當前保定市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理收費執(zhí)行標準

1、當前保定市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理收費執(zhí)行標準1、?？导卧沸「邔樱ㄖ羞h房地產）物業(yè)管理費：0.65元 /月 /平米。電梯費：一層免收二層為基礎價25 元 3 元 /層遞加。自來水二次加壓費：1.5元 /噸 +基礎水費單價停車費：2、復興苑小區(qū)（經濟適用房宏源地產）物業(yè)管理費：0.4元 /平米/月多層 高層（ 18層） 統(tǒng)一價格電梯費：一層免收二層為基礎價10 元 3-12 層 3 元 /層遞加13-18 層 2 元 /層遞加二次加壓費：六層以上10 元 /戶 /月停車費：露天固定車位5000元 時限 10年（一次性收?。┘?42元 /月3、華中雅典城（華中地產）物業(yè)管理費：0.9元 /平米/月（高層

2、）電梯費：一層免收二層基礎價20 元 3 元 /層遞加（注：物業(yè)費、電梯費捆綁收取）二層加壓費：12 層以上收取2 元 /噸停車費：地下固定車位900元 /月陽光佳苑A 區(qū)（建設集團廣廈地產） TOC o 1-5 h z 物業(yè)費：0.6元 /平米/月停車費：固定停車位75 元 /輛 /月花傾城小區(qū)物業(yè)費：0.7/平米/月電梯費：一層免收二層為基礎價35元 4元 /層遞加新一代 C 區(qū)物業(yè)費：0.65元 /平米/月二次加壓費：1 元 /噸假日山水華庭（華中地產華中物業(yè)）物業(yè)費：0.7元 /平米/月 前期物業(yè)管理的介入費用與建設單位怎么算的，有哪幾項構成2011-4-20 19:00提問者：zhu

3、zhenghuiheh 囹囹其他回答共1條2011-4-20 21:17 kasso13 囹| 六級.物業(yè)場地及辦公室建設，構建費用。包括辦公材料，人員工資，工程材料等.業(yè)主入住率劃分資金供給。業(yè)主達到一定比例的入住率，建設單位除工程部全 部撤出，物業(yè)公司自負盈虧。.工程維修費用在交房及保修年限由建設單位承擔。0|評論2011-11-22問題一前期物業(yè)管理的介入費用先期業(yè)主的入住比例前期物業(yè)管理合同備案需要什么東西？.小區(qū)建筑面積及平面圖紙.小區(qū)物業(yè)使用說明書及相關資料.物業(yè)公司營業(yè)執(zhí)照復印件及資質證明.其他要求提供的相關資料物業(yè)服務企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、資質證書、前期物業(yè)服務合同復印件、物業(yè)服務

4、費 標準預算，臨時業(yè)主公約！呵呵應該就這么多，還有一個是當?shù)胤慨a局物業(yè)辦的 一個備案表0|評論前期物業(yè)管理的重要意義2011-9-21 11:12提問者：follow10 克|瀏覽次數(shù)：63次G32011-9-21 11:15最佳答案一是物業(yè)產品再生產內在規(guī)律在房地產開發(fā)建設營銷消費使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關重要的作用，物業(yè)管理企業(yè)在房地產開發(fā)項目中的前期介入管理在這一系統(tǒng)工程中具有多方面的重要意義物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢在于前期介入開發(fā)階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)項目的設計合理和質量良好。當前消費者的物業(yè)管理意識已經有了很大的

5、提高，如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入管理，將會極大地促進物業(yè)的銷售。因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項目及業(yè)主需求的基礎上，從業(yè)主使用功能、 物業(yè)后期管理和社區(qū)服務持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質的物業(yè)品牌。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點主要表現(xiàn)在以下幾方面：物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關1 、我國的房地產開發(fā)經過多年的發(fā)展，從以生產為龍頭的建設階段，以賣房為龍頭的銷售階段， 已經發(fā)展到現(xiàn)代房地產開發(fā)的營銷為龍頭導向的階段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務要求也相應發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期

6、介入管理開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設的設計合理和質量良好。2、作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開始為維護業(yè)主（小業(yè)主與發(fā)展商）共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權利與義務，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設備情況，參與施工管理和設備調試工作。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護全體業(yè)主（使用人 ）的利益以及自身的合法權益，并先于業(yè)主入住（使用 ）之前進行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎出發(fā)，代表業(yè)主對即將交付使用的物業(yè)的質量、管理資料、配套設施等進行的綜合性

7、管理。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎1 、物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項基礎性工作，“ 物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工進程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對物業(yè)的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎。同時， 通過前期介入管理可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。前期介

8、入管理完善的記錄和相應的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設、施工、 安裝單位的責任非常有利。是確保物業(yè)的使用質量，為日后漫長的物業(yè)管理奠定基礎的極為重要的物業(yè)管理工作。2、作為管理者從物業(yè)前期介入管理開始，為物業(yè)管理公司設計合理人事組織架構，制定各部門之間的配合協(xié)調程序與備崗位職責，采購管理服務所需家具、文具、 通訊工具、工程維修工具及辦公設備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對各部門主要管理人員進行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓，就物業(yè)項目的設計、物料、能源分布、設備安裝等向發(fā)展商提出有關建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時為項目管理擬定一切有關日常管理所

9、需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場管理等，為規(guī)范正常期物業(yè)管理奠定了基礎。三、物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務持續(xù)發(fā)展的保證1 、物業(yè)管理企業(yè)對社區(qū)實行社會化、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個產權單位、產權人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務水平，勢必不斷滿足住、用戶日益增長的文化需求。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設相輔相成。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會生活服務項目的展開以及社區(qū)意識的培養(yǎng)，來實現(xiàn)“擁有一個居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美

