精選天然氣家屬院物業(yè)管理方案

1、天然氣家屬院物業(yè)管理方案 天然氣家屬院物業(yè)管理方案 天然氣公司物業(yè)家屬院屬于老舊小區(qū)，且分散，數(shù)量多面積廣，管理起來必定有眾所周知的困難： 1.樓宇質量差，設施設備老化、不健全，故障頻繁，維修不便和復雜； 2.未設計專用停車位，或臨時劃線，或見縫插針，位置有限不能滿足并占用消防通道阻礙通行，甲方乙方及業(yè)主三角矛盾明顯。 3.局部園區(qū)衛(wèi)生生活環(huán)境差，花園被業(yè)主占用；局部綠化無植被；植被有蟲害；垃圾清理、清運不及時；公共場所有雜物堆放等。整頓效果不明顯，反復出現(xiàn)； 4.消防設施設備不健全，樓內滅火器缺乏、樓外有消防栓但無消防水帶或消防水帶故障，造成消防隱患； 5.人員工作缺乏條理和方案及應急調配處

2、理不合理，事倍功半； 上述問題是老舊小區(qū)典型的問題表現(xiàn)，還有其它硬件和軟件上的問題頻繁出現(xiàn)。究其根本除了受甲方因素和硬件條件制約，及運作本錢控制的因素外，軟件因素即人員管理中的各方面的工作出現(xiàn)的偏差和缺乏，是主要原因。 企業(yè)文化和人員管理是公司得以長久開展的命脈和主線，人是行為實施的主體，人員的思想和要求是否統(tǒng)一和標準，是決定一個團隊的能否到達目標的核心要素。必須要重點從這方面入手。 現(xiàn)西安隴合順物業(yè)管理效勞有限公司第一分公司的企業(yè)文化已有定義，但要看現(xiàn)公司的企業(yè)目標、理念、宗旨、制度等每個人是否正確理解和熟記；各部門崗位職責是否健全，內容是否符合現(xiàn)實要求，是否可行？需要調整和修正的要及時完善

3、。這是公司所有員工包括法人都應貫徹和執(zhí)行的中心思想，也是投資人對員工，上級對下級的管理工具。所以，企業(yè)文化隨著時間和運作情況的開展要隨時并盡快的方案內時間進行完善和落實。雖然制訂容易，要求人員落實比擬困難，但一旦落實那么可一勞永逸實現(xiàn)任務制定者和執(zhí)行者的思想和行動的統(tǒng)一。 人員執(zhí)行方面，人員配置需要功能口齊全，考慮本錢控制方面也應到達最低人員編制數(shù)，人可視個人能力合理分兼他職，但不可多于三項，保證員工工作精力和耐受程度減少因此造成的工作失誤和負面效果。人員分工要明確，安排事項要合理和方案性，做好機動事項的預判和安排，防止朝令夕改、盲目調配影響工作進度和人員心態(tài)。 各崗位人員培訓落實，重點做好入

4、職前培訓，和上崗后的專人帶教。職前培訓由工程主管執(zhí)行公司文化、應知應會，上崗后選由各區(qū)班長執(zhí)行現(xiàn)場實際工作技能。針對老員工做好逐個約談和篩選，統(tǒng)計好數(shù)字做替換準備。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)字做相應人員大數(shù)量的統(tǒng)一招聘和培訓，擇優(yōu)上崗，扭轉工作管理被動的局面。現(xiàn)對各部門做以下管理管理建議： 工程部維保方案1、針對小區(qū)分散的特點，各小區(qū)日常巡查維保進行時間頻率的區(qū)分：序號小區(qū)名稱巡查頻率時間巡檢維保內容人數(shù)備注1丈八路1次/日周一-周六公共照明及線路給排水管路、排污 系統(tǒng)業(yè)主報修事項其他公共設施設備 抽檢2人/次【具體人員由工程主管進行指派?？紤]輪休和機動人員安排】如遇特殊情況需調配人員或調整用時，經報備同意進

5、行協(xié)調安排2高四路3科創(chuàng)路4何家村2次/周周三、周六5漢城路6鳳一路1次/周周日2、配電設備維護檢修序號類別工程周期 時間 備注1變電室低壓線路高壓線路2次/年4/10月根據(jù)甲方具體要求和及時溝通做時間調整2室外照明道路燈、庭院燈、高稈燈、投光燈、其他照明燈燈桿補漆1次/年 檢修線路1次/年 清潔燈具 1次/月5月3溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井化糞池 1次/半年 井內雜物 1次/ 年4/10月4商業(yè)用房電路、消防1次/季度1/4/7/10月環(huán)境工作方案針對丈八路、科創(chuàng)路、高四路三個大區(qū)衛(wèi)生和生活環(huán)境工作出現(xiàn)的雜物多、清理留死角、停車亂等問題，作業(yè)如下方案：1、日常清理管理員巡

