北京市第二醫(yī)院物業(yè)管理投標(biāo)書3

1、.：.；第十部分 物業(yè)管理綜合效力費(fèi)測算要點(diǎn)： 以收定支 陽光財(cái)務(wù) 取之用民，用之于民 享用、受害與承當(dāng) 以豐補(bǔ)欠，反晡物業(yè)第一章 前期物業(yè)管理效力本錢測算一、物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范和根據(jù)一政策法規(guī)與市場物價(jià)根據(jù)1、北京市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件；2、甲方所提供的工程原始數(shù)據(jù)；假設(shè)實(shí)踐情況與其有較大差別，雙方應(yīng)予以協(xié)商，再作相應(yīng)調(diào)整3、根據(jù)物業(yè)工程分析所設(shè)定的效力規(guī)范、相應(yīng)的人員配置和物資配備方案；4、北京市現(xiàn)有物價(jià)、工資程度及相關(guān)的市場行情、同類類似物業(yè)程度的綜合估計(jì)。5、稅費(fèi)按管理中心總收入的5.5%計(jì)算。二物業(yè)管理效力費(fèi)測算的原那么1、以收定支原那么為順運(yùn)用戶的經(jīng)濟(jì)接受才干，培育物業(yè)管理消

2、費(fèi)的心思接受才干，要做到“以收定支。詳細(xì)做法是：本著“量入而出的原那么，將收取的物業(yè)管理費(fèi)?？罟?，根據(jù)實(shí)踐效力工程需求進(jìn)展分解，分類建帳，以求收支平衡。2、陽光財(cái)務(wù)原那么嚴(yán)厲控制物業(yè)管理費(fèi)用支出，每半年一次在管理中心收費(fèi)處向用戶公布物業(yè)管理效力費(fèi)收支情況。3、取之于民，用之于民原那么管理中心為用戶提供的相應(yīng)效力以零利潤為目的。4、誰享用、誰受害、誰承當(dāng)?shù)脑敲磳?duì)特約效力和便民效力實(shí)行合理收費(fèi)，合理分?jǐn)偟挠袃斝ЯΨ绞健?、以豐補(bǔ)欠，反哺物業(yè)的原那么在物業(yè)運(yùn)營過程中，假設(shè)某些管理效力工程獲得收益較豐，可用以補(bǔ)貼另外一些虧損工程的費(fèi)用。如整體物業(yè)管理收支出現(xiàn)贏余，應(yīng)依比例提出資金反哺物業(yè)，投入到管

3、理物業(yè)新增工程建立及原有設(shè)備更新改造。二、北京市第二醫(yī)院根本物業(yè)管理費(fèi)測算1、醫(yī)院南區(qū)樓根本物業(yè)管理費(fèi)測算表序號(hào)項(xiàng) 目月/元備 注1人員工資及福利14296工資加福利費(fèi)2公共設(shè)備、設(shè)備日常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及保養(yǎng)費(fèi)246(300元m215%)(25年12個(gè)月)40%4100m23固定資產(chǎn)折舊334利 潤1458前3項(xiàng)總額10%5稅 金882前4項(xiàng)總額5.5%合 計(jì) 16915醫(yī)院南區(qū)樓根本物業(yè)管理費(fèi)：169154100= 4.1元 /.月 備注：1、物業(yè)費(fèi)是由表中5項(xiàng)之和除以醫(yī)院南區(qū)樓的總建筑面積 4100計(jì)算得出的。2、以上一切費(fèi)用都按照四舍五入核算。 3、如鍋爐燃油費(fèi)由物業(yè)公司支付，物業(yè)公司將按照

4、政府有關(guān)規(guī)定向甲方收取35元/的供曖費(fèi)。醫(yī)院南區(qū)樓建筑面積是4100平方米,每月物業(yè)管理效力的總支出是16915元,其中效力人員薪金及福利支出14296元,占84.5%,公共設(shè)備、設(shè)備日常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修費(fèi)用支出246元,占1.5%，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用支出33元,占0.2%，利潤1458元,占8.6%,稅金882元,占5.2%.附表人員工資及福利費(fèi)一覽表序號(hào)稱號(hào)月/元備 注一人員工資8231工資按一年13個(gè)月計(jì)算1水電維修工1人17332保安3人32493鍋爐工3人3249二福利費(fèi)1152工資總額14%三保險(xiǎn)費(fèi)2626工資總額31.9%四服裝費(fèi)1971水電維修工(1人)12每年140元/人2保安(3人

5、)150每年600元/人3鍋爐工(3人)35每年140元/人五加班費(fèi)748根本工資除以22天乘以2天1水電維修工1582保安2953鍋爐工295六過節(jié)費(fèi)1342五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春節(jié)各1000元/人 合 計(jì)142962、舊樓根本物業(yè)管理費(fèi)測算表序號(hào)項(xiàng) 目月/元備 注1人員工資及福利8650工資加福利費(fèi)2公共設(shè)備、設(shè)備日常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及保養(yǎng)費(fèi)150(300元m215%)(25年12個(gè)月)40%2500m23固定資產(chǎn)折舊334利 潤883前3項(xiàng)總額10%5稅 金534前4項(xiàng)總額5.5%合 計(jì)10250舊樓根本物業(yè)管理費(fèi)： 102502500=4.1元 /.月 備注：1、物

6、業(yè)費(fèi)是由表中5項(xiàng)之和除以舊樓的總建筑面積 2500計(jì)算得出的。2、以上一切費(fèi)用都按照四舍五入核算。舊樓建筑面積是2500平方米,每月物業(yè)管理效力的總支出是10250元,其中效力人員薪金及福利支出8650元,占84.4%,公共設(shè)備、設(shè)備日常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修費(fèi)用支出150元,占1.5%，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用支出33元,占0.3%，利潤883元,占8.6%,稅金534元,占5.2%.附表人員工資及福利費(fèi)一覽表序號(hào)稱號(hào)月/元備 注一人員工資4982工資按一年13個(gè)月計(jì)算1水電維修工1人17332保安3人3249二福利費(fèi)697工資總額14%三保險(xiǎn)費(fèi)1589工資總額31.9%四服裝費(fèi)1621水電維修工(1人)12每

7、年140元/人2保安(3人)150每年600元/人五加班費(fèi)453根本工資除以22天乘以2天1水電維修工(1人)1582保安(3人)295六過節(jié)費(fèi)767五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春節(jié)1000元/人合 計(jì)86503、新樓物業(yè)管理費(fèi)(1)新樓物業(yè)管理費(fèi)測算表序號(hào)項(xiàng) 目月/元備 注1人員工資及福利170512工資加福利費(fèi)2公共設(shè)備、設(shè)備日常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及保養(yǎng)費(fèi)6843(1600元/m215%)(25年12個(gè)月)40%24m23清潔衛(wèi)生費(fèi)16925含每年兩次的幕墻清先費(fèi)用: (9001.5元/m22) 12個(gè)月=225元/月4綠化費(fèi)10255辦公費(fèi)74996固定資產(chǎn)折舊11087不可預(yù)

8、見費(fèi)2039前6項(xiàng)總額1%8利 潤20595前7項(xiàng)總額10%9稅 金12460前8項(xiàng)總額5.5% 合 計(jì)239006根本物業(yè)管理費(fèi)：23900624=11.2元 /.月 備注：1、物業(yè)費(fèi)是由表中9項(xiàng)之和除以舊樓的總建筑面積 24計(jì)算得出的。2、以上一切費(fèi)用都按照四舍五入核算。北京市第二醫(yī)院新樓總建筑是24平方米，每月根本物業(yè)管理效力費(fèi)的總支出是239006元，其中人員的薪金及福利支出是170512元，占71.3%；公共設(shè)備、設(shè)備日常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及保養(yǎng)費(fèi)用支出是6843元，占2.9%；清潔衛(wèi)生費(fèi)用支出是16925元,占7.1%;綠化費(fèi)用支出是1025元，占0.4%;辦公費(fèi)用支出是7499元,占3.

