房地產(chǎn)稅務(wù)知識(shí)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)知識(shí)賣方納稅=營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)稅及附加=收入*5.5%）+土地增值稅土地增值稅=（收入-建安費(fèi)*1.2-銷售/管理費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅及附加）*（30%-60%）+印花稅印花稅=合同記載金額*0.05%+企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅營(yíng)業(yè)稅及附加=收入*5.5%）土地增值稅=（收入-建安費(fèi)*1.2-銷售/管理費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅及附加）*（30%-60%）印花稅=合同記載金額*0.05%企業(yè)所得稅=（收入-建安費(fèi)*1.2-銷售/管理費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅及附加-土地增值稅）*（25%）契稅=土地

2、實(shí)際價(jià)值*（3%-5%）一、獲取土地階段：契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅契稅：Deed Tax定義：是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。特點(diǎn)：屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅；由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。征稅對(duì)象：（A）國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，由承受方交。是指土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。（B）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。是指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。土地使用

3、權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。（C）房屋買賣：即以貨幣為媒介，出賣者向購(gòu)買者過(guò)渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：1以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。2以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免納契稅。3買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章納稅。（D）房屋贈(zèng)與贈(zèng)與方不納土地增值稅，但承受方應(yīng)納契稅。（E）房屋交換在契稅的計(jì)算中，注意過(guò)戶與否是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。（F）承受國(guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金。對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。計(jì)算方法：應(yīng)納稅額= 計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)：不

4、動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，此階段應(yīng)參考其土地實(shí)際價(jià)值。計(jì)稅依據(jù)：不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，此階段應(yīng)參考其土地實(shí)際價(jià)值。印花稅：Stamp Duty定義：以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所征的稅。印花稅由納稅人按規(guī)定應(yīng)稅的比例和定額自行購(gòu)買并粘貼印花稅票，即完成納稅義務(wù)。印花稅稅目、稅率表印花稅的稅目：指印花稅法明確規(guī)定的應(yīng)當(dāng)納稅的項(xiàng)目，它具體劃定了印花稅的征稅范圍。一般地說(shuō)，列入稅目的就要征稅，未列入稅目的就不征稅。印花稅共有13個(gè)稅目。印花稅的稅率設(shè)計(jì)，遵循稅負(fù)從輕、共同負(fù)擔(dān)的原則。所以，稅率比較低；憑證的當(dāng)事人，即對(duì)憑證有直接權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的單位和個(gè)人均應(yīng)就其所持

5、憑證依法納稅。印花稅的稅率有2種形式，即比例稅率和定額稅率。按比例稅率計(jì)算應(yīng)納稅額的方法應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額適用稅率；按定額稅率計(jì)算應(yīng)納稅額的方法應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量單位稅額?！坝』ǘ悺倍惸颗c稅率應(yīng)稅憑證類別稅目范圍稅率納稅人合同或具有合同性質(zhì)的憑證1. 購(gòu)銷合同包括供應(yīng)、預(yù)購(gòu)、采購(gòu)、購(gòu)銷結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補(bǔ)償、易貨等合同。按購(gòu)銷金額0.3 貼花立合同人2. 加工承攬合同包括加工、定做、修繕、修理、印刷、廣告、測(cè)繪、測(cè)試等合同按加工或承攬收入0.5 貼花3. 建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同包括勘察、設(shè)計(jì)合同按收取費(fèi)用0.5 貼花4. 建筑安裝工程、承包合同包括建筑、安裝工程承包合同按承包金額0.3 貼花5

6、. 財(cái)產(chǎn)租賃合同包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等合同按租賃金額1 貼花。稅額不足1元按1元貼花6. 貨物運(yùn)輸合同包括民用航空運(yùn)輸、鐵路運(yùn)輸、海上運(yùn)輸、內(nèi)河運(yùn)輸、公路運(yùn)輸和聯(lián)運(yùn)合同按運(yùn)輸費(fèi)用0.5 貼花7. 倉(cāng)儲(chǔ)保管合同包括倉(cāng)儲(chǔ)、保管合同按倉(cāng)儲(chǔ)保管費(fèi)用1 貼花8. 借款合同銀行及其他金融組織和借款人（包括融資租賃合同但不包括按借款金額0.05 貼花9. 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同按收取的保險(xiǎn)費(fèi)收入1 貼花10. 技術(shù)合同包括技術(shù)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等合同按所記載金額0.3 貼花書據(jù)11. 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)

