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1、澳州墨爾本房產(chǎn)分享Melbourne Property ForumCommonwealth BankPresentation Title任翀 澳洲聯(lián)邦銀行亞洲業(yè)務總監(jiān)為什么投資墨爾本房產(chǎn)墨爾本第六次獲選世界第一宜居城市墨爾本墨爾本房價墨爾本人口紅利規(guī)劃部部長Wynne表示，在未來十年里，墨爾本CBD的人口將增長五倍據(jù)澳大利亞新聞網(wǎng)報道，隨著最新數(shù)據(jù)顯示維州人口已經(jīng)接近600萬，Andrews Government將因此對墨爾本規(guī)劃藍圖進行重新調(diào)整。在澳洲統(tǒng)計局的報告中顯示，截止到去年10月的一年中，維州的人口增加了102,000人，其中包括大量的海外移民和州際移民。維州人口平均每年增長1.8%

2、，目前人口已有587萬，其中包括在墨爾本的440萬人口。規(guī)劃部部長Richard Wynne在本周四稱人口增長過快，墨爾本需要在保證宜居性的同時，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。據(jù)了解，在去年第四季度中，來維州的海外新移民凈增14,276人。另據(jù)統(tǒng)計局預測墨爾本的人口數(shù)量到2056年將會翻倍至816.3萬，增速超過悉尼。 澳洲聯(lián)邦銀行簡介Commonwealth Bank of Australia 澳大利亞第一大銀行，市值1000億澳幣。世界10大行我們的愿景：致力于保障和加強個人、企業(yè)及社會的金融財富前身澳洲央行，1991年轉制.澳洲最大銀行，澳洲第二大上市公司，45%每天的金融交易，33%的市場份額，50

3、%的中國人群市場份額，澳洲最賺錢的銀行澳洲最大的銀行網(wǎng)絡，1000多家分行，4000多臺ATM在15個國家和地區(qū)建立了分支機構北京，上海分行，杭州銀行，齊魯銀行最大股東The 5 “C” Assessment?銀行在看什么, 想什么， 5個 “C”審核Character，客人的背景，經(jīng)驗和信貸記錄Collateral，可以做抵押的物業(yè)資產(chǎn)Capital， 銀行借貸比例， 客人資金投入Capacity，收入和償還能力Conditions， 市場的環(huán)境銀行需要的基本文件產(chǎn)品CharacterCollateralCapitalCapacityConditionsWho are dealing wit

4、h?How wecan help?CHARACTER, 客人的背景，經(jīng)驗和信貸記錄新客戶還是現(xiàn)有客戶？過往的業(yè)績和信貸記錄是否良好？借錢的目的？短中長線投資或開發(fā)？有成功經(jīng)驗的投資商或開發(fā)商？第一次試水的新手？詳實的計劃與籌備？全面的市場調(diào)查研究? 眼高手低的嘗試？以往類似的項目？核心管理團對或聘用顧問團對相關經(jīng)驗和品質(zhì)？COLLATERAL，可以做抵押的物業(yè)資產(chǎn)抵押物是一個優(yōu)良資產(chǎn)么，資產(chǎn)受市場影響浮動性投資物業(yè)是否有穩(wěn)定租金，租金回報率地理位置， 土地面積，上面建筑物的性質(zhì)和歷史維修維護費用有環(huán)境風險么 （污染, 用地歷史, 土地其它用途等)成交的歷史文物保護的規(guī)定周邊的交通，出入道路是否

5、便利，停車位類似項目的競爭擴建或未來開發(fā)機會CAPITAL， 銀行借貸比例， 客人資金投入貸款比例 資產(chǎn)評估 （Valuation)現(xiàn)有估價成品估價Free Hold/Lease Hold/Going Concern CAPACITY，收入和償還能力什么可以做為收入？理想狀態(tài)下，連本帶息您可以十五年內(nèi)將債務還清, 或者至少能還利息 (Property Investment Finance 投資類房地產(chǎn)貸款）- 利息覆蓋（ ICR），貸款比例 （ LVR），平均租約到期時長 （WALE）- 出租率及空置率 （Occupancy/Vacancy Rates），租客品質(zhì)（Tenancy Mix/Qu

6、ality），具體租約 合同租金安排 （Lease Agreement and Rents）, 房產(chǎn)位置 （Locational Issues） etc 等符合資格的預售 （Property Development Finance 開發(fā)類貸款）符合資格的預售需要能覆蓋所有貸款額 (Qualifying Pre-Sales and Debt Cover)CONDITIONS, 市場大環(huán)境市場大環(huán)境政府的政策引導中國的政策客人內(nèi)部的小環(huán)境案例分析63層，600+套公寓2013年購地，2014年批文，預售，2015開工中國開發(fā)商，墨爾本第5個項目預售期6個月，總銷售額3.3億15案例分析2014年購

7、地，本身帶批文，450平米土地，54層，271套公寓中國本地開發(fā)商，墨爾本第4個項目土地成本2200萬位于墨爾本collins st, 4個月預售，90%銷售結束銀行貸款1.4億16立足澳洲服務華人資本出海項目概況PROJECT OVERVIEW項目位置項目簡述墨爾本正市中心近4所大學，交通，購物服務概況55層 230套公寓獨家總銷售代理項目管理和融資皇家學府Uni Tower目錄目錄項目概況PROJECT OVERVIEW項目位置項目簡述墨爾本東南發(fā)展區(qū) 離市中心60公里Pakenham中心位置服務概況118套 獨立別墅前期定位和土地購買項目策劃和分析PakenhamHill目錄目錄項目概況PROJECT OVERVIEW項目位置項目簡述墨爾本東南20公里Morack高爾夫球場邊服務概況12000平米政府用地200套以上公寓，20套聯(lián)排別墅配套商業(yè)，健身房，餐飲前期定位和土地購買項目策劃和分析土地變性VermountSouth目錄我們?yōu)槟鎏峁浩脚_信息深入談判前期調(diào)研