9、1%;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用支出是1108元,占0.5%；不可預(yù)見費(fèi)用支出是2039元，占0.9%;利潤費(fèi)用支出是20595元,占8.6%;稅金費(fèi)用支出是12460元,占5.2%。附表1 北京市第二醫(yī)院配備人員及工資規(guī)范一覽表部 門任務(wù)崗位人 數(shù)月工資元/人工資規(guī)范月人員分配工程部經(jīng)理1人50005000物業(yè)部(2人)主管1人30003000會(huì)計(jì)1人15001500工程部(24人)主管1人30003000副主管1人18001800配電室值班7人1600112006人3班倒，每班2人，1人替班水、電、瓦工4人16006400白班2人，夜班1人弱電維修2人18003600日常維修空調(diào)工2人2000400

10、0白班2人，夜班1人鍋爐工3人10003000分3班電梯工3人11003300液氧站1人12001200保潔部(45人)主管1人15001500領(lǐng)班2人11002200保潔員42人80033600保安部(31人)主管1人20002000領(lǐng)班2人15003000保安員11人100011000正門3人，車庫入口3人，側(cè)門3人，巡查2人消防中控員3人12003600車場管理5人80040003人3班倒，1人白班巡查，1人替班自行車管理2人8001600分2班住院部保安3人10003000體檢中心3人10003000合 計(jì)103人115500備注：人員工資是按每年13個(gè)月發(fā)放。附表2人員福利費(fèi)序號(hào)名

11、稱月/元備 注1福利費(fèi)16170工資總額14%2保險(xiǎn)費(fèi)36845工資總額31.9%3服裝費(fèi)管理人員167400元/人.年,共5人.4工程人員280140元/人.年,共24人.5保安員1550600元/人.年,共31人小 計(jì)55012附表3綠 化 費(fèi)序號(hào)名 稱月/元備 注1綠化用水224每月澆水4次，每次用10噸，5.6元/噸2農(nóng)藥、化肥、除蟲50按1季度150元計(jì)算3勞保用品費(fèi)504雜草清運(yùn)費(fèi)505艱苦節(jié)日租擺583五一、十一、春節(jié)各2000元，元旦1000元6除四害68每月消殺面積為15 m2，乘以0.15元/m2，乘以30天。小 計(jì)1025附表4 辦 公 費(fèi)序號(hào)稱號(hào)月/元備 注1辦公室40

12、0工程經(jīng)理辦公室，物業(yè)部各1部，每部200元/月.2交通費(fèi)900工程經(jīng)理300元，工程，保安主管，會(huì)計(jì)200元/人.包括差旅費(fèi)3通訊費(fèi)500工程經(jīng)理200元，工程，保安主管，會(huì)計(jì)主管100元/人4低值易耗品3005水電費(fèi)4754103人，每人每天用水0.15噸，每噸5.6元;住宿31人，每人每天用電0.4度;辦公人員15人，每人每天運(yùn)用9小時(shí)，功率500瓦，0.9元/度。6書報(bào)費(fèi)452份報(bào)紙 ， 1份北京晚報(bào)， 1份北京青年報(bào)。7培訓(xùn)費(fèi)3008款待費(fèi)300小 計(jì)7499注:以上一切費(fèi)用都按照四舍五入核算。2設(shè)備設(shè)備維涵養(yǎng)費(fèi)設(shè)備設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)、維修保養(yǎng)費(fèi)一覽表表1序號(hào)設(shè)備稱號(hào)金額年/元備 注1空調(diào)系統(tǒng)

13、381502通風(fēng)系統(tǒng)35303電梯423404鍋爐房118275污水清理28006制氧42407給排水100728消防噴淋泵14009機(jī)房裝飾管理1200010化糞池清掏500011立體停車場3312012消防系統(tǒng)2566113電視系統(tǒng)400014監(jiān)控系統(tǒng)1283015配電室1090016公共區(qū)域維修保養(yǎng)費(fèi)14400合 計(jì)232270設(shè)備設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)費(fèi)：2322702412個(gè)月 =0.91/.月新樓綜合物業(yè)管理費(fèi)：1+2=11.2+0.91=12.11/.月備注：1、物業(yè)費(fèi)是由表中16項(xiàng)之和除以舊樓的總建筑面積 24計(jì)算得出的。2、以上一切費(fèi)用都按照四舍五入核算。設(shè)備設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)明細(xì)表工程

14、序號(hào)稱號(hào)數(shù)量單位元/年備 注一、空調(diào) 系統(tǒng)1中央空調(diào)(大金)30002年保養(yǎng)一次(換過濾器、冷凍油、冷媒補(bǔ)充)2中央空調(diào)(特靈)80001年保養(yǎng)一次換過濾器、冷凍油、冷媒補(bǔ)充3排風(fēng)機(jī)29臺(tái)390010千瓦以上300元，5臺(tái)。其他24臺(tái)100元/臺(tái)。4補(bǔ)風(fēng)6臺(tái)7007.5千瓦/臺(tái),200元/臺(tái),其他100元5臺(tái).5新風(fēng)機(jī)21臺(tái)2100日常保養(yǎng)100元/臺(tái)6風(fēng)機(jī)盤管336套16800每臺(tái)50元/年.7凈化機(jī)組3臺(tái)750每天每年250元8冷卻塔1000清潔電機(jī)保養(yǎng)9循環(huán)泵4臺(tái)1200平均每臺(tái)300元10分體空調(diào)7臺(tái)700平均每臺(tái)100元用于清洗消毒過濾網(wǎng) 小 計(jì)38150二、通風(fēng)系統(tǒng)1衛(wèi)生間排風(fēng)51

15、臺(tái)1530平均每臺(tái)30元2排煙4臺(tái)160030千瓦,3臺(tái)每臺(tái)500元.2.2千瓦1臺(tái)每臺(tái)100元.3送風(fēng)機(jī)1臺(tái)2007.5千瓦1臺(tái)200元.4排油煙機(jī)1臺(tái)2007.5千瓦1臺(tái)200元.小 計(jì)3530三、電梯1年檢費(fèi)45408層以下600元/年，8層以上每層加50元，11層3臺(tái)，12層2臺(tái)，液壓電梯690元/年。2常規(guī)維保5臺(tái)24000400512=24000元。500元以下承包方承當(dāng)。1臺(tái)6000500112=6000元。3配件6臺(tái)600061000=6000元。500元以上物業(yè)承當(dāng)。4管理費(fèi)6臺(tái)18003006=1800元小 計(jì)42340四、鍋爐房1換熱器清洗56718930元/2鍋爐檢測費(fèi)

16、2臺(tái)5060內(nèi)檢550元/年，外檢320元/年，水壓實(shí)驗(yàn)550元/年，任務(wù)壓力超1.25MPa,加收50%,強(qiáng)度校核收費(fèi)200元/年,水質(zhì)化檢200元/年。3鍋爐維保費(fèi)2臺(tái)3500包括清理鍋爐內(nèi)部、熄滅室、加油、風(fēng)機(jī)修繕、清理煙道。4軟化水1套500試劑+維修不含運(yùn)轉(zhuǎn)年檢費(fèi)5電機(jī)保養(yǎng)4臺(tái)80015千瓦2臺(tái)每臺(tái)300元，2。2千瓦2臺(tái)每臺(tái)100元。6補(bǔ)水泵2臺(tái)200日常保養(yǎng)7壓力表平安閥檢測6塊1200平安閥2塊每塊500元,壓力表4塊每塊50元小 計(jì)11827表2-1五、污水清理1清理費(fèi)1200每月清理費(fèi)為100元。2控制柜保養(yǎng)2003電機(jī)保養(yǎng)14臺(tái)1400每臺(tái)100元.小 計(jì)2800六、制氧

17、、空壓機(jī)、真空泵1壓力表檢測8塊400每塊50元2罐體清洗1200每月一次,每次100元.3保養(yǎng)600每月50元.4管道防銹處置240油漆1桶160元，稀料1桶80元。5空氣過濾器改換6006管道保養(yǎng)1200小 計(jì)4240七、給排水1給水1套14004臺(tái)泵每年改換軸承4盤，50元/盤。加油每臺(tái)5公斤，50元/公斤，密封件改換200元。2水質(zhì)檢測4份3600900元/份3換熱罐清洗4個(gè)1200300元/個(gè)4換熱泵修繕4臺(tái)200軸承改換、加油50元。5水箱清洗8644818元/=8646污水提升泵23臺(tái)2300日常保養(yǎng)100元/臺(tái)7自動(dòng)消毒300改換易損件。8安康證2個(gè)208小 計(jì)10072八、消

18、防噴淋泵1消防泵4臺(tái)1200其中30千瓦2臺(tái)每臺(tái)300元。55千瓦2臺(tái)每臺(tái)300元。2穩(wěn)壓2臺(tái)200其中3千瓦1臺(tái)100元，2.2千瓦1臺(tái)100元。小 計(jì)1400九、機(jī)房管理、裝飾1日常管理費(fèi)10000生活水泵房、空調(diào)機(jī)房、污水泵房、空壓機(jī)房、液氧站2裝飾資料費(fèi)2000小 計(jì)12000十、化糞池清掏1雨污排、化糞池清掏保養(yǎng)費(fèi)5000小 計(jì)5000十一、立體停車場1保養(yǎng)費(fèi)33120923012小 計(jì)33120十二、消防系統(tǒng)1維護(hù)費(fèi)256610.1元/m22412不含換件費(fèi)用小 計(jì)25661表2-2表2-3十三、弱電系統(tǒng)1線路檢修20002主機(jī)調(diào)試保養(yǎng)8003易損件改換1200面板、插頭小 計(jì)40

