允許動(dòng)用公積金存款的部分作為首期付款之用，不足之?dāng)?shù)由每月交納的公積金分期支付。這項(xiàng)規(guī)定使低收入者既能購(gòu)房又不影響生活，從而極大地促進(jìn)了低收入者購(gòu)房的積極性。該項(xiàng)規(guī)定最初只針對(duì)最低收入家庭，1975 年后政府才對(duì)中等收入家庭放開(kāi)了限制。公積金制度成為新加坡國(guó)民儲(chǔ)蓄的主要組成部分，新加坡也成為東南亞地區(qū)解決住宅問(wèn)題的典范。根據(jù)收入情況分級(jí)確定住房保證水平。分級(jí)提供公有住宅補(bǔ)貼要求嚴(yán)格按家庭收入情況來(lái)確定享受住

10、宅消費(fèi)保障水平。在住宅短缺時(shí)期政府規(guī)定只有月收入不超過(guò)800 新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對(duì)購(gòu)房補(bǔ)貼也采用分級(jí)的辦法。例如，一室一套的，政府補(bǔ)貼 1/3 ；三室一套的，政府只補(bǔ)貼5% ；四室一套的，政府不僅沒(méi)有補(bǔ)貼，而且按成本價(jià)加5% 的利潤(rùn)；五室一套的，政府按成本價(jià)加15% 的利潤(rùn)。由于房?jī)r(jià)上漲，出售公有住宅所賺得的利潤(rùn)必須向房屋開(kāi)發(fā)局繳納一部分。公有住宅的合理配售政策。自1968 年以來(lái)，新加坡購(gòu)房者日益增多，搞好公房配售，讓購(gòu)房者覺(jué)得合理公平，成為房屋開(kāi)發(fā)局的重要課題。起初，政府采用登記配售，以登記的先后順序出售，后來(lái)改為定購(gòu)制度。每季度公布一次建房計(jì)劃，定購(gòu)并申請(qǐng)房屋的人進(jìn)行抽

11、簽，中簽后經(jīng)過(guò)購(gòu)房審查交付訂金，后隨即簽訂購(gòu)房合同，并交付房?jī)r(jià)的首付款。一般等兩年多就可以住上新房。這種辦法縮小了各地區(qū)、各類型住宅的供求差距。德國(guó)篇國(guó)家控制企業(yè)承擔(dān)德國(guó)采取了住房政策和金融政策相結(jié)合，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相配套的措施，其梯度型、自助性的金融體系在解決居住問(wèn)題方面發(fā)揮了明顯的作用公共住宅的建設(shè)與供應(yīng)。戰(zhàn)后， 德國(guó)面臨非常嚴(yán)重的房屋短缺，為此政府大力推動(dòng)低價(jià)住宅建設(shè)，同時(shí)也支持建設(shè)了相當(dāng)規(guī)模的福利性公共住宅。國(guó)家和私人共同投資，主要以國(guó)家控制為主，承建公益性的大眾住房。承建者可以是個(gè)人，也可以是工廠企業(yè)或其他法人，個(gè)人或企業(yè)只承擔(dān)造價(jià)的20% 的投資，其余由各級(jí)政府投資或者由政府提供擔(dān)保。

12、住房建成后， 以出租為主，但是租住房屋的必須是低收入居民，住戶憑低收入證書(shū)才能租用，房租僅相當(dāng)于一般房租的1/3 ， 其余由政府補(bǔ)貼，也可以采用分期付款的辦法將房屋出售給個(gè)人，售價(jià)也低于市場(chǎng)價(jià)格。房租補(bǔ)貼制度。該制度是目前德國(guó)對(duì)低收入居民住房保障的主要方式。新的住宅補(bǔ)貼法規(guī)定實(shí)行房租補(bǔ)貼制度，由政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當(dāng)補(bǔ)貼，保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的住房支付能力。住宅儲(chǔ)蓄制度。德國(guó)經(jīng)營(yíng)住房金融的機(jī)構(gòu)很多，商業(yè)銀行和私人銀行都可以為個(gè)人購(gòu)建住房提供金融服務(wù)。第一類是互助儲(chǔ)金信貸組織，比如住宅互助儲(chǔ)金信貸社；第二類是契約儲(chǔ)蓄系統(tǒng)，任何居民個(gè)人按照合同契約規(guī)定，連續(xù)幾年存入

