物業(yè)接管計(jì)劃書

1、物業(yè)接管計(jì)劃書尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：承蒙群恒房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)的信任，將群恒靈秀苑玉秀苑這個(gè)品牌交由我們來進(jìn)行物業(yè) 服務(wù)，深感 榮幸的同時(shí)也清楚其責(zé)任重大。物業(yè)服務(wù)是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品的消便環(huán) 節(jié)，是房 地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完基。群恒靈秀苑、玉秀苑項(xiàng)目作為公司的品牌之作，凝聚了 群恒人的辛勤和 汗水，是公司的智慧結(jié)晶。商品質(zhì)的居住社區(qū)，需要高水平的物業(yè)服務(wù)與之 相配套。追求舒適、安寧 . 祥和、優(yōu)雅的居家環(huán)境和便捷的生活、商務(wù)、學(xué)習(xí)空間，也已經(jīng) 成為 21 世紀(jì)現(xiàn)代城市人物質(zhì)丈明和精 神文明的基本標(biāo)志，也是群恒靈秀苑項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù) 鎖必須到達(dá)的基本要求。以下是接管

2、此項(xiàng)目前的 工作計(jì)劃書，不足之處敬請(qǐng)指教。一、群恒靈秀苑、玉秀苑概況：“群恒靈秀苑 . 玉秀苑”，小區(qū)以多層住宅為主，配有較離價(jià)值的店面，其中玉秀苑占損新 城區(qū)“黃 金點(diǎn)”, 交通便捷，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：( 一) 建立 24 小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修 . 求助. 建議. 問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。( 二) 定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單， 對(duì)合理建議及時(shí)整改。 滿意率達(dá) 9 5%

3、 以上。(三) 建立落實(shí)維修承諾制，零修急修及時(shí)率 100 汕返修率不高于 1 %o( 四) 每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。( 五) 物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。( 六) 常規(guī)性公共服務(wù)1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。物業(yè)外觀完好、整潔 . 外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。陽臺(tái)封閉、空調(diào)安裝統(tǒng)一。2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。供電系統(tǒng)。保證正常供電，與電力部門取得聯(lián)系，停電提前 1 天通知用戶，電梯備用 應(yīng)急發(fā) 電機(jī)可隨時(shí)是用。接地電阻每 3 年檢測(cè) 1 次。弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障

4、及吋排除。消防系統(tǒng)。 2 4 小時(shí)值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時(shí)超用；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宜傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池 1 次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；與水利部門取得聯(lián)系，停水提前 1天通知；消防泵每月進(jìn)行 1次操作，每年 進(jìn)行 1次全面 檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下車場(chǎng)、車庫、設(shè)備房無積水、侵 泡發(fā)生：遇有芋故，維修 人員在 20 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無長時(shí)間停水；制有應(yīng)急處理方案。, 路面平 坦3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道

5、路通暢 4保安及車輛管理。專業(yè)保安隊(duì)伍 , 24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理究發(fā)事件。出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。地下停車場(chǎng)停放整齊，場(chǎng)地整潔。危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。聯(lián)系群眾，搞好群防群治。在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人 . 定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。共用部位保持淸潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈，共 紙屑、煙頭等廢棄物。做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提商人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。6、綠化管理綠地?zé)o改變使用用途和破

6、壞 . 踐踏.占用現(xiàn)象?；ú輼淠拘藜粽R美觀，無病蟲害，無折損。綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。綠化完好率達(dá)到 95% 以上。7、室內(nèi)裝飾裝修管理。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。所有裝修人員到管理處辦理出入證。8、房屋租隹管理。(1) 督促外來人員在三天內(nèi)辦埋暫住證手續(xù)。(2) 配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查，并登記在冊(cè)，確保小區(qū)的生活用場(chǎng)地?zé)o安全。9、社區(qū)文化(1)設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動(dòng)。(2) 制有居民精神文明建設(shè)公約。配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開展冬項(xiàng)工作。業(yè)主滿意率 95% 以上。三、擬釆取的管理方式“對(duì)物

7、業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主 . 開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”為根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造尋甸品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 . 標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè) 主對(duì)服務(wù)質(zhì) 量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)祈物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系侵化的一個(gè)主要原因。 房屋及設(shè) 備保養(yǎng)不及時(shí) . 日常管 理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本人 計(jì)劃接管后從項(xiàng)目前期管理、 入 伙、裝修. 房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、 安全.保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全 面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)菅理行為 向規(guī)范化靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度