19、00十四、監(jiān)控系統(tǒng)1維護(hù)費(fèi)12830005元m22412不含換件費(fèi)用小 計(jì)12830十五、配電室1配電柜保養(yǎng)630021面300元/面2平安器具檢測6003變壓器保養(yǎng)1000500元/臺(tái)4管理費(fèi)3000250元/月小 計(jì)10900十六、公共區(qū)域維修保養(yǎng)費(fèi)1公共區(qū)域照明維修費(fèi)1320040W燈管，2500個(gè)4%損壞率5元/根20W燈管，1000個(gè)4%損壞率4元/根插座開關(guān)，2000個(gè)2%損壞率5元/個(gè)燈具改換，40000.4%損壞率15元/個(gè)2閥門修繕改換1200小 計(jì)14400合 計(jì)232270注：以上所列費(fèi)用不包括：1、各設(shè)備設(shè)備大、中、小維修及管理范圍內(nèi)所發(fā)生的水電費(fèi)用物業(yè)公司用水、電及地

20、下車庫水電費(fèi)除外，所發(fā)生的維修費(fèi)用以實(shí)踐發(fā)生金額向甲方收??； 2、南區(qū)租用樓鍋爐燃油費(fèi)及綜合檢測、維修費(fèi)； 3、污水處置系統(tǒng)各種化學(xué)藥品費(fèi)用與水質(zhì)檢測費(fèi)； 4、醫(yī)院開荒費(fèi)按1.5元/向甲方收取。第二章 物業(yè)管理效力招標(biāo)報(bào)價(jià)一、招標(biāo)報(bào)價(jià)根據(jù)以上測算及匯總闡明中的平衡原那么，北京市恒瑞物業(yè)管理對(duì)北京市第二醫(yī)院前期物業(yè)管理招標(biāo)報(bào)價(jià)為：新樓綜合物業(yè)管理效力費(fèi)：12.11 元/.月； 南區(qū)樓根本物業(yè)管理費(fèi)：4.1 元/.月； 舊樓物業(yè)管理費(fèi)：4.1 元/.月。二、付款方式1、前期興辦費(fèi)：自物業(yè)管理委托合同簽定之日起第二天以銀行劃撥或支票、現(xiàn)金的方式支付給物業(yè)公司；2、物業(yè)管理效力費(fèi)：按季度支付，以上一個(gè)

21、季度的30日之前如遇節(jié)假日或星期六日自然順延以銀行劃撥或支票、現(xiàn)金的方式支付給物業(yè)公司。三、入駐時(shí)間如我公司中標(biāo)，自簽定物業(yè)管理委托合同之日起即2007年 月 日正式入駐，合同期為2年。第三章 物業(yè)管理效力費(fèi)盈虧分析一、收支情況分析1、收入物業(yè)管理費(fèi)收入：新樓：12.11元/.月24=258960元南區(qū)樓:4.1元/.月4100=16810元舊樓:4.1元/.月2500=10250元物業(yè)管理費(fèi)收入: 258960+16810+10250=286020元其它收入：是在確保物業(yè)管理效力程度不斷提高的前提下。停車費(fèi)：50輛5元/小時(shí)2小時(shí)30天=15000元/月日門診量為600人,按三分之一人開車計(jì)

22、算即200人,按四人/輛車計(jì)算每日停車數(shù)量約為50輛,每輛車按停2小時(shí)計(jì)算,停車費(fèi):5元/小時(shí)護(hù)工收入:20 人4元/人30天=2400元/月(護(hù)工人數(shù)約為20人,上繳的利潤是4元/人.天, 物業(yè)公司只收取7%的利潤,其他3%反補(bǔ)運(yùn)送人員費(fèi)用)其它收入為：A+B=15000+2400=17400元/月收入合計(jì)為：286020+17400=303420元/月2、支出：1、停車場照明電費(fèi):18KW24小時(shí)365天0.9元/度=141912元/年12個(gè)月=11826元/月2、立體停車機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電費(fèi)：1.72 KW10小時(shí)365天0.9元/度35套197757元/年12個(gè)月16480元/月3、生活渣滓清運(yùn)

23、費(fèi):日產(chǎn)渣滓12(市政規(guī)范)桶10元/桶30天=3600元/月4、醫(yī)療渣滓的清運(yùn)、處置按實(shí)踐發(fā)生的費(fèi)用向甲方收取支出費(fèi)用：298077元/月收入支出=303420-298077=5343元/月二、北京市第二醫(yī)院工程收入支出一覽表 單位： 元/月收入物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)286020其 他停車費(fèi)收入15000護(hù)工收入2400合 計(jì)303420支出舊樓人員工資及福利8650公共設(shè)備、設(shè)備日常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及保養(yǎng)費(fèi)150固定資產(chǎn)折舊33利 潤883稅 金534合 計(jì)10250醫(yī)院南區(qū)人員工資及福利14296公共設(shè)備、設(shè)備日常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及保養(yǎng)費(fèi)246固定資產(chǎn)折舊33利 潤1458稅 金882合 計(jì)16915

24、新樓人員工資及福利170512公共設(shè)備、設(shè)備日常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及保養(yǎng)費(fèi)6843清潔衛(wèi)生費(fèi)16925綠化費(fèi)1025辦公費(fèi)7499固定資產(chǎn)折舊1108不可預(yù)見費(fèi)2039利 潤20595稅 金12460合 計(jì)239006其它地下停車廠照明電費(fèi)11826立體停車機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電費(fèi)16480醫(yī)院生活渣滓清運(yùn)費(fèi)3600合 計(jì)31906支出合計(jì)298077略有盈余5343 第十一部分 恒瑞物業(yè)對(duì)醫(yī)院物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的想象要點(diǎn)： 集醫(yī)院的物業(yè)管理、物業(yè)效力、物業(yè)運(yùn)營為一體 既面對(duì)醫(yī)院又面對(duì)患都的物業(yè)管理效力 具有針對(duì)性、細(xì)分和量化管理及效力的特點(diǎn) 所謂醫(yī)院的物業(yè)管理，狹義來說只是包括保安、清潔、綠化、護(hù)工、機(jī)電設(shè)備維護(hù)和醫(yī)院

25、建筑的養(yǎng)護(hù)，這普通是醫(yī)院后勤總務(wù)科管理的范圍，其中還有捍衛(wèi)科、設(shè)備科等分管的事項(xiàng)，而恒瑞物業(yè)所提供的專業(yè)化、現(xiàn)代化、規(guī)范化、目的化的物業(yè)管理效力是集醫(yī)院的物業(yè)管理、物業(yè)效力、物業(yè)運(yùn)營為一體，既面對(duì)醫(yī)院又面對(duì)患者的大后勤效力，它的針對(duì)性、細(xì)分和量化管理及效力，是其它物業(yè)公司和效力公司所不及的。恒瑞物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作方式和其它醫(yī)院物業(yè)管理公司不一樣，所做的不是簡單的物業(yè)管理，更注重的是醫(yī)院運(yùn)營。詳細(xì)從以下幾個(gè)方面來表達(dá)。第一章 商業(yè)效力與運(yùn)營恒瑞物業(yè)在做好醫(yī)院原有后勤管理的同時(shí)，會(huì)同時(shí)將商店、花店、美容、心思咨詢等商業(yè)配套效力延伸到醫(yī)院，以添加后勤效力的附加值。同時(shí)我們還將把后勤業(yè)務(wù)的重點(diǎn)放在

26、與醫(yī)院科室的多方位協(xié)作上，包括共同開發(fā)嬰兒留念用品、保健護(hù)理、藥療等醫(yī)療延伸效力工程。還可利用恒瑞物業(yè)在國內(nèi)外原有的物流供應(yīng)渠道，開展醫(yī)院的物資耗材、藥品的采購、物流配送及倉儲(chǔ)等業(yè)務(wù)。以減輕醫(yī)院的非主營業(yè)務(wù)任務(wù)量，降低采購本錢。第二章 醫(yī)療器材、后勤資產(chǎn)恒瑞物業(yè)可以租賃及協(xié)作等方式為醫(yī)院如今緊俏或短少的尖端醫(yī)療工程提供國際最先進(jìn)的醫(yī)療器械，興辦特征醫(yī)療門診，以提高貴院在當(dāng)?shù)蒯t(yī)療效力行業(yè)的檔次和知名度，更能為醫(yī)院發(fā)明可觀的經(jīng)濟(jì)效益。并可以經(jīng)過后勤業(yè)務(wù)板塊的自我投資或利用醫(yī)療專項(xiàng)基金對(duì)后勤資產(chǎn)進(jìn)展收買和再投入，以到達(dá)后勤資產(chǎn)不斷升值的目的?？傊F醫(yī)院的后勤業(yè)務(wù)由恒瑞物業(yè)全方位介入，那么其后勤不再

