晨明集團(tuán)高新西區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告-44DOC

1、. 晨明集團(tuán)高新西區(qū)工程市場(chǎng)定位報(bào)告PAGE ：.；晨明集團(tuán)市場(chǎng)定位報(bào)告工程地塊價(jià)值研討宗地情況研討本工程位于高新西區(qū)紅光鎮(zhèn)，老成灌路旁邊，在未來地鐵2號(hào)線與雙柏路所夾區(qū)域，對(duì)面為郫縣現(xiàn)代工業(yè)港，臨近西華大學(xué)網(wǎng)絡(luò)與科技技術(shù)學(xué)院。工程用地性質(zhì)為住宅用地，可兼容10%商業(yè)；工程地塊相對(duì)方正；工程處于高新西區(qū)，臨近大量的企業(yè)。同時(shí)，一街之隔的現(xiàn)代工業(yè)港分布了中小型企業(yè)72家，其產(chǎn)業(yè)分布主要為：飲料加工與部分大量制造業(yè)。工程所在區(qū)域分布有西華大學(xué)、托普大學(xué)等高校。注：工程旁的紅色虛線為地鐵2號(hào)線工程原有報(bào)規(guī)審批經(jīng)濟(jì)目的：規(guī)劃凈用地面積：95.13畝 容積率:4.6建筑密度:37.46%綠化率:28%工

2、程現(xiàn)狀表示: 就工程所處環(huán)境而言，工程離郫縣老城區(qū)有20分鐘車程，到成都約25分鐘，其周邊生活配套相對(duì)落后，購(gòu)物需到紅光鎮(zhèn)或郫縣老城區(qū)，交通便利，擁有004路、305路公交車，未來地鐵2號(hào)線；對(duì)面的現(xiàn)代工業(yè)港正處于開展階段，對(duì)該區(qū)域商業(yè)、生活、居住配套有劇烈的配套需求，故工程處在一個(gè)快速開展的區(qū)域環(huán)境之中。工程SWOT分析S優(yōu)勢(shì)分析 1、區(qū)域認(rèn)同優(yōu)勢(shì)：工程地處成都以西，處于上風(fēng)上水之地的高新西區(qū)，消費(fèi)者對(duì)大區(qū)域的認(rèn)同度較高； 2、大盤優(yōu)勢(shì)：工程占地近90畝，建筑面積近30萬平方米，工程具備規(guī)?；?yīng)，易做出大盤氣勢(shì)完備的小區(qū)配套、集中綠化、高質(zhì)量物管效力、大氣的外立面，能有效地提高工程籠統(tǒng)價(jià)值

3、； 3、地塊優(yōu)勢(shì)：工程地塊相對(duì)成形, 方便產(chǎn)品規(guī)劃,優(yōu)化工程內(nèi)部環(huán)境； 4、交通優(yōu)勢(shì)：工程地處老成灌路，擁有305、004路公交系統(tǒng)，加上未來地鐵2號(hào)線的規(guī)劃開通目前市場(chǎng)熱點(diǎn)，使工程在段時(shí)間內(nèi)升值而具備較強(qiáng)的投資價(jià)值與交通優(yōu)勢(shì)。5、政府資源優(yōu)勢(shì)：工程處于政府對(duì)該區(qū)域在規(guī)劃方面有一定的政策性扶持，本案可以借勢(shì)例如聯(lián)動(dòng)政府舉行一些活動(dòng)，既加強(qiáng)區(qū)域的關(guān)注度，又?jǐn)U展工程的知名度；W優(yōu)勢(shì)分析 W1、工程所處區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)量不大，市場(chǎng)相對(duì)不熱，對(duì)區(qū)域帶動(dòng)力較弱，同時(shí)對(duì)工程前期投入本錢要求高； W2、工程周邊多為工業(yè)企業(yè)，居住的氣氛不濃； W3、工程地處工業(yè)用地域域,其生活本錢較高; O時(shí)機(jī)分析 1、消費(fèi)市

4、場(chǎng)時(shí)機(jī)：工程所在區(qū)域擁有大量的企事業(yè)單位，而周邊的生活配套缺乏，為工程提供較好的消費(fèi)市場(chǎng)時(shí)機(jī)； 2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)時(shí)機(jī)：目前區(qū)域尚無較大規(guī)模的商業(yè)出現(xiàn)，工程有時(shí)機(jī)以先入優(yōu)勢(shì)，占領(lǐng)市場(chǎng)空白；T要挾分析 T1、大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要挾：成都羊西線大量的樓盤上市，會(huì)對(duì)本工程的客戶進(jìn)展一定程度的分流； T2、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要挾：高新西區(qū)現(xiàn)有工程如正成名城左岸以及未來工程中信蜀都整合土地后放量的樓盤、郫縣工程都會(huì)對(duì)工程構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)要挾； T3、面對(duì)高新西區(qū)未來的集中式的成規(guī)模的商業(yè)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)沖擊?？蛻舳ㄎ蛔≌蛻舳ㄎ挥捎诠こ趟诘靥幱诟咝挛鲄^(qū)與郫縣銜接點(diǎn)上的特殊性，所以，針對(duì)工程，我們對(duì)高新西區(qū)以及郫縣的住宅購(gòu)買者、已入住樓