7、使用權(quán)共5項(xiàng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同（包括股份制企業(yè)向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行的股票，因購(gòu)買、繼承、贈(zèng)與所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）按所記載金額0.5 貼花立據(jù)人賬簿12. 營(yíng)業(yè)賬簿納入會(huì)計(jì)核算的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用賬簿記載資金的賬簿按實(shí)收資本和資本公積的合計(jì)金額0.5 貼花。其他賬簿按件貼花5元立賬簿人證照13. 權(quán)利、許可證照包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證按件貼花5元領(lǐng)受人按件貼花5元領(lǐng)受人此階段房地產(chǎn)印花稅：土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按照合同記載金額的0.5貼花；取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利許可證照按件

8、貼花，每件5元。特點(diǎn)：（A）兼有憑證稅和行為稅行為稅是國(guó)家為了對(duì)某些特定行為進(jìn)行限制或開(kāi)辟某些財(cái)源而課征的一類稅收。性質(zhì)。印花稅是單位和個(gè)人書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅，具有憑證稅性質(zhì)。另一方面，任何一種應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證反映的都是某種特定的經(jīng)濟(jì)行為，因此，對(duì)憑證征稅，實(shí)質(zhì)上是對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的課稅。行為稅是國(guó)家為了對(duì)某些特定行為進(jìn)行限制或開(kāi)辟某些財(cái)源而課征的一類稅收。（B）征稅范圍廣泛。印花稅的征稅對(duì)象包括了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中的各種應(yīng)稅憑證，凡書立和領(lǐng)受這些憑證的單位和個(gè)人都要繳納印花稅，其征稅范圍是極其廣泛的。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)法制的逐步健全，依法書立經(jīng)濟(jì)憑證的現(xiàn)象將會(huì)愈來(lái)愈普通。因此，印

9、花稅的征收面將更加廣闊。（C）稅率低、負(fù)稅輕。印花稅與其他稅種相比較，稅率要低得多，其稅負(fù)較輕，具有廣集資金、積少成多的財(cái)政效應(yīng)。（D）由納稅人自行完成納稅義務(wù)。納稅人通過(guò)自行計(jì)算、購(gòu)買并粘貼印花稅票的方法完成納稅義務(wù)，并在印花稅票和憑證的騎縫處自行蓋戳注銷或畫銷。這也與其他稅種的繳納方法存在較大區(qū)別。耕地占用稅：Farming 定義：對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)建設(shè)為征收對(duì)象的稅種，屬于一次性稅收。納稅人：是占用耕地建房或從事其他非農(nóng)建設(shè)的單位和個(gè)人。作用：為了合理利用土地資源，加強(qiáng)土地管理，保護(hù)農(nóng)用耕地。其作用主要表現(xiàn)在，利用經(jīng)濟(jì)手段限制亂占濫用耕地，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展；補(bǔ)償占用耕地

10、所造成的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的損失。為大規(guī)模的農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)提供必要的資金來(lái)源。特點(diǎn)：1兼具資源稅與特定行為稅的性質(zhì)。耕地占用稅以占用農(nóng)用耕地建房或從事其他非農(nóng)用建設(shè)的行為為征稅對(duì)象，以約束納稅人占用耕地的行為、促進(jìn)土地資源的合理運(yùn)用為課征目的，除具有資源占用稅的屬性外，還具有明顯的特定行為稅的特點(diǎn)。2采用地區(qū)差別稅率。耕地占用稅采用地區(qū)差別稅率，根據(jù)不同地區(qū)的具體情況，分別制定差別稅額，以適應(yīng)我國(guó)地域遼闊、各地區(qū)之間耕地質(zhì)量差別較大、人均占有耕地面積相差懸殊的具體情況，具有因地制宜的特點(diǎn)。3在占用耕地環(huán)節(jié)一次性課征。耕地占用稅在納稅人獲準(zhǔn)占用耕地的環(huán)節(jié)征收，除對(duì)獲準(zhǔn)占用耕地后超過(guò)兩年未使用者須加征耕地占