10、舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園的目標。2、社區(qū)服務建設與發(fā)展是衡量社會生存質量和整個城市文明程度的一個重要指標。而物業(yè)管理是一項以各類房屋和公建配套設施的使用、維修、養(yǎng)護為核心的專業(yè)管理，是圍繞“人的居住 ” 而實施的管理，即是以人為中心開展活動，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)前期介入管理尤其是對社區(qū)文化項目和社區(qū)配套設施建設的專業(yè)意見，保障了社區(qū)生活服務項目的開展。 同時不斷完善社區(qū)服務功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀，從而言引導出不同的消費趨向，最終使物業(yè)服務、管理贏得主動，為社區(qū)服務發(fā)展開辟廣闊的空間。3 、根據(jù)社區(qū)的持續(xù)發(fā)展要求

11、，作為物業(yè)前期介入管理工作的一個重點，是通過環(huán)保、節(jié)能的服務來避免現(xiàn)代工業(yè)文明所造成的空氣污染、水污染、噪音污染和能源浪費，改善整個社區(qū)的生態(tài)環(huán)境，做到花香草綠，空氣清新，水源充足清潔，道路平坦、干凈，垃圾及時清運，環(huán)境寧靜幽雅。應該說這也是物業(yè)管理公司最基本的服務內容之一。物業(yè)前期介入管理同時也是一件有利于開發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務的重要項目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。前期介入管理的同時， 物業(yè)各工種交叉，提倡一專多能和發(fā)揚團隊精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術人

12、員在前期介入管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術人才的培養(yǎng)。物業(yè)管理公司的前期介入管理應按照公司的各項管理制度進行嚴格的內部管理，在此基礎上建立一套行之有效的工作制度。房地產發(fā)展商對物業(yè)進行的是硬件建設，物業(yè)管理公司對物業(yè)進行的是軟件管理，前者是形成物業(yè)， 后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用。通過物業(yè)前期介入管理規(guī)范的工作制度和扎扎實實的辛勤 付出，就能夠一步步打開工作局面，確保前期介入管理最終達到預期效果，使業(yè)主、發(fā)展商、物 業(yè)企業(yè)都能達到滿意的目標。淺析物業(yè)管理的前期介入來源：中國物業(yè)管理協(xié)會作者：發(fā)布時間：2010-08-10瀏覽：囹19我有法律問題要咨詢現(xiàn)代房屋

13、尤其是高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、 施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和功能發(fā)揮，及時發(fā)現(xiàn)、糾正物業(yè)規(guī)劃設計、建筑施工階段的問題，對物業(yè)實施有效管理，減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，保障物業(yè)管理活動當事人的合法權益，規(guī)避風險，需要物業(yè)管理企業(yè)積極進行前期介入。由于前期物業(yè)管理的特殊性，認真研究物業(yè)管理的前期介入，具有十分重要的意義。一、前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設部頒布的前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法第

14、二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責任定位在由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理?！倍⑽飿I(yè)前期介入的重要性物業(yè)管理提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設質量，具有不可替代的重要作用。1 前期介入管理是整個物業(yè)管理活動中的關鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎。物業(yè)管理條例總共70 條，其中前期物業(yè)管理就有11 條，并就前期物業(yè)管理設專章，由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動對搞好整個物業(yè)管理有著舉足輕重的作用，是關鍵環(huán)節(jié)和主要基礎；它涉及管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益。2 前期介入有利于減少物業(yè)建設中的問題和完善物業(yè)后期管理物業(yè)前期介入，不僅能減

15、少建設單位在建設過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)施工的質量，達到完善物業(yè)使用功能的目的；而且能保證業(yè)主的長遠利益。同時，物業(yè)前期介入，有利于避免建設單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問題等。 建設單位在前期物業(yè)管理中通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于實現(xiàn)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏 ”，互惠互利，共同發(fā)展。因此，物業(yè)管理的前期介入，是實施物業(yè)管理的重要的基礎，是做好后期物業(yè)管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。三、物業(yè)管理前期介入的時機和方式1. 在規(guī)劃設計階段介入，積極參與物業(yè)建設項目的設計，完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用

16、和管理上的問題規(guī)劃設計是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質服務的關鍵。 物業(yè)的設計人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案，提出一些合理化建議，完善設計細節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設計的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的不必要的麻煩。2 在項目建設期介入，強化物業(yè)的施工監(jiān)理，從物業(yè)管理的角度對施工、設備安裝的質量 進行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務帶來缺憾在物業(yè)建設期，物

17、業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設質量的關切非常強烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進物業(yè)各項相關設計在施工過程中的落實情況，及時提出調整改進不合理的設計，及時監(jiān)督存在的問題， 糾正不符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設進行監(jiān)督，確保建設質量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。在我公司所管轄的中街北苑小區(qū)建設過程中，當初設計和施工中沒有考慮到建垃圾房里面的下水問題，前期介入發(fā)現(xiàn)此問題后，向建設單位提出整改建議，得到了建設單位采納，在工程收尾工作中，與建設單位達成一致意見，物業(yè)企業(yè)參與對工程質量的驗收。從根本

18、上把好了物業(yè)建設質量關。此外， 前期介入使物業(yè)管理公司對物業(yè)逐戶檢查，發(fā)現(xiàn)問題急時反饋，并建立工程設備檔案，為業(yè)主使用、日后維修提供了極大的方便。3. 在物業(yè)的驗收期介入，及時發(fā)現(xiàn)存在問題，明確責任，落實整改措施和經費物業(yè)管理公司介入竣工驗收，嚴把物業(yè)驗收關，可以明確責任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進建設單位嚴格按照國家有關規(guī)范和設計要求對工程進行認真驗收；有利于分清工程缺陷的整改責任，及時為業(yè)主追討應得的補償，避免業(yè)主不必要的負擔。提前介入，做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理單位能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。同時，由于有了前期介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結