13、一定數(shù)額的定期儲(chǔ)蓄存款，存足一定金額時(shí)，即可取得住房貸款的權(quán)利。低收入家庭還可以減免個(gè)人所得稅；第三類是私人建筑協(xié)會(huì)和公營(yíng)建筑協(xié)會(huì)，他們的貸款辦法是自定、封閉性的。1999 年，德國(guó)住宅投資占GDP 的 7.2% ，其中住宅儲(chǔ)蓄占整個(gè)住宅信貸的22% 。購(gòu)房財(cái)政稅收政策。為鼓勵(lì)私人建房，政府通過(guò)減免稅和其他獎(jiǎng)勵(lì)措施予以鼓勵(lì)。聯(lián)邦所得稅法規(guī)定多方面優(yōu)惠。此外， 財(cái)政還給予收入較低的購(gòu)房人不同程度的購(gòu)房補(bǔ)貼，86%的德國(guó)人都可以享有不同額度的補(bǔ)貼。日本篇特殊的官商關(guān)系在日本的住房保障體系中，集團(tuán)企業(yè)扮演著尤為重要的角色，而政府也以低息貸款等措施不斷促進(jìn)著民間企業(yè)的住宅建設(shè)日本的住宅消費(fèi)保障在其社會(huì)

14、保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供應(yīng)模式別具特色，主要以日本住宅金融公庫(kù)、日本住宅都市整合公團(tuán)和地方住宅供給公社為主體，其中住宅金融公庫(kù)承擔(dān)為公共住宅融資的職責(zé)，后兩者則直接負(fù)責(zé)建設(shè)和提供住宅。重視法律保障。第二次世界大戰(zhàn)后，日本住宅短缺達(dá)420 萬(wàn)戶，約2000 萬(wàn)人無(wú)房可住，占到當(dāng)時(shí)人口的1/4 。為了緩解住宅短缺問(wèn)題，日本政府于1950年制定了住宅金融公庫(kù)法、1951 年制定了公營(yíng)住宅法、1955 年制定了日本住宅公團(tuán)法。 此后又陸續(xù)出臺(tái)了一系列相關(guān)法規(guī)，通過(guò)建立健全住宅消費(fèi)保障的法律法規(guī)，使得日本住宅政策逐步走向正軌。優(yōu)惠的住宅政策。日本政府的具體做法是首先以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從

15、事民間住宅建設(shè)；其次以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購(gòu)置；最后是充分發(fā)揮地方群眾團(tuán)體的作用，吸收社會(huì)資金發(fā)展住宅建設(shè)。集團(tuán)企業(yè)發(fā)揮積極作用。日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大特點(diǎn)是集團(tuán)企業(yè)的強(qiáng)大，大企業(yè)與政府關(guān)系良好，而政府對(duì)大企業(yè)的影響力巨大，形成特殊的官商關(guān)系。早在1980 年，日本就有200 多萬(wàn)家大企業(yè)，建造了16 萬(wàn)平方米以上的住宅區(qū)240多處。此外，日本政府在住宅保障方面的具體措施還包括，政府以低稅、免稅的手段促進(jìn)私人住宅的建造；發(fā)揮各類社團(tuán)組織的作用，吸收社會(huì)資金參與住宅建設(shè)。英國(guó)篇靠私有化減輕負(fù)擔(dān)英國(guó)居民中有近70% 的居民擁有自有住房產(chǎn)權(quán)，30% 的居民租賃住房；其中 20% 的居民向當(dāng)

16、地政府租賃公有住房，10% 的居民租住私人房屋英國(guó)是資本主義國(guó)家中福利制度發(fā)展最早的一個(gè)國(guó)家，是住房問(wèn)題產(chǎn)生最早也是政府干預(yù)最早的國(guó)家。1950 年后，英國(guó)采取房租補(bǔ)貼替代原來(lái)的建筑補(bǔ)貼政策，使窮人成為補(bǔ)貼的最大受益者，被稱為“真實(shí)租金政策”。 1962 年為規(guī)范當(dāng)時(shí)民間興起的建房社團(tuán)的活動(dòng)，頒布了建房社團(tuán)法，規(guī)定建房社團(tuán)的宗旨是為社團(tuán)成員籌集資金，并以完全所有或租賃保有房地產(chǎn)證券形式貸給社員等。最初的做法也是興建公共住房， 以低價(jià)出租給低收入者。但隨著這一制度的發(fā)展，逐漸出現(xiàn)了財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重的問(wèn)題。1984 年，英國(guó)通過(guò)了住宅與建房控制法，推行住房私有化，大大減少了政府的負(fù)擔(dān)。在英國(guó)也存在著中