27、是醫(yī)院的繁重包袱，相反，將是醫(yī)院新的利潤增長點(diǎn)。另外，恒瑞物業(yè)的大后勤效力還能為醫(yī)院提供各種創(chuàng)評(píng)、防非典、文藝節(jié)目排演、院刊、宣傳欄供稿編輯、患者稱心度測評(píng)、醫(yī)療延伸效力、回訪等突擊性、額外效力和活動(dòng)。恒瑞物業(yè)還可以經(jīng)過專業(yè)、細(xì)致、到位的資產(chǎn)管理和能耗管理，更能為醫(yī)院延伸建筑、設(shè)備、器材的運(yùn)用壽命，節(jié)約公共水電費(fèi)，可節(jié)省龐大的后勤開支，并將每年節(jié)省的費(fèi)用全部用于改善醫(yī)院的就醫(yī)環(huán)境和設(shè)備設(shè)備維護(hù)上。附件1工程經(jīng)理崗位職責(zé)1、仔細(xì)貫徹執(zhí)行公司的運(yùn)營管理方針、政策、指示、規(guī)定等，堅(jiān)持為醫(yī)院效力，為社會(huì)效力的運(yùn)營目的，努力搞好具有恒瑞物業(yè)管理特征的管理任務(wù)，為恒瑞公司和社會(huì)做奉獻(xiàn)。 2、定期向公司匯報(bào)

28、醫(yī)院管理任務(wù)，仔細(xì)完成公司交付的各項(xiàng)義務(wù)，實(shí)現(xiàn)各工程標(biāo)。 3、制定醫(yī)院管理目的和運(yùn)營方向，包括制定一系列的規(guī)章制度和操作規(guī)程，制定全體員工的職責(zé)，并監(jiān)視貫徹執(zhí)行。制定各項(xiàng)費(fèi)用規(guī)范，保證運(yùn)營管理任務(wù)的正常進(jìn)展。 4、建立健全管理中心的組織系統(tǒng),使之合理化、精簡化、效率化。 5、主持每周一次主管以上人員參與的任務(wù)例會(huì)，聽取任務(wù)匯報(bào)、布置任務(wù)義務(wù)、處理實(shí)踐問題、完善管理方法、促進(jìn)任務(wù)開展。 6、經(jīng)常巡視醫(yī)院及各職能部門的任務(wù)情況，檢查效力質(zhì)量、及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、積極處置問題。 7、與社會(huì)各有關(guān)單位堅(jiān)持良好的關(guān)系，與醫(yī)院內(nèi)各科室堅(jiān)持友好的效力與被效力關(guān)系。代表公司接待來訪群眾、社會(huì)團(tuán)體等。 8、指點(diǎn)各部門

29、任務(wù)、樹立正氣、堅(jiān)決打擊歪風(fēng)邪氣，保證管理任務(wù)順利進(jìn)展。9、以身作那么、關(guān)懷員工、獎(jiǎng)懲清楚、提高本身素質(zhì)和涵養(yǎng)，使管理中心具有高度凝聚力，最大限制發(fā)揚(yáng)和調(diào)動(dòng)全體員工的任務(wù)熱情和責(zé)任感。各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，指點(diǎn)檢查財(cái)務(wù)任務(wù)，閱讀和分析各類財(cái)務(wù)報(bào)表，督促財(cái)務(wù)人員及各部門做好本錢控制，抓好節(jié)省節(jié)約任務(wù)。工程部主管崗位職責(zé) 工程部主管在經(jīng)理指點(diǎn)下任務(wù)，擔(dān)任主管電力、消防、給排水、通訊對(duì)講、土木維修、裝修工程、公共設(shè)備、設(shè)備等系統(tǒng)事宜的維修保養(yǎng)和管理任務(wù)，具有極其艱苦的責(zé)任，關(guān)系到醫(yī)院正常任務(wù)的開展，因此必需絕對(duì)擔(dān)任，嚴(yán)厲履行以下職責(zé)：1、具有全面的技術(shù)知識(shí)，具備良好的思想品德，具備嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜蝿?wù)態(tài)度，具備安康的

30、身體素質(zhì)。2、經(jīng)常性深化設(shè)備現(xiàn)場，巡查各種設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)技術(shù)情況，對(duì)一切設(shè)備情況，要心中有數(shù)。 3、審定修正各班組任務(wù)方案，檢查落實(shí)設(shè)備保養(yǎng)措施，監(jiān)視其實(shí)施。 4、擔(dān)任制定各設(shè)備的月度和年度維修保養(yǎng)方案，制定任務(wù)規(guī)范，準(zhǔn)確分工，提高任務(wù)效率，保證任務(wù)質(zhì)量。 5、及時(shí)組織人力、物力對(duì)發(fā)生缺點(diǎn)的設(shè)備進(jìn)展搶修，并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。 6、仔細(xì)貫徹落實(shí)“崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)厲執(zhí)行“操作規(guī)程。7、督導(dǎo)下屬做到“三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、任務(wù)場地干凈；“四不漏：不漏電、不漏水、不漏氣、不漏油；“五良好：運(yùn)用性良好、密封性良好、光滑性良好、緊固性良好、調(diào)整性良好。 8、深化了解下屬員工的思想情況，及時(shí)糾正不

31、良傾向，經(jīng)常對(duì)下屬進(jìn)展職業(yè)品德和專業(yè)技術(shù)、業(yè)務(wù)程度的培訓(xùn)、培育員工團(tuán)結(jié)協(xié)作，精益求精的企業(yè)責(zé)任感、培育出一支高素質(zhì)、高效率的技術(shù)保證隊(duì)伍。 9、及時(shí)搜集匯報(bào)顧客意見和建議。 10、協(xié)助、監(jiān)視其它崗位任務(wù)，提出合理化建議。水電工崗位職責(zé)1、熟習(xí)醫(yī)院水電管網(wǎng)分布，供水、供電設(shè)備及控制系統(tǒng)的走向位置及其養(yǎng)護(hù)方法并做好養(yǎng)護(hù)任務(wù)，親密配合供水供電部門做好醫(yī)院的供水供電效力任務(wù)。 2、參與醫(yī)院水電設(shè)備的驗(yàn)收和交接任務(wù)。 3、擔(dān)任公共照明的檢查、維護(hù)和改換任務(wù)，并為醫(yī)院提供電路、給排水設(shè)備維修的效力。經(jīng)常巡視醫(yī)院，掌握供水、供電系統(tǒng)的任務(wù)情況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常情況，應(yīng)及時(shí)處置，仔細(xì)履行24小時(shí)

32、搶修職責(zé)，確保設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，并通知有關(guān)部門。4、嚴(yán)厲按平安操作規(guī)程檢修作業(yè)，防止發(fā)惹事故。5、監(jiān)視裝修正造工程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處置違章裝修景象。6、保證上下水、排污管道暢通，定期對(duì)上下水管道檢修維護(hù)管理。7、熱情接待來訪客人，樹立良好公司籠統(tǒng)，對(duì)顧客的建議或贊揚(yáng)要及時(shí)登記并處置。8、完成管理中心經(jīng)理交辦的其他義務(wù)。物業(yè)部助理崗位職責(zé) 1、組織辦公室全體任務(wù)人員努力做好辦公室任務(wù)，完成公司布置的各項(xiàng)義務(wù)。2、學(xué)習(xí)當(dāng)前國家的方針、政策，貫徹落實(shí)公司的各項(xiàng)任務(wù)指令；注重調(diào)查研討和信息任務(wù)，努力掌握第一手資料，為經(jīng)理決策和指點(diǎn)任務(wù)提供可靠的根據(jù)。3、做好各種會(huì)議的組織預(yù)備和會(huì)議議定事項(xiàng)的催辦落實(shí)任務(wù)。4、

33、組織起草、審核各種文稿、財(cái)務(wù)報(bào)表，做好文字綜合和文字處置任務(wù)。5、擔(dān)任客戶來訪接待、對(duì)外宣傳和聯(lián)絡(luò)以及公共關(guān)系方面的任務(wù)。6、熱情接待顧客、及時(shí)搜集、妥善處置顧客意見和建議，并及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)。7、擔(dān)任行政資料和質(zhì)量記錄資料的搜集整理和歸檔管理任務(wù)。 8、根據(jù)經(jīng)理指示要求起草，打印本處的業(yè)務(wù)報(bào)告、方案等公文函件等。 9、擔(dān)任本處的公文、資料的收發(fā)、登記、分類、整理及保管任務(wù)。 10、受理贊揚(yáng)、會(huì)議安排等任務(wù)，并做好相關(guān)的記錄。 11、擔(dān)任辦公環(huán)境、辦公設(shè)備管理維護(hù)，完善電腦軟件的功能和程序，使其利用價(jià)值得到最大限制的發(fā)揚(yáng)。 12、擔(dān)任醫(yī)院物業(yè)管理的資料搜集、入庫，并做好管理資料的防衛(wèi)任務(wù)和平安嚴(yán)