6、查指導外，每周進行周評比，參照保潔工作績效檢查表執(zhí)行見附表； 2、每月最后一周進行大清理，重點樓宇外部花園、死角清理，考慮清潔人員缺乏問題，可調配另外兩小區(qū)各抽一名保潔支援一個小區(qū)工作，三個小區(qū)各兩天清理，一周內清理完畢進行評比； 3、各區(qū)樓道雜物每季度最后一周進行清理，由管理員帶隊，組織當區(qū)保安、保潔進行。清理前一周張貼通知，業(yè)主提前處理。 4、建筑垃圾類提前預防，裝修、搬家戶登記、事前書面告知，保安保潔實時監(jiān)督。對于需物業(yè)協(xié)助和查無責任戶的建筑垃圾傾倒事項，須提前協(xié)調處理單位或簽訂指定傾倒處理單位或機構做應急處理。 5、車輛管理積極與甲方進行定期數(shù)量核對，每季度一次。內部每月一次車輛信息核

7、對，保安人員私放車輛，收受賄賂收取停車費進行查處。 針對未安裝車牌識別系統(tǒng)的小區(qū)，可制作相同車位數(shù)量的編號牌，進車發(fā)出場收，發(fā)完禁入。標準停放防止擁堵。 6、綠化根據(jù)小區(qū)綠地面積，按每萬平方米設置固定在編綠化工1人(實際在編人員根據(jù)季節(jié)調整)，年齡層次在25-55歲根據(jù)實際工作能力適應放寬標準，以男工為主。臨時工：在植物生長旺季節(jié)，根據(jù)實際現(xiàn)場工作需要適度安排局部臨時工，保證工作質量需要。天然氣小區(qū)分散綠化面積廣，在今年的三月份的補種期，需要補種灌溉及防治病蟲害需添加臨時專業(yè)人員或外包。四月至十月澆灌修剪自行維護；11月修剪防治期另需加強人手。期間工程部做好綠化工具維護保養(yǎng)。 7、如要提升衛(wèi)生

8、環(huán)境質量，要么增加保潔人員編制，要么考慮保潔業(yè)務外包。 很多物業(yè)公司都選擇將保安、保潔等“吃力不討好的工作分包出去。這樣做有幾個好處：1、降低物業(yè)經營本錢；2、便于本錢核算和本錢控制；3、人員補充由外包公司負責，不容易形成缺崗也免卻了招聘的煩惱；4、便于管理，效勞不達標直接扣錢。但是也有以下弊端：1、減低本錢的直接反映就是外包公司的人員素質不理想，可能引起投訴；2、外包公司很可能會用缺編吃空額來增加盈利 ，影響效勞品質；3、外包公司人員非本公司員工，可能出現(xiàn)不服從管理的情況，如果是該公司的管理人員不負責任那么問題更嚴重。到底是自建保潔、保安隊伍還是外包要受到工程性質、盈利狀況、領導思路等多方面

9、因素制約和影響。合作的費用為=人員工資福利+物料本錢+利潤+稅金。合同中除了必須要有的金額、付款方式等條款外，一定要約定好效勞范圍、標準、違約責任和各自的權利和義務，以保障雙方的利益。大體的合作方式：通過物業(yè)效勞方案確定保潔效勞內容及標準。由物業(yè)公司環(huán)境主管或相關人員核定保潔人員工資標準及管轄工程物料的用量及價格。加總上述兩項乘以10-15%的利潤及當?shù)乇嵧獍緫U稅金，再加上保潔公司應提供機器設備的金額，明確效勞面積就可以大致估算出保潔外包合同的總值。尋找資質較好的保潔公司，利用招投標方式甄選適合的公司。與保潔外包公司簽訂合同時應明確效勞范圍、標準、檢查方法、獎懲、工作方案、培訓方案、工作手冊等內容，以防止將來有糾紛。進場后應有專人對保潔公司提供的機器設備是否到位、人員出勤情況、人員禮貌禮儀及現(xiàn)場效勞水平等情況進行檢查。并監(jiān)督保潔公司對人員的培訓是否符合現(xiàn)場效勞的需求，出現(xiàn)問題要及時處理跟進。每月對外包公司整體履約情況出具月度工作情況報告，根據(jù)效勞表現(xiàn)決定合同款的發(fā)放標準。保安工作重在人員業(yè)務專業(yè)知識和人員素質思想的培訓教育，定期進行培訓和交流灌輸思想提高團隊意識，本公司保安員工多為年長者，更為困難和挑戰(zhàn)性，由工程經理親自執(zhí)行此項工作。每月進行績效評比，獎懲清楚