當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢分析

1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢分析 國家信息中心房地產(chǎn)信息處處長內(nèi)容提要一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征三、今后一段時期的政策取向四、房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢 22一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧1. 2007年房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo) 2. 實行最嚴(yán)格的土地管理制度 優(yōu)先保障居住用地供應(yīng)3. 明確提出解決低收入家庭的住房問題 4. 嚴(yán)格管理外資投資房地產(chǎn)市場 5. 提高非首套住房貸款條件，抑制投機性住房需求6. 央行連續(xù)6次加息 33 2007年3月溫總理在10屆人大五次會議上指出：1)要建立形成具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式。2)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。3)保持房地產(chǎn)投資合

2、理規(guī)模，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲.4)深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。 41.2007年房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧4一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧2.實行最嚴(yán)格的土地管理制度,優(yōu)先保障居住用地供應(yīng). 在溫總理在10屆人大五次會議上指出：土地問題上，我們絕不能犯不可改正的歷史性錯誤，遺禍子孫后代。一定要守住全國耕地不少于18億畝這條紅線。堅決實行最嚴(yán)格的土地管理制度。 55一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧61) 2007年7月7日，監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動的通知。通知要求，要對2006年10月至2007年6月新增建

3、設(shè)用地情況進行清理，集中力量再查處一批典型案件，重點是查處非法批準(zhǔn)征占農(nóng)用地和低價出讓國有土地使用權(quán)問題，特別是涉及違反土地利用總體規(guī)劃、侵害農(nóng)民權(quán)益的案件。6一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧72) 2007年8月8日，監(jiān)察部、國土資源部、財政部、建設(shè)部、審計署聯(lián)合發(fā)布關(guān)于開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作的通知（監(jiān)發(fā)20076號），在全國范圍內(nèi)開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作。7一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧3) 2007年9月8日，國土資源部下發(fā)關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知（國土資電發(fā)200736號文） 88一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧94) 2007年9月30日，國土資源部發(fā)

4、布關(guān)于認真貫徹進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知（國土資發(fā)2007236號），通知明確提出廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的70。 9一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧10 3 明確提出要解決低收入家庭的住房問題 3.1. 2007年8月7日，國務(wù)院頒布了關(guān)于解決城市低收入家庭 住房困難的若干意見（國發(fā)200724號）。 意見指出，住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和

5、住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。意見提出，要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。10一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧113.2 2007年11月8日，建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會等九部門聯(lián)合發(fā)布廉租住房保障辦法。主要內(nèi)容是： 1) 廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租等相結(jié)合的方式. 2) 規(guī)定廉租住房的單套建筑面積應(yīng)在50米2以下。 3) 明確了廉租住房的資金來源的五個渠道： 一是年度財政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；二是提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；三是土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金，比例不得低于

6、10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社會捐贈及其他方式籌集的資金。 11一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧123.3 2007年11月19日，建設(shè)部、發(fā)展改革委等七部門聯(lián)合頒布經(jīng)濟適用住房管理辦法。 1)將經(jīng)濟適用住房的保障范圍明確為城市低收入住房困難家庭，其性質(zhì)也由“政策性商品住房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢咝宰》俊?。?jīng)濟適用住房的保障功能更加突出，同時，去掉“商品”二字也為經(jīng)濟適用住房的有限產(chǎn)權(quán)提供了法律依據(jù)。2)辦法規(guī)定優(yōu)惠條件，1）經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)，納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計劃，2）經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的

7、經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。3）經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右. 12一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧4.嚴(yán)格管理外資投資房地產(chǎn)市場 4.1.2007年5月23日，商務(wù)部、國家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 4.2.2007年11月17日，國家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合頒布修訂后的外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 根據(jù)新版目錄，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作；并新增對外商投資房地產(chǎn)二

8、級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。此外，還將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行目錄（2004年修訂）的鼓勵投資類別中刪除。 1313一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧5.提高非首套住房貸款條件，抑制投機性住房需求 “對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍?！?007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管

9、理委員會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知(銀發(fā)2007359號)，通知規(guī)定：1414一、2007房地產(chǎn)市場政策回顧6.央行連續(xù)6次加息1515二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征1.住房投資加快,90平米以下住宅比重上升,經(jīng)濟適用房比重下降 .16 2007年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.5萬億元，同比增長30.2%，增幅比2006年全年高8.1個百分點。 其中，商品住宅完成投資1.8萬億元，同比增長32.1%，增幅比2006年全年高6.5個百分點。商品住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.2%，比2006全年高1.0個百分點。16二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征1.住房投資加快,90M2以

10、下住宅比重上升,經(jīng)濟適用房比重下降 . 在商品住宅投資中，90M2以下住宅完成投資占商品住宅投資的比重不斷上升，1-12月該比重達到23.3%，比一季度高7.2個百分點。 經(jīng)濟適用住房投資占商品住宅投資的比重明顯下降，由2006年的5.1%下降至2007年1-12月的4.6%，下降了0.5個百分點。 1717 2007年1-12月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長26.0%，增幅雖比上年同期高8.6個百分點，但比同期中西部地區(qū)分別低9.4和13.5個百分點。 二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征2.中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長高于東部地區(qū).1818二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征3.土地購置面積增速加快，完成開發(fā)面