34、密任務(wù)。 13、對(duì)擅自動(dòng)用電腦軟件者，有權(quán)制止其行為，并檢查能否與原庫存相符合14、完成經(jīng)理暫時(shí)交辦的行政事務(wù)。財(cái)務(wù)人員崗位職責(zé) 1、嚴(yán)厲執(zhí)行管理中心的。 2、擔(dān)任醫(yī)院各項(xiàng)費(fèi)用的繳交任務(wù)。 3、做好醫(yī)院固定資產(chǎn)的登記管理任務(wù)。 4、嚴(yán)厲理財(cái)、及時(shí)完善財(cái)務(wù)手續(xù)。 5、擔(dān)任醫(yī)院管理中心員工工資的發(fā)放任務(wù)。 6、按時(shí)公開財(cái)務(wù)收支情況。 7、辦理管理中心人員招聘、離、解雇手續(xù)。 8、擔(dān)任管理中心員工的出勤、考核任務(wù)。9、擔(dān)任本處管理中心的現(xiàn)金和轉(zhuǎn)帳票據(jù)的收付任務(wù)，當(dāng)天收入的現(xiàn)金和轉(zhuǎn)賬票據(jù)，要在銀行下班前送存銀行，不得積壓，保險(xiǎn)箱內(nèi)不能積壓500元以上的現(xiàn)金過夜。10、對(duì)辦理報(bào)銷的單據(jù)；除按會(huì)計(jì)審查程序

35、重新審核處，還必需有其部門主管和經(jīng)理審批后才可付款，凡手續(xù)不完備或未經(jīng)管理中心簽批的單據(jù)，一概回絕報(bào)銷。保安部主管崗位職責(zé) 1、保安主管是管理中心在保安任務(wù)上的顧問和助手，對(duì)醫(yī)院平安負(fù)有指點(diǎn)的詳細(xì)責(zé)任。 2、制定部署保安部的任務(wù)方案，督導(dǎo)班長、班員任務(wù)。 3、對(duì)各類案件事故親身組織調(diào)查處置。 4、組織實(shí)施對(duì)保安員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和軍事操練。 5、考核保安員的各種素質(zhì)，擔(dān)任保安部的人事，行政管理。 6、按質(zhì)按量完成經(jīng)理和公司交辦的其它事項(xiàng)。 7、監(jiān)視其他崗位任務(wù)提出合理化建議。 8、經(jīng)常巡視樓宇、消防通道、衛(wèi)生死角、地下車庫、醫(yī)院設(shè)備重地、重要科室、病房區(qū)域隱蔽場所，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處置并匯報(bào)，做記錄。9

36、、及時(shí)搜集和匯報(bào)科室及病患者的意見與建議。10、擔(dān)任組織本院的消防演習(xí)。保安班長崗位職責(zé) 1、絕對(duì)服從主管的指點(diǎn)，聽從主管的任務(wù)安排。 2、以身作那么、身先士率、帶頭遵守各項(xiàng)規(guī)章制度。 3、關(guān)懷班員維護(hù)集體、熱愛崗位、忠於職守、不怕危險(xiǎn)不怕犧牲。 4、積極向主管匯報(bào)班內(nèi)情況，配合做好保安管理任務(wù)。5、督導(dǎo)班員任務(wù)，做到分工公平，不拉幫結(jié)派，以維護(hù)醫(yī)院治安為已任，為醫(yī)院的平穩(wěn)開展保駕護(hù)航。6、及時(shí)搜集匯報(bào)科室和患者意見與建議。保安員職責(zé)保安員在保安班長的指點(diǎn)和當(dāng)?shù)嘏沙鏊更c(diǎn)下，擔(dān)任落實(shí)醫(yī)院內(nèi)防火、防盜、防治安事故等任務(wù)。防止各種案件的發(fā)生，保證醫(yī)生、患者生命及財(cái)富平安，維護(hù)住宅區(qū)正常的公共次序。

37、職責(zé)如下：1、熟習(xí)住宅區(qū)樓宇構(gòu)造、單元戶數(shù)、樓座陳列，各種公共設(shè)備、設(shè)備的分布、位置，各類公共場所的運(yùn)用性質(zhì)和效力對(duì)象；住宅區(qū)內(nèi)的區(qū)間道路走向、車輛和人員流動(dòng)規(guī)律。掌握住宅區(qū)全面情況，具備住宅區(qū)治安執(zhí)勤巡查必要的治安防備知識(shí)和技藝。2、保安員必需一致著裝上網(wǎng)，儀容嚴(yán)整，精神豐滿，效力用戶，運(yùn)用“請(qǐng)問、“您好、“謝謝等文明用語，處置情況及時(shí)做到先立正敬禮，遵守文明執(zhí)勤的任務(wù)制度。3、熟習(xí)市府有關(guān)戶口管理、外來人員和暫住人員管理的政策、法規(guī)以及國家和市府有關(guān)治安條例、法令等，轄區(qū)內(nèi)按章查驗(yàn)可疑人員的人證，預(yù)防違法犯罪分子竄入?yún)^(qū)內(nèi)作案。4、嚴(yán)厲遵守紀(jì)律，按規(guī)定時(shí)間交接班，不遲到早退，更不能誤班、漏班

38、。5、有效制止住宅區(qū)內(nèi)各種違反消防、裝修、衛(wèi)生、綠化等管理規(guī)定的行為，有效制止違反各類公約、公眾制度和干擾、妨礙管理任務(wù)的景象，制止乞討、揀破爛人員進(jìn)區(qū)流竄。6、督導(dǎo)車輛保管的平安保管任務(wù)，督導(dǎo)住宅區(qū)道路泊車和行車的管理，堅(jiān)持區(qū)設(shè)置的各類消防、平安、交通等標(biāo)志齊全、醒目。7、積極協(xié)助派出所搞好本區(qū)的治安管理和必要時(shí)的調(diào)查、取證。8、懂得火警、匪警發(fā)生時(shí)的應(yīng)急措施，懂得一些救護(hù)常識(shí)。發(fā)生緊急事態(tài)，能及時(shí)采取正確措施，萬一發(fā)生火警或匪警等治安情況，必需首先以最快速度投入警情戰(zhàn)斗中去，不允許以任何借口推脫。9、學(xué)習(xí)治安法規(guī)，刻苦訓(xùn)練，有一定搏擊、對(duì)抗素質(zhì)，對(duì)違反治安條例的人和事能及時(shí)、有效地制止。1

39、0、協(xié)助調(diào)解業(yè)主、住戶之間的糾紛。11、嚴(yán)厲執(zhí)行交接班制度，對(duì)當(dāng)班中各種異常情況在仔細(xì)處置前提下，做好書面交接記錄，以備查考。12、完成主任交辦的其他義務(wù)。保潔部主管崗位職責(zé)保潔部主管在管理中心經(jīng)理的指點(diǎn)下，擔(dān)任實(shí)施醫(yī)院區(qū)域保潔綠化任務(wù)，美化、凈化就醫(yī)環(huán)境。詳細(xì)崗位職責(zé)如下：1、監(jiān)視落實(shí)保潔班和綠化班任務(wù)，根據(jù)檢查綠化班對(duì)各種綠化物養(yǎng)護(hù)工序，保證綠化物的正常生長。2、熟習(xí)醫(yī)院樓宇構(gòu)造、單元戶數(shù)、樓座陳列，車行道、人行道分布及面積，綠化地分布及面積。3、堅(jiān)持高質(zhì)量、高規(guī)范，制定行車道、人行道、樓梯走道、各科室、重要地段、大堂和綠化地的保潔的詳細(xì)作業(yè)程序和保潔規(guī)范，檢查考核評(píng)分規(guī)范和獎(jiǎng)懲措施，經(jīng)管

40、理中心經(jīng)理同意后組織實(shí)施。4、合理配置醫(yī)院內(nèi)渣滓桶數(shù)量、分布地點(diǎn)，渣滓轉(zhuǎn)運(yùn)車、清掃工具數(shù)量及保管場所，合理配備保潔人員，醫(yī)院內(nèi)不留衛(wèi)生死角。 5、醫(yī)院保潔任務(wù)實(shí)行劃片分區(qū)包干作業(yè)管理，做到員工之間義務(wù)劃定清楚，責(zé)任明確，檢查、考核規(guī)范公開，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。 6、嚴(yán)厲本部門考勤制度。保潔員每天定時(shí)集中講評(píng)，對(duì)全年出全勤、無遲到早退員工，報(bào)請(qǐng)管理中心經(jīng)理給予獎(jiǎng)勵(lì)。安排好員工節(jié)日期間的探親活動(dòng)，確保醫(yī)院保潔任務(wù)有條不紊。 7、堅(jiān)持每天巡視醫(yī)院二遍，有效制止醫(yī)院內(nèi)亂貼字畫廣告，外墻亂寫亂畫，亂倒拋渣滓，隨地吐痰等不良景象，培育醫(yī)患者維護(hù)醫(yī)院環(huán)境清潔衛(wèi)生的自覺行為，現(xiàn)場督導(dǎo)保潔任務(wù)。 8、經(jīng)常檢查科室、重點(diǎn)區(qū)

