某開發(fā)項目成本控制實施體系概述

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc67116426 課題前言 PAGEREF _Toc67116426 h 2 HYPERLINK l _Toc67116427 一、開展(kizhn)本錢(bn qin)控制(kngzh)的原那么(n me) PAGEREF _Toc67116427 h 2 HYPERLINK l _Toc67116428 二、東方港灣(gngwn)開發(fā)工程成控方案的主要內容 PAGEREF _Toc67116428 h 3 HYPERLIN

2、K l _Toc67116429 第一章決策階段的本錢控制 PAGEREF _Toc67116429 h 4 HYPERLINK l _Toc67116430 一、決策階段本錢控制要點 PAGEREF _Toc67116430 h 5 HYPERLINK l _Toc67116431 二、決策階段本錢控制流程圖 PAGEREF _Toc67116431 h 7 HYPERLINK l _Toc67116432 三、決策階段本錢控制相關部門職責 PAGEREF _Toc67116432 h 8 HYPERLINK l _Toc67116433 四、決策階段本錢控制主要相關人員職責 PAGEREF

3、 _Toc67116433 h 9 HYPERLINK l _Toc67116434 五、建議 PAGEREF _Toc67116434 h 10 HYPERLINK l _Toc67116435 第二章 設計階段的本錢控制 PAGEREF _Toc67116435 h 13 HYPERLINK l _Toc67116436 一、設計階段本錢控制要點 PAGEREF _Toc67116436 h 17 HYPERLINK l _Toc67116437 二、設計階段本錢控制流程圖 PAGEREF _Toc67116437 h 25 HYPERLINK l _Toc67116438 三、設計階段本

4、錢控制的相關部門職責 PAGEREF _Toc67116438 h 29 HYPERLINK l _Toc67116439 四、設計階段本錢控制主要相關人員的職責 PAGEREF _Toc67116439 h 31 HYPERLINK l _Toc67116440 第三章 招投標階段的本錢控制體系 PAGEREF _Toc67116440 h 38 HYPERLINK l _Toc67116441 一、招投標階段的本錢控制要點 PAGEREF _Toc67116441 h 39 HYPERLINK l _Toc67116442 二、招投標階段的本錢控制流程圖 PAGEREF _Toc67116

5、442 h 45 HYPERLINK l _Toc67116443 三、招投標階段本錢控制相關部門的職責 PAGEREF _Toc67116443 h 46 HYPERLINK l _Toc67116444 四、招投標階段本錢控制主要相關人員的職責 PAGEREF _Toc67116444 h 47 HYPERLINK l _Toc67116445 五、建議 PAGEREF _Toc67116445 h 49 HYPERLINK l _Toc67116446 第四章 施工(sh gng)階段本錢(bn qin)控制(kngzh) PAGEREF _Toc67116446 h 51 HYPERL

6、INK l _Toc67116447 一、施工(sh gng)階段本錢(bn qin)控制要點 PAGEREF _Toc67116447 h 54 HYPERLINK l _Toc67116448 二、施工階段本錢控制流程圖 PAGEREF _Toc67116448 h 58 HYPERLINK l _Toc67116449 三、施工階段本錢控制相關部門職責 PAGEREF _Toc67116449 h 62 HYPERLINK l _Toc67116450 四、施工階段本錢控制主要人員職責 PAGEREF _Toc67116450 h 63 HYPERLINK l _Toc67116451

7、五、建議 PAGEREF _Toc67116451 h 69 HYPERLINK l _Toc67116452 第五章 竣工階段的本錢控制 PAGEREF _Toc67116452 h 70 HYPERLINK l _Toc67116453 一、竣工階段本錢控制要點 PAGEREF _Toc67116453 h 70 HYPERLINK l _Toc67116454 二、竣工階段本錢控制流程圖 PAGEREF _Toc67116454 h 72 HYPERLINK l _Toc67116455 三、竣工階段本錢控制相關部門職責 PAGEREF _Toc67116455 h 73 HYPERLI

8、NK l _Toc67116456 四、竣工階段本錢控制主要相關人員職責 PAGEREF _Toc67116456 h 73 HYPERLINK l _Toc67116457 五、建議 PAGEREF _Toc67116457 h 80 HYPERLINK l _Toc67116458 第六章 竣工結算階段的本錢控制 PAGEREF _Toc67116458 h 83 HYPERLINK l _Toc67116459 一、竣工結算階段的本錢控制要點 PAGEREF _Toc67116459 h 84 HYPERLINK l _Toc67116460 二、竣工結算階段本錢控制流程圖 PAGERE

9、F _Toc67116460 h 92 HYPERLINK l _Toc67116461 三、竣工結算階段本錢控制相關部門主要職責 PAGEREF _Toc67116461 h 94 HYPERLINK l _Toc67116462 四、竣工結算階段本錢控制主要相關人員職責 PAGEREF _Toc67116462 h 96 HYPERLINK l _Toc67116463 五、建議 PAGEREF _Toc67116463 h 100 HYPERLINK l _Toc67116464 附錄一：東方港灣本錢控制體系組織結構圖： PAGEREF _Toc67116464 h 102 HYPERL

10、INK l _Toc67116465 附錄二：東方港灣開發(fā)工程責任本錢控制表6： PAGEREF _Toc67116465 h 103 HYPERLINK l _Toc67116466 附錄三：東方港灣開發(fā)工程責任本錢控制表8： PAGEREF _Toc67116466 h 104課題前言在劇烈(jli)的市場競爭中，為了將每一筆投入高效率地轉化(zhunhu)為產品和效勞(xio lo)，為了進一步提高企業(yè)(qy)的經濟效益，工程(gngchng)本錢控制日益成為房地產開發(fā)企業(yè)經營管理的重點。就東方港灣房地產開發(fā)工程的本錢控制，我們提出以下發(fā)方案。一、開展本錢控制的原那么l、目標本錢原那么。

