讓業(yè)委會(huì)不能成立的小技巧

1、如何讓業(yè)委會(huì)不能成立起來(lái)的操作小手冊(cè)一、業(yè)委會(huì)的定義業(yè)主委員會(huì)是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組 成，通過(guò)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主 意愿和要求，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務(wù) 合同的業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不具備獨(dú)立法人資格。一般情況下，業(yè)主委員會(huì)有兩種產(chǎn)生方式：1、首屆業(yè)主委員會(huì)由小區(qū)全體業(yè)主投票選舉產(chǎn)生；2、根據(jù)小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的規(guī)則進(jìn)行選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)通常為5-11人，也可以根據(jù)小區(qū)情況在議事規(guī)則或 管理規(guī)約中對(duì)委員人數(shù)進(jìn)行約定。從以上內(nèi)容不難看出，業(yè)委會(huì)是一個(gè)“民間組織”，不具有獨(dú)立 法人資格，不能獨(dú)立的承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。二、業(yè)

2、委會(huì)的職責(zé)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè) 服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)三、業(yè)委會(huì)成立后可能會(huì)對(duì)物業(yè)產(chǎn)生的影響。1、小區(qū)有專門的合法部門監(jiān)督物業(yè)日常工作，物業(yè)工作更難開(kāi) 展。2、會(huì)有人監(jiān)督物業(yè)公司是否盈利多了，需不需要降低物業(yè)費(fèi)。3、物業(yè)公共區(qū)域的各項(xiàng)收入（廣告、攤位費(fèi)等）被時(shí)刻監(jiān)督。4、物業(yè)公司不能隨便對(duì)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備進(jìn)行私用或者出租。5、物業(yè)用房的使

3、用受到業(yè)委會(huì)監(jiān)督。6、業(yè)委會(huì)辦公用房需要從物業(yè)用房中調(diào)劑，減少了物業(yè)公司對(duì) 物業(yè)用房的使用面積。7、物業(yè)公司需要經(jīng)常走訪業(yè)委會(huì)成員。四、如何能在不違反相關(guān)規(guī)定的前提下讓其成立不起來(lái)？第一階段：籌備組公示期。根據(jù)山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第二十九條規(guī)定，業(yè)委會(huì)成立籌備 組必須由街道辦以上級(jí)別的政府部門牽頭，如果是居委會(huì)牽頭則視為 不合法，甚至有部分業(yè)主和居委會(huì)狼狽為奸的嫌疑，可以向上一級(jí)政 府部門申訴。在申訴結(jié)果下來(lái)前，物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商將不參加業(yè)委會(huì)籌備組會(huì) 議，籌備組沒(méi)有這兩方參會(huì)，自然結(jié)果不被認(rèn)可。如果向街道辦申訴 結(jié)果對(duì)物業(yè)不利，則可繼續(xù)向區(qū)物業(yè)辦或者房管部門申訴。第二階段：籌備組會(huì)議。根據(jù)法律規(guī)

4、定：籌備組由7人以上單數(shù)組成，且業(yè)主不能低于一 半；同時(shí)，參加籌備組的成員，不能被選為業(yè)委會(huì)成員，也就是說(shuō)， 如果有和物業(yè)關(guān)系很差的業(yè)主，想選為業(yè)委會(huì)的話，可以極力推薦其 進(jìn)入籌備組！你懂的。另外，有很多業(yè)主以為“籌備組”、“業(yè)委會(huì)”什么的會(huì)有工資 福利可得。物業(yè)公司應(yīng)該擴(kuò)大宣傳糾正錯(cuò)誤：這些組織純屬于白干活 而且有時(shí)候出力不討好的角色，不要被某些別有用心的人利用了。籌備組成員乃至后期業(yè)委會(huì)成員，必須符合以下物業(yè)條件：1、物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)不欠費(fèi)；2、停車服務(wù)費(fèi)不欠費(fèi)；3、物業(yè)其他代收費(fèi)用不欠費(fèi)；4、無(wú)違章建筑；5、戶內(nèi)外無(wú)違規(guī)裝修；6、無(wú)違法養(yǎng)寵；7、無(wú)噪音、氣味、光污染影響業(yè)主情況持續(xù)發(fā)生；8

5、、無(wú)其他業(yè)主投訴；9、無(wú)違法犯罪記錄；10、無(wú)違規(guī)破壞公共設(shè)施設(shè)備記錄等等。如違反上述其中任意一項(xiàng)，則物業(yè)公司有權(quán)要求街道辦和居委會(huì) 撤銷其參選資格，一個(gè)在小區(qū)里面不守規(guī)矩的業(yè)主是沒(méi)有資格參選和 代表業(yè)主服務(wù)小區(qū)的！這個(gè)道理誰(shuí)都明白。第三階段：籌備組書(shū)面征集?；I備組成立后會(huì)就各種工作對(duì)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行全面的、多次的意見(jiàn) 征集和投票，對(duì)于這些工作，物業(yè)公司可以有以下做法：1、物業(yè)公司不去跑腿，上門跑腿的事情由業(yè)主自己負(fù)責(zé)。2、出于對(duì)業(yè)主保密的原則，物業(yè)公司不提供任何業(yè)主電話和信 息，要信息自己想辦法。3、對(duì)于所有的投票或書(shū)面意見(jiàn)，物業(yè)公司有權(quán)要求詳細(xì)驗(yàn)票、 唱票，以得到真實(shí)的數(shù)據(jù)。同時(shí)，物業(yè)公司有權(quán)抽查三分之一左右的問(wèn)卷和投票進(jìn)行電話回 訪，確認(rèn)：1、結(jié)果是否業(yè)主知悉？2、是否是業(yè)主自行投票？3、是否是被籌備組代簽的？4、投票人是否是業(yè)主本人？如果有一戶舞弊的情況，物業(yè)公司有權(quán)向街道辦投訴，表示投票 不真實(shí)，有舞弊情況，要求籌備組重新組織投票，否則投訴到上級(jí)部 門或者給媒體打電話曝光。這樣，籌備組重新組織投票就很費(fèi)事。而且重新組織的投票物業(yè) 公司同樣可以重新抽查回訪真實(shí)性。此過(guò)程短則一個(gè)月，長(zhǎng)達(dá)半年， 籌備組也會(huì)有疲憊的時(shí)候，物業(yè)公司則有充足時(shí)間和籌備組周旋。以上僅為本人觀點(diǎn)，具體情況還需具體分析。總之物業(yè)公司不管 如何操作，都必須