41、域，落實(shí)分片責(zé)任制度。 9、嚴(yán)厲保潔任務(wù)檢查制度，實(shí)行自查、互查、主管檢查、經(jīng)理抽暗查、管理中心定期大檢查五級(jí)檢查制度，檢查、考核結(jié)果真實(shí)與員工收入掛鉤。堅(jiān)持把責(zé)任區(qū)域、責(zé)任人、考核評(píng)分定期公開，廣泛接受醫(yī)患人員監(jiān)視。10、定期組織員工學(xué)習(xí)，關(guān)懷員工文化生活，倡導(dǎo)在平凡崗位上，干出不平凡事跡。11、完成管理中心經(jīng)理交辦的其他義務(wù)。保潔領(lǐng)班崗位職責(zé) 1、擔(dān)任醫(yī)院清潔管理任務(wù)的詳細(xì)組織，落實(shí)、建議和培訓(xùn)。 2、直接安排，指點(diǎn)各崗位保潔員的詳細(xì)任務(wù)，并組織崗前和在職培訓(xùn)。 3、擔(dān)任保潔崗位安排、檢查、指點(diǎn)、實(shí)行崗前和在職培訓(xùn)。 4、加強(qiáng)業(yè)務(wù)，管理技巧的學(xué)習(xí)，全面熟習(xí)管轄范圍內(nèi)的操作提高任務(wù)效率和質(zhì)量

42、。5、仔細(xì)搞好班組建議，勤檢查，勤督促，嚴(yán)厲要求員工執(zhí)行崗位責(zé)任制。6、及時(shí)搜集匯報(bào)顧客意見與建議。保潔員崗位職責(zé) 1、服從分配、任務(wù)仔細(xì)、細(xì)致、一絲不茍、盡職盡責(zé)，做好本職任務(wù)。 2、正確樹立效力認(rèn)識(shí)、衛(wèi)生認(rèn)識(shí)。 3、禮貌效力、講求效率、保證質(zhì)量。 4、團(tuán)結(jié)友愛，關(guān)懷集體，不做不利于集體的事。5、每天清掃地面、停車場、綠化帶、拖洗通道及樓層通道、各科室，隨時(shí)堅(jiān)持醫(yī)院各公共場所沒有紙屑、煙頭、痰跡等。6、每天擦試防盜門、墻壁、開關(guān)、消防栓，防盜門，扶手、燈罩，路燈柱。 7、在任務(wù)期間，發(fā)現(xiàn)有異常景象及可疑人物，要加以訊問并及時(shí)向綠化崗位職責(zé) 1、擔(dān)任醫(yī)院內(nèi)花卉的護(hù)養(yǎng)，管理任務(wù)，熟習(xí)醫(yī)院的綠化規(guī)

43、劃，花草樹木的種類和數(shù)量。 2、熟習(xí)土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性植物的栽培技術(shù)。 3、對(duì)花草樹木要定期培土、施肥、澆水、除草和防病蟲害，修枝 剪葉、補(bǔ)苗等，保證綠化場地不留雜物，不缺水分，不缺苗、不被偷竊，花木生長茂盛。 4、熟習(xí)防治病蟲害的藥物性能和作用，及時(shí)救護(hù)治理。 5、對(duì)欣賞性的綠化物要經(jīng)常堅(jiān)持清潔和外型。 6、正確運(yùn)用綠化工具，做好日常維修保養(yǎng)任務(wù)。 7、仔細(xì)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，努力提高專業(yè)程度。8、及時(shí)制止任何破壞、踐踏綠化行為。考勤管理制度為了加強(qiáng)企業(yè)管理，嚴(yán)肅物業(yè)公司勞動(dòng)紀(jì)律，合理計(jì)酬，根據(jù)有關(guān)規(guī)定特制定本方法。職工每天任務(wù)八小時(shí)，平均每周任務(wù)時(shí)間不超越四十個(gè)小時(shí)，每周任務(wù)五天，公司嚴(yán)厲控制

44、值班，值班超越六小時(shí)，可安排倒休或給五十元計(jì)酬(值班不許抵病、事假)。病假 職工休病假前，須報(bào)請(qǐng)指點(diǎn)同意兩天以內(nèi)由所屬部門主管指點(diǎn)同意，兩天以上需經(jīng)總經(jīng)理同意。職工請(qǐng)病假10天以內(nèi)扣除日效益工資，超越10天扣當(dāng)月全部效益工資。二、事假1、職工因事請(qǐng)假，需提早一天填寫請(qǐng)假單，報(bào)部門指點(diǎn)同意，請(qǐng)假手續(xù)由本人親身辦理，不得委托他人，遇有特別情況可先請(qǐng)假，事后向指點(diǎn)補(bǔ)辦請(qǐng)假手續(xù)。2、職工請(qǐng)事假五天含以內(nèi)扣除當(dāng)日工資的10%，過五天扣除當(dāng)月全部效益工資，并按實(shí)踐請(qǐng)假天數(shù)扣除當(dāng)月日工資。三、產(chǎn)假1、女職工產(chǎn)假為90天，難產(chǎn)添加15天，晚育添加30天，晚育假不休者可多發(fā)半個(gè)月崗位工資，休假期間工資照發(fā)。2、

45、女職工分娩前15天假期，產(chǎn)前檢查假視為出勤。3、女職工懷孕終止妊娠者，可給14天療養(yǎng)假，休假期工資照發(fā)。四、婚假職工本人結(jié)婚，可請(qǐng)婚假婚假不包括節(jié)日、公休日婚假7天，晚婚獎(jiǎng)勵(lì)7天。休假期間工資照發(fā)。五、探親假職工休探親假按國家規(guī)定執(zhí)行，探親報(bào)告應(yīng)交公司、公司備案。休假期間工資照發(fā)。六、喪假職工配偶、直系親屬、同住岳父母公婆去逝，可請(qǐng)假5天，家在外地者可酌情給予路程假，休假期間工資照發(fā)，效益工資參照事假處置。七、曠工職工曠工半天扣除當(dāng)日工資和當(dāng)月效益工資的5%，曠工一天扣除兩天崗位工資和全部效益工資。八、遲到、早退職工遲到一次，扣除效益工資的10%，每月累計(jì)3次以上按半天曠工計(jì)算。職工早退一次視

46、同曠工半天，兩次視同曠工1.5天處分?？蛻粜ЯΣ抗芾碇贫荣潛P(yáng)處置制度接待用戶贊揚(yáng)時(shí)，耐心傾聽，態(tài)度和藹。對(duì)一切贊揚(yáng)，包括來電、來函及來訪，需將贊揚(yáng)內(nèi)容登記在中。在贊揚(yáng)中，凡需求進(jìn)展處置的問題，由接待人員填寫，交相關(guān)部門擔(dān)任人處置并要求其處置終了后，將交還客戶效力部，客戶效力部致電回訪。贊揚(yáng)中，如遇艱苦贊揚(yáng)，需上報(bào)物業(yè)中心經(jīng)理?？头繉?dān)任組織每季度的用戶贊揚(yáng)匯總、分析。定期召開例會(huì)，責(zé)任部門對(duì)本部門的贊揚(yáng)進(jìn)展分析，并確定應(yīng)采取的糾正和預(yù)防措施?？头繉⒚考径鹊馁潛P(yáng)匯總、分析應(yīng)采取的糾正、預(yù)防等措施構(gòu)成上報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理審批。二、檔案管理制度1、根據(jù)國家檔案法和檔案管理規(guī)定，對(duì)各部門檔案進(jìn)展管理