11、房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產工程之前，如果不確定一個總的本錢控制目標目標本錢，錢花到哪算哪，往往會導致本錢的失控，也無法為本錢控制提供明確的努力方向。所以本錢控制必須遵循目標本錢原那么。在工程開發(fā)之前，通過市場預測，并考慮所處地段等因素，確定開發(fā)類型，確定總目標本錢；在工程開發(fā)各階段、各環(huán)節(jié)，充分利用已有資料條件，及時建立各級本錢目標體系，并結合工程進展的實際情況加以動態(tài)調整，為工程開發(fā)各項舉措的本錢控制提供明確的方向。東方港灣工程處于二期工程全面展開的階段，是充分利用一期工程相關資料建立詳細的本錢目標體系的大好時機。參見：2、全員全過程控制原那么。本錢控制決非是一個部門所能完成的工作，它要求各

12、個部門在各司其職、各負其責的前提下通力合作。本錢控制也決非控制好其中一個環(huán)節(jié)就可以了，而是要控制好各個環(huán)節(jié)、控制好全過程。3、權、責、利相結合的原那么。企業(yè)給予(jy)各部門本錢(bn qin)控制的相應(xingyng)權限，并明確其對控制結果應承當(chngdng)的責任(zrn)。同時，對其本錢控制的結果加以考核，予以獎懲。使得權、責、利三者有機地結合起來，這樣才能充分調動各部門本錢控制的積極性，實現本錢控制的目標。二、東方港灣開發(fā)工程成控方案的主要內容 東方港灣開發(fā)工程成控方案的主要由本錢控制目標體系和本錢控制實施體系組成。本錢控制決策(juc)階段的本錢(bn qin)控制(kngz

13、h)一、決策(juc)階段本錢(bn qin)控制(kngzh)要點決策(juc)階段的本錢(bn qin)控制主要在于投資估算和工程評估。正確決策是合理確定與控制工程造價的前提。決策階段各項技術經濟決策，對該工程的工程造價有重大影響。決策失誤會造成人力、物力及財力的浪費，甚至造成不可彌補的損失。特別是規(guī)模確實定、建設標準確實定、建設地點的選擇、工藝的評選、設備選用等，直接關系到工程造價的上下。據有關資料統(tǒng)計，在工程建設各階段中，投資決策階段影響工程造價的程度最高，到達80%90%。因此，決策階段是決定工程造價的根底階段，直接影響著決策階段之后的各個建設階段工程造價的計價與控制是否科學、合理的

14、問題。一投資估算決策階段的投資估算是進行投資方案選擇的重要依據之一，同時也是決定工程是否可行及主管部門進行工程審批的參考依據。投資估算是指在工程投資決策過程中，依據現有的資料和特定的方法，對建設工程的投資數額進行的估計。投資估算的準確與否不僅影響到可行性研究工作的質量和經濟評價結果，而且也直接關系到下一階段設計概算和施工圖預算的編制，對建設工程資金籌措方案也有直接的影響。因此，全面準確地估算建設工程的工程造價，是可行性研究乃至整個決策階段造價管理的重要任務。不僅是擬建工程投資決策的依據，同時也是假設決定建設工程后，那么將成為擬建工程的實施階段投資控制的目標值。二工程評估工程評估是企業(yè)決策層進行

15、開發(fā)工程決策的依據,也是進行本錢、銷售、利潤控制和分析的依據。 評估工作應有一個相對權威的部門或機構負責,該部門或機構可以是籌劃部或請專家進行評估。需要進行大量的市場調查,掌握大量的第一手資料,包括銷售、本錢、毛利率水平等。 評估工作應有階段性,需要根據不同階段進行調整。一般有三個階段:第一是可行性研究階段,評估相對較粗;第二是擴初階段,可根據已審定的初步設計對可行性階段的工程評估初步具體化;第三是施工圖階段,需根據審定的施工圖對工程評估進行全面細致的深化和調整,確定目標本錢和目標利潤。評估最后報經總經理審批后,就按此評估報告實施控制。因此，決策(juc)階段的控制重點是工程(gngchng)

16、投資(tu z)定義和投資估算控制在允許的范圍內。對工程(gngchng)的可行性研究做出正確(zhngqu)的評估，為總經理的決策提供依據。二、決策(juc)階段本錢(bn qin)控制(kngzh)流程圖制定本錢控制目標體系銷售部房地產市場及銷售信息籌劃部投資估算審核組審核后的投資估算財務組資金籌措方案工程經理工程可研及評估報告評估意見副總裁 其中(qzhng)： 表示決策(juc)階段本錢控制中的重點工作東方港灣決策階段本錢控制流程圖三、決策(juc)階段本錢(bn qin)控制相關(xinggun)部門職責決策階段參與(cny)的部門如下列(xili)圖所示：審查工程建議書、可行性研究

17、報告及評估報告。2、向上級匯報并提交審核意見。3、審核資金籌措方案。工程經理銷售組財務組編制資金籌措方案制定本錢控制目標體系負責收集客戶信息，市場調查。處理銷售情況資料，為籌劃部提供籌劃依據。審核投資估算向財務組提交審核后的投資估算審計組負責編制工程建議書負責規(guī)劃、可行性研究報告及評估工作籌劃部 決策階段四、決策(juc)階段本錢(bn qin)控制(kngzh)主要相關人員職責一副總裁 ：負責(fz)工程(gngchng)的總決策二工程經理：1結合實際制定本工程部的本錢管理制度，負責監(jiān)督實施工程整個開發(fā)過程中的本錢控制，保證將本錢控制在目標本錢范圍內。賦予各部門控制的權限,并明確其對控制結果

