徐州市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對(duì)策

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)徐州市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對(duì)策摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，與之配套的物業(yè)管理也取得了巨大的發(fā)展成效，但其中暴露出很多問(wèn)題。文章結(jié)合徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及主要典型問(wèn)題進(jìn)行探討如何解決和改善目前現(xiàn)狀，從而促進(jìn)房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，提高居民生活質(zhì)量。關(guān)鍵詞：城市住宅小區(qū) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 現(xiàn)狀 對(duì)策1 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀1.1 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理取得的成果1.1.1 房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷壯大，從事物業(yè)管

2、理的人員素質(zhì)不斷提高。近幾年徐州市以城市住宅小區(qū)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展和激烈競(jìng)爭(zhēng)。徐州市從1995年開(kāi)始全面推廣物業(yè)管理工作，最初物業(yè)管理公司只有8家。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年，徐州市房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)年檢合格的共148家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)5家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)64家；2008年，全市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)275家，物業(yè)管理從業(yè)人員1萬(wàn)余人，物業(yè)管理面積2700余萬(wàn)平方米；全市創(chuàng)建57個(gè)市級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目、24個(gè)省級(jí)示范項(xiàng)目、8個(gè)國(guó)家級(jí)示范項(xiàng)目，初步建立了一個(gè)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制；2009年5月底，徐州市共有物業(yè)企業(yè)288家，管理面積發(fā)展到4

3、500萬(wàn)平方米。截至2012年年初，全市共有房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)420多家，其中一級(jí)資質(zhì)3家，二級(jí)資質(zhì)12家，三級(jí)資質(zhì)390多家，外省企業(yè)進(jìn)入徐州市的有8家，全市物業(yè)管理從業(yè)人員4萬(wàn)多人，國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師19人。由此可見(jiàn)，徐州市物業(yè)管理經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，不僅在企業(yè)數(shù)量上有快速發(fā)展，在企業(yè)資質(zhì)方面也呈現(xiàn)出專業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)。高素質(zhì)管理人才也不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)趨向多元化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。1.1.2 先后出臺(tái)多部相關(guān)政策法規(guī)。徐州市早在1999年3月就發(fā)布了徐州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法，并先后出臺(tái)實(shí)施了關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)、徐州市物業(yè)維修基金管理辦法、徐州市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家和評(píng)標(biāo)專家?guī)旃?/p>

4、理辦法、徐州市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施細(xì)則等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，明確了業(yè)主、使用人及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，做到有章可循。2012年5月我市還發(fā)布了最新的徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。1.1.3 行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮了顯著的作用。2008年由36家物業(yè)管理公司組成的徐州市泉山區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立。這是蘇北地區(qū)成立的首家物業(yè)管理協(xié)會(huì)，主要作用是協(xié)助政府部門實(shí)施行業(yè)管理，積極督促物業(yè)企業(yè)貫徹物業(yè)管理法規(guī)政策，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益和市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)秩序，共同提高物業(yè)管理的工作水平和服務(wù)水平。2008年在徐州市泉山區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的協(xié)助下，市房管局在全市住宅小區(qū)全面推行“三位一體”物業(yè)管理新體制，許多住

5、宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況得到了明顯的改善，居民生活質(zhì)量大大提高。1.2 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問(wèn)題1.2.1 較老的城市住宅小區(qū)與新建的城市住宅小區(qū)各自存在典型的物業(yè)管理問(wèn)題。徐州市是個(gè)文化古城，雖然近幾年房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很多，新樓盤比比皆是，但還有許多老住宅小區(qū)（尤其在老城區(qū)），可以看到有業(yè)主違章搭建，毀綠種菜等現(xiàn)象不在少數(shù)，業(yè)主中老年人居多，不聽(tīng)勸阻一意孤行，物業(yè)管理工作艱難。這些老城區(qū)老的住宅小區(qū)物業(yè)管理管不好會(huì)嚴(yán)重影響城市形象。新建小區(qū)也有較多典型問(wèn)題：高層住宅越來(lái)越多，電梯使用頻繁，自然問(wèn)題也多；新建小區(qū)大多采用智能管理方式，電子單元門等智能系統(tǒng)會(huì)經(jīng)常出問(wèn)題；高層建筑水壓

6、不夠，居民用水困難，諸如此類一些城市住宅小區(qū)常見(jiàn)問(wèn)題，都需要專業(yè)人員進(jìn)行維修，物管人員有時(shí)不能及時(shí)安排好人員，與業(yè)主協(xié)調(diào)不暢，造成業(yè)主意見(jiàn)頗多。1.2.2 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)不高。我市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在數(shù)量上飛速增加，但取得一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)為數(shù)甚少，大多是三級(jí)資質(zhì)企業(yè)，另外還有外省企業(yè)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)，物管行業(yè)利潤(rùn)微薄，因此要想提高利潤(rùn)就必須提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力去獲得更多項(xiàng)目，這對(duì)于絕大多數(shù)三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)來(lái)說(shuō)相對(duì)較困難。據(jù)調(diào)查，目前我市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的利潤(rùn)在5%-8%之間。1.2.3 房地產(chǎn)物業(yè)管理費(fèi)收取困難。新老住宅小區(qū)都存在收費(fèi)困難現(xiàn)象。老的住宅小區(qū)本身環(huán)境就較難改善，業(yè)主看不