47、，確保檔案準(zhǔn)確、系統(tǒng)和完好，更好的為管理效力。2、檔案人員仔細(xì)應(yīng)履行任務(wù)職責(zé)，努力研討業(yè)務(wù)，不斷提高管理程度，對(duì)歸檔的檔案要仔細(xì)整理加工，做到歸檔完好、系統(tǒng)、準(zhǔn)確。3、宣傳并遵守，作好各種門類和載體紙、相片、膠卷、磁帶、磁盤等文件資料的建檔、歸檔、修補(bǔ)等任務(wù)。4、對(duì)收到的檔案資料應(yīng)及時(shí)進(jìn)展分類、整理、陳列、編號(hào)、歸檔或存入電腦,做到熟習(xí)庫藏、管文科學(xué)、查找迅速。5、對(duì)檔案庫房的門、窗、柜、鎖要經(jīng)常檢查,適時(shí)通風(fēng)，施放防蟲、防塵和防鼠等任務(wù)。每季度全面檢查一次檔案保管情況，對(duì)破壞、蛻變的檔案及時(shí)進(jìn)展修復(fù)制，確保檔案的完好，并對(duì)作廢檔案及時(shí)銷毀。6、檔案人員要自學(xué)遵守嚴(yán)密守那么制度，未經(jīng)指點(diǎn)同意，

48、不得自行擴(kuò)展借閱范圍，不準(zhǔn)擅自向外透漏檔案內(nèi)容。7、仔細(xì)做好檔案的收進(jìn)、保管、統(tǒng)計(jì)和移交任務(wù)，積極開展檔案利用任務(wù)，為指點(diǎn)決策提供根據(jù)。三、例會(huì)制度每周五9:00參與人員：主要擔(dān)任人內(nèi)容：總結(jié)一周任務(wù)情況并對(duì)下周任務(wù)進(jìn)展部署，協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，將一些集中問題協(xié)商處理。會(huì)議記錄：王凡四、文件管理制度1、公司的各項(xiàng)制度、文件下發(fā)到物業(yè)中心的必需經(jīng)每位管理人員簽字后存檔。2、物業(yè)中心制定的各項(xiàng)內(nèi)部管理制度，必需經(jīng)管理人員開會(huì)討論簽字認(rèn)可后下發(fā)執(zhí)行。財(cái)務(wù)管理制度仔細(xì)貫徹，按財(cái)務(wù)核算單位和部門分別建核算，各賬目應(yīng)分別記錄、核算、登帳，手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚，以便確切地考核與評(píng)定各核算單位和

49、部門的運(yùn)營情況。2、按期記帳、報(bào)賬，在規(guī)定時(shí)間報(bào)送各種會(huì)計(jì)報(bào)表。3、妥善保管會(huì)計(jì)檔案，接受財(cái)稅機(jī)關(guān)、上級(jí)主管部門和物業(yè)公司指點(diǎn)的監(jiān)視檢查，及時(shí)提供財(cái)務(wù)資料，照實(shí)反映情況。4、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員要仔細(xì)審核各種原始作證，遇有偽造或涂改憑證，虛報(bào)昌領(lǐng)款項(xiàng)的行為，應(yīng)回絕受理，并及時(shí)向指點(diǎn)報(bào)告。一切原始憑證經(jīng)審核，內(nèi)容清楚、手續(xù)完備、數(shù)字無誤的，才可記帳結(jié)算。5、報(bào)銷憑證、發(fā)票必需有物業(yè)公司指點(diǎn)簽字方可生效，嚴(yán)禁白條充帳。6、一切未運(yùn)用的重要空白憑證，如支票薄、現(xiàn)金收據(jù)、發(fā)貨票據(jù)、發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)由專人保管，動(dòng)用時(shí)由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù)，每月定期結(jié)算一次，并由主管會(huì)計(jì)清查、核實(shí)，定出核算制度。7、會(huì)計(jì)每月定期

50、為物業(yè)部指點(diǎn)提供財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)分析，為物業(yè)公司搞經(jīng)濟(jì)效益做好顧問任務(wù)。 工程部管理制度一、交接班制度值班人員按照值班表按時(shí)上崗，未經(jīng)有關(guān)指點(diǎn)贊同，不得擅自離崗，如需替班需經(jīng)部門經(jīng)理贊同；交班人員在接班人員未到崗或交接班手續(xù)不齊全時(shí)，交班人員應(yīng)繼續(xù)值班并及時(shí)向有關(guān)指點(diǎn)反映情況，直至辦完交接班手續(xù)后方可離崗；嚴(yán)禁在事故處置過程中交接班，交接班時(shí)如遇突發(fā)性事故，應(yīng)立刻停頓交接班，由交班人員擔(dān)任處置，接班人員應(yīng)協(xié)助處置，待系統(tǒng)和設(shè)備完全正常后交班人員方可離崗；交接班時(shí)，必需嚴(yán)肅仔細(xì)，一絲不茍，精神集中，做到交的清楚，接的明白，做好交接任務(wù)的記錄和簽字手續(xù)；每班交接前擔(dān)任清潔衛(wèi)生任務(wù)。二、電梯管理及保養(yǎng)檢查制

51、度1、為保證電梯機(jī)房設(shè)備絕對(duì)平安，電梯維修工必需把機(jī)房門鎖好，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房，更不允許任何人將機(jī)房作為住宿之用；2、電梯機(jī)房門鑰匙必需由電梯維修工妥善保管，不準(zhǔn)隨意掛在墻上，以防鑰匙被人拿走；3、物業(yè)公司指點(diǎn)檢查維修保養(yǎng)的情況，必需在電梯維修工的陪同下核實(shí)維修保養(yǎng)的工程及保養(yǎng)情況；4、電梯暫時(shí)維修或定期維修、保養(yǎng)時(shí)，必需做好詳細(xì)、完好的記錄并存檔備察；5、仔細(xì)填寫電梯運(yùn)轉(zhuǎn)記錄及維修記錄，；6、電梯保養(yǎng)與檢查內(nèi)容如下：A、電梯轎箱內(nèi)通風(fēng)機(jī)、日光燈能否正常；電梯運(yùn)轉(zhuǎn)樓層指示信號(hào)顯示功能；電梯運(yùn)轉(zhuǎn)程序能否按正常指令運(yùn)轉(zhuǎn)，轎箱內(nèi)及大廳按鈕信號(hào)有無損壞，顯示能否正常；B、電梯拽引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)安裝，抱閘安

52、裝，轉(zhuǎn)動(dòng)安裝，光滑油應(yīng)在油標(biāo)上下刻線之間，鋼繩、繩輪固定，電梯地坑能否積水，電梯機(jī)房內(nèi)要堅(jiān)持清潔干凈；7、對(duì)于發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺點(diǎn)及不正常景象應(yīng)及時(shí)排除，對(duì)處理不了的問題應(yīng)及時(shí)向主管指點(diǎn)匯報(bào)，以便集中處理設(shè)備技術(shù)問題；8、嚴(yán)厲執(zhí)行“電梯維修、保養(yǎng)平安操作有關(guān)規(guī)定。三、鍋爐房設(shè)備定期檢修、維修及保養(yǎng)制度1、鍋爐房管理人員應(yīng)對(duì)鍋爐房設(shè)備及輔助設(shè)備進(jìn)展經(jīng)常或定期的維護(hù)、保養(yǎng)及檢修；2、鍋爐設(shè)備的定期檢修分為：大、中、小修三類，小修應(yīng)按需求隨時(shí)安排，中修每年一次，應(yīng)包括去除受熱面內(nèi)部的水垢、爐膛、煙道及受熱面外側(cè)面等部位；3、鍋爐檢修前應(yīng)對(duì)鍋爐進(jìn)展一次內(nèi)外部檢查，根據(jù)周期檢修方案和內(nèi)外部檢查的情況確定本次鍋

53、爐檢修方案；4、根據(jù)檢修方案，指定專人擔(dān)任并組織人員力量，根據(jù)檢修制度分工擔(dān)任制，以確保檢修質(zhì)量；5、檢修前要預(yù)備好檢修工具，資料和配件。對(duì)檢修人員進(jìn)展平安教育，學(xué)習(xí)國家有關(guān)規(guī)定要求，制定保證檢修質(zhì)量規(guī)范有效措施；6、對(duì)儀表設(shè)備應(yīng)每天進(jìn)展維修保養(yǎng)并定期校驗(yàn)，以保證其靈敏可靠；7、鍋爐未采取任何措施的情況下不得超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，鍋爐必需按規(guī)定進(jìn)展檢修；8、每班對(duì)鍋爐、輔助設(shè)備和場地進(jìn)展一次清潔任務(wù)，做到文明消費(fèi)；9、做好檢修、維修及保養(yǎng)記錄，把每次檢修的情況損壞情況和修繕方法記錄下來存入鍋爐技術(shù)檔案，以利于日后備查。四、鍋爐房平安操作制度1、嚴(yán)厲遵守鍋爐房平安操作規(guī)程，親密監(jiān)視溫度、壓力，熄滅等頭部，