18、應承當的責任,同時,對其本錢控制的結果加以考核,予以獎懲。2審核工程建議書、可行性研究報告及評估報告。向上級匯報并提交審核意見。參與審核資金籌措方案。3定期或不定期分析本錢結構、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經驗教訓。三籌劃部1、籌劃部經理職責： 1根據本工程部業(yè)務開展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定工程開發(fā)方案。2組織立項調研、選址和前期籌劃，提出立項建議和開發(fā)設想，并按要求向工程經理提交立項可行性報告及其評估報告，履行立項審批程序。3組織審查投資估算的經濟合理性。2、籌劃人員職責： 熟悉(shx)、掌握國家和當地有關法規(guī)政策及市場需求，負責(fz)工程(gngchng)建議書及可行性研究報

19、告(bogo)和評估報告的編制工作。3、估算人員(rnyun)職責： 認真收集整理和積累各種建設工程的竣工決算實際造價資料，負責投資估算。四財務組1、財務組主管職責：1完善本錢考核方法，確立本錢降低率、費用節(jié)約額、工程投資回報率等本錢考核指標。2組織設置一個科學的、具有可操作性的本錢控制目標體系。3負責審查資金籌措方案并提交財務中心進行審核。2、本錢會計職責： 1設置一個科學的、具有可操作性的本錢控制目標體系。2建立本工程組的“開發(fā)工程本錢臺帳,按照國家財務制度規(guī)定的本錢工程真實地反映工程部每一個開發(fā)工程的全部本錢情況。3、財務會計職責：負責資金籌措安排，編制資金使用方案。五銷售部銷售部經理職

20、責：組織市場調查與趨勢分析預測，及時向有關部門提供信息。五、建議針對房地產工程決策階段的本錢控制提出以下幾點意見：1、設置開發(fā)工程的本錢控制目標體系。本錢(bn qin)控制目標體系(tx)是為確保(qubo)目標的實現而效勞(xio lo)的,一個(y )系統(tǒng)假設沒有目標,就不需要控制,也無法控制。因此,在實際的開發(fā)工程當中，目標體系的設置應具有科學的依據和實現的可能性。房地產開發(fā)工程的建設過程是一個周期長、數量大的生產消耗過程，受著客觀過程的開展及其表現程度的限制，企業(yè)領導不能僅憑過去的經驗數據決策,而應在工程的決策階段,設置一個科學的、具有可操作性的本錢控制目標體系。該目標體系是工程籌劃

21、報告書中最重要的內容。此本錢控制目標體系應當分階段設置和實施，具體地可以分為3個階段:投資估算設計方案選擇和初步設計階段的本錢控制目標；設計概算技術設計和施工圖設計階段的工程本錢控制目標；設計預算或建安工程承包合同價施工階段控制本錢的目標。這三個階段的目標控制相互制約、相互補充,共同組成了工程的本錢控制目標體系.2、做好投資估算。投資估算的準確性是一個重要的問題。它是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據，做好估算，一方面要在深入調查研究的根底上，如實、正確、完整的反映經濟活動情況，核實費用、開支本錢計算；另一方面必須以國家政策、法令、制度為依據，堅持客觀性科學性才能提高投資估算的準確

22、性，上一步投資額應當控制下一步投資額，使估算的投資額控制在一定的范圍內，尤其應注意由人為因素造成的估算不準。 估算員應認真收集整理和積累各種建設工程的竣工決算實際造價資料；在選擇使用投資估算的各種數據時，不管是自己積累的數據還是來源其他方面的數據，要求在使用前都要結合時間、物價、現場條件、裝備水平等因素作出充分的分析和調查研究工作；采用造價指標的工程特征與本工程盡可能相符合；對工程所在地的交通、能源、材料供給等條件作周密的調查研究，同時作好細致的市場調查和預測，絕對不能生搬硬套。投資估算必須考慮建設期物價、工資等方面的動態(tài)因素變化。應留有足夠的預備費，根據建設工程的建設工期、復雜程度以及是否有

23、已開發(fā)的此類工程來確定。最后要注意工程投資總額的綜合平衡。3、實行(shxng)費用指標分管。費用(fi yong)指標管理應改變傳統(tǒng)的由一個部門管理模式，轉變?yōu)槎鄠€部門(bmn)管理。各項費用(fi yong)指標應由財務部門統(tǒng)控制(kngzh)，各部門分別管理。這樣有利于調動各部門的積極性和增強責任感。例如財務部門費由財務部門管理；銷售費用由銷售部門管理；將管理費用中的人員工資、獎金、加班、加點工資等由人事部門負責；行政汽車使用費、資產維修費、辦公費等由行政辦公室負責；差旅費、業(yè)務招待費可將指標下到各部門分別控制使用。各項費用指標的核定和分解，要以企業(yè)方案銷售收入(或方案產值)為依據，進行

24、測算確定，要分別落實掌握各項指標的責任者，費用實行包干使用或承包經營責任制。這樣可做到“量入為出,量米下鍋，防止吃大鍋飯。這樣就使原來由財務部門一家管理的收支帳變成了各職能部門所關心的經營帳，年終再由財務部門考核各承包部門費用的節(jié)超情況,按一定比例給予獎罰。第二章 設計階段的本錢(bn qin)控制(kngzh)一、設計階段本錢(bn qin)控制(kngzh)要點一般設計(shj)方案的優(yōu)選都是過設計招標，并且運用價值工程進行優(yōu)化。一總平面設計控制(kngzh) 總平面設計是否合理對于整個設計方案的經濟合理性有重大影響。正確合理的總平面設計可以大大減少建筑工程量，節(jié)約建設(jinsh)用地，

25、節(jié)省建設投資，降低工程造價和工程運行后的使用本錢，加快建設進度，還可以為城市建設創(chuàng)造完美的建筑藝術整體?？偲矫嬖O計中影響工程造價的主要因素有：1、占地面積 占地面積的大小一方面影響征地費用的上下，另一方面也會影響管線布置本錢及工程建成運營的運輸本錢。因此，在總平面設計中應盡可能節(jié)約用地。2、功能分區(qū) 無論是工業(yè)建筑還是民用建筑都有許多功能組成，這些功能之間相互聯系，相互制約。合理的功能分區(qū)既可以使建筑物的各項功能充分發(fā)揮，又可以使總平面布置緊湊、平安，防止大挖大填，減少土石方量和節(jié)約用地，降低工程造價。同時，合理的功能分區(qū)還可以使生產工藝流程順暢，運輸簡便，降低工程建成后的運營本錢。3、運輸方