5、盤的住戶進(jìn)展了深化的問卷調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，他們主要由以下三類構(gòu)成：一是高新西區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)的管理層、科技人員5萬、私營(yíng)業(yè)主，這部分或是年富力強(qiáng)的白領(lǐng)階層，或者是勝利人士；追求任務(wù)便利性和居住郊區(qū)化，注重樓盤的質(zhì)量第二類主要是眾多高校前來區(qū)域建立新校區(qū)，構(gòu)成的購(gòu)買力包括西南交大、成都中醫(yī)藥大學(xué)、四川大學(xué)工商學(xué)院、電子科技大學(xué)等大學(xué)；追求任務(wù)便利性，注重樓盤的人文氣氛三是紅光鎮(zhèn)的居民，以及一些在郫縣、高新西區(qū)的外地生意人，如阿壩州很多消費(fèi)者追求樓盤的品牌和影響力。 區(qū)域客戶特征：主要職業(yè)以企事業(yè)單位的普通任務(wù)人員和中端管理層、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主為主，其次有部分高校的教職工；消費(fèi)年齡年輕化：年齡主要集中于

6、：2540歲置業(yè)次數(shù)：主要以1次置業(yè)和2次置業(yè)為主；受教育程度較高；已婚有子女的較多；選擇此區(qū)域的主要緣由依次為：開展?jié)摿Υ?、房?jī)r(jià)相對(duì)廉價(jià)、任務(wù)便利；家庭月收入程度，主要集中在50006000元；這是區(qū)域主要購(gòu)房客戶的主要特征，作為一個(gè)總體量約為30萬平米的大盤，其主要立足點(diǎn)必定是在多數(shù)的普通客戶上，這樣才干有效地降低風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合我們本身的情況，我們將我們的主力客群定位為：主力客戶群青年客群的主要特征描畫：他們出生于七十年代，年齡段主要集中在28-35歲。當(dāng)然，我們以為對(duì)年齡段的定義只是針對(duì)該年代人群的心思特征而劃分，只需擁有同樣的心態(tài)，對(duì)現(xiàn)代時(shí)髦充溢盼望，也是我們的目的客戶。 七十年代人身上，

7、交融著六十年代和八十年代人的某些特質(zhì)，處在傳統(tǒng)與現(xiàn)代的轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)，他們沒有毛主席周總理，沒有文化大革命，沒有十一屆三中全會(huì)，沒有80年代的思想喧嘩，但他們的生活并不由于沒有驚動(dòng)激昂的底色，而無法勾勒出生活的輪廓，他們沒有父輩的負(fù)擔(dān)和遠(yuǎn)大理想，但他們腳踏實(shí)地的生活著。他們?cè)?jīng)長(zhǎng)大，開場(chǎng)冷靜地生活，務(wù)虛地任務(wù)，自在但節(jié)制地文娛，追求物質(zhì)主義也沒有放棄永久的精神。 他們大多為都市白領(lǐng)、時(shí)髦青年、自在職業(yè)者、單位青年骨干、同居時(shí)代的年輕人。也許他們各地，他們有著不同檔次的經(jīng)濟(jì)收入，但無論是月四五千元還是上萬元，他們都期望著同樣的時(shí)髦生活、HOME辦公、輕松心境、休閑體驗(yàn)、MODERN居住。 他們這一代有著

8、較強(qiáng)的家庭觀念，結(jié)婚成家，但他們又不希望與父母同住，每天聽從父輩的教導(dǎo)。經(jīng)過幾年的拼打與積累有了一定的積存，他們預(yù)備思索第一次置業(yè)，預(yù)備購(gòu)入一輛10萬以內(nèi)的小車。 八九十平方米，能讓他們不會(huì)被房貸壓得喘不過氣而失去了本人的生活。由于任務(wù)的需求，或者主城區(qū)高價(jià)的，城市邊緣區(qū)域成為了他們首要的選擇。為了更好地識(shí)別和了解我們的客群特征，我們又將我們的客戶按職業(yè)細(xì)分成4個(gè)圈層：第一圈層：高新西區(qū)企業(yè)員工及中級(jí)管理者、機(jī)關(guān)單位普通管理者、普通公務(wù)員心思需求：崇尚質(zhì)量，追求尊榮感，熱衷城市文化，走在時(shí)代前沿、潮流認(rèn)識(shí)較強(qiáng)。年齡構(gòu)成：2535歲習(xí)慣：注重時(shí)間本錢、生活質(zhì)量及細(xì)節(jié)，部分喜歡時(shí)髦運(yùn)動(dòng)居住要求：樓

9、盤名氣質(zhì)量，交通生活的便利性，有一定檔次的配套健身、游泳、網(wǎng)球場(chǎng)，私密性要求較高本工程對(duì)其的誘惑點(diǎn)：大盤質(zhì)量，工程內(nèi)部環(huán)境優(yōu)質(zhì)；工程商業(yè)昌盛，生活配套齊全；工程離任務(wù)地點(diǎn)較近，生活便利性強(qiáng)；購(gòu)房行為描畫：對(duì)樓盤的價(jià)錢相對(duì)敏感度不高，但對(duì)其質(zhì)量與其為居家生活帶來的附加值非常注重。第二圈層：在高新西區(qū)和郫縣經(jīng)商的生意人購(gòu)房需求：追求尊容感和私享，熱衷躋身于到上層生活圈中。年齡構(gòu)成：3045歲習(xí)慣：注重生活質(zhì)量，開場(chǎng)關(guān)注本身的安康，習(xí)慣出席各類社交類活動(dòng)。居住要求：注重樓盤知名度，需求一個(gè)交流與社交的平臺(tái)。子女學(xué)習(xí)的便利性要求高。本工程對(duì)其的誘惑點(diǎn)：一個(gè)上層生活交流圈層，不僅代表著可以體驗(yàn)上層生活方

