江蘇省年房地產估價師《理論與方法》：房地產估價職業(yè)道德模擬試題

1、江蘇省2016年房地產估價師理論與方法：房地產估價職業(yè)道德模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、以下數值中，不是假設開發(fā)法具體可為房地產投資者提供的是。A：測算待開發(fā)房地產的最高價格B：測算后續(xù)必要支出及應得利潤C：測算房地產開發(fā)項目的預期利潤D：測算房地產開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行_并給予補償。A征收B征用C征收或者征用D征購3、在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關系

2、是。A：成交價最高價最低價B：成交價最低價最高價C：最高價成交價最低價D：最高價最低價成交價E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、非公物拍賣，委托人和拍賣人未作約定而拍賣成交的，拍賣人可以向委托人收取不超過拍賣成交價的傭金。A：5B：10C：15D：20E：執(zhí)行層的組織協(xié)調5、減征、免征契稅政策中，城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買的，免征契稅。A：私有住房B：公有住房C：商品住房D：二手住房E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 6、下列有關物業(yè)管理招標方式，表述錯誤的是。A：物業(yè)管理招標有公開招標、邀請招標兩種方式B：公開招標的優(yōu)點是招標方有較大的選擇范圍C：公開招標一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)D：公開招

3、標一般適用于規(guī)模較小的物業(yè)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 7、在寫字樓出租過程中，物業(yè)管理人員常要計算R/U系數。其中，R/U系數是指_。A出租單元內建筑面積與可出租而積的比值B可出租面積與出租單元內建筑面積的比值C出租單元內建筑面積與建筑總而積的比值D可出租單元建筑面積與建筑總面積的比值 8、_的基本方法是建立成本與產量、銷售收入與銷量之間的函數關系，通過對這兩個函數及其圖形的分析，找出平衡點。A敏感性分析B不確定性分析C概率分析D盈虧平衡分析 9、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于_。A社會因素B環(huán)境因素C人口因素D行政因素 10、_是指房地產投資容易受到政府政策的影響。A易受政策影響性B

4、存在效益外溢和轉移C適于進行長期投資D最高最佳使用性11、在估價報告中陳述，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A：估價師聲明B：估價的假設和限制條件C：估價方法D：估價對象E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、通常是構成居住區(qū)的基本單位是_。A居住小區(qū)B居住組團C獨幢住宅樓D分戶家庭 13、需要預測某宗房地產2008年、2009年的價格通過市場調研，獲得該類房地產2003-2007年的價格并計算其逐年上漲額如表102第2列、第3列所示用平均增減量趨勢法估計，該宗房地產2008年的價格為A：8 485元B：8 820元C：8 500元D：

5、8 584元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、除合同專用條款另有約定外，建筑施工合同文件的優(yōu)先解釋順序為：_。 合同通用條款，標準、規(guī)范及有關技術文件，合同專用條款，合同協(xié)議書， 中標通知書、投標書及附件，圖紙。ABCD 15、目前，按照國家最新政策，經濟適用住房單套的建筑面積控制在左右。A：60B：70C：80D：90E：房地產估價機構必須加蓋公章 16、下列風險中，屬于個別風險的是_。A購買力風險B市場供求風險C政策風險D比較風險 17、房地產轉讓時，當事人在房地產轉讓合同簽訂_日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格

6、。A30B90C60D120 18、既為治熱毒血痢之良藥，又為治阿米巴痢疾所常用的藥物是_A大青葉B魚腥草C敗醬草D水牛角E白頭翁 19、下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。A土地總價B土地單價C樓面地價D商品房價格 20、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款。它的主要還款來源是。A：房地產銷售收入B：土地出讓收入C：土地儲備所獲得的利潤D：土地受讓方的投資E：借款合同 21、實力強大的投資者對房地產的投資也注重研究其地區(qū)分布、_以及項目類型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。A空間分布B人口分布C時間分布D經濟分布 2

7、2、關于維修基金管理的下列表述中，正確的是。A：業(yè)主委員會成立以前，維修基金由房地產行政主管部門代管B：業(yè)主委員會成立以后，維修基金由物業(yè)管理企業(yè)代管C：維修基金在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?；基金閑置時，不得挪作他用D：業(yè)主轉讓房地產所有權時，結余維修基金予以退還E：執(zhí)行層的組織協(xié)調23、一級房地產估價機構及執(zhí)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)由_組織建立，_為房地產中介服務行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門。A建設部；房地產管理部門B建設部；中國房地產估價師學會C人事部；房地產管理部門D人事部；中國房地產估價師學會 24、需求價格彈性系數是的比值。A：需求與價格B：需求量與價格量C：需求量變動率與供給變動率D：需求量變