54、正確調(diào)整各種參數(shù)；2、嚴(yán)厲按規(guī)定做好鍋爐運(yùn)轉(zhuǎn)的日常任務(wù)，定期沖洗水位表、壓力表、排污和實(shí)驗(yàn)平安閥等；3、進(jìn)展巡回檢查，鍋爐設(shè)備及相關(guān)設(shè)備能否出現(xiàn)異常情況，檢查供水、回水管道、循環(huán)水泵、補(bǔ)給水泵及其它設(shè)備任務(wù)形狀能否正常；4、對(duì)鍋爐發(fā)生的一切事故及時(shí)處置，艱苦事故應(yīng)維護(hù)好現(xiàn)場，積極參與事故的分析，并汲取事故教訓(xùn)；5、鍋爐運(yùn)轉(zhuǎn)期間，非任務(wù)人員不得隨意進(jìn)入，如需進(jìn)入鍋爐房必需履行登記手續(xù)，并由主管人員領(lǐng)入。五、鍋爐房鍋爐事故報(bào)告制度1、 鍋爐一旦發(fā)惹事故，管理人員一定要冷靜，判別事故緣由和處置事故時(shí)要“穩(wěn)、準(zhǔn)、快。鍋爐管理人員在事故發(fā)生后不能有掩蓋事故的僥幸心里，否那么會(huì)使事故擴(kuò)展。艱苦事故應(yīng)維護(hù)好

55、現(xiàn)場，并及時(shí)報(bào)告上級(jí)指點(diǎn)；2、鍋爐管理人員一時(shí)查不清事故緣由時(shí)，應(yīng)迅速報(bào)告上級(jí)指點(diǎn)，不得盲目處置，在事故未妥善處置之前不得擅自離崗；3、事故發(fā)生后，應(yīng)將事故發(fā)生的時(shí)間、部位及處置方法等詳細(xì)記錄，并根據(jù)詳細(xì)情況進(jìn)展分析，找出事故緣由，從中汲取教訓(xùn)，防止類似事故再次發(fā)生；4、發(fā)生鍋爐爆炸和艱苦事故的單位，應(yīng)盡快將鍋爐事故情況、緣由及改良措施等書面報(bào)告上級(jí)指點(diǎn)和當(dāng)?shù)劐仩t平安監(jiān)視部門。 保安管理制度一、保安員執(zhí)勤制度1、著裝整齊、姿態(tài)端正，留意儀表籠統(tǒng)。2、按時(shí)交接班，堅(jiān)守崗位，嚴(yán)禁脫崗、空崗、睡崗，上崗前和上崗時(shí)不準(zhǔn)喝酒。3、對(duì)出入的人員、車輛及其攜帶、裝運(yùn)的物品，要按照規(guī)定仔細(xì)驗(yàn)證和檢查，做到物品

56、與出入證相符。糾正違章要先敬禮，要學(xué)會(huì)用文明用語，禮貌待人。4、堅(jiān)持文明值勤，對(duì)用戶或來訪的客人要以禮相待，不準(zhǔn)污言穢語、蠻橫粗暴、故意刁難。5、值勤時(shí)不準(zhǔn)嬉笑打斗，不準(zhǔn)看書看報(bào)或從事與勤務(wù)無關(guān)的事情，交接崗時(shí)要相互敬禮。6、值勤時(shí)不準(zhǔn)接待親朋好友或相互串崗聊天。7、發(fā)現(xiàn)治安隱患、破綻，應(yīng)及時(shí)向指點(diǎn)或值班人員報(bào)告，不得擅自處置。一旦發(fā)現(xiàn)火情或盜竊等案件，要立刻報(bào)警，同時(shí)向主管指點(diǎn)逐級(jí)上報(bào)。8、對(duì)于突發(fā)事件的處置，一定要控制在最小范圍內(nèi)，并立刻向安保部報(bào)告，保安員接到命令后，迅速趕到現(xiàn)場，并在一致指揮下共同任務(wù)。9、仔細(xì)填寫值班記錄，堅(jiān)持值班室內(nèi)外衛(wèi)生。二、保安人員交接班制度1、 保安員應(yīng)著裝提

57、早10分鐘上崗接班，并記錄接班時(shí)間。2、交接班時(shí)，交班的保安員應(yīng)把需求在值班中繼續(xù)留意或處置的問題以及警戒器具等配備器材向接班保安員移交清楚。3、交班保安員要等待接班保安員對(duì)管區(qū)巡查一遍進(jìn)展驗(yàn)收后才干下班，接班保安員驗(yàn)收時(shí)間無特殊情況不得超越接班時(shí)間15分鐘。4、當(dāng)班人員發(fā)現(xiàn)問題要時(shí)處置，如未處置完接班人員應(yīng)協(xié)助處置。5、接班保安員驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題，由交班保安員承當(dāng)責(zé)任；驗(yàn)收終了，交班保安員分開崗位后發(fā)生的問題，由當(dāng)班保安員承當(dāng)責(zé)任。6、一切事項(xiàng)交接清楚后，交班保安員分開崗位前在交接班記錄上記錄下班時(shí)間并簽名。7、接班人員未來，交班人員不得離崗。假設(shè)接班人員未來，交班人員離崗，這期間發(fā)生問題，

58、兩人共同擔(dān)任。8、交班人員班前必需將任務(wù)環(huán)境清掃干凈，整理整齊。三、平安巡視檢查制度1、熟習(xí)小區(qū)的建筑物及設(shè)備、設(shè)備情況，熟習(xí)小區(qū)各類設(shè)備物品放置的位置，發(fā)現(xiàn)挪動(dòng)設(shè)備、物品的可疑情況，需立刻查明如消防器材。2、巡查過程中，須攜帶對(duì)講機(jī)等。值班員應(yīng)做到眼、耳、鼻、手齊用，聞?dòng)挟愇叮牭娇梢陕曧?，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立刻查明，及時(shí)通知有關(guān)部門，夜間巡視須兩名或以上人員同行。3、留意察看來往人員的動(dòng)向及攜帶的物品，發(fā)現(xiàn)可疑的人員和物品時(shí)，要加以監(jiān)視及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。4、巡查時(shí)留意檢查消防栓、道路、綠化、公共設(shè)備的完好情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)登記、匯報(bào)。5、遇有偷竊、流氓違法犯罪分子，應(yīng)立刻報(bào)警，并協(xié)助公安機(jī)關(guān)

59、處置。6、發(fā)現(xiàn)打架、斗毆時(shí)，應(yīng)予以勸止。7、發(fā)現(xiàn)火情，應(yīng)立刻組織撲救并迅速報(bào)警。8、文明執(zhí)勤，協(xié)助 住戶處理所能及的困難。9、不能無故進(jìn)入用戶家中和非巡查區(qū)的辦公或商業(yè)區(qū)域。10、夜間對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)展重點(diǎn)巡視，如監(jiān)控系統(tǒng)得盲點(diǎn)、地下停車場頂部及隱患部位。11、 7：00-9：00 加強(qiáng)車輛外出的管理、確保交統(tǒng)統(tǒng)暢。9：0017：30 處置做好治安巡視外，還要為用戶做其它的效力任務(wù)。17：3019：00 規(guī)范用戶機(jī)動(dòng)車及自行車停放管理。四、器械管理制度一對(duì)講機(jī)的管理與運(yùn)用 堅(jiān)持對(duì)講機(jī)24小時(shí)開機(jī)，按時(shí)充電。運(yùn)用對(duì)講機(jī)講話要言語文明、規(guī)范，簡單明了，吐字清楚、準(zhǔn)確。未經(jīng)同意不得擅自將對(duì)講機(jī)借給他人運(yùn)

60、用。運(yùn)用音量調(diào)理及靜噪旋鈕外，其它一概不得擰動(dòng)。不用對(duì)講機(jī)聊天說笑，講與任務(wù)無關(guān)的話題。顧惜運(yùn)用，堅(jiān)持清潔，防止雨淋或高處摔落。隨身攜帶，謹(jǐn)防遺失。對(duì)講機(jī)充電時(shí)，先放電再充電。二警棍管理與運(yùn)用要點(diǎn)1、 警棍是當(dāng)出現(xiàn)被捍衛(wèi)對(duì)象生命或本身生命遭到要挾的緊急情況下用于防備和自衛(wèi)的工具，應(yīng)準(zhǔn)確判別緊急情況程度，絕對(duì)不可隨意運(yùn)用，必需嚴(yán)厲控制在正當(dāng)防衛(wèi)范圍內(nèi)。2、 不得用于其它用途，如恫嚇、玩耍。3、 不準(zhǔn)交予或借予他人。4、 非任務(wù)時(shí)間放置指定地點(diǎn)，不得私帶外出。五、保安任務(wù)獎(jiǎng)罰制度獎(jiǎng)勵(lì)：(以下情況予以獎(jiǎng)勵(lì)) 嚴(yán)厲執(zhí)行保安紀(jì)律和制度，任務(wù)仔細(xì)擔(dān)任，做出顯著成果的給予表揚(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)國家和集體利益做出艱苦奉