19、構和管線布置、設備設施基本做到心中有數(shù)，為今后物業(yè)維修維護打下基礎。此外， 物業(yè)管理前期介入可以很好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致管理的不應有失誤，給業(yè)主留下不好的印象，為今后實施有效管理打下基礎。四、物業(yè)管理前期介入的意義具有一定資質條件的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)介入物業(yè)開發(fā)建設項目，這將對我國今后整體物業(yè)建設質量的提高，保證人民生活質量和物業(yè)管理質量，建立和諧社會，產生極大的促進作用，具有深遠的現(xiàn)實意義。1 、前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質量的提高，實現(xiàn)了物業(yè)建設、使用維護的全程物業(yè)管理服務。過去， 物業(yè)管理出現(xiàn)在物業(yè)交付使用后，基本上是修修補補；如果物業(yè)存在功能與質量等先天不足，物管企業(yè)難有回

20、天之術。物業(yè)管理提前介入，在物業(yè)規(guī)劃、設計與建造階段，從物業(yè)管理的角度，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作，按物業(yè)管理的要求進行主動控制，協(xié)助工程監(jiān)理，監(jiān)督施工全過程，及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與質量上的問題，及時進行調整，使產品設計、生產與使用全過程都有了更多的保障，促進了物業(yè)建設質量的提高。2、前期介入為保證物業(yè)建成后的管理服務質量奠定了良好的基礎當前， 很多物業(yè)，特別是一些老舊物業(yè)的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不完全是物業(yè)管理企業(yè)的管理服務水平問題，更有其設計開發(fā)建設質量不符合物業(yè)管理要求方面的因素，進而影響了整個物業(yè)管理服務的質量。物業(yè)管理前期介入，管理企業(yè)可以努力

21、發(fā)揮其專業(yè)的優(yōu)勢，為建設單位當好參謀、做好助手，避免和減少一些影響物業(yè)管理質量的因素，保證物業(yè)管理的服 務質量基礎，樹立自己的服務品牌，從而讓業(yè)主有一個滿意、舒適、溫馨的居住環(huán)境。3、前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設和物業(yè)管理質量隨著經濟持續(xù)增長，我國每年建設的物業(yè)規(guī)模、數(shù)量相當龐大，從物業(yè)管理的角度來看，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務缺憾的物業(yè)并不多見。這一方面有物業(yè)管理發(fā)展不平衡的原因；另一方面也有物業(yè)設計、建設單位缺乏物業(yè)管理意識的原因。物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設質量；提高物業(yè)管理水平的意義重大。綜上所述，物業(yè)管理前期介入，能較好的履行建設單位與物業(yè)管理企

22、業(yè)的責任，化解整個物業(yè)管理活動中的諸多矛盾，防范后期物業(yè)管理中可能存在的潛在風險，實現(xiàn)物業(yè)前期建設與后期管理有效對接，為物業(yè)的后期管理的順利發(fā)展鋪平了道路。物業(yè)管理前期介入， 對于培育整個物業(yè)市場，促進物業(yè)管理企業(yè)積極走向市場，推進物業(yè)管理水平的提高，為業(yè)主物權的保值、增值，有著舉足輕重的作用。作者單位：沈陽市順意房產物業(yè)有限公司淺議物業(yè)管理早期介入的重要意義與作用更新：2008-9-26閱讀：欄目：前期物管淺議物業(yè)管理早期介入的重要意義與作用提要 缸要I囹囹瓦段更多精品源自表格 金籌措和促銷推廣上。所以，盡管建設項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注 重結構安全等大的質量問題，對物

23、業(yè)使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質 量問題卻經常忽視，在接管驗收階段，注重項目存在問題的整改。有的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理 服務帶來影響。所以，有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)、建設，監(jiān)理的項目專業(yè)監(jiān)督和物業(yè)的提前介入，相互配合，專業(yè)技能互補，最大限度的將得到問題解決。物業(yè)管理單位對物

24、業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布胃、設備設施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌，發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即己解訣，節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經營和使用之間的過渡期，實現(xiàn)了設計、施工和和物業(yè)管理一體化全壽命優(yōu)化管理，使項目在建設完工前得以解決和完善，在大了節(jié)約了物業(yè)的建設成本 和運行成本。（二）促進開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)共有資源的整合”實現(xiàn)經濟效益和社會效益雙贏為了應對20世紀70年代經濟緊縮的經濟環(huán)境，處于供給方的企業(yè)重新考察了它們提供給 客戶的產品，為了提高產品的吸引力，差異性和實際價值，許多企業(yè)通過在產品中融入服務要 素來增加產品的附加值”。所以開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)

25、本質上需要對同一個物業(yè)能體現(xiàn)出內 在的價值及其附加值，從尊重業(yè)主、提高客戶的滿意度，來最大限度的實現(xiàn)經濟效益和社會效 益雙期。1、優(yōu)勢互補，促進房屋銷售和物業(yè)管理，提高消費者滿意度房地產開發(fā)的正確營銷采取市場營銷導向。并隨著房產市場競爭日益激烈，創(chuàng)新銷售在市場中才是不敗的唯一法則。據(jù)房產開發(fā)行業(yè)評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價格的20%-30%。在無錫濱湖新城開發(fā)的萬科魅力之城，由于無錫人對萬科房產公司及萬科物業(yè)管理公司品牌的認。所以，在第一、二期的房屋銷售實現(xiàn)了良好的銷售業(yè)績。同樣,無錫的嘉德時代”引進的深圳的 中海物業(yè)管理公司”品牌，在取得房屋銷售許可證的很短時間內，實現(xiàn)了本地區(qū)同業(yè)最好的

