房地產(chǎn)金融與投資概述和特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)金融與投資概述和特點(diǎn)第一章 概論INTRODUCTIONEdited by He Fuqiang本章要點(diǎn)1、房地產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)2、房地產(chǎn)業(yè)3、房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)4、房地產(chǎn)資金的特點(diǎn)5、房地產(chǎn)證券Edited by He Fuqiang第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)業(yè)三、房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系Edited by He Fuqiang一、房地產(chǎn)real estate狹義的房地產(chǎn)是指土地及土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利。房產(chǎn) 建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。 地產(chǎn) 土地（含水面、海域）及其上下的一定空間

2、，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施和地面道路等。Edited by He Fuqiang權(quán)利 在房地產(chǎn)上可設(shè)置的權(quán)利眾多在房產(chǎn)上有贈與權(quán)、繼承權(quán)、售賣權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、留置權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等在地產(chǎn)上有地役權(quán)、地上權(quán)、通行權(quán)等地役權(quán)：依法為敷設(shè)、興建、修筑公用設(shè)施而占有、使用、勘查他人土地的權(quán)利。地上權(quán)：在他人的土地上修建房屋、擁有建筑物、工作物、林木的權(quán)利。Edited by He Fuqiang廣義的房地產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括水、礦藏和森林等自然資源。Edited by He FuqiangEdited by He Fuqiang產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)Property Rights

3、and Estates與房地產(chǎn)相關(guān)的所有者權(quán)利（ownership rights）叫不動產(chǎn)(real property),與之相對的是動產(chǎn)(personal property)區(qū)別實(shí)物房地產(chǎn)與房地產(chǎn)所有權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)(property rights)是指所有者對其財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處置的權(quán)力某房地產(chǎn)的價(jià)值可看作投資者為取得能帶來特定收益流的產(chǎn)權(quán)所愿支付的價(jià)格Edited by He Fuqiang財(cái)產(chǎn)的界定Definition of an Estate財(cái)產(chǎn)(Estate)一詞是指房地產(chǎn)的所有權(quán)益或潛在所有權(quán)益，即在所有期內(nèi)占有和使用該財(cái)產(chǎn)的一般權(quán)益。并非與不動產(chǎn)相關(guān)的所有權(quán)益都屬于財(cái)產(chǎn)地役權(quán)、

4、留置權(quán)就不是財(cái)產(chǎn)。Edited by He Fuqiang二、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)。它是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)部門：橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域；把地產(chǎn)和房產(chǎn)結(jié)合在一起；經(jīng)營產(chǎn)權(quán)權(quán)利，涉及眾多法律法規(guī)制度。Edited by He Fuqiang房地產(chǎn)業(yè)的界定房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè),它的產(chǎn)出是各種服務(wù),不包含物質(zhì)生產(chǎn)活動.房地產(chǎn)業(yè)包含以下活動1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2、房地產(chǎn)買賣及租賃3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理4、房地產(chǎn)管理1.2. 三國地產(chǎn)傳房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)房屋建設(shè)土地平整土地買賣房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)Edited b

5、y He Fuqiang房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有十分重要的地位第一、是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)為城市生產(chǎn)生活提供基礎(chǔ)、載體和空間；決定城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平。Edited by He Fuqiang第二、是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費(fèi)過程中，需要大量的資金和物資，聯(lián)系著一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，能促進(jìn)和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到促進(jìn)和導(dǎo)向的作用。1、促進(jìn)建筑業(yè)的繁榮2、促進(jìn)建材工業(yè)、建筑設(shè)備工業(yè)、建筑機(jī)械工業(yè)和冶金、化工、森工、機(jī)械、儀表等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建筑涉及23大類，1558個(gè)品種 我國房屋建筑成本中70%是材料消耗，每年耗用鋼材總耗量的25%，木材的49%，水泥的

6、70%，玻璃的70%，預(yù)制品的25%，運(yùn)輸量的8%。Edited by He Fuqiang3、促進(jìn)家用電器、家具等民用工業(yè)和旅游、園林、運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。Edited by He Fuqiang第三、是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會財(cái)富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟(jì)具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的影響。英國的房地產(chǎn)價(jià)值占該國總財(cái)富的73.2%。房地產(chǎn)本身價(jià)值大，附加值高，土地不斷升值。房地產(chǎn)產(chǎn)品使用周期長。第四、是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)Edited by He Fuqiang三、房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)1、是一種價(jià)值量大、集約化的商品2、具有不可移動性3、個(gè)體差