11、用稅外，此后不再征收耕地占用稅。因而，耕地占用稅具有一次性征收的特點(diǎn)。4稅收收入專用于耕地開(kāi)發(fā)與改良。耕地占用稅收入按規(guī)定應(yīng)用于建立發(fā)展農(nóng)業(yè)專項(xiàng)基金，主要用于開(kāi)展宜耕土地開(kāi)發(fā)和改良現(xiàn)有耕地之用，因此，具有“取之于地、用之于地”的補(bǔ)償性特點(diǎn)。稅率：采用定額稅率，其標(biāo)準(zhǔn)取決于人均占有耕地的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度。應(yīng)納稅額=實(shí)際占用耕地面積（平方米）適用定額稅率。定額稅率見(jiàn)下表。各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額地區(qū)每平方米平均稅額（單位：元）上海45北京40天津35江蘇、浙江、福建、廣東30遼寧、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山東、河南、重慶、四川22.5廣西、海南、貴州、云南、山西20山西、吉

12、林、黑龍江17.5內(nèi)蒙古、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆12.5城鎮(zhèn)土地使用稅：Urban Land Use Tax定義：以開(kāi)征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。屬于資源稅。應(yīng)納稅額計(jì)算：應(yīng)納稅額=實(shí)際占用的土地面積適用稅額（定制稅率、差別稅額）二、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段：城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅城鎮(zhèn)土地使用稅：如上印花稅：稅率表稅目范圍稅率購(gòu)銷合同包括供應(yīng)、預(yù)購(gòu)、采購(gòu)、購(gòu)銷結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補(bǔ)償、易貿(mào)等合同萬(wàn)分之三加工承攬合同包括加工、定作、修繕、修理、印刷、廣告、測(cè)繪、測(cè)試等合同萬(wàn)分之五建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)

13、合同包括勘察、設(shè)計(jì)合同萬(wàn)分之五建設(shè)安裝工程承包合同包括建筑、安裝工程承包合同承包金額萬(wàn)分之三財(cái)產(chǎn)租賃合同包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等租賃金額的千分之一。不足1元按1元帖貨物運(yùn)輸合同包括民用航空、鐵路、海河、公路運(yùn)輸合同運(yùn)輸費(fèi)的萬(wàn)分之五倉(cāng)儲(chǔ)保管合同包括倉(cāng)儲(chǔ)、保管合同保管費(fèi)的千分之一借款合同銀行及其他金融組織和借款人所簽訂的借款合同借款金額的萬(wàn)分之零點(diǎn)五財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同投標(biāo)金額的千分之一營(yíng)業(yè)稅及附加：定義：本科目核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅和教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)。房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理

14、費(fèi)用”等科目核算，不在本科目核算。營(yíng)業(yè)稅（Business Tax）：是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種。營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額稅率（建筑3%；轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)5%；銷售不動(dòng)產(chǎn)5%）消費(fèi)稅（Consumer Tax）：是以消費(fèi)品（消費(fèi)行為）的流轉(zhuǎn)額作為課稅對(duì)象的各種稅收的統(tǒng)稱。是政府向消費(fèi)品征收的稅項(xiàng)，可從批發(fā)商或零售商征收。銷售稅是典型的間接稅。作用：消費(fèi)稅是在對(duì)貨物普遍征收增值稅的基礎(chǔ)上，選擇少數(shù)消費(fèi)品再征收的一個(gè)稅種，主要是為了調(diào)節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)消費(fèi)方向，保證國(guó)家財(cái)政收入。城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)（Urb

15、an Maintenance And Construction Tax）：簡(jiǎn)稱：城建稅，是我國(guó)為了加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來(lái)源，對(duì)有經(jīng)營(yíng)收入的單位和個(gè)人征收的一個(gè)稅種。應(yīng)納稅額=（增值稅消費(fèi)稅營(yíng)業(yè)稅）*適用稅率（稅率按納稅人所在地分別規(guī)定為：市區(qū)7%，縣城和鎮(zhèn)5%，鄉(xiāng)村1%。大中型工礦企業(yè)所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%。）資源費(fèi)（Resources Tax）：開(kāi)發(fā)利用國(guó)有資源的單位和個(gè)人為納稅人，以重要資源品為課稅對(duì)象，旨在消除資源條件優(yōu)劣對(duì)納稅人經(jīng)營(yíng)所得利益影響的稅類，包括礦產(chǎn)資源稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。教育附加：是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)