26、式的選擇 不同(b tn)的運輸方式其運輸效率及本錢(bn qin)不同(b tn)。有軌運輸運量大、運輸平安(png n)，但需要一次性投人大量(dling)資金；無軌運輸無需一次性大規(guī)模投資，但是運量小，運輸平安性較差。從降低工程造價的角度來看，應盡可能選擇無軌運輸，可以減少占地，節(jié)約投資。但是運輸方式的選擇不能僅僅考慮工程造價，還應考慮工程運營的需要，如果運輸量較大，那么有軌運輸往往比無軌運輸本錢低。二建筑設計 建筑設計局部，要在考慮施工過程的合理組織和施工條件的根底上，決定工程的立體平面設計和結構方案的工藝要求。建筑物和構筑物及公用輔助設施的設計標準，提出建筑工藝方案、暖氣通風、給排水

27、等問題的簡要說明。在建筑設計階段影響工程造價的主要因素有：1、平面形狀一般地說，建筑物平面形狀越簡單，它的單位面積造價就越低：當一座建筑物的平面又長又窄，或它的外形做得復雜而不規(guī)那么時，其周長與建筑面積的比率必將增加，伴隨而來的是較高的單位造價。因為不規(guī)那么的建筑物將導致室外工程、排水工程、砌磚工程及屋面工程等復雜化，從而增加工程費用。般情況下，建筑物周長與建筑面積比K周 (即單位建筑面積所占外墻長度)越低，設計越經濟。K周按圓形、正方形、矩形、T形、L形的次序依次增大。但是圓形建筑物施工復雜，墻體工程量所節(jié)約的費用通常被較高的施工費用所抵消與矩形建筑物相比擬施工費用增加20%30%。雖然正方

28、形建筑物設計和施工均較為經濟，但是假設不能滿足建筑物美觀和使用要求，那么毫無意義。比方，學校、住宅和醫(yī)院等建筑首先要考慮的是滿足自然采光的需要，方形建筑物不利于自然采光需要，可能因采光持用的增加而抵消施工、采暖等費用的節(jié)約。又如，工廠建筑的平面形狀決定因素可能是生產過程的協(xié)調，機器和成品的形式。因此，建筑物平面形狀的設計應在滿足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物周長與建筑面積比，實現建筑物壽命周期本錢最低的目標要求。2、流通(litng)空間 建筑物的經濟平面布置的主要目標之一是，在滿足建筑物使用(shyng)要求的前提下，將流通(litng)空間減少到最小。因為門廳、過道，走廊、樓梯以及電梯

29、井的流通空間都可以認為是“死空間，都不能為了獲利目的而加以使用(shyng)，但是卻需要相當多的采暖、采光、清掃和裝飾及其它方面的費用。但是造價缺乏(quf)檢驗設計是否合理的唯一標準，質量的要求也是非常重要的。3、層高 在建筑面積不變的情況下，建筑層高增加會引起各項費用的增加：墻與隔墻及其有關粉刷、裝飾費用的提高；供暖空間體積增加，導致熱源及管道費增加；衛(wèi)生設備、上下水管道長度增加；樓梯間造價和電梯設備費用的增加；另外，由于施工垂直運輸量增加，可能增加屋面造價；如果由于層高增加而導致建筑物總高度增加很多，那么還可能需要增加根底造價。據有關資料(zlio)分析，住宅層高每降低10cm，可降低(

30、jingd)造價1.2%1.5%。層高降低(jingd)還可提高住宅區(qū)的建筑密度、節(jié)約征地費、拆遷費及市政設施費。單層廠房層高每增加1m，單位(dnwi)面積造價增加1.8%3.6%，年度(nind)采暖費用增加約3%；多層廠房的層高每增加0.6，單位面積造價提高8.3%左右。由此可見，隨著層高的增加，單位建筑面積造價也在不斷增加。多層建筑造價增加幅度比擬大的原因是，多層建筑的承重局部占總造價的比重比擬大，而單層建筑的墻柱局部占總造價的比重較小。民用住宅的層高一般在2.52.8m之間。4、建筑物層數毫無疑問，建筑工程總造價是隨著建筑物的層數增加而提高的。但是當建筑層數增加時，單位建筑面積所分攤

31、的土地費用及外部流通空間費用將有所降低，從而使建筑物單位面積造價發(fā)生變化。建筑物層數對造價的影響，因建筑類型、形式和結構不同而不同。如果增加一個樓層不影響建筑物的結構形式，單位建筑面積的造價可能會降低。但是當建筑物超過一定層數時，結構形式就要改變，單位造價通常會增加。建筑物越高，電梯及樓梯的造價將有提高趨勢，建筑物的維修費用也將增加，但是采暖費用有可能下降。民用住宅按層數劃分為低層住宅(13層)、多層住宅(46層)、中高層住宅(79層)、高層住宅(10層以上)。多層住宅具有降低工程造價和使用費用以及節(jié)約用地等優(yōu)點。 磚混結構多層住宅層數與造價的關系 住宅層數一二三四五六單方造價系數%138.0

32、5116.95108.38103.51101.68100邊際造價% -21.1-8.57-4.87-1.83-1.68由上表可知，隨著住宅層數的增加，單方造價系數在逐漸降低(jingd)，即層數越多越經濟但是邊際造價系數也在逐漸減少，說明隨著層數的增加，單方造價系數下降幅度減緩，當住宅超過7層，就要增加電梯費用，需要較多的交通(jiotng)面積(過道、走廊(zulng)要加寬)和補充(bchng)設備(供水設備(shbi)和供電設備等)。特別是高層住宅，要經受較強的風力荷載，需要提高結構強度，改變結構形式，使工程造價大幅度上升。因此，中小城市以建造多層住宅較為經濟，大城市可沿主要街道建設一局