26、銷售業(yè)績。所以，如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司早期介入，將會極大地提高消費者滿意度，促進物業(yè)的銷售?？梢?，物業(yè)管理早期介入對開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的完善和促銷起 著很大的作用。同時，通過早期物物業(yè)介入，一方面，物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設 施的維修養(yǎng)護工作。再一方面 ，基本理順了同水電、煤氣、通訊、治安、維修、 綠化等各部 門間的關系，建立順暢的服務渠道為后期管理工作作好了充分準備。2、建立專業(yè)化、人本化 形象,提升公司品牌，進而達到雙贏房地產市場的特殊性，從其趨勢來看，品牌的出現(xiàn)是必然的。其中，優(yōu)質的售后服務和物業(yè)管 理是房地產品牌的重要構成要素。在以市場為導向的商業(yè)社會里，服務已經處于非常

27、重要的地位。著名的 舊M公司就把“IBM就是服務”奉為企業(yè)理念。物業(yè)管理是房地產開發(fā)公司開 發(fā)的物業(yè)在消費領域的延伸，與房產開發(fā)公司的物業(yè)質量有重要的關系。塑造房地產公司的 形象，物業(yè)管理不可忽視。物業(yè)管理早期介入，表明房地產開發(fā)商不僅僅以利潤為導向，而且也考慮消費者的利益，考慮物業(yè)開發(fā)的社會效益。現(xiàn)在，一些精明的房地產開發(fā)、經營商，已經把良好的物業(yè)管理作為 推銷房屋等不動產商品的王牌把它當作賣點之一。同時越來越多的房地產投資者和消費者 也把物業(yè)管理水平的高低、效果的優(yōu)劣，作為進行投資和消費決策的主要參考因素。因此開發(fā)公司重視物業(yè)管理的建設，注重品牌戰(zhàn)略，就是以人為本將會實現(xiàn)經濟和社會效益的雙

28、 贏。三、物業(yè)管理早期介入的作用（一）完善物業(yè)使用功能當今，人們對物業(yè)的品位和環(huán)境的要求越來越高，這使得房地產開發(fā)商，除了執(zhí)行國家有關技術標準，還應考慮到物業(yè)的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、 生活的便利、安全和舒適等。物業(yè)管理公司因為在長期的實際管理中直接與房屋的業(yè)主和使用人接觸，了解他們的需要，根據(jù)自己的豐富管理經驗，就房型的設計、供電供水、污水處理、 電信。道路、綠化、管線走向服務配套設施及平面布局等問題提出建設性意見，并代表業(yè)主從管理者的角度對所管物業(yè)進行審視，及時糾正設計中的不足，使功能完善。無錫就有物業(yè)管理早期介入的成功案例：1998年投入使用的某大廈（恒通

29、，其絕大部分設計工作在1991年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理的要求產 生距離、作為早期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)一、物業(yè)管理早期介入的提出房地產開發(fā)企業(yè)，一般來講重規(guī)劃設計，輕建后管理”、重施工建設、輕物業(yè)配套”以致于 忽略了房屋建成交付使用后遺留的許多問題和矛盾。如管理用房不夠用、停車位不夠、空調位置未考慮、建筑物內的管線布置不利于日后的維修養(yǎng)護、保安防范中的技術設備缺少以及水、電、氣、通訊、交通等配套方面存在的問題。給業(yè)主產生了很多缺陷，既使業(yè)主、使用人感到十分不便，增加物業(yè)管理工作的難度。甚至，給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)帶來了無法彌補的 缺撼。多年的探

30、索總結，現(xiàn)在人們越來越認識到，真正意義上的早期介入是從項目前期的規(guī)劃設 計開始到物業(yè)接管驗收為止的的全過程，良好的物業(yè)管理并不是簡單的售后服務，而是貫穿于物業(yè)的規(guī)劃設計、開發(fā)建設及使用的整個過程之中。物業(yè)管理的早期介人，是指物業(yè)管理公司在驗收接管投入正式運行、使用的物業(yè)之前，隨同項目開發(fā)就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設 ，從物業(yè)管理的角度提出意見和 建議，以便建成后的物 業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。向前延伸對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經營和提供服務，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應，以最大限度的滿足業(yè)主和使用人的需要的一種管理形式。二、物業(yè)管理早期介入的意義（一）實現(xiàn)和物業(yè)管理一體化”全過程管理，節(jié)約了物業(yè)建設成本

31、和運行成本項目設計階段介入，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，提出全局性、功能性建設意見，使 開發(fā)商，除了執(zhí)行國家有關技術標準，還應考慮到物業(yè)的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、生活的便利、安全和舒適等。物業(yè)管理公司因為在長期的實際管理中直接與房屋的業(yè)主和使用人接觸，了解他們的需要，根據(jù)自己的豐富管理經驗，就房型的設計、供電供水、污水處理、電信。道路、綠化、管線走向服務配套設施及平面布局等問題提出建設性意見，并代表業(yè)主從管理者的角度對所管物業(yè)進行審視，及時糾正設計中的不足，使功能完善。無錫就有物業(yè)管理早期介入的成功案例：1998年投入使用的某大廈（恒通，其絕大部分設計工作在1991年內完成的

32、，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理的要求產生距離、作為早期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設備如電梯、電氣、停車場等管理系統(tǒng)進行了深入細致的調研，井參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，親臨有關生產廠家進行實地考察、在此基礎上，從完善大廈設計細節(jié)、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，井對項目進行補充和完善、這些項目同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，得到了業(yè)主認同。（二）確保物業(yè)建設質量盡管監(jiān)理制早已推行，但由于物業(yè)管理公司有豐富的房屋維修養(yǎng)護和管理經驗，并作為潛在業(yè)主的物業(yè)驗收接管代理，他們在物業(yè)管理方面、使用方面擁有