16、人征收的一種附加費(fèi)。其作用是發(fā)展地方性教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)費(fèi)的資金來(lái)源。應(yīng)納教育費(fèi)附加=（實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅三稅稅額）3%企業(yè)所得稅：定義：對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。征稅對(duì)象：是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。企業(yè)應(yīng)納所得稅額=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額（=收入總額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額可扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括利息支出的扣除可扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括利息支出的扣除、計(jì)稅工資的扣除、在職工福利費(fèi)、捐贈(zèng)的扣除、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除、職工養(yǎng)老基金和待業(yè)保險(xiǎn)基金的扣除、殘疾人

17、保障基金的扣除、財(cái)產(chǎn)/運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)的扣除、固定資產(chǎn)租賃費(fèi)的扣除、壞賬準(zhǔn)備金/呆賬準(zhǔn)備金和商品削價(jià)準(zhǔn)備金的扣除、轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)支出的扣除、固定資產(chǎn)/流動(dòng)資產(chǎn)盤虧/毀損/報(bào)廢凈損失的扣除、總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)的扣除、國(guó)債利息收入的扣除、其他收入的扣除、虧損彌補(bǔ)的扣除。三、轉(zhuǎn)讓銷售階段：營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)：如上印花稅：如上土地增值稅：Land Appreciation Tax土地增值稅：是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓

18、房地產(chǎn)的行為。土增的計(jì)算在企業(yè)所得稅之前，且土增僅針對(duì)出售物業(yè)所實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)稅。納稅人：為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象：是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的土地增值額。土地價(jià)格增值額：是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。特點(diǎn)：1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對(duì)象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。2.征稅面比較廣。凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅

19、條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無(wú)論專營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。3.實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來(lái)確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。4.實(shí)行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。作用：有利于增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控；有利于國(guó)家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；有利于增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金.征稅范圍：1.

20、一般規(guī)定（A）土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。（B）土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物極其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅.（C）土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。房產(chǎn)所有人、土地使用人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。2.特殊規(guī)定（A）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)一方以

21、土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的就不能暫免征稅。（B）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。（c）房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對(duì)于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核，可以免征土地增值稅。判斷標(biāo)準(zhǔn)：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國(guó)家所有；土地使用權(quán)及地上建筑物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓；是否取得收入。征收方式：預(yù)征+清算預(yù)征：各地實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率；如北京為2%-5%預(yù)征率。清算

22、：待項(xiàng)目全部竣工，辦理清算后再結(jié)算。多退少補(bǔ)。土地增值稅幅度預(yù)征率表：預(yù)計(jì)增值率預(yù)征率預(yù)計(jì)增值率50%2%50%預(yù)計(jì)增值率100%3%100%預(yù)計(jì)增值率200%4%200%預(yù)計(jì)增值率5%預(yù)計(jì)增值率匡算公式：（預(yù)售價(jià)格預(yù)售面積-項(xiàng)目成本）項(xiàng)目成本100% 項(xiàng)目成本=（土地成本+建安成本）（1+間接費(fèi)用率）間接費(fèi)用率暫為30%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓為竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求其進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整

23、個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年認(rèn)為銷售完畢；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。計(jì)算方法-四級(jí)超額累進(jìn)稅率：土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。應(yīng)納稅額=增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除的項(xiàng)目為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除的項(xiàng)目為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配

24、套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。增值額稅率速算扣除系數(shù)未超過(guò)扣除金額20%的免征土地增值稅未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分30%0超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分40%5%超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分50%15%超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%企業(yè)所得稅：計(jì)算方式：企業(yè)所得稅=（收入-成本費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅金-土地增值稅）*企業(yè)所得稅稅率（25%）企業(yè)所得稅計(jì)算復(fù)雜，采取先預(yù)交后清算的方式：預(yù)繳針對(duì)每月/季度的利潤(rùn)繳納，清算（匯算清繳）在次年6月底前完成。虧損年度

25、不必繳納，且前期虧損可以抵扣后期利潤(rùn)。四、經(jīng)營(yíng)持有階段：營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅營(yíng)業(yè)稅及附加：租金收入的5%+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育附加印花稅：財(cái)產(chǎn)租賃合同按金額的千分之一貼花房產(chǎn)稅：未出租時(shí)，從價(jià)計(jì)征。房產(chǎn)稅=（房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值）*稅率1.2%出租時(shí)，從租計(jì)征。房產(chǎn)稅=租金收入*稅率12%定義：以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。特點(diǎn)：房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。納稅義務(wù)人：1產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)