33、部高層住宅，以合理利用空間，美化市容。對于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費用，中、高層住宅是比擬經濟的選擇。5、柱網布置柱網布置是確定柱子的行距(跨度)和間距(每行柱子中相鄰兩個柱子間的距離)的依據。柱網布置是否合理，對工程造價和房間面積的利用效率都有較大的影響。6、建筑物的體積與面積通常情況下，隨著建筑物體積和面積的增加，工程總造價會提高，因此應盡量減少建筑物的體積與總面積。對于民用建筑，盡量減少結構面積比例，增加有效面積。住宅結構面積與建筑面積之比稱為結構面積系數。這個系數越小，設計越經濟。7、建筑(jinzh)結構建筑(jinzh)結構是指建筑工程中由根底(gnd)、梁、板、柱、墻，屋

34、架(wji)等構件所組成的起骨架作用的、能承受直接和間接(jin ji)“荷載的體系。建筑結構按所用材料可分為：砌體結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等。(1)砌體結構，是由墻磚、砌塊、料石等塊材通過砂漿砌筑而成的結構。具有就地取材、造價低廉、耐火性能好以及容易砌筑等優(yōu)點。有關資料研究說明，五層以下的建筑物砌體結構比鋼筋混凝土結構經濟。(2)鋼筋混凝土結構鞏固耐久，強度、剛度較大，抗震、耐熱、耐酸、耐堿、耐火性能好，便于預制裝配和采用工業(yè)化方法施工。對于大多數多層辦公樓和高層公寓的主要框架工程來說，鋼筋混凝土比鋼結構廉價。(3)鋼結構是由鋼板和型鋼等鋼材，通過鉚、焊、螺栓等連接而成的結構。多層房屋采

35、用鋼結構在經濟上的主要優(yōu)點為：因為柱的截面較小，而且比鋼筋混凝土結構所要求的柱子占用的樓層空間也少，因而結構尺寸減少；安裝精確，施工迅速；由于結構自重較小而降低了根底造價；由于鋼結構在柱網布置方向具有較大的靈活性，因而平面布置靈活；外墻立面、窗的組合方式及室內布置可以適應未來變化的需要。以上分析可以看出，建筑材料和建筑結構選擇是否合理，不僅直接影響到工程質量，使用壽命、耐火抗震性能，而且對施工費用、工程造價有很大的影響。尤其是建筑材料，一般占直接費的70%，降低材料費用，不僅可以降低直接費，而且也會導致間接費的降低。采用各種先進的結構形式和輕質高強度建筑材料，能減輕建筑物自重，簡化根底工程，減

36、少建筑材料和構配件的費用及運費，并能提高勞動生產率和縮短建設工期，經濟效果十清楚顯。三加強對設計概算和施工圖預算(y sun)的審查單位工程概算單位設備及安裝工程概算工程建設其他費用概算單位工程綜合概算經營性工程鋪底流動資金概算預備費、建設期貸款利息、投資方向調節(jié)稅概算建設工程總概算設計概算的三級概算關系圖搜集各種編制依據熟悉施工圖紙和定額計算其他各項費用匯總信息編制工料分析表編制說明填寫封面復核計算工程量套用預算定額單價法編制施工圖預算流程以上是設計概算的三級概算關系圖和單價(dnji)法編制施工圖預算流程圖1、審查(shnch)設計概算1審查設計概算的編制(binzh)依據。包括編制依據的

37、合法性、時效性、適用范圍。2審查設計概算編制深度。審查有無完整(wnzhng)的編制說明和“三級概算(即總概算表、單項工程綜合概算表、單位工程概算表，并按有關(yugun)規(guī)定的深度和進行編制概算的編制范圍。3審查工程設計概算的內容2、審查施工圖預算審查施工圖預算的重點，應該放在工程量計算、預算單價套用、設備材料預算價格取定是否正確，各項費用標準是否符合現行規(guī)定等方面。二、設計階段本錢控制流程圖一限額設計的控制要點限額設計控制工程造價可以從兩個角度入手，一種是按照限額設計過程從前往后依次進行控制，稱為縱向控制；另外一種途徑是對設計單位及其內部各專業(yè)、科室及設計人員進行考核，實施獎懲，進而保證設

38、計質量的一種控制方法，稱為橫向控制。橫向控制首先必須明確各設計單位以及設計單位內部各專業(yè)科室對限額設計所負的責任，將工程投資按專業(yè)進行分配，外分段考核，下段指標不得突破上段指標，責任落實越接近于個人，效果就越明顯，并賦予責任者履行責任的權利；其次，要建立健全獎懲制度。設計單位在保證工程平安和不降低工程功能的前提下，采用新材料、新工藝、新設備，新方案節(jié)約了投資的，應根據節(jié)約投資額的大小，對設計單位給予獎勵；因設計單位設計錯誤，漏項或擴大規(guī)模和提高標準而導致工程靜態(tài)投資超支，要視其超支比例扣減相應比例的設計費。限額(xin )設計的要點：1嚴格按建設程序辦事(bn sh)。每一項工程都必須在前一步

39、工作真正完成能為本項工作提供可靠根底(gnd)的前提(qint)下進行。2在投資決策階段，要提高投資估算的準確性，據以確定限額設計。在可行性研究階段要充分(chngfn)收集資料，提出多種方案，進行技術分析和論證，從中選出技術先進、經濟合理的最優(yōu)方案。3充分重視、認真對待每個設計環(huán)節(jié)及每項專業(yè)設計。4加強設計審核。既要審技術還要審造價，而且對總造價、分部造價都要進行動態(tài)控制。5建立設計單位經濟責任制。6施工圖設計應盡量吸收施工單位人員意見，使之符合施工要求。二限額設計的全過程限額設計的全過程實際上就是建設項日投資目標管理的過程，即目標分解與方案、目標實施、目標實施檢查、信息反應的控制循環(huán)過程。