33、第一手資料，對于物業(yè)在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題非常熟悉，他們在物業(yè)的建設過程中參與監(jiān)理，可以加強房屋建造質量管理，彌補可能出現(xiàn)的質量隱患。特別是隱蔽工程和重點部位，能予以加強監(jiān)管，在施工單位自我質量管理、專業(yè)工程監(jiān)理公司監(jiān)督質量管理、開發(fā)企業(yè)檢查質量管理的基礎上，又增加了管理單位的參與質量管理，可以強化房屋建造中的生產技術的監(jiān)控，確保物業(yè)建造質量。（三）奠定了物業(yè)長效管理基礎由于物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)開發(fā)的早期介人，為物業(yè)的驗收接管打下基礎，并為日后的養(yǎng)護、維修帶來便利。在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制 定各項管理 制度，安排好機構的設置、 人員

34、的聘用，上崗培訓等工作，以便物業(yè)移交后能有序的工作，實現(xiàn)建房、用房、管房的有機結合。同時，經過一段時間的工作?？梢酝h(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關部門建立關系，理順服務渠道，便于以后管理工作的順利進行。同時，安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素 ，關系到物業(yè)管理公司的聲譽。（四）促進物業(yè)的銷售人們消費理念的變化，在置業(yè)時，除了注重房屋的價格、 質量。環(huán)境等的同時，也越來越注重 起其售后服務即物業(yè)管理。消費者要求物管企業(yè)提供全面、滿意、舒心的服務 ，物管企業(yè)的服務水平決定了消費者購買房屋這種特殊商品的信心和欲望。所以，一些精明的房地產開發(fā)商,已經把良好的物業(yè)管理

35、作為推銷房屋商品和招來顧客不可缺失的重要內容之一。四、幾點思考（一）物業(yè)管理早期介入的普及還有一定的難度雖然物業(yè)管理條例于 2003年已經實施，但早期介入概念遠未能普及。首先 ，主要阻力 未來自相當部分的開發(fā)商，目前還難以理解和接受物業(yè)管理早期介入，除了對物業(yè)早期介入的作用認識不清的原因，更為重要的原因是不愿意承擔早期介入的費用。其次：阻力還來自施工單位和物業(yè)公司自身，因為前者認為物業(yè)公司早期介入行使職能是在挑刺增加工作量。而后 者認為早期介入的投資風險較高 ，并巳有的開發(fā)商并不愿意補償這些費用。（二）早期介入與監(jiān)理職能的沖突物業(yè)管理公司提前介入項目開發(fā)，盡管是從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備

36、安裝的質量 進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免項目建成后會給使用帶來不便，一方面使施工方 反感,另一方面在發(fā)生質量問題時就容易相互推卸責任，反而造成項目產品質量難以提高。為此，早期介入的職能定位還應重新定位。（三）早期介入的物業(yè)管理公司的變更，易引發(fā)矛盾按規(guī)定物業(yè)公司的選用本應由業(yè)主委員會決定。而物業(yè)管理早期介入中，物業(yè)公司是由開發(fā)商選聘。這就是目前矛盾比較集中的地方，因為開發(fā)商指定物業(yè)公司提前介入，并沒有得到業(yè)主的同意，這會在一定程度上損害業(yè)主的權益，很容易使業(yè)主、物業(yè)公上一頁1 2 3 4下 頁司、開發(fā)商三者之間產生糾紛，不利于后期物業(yè)管理。而業(yè)主在組建新的業(yè)主管委會后，就會要求業(yè)

37、主管委會另聘物管公司易產生矛盾。（四）早期介入有關 法規(guī)保障目前還沒有立法，使物業(yè)管理早期介人成為一種制度，使接受物業(yè)管理早期介入成為開發(fā)商進行開發(fā)活動的必要條件之一。同時，與現(xiàn)行物業(yè)管理內涵相矛盾 ，以及諸如物業(yè)管理公司取得國家的監(jiān)理資質證書，早期介具有監(jiān)理和物業(yè)管理等多種業(yè)務等法規(guī)于解決早期介入問題。參考文獻：地產開發(fā)前期物業(yè)管理的介入方式與作用摘要：開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設，物業(yè)管理公司對物業(yè)進行的是軟件管理，前者是形成物業(yè)， 后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用。因此物業(yè)管理公司應樹立前期介入的經營理念，積極介入項目規(guī)劃設計和施 工監(jiān)理，使物業(yè)從設計到使用都能得到全過程管理，以保障建設責任與管

38、理利益的有機結合，主動做好建 設和管理的工作銜接。一、前期介入的理念當前，物業(yè)管理發(fā)展面臨的制約之一是物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設計和施工管理，導致物業(yè)建設中存在遺留問題，為以后順利開展物業(yè)管理工作帶來諸多影響。因此物業(yè)管理公司應樹立前期介入的經營理念，積極介入規(guī)劃設計和施工監(jiān)理，使物業(yè)從設計到使用都能得到全過程管理，以保障建設責任與管理利益的 有機結合，主動做好建設和管理的工作銜接。二、物業(yè)管理前期介入的重要意義在房地產開發(fā)建設、營銷、消費使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)在房 地產開發(fā)項目中的前期介入管理在這一系統(tǒng)工程中具有多方面的重要意義，但從目前房地產開發(fā)的過程和 物