10、式，更重要的是，可以很好地融入圈層資源并加以運(yùn)用，所產(chǎn)生的價(jià)值；工程自備大中型商業(yè)，配套齊全，生活的便利性強(qiáng)；工程在區(qū)域內(nèi)質(zhì)量大盤的籠統(tǒng)，能在一定程度上印證他們的身份或提高他們的居住光彩感。第三圈層：高新西區(qū)的學(xué)校的教師與職工。購(gòu)房需求：追求居住質(zhì)量，注重任務(wù)與生活的便利性年齡構(gòu)成：2545歲習(xí)慣：關(guān)注本身及家人的安康，部分熱愛運(yùn)動(dòng)，有人文情節(jié)，欣賞有文化內(nèi)涵的。居住要求：注重居住的溫馨度，對(duì)景觀、配套都有一定層次的要求。本工程對(duì)其的誘惑點(diǎn)：樓盤質(zhì)量高，環(huán)境優(yōu)美，配套齊全；樓盤配有豐富的商業(yè)，使得居住的生活便利性大大提高；第四圈層：在成都西門的任務(wù)的打工一族購(gòu)房需求：初次置業(yè)居多，追求性價(jià)比，

11、希望以相對(duì)不高的價(jià)錢購(gòu)買到足夠面積的房屋年齡構(gòu)成：2535歲習(xí)慣：喜歡運(yùn)動(dòng)、熱愛上網(wǎng)、泡吧，追求時(shí)髦。居住要求：注重居住空間尺度的溫馨，對(duì)景觀、配套都有一定的要求。本工程對(duì)其的誘惑點(diǎn)：樓盤質(zhì)量高，價(jià)錢不貴，性價(jià)比高；樓盤配有豐富的商業(yè)，使得居住的生活便利性大大提高；購(gòu)房行為描畫：屬于典型的居家族，非常注重對(duì)房屋空間的利用，不浪費(fèi)空間，對(duì)房屋的運(yùn)用也是非?，F(xiàn)實(shí)和實(shí)惠。商業(yè)客戶定位高新西區(qū)的商業(yè)，既覆蓋高新西區(qū)，同時(shí)，又承接郫縣的客戶，所以，我們對(duì)2個(gè)區(qū)域的商家、消費(fèi)者、商鋪購(gòu)買者都作了詳細(xì)調(diào)查，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，真正的商鋪購(gòu)買者，多具有以下共同特征：區(qū)域商鋪購(gòu)買者，以自營(yíng)為主，投資為輔；主力需求面積在3

12、080；購(gòu)買的付款方式以按揭為主，其次為分期付款，最后為一次性付款；客戶有一定的商鋪購(gòu)買閱歷；客戶主要看好的市場(chǎng)為高校師生和城鎮(zhèn)居民，對(duì)高新西區(qū)企業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)并未引起注重；根據(jù)我們對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)購(gòu)買商鋪的客戶的調(diào)查，再結(jié)合我們工程的特點(diǎn)，我們將我們的商業(yè)客戶定位為以下兩個(gè)圈層：第一圈層：高新西區(qū)、郫縣紅光鎮(zhèn)的個(gè)體運(yùn)營(yíng)業(yè)主購(gòu)房需求：自營(yíng)與投資都有一定的比例年齡構(gòu)成：3050歲中心關(guān)注點(diǎn)：商業(yè)的賣場(chǎng)氣氛、商業(yè)消費(fèi)人群、商業(yè)的宣傳與后期造勢(shì)的才干、開發(fā)商或商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司的商業(yè)運(yùn)營(yíng)才干本工程對(duì)其的誘惑點(diǎn)：區(qū)域缺乏商業(yè)配套，區(qū)域周邊的企業(yè)與周邊原住民包含本工程的住戶的購(gòu)買力；工程先期的宣傳得力包含大量的活

13、動(dòng)，使客戶對(duì)工程有一定的自信心；有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)展效力，加強(qiáng)工程商業(yè)運(yùn)營(yíng)后的人氣、商氣；第二圈層：高新西區(qū)企業(yè)員工及中級(jí)管理者、機(jī)關(guān)單位普通管理者、學(xué)校教師和中高管購(gòu)房需求：自營(yíng)與投資都有一定的比例年齡構(gòu)成：2545歲中心關(guān)注點(diǎn)：投資報(bào)答率、商業(yè)未來的人氣、品牌商業(yè)、開發(fā)商或商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司的商業(yè)運(yùn)營(yíng)才干本工程對(duì)其的誘惑點(diǎn)：區(qū)域商業(yè)空白的商機(jī)；本工程的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)與大品牌商家入駐給予的自信心支持；合理的投資報(bào)答率滿足他們的投資利益平衡點(diǎn)。產(chǎn)品定位建筑類型18F高層電梯住宅我們對(duì)工程進(jìn)展了詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，測(cè)算得出，最正確的方案，是在將容積率用足的情況下，盡能夠地保證建筑密度不能過大，以免

14、影響居住的溫馨性。我們得出，普通高層，即18F電梯住宅，是我們最適宜的建筑類型。注：詳細(xì)經(jīng)濟(jì)測(cè)算見報(bào)告末。產(chǎn)品類別住宅94%+商業(yè)6%住宅的兼容量為預(yù)估數(shù)值，需求得到詳細(xì)規(guī)劃數(shù)據(jù)方能確認(rèn)。但總體思緒是既定的，即：盡能夠多的利用住宅性質(zhì)的用地，建筑質(zhì)量住宅。商業(yè)的社區(qū)消費(fèi)配備力為工程總建面的3%，思索到工程商業(yè)不僅僅是供應(yīng)社區(qū)內(nèi)部消費(fèi)力，同時(shí)還輻射周邊的企業(yè)消費(fèi)力現(xiàn)代工業(yè)港中的72家企業(yè)及工程周邊的高新西區(qū)企業(yè)、校園消費(fèi)力托普大學(xué)、西華大學(xué)網(wǎng)絡(luò)與技術(shù)學(xué)院、周邊的居民消費(fèi)，總消費(fèi)人數(shù)至少在10萬以上，所以，增設(shè)3%的面積。戶型配比戶型面積套型所占比例60-70套2經(jīng)濟(jì)型15%75-80套2可變套3