40、這個過程如下頁圖：設計方案技術經濟分析xi析否否是是否是是否單項工程和單位工程投資限額初步設計技術設計初步設計修正概算初步設計技術設計決策各單位工程、各專業(yè)造價限額各專業(yè)施工圖設計施工圖設計技術經濟分析施工圖預算施工圖歸檔投資限額造價是否滿足限額是否滿足限額是否合理設計技術審核是否合理三設計變更流程圖設計總監(jiān)得到變更申請與監(jiān)理工程師協(xié)商工程部擬訂文稿總工程師審核設計單位修改工程部與監(jiān)理工程師審核現場監(jiān)理合約組審計組總工程師成控辦是否可行是否放棄并備案是否是否合理三、設計階段本錢(bn qin)控制的相關部門(bmn)職責一工程部職責(zhz)1、協(xié)助對設計單位的考察、篩選工作，配合設計招投標及

41、工程(gngchng)合同的談判工作及簽訂。2、根據合同申報(shnbo)設計費用和資金的使用方案。3、與設計院溝通、協(xié)調，進行小區(qū)規(guī)劃、樓盤結構、室內外效果等建筑設計和分析。4、根據市場要求，確定設計戶型、外觀、室內裝修等風格、層次的定位以及新結構、新技術、新工藝分析，以到達設計的最正確技術經濟效果。5、聯系設計院，在確保質量平安的前提下，盡可能優(yōu)化設計方案，到達節(jié)約本錢的目的。6各個專業(yè)工程師嚴格按照國家標準規(guī)程、驗收標準參與設計圖紙會審和重大設計變更，配合工程技術重要問題的解決和協(xié)調。7、負責勘察設計任務書、合同(h tong)的起草。8、組織(zzh)對具體工程(gngchng)規(guī)劃設

42、計、結構設計等的評審及總結(zngji)工作。9、負責(fz)跟蹤初步設計、施工圖設計的進度，控制工程質量、本錢，實現工程利潤最大化。二總工辦職責1、工程設計和規(guī)劃總進度按方案實施，控制工程本錢，實現工程的利潤。2、負責公司開發(fā)工程的建筑技術、質量、本錢進度的全面把握和管理工作。3、組織設計招投標工作，負責工程設計合同的談判、擬制。4、組織對工程的初步設計進行審查和復審，參與圖紙會審和重大設計變更。5、催促材料設備選用的管理工作。三材設組職責1、合理控制材料本錢，保證利潤最大化。2、制定物資流通和管理的各項規(guī)章制度，并貫徹實施。3、收集建筑材料行業(yè)信息，儲藏建檔，對材料的走勢進行預測。4、根據

43、投資要求和收集的信息為工程部和合約組提供在設計中工程材料的使用建議。5、根據工程設計需求，制訂材料采購、招標方案。四合約組職責1、確定合理工程設計造價，控制建設本錢。2、確保工程合同的完整、合理性。3、建立(jinl)、健全市場信息庫。4、收集、調查、預測建筑市場相應信息，及時綜合上報供領導(ln do)決策。5、控制工程設計(shj)本錢(bn qin)，及時準確(zhnqu)的完成工程設計本錢的預測和計算。6、負責工程設計合同、招標文件的編制、修訂及解釋工作，并組織設計合同的談判、簽訂及爭議糾紛的處理。7、組織設計方案的造價限額的制定、設計的技術經濟分析、施工圖預算。8、管理控制工程工程設

44、計本錢，審核工程造價及預算外驗方用工簽證資料。9、組織召開公司預算專業(yè)工作會議，負責各級預算人員的培訓工作。10、按公司檔案管理要求，收集、整理、歸檔合同、招標文件、預結算資料。(五)審計組職責1、在工程設計期間收集相關資料，編制統(tǒng)計報表，經領導批準后報送相關政府職能部門。2、對設計單位的經濟實力、履約能力、法律責任等情況進行認真的調查和審查，并提出意見供相關部門參考。3、認真做好合同評審所需的市場調查，到設計單位進行現場了解，配合相關部門進行經濟性分析。4、接受設計過程中相關部門提交的統(tǒng)計(tngj)報表并進行審核和備案，提交集團相關部門。六成控辦職責(zhz)1、對設計過程開始的投資(tu

45、 z)分配進行審核。2、收集(shuj)本錢(bn qin)控制過程的相關信息資料，對設計過程的本錢進行定期評估并向集團領導提出建議。設計方案進行本錢分析，對設計變更出現的本錢變動進行審核并備案。四、設計階段本錢控制主要相關人員的職責一工程部1、工程部經理職責1參加對設計單位的考察、篩選工作，配合設計招投標及工程合同的談判工作及簽訂。2制訂工程設計進度方案及保證措施，會同合約部審核設計單位完成量。3參與圖紙會審和重大設計變更，配合工程技術重要問題的解決和協(xié)調。4組織對工程規(guī)劃設計、結構設計等的評審及總結工作。2、工程技術主管職責1組織對設計單位的考察評審工作。2與設計院溝通、協(xié)調，進行小區(qū)規(guī)劃

46、、樓盤結構、室內外效果等建筑設計和分析。3根據市場要求，確定設計戶型、外觀、室內裝修等風格(fngg)、層次的定位以及新結構、新技術、新工藝分析。4參與設計交底和圖紙會審以及重大設計變更，配合工程技術重要問題(wnt)的解決和協(xié)調。5負責跟蹤(gnzng)初步設計、施工圖設計的進度，控制工程質量、本錢(bn qin)，實現(shxin)工程利潤最大化。6參與并指導各種設計研究工作。3 、結構工程師職責1參與對設計單位的考察評審工作。2負責結構設計管理工作，審核及優(yōu)化設計的結構方案及結構的施工圖設計。3負責從結構設計的角度做好工程的本錢控制工作，有效控制設計本錢，實現利益最大化。4針對結構領域的