39、業(yè)管理行業(yè)的總體運作情況看，幾乎都是項目建成即將交付使用時才確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為 房地產開發(fā)的延伸。由于接管物業(yè)前期工作時間緊、任務重、責任大，如物業(yè)驗收、入住、裝修等工作， 任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或疏漏，都將對后期管理造成不利影響，甚至產生無法挽回的損失。此外，在房產 開發(fā)過程中，由于設計不盡合理（未能從使用和管理的需要考慮）、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會直 接影響物業(yè)今后的使用和管理。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢在于前期介入開發(fā)階段，熟悉掌握住戶需求變 化，與開發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)項目的設計合理和質量良好。當 前消費者的物業(yè)管理意識已經有了很大的提

40、高，物業(yè)管理公司前期介入管理，將會極大地促進物業(yè)的銷售。 因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項目及業(yè)主需求的基礎上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服 務持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質的物業(yè)品牌。（一）物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關.我國的房地產開發(fā)經過多年的發(fā)展，已經發(fā)展到以現(xiàn)代房地產開發(fā)的營銷為龍頭導向的階段。物 業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務要求也相應發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理開發(fā)階段，共同參與物 業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設的設計合理和質量良好。.作為業(yè)主

41、的管家”，物業(yè)管理公司從物業(yè)前期介入就開始維護業(yè)主（小業(yè)主與發(fā)展商）共同的利益,擬定物業(yè)管理公約，清楚界定開發(fā)商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權利與義務，建立完善的物業(yè)管 理檔案系統(tǒng)，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，了解各工程及設備情況，參與施工管理和 設備調試工作。從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎出發(fā)，代表業(yè)主對即將交付使用的物業(yè)的質量、管 理資料、配套設施等進行的綜合性管理。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要 件之一。（二）物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎.物業(yè)的前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項基礎性工作，物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注

42、入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工進程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介 入管理對物業(yè)的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè) 及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎。 同時，通過前期介入管理可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理 工作中物業(yè)的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理 與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。是確保物業(yè)的使用質量，為日后漫長的物業(yè)管理奠定基礎的極 為重要工作。.作為管理者，從物業(yè)前期介入階段開

43、始，就著手進行如下一些工作：為物業(yè)管理公司設計合理人 事組織架構，制定各部門之間的配合協(xié)調程序與各崗位職責，采購管理服務所需家具、文具、通訊工具、 工程維修工具及辦公設備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對各部門主要管理人員進行 現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓，就物業(yè)項目的設計、物料、能源分布、設備安裝等向發(fā)展商提出有 關建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時擬定一切有關日常管理所需的文件與表格，包括 員工管理守則、業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場管理等，為規(guī)范 正常物業(yè)管理奠定了基礎。三、物業(yè)前期介入與開發(fā)商配合的注意事項.物業(yè)前期介入

44、管理是一件有利于開發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務 的重要項目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)的前 期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。前期介入管理的同時，物業(yè)各工種交叉，提倡一 專多能和發(fā)揚團隊精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術人員在前期介入管理過程中得到充分鍛煉，有利于技 術全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術人才的培養(yǎng)。物業(yè)管理公司的前期介入管理應按照公司的各項 管理制度進行嚴格的內部管理，在此基礎上建立一套行之有效的工作制度。.物業(yè)管理公司應能不斷提出對開發(fā)商開發(fā)樓盤有益建議，最好既能滿足節(jié)約開發(fā)成本，又能方

45、便 業(yè)主。如地王國際花園項目一期地下車場為鎮(zhèn)流器雙燈管照明，二期樓梯間為25w白熾燈，我們考慮到節(jié)約電能與開發(fā)成本，提出將所有鎮(zhèn)流器燈管改換為節(jié)能燈具，并將新建的地下車場照明系統(tǒng)統(tǒng)一更換為 5W節(jié)能燈具，這樣，既能節(jié)省開發(fā)成本，又能為物業(yè)管理公司日后運行管理節(jié)能電費。而對于開發(fā)商提 出的問題，在遵循滿足業(yè)主使用功能、方便業(yè)主的前提下，應有理、有據(jù)的給予正面回復。.對于某些懸而未決的問題，物業(yè)前期介入人員應定期匯總歸納，并定期與相關工程師進行研討， 每次得出的結果作以記錄以備日后查閱。要經常給開發(fā)商灌輸業(yè)主至上的觀念，推進開發(fā)商整體設計、施 工思路向靠進方便業(yè)主使用的角度發(fā)展。.對于物業(yè)管理公司

46、認為開發(fā)商必須做，而開發(fā)商又經常回避的問題，應由物業(yè)前期介入人員正式 行文，列舉這些問題的利弊及對日后物業(yè)管理中給業(yè)主帶來的深遠影響，直接發(fā)函給開發(fā)商項目最高領導。如地王二期白金公寓業(yè)主停車問題，由于開發(fā)商未將地下二層的停車場交給二期900戶業(yè)主使用，導致900戶業(yè)主沒有泊車位置，為了更好解決此事，避免造成日后業(yè)主的投訴，據(jù)此拒交物業(yè)費。基于以上情 況我們決定由物業(yè)管理公司牽頭，對二期外圍進行統(tǒng)一規(guī)劃、設計外圍停車場，經過跟地產技術部、工程 部的不斷探討，終于采用了物業(yè)管理公司對二期外圍車場的規(guī)化，調整了原綠化景觀的規(guī)化方案。因此， 在與開發(fā)商的配合上，對于真正影響日后業(yè)主利益的、影響物業(yè)管理