15、25%85-90套3經(jīng)濟(jì)型30%105-115套3溫馨型15%120-130套410%130-144套4帶功能房5%對(duì)戶型配比定位，主要來源于3大根據(jù)：其一，國(guó)家政策限制:90以下戶型70%的政策約束;其二,是我們青年客群的購(gòu)買力。初次置業(yè)，對(duì)他們的購(gòu)買門檻做出了限制，所以，小套型和經(jīng)濟(jì)型2房、3房是他們所需求的，在確?？們r(jià)不高的情況，確保足夠多的房間數(shù)；其三，周邊企業(yè)事業(yè)單位的職員和管理者，有就近置業(yè)的需求，他們?cè)趹粜瓦x擇上，會(huì)挑選尺度空間感更寬裕的包含周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)的換房人群；4、戶型設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)原那么提高適用率：即提高空間平面和豎向的運(yùn)用率，減少空間死角，減少走道面積，充分利用空間。強(qiáng)調(diào)

16、人性化：即以人為本的設(shè)計(jì)，空間平面和豎向的尺度設(shè)計(jì)符合人體系數(shù)，方便家具擺放，設(shè)計(jì)生態(tài)化、人性化、情趣化的空間。平面外形：各房間力求方正，平面外形以矩形為主，長(zhǎng)寬比例在1.01.3之間，層高約3米，空間感穩(wěn)定溫馨，平面便于擺放家具，空間的適用率高。尺寸和面積：住宅功能空間的面積目的，主要取決于三個(gè)要素：a、必需設(shè)備、設(shè)備、家具等布置所需面積；b、人體占有面積；c、活動(dòng)或操作所需面積。房間面積要控制得當(dāng)，功能空間面積過小會(huì)擁堵而無法正常運(yùn)用；但大而不當(dāng)，也會(huì)破壞居住空間應(yīng)有的家庭聚合感，并不能提高住宅的溫馨性。房間面積應(yīng)該適宜，并根據(jù)住宅的檔次以及思索居住者居住需求的變化，在面積上留出一定余地。

17、戶型設(shè)計(jì)方法平面規(guī)劃緊湊，交通道路便利。減少走道面積，盡能夠地減少無謂的浪費(fèi)，如充分利用各功能區(qū)之間運(yùn)用的不同時(shí)性，讓各功能區(qū)之間適當(dāng)進(jìn)展部分空間共享，功能聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密的房間合設(shè)，將走道面積隱含到各房間面積中；或?qū)⒆叩啦糠謹(jǐn)U展勝利能空間，提高空間的適用性。主客分區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)合理，流線明確無交叉，提高戶型私密性。戶型具有較強(qiáng)的可延續(xù)性，室內(nèi)空間有一定的自在度，留有自行改造、組合空間的余地。如將主臥與小次臥貼鄰布置，便于打通成為套房；廚房長(zhǎng)邊靠餐廳，方便改呵斥開敞式廚房等。安康戶型，每個(gè)房間都是自然采光、通風(fēng)。通風(fēng)換氣是降低居室空氣污染的有效措施，應(yīng)積極利用住宅迎風(fēng)面和背風(fēng)面的壓力差進(jìn)展自然

18、通風(fēng)。住宅應(yīng)面向夏季主導(dǎo)風(fēng)向，主導(dǎo)風(fēng)向投射角宜小于45度。建筑進(jìn)深宜小于14米，便于組織穿堂風(fēng)。房間的自然進(jìn)風(fēng)設(shè)計(jì)應(yīng)使窗扇的開啟朝向可開啟方式有利于向房間導(dǎo)入室外風(fēng)。房間的自然排風(fēng)設(shè)計(jì)應(yīng)能保證常開的房門、戶門、外窗、公用通風(fēng)口等。房間方正適用，無空間浪費(fèi)；各房間大小適度，空間比例適中。完善住宅功能設(shè)計(jì)如生活陽(yáng)臺(tái)，貯藏空間，衣帽間等多功能空間。戶型引薦：引薦戶型一：戶型面積：74戶型套型：二室二廳戶型特點(diǎn)：精致兩居，四通四明；大開間設(shè)計(jì)，穿堂風(fēng)；獨(dú)特設(shè)計(jì)，將主臥與客廳共同銜接一個(gè)超大的花園陽(yáng)臺(tái)，創(chuàng)意愉快生活。 引薦戶型二：戶型面積：88戶型套型：三室二廳一衛(wèi)戶型特點(diǎn)：緊湊設(shè)計(jì)，面積無浪費(fèi)；入戶花

19、園設(shè)計(jì)；臥室皆有飄窗，確保通風(fēng)采光；功能區(qū)銜接穿透，起居合理規(guī)劃。引薦戶型三：戶型面積：121戶型套型：三室二廳二衛(wèi)戶型特點(diǎn)：精巧的入戶花園，引領(lǐng)清馨空間；四明戶型、南北通透；超大花園陽(yáng)臺(tái)；功能區(qū)銜接穿透，起居合理規(guī)劃籠統(tǒng)定位1、樓盤整體籠統(tǒng)定位地標(biāo)性，時(shí)髦自在的都市生活空間定位涵義：潮流的、質(zhì)量的、鮮活的、時(shí)髦的、現(xiàn)代的、生活的定位解析：工程主力的消費(fèi)客群是中青年一代，他們崇尚質(zhì)量，熱衷生活。而區(qū)域在這方面，完備的生活配套尚且缺乏，更遑論時(shí)髦的商業(yè)休閑文娛消費(fèi)場(chǎng)所。而我們工程定位于此，也正是滿足客群這方面的需求。定位釋義：工程位于317國(guó)道旁，周圍皆為底密度的工業(yè)廠房，這使得工程挺拔而俊朗，