7、異大4、建設(shè)使用的期限長5、具有保值增值功能Edited by He Fuqiang房地產(chǎn)資金的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)資金運(yùn)用規(guī)模大2、房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)期長，周轉(zhuǎn)速度慢3、房地產(chǎn)資金運(yùn)動相對穩(wěn)定4、房地產(chǎn)資金增值性較強(qiáng)5、房地產(chǎn)資金流動性差Edited by He Fuqiang四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系（一）金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的作用（二）房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的作用Edited by He Fuqiang（一）金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的作用1、為房地產(chǎn)業(yè)前期大額投資提供貸款2、提供購房貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售市場的擴(kuò)大3、分散風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)資金效益Edited by He Fuqiang（二）房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的作用1、

8、金融資產(chǎn)得以迅速擴(kuò)大2、拓寬金融業(yè)務(wù)，提高金融業(yè)收益3、降低了金融資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)Edited by He Fuqiang第二節(jié) 房地產(chǎn)金融概述Edited by He Fuqiang 一、房地產(chǎn)金融指圍繞著房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)而展開的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動。 如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)證券等房地產(chǎn)金融學(xué)，是一門介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)、投資學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)科之間的邊緣科學(xué)，專門研究房地產(chǎn)金融活動的方法和規(guī)律，以便運(yùn)用有效的金融手段，籌集、融通房地產(chǎn)資金，探索實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資金良性循環(huán)的最佳途徑和方法。Edited by He Fuqiang二、房地產(chǎn)金融學(xué)

9、的主要內(nèi)容1、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和融資主體2、房地產(chǎn)信貸資金的需求與供應(yīng)3、房地產(chǎn)信貸資金的來源與運(yùn)用4、房地產(chǎn)信托與投資5、房地產(chǎn)融資的可行性研究6、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的原理和險(xiǎn)種設(shè)置7、房地產(chǎn)證券市場，股票、債券的發(fā)行與交易8、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)與住房消費(fèi)的融資9、其他業(yè)務(wù)，如典當(dāng)、金融結(jié)算的理論與實(shí)務(wù)Edited by He Fuqiang三、房地產(chǎn)金融的構(gòu)成（一）房產(chǎn)金融 房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的資金融通活動。與住房金融有區(qū)別。（二）地產(chǎn)金融 又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動，可分為：1、市地金融 為城市土地的獲得、改良、轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營而融資2、農(nóng)地金融 Edited by He

10、 Fuqiang四、房地產(chǎn)信貸市場的構(gòu)成1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)3、房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者4、金融管理機(jī)構(gòu)Edited by He Fuqiang房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)公司房屋開發(fā)公司（住房開發(fā)公司）地產(chǎn)開發(fā)公司（城市建設(shè)綜合開發(fā)公司）Edited by He Fuqiang房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景Edited by He Fuqiang房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)銀行保險(xiǎn)公司證券公司信托投資公司財(cái)務(wù)公司典當(dāng)行信用社Edited by He Fuqiang房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者個(gè)人住宅合作社住宅租賃公司Edited by He Fuqiang五、房地產(chǎn)信貸資金的籌集以償還為條件用于房地產(chǎn)業(yè)的資金，包括（一）政

11、策性房地產(chǎn)銀行資金（二）商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金Edited by He Fuqiang（一）政策性房地產(chǎn)銀行資金（1）國家財(cái)政基本建設(shè)資金（2）預(yù)算內(nèi)行政事業(yè)單位住房基金（3）公房售房款和租賃保證金（4）職工住房公積金（5）發(fā)行地方住房建設(shè)債券（6）國際金融機(jī)構(gòu)提供的住房貸款（7）政策性住房貸款Edited by He Fuqiang（二）商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金1、自有資金2、各類存款3、借入資金4、同業(yè)往來資金5、發(fā)行金融債券、出售可轉(zhuǎn)讓大額定期存單籌集的資金6、國外借款7、其它Edited by He Fuqiang1、自有資金（1）國家撥入或其他股東投入形成的（2）經(jīng)營中資金增值部分的銀