47、公司實施有效管理的問題，就一定要 堅持跟開發(fā)商溝通，直至問題有一個圓滿地解決方案，這也為日后物業(yè)實施正常管理開辟好一個堅實的陣 地。.定期參加開發(fā)商組織的工程、方案等主題會議，根據(jù)樓盤的實際情況，提出物業(yè)創(chuàng)新服務內容及 管理思路，積極與開發(fā)商溝通，從銷售與售后兩大方面積極推進項目的進展。房地產開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設，物業(yè)管理公司對物業(yè)進行的是軟件管理，前者是形成物業(yè)， 后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用。通過物業(yè)前期介入管理規(guī)范的工作制度和扎扎實實的辛勤付出，就能夠一步 步打開工作局面，確保前期介入管理最終達到預期效果，使業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)管理公司都能達到滿意的 目標。第1頁物業(yè)管理前期介入房地產

48、銷售對房屋銷售起著很大的影響：首先物業(yè)管理作為房地產業(yè)的第二次開發(fā)，在購買房子時 業(yè)主對開發(fā)商的相關 理念，房屋質量和宣傳已經有了具體的了解， 如果再有一家服務質量好，管理能 力強的物業(yè)企業(yè)來進行管理的話對房產的增值保值有很大的影響， 房子畢竟是住 人的，開發(fā)商在房屋銷售后，除了有質量問題外，其余基本上都是直接與 物業(yè)公 司見面，物業(yè)早期 的介入，可以把物業(yè)公司的經營 服務理念，提前與未來業(yè)主 進行宣傳，如果物業(yè)公司有過硬的項目，有良好的口碑的話，將會對房屋銷售起 著推波助瀾的作用。北京市前期物業(yè)服務合同開發(fā)建設單位（甲方）：營業(yè)執(zhí)照注冊號：企業(yè)資質證書號：組織機構代碼：法定代表人：聯(lián)系電話：

49、委托代理人：聯(lián)系電話：通訊地址：郵政編碼：物業(yè)服務企業(yè)（乙方）：營業(yè)執(zhí)照注冊號：企業(yè)資質證書號：組織機構代碼：法定代表人：聯(lián)系電話：委托代理人：聯(lián)系電話：通訊地址：郵政編碼：根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎上，甲方以公開招標方式邀請招標方式協(xié)議方式選聘乙方提供前期物業(yè)服務，訂立本合同。第一部分物業(yè)項目基本情況第一條 本物業(yè)項目（以下簡稱 本物業(yè)）基本情況如下：名稱:地名核準名稱暫定名:類型:普通住宅經濟適用住房公寓別墅辦公商業(yè)坐落位置：區(qū)（縣）路（街）建筑面積:預測面積實測面積房屋所有權證記載面積：平方米。區(qū)

50、域四至：東至南至西至北至規(guī)劃平面圖和委托的物業(yè)構成明細見附件一、二（以實際驗收清單為準）第二部分物業(yè)服務內容第二條甲乙雙方應當就業(yè)主入住前的服務事宜簽訂書面協(xié)議，明確服務的范圍、費用以及雙方的權利義務等事項。業(yè)主入住前的服務范圍一般包括：1 、對已接收的物業(yè)進行維護。2、做好公共區(qū)域的清潔工作（施工垃圾的清理、施工場地和料場的清潔由甲方負責）。3、協(xié)助甲方做好業(yè)主入住時的交房、接待以及與物業(yè)服務相關的咨詢等工作。以上發(fā)生的費用由甲方另行支付，不得攤入業(yè)主的物業(yè)服務費用。第三條業(yè)主入住后，乙方應當提供的物業(yè)服務包括以下內容：1 、制訂物業(yè)服務工作計劃并組織實施；管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收

51、資料等；根據(jù)法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約的授權制訂物業(yè)服務的有關制度。2、物業(yè)共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理。共用部位明細見附件三。3、物業(yè)共用設施設備的日常維修養(yǎng)護、運行和管理。共用設施設備明細見附件四。4、公共綠地、景觀的養(yǎng)護。5、清潔服務，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等。6、協(xié)助維護秩序，對車輛（包括自行車）停放進行管理。7、協(xié)助做好安全防范工作。發(fā)生安全事故，應當及時向有關部門報告，采取相應措施，協(xié)助做好救助工作。8、消防服務，包括公共區(qū)域消防設施的維護以及消防管理制度的建立等。9、負責編制物業(yè)共用部位、共用設施設備、綠化的年度維修養(yǎng)護方案。10、按照法律、法規(guī)和有關約

52、定對物業(yè)裝飾裝修提供服務。11、發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章的行為， 應當及時告知、建議、勸阻，并向有關部門報告。12、制定預防火災、水災等應急突發(fā)事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體 內容。13、設立服務監(jiān)督電話，并在物業(yè)區(qū)域公告欄等醒目位置公示。14、其他服務事項：第三部分物業(yè)服務標準第四條 乙方按照雙方約定的物業(yè)服務標準（見附件五）提供服務。雙方約定的住宅物業(yè)的服務標準不得低于住宅物業(yè)服務等級規(guī)范（一級）（試行）中規(guī)定的相 應要求。第四部 分物業(yè)服務期限第五條前期物業(yè)服務期限為2年，自 年 月日至 年 月 日第五部分物業(yè)服務

53、費用第六條 本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務收費選擇包干制酬金制方式。第七條包干制1、物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標準如下:多層住宅: 元/平方米/月;高層住宅: 元/平方米/月;別墅:元/平方米/月;辦公樓:元/平方米/月;商業(yè)物業(yè): 元/平方米/月;會所:元/平方米/月;物業(yè)： 元/平方米/月2、實行包干制的，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔；乙方不得以虧損為由要求增加費用、降低 服務標準或減少服務內容o3、乙方應當定期向業(yè)主公布公共服務收支情況。第八條酬金制1、物業(yè)服務資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預先交納，具體標準如下:多層住宅: 元/平方米/月;高層住宅: 元/平方米/月;