47、新技術、新材料及新工藝進行研究和分析，以到達為建筑設計和經濟效果提供技術支持。4、建筑規(guī)劃師職責1負責工程的規(guī)劃建筑設計的管理和工作。2組織負責規(guī)劃設計市場調查和研究分析并編寫報告。3對設計的新趨勢、新材料、新技術進行研究并編寫投入使用的可行性報告。4參與對設計單位的考察評審工作。5、設備工程師職責1參與對設計單位的考察評審工作。2負責從建筑設計角最終效果(xiogu)出發(fā)，兼顧先進、平安(png n)及經濟(jngj)的原那么(n me)，確定(qudng)工程安裝專業(yè)主要方案，協(xié)調水、電、氣、消防等安裝之間的矛盾。3參與各專業(yè)設備的選樣和工程的專項設計的驗收。4負責收集各專業(yè)設備的資料，引

48、進新材料和新設備并對設計進行評審。5對設計的新趨勢、新材料、新技術進行研究并編寫投入使用的可行性報告。6、園林工程師職責1參與對設計單位的考察評審工作。2負責工程的園林設計的管理工作。3負責園林設計及植物的選擇，提出經濟、合理的意見。4收集相關的園林知識，協(xié)助其他部門從園林設計角度做好本錢控制。7、電氣工程師職責1參與對設計單位的考察評審工作。2嚴格按照國家標準規(guī)程、驗收標準、施工圖及有關技術要求催促驗收。3認真熟悉施工圖，參與圖紙會審，向技術主管提出本專業(yè)降低本錢、設計優(yōu)化方案建議。4對設計的新趨勢、新材料、新技術進行研究并編寫投入使用的可行性報告。5建立各相關單位的用電統(tǒng)計合格帳。8、給排

49、水工程師職責(zhz)1參與對設計單位的考察(koch)評審工作。2認真熟悉(shx)施工圖，參與圖紙會審，向技術主管提出本專業(yè)降低本錢(bn qin)、設計優(yōu)化方案(fng n)的建議。3對設計的新趨勢、新材料、新技術進行研究并編寫投入使用的可行性報告。4建立相關單位的用水統(tǒng)計臺帳。二總工辦1、總工程師職責1工程設計和規(guī)劃總進度按方案實施，控制工程本錢，實現工程的利潤。2負責公司開發(fā)工程的建筑技術、質量、本錢進度的全面把關和管理工作。3組織設計招投標工作，負責工程設計合同的談判、擬制。4組織對工程的初步設計進行審查和復審，對圖紙會審和重大設計變更的審核。三合約部1、合約組經理職責1確定合理工

50、程造價，控制建設本錢。2確保工程設計合同的完整、合理性。3建立、建全市場信息庫。4收集、調查、預測建筑市場相應信息，及時綜合上報供領導決策。5負責工程設計合同、招標文件(wnjin)的編制、修訂及解釋工作，并組織設計合同的談判、簽訂及爭議糾紛的處理。6管理(gunl)控制工程工程(gngchng)本錢(bn qin)，審核工程造價及預算外驗方(ynfng)用工簽證資料并送成控辦。7組織召開公司預算專業(yè)工作會議，負責各級預算人員的培訓工作。8按公司檔案管理要求，收集、整理、歸檔合同、招標文件、預結算資料。9審核工程設計款項。2、合同預結算工程師職責1確定工程設計概算和施工圖預算。2控制建設本錢。

51、3對工程工程造價的組成進行分析和價格監(jiān)測，參與工程造價確實定和控制。4對實物進行計量，編制工程設計標底，審核工程設計預算和辦理工程結算。5控制工程本錢，及時準確的完成工程設計本錢的預測和計算。6協(xié)助現場代表審核工程補充工程。7搜集、掌握工程造價相關信息及資料，及時向領導提供決策依據。四材設組材設組經理職責1合理控制材料本錢，保證利潤最大化。2制定物資流通和管理(gunl)的各項規(guī)章制度，并貫徹實施。3建筑材料行業(yè)(hngy)信息的收集和儲藏(chcng)。4根據(gnj)工程(gngchng)設計進度需求，制訂材料采購、招標方案。五審計組審計組經理職責1在工程設計期間收集相關資料，編制統(tǒng)計報表

52、，經領導批準后報送相關政府職能部門。2對設計單位的經濟實力、履約能力、法律責任等情況進行認真的調查和審查，并提出意見供相關部門參考。3認真做好合同評審所需的市場調查，到設計單位進行現場了解，配合相關部門進行經濟性分析。第三章 招投標階段(jidun)的本錢(bn qin)控制(kngzh)體系一、招投標階段(jidun)的本錢(bn qin)控制(kngzh)要點 一確定工程合同計價(j ji)方式 1、固定(gdng)合同價 合同中確定的工程合同價在實施期間不因價格變化而調整：固定合同價可分為固定合同總價和固定合同單價兩種。 1固定合同總價 承包整個工程的合同價款總額已經確定，在工程實施中不

53、再因物價上漲而變化。所以，固定合同總價應考慮價格風險因素，也須在合同中明確規(guī)定合同總價包括的范圍。這類合同價可以使業(yè)主對工程總開支做到大體心中有數，在實施過程中可以更有效地控制資金的使用。但對承包人來說，要承當較大的風險，合同價款一般會高些。 2固定(gdng)合同單價 合同中確定的各項單價在工程(gngchng)實施期間不因價格變化(binhu)而調整，而在每月(或每階段(jidun)工程結算時，根據實際完成的工程量結算，在工程全部(qunb)完成時以竣工圖的工程量最終結算工程總價款。 2、可調合同價 1可調總價 合同中確定的工程合同總價在實施期間可隨價格變化而調整。業(yè)主和承包人在商談合同時