17、低收入家庭買(mǎi)不起、租不起房子的問(wèn)題。英國(guó)政府采取了強(qiáng)制性規(guī)定，利用財(cái)政傾斜政策和市場(chǎng)化手段相結(jié)合的辦法，解決了這一問(wèn)題。如開(kāi)發(fā)商新建住房中，必須有50% 低價(jià)出售，否則政府不批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)劃；為關(guān)鍵崗位人員提供購(gòu)房補(bǔ)助或優(yōu)惠貸款；與房地產(chǎn)公司建立合作社，允許靈活的混合產(chǎn)權(quán)，如購(gòu)房者可以先買(mǎi)一半的產(chǎn)權(quán)，或買(mǎi)一半租一半等。1998 年住房改制之后，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的速度很快，但在開(kāi)發(fā)投資和房?jī)r(jià)連續(xù)高增長(zhǎng)的同時(shí)，許多問(wèn)題和矛盾開(kāi)始暴露出來(lái)。住宅商品化、市場(chǎng)化的過(guò)快與住房保障過(guò)于滯后之間的矛盾，反應(yīng)出我國(guó)住宅政策在由福利分房向貨幣化分房的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，轉(zhuǎn)速過(guò)猛，轉(zhuǎn)彎過(guò)大。中低收入群體不得不購(gòu)買(mǎi)超過(guò)自己承受

18、能力住房的事實(shí)，必然引發(fā)各種社會(huì)矛盾。打破壟斷才和諧大哲人薩特語(yǔ)：存在即合理?！懊朗?”“ 港式 ”模式是 “一方水土養(yǎng)育下的產(chǎn)物”，它們的形成與各自的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地制度、金融體系、法律制度、地域文化等密不可分。二者皆臻成熟，對(duì)內(nèi)地房企而言，只有適合與不適合的區(qū)別。之所以十余年來(lái)中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式學(xué)習(xí)“港式 ”，首先是因?yàn)椤敖畼桥_(tái) ”效應(yīng)，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)化初始階段，開(kāi)發(fā)商眼前一抹黑，“香港經(jīng)驗(yàn) ”輕松越過(guò)深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳開(kāi)發(fā)商所頂禮膜拜；其次， 隨大批港資地產(chǎn)商深入內(nèi)地攻城拔寨，其運(yùn)營(yíng)模式影響了內(nèi)地開(kāi)發(fā)商；最后，帶著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)余威的生存環(huán)境，也讓內(nèi)地開(kāi)發(fā)商在囤積土地、倚重銀行

19、、預(yù)售制度等多方面與港派一見(jiàn)鐘情。但是，自2003 年以來(lái)，一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，正逼迫內(nèi)地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型中最大的特點(diǎn)有兩個(gè)：一個(gè)特點(diǎn)是融資環(huán)節(jié)的重要性上升至首位。以前，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)是取得土地，有了土地什么都能搞定；未來(lái)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的環(huán)節(jié)在于融資，有了錢(qián)什么都不在話下。但這并非意味著從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，中國(guó)地少人多及政府壟斷土地供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)，決定了獲取土地依然重要， 但除此以外，若論哪個(gè)最重要，則融資將當(dāng)仁不讓。順馳中國(guó)賣(mài)身的悲劇，就在于融資的效率遠(yuǎn)低于拿地的速度，上市不成，退而求與摩根士丹利合作，退讓不成只有賤賣(mài)。地產(chǎn)狂人如任志強(qiáng)，沒(méi)錢(qián)一樣英雄氣短，目前正尋求通過(guò)借殼

20、SST幸福，使華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的另外一個(gè)特點(diǎn)是由全能型向?qū)I(yè)型轉(zhuǎn)變。目前， 我國(guó)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既做房產(chǎn)、又做地產(chǎn)，而且不分檔次、不分區(qū)位、不分用途，什么項(xiàng)目都做。更有開(kāi)發(fā)企業(yè)提供“一條龍 ”式的服務(wù)，即前期開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、裝飾裝修、銷售策劃、物業(yè)管理一家搞定，造成企業(yè)內(nèi)部管理上互相重疊交叉，開(kāi)發(fā)模式?jīng)]有創(chuàng)新，行業(yè)壟斷嚴(yán)重，抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展中的陣痛期，專業(yè)化程度越高，產(chǎn)業(yè)鏈上的單元愈細(xì)分愈有利于整合資源和組織社會(huì)化大生產(chǎn)；從構(gòu)建和諧社會(huì)，增強(qiáng)行業(yè)穩(wěn)定性上講，美國(guó)模式也顯示出了優(yōu)勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)的周期一般為4-6 年，香港為7-8 年，美國(guó)則長(zhǎng)達(dá)18