20、儼然區(qū)域的地標(biāo)建筑。2、商業(yè)籠統(tǒng)定位功能籠統(tǒng)：“區(qū)域商業(yè)配套中心和社區(qū)生活配套效力中心消費(fèi)籠統(tǒng)：富有校園風(fēng)情的，擁有城市氣味的現(xiàn)代消費(fèi)中心定位解析：區(qū)域沒有大型的商業(yè)消費(fèi)中心，僅有一些零星的配套，使得區(qū)域更像鄉(xiāng)村，而沒有城市氣味。工程商業(yè)的建成，將彌補(bǔ)區(qū)域無大中型商業(yè)的空白。在區(qū)域配套不完善的情況下，營(yíng)造一個(gè)富有城市氣味的消費(fèi)中心。同時(shí)，工程附近有托普大學(xué)、西華大學(xué)網(wǎng)絡(luò)與技術(shù)學(xué)院，直線步行間隔 約10分鐘，是可以承接校園消費(fèi)力的，這使得整個(gè)消費(fèi)中心，既是周邊居民的消費(fèi)中心，來感受城市氣氛和購(gòu)買生活所需求，同時(shí)，由于大量學(xué)生的介入，使得工程又富有校園風(fēng)情。工程其它建議總體風(fēng)格建議建議風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)

21、約風(fēng)格建議理由：在我們調(diào)查的客戶群中，有48%的客戶喜歡如今簡(jiǎn)約風(fēng)格，如今購(gòu)房的年輕人追求時(shí)髦、浪漫，“現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑完全符合現(xiàn)代年輕人的審美觀念。風(fēng)格描畫：簡(jiǎn)約和適用是現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的根本特點(diǎn)。消費(fèi)者喜歡在經(jīng)濟(jì)、適用、溫馨的同時(shí)，表達(dá)一定的文化品味。而簡(jiǎn)約風(fēng)格不僅注重居住的適用性，而且還表達(dá)出了工業(yè)化社會(huì)生活的精致與個(gè)性，符合現(xiàn)代人的生活檔次。詳細(xì)運(yùn)用：簡(jiǎn)約明快大方的外立面，應(yīng)該表達(dá)現(xiàn)代生活的朝氣。在顏色的搭配上采用了循序漸進(jìn)的過渡；主體外墻用了白色的面磚，富有現(xiàn)代感，面磚從里到外都是一種材質(zhì)，不掉色，相對(duì)涂料來說，經(jīng)久耐用，具有很強(qiáng)的自潔性。架空層采用青灰色的文化石做貼面，用適當(dāng)?shù)奈宸种槐?/p>

22、例做整個(gè)建筑物的基座，可以讓簡(jiǎn)約的現(xiàn)代建筑表達(dá)出嚴(yán)肅的一面。運(yùn)用凹凸面和玻璃材質(zhì)，展現(xiàn)建筑物看與被看的效果。采用木材,適當(dāng)?shù)牡窕ㄍ苛虾褪膩砝旖ㄖ锏馁|(zhì)感。運(yùn)用大量的對(duì)稱手筆，豐富了建筑物的層次感?？傮w規(guī)劃建議總體規(guī)劃建議：點(diǎn)式規(guī)劃、組團(tuán)式分布規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：視野通透、現(xiàn)代大氣、簡(jiǎn)約明快規(guī)劃思索：點(diǎn)式規(guī)劃，既符合如今年輕人喜歡的風(fēng)格，同時(shí)，又能很好的兼?zhèn)洳晒馀c通風(fēng)。同時(shí)采用組團(tuán)分布，一方面使各組團(tuán)的特征不同，另一方面，也便利于分組團(tuán)開發(fā)。園林景觀及道路系統(tǒng)建議景觀“整體性設(shè)計(jì)整體園林景觀建議：現(xiàn)代風(fēng)情，運(yùn)用一些科技化的元素，在原有傳統(tǒng)的園林風(fēng)情進(jìn)展提煉，如創(chuàng)意小品、假山石的運(yùn)用小中見大、景觀選材的

23、更新晉級(jí)，使得整個(gè)園林更富現(xiàn)代氣味，景觀更符合人性化的欣賞需求傳統(tǒng)園林崇尚自然真味，倡導(dǎo)大范圍的自然景觀表現(xiàn)。而現(xiàn)代園林那么“小中見大，在有限的小區(qū)中放大整個(gè)自然與生態(tài)的真味。底面設(shè)計(jì)步行環(huán)境，細(xì)節(jié)動(dòng)人在住宅景觀設(shè)計(jì)中，更為偏重地思索人步行時(shí)對(duì)周圍環(huán)境的感知。人在行走過程中，視野向下偏離10度，表如今視野前的地面、人和物以及建筑的底部，所以更需求強(qiáng)調(diào)底面設(shè)計(jì)的細(xì)部處置。景觀時(shí)間性設(shè)計(jì)住宅景區(qū)的生成是一個(gè)延續(xù)動(dòng)態(tài)的漸進(jìn)過程，循環(huán)往復(fù)的規(guī)律顯示，綠化、水、空氣、陽(yáng)光和風(fēng)是超越時(shí)間需求保管的要素，這些要素如能在住宅環(huán)境中完美延續(xù)，也就具備了人居空間繼續(xù)生長(zhǎng)的動(dòng)力。與硬質(zhì)景觀相比，照明和植物更加遭到時(shí)