11、積小幅下降 2007年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.06億平方米，同比增長11.0%，增幅比2006年全年加快13.8個百分點（2006年為-2.8%）. 從購置土地面積與完成開發(fā)土地面積的對比情況來看，2007年與前兩年剛好相反。2005年和2006年，購置土地面積保持負增長，而完成開發(fā)土地面積增長較快。2007年購置土地增長較快，完成開發(fā)土地面積則為負增長。19194.商品房銷售面積增長較快,四季度市場觀望形勢比較明顯 二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征2007年1-12月，全國商品房銷售面積增長23.2%，其中，商品住宅銷售面積增長24.7%。 從銷售面積與竣工面積的增長速度

12、上看，除1999年與2005年兩年外，其余年份商品房銷售面積增速均高于竣工面積的增速。 2007年1-12月，竣工面積增速與銷售面積增速間的差距在繼續(xù)擴大，銷售增速大于竣工增速18.9個百分點。 2020二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征4.商品房銷售面積增長較快,四季度市場觀望形勢比較明顯 盡管2007年商品房銷售增長較快，但自三季度以來，全國部分地區(qū)和城市出現(xiàn)了明顯的觀望形勢，全國商品房銷售面積增速開始明顯回落。特別是在國務(wù)院和各部委加快住房保障體系建設(shè)力度和央行出臺有關(guān)第二套房的信貸新政后，市場供求關(guān)系出現(xiàn)明顯變化，房價上漲的壓力減少.部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“滯漲”或降價促銷的現(xiàn)象。 21215

13、.土地購置費增長迅速，土地價格上漲較快 二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征2002年-2006年，全國土地購置費平均年增長率達26.1%。 分地區(qū)看，西部地區(qū)增長最快，各年度土地購置費增速均高于全國平均水平，平均年增長41.0%.2222二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征5.土地購置費增長迅速，土地價格上漲較快 2000年以來，土地平均購置價格持續(xù)上漲，特別是2003年以來，漲幅均達到了兩位數(shù)。2007年1-10月，土地平均購置價格達到1138.7元，同比增長12.9%。 2323二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征6.房價漲幅仍然較高，重點城市房價加速上漲 07年房屋銷售價格漲幅較大，特別是5月以后持續(xù)高速上漲。 0

14、7年12月份，70個大中城市中房屋銷售價格為110.5,同比漲幅超過15%的城市有4個，分別是：烏魯木齊上漲21.3%，北海上漲18.0%，深圳上漲16.4%，北京上漲15%。 24247. 部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)趨冷的狀況 二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征 從2007年11月份開始，在多項調(diào)控政策的作用下，尤其是對第二套住房貸款調(diào)控細則出臺以后，深圳、廣州、上海、北京等大城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大變化，主要表現(xiàn)在：新建商品住房和二手住房成交量下降；部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)營困難，開始縮小經(jīng)營規(guī)模；開發(fā)商開始使用打折、贈送、獎勵等多種促銷手段；購房者持觀望態(tài)度，供需雙方出現(xiàn)了僵持狀態(tài)。 從市場運行中最為敏

15、感的價格指標(biāo)上看，12月份，70個大中城市中有22個城市的房屋銷售價格環(huán)比出現(xiàn)了下降。這表明，市場中的觀望氣氛已經(jīng)開始相互影響，房地產(chǎn)市場開始由偏快走向趨冷。從其余各項統(tǒng)計指標(biāo)看，四季度增幅均比前三季度有所回落，這表明市場中的不確定性因素在增加。2525三、今后一段時期的政策取向1.保持政策的連續(xù)穩(wěn)定性, 落實好已出臺政策的執(zhí)行情況 經(jīng)過近三年的調(diào)控，我國對房地產(chǎn)的政策體系已經(jīng)基本形成，其中，土地管理、規(guī)劃管理、金融政策、保障制度、稅收調(diào)節(jié)等組成了房地產(chǎn)調(diào)控的有機部分。下一步，應(yīng)在調(diào)控重點將放在貫徹落實前一階段所出臺的各項有關(guān)政策，發(fā)揮出調(diào)控政策的效果。 同時，從2007年房地產(chǎn)市場運行情況來

16、看，年底全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了回落的勢頭。2008年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控既要防止房地產(chǎn)繼續(xù)過熱發(fā)展，也要防止房地產(chǎn)開發(fā)增長回落速度過快和回落幅度過大，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。 2626三、今后一段時期的政策取向第一，要繼續(xù)認真貫徹國發(fā)200724號文件精神，完善金融、土地、稅收等各項政策，逐步提高廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的供應(yīng)量，繼續(xù)提高“兩限房”的投資力度和比重，提高滿足中低收入家庭需求的供給水平。2.繼續(xù)改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立健全住房保障體系第二，要貫徹落實2006年提出的“90/70”規(guī)劃要求，保證90平方米及以下住房占到住房總面積的70%以上，保持普通商品房建設(shè)的適度規(guī)模，優(yōu)化

17、市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。第三，繼續(xù)完善有關(guān)措施，建立健全住房保障體系2727三、今后一段時期的政策取向3. 嚴(yán)格保護農(nóng)村土地，確保政策住宅用地，繼續(xù)清理閑置土地。第一，實施最嚴(yán)格的土地保護制度，嚴(yán)格保護農(nóng)村土地。第二，要根據(jù)國發(fā)200724號文件的要求，增加中低價位，中小套型商品住房以及廉租住房、經(jīng)濟適用房、兩限房的用地供應(yīng)，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)當(dāng)中的比重。第三，為促進土地的節(jié)約利用，緩解保護耕地與保證建設(shè)用地之間的矛盾，繼續(xù)加大對閑置土地的清理力度，加快已出讓土地的開發(fā)進度，盤活和充分利用存量土地，切實提高市場住房的供給水平。 2828四、房地產(chǎn)市的發(fā)展趨勢1.ARIMA模型的計