06年1季度深圳土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告

1、.：.；年季度深圳土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告一、土地供應(yīng)情況分析一方案供應(yīng)總量分析年我市國有土地運用權(quán)出讓方案總量為.平方公里，比上年的方案總量.平方公里約減少了.，而較年的方案總量平方公里減少了.平方公里，降低了.。據(jù)統(tǒng)計，近四年間深圳市年均出讓土地面積約為 平方公里。年我市方案供應(yīng)的土地總量根本與上年方案總量持平，方案的編制遵照嚴(yán)控土地供應(yīng)總量，優(yōu)化土地供應(yīng)構(gòu)造，提高土地資源市場化配置比例的原那么，以不斷提高我市土地資源的集約利用程度。二方案供應(yīng)構(gòu)造分析從區(qū)位看，年我市土地供應(yīng)仍主要集中在寶安、龍崗兩區(qū)，特區(qū)外兩區(qū)方案出讓用地面積合計為 .萬平方米，占全市方案出讓土地總面積的.；特區(qū)內(nèi)方案出

2、讓用地面積共為.萬平方米，占全市方案供應(yīng)總量的.。此外，方案有萬平方米政策性住房用地供應(yīng)，以保證近幾年內(nèi)低收入人群的住房需求，約占供應(yīng)總量的.。從用途來看，年全市方案供應(yīng)住宅用地.萬平方米，占供應(yīng)總量的.，其中 .萬平方米為商品住宅用地，萬平方米為政策性住房用地；工業(yè)用地.萬平方米，占供應(yīng)總量的.；倉儲用地萬平方米，占供應(yīng)總量的.；商服用地.萬平方米，占供應(yīng)總量的.；公共建筑用地.萬平方米，占供應(yīng)總量的.；公用效力設(shè)備用地.萬平方米，占供應(yīng)總量的.；特殊用地方案供應(yīng)量為零。對比年和年土地供應(yīng)方案，年工業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模有較大幅度的下降，減少了 .。近年來，工業(yè)用地不斷是深圳土地供應(yīng)的重點，供應(yīng)比例

3、也不斷堅持增長的勢頭，但隨著存量土地資源的逐漸耗費，土地資源曾經(jīng)成為制約深圳社會經(jīng)濟繼續(xù)安康開展的四大瓶頸要素之一，因此，工業(yè)用地的集約利用成為新情勢下的戰(zhàn)略選擇。這也與深圳調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，加快以技術(shù)資金密集型產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)構(gòu)造晉級，走新興工業(yè)化道路的工業(yè)開展戰(zhàn)略相順應(yīng)。表 年與年土地供應(yīng)方案用途構(gòu)造對比 單位：萬平方米- 總面積 商品住宅 商業(yè) 工業(yè)-年供應(yīng)方案 年供應(yīng)方案 -此外，鑒于近幾年房地產(chǎn)市場的旺盛需求，深圳每年平方公里左右的房地產(chǎn)用地已略顯缺乏。年在繼續(xù)強調(diào)理約、集約、高效利用土地資源的前提下，適當(dāng)添加房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量，與上年相比，供應(yīng)總量添加了，以確保房地產(chǎn)市場充足的供應(yīng)和區(qū)域

4、的平衡，以平抑房價的迅速上漲。三實踐供應(yīng)情況分析從簽署土地出讓合同的統(tǒng)計情況來看，年一季度全市共簽署土地出讓合同宗，出讓用地總面積 .萬平方米，其中特區(qū)內(nèi)宗，用地面積.萬平方米，占總出讓面積的.；寶安區(qū)宗，用地面積.萬平方米，占總出讓面積的.；龍崗區(qū)宗，用地面積.萬平方米，占總出讓面積的.。按土地用途分，商服用地宗，工業(yè)倉儲用地宗，公用設(shè)備用地宗，公共建筑用地宗，住宅用地宗，特殊用地宗。按出讓方式分，協(xié)議出讓占宗，面積.萬平方米；拍賣出讓宗，面積.萬平方米；掛牌出讓宗，面積萬平方米。相關(guān)報告：房地產(chǎn)業(yè)投資速度分析報告 名校周邊樓市情況分析報告首季度房地產(chǎn)業(yè)績變化分析 中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求分析