24、間要素的制約，隨著白晝、黑夜、春秋的轉(zhuǎn)換為住區(qū)環(huán)境帶來更多變化，注入更多活力，即全天候社區(qū)景觀的塑造。夜景設(shè)計(jì)行人的“第三只眼睛夜景設(shè)計(jì)示意圖高質(zhì)量的照明系統(tǒng)對(duì)于一個(gè)住區(qū)環(huán)境場(chǎng)所利用率的提高至關(guān)重要。夜景設(shè)計(jì)可以經(jīng)過一系列景觀素展現(xiàn)出來。燈具的設(shè)置那么是夜景設(shè)計(jì)的自我表現(xiàn)方式，它白天作為街道小品對(duì)環(huán)境加以點(diǎn)綴，入夜那么是人類的“第三只眼睛，起到指示和引導(dǎo)的作用。季節(jié)性設(shè)計(jì)植被景觀的“心情變化 配置植物時(shí)，必需分充分思索植物的季相變化，使環(huán)境一年四季構(gòu)成不同的植物景觀特征，充分表達(dá)出季節(jié)的特征，植物的枝、干、葉，隨著季節(jié)交替同樣具有欣賞性。植被景觀示意圖景觀的“人性設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)代理念，景觀是一個(gè)包

25、括景致與觀景者的復(fù)雜系統(tǒng)，人的活動(dòng)應(yīng)成為景觀系統(tǒng)中不可短少的部分。無妨礙設(shè)計(jì)安康環(huán)境，細(xì)節(jié)貼心防止運(yùn)用一級(jí)臺(tái)階，臺(tái)階不應(yīng)采用鏤空式，不應(yīng)突出，高度不要過高。經(jīng)過鋪裝資料、顏色、質(zhì)感的變化對(duì)不同的功能加以區(qū)分，留意戶外活動(dòng)場(chǎng)所資料應(yīng)具有一定的粗糙度，防止雨后或積水后路滑。坐椅最好有扶手，座面應(yīng)選用導(dǎo)熱率低的資料，以供長(zhǎng)時(shí)間溫馨的就坐。在交叉口15米視距三角形范圍內(nèi)，僅布置高度小于0.7米的植被，以求不妨礙行車，行人的視野。參與性景觀示意圖景觀的“生態(tài)性設(shè)計(jì)水的運(yùn)用：由于人具有先天的親水性，所以水做為重要景觀要素于今天的小區(qū)環(huán)境被不斷加以運(yùn)用，可以和植物資料一同共同軟化和豐富住宅建筑圍合的硬質(zhì)環(huán)，

26、以不同方式出場(chǎng)，從而產(chǎn)生不同的景觀效果。在本工程中，建議采用主題景觀水系。一方面，“智者樂水的情懷和欣賞的生動(dòng)性都代表著水景對(duì)于居住的重要性。另一方面，中央景觀水系的構(gòu)成也將大大提升工程住宅的附加值，同時(shí)，也加強(qiáng)工程的吸引力。景觀的文化內(nèi)涵在小區(qū)的園林環(huán)境中，雕塑、景觀小品等細(xì)節(jié)最能表達(dá)社區(qū)文化，對(duì)環(huán)境取到畫龍點(diǎn)睛的作用，設(shè)計(jì)師應(yīng)一并予以思索。雕塑作品不得購(gòu)買建材市場(chǎng)上隨處可見的大批量復(fù)制品，建議約請(qǐng)雕塑藝術(shù)家針對(duì)本社區(qū)的主題進(jìn)展構(gòu)思創(chuàng)作，使每件雕塑都成為獨(dú)一無二的藝術(shù)精品。配套建議周邊工程配套分析工程網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球籃球場(chǎng)乒乓球場(chǎng)游泳池活動(dòng)廣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)圖書館健身器械正成名城左岸11萬基金蘭灣11書

27、香府邸111新里.派克公館1111上錦頤園11錦繡西苑111從周邊工程的主要配套來看，主要的工程配套為：羽毛球場(chǎng)、游泳池、健身器械大多具備，許多工程未宣傳。而特征配套主要為圖書館。消費(fèi)者對(duì)配套的需求分析從消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套的需求來看，首要的是運(yùn)動(dòng)類型的，鍛煉器械、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池這些都是屬于運(yùn)動(dòng)健身類配套，闡明消費(fèi)者對(duì)身體安康的注重程度非常高。另外，在小區(qū)配套中，高性能的寬帶網(wǎng)也占了相當(dāng)比例，這一方面闡明如今購(gòu)房者越來越關(guān)注信息和生活的豐富多樣，同時(shí)，也印證了區(qū)域的購(gòu)房人群趨于年輕化。另外，兒童樂園也占了相當(dāng)比例。我們非常清楚的可以看到，在鍛煉器械、游泳池、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)這些運(yùn)動(dòng)健身科

28、目都齊全的情況下，消費(fèi)者還單獨(dú)提出了兒童樂園，可見親子的關(guān)系越來越遭到消費(fèi)者的關(guān)注，下一代的生長(zhǎng)越來越遭到消費(fèi)者的注重。本工程配套建議由于工程為18F電梯住宅，總高度已超越40米。成都市住宅規(guī)劃強(qiáng)規(guī)中，明確要求，住宅40米以上必需修架空層，這就為工程配備更豐富的配套提供了更大的空間。結(jié)合周邊工程的配套情況和消費(fèi)者對(duì)配套的要求，我們?cè)谧裾障M(fèi)者需求的根底上，尋覓配套的差別化特征，經(jīng)過分析和研討，建議工程采用以下配套：親子體驗(yàn)樂園思索到我們的主要消費(fèi)人群的年齡在2835歲，這部分中結(jié)婚有小孩的占了絕大多數(shù)的比例。其小孩的年齡偏小112歲，那么，有必要為其設(shè)立一個(gè)親子樂園體驗(yàn)中心，給予小孩更多的關(guān)注