7、到好的管理效果就不愿繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司難有足夠的資金去管理好小區(qū)；同樣新住宅小區(qū)交了物業(yè)管理費(fèi)，一旦某個(gè)方面沒(méi)有達(dá)到業(yè)主滿意，就會(huì)拒交下一年物業(yè)管理費(fèi)，這樣物業(yè)管理公司很難做到完美服務(wù)。1據(jù)調(diào)查，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際收費(fèi)率在50%-95%，好一點(diǎn)的新建小區(qū)起初收費(fèi)率能達(dá)到95%，差一點(diǎn)的不到50%。業(yè)主不繳費(fèi)，企業(yè)就沒(méi)有資金去做更好的服務(wù)，沒(méi)有好的服務(wù)，業(yè)主更不愿意繳費(fèi)，這樣就會(huì)形成惡性循環(huán)，嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的發(fā)展。1.2.4 高素質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)管理人員仍然不足，管理水平仍需提高。我市目前已有國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師19人，高素質(zhì)管理人才還是偏少。物業(yè)管理從業(yè)人員大多數(shù)是應(yīng)某個(gè)

8、項(xiàng)目需要而臨時(shí)招聘，這些人大多沒(méi)有經(jīng)過(guò)專門的正規(guī)培訓(xùn)，由于公司利潤(rùn)微薄，他們的工資待遇也不高，因而人員流動(dòng)性大，這對(duì)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量很不利。2 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展及對(duì)策研究2.1 加大物業(yè)管理服務(wù)新模式的宣傳力度，提高業(yè)主意識(shí) 應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加大物業(yè)管理“三位一體”新模式的宣傳力度和實(shí)施，尤其在老小區(qū)。老小區(qū)應(yīng)緊密聯(lián)系社區(qū)居委會(huì)，目前還是有許多年紀(jì)大的業(yè)主不習(xí)慣被物業(yè)管理公司管理，可以發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主聯(lián)系的作用?？梢杂芍鞴懿块T總體調(diào)度，向街道辦事處、業(yè)主、物業(yè)公司發(fā)放宣傳資料，選擇有代表性的物業(yè)公司舉行座談會(huì)，征求意見(jiàn)，樹(shù)立典型，讓全社會(huì)對(duì)“三位一體”新模式有更多了解，讓大家深

9、入理解業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是互相依存的，他們地位是平等的。22.2 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)走規(guī)?；放苹l(fā)展之路 徐州小的房地產(chǎn)物業(yè)管理公司居多，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮在做好母公司的基礎(chǔ)上向外擴(kuò)張以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。外省企業(yè)進(jìn)入我市越來(lái)越多，我們也可以擴(kuò)大公司企業(yè)規(guī)模向外省市發(fā)展。要注重提升自己的品牌形象，宣傳自己的優(yōu)勢(shì)。3其次，政府監(jiān)管部門應(yīng)充分發(fā)揮作用，定期檢查，對(duì)檢查不合格的企業(yè)采取嚴(yán)格處罰措施。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十二條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度?！蔽覀?cè)谠u(píng)級(jí)工作中要嚴(yán)格本著公平公正原則，使物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范有序。2.3 提高服務(wù)質(zhì)量，完善收費(fèi)管理辦法 2012年5月我市發(fā)布

10、了最新的徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，新辦法出臺(tái)后我們應(yīng)關(guān)注具體的實(shí)施情況，例如居民的反響、承受能力，物業(yè)公司的利潤(rùn)有何變化等，定期將情況匯總統(tǒng)計(jì)，如出現(xiàn)過(guò)大偏差應(yīng)及時(shí)調(diào)整修改管理辦法。此外，應(yīng)把服務(wù)質(zhì)量放在首位，服務(wù)好了自然業(yè)主就會(huì)主動(dòng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，由此形成良性循環(huán)，對(duì)于企業(yè)和業(yè)主就是互惠互利。2.4 企業(yè)嚴(yán)把招聘關(guān)，制定有效的員工激勵(lì)政策 物業(yè)管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?！眹?yán)把招聘關(guān)，選擇優(yōu)秀的人員可以為公司今后發(fā)展做好鋪墊。員工進(jìn)入企業(yè)以后可以由負(fù)責(zé)人組織員工加強(qiáng)思想道德培訓(xùn)，學(xué)習(xí)企業(yè)文化，提高自身服務(wù)意識(shí)，制定相關(guān)鼓勵(lì)政策和措施，例如：取得執(zhí)業(yè)資格證或者國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師證的員工給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，公司內(nèi)部公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，選擇有能力表現(xiàn)突出的員工擔(dān)任重要職位。43 結(jié)論近幾年，徐州市先后獲得了“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”等榮譽(yù)稱號(hào)，創(chuàng)建對(duì)于作為公共場(chǎng)所的城市住宅小區(qū)有諸多要求，在這些榮譽(yù)稱號(hào)背后，房地產(chǎn)物業(yè)管理工作發(fā)揮了重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展是構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)，作為城市建設(shè)與管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極的推動(dòng)作用。參考文獻(xiàn)：1熊群英.住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)問(wèn)題及對(duì)策研究j.科技風(fēng)，2012（10）：253254.2趙素萍.中小城市住宅小區(qū)物業(yè)管理