54、別墅:元/平方米/月;辦公樓:元/平方米/月;商業(yè)物業(yè): 元/平方米/月;會所:元/平方米/月;物業(yè)： 元/平方米/月2、物業(yè)服務資金為交納的業(yè)主共同所有，由乙方代管，其構成包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的 酬金物業(yè)服務支出包括以下部分:(1)乙方員工的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業(yè)區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用;4）物業(yè)區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用；（ 5）物業(yè)區(qū)域內秩序維護費用；（ 6）乙方辦公費用；（ 7）乙方企業(yè)固定資產折舊；（ 8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）其他費用：。3、乙方采取以下第 種方式提取酬金：（1

55、）每季每半年每年，計 元的標準從預收的物業(yè)服務資金中提??；（2）每季每半年每年,從預收的物業(yè)服務資金中按%勺比例提取。4、物業(yè)服務支出應當全部用于本合同約定的支出，年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續(xù)使用， 年度結算后不足部分，由全體業(yè)主承擔，另行交納。5、乙方應當向全體業(yè)主公布物業(yè)服務年度計劃和支出年度預決算，并按季半年向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的使用情況。第九條物業(yè)服務費應當從甲方通知的收房期限屆滿之日起計收。業(yè)主辦理入住手續(xù)時預付 季度半年的物業(yè)服務費。此后按季度半年一年交納，具體時間為。第十條業(yè)主或物業(yè)使用人申請裝飾裝修時，乙方應當告知相關的禁止行為和注意事項，與其訂立書面的裝飾裝修服

56、務協(xié)議。除約定收取裝飾裝修服務費外，乙方不得另行收取裝修垃圾清運費、施工人員 管理費、門卡工本費、開工證費、管線圖費等與裝飾裝修有關的費用。如收取裝飾裝修押金的，未造成共用部位、共用設施設備和承重結構損壞，乙方應當在完工后7日內將押金全額退還。第十一條 停車服務費按露天停車場車位 元/個/月、地下停車庫、停車樓車位 元 / 個 / 月的標準收取。乙方應當與停車場車位使用人簽訂書面的停車服務協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車服務等方面的權利義務。第十二條乙方對業(yè)主自有物業(yè)提供維修養(yǎng)護或其他特約服務的，按乙方在物業(yè)區(qū)域內公示的收費標準或按雙方的約定收取費用。業(yè)主、物業(yè)使用人在符合相關法律規(guī)定的前提下，

57、利用住宅物業(yè)從事經營活動的，乙方可以參照商業(yè)物業(yè)標準收取相應的物業(yè)服務費。第十三條乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)服務單位委托代收使用費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買或使用。第六部分權利與義務第十四條甲方的權利義務1 、審定乙方制定的物業(yè)服務方案，并監(jiān)督實施。2、在辦理業(yè)主入住 日前，提供符合辦公要求的物業(yè)服務用房，建筑面積約 平方米，位置為 。3、在辦理業(yè)主入住后3個月月內，向乙方移交本物業(yè)的竣工總平面圖；在辦理業(yè)主入住30日日前，向乙方移交本物業(yè)的其他相關資料。資料清單見附件六。4、在雙方委派專業(yè)人員辦理完相關資料、圖紙

58、的移交后 5日日內，負責與乙方一起對共用部位和共用設施設備逐項進行驗收，登記列表，并經雙方簽字蓋章確認。5、提供物業(yè)共用部位、共用設施設備的工程驗收資料，并按照質量保證書承諾的內容承擔相應的保修責任。6、按規(guī)劃設計要求，為業(yè)主戶內配置 電卡式計量表 燃氣的輸卡式計量表 遠程抄送式水表;各個分區(qū)獨立單獨計量,例如，樓道口明車庫庭院明動力用電電 梯水泵等單獨計量的電表；使用臨水、臨電的，應當按物業(yè)的性質承擔相應的費用差價。7、解決開發(fā)建設遺留問題。8、配合乙方做好物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)服務工作。9、 按時繳納物業(yè)區(qū)域內已竣工但尚未出售的物業(yè)、因甲方原因未能按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)及自有物業(yè)的服務費用。1

59、0、有關法律規(guī)定和當事人約定的其他權利義務。第十五條乙方的權利義務、在辦理業(yè)主入住手續(xù)30 日前，向甲方提交本物業(yè)的入住工作計劃。根據(jù)有關法律、法規(guī)及本合同的約定，按照物業(yè)服務標準和內容提供物業(yè)服務，收取物業(yè)服務費、 特約服務費?？梢赃x聘專業(yè)性服務企業(yè)承擔物業(yè)區(qū)域內的專項服務項目，但不得將本物業(yè)區(qū)域內的全部物業(yè)服務委托給第三方；乙方應當將委托事項及受托企業(yè)的信息在物業(yè)區(qū)域內公示；乙方與受托企業(yè)簽訂的合同中約定的服務標準，不得低于本合同約定；乙方應當對受托企業(yè)的服務行為進行監(jiān)督，并對受托企業(yè)的服務行為承擔責任。妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時記載有關變更信息，并為業(yè)主的個人資料信息保密。

60、5、及時向全體業(yè)主和物業(yè)使用人通報本物業(yè)區(qū)域內有關物業(yè)服務的重大事項，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。6、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反本合同和臨時管理規(guī)約的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人改正。7、不得擅自將業(yè)主所有的共用部位、共用設施設備用于經營活動；將其用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業(yè)促銷等活動的，應當在符合有關法律規(guī)定并征得相關業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)，并每半年公布收益情況，接受業(yè)主監(jiān)督；所得收益歸相關業(yè)主所有，分配及使用由相關業(yè)主共同約定。8、不得擅自占用本物業(yè)區(qū)域的共用部位、共用設施設備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內的道路、場地。確需臨時占用、挖