12、行留成 對股份制銀行，自有資本包括：股本資本盈余未分配利潤準(zhǔn)備金Edited by He Fuqiang2、各類存款占商業(yè)銀行資金來源的70%以上（1）各級政府部門有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的存款（2）企事業(yè)單位存款 除一般企業(yè)存款外還有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存款房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)存款（3）個(gè)人存款Edited by He Fuqiang（3）個(gè)人存款合同儲蓄自愿儲蓄強(qiáng)制儲蓄Edited by He Fuqiang合同儲蓄 簽訂合同，長期存款 儲蓄者與房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)按事先約定的存款數(shù)量、存入方式和期限，參加房地產(chǎn)?？顑π?。待儲蓄額達(dá)到約定的數(shù)額和期限，有權(quán)向該機(jī)構(gòu)申請一筆貸款，其數(shù)額可為儲蓄額的數(shù)倍，儲蓄者可用這

13、筆錢買地產(chǎn)或作購房的首次付款。 此外還有從工資中扣下人壽保險(xiǎn)、退休基金存入房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的。Edited by He Fuqiang自愿儲蓄優(yōu)點(diǎn)：資金來源廣泛缺點(diǎn)：存期較短Edited by He Fuqiang強(qiáng)制儲蓄政府利用法律、行政命令和經(jīng)濟(jì)手段，規(guī)定人們將一定數(shù)量的資金按期存入房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的一中存款形式。公積金就是一種強(qiáng)制儲蓄Edited by He Fuqiang3、借入資金同業(yè)拆借資金向中央銀行借款或再貼現(xiàn)Edited by He Fuqiang六、居民個(gè)人購房資金（一）居民個(gè)人購房資金的籌集途徑1、向金融機(jī)構(gòu)申請購房抵押貸款2、向私人借款3、典當(dāng)4、集資建房和合作建房（二）居民

14、購房資金的測算Edited by He Fuqiang（二）居民購房資金的測算1、房價(jià)款每平方米價(jià)格購買面積建筑面積套內(nèi)面積分?jǐn)偣貌糠置娣e2、應(yīng)交稅費(fèi)含契稅、契約印花稅、交易印花稅、交易監(jiān)證費(fèi)、權(quán)證綜合費(fèi)、抵押登記費(fèi)等共六種，合計(jì)占商品房成交價(jià)的3.88%3、物業(yè)管理費(fèi)Edited by He Fuqiang套內(nèi)建筑面積商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。Edited by He Fuqiang套內(nèi)使用面積住宅的套內(nèi)使用面積的計(jì)算方法為：、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；、

15、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；、內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。Edited by He Fuqiang套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體。商品房的套內(nèi)墻體分為共用墻及非共用墻兩種。按照北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定的規(guī)定，商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算方法為：共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。Edited by He Fuqiang陽臺建筑面積陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中，封閉式

16、陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。Edited by He Fuqiang分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e根據(jù)建設(shè)部商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整棟建筑物的公用建筑面積整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整棟樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。Edited by He FuqiangTing Edited by He Fuqiang計(jì)算結(jié)果Ed

17、ited by He Fuqiang七、房地產(chǎn)債券股票和債券是籌集資金的重要手段，其作用主要有兩個(gè)，一是能在短期內(nèi)迅速籌集大量資金，二是能分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)債券的特點(diǎn)發(fā)行總額大，票面利率高期限長風(fēng)險(xiǎn)小Edited by He Fuqiang（一）房地產(chǎn)債券的分類房地產(chǎn)政府債券房地產(chǎn)金融債券房地產(chǎn)企業(yè)債券Edited by He Fuqiang（二）國外房地產(chǎn)債券舉例國際上有以下三種行之有效的金融工具1、市政債券2、地價(jià)指數(shù)債券3、住房預(yù)約債券Edited by He Fuqiang1、市政債券是一種承擔(dān)還款責(zé)任的債務(wù)憑證，上面載明債務(wù)的條件、期限、票面價(jià)格、利息等?？偭x務(wù)債券：由政府以稅收作擔(dān)保，資信級別最高，收