8、動率與價格變動率E：執(zhí)行層的組織協(xié)調25、業(yè)主大會會議決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當經以上的業(yè)主同意。A：專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一B：專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業(yè)主且占總人數三分之一C：專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且占總人數四分之三D：專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二E：執(zhí)行層的組織協(xié)調二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、目前在我國停止住房實物分配后，職工購房資金來源主要包括等。

9、A：養(yǎng)老保險B：職工工資C：住房公積金D：個人住房貸款E：由財政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼 2、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是（）。A發(fā)行公司債券B權益型房地產投資信托基金C發(fā)行股票D商業(yè)銀行貸款3、假設開發(fā)法也稱_。A估算法B收益法C剩余法D開發(fā)法E預期開發(fā)法 4、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有_。A項目投資形成的可分配利潤B協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C協(xié)議中規(guī)定的有關費用D租售收益E股息5、下列關于房屋租賃的表述中，不正確的是_。A將房屋提供給他人從事經營活動屬于房屋租賃B承租人擅自轉租房屋導致租賃合同的終止屬于自然終止C承租人經出租人同意，可以將承租房屋轉租并獲得

10、收益D租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責任是城市房地產管理法規(guī)定的房屋租賃合同的必備條款 6、我國房地產的法律法規(guī)體系中，房地產法律主要有。A：中華人民共和國城市房地產管理法B：中華人民共和國土地管理法C：中華人民共和國土地管理法實施條例D：中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法E：中華人民共和國物業(yè)管理條例 7、房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為分析。A：區(qū)域房地產市場B：全國性房地產市場C：專業(yè)房地產市場D：細分房地產市場E：項目房地產市場 8、下列房地產中，一般情況下適用市場法估價的有（）。A標準廠房B房地產開發(fā)用地C行政辦公樓D寫字樓E在建工程 9、當某開發(fā)商的成本費用和產

11、品質量與市場領導者相比具有競爭優(yōu)勢時，可以采用的定價法是_。A領導定價法B挑戰(zhàn)定價法C隨行就市定價法D滲透定價法 10、若標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為_。A78%B85%C117%D150%11、是企業(yè)進行市場分析與預測、正確制訂市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。A：市場定位B：市場調查C：市場細分D：市場選擇E：借款合同 12、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的等相同、相似的房地產。A：區(qū)位B：用途C：權利性質D：總價E：外觀 13、在選擇物業(yè)管理服務等級時，應充分考慮_。A住宅小區(qū)的建設標準B配套設施設備C上級是否滿意D業(yè)主

12、的居住消費能力E服務功能14、明確估價的基本事項包括。A：明確估價對象B：明確估價目的C：明確估價時點D：明確估價方法E：明確估價人員 15、房地產市場結構包括（）。A總量結構B區(qū)域結構C產品結構D供求結構E資金結構 16、下列情形中會導致房地產當前需求增加的有_。A消費者的收入增加B作為替代品的房地產的價格上升C作為互補品的房地產的價格上升D消費者預期其未來的收入增加E消費者預期未來的房地產價格上升 17、當前，我國各地房地產交易管理機構的主要任務是。A：辦理房地產交易登記、鑒證等手續(xù)B：開展房地產股票活動指導和監(jiān)督C：為房地產交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務D：協(xié)助財政、稅務

13、部門征收與房地產交易有關的稅費E：為政府或其授權的部門公布各類房屋的房地產成本價格 18、下列引起資產和負債同時減少的經濟業(yè)務是_。A將現(xiàn)金存入銀行B購進一批材料，貨款暫欠C以銀行存款購買設備D以銀行存款償還銀行借款 19、運用收益法評估房地產抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用_的收益估計值。A較高B較低C最高D居中 20、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括_。A建筑安裝工程費B土地使用權出讓金C拆遷補償費D公共配套設施建設費E城市基礎設施建設費 21、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產的未來價格，還可用于。A：假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產價值的預測B：收益琺中未來租金、運營費用的預測C：成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核D：市場比較法中對房地產狀況進行調整E：某些缺乏的房地產歷史價格資料的填補 22、按投資計算基礎的不同，現(xiàn)金流量表分為。A：全部投資現(xiàn)金流量表B：部分投資現(xiàn)金流量表C：資本金現(xiàn)金流量表D：借貸現(xiàn)金流量表E：投資者各方現(xiàn)會流量表23、按國家規(guī)定，征收10h基本農田以外的耕地，如果該耕地被征收前3年平均年產值為1000元畝，征收該耕地的上地補償費最低為萬元。A：50B：90C：100D：150E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 24、隨著市場細分研究的深入，在房地產營銷中引入了“彌隙市場”的概念。彌隙市場的特點是。A：消費