54、，以招標文件的要求及當時的物價計算出合同總價,如果在執(zhí)行合同期間，由于通貨膨脹引起本錢增加到達某一限度時，合同總價那么作相應調整?？烧{合同價使業(yè)主承當了通貨膨脹的風險，承包人那么承當其他風險。 2可調單價 合同單價可調，一般是在工程投標文件中規(guī)定。在合同中簽訂的單價，根據合同約定的條款，如在工程實施過程中物價發(fā)生變化等，可作調整。有的工程在招標或簽約時，因某些不確定性因素而在合同中暫定某些分局部項工程的單價，在工程結算時，再根據實際情況和合同約定對合同單價進行調整，確定實際結算單價。 3、本錢加酬金確定的合同價 合同中確定的工程合同價，工程本錢局部按現行計價依據計算，酬金局部那么按工程本錢乘以

55、通過競爭確定的費率計算，將兩者相加，確定出合同價。一般分為以下幾種形式： 1本錢(bn qin)加固定百分比酬金(chujn)確定的合同價 這種合同價是業(yè)主對承包人支付(zhf)的人工、材料和施工機械使用費、其他直接費、施工管理費等按實際直接本錢(bn qin)全部據實(j sh)補償，同時按照實際直接本錢的固定百分比付給承包人一筆酬金，作為承包人的利潤。這種合同價使得建筑安裝工程總造價及付給承包人的酬金隨工程本錢而水漲船高，不利于鼓勵承包方降低本錢，很少被采用。 2本錢加固定金額酬金確定的合同價 這種合同價與上述本錢加固定百分比酬金合同價相似。其不同之處僅在于業(yè)主付給承包人的酬金是一筆固定金

56、額的酬金。 采用上述兩種合同價方式時，為了防止承包人企圖獲得更多的酬金而對工程本錢不加控制，往往在承包合同中規(guī)定一些“補充條款，以鼓勵承包方節(jié)約資金，降低本錢。 3本錢加獎罰確定的合同價 采用這種合同價，首先要確定一個目標本錢，這個目標本錢根據粗略估算的工程量和單價表編制出來的。在此根底上，根據目標本錢來確定酬金的數額，可以是百分數的形式，也可以是一筆固定酬金。然后，根據工程實際本錢得出情況。另外確定一筆獎金，當實際本錢低于目標本錢時，承包人除從業(yè)主獲得實際本錢、酬金補償外，還可根據本錢降低額得到一筆獎金。當實際本錢高于目標本錢時，承包人僅能從業(yè)主得到本錢和酬金的補償。此外，視實際本錢高出目標

57、本錢情況，假設超過合同價的限額，還要處以一筆罰金。除此之外，還可設工期獎罰。這種合同價形式可以促使承包商降低本錢，縮短工期，而且目標本錢隨著設計的進展而加以調整，承發(fā)包雙方都不會承當太大風險，故應用較多。 4最高限額(xin )本錢(bn qin)加固定最大酬金(chujn)確定的合同價 在這種合同價中，首先(shuxin)要確定限額本錢(bn qin)、報價本錢和最低本錢，當實際本錢沒有超過最低本錢時，承包人花費的本錢費用及應得酬金等都可得到業(yè)主的支付，并與業(yè)主分享節(jié)約額；如果實際工程本錢在最低本錢和報價本錢之間，承包人只能得到本錢和酬金。如果實際工程本錢在報價本錢與最高限額本錢之間，那么只

58、能得到全部本錢。實際工程本錢超過最高限額本錢時，那么超過局部業(yè)主不予支付。這種合同價形式有利于控制工程造價，并鼓勵承包人最大限度地降低工程本錢。 二招標文件中應明確的有關本錢控制的條款 1、業(yè)主提供的材料或設備計價和結算退款的方法。 2、價格的調整方法及調整范圍。 3、投標價格計算依據，主要有以下方面：工程計價類別執(zhí)行的概預算定額及費用定額執(zhí)行的人工、材料、機械設備政策性調整文件等；材料設備計價方法及采購、運輸、保管的責任。 4、趕工措施費如何計費。 5、承包商原因造成不能按合同工期竣工時，其損失費用的計算方法或規(guī)定應在招標(zho bio)文中明確。 三編制標底(bio d)時應注意的本錢(

59、bn qin)控制(kngzh)要點 1、標底作為業(yè)主的期望價格(jig)，應力求與市場的實際變化吻合，要有利于競爭和保證工程質量。 2、標底應由直接工程費、間接費、利潤、稅金等組成，一般應控制在批準的總概算(或修正概算)及投資包干的限額內。 3、標底必須適應建筑材料采購渠道和市場價格的變化，考慮材料差價因素并將差價列入標底。 4、標底價格應根據招標文件或合同條件的規(guī)定，按規(guī)定的工程發(fā)承包模式，確定相應的計價方式，考慮相應的風險費用。 5、以定額計價法編制標底。定額計價法編制標底采用的是分局部項工程量的直接費單價稱為工料單價法，僅僅包括人工、材料、機械費用。直接費單價又可以分為單位估價法和實物

60、量法兩種： 1單位估價法。其具體做法是根據施工圖紙及技術說明，按照預算定額規(guī)定的分局部項工程子目，逐項計算出工程量，再套用定額單價(或單位估價表)確定直接費。 然后按規(guī)定的費用定額(dng )確定其他直接費、現場經費、間接費、方案(fng n)利潤和稅金(shu jn)，還要加上材料調價系數和適當的不可預見費，匯總后即為標底的根底(gnd)。 單位估價法實施中，也可以采用工程概算定額，對分項工程子目作適當的歸并和綜合，使標底價格的計算有所簡化。采用概算定額編制標底，通常適用于初步設計或技術設計階段進行招標的工程在施工階段招標，也可按施工圖計算工程量，按概算定額和單價計算直接費，既可提高(t g