21、-20 年。萬(wàn)科為何以普爾特為標(biāo)桿，不僅因?yàn)樗敲绹?guó)最大的地產(chǎn)商，更因?yàn)樗麑I(yè)的苛求，比如其對(duì)客戶實(shí)行真正的終身服務(wù)，光是客戶細(xì)分就達(dá)4 大類 11 項(xiàng)，因此企業(yè)才能連續(xù)52 年贏利。當(dāng)然， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)型，僅靠開(kāi)發(fā)商的熱情是不夠的，政府如何從宏觀政策法規(guī)方面，創(chuàng)造好的外部環(huán)境，如完善土地制度、信托基金立法等，才能保證轉(zhuǎn)型成功，否則極有可能是“強(qiáng)扭的瓜不甜”，或者 “淮南為桔，淮北為枳”。 個(gè)人工作業(yè)務(wù)總結(jié)），主要從事測(cè)量技術(shù)工作，至今已有三年。本人于 2009 年 7 月進(jìn)入新疆中正鑫磊地礦技術(shù)服務(wù)有限公司（前身為“西安中正礦業(yè)信息咨詢有限公司”在這寶貴的三年時(shí)間里，我邊工作、邊學(xué)習(xí)測(cè)

22、繪相專業(yè)書(shū)籍，遇到不懂得問(wèn)題積極的請(qǐng)教工程師們，在他們耐心的教授和指導(dǎo)下，我的專業(yè)知識(shí)水平得到了很到的提高，并在實(shí)地測(cè)量工 作中加以運(yùn)用、總結(jié)，不斷的提高自己的專業(yè)技術(shù)水平。同時(shí)積極的參與技術(shù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，加速自身知識(shí)的不斷更新和自身素質(zhì)的提高。努力使自己成為一名合格的測(cè)繪技術(shù)人員。在這三年中，在公司各領(lǐng)導(dǎo)及同事的幫助帶領(lǐng)下，按照崗位職責(zé)要求和行為規(guī)范，努力做好本職工作，認(rèn)真完成了領(lǐng)導(dǎo)所交給的各項(xiàng)工作，在思想覺(jué)悟及工作能力方面有了很大的提高。在思想上積極向上，能夠認(rèn)真貫徹黨的基本方針政策，積極學(xué)習(xí)政治理論，堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，遵紀(jì)守法，愛(ài)崗敬業(yè)，具有強(qiáng)烈的責(zé)任感和事業(yè)心。積極主動(dòng)學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，工作態(tài)

23、度端正，認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有良好的思想政治素質(zhì)、思想品質(zhì)和職業(yè)道德。在工作態(tài)度方面，勤奮敬業(yè)，熱愛(ài)本職工作，能夠正確認(rèn)真的對(duì)待每一項(xiàng)工作，能夠主動(dòng)尋找自己的不足并及時(shí)學(xué)習(xí)補(bǔ)充，始終保持嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的工作態(tài)度和一絲不茍的工作作風(fēng)。在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷以及同事們的支持和幫助下，我迅速的完成了職業(yè)角色的轉(zhuǎn)變。一、回顧這四年來(lái)的職業(yè)生涯，我主要做了以下工作：、參與了新疆庫(kù)車(chē)縣新疆庫(kù)車(chē)縣胡同布拉克石灰?guī)r礦的野外測(cè)繪和放線工作、點(diǎn)之記的編寫(xiě)工作、1:2000 地形地質(zhì)圖修測(cè)、1:1000 勘探剖面測(cè)量、測(cè)繪內(nèi)業(yè)資料的編寫(xiě)工作，提交成果新疆庫(kù)車(chē)縣胡同布拉克石灰?guī)r礦普查報(bào)告已通過(guò)評(píng)審。、參與了庫(kù)車(chē)縣城北水廠建設(shè)項(xiàng)目用地壓覆礦產(chǎn)資源評(píng)估項(xiàng)目的室內(nèi)地質(zhì)資料編寫(xiě)工作，提交成果為庫(kù)車(chē)縣城北水廠建設(shè)項(xiàng)目用地壓覆礦產(chǎn)資源評(píng)估報(bào)告，現(xiàn)已通過(guò)評(píng)審。、參與了新疆庫(kù)車(chē)縣巴西克其克鹽礦普查項(xiàng)目的野外地質(zhì)勘查工作，參與項(xiàng)目包括：1:2000 地質(zhì)測(cè)圖、1:1000 勘查線剖面測(cè)量、測(cè)繪內(nèi)業(yè)資料的編寫(xiě)工作；最終提交的新疆庫(kù)車(chē)縣康村鹽礦普查報(bào)告已通過(guò)評(píng)審。、參與了新疆哈密市南坡子泉金礦2009 年度礦山儲(chǔ)量監(jiān)測(cè)工作，項(xiàng)目包括：野外地質(zhì)測(cè)量與室內(nèi)地質(zhì)資料的編寫(xiě)，提交成果為新疆哈密市南坡子泉金礦2009 年度礦山儲(chǔ)量年報(bào)，現(xiàn)已通過(guò)評(píng)審。、參與了新疆博樂(lè)市五臺(tái)石灰?guī)r礦9 號(hào)礦區(qū)勘探