29、，也使得消費(fèi)者更樂意為小孩的生長(zhǎng)埋單。親子樂園體驗(yàn)中心，包含親子樂園文化長(zhǎng)廊、親子體驗(yàn)運(yùn)動(dòng)園、小型圖書館三個(gè)體系，給予小孩身心方面以完全的關(guān)愛，確保其安康開展。A：親子樂園文化長(zhǎng)廊主要包括：跟我學(xué)拼音系列、英語(yǔ)廣角英文兒歌播放、簡(jiǎn)單的單詞、博士園思想訓(xùn)練：拼排火柴桿、巧變方形、故事大王外國(guó)漫畫類+中國(guó)故事類：奧特曼、新添木偶奇遇記、老鼠報(bào)恩、大人國(guó)小孩的營(yíng)養(yǎng)類文章、巧手練習(xí)總面積：約800平方米安放在架空層內(nèi)B：體驗(yàn)運(yùn)動(dòng)園總面積：約800平方米主要包括：兒童小型足球場(chǎng)、兒童滑板滑道、自動(dòng)滑梯、秋千，鍛煉器械一些工程，可以是父母觀看兒童玩耍，例如兒童滑板，一些工程是兒童可以與父母共同體驗(yàn)的，如足

30、球、秋千、鍛煉器械C：小型圖書館誰(shuí)更關(guān)懷客戶，誰(shuí)就更容易博得客戶的心。在我們對(duì)西區(qū)客戶的研討中，我們發(fā)現(xiàn)，能左右他們購(gòu)買的，對(duì)下一代的生長(zhǎng)能否有利是一個(gè)重要要素。本工程設(shè)置了精神類讀物的閱覽館，將更能博得客戶的心。需求面積：200平方米超速寬帶配置，工程文娛網(wǎng)點(diǎn)燃鄰里情我們的客戶對(duì)寬帶的要求較高，同時(shí)，在我們的問詢中，區(qū)域有大量的企業(yè)白領(lǐng)熱衷于網(wǎng)上沖浪或網(wǎng)絡(luò)游戲，所以他們對(duì)寬帶的配置的要求相對(duì)較高?，F(xiàn)行的寬帶入戶，是各家寬帶供應(yīng)商自動(dòng)尋求業(yè)務(wù)，并就小區(qū)施行一定的壟斷如電信寬帶已入戶的小區(qū)，會(huì)排斥長(zhǎng)城寬帶，這使得消費(fèi)者在運(yùn)用上達(dá)不到本人稱心的需求。鑒于此，我們將變過去的被動(dòng)為自動(dòng)，自動(dòng)去為小區(qū)的

31、住戶洽談，選擇優(yōu)質(zhì)的網(wǎng)絡(luò)，較低的價(jià)錢使得整個(gè)小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)速度處于一個(gè)優(yōu)質(zhì)程度。同時(shí)，為了更好地增進(jìn)社區(qū)鄰里的友誼，我們建議建立專門的工程文娛網(wǎng)，以效力業(yè)主為目的，供業(yè)主們交流高興、分享愉快。屆時(shí)，當(dāng)小區(qū)住戶入住以后，網(wǎng)站將交由業(yè)主管理。同時(shí)，物管公司將會(huì)對(duì)網(wǎng)站進(jìn)展定期的維護(hù)，并據(jù)此舉行一些業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，給予業(yè)主一些高質(zhì)量的高興生活室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心包含：臺(tái)球、乒乓球、圍棋、象棋需求面積：400平方米設(shè)置建議：設(shè)置于高層底層的架空層，經(jīng)過綠化與一些簡(jiǎn)單的設(shè)置進(jìn)展處置，使活動(dòng)中心處于半封鎖形狀。羽毛球場(chǎng)需求數(shù)量：23個(gè)需求面積：總面積約400平米雙打場(chǎng)地需求理由：占地小，運(yùn)動(dòng)技術(shù)門檻低，全民參與性強(qiáng)，客戶

32、也樂于接受。商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)的分布 根據(jù)前面對(duì)商業(yè)的定位，建議在工程入口處即十字路口處預(yù)留情景廣場(chǎng)，商業(yè)為三層，圍繞廣場(chǎng)，并沿街向兩邊延伸。廣場(chǎng)中心塑造標(biāo)志性景觀，如雕塑等。地面硬質(zhì)鋪裝，留意顏色的交叉搭配，廣場(chǎng)上零星分布植物，相應(yīng)地?cái)[設(shè)休憩桌椅。商業(yè)景觀及建筑風(fēng)格為區(qū)別于工程周邊沿街的零散式店鋪，本工程商業(yè)本著一致規(guī)劃、一致風(fēng)格、一致主題、一致管理的原那么，在設(shè)計(jì)上對(duì)外墻、店頭、地面鋪磚、商業(yè)景觀等綜合思索，構(gòu)成個(gè)性鮮明的商業(yè)環(huán)境。思索到高新西區(qū)比較短少水景，當(dāng)?shù)鼐用竦挠H水心思需求得到滿足，建議廣場(chǎng)中央打造疊水景觀或中央水景雕塑，一方面可以增添景觀的可視性，同時(shí)加強(qiáng)參與性，便于聚集人氣