8、上創(chuàng)新，以 達(dá)到管理嚴(yán)格有序 . 服務(wù)質(zhì)董鬲的管理 目標(biāo)，使業(yè)主滿意、開發(fā)商放心、信譽(yù)度得到提高。（二）溝通服務(wù)至上 組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的 各項(xiàng)矛 盾往往可以大爭(zhēng)化小、小事化無；反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公 司受投訴主要在 于溝通不暢所致。為此，本人計(jì)劃專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接 待業(yè)主投訴、較好解決業(yè) 主提出的問題（合理要求） . 答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公 示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的 良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè) 務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式 管理，親臨服務(wù)一線，

9、直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真 負(fù)責(zé)，講道德，重誡實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì) 量。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及 與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切 的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、 疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物 業(yè)管理的規(guī)范要求登 記下來，書面呈報(bào)開發(fā)商。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物 業(yè)公司與業(yè) 主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。（三）締造親基的社區(qū)文化 創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我們與業(yè)主的共同愿望。因此， 本人以為 提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公 司員工發(fā)展與業(yè)

10、主、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工 作期間或在工作區(qū)域之 外 . 業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫基柿待， 主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小 區(qū). 為業(yè)主 . 為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開辟一方文明 的凈土。四、公司物業(yè)目祈存在問題及解決辦法自群恒物業(yè)成立并接管靈秀苑后， 小區(qū)治安、 保潔、維修以及車輛停放、 占用公用空間 等問題在公 司員工共同努力下，取得一定的成績(jī)，但也有不足之處，根損靈秀苑目前情況，如：外來車輛停放 . 業(yè)主電瓶車充電、可視對(duì)講維修慢、網(wǎng)絡(luò)等線路未串通、業(yè)主無理的要求等 問題。在這些方面，給業(yè)主 造成不便的同吋， 也影響了業(yè)主

11、對(duì)物業(yè)公司的信任。 在此本人認(rèn) 為，從玉秀苑開始， 進(jìn)行一次性投資， 實(shí)行統(tǒng)一的智能化菅理，進(jìn)出小區(qū)業(yè)主車輛發(fā)放 IC 智 能卡，智能卡與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用掛鉤，方便車輛停 放管理與物業(yè)費(fèi)用收取問題。保安人員服裝統(tǒng) 一穿戴，工作牌區(qū)分明顯。另劃分合適的地點(diǎn)、位置作 為業(yè)主電瓶車 . 自行車的臨時(shí)停放點(diǎn) .及時(shí)串接電源，方便業(yè)主為車輛進(jìn)行充電，也有效防止小區(qū)車輛停放混亂，充電難的問題，同時(shí)也方便我公司保安人員的巡檢。對(duì)于小區(qū)弱電方面、線路未通等情況，我們?cè)谟裥阍反€ 過程中全面介入， 熟悉小區(qū)弱電線路，水道管網(wǎng)分布及走向，方便以后為業(yè)主服務(wù)。五、物業(yè)管理所配置的人力、物力資源（一）人員設(shè)置。根據(jù)所確定

12、的管理檔次及實(shí)地需要，本人決定“群恒靈秀苑、玉秀苑”管理處擬設(shè)置工作人員30人。職位人數(shù)負(fù)責(zé)內(nèi)容管理人員及業(yè)主聯(lián)絡(luò)人員3人負(fù)責(zé)日常接待、管理、業(yè)主溝通財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)人員2人負(fù)責(zé)所有孌用支出記錄、收取 負(fù)工程人員2人責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)保潔人員5人負(fù)責(zé)小區(qū)日常保潔、綠化負(fù)責(zé)崗保安人員18人亭、車輛出入.巡邏（二）年廈費(fèi)用支出簡(jiǎn)要分析： 人員年度支出/年人數(shù)待遇/月/元管理人員及業(yè)主聯(lián)絡(luò)人員3人X1 800X1264800財(cái)務(wù)人員2人X1500X1236000工程人員2人X1 500X 1236000X1000X12保潔人員5人60000X1500X1 2保安人員18人2592 0 0X450X 12保安人員伙食費(fèi)1 8人97200工傷險(xiǎn)（合計(jì)）30人X2006000辦公物品消耗:6000保潔物品消耗:6000維修物品消耗:12000垃圾淸運(yùn)費(fèi)：1 4133水電費(fèi)：10 000電梯維護(hù)費(fèi)：8 部 X 4000/ 年320 0 0年度支出總費(fèi)用：639333 元（注：以上費(fèi)用為初步估算，員工加班、過節(jié)費(fèi)用以及小區(qū)日常特殊情況支出費(fèi)用未算入其 內(nèi)。） 我真誡. 希望并承諾在我對(duì)小區(qū)接管后的服務(wù)過程中，以“服務(wù)第一、盈利第二”的服 務(wù)理念 使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的