33、，使商業(yè)廣場(chǎng)成為居民自發(fā)的聚集點(diǎn)，發(fā)明更昌盛的商業(yè)氣氛，提升商業(yè)價(jià)值。商業(yè)廣場(chǎng)疊水景觀示意圖商業(yè)廣場(chǎng)水景雕塑示意圖商鋪規(guī)劃建議由于本區(qū)域還沒有商業(yè)氣氛，因此我們將本工程商業(yè)定位為區(qū)域的“商業(yè)配套中心和社區(qū)生活配套效力中心。引入大中型商家，利用廣場(chǎng)的聚集作用，讓這里成為人流會(huì)聚中心，為區(qū)域商業(yè)的打造帶來契機(jī)。為大型商家預(yù)留適當(dāng)?shù)倪\(yùn)營(yíng)空間思索到超市、銀行等日常所需的效力系統(tǒng)，其運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所都較大，因此沿街商鋪也要思索到這類商家的面積需求。由于商鋪大多是框架構(gòu)造，面積大小可經(jīng)過鋪面的數(shù)量得到處理，但是銀行、超市等效力系統(tǒng)所占鋪面的單位開間都較大，因此，應(yīng)思索為大型商家預(yù)留大開間商鋪。商鋪預(yù)留地漏根據(jù)目前

34、市場(chǎng)普遍存在的商鋪方式，和商鋪方式在區(qū)域的認(rèn)同度思索，工程商業(yè)部分的每個(gè)商業(yè)單位應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間管道及地漏，這樣可以使投資者在空間的功能運(yùn)用上有更多的選擇。商鋪外包裝為突破目前周邊商鋪的外包裝方式，為工程商業(yè)部分發(fā)明賣點(diǎn)，可以首先從進(jìn)戶門著手，突破傳統(tǒng)的卷簾門進(jìn)戶式，采用美觀和易于清洗的資料進(jìn)展外立面包裝。做出特征，聚集人氣由于工程地塊目前周邊為大量的工業(yè)廠房，工程所在區(qū)域間隔 傳統(tǒng)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，缺乏商業(yè)氣氛，運(yùn)營(yíng)業(yè)種大多對(duì)本地居民的吸引力較小，因此，應(yīng)在商鋪運(yùn)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃上下功夫，盡量發(fā)明出區(qū)域的無競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)向特征市場(chǎng)開展。營(yíng)造商業(yè)消費(fèi)區(qū)的整體性使商業(yè)區(qū)多功能化在進(jìn)展商鋪的外立面裝飾時(shí)突出表現(xiàn)風(fēng)格，

35、使商鋪外立面整體風(fēng)格一致，細(xì)部突出個(gè)性。多樣的功能可以長(zhǎng)時(shí)間留住消費(fèi)者的腳步并促進(jìn)消費(fèi)，因此添置附屬設(shè)備時(shí)，盡量多思索商業(yè)區(qū)包括商鋪街區(qū)的功能化設(shè)計(jì)。商業(yè)設(shè)計(jì)要求根據(jù)地塊商業(yè)規(guī)劃要求及完善工程周邊居家的生活設(shè)備配套,思索在地塊內(nèi)臨317國(guó)道，向內(nèi)設(shè)置一個(gè)半圓弧形廣場(chǎng)。結(jié)合公建配套設(shè)備設(shè)置臨街商業(yè)鋪面,主要包括為小區(qū)生活配套的購(gòu)物、餐飲、藥房、美容美發(fā)、酒吧咖啡廳、洗衣、花店、銀行等，設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)應(yīng)兼顧思索對(duì)內(nèi)對(duì)外效力，在滿足小區(qū)居民生活方便要求的同時(shí)，追求商業(yè)價(jià)值最大化。商業(yè)街建筑高度不應(yīng)超越3層，層高在4.2米。其建筑風(fēng)格與小區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格相順應(yīng)，可采用沿街柱廊的方式構(gòu)成商業(yè)街特征。以店鋪的方式

36、進(jìn)展銷售，鋪面開間尺寸按3.5米4.0米進(jìn)展設(shè)置，并思索上下貫穿整體運(yùn)用。每個(gè)獨(dú)立鋪面應(yīng)預(yù)留垂直通道、上下水、排煙、排氣等。商鋪應(yīng)預(yù)留垂直通道，二樓臨街面外墻采用全玻璃幕墻。為便于二、三樓作為餐飲運(yùn)營(yíng)，消防通道應(yīng)預(yù)先思索。工程經(jīng)濟(jì)測(cè)算1、工程開發(fā)本錢計(jì)算項(xiàng) 目計(jì)算單價(jià)(元/)計(jì)算面積總價(jià)萬元一、土地費(fèi)用4200 63420 26636.40 土地本錢280萬/畝280000095.1326636.40 二、前期工程費(fèi)249.5291733.45877278.75 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)及勘察費(fèi)40291733.45871166.93 2、可行性研討費(fèi)0.5291733.458714.59 3、監(jiān)理及審價(jià)

37、費(fèi)15291733.4587437.60 4、“三通一平費(fèi)20291733.4587583.47 5、測(cè)繪費(fèi)3291733.458787.52 6、圖紙審查費(fèi)3291733.458787.52 7、招標(biāo)管理費(fèi)2.5291733.458772.93 8、報(bào)建費(fèi)144291733.45874200.96 9、其它21.5291733.4587627.23 三、建安工程費(fèi)1641 291733.458747882.34 1、高層規(guī)范層建安本錢1250291733.458736466.68 2、地下車庫(kù)一層建安本錢180063420.317111415.66 四、根底設(shè)備費(fèi)213.875291733.45876239.45 1、道路整體工程20291733.4587583.47 2、排水管道雨水、污水5291733.4587145.87 3、燃?xì)夤艿?750元/戶，平均每戶8046.875291733.45877.50 4、供水費(fèi)2800元/戶，平均每戶803529173