5、年第一季度深圳市土地分析報告 房地產(chǎn)行業(yè)投資分析研討報告二、房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)分析一房地產(chǎn)市場開展情況年，在國家宏觀調(diào)控政策的作用下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場曾經(jīng)從以往過快的開展逐漸趨于穩(wěn)定。從深圳房地產(chǎn)市場看，總體運轉(zhuǎn)根本正常，但市場需求繼續(xù)堅持旺盛，供應(yīng)壓力有所增大，房價上漲較快。年一季度，我市房地產(chǎn)投資增速有所加快，但同意預(yù)售面積大幅下降，商品住宅價錢仍繼續(xù)上漲。受供應(yīng)緊張及價錢較高等要素影響，住宅銷售套數(shù)及面積大幅減少，住宅有效需求已呈現(xiàn)明顯下降趨勢。、房地產(chǎn)市場供應(yīng)年，我市商品房同意預(yù)售面積累計為.萬平方米，同比下降.，其中住宅同意預(yù)售面積.萬平方米，同比下降.。在土地供應(yīng)繼續(xù)緊縮的情況下，旺

6、盛的市場需求進(jìn)一步促進(jìn)了存量房地產(chǎn)用地入市，年商品房供應(yīng)開場比年有所減少，商品房同意預(yù)售面積那么小于當(dāng)年的銷售面積。年第一季度商品房同意預(yù)售面積出現(xiàn)較大幅度的減少。本季度我市商品房同意預(yù)售面積累計為 .萬平方米，同比下降.，其中住宅同意預(yù)售面積.萬平方米，同比下降.。從區(qū)域分布來看，同意預(yù)售的商品房中 分布在特區(qū)外寶安、龍崗兩區(qū)，比去年同期下降了個百分點。截止年月底，商品房施工面積.萬平方米，比去年同期上升.，其中住宅施工面積.萬平方米，比去年同期下降.；商品房新開工面積.萬平方米，比去年同期下降.；商品房開工面積 .萬平方米，比去年同期上升.。截至年月底，我市住宅空置面積為.萬平方米，與去年

7、同期相比下降了.。這闡明，在近期商品房市場需求繼續(xù)旺盛的情勢下，空置商品房的消化速度進(jìn)一步加快。、房地產(chǎn)市場需求年，我市商品房銷售面積累計.萬平方米，同比增長.，市場需求延續(xù)三年堅持 左右的平穩(wěn)增長。年一季度，商品房銷售面積出現(xiàn)較大幅度下降，銷售面積為.萬平方米，與去年同期相比減少了.，其中商品住宅銷售面積為.萬平方米比去年同期下降了.。從商品住宅銷售的區(qū)域分布來看，寶安、龍崗、南山、福田四區(qū)居前四位，分別占、，特區(qū)外商品住宅銷售面積占全市商品住宅銷售總面積的比例高達(dá)，曾經(jīng)成為市民置業(yè)的首選區(qū)域。從銷售住宅的單套建筑面積來看，平方米以下的普通住宅約占住宅市場買賣總量的，闡明由于土地資源的限制，

8、普通住宅的開發(fā)正在增多。從不同類型商品房的銷售情況來看，由于受供應(yīng)的影響，各類商品房的銷售面積都呈現(xiàn)不同幅度地下降。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，年一季度全市住宅銷售面積為.萬平方米，同比下降了.；辦公樓銷售面積為.萬平方米，同比下降了 .；商業(yè)用房銷售面積為.萬平方米，同比下降了.；其他類商品房銷售面積為.萬平方米，同比下降了.。全部商品房銷售面積中，住宅占.，辦公樓占.，商業(yè)用房占.，住宅依然是商品房需求的主要方面。近年來，深圳存量房屋市場開展較快，銷售面積逐年增大。年，二手房買賣面積為.萬平方米，比上年同期增長.。其中，二手住宅買賣面積為.萬平方米，比去年同期增長.，與新房買賣面積的比例為.? 。年一季

9、度，二手房買賣面積為.萬平方米，比去年同期增長.。其中，二手住宅買賣面積為.萬平方米，比去年同期增長.，與新房買賣面積的比例為.?，二者買賣面積逐漸接近。二手房市場的買賣快速上漲與一手房市場的買賣大幅下降對比闡明，由于新房供應(yīng)較為緊張且價錢較高，較多居民已開場轉(zhuǎn)向購買二手住宅。存量房地產(chǎn)市場的安康快速開展，有力地推進(jìn)了深圳房地產(chǎn)市場的不斷成熟和開展。、房地產(chǎn)市場價錢年，我市商品房價錢上漲幅度較大，銷售價錢為.元/平方米，同比上漲 .。年一季度，全市商品房均價.元/平方米，同比上漲.。其中，商品住宅均價為.元/平方米，同比上漲.；辦公樓均價為.元/平方米，同比上漲.；商業(yè)用房均價為.元/平方米，

10、同比下降.。從產(chǎn)品構(gòu)造上看，普通商品住宅平方米以下價錢為.元/平方米，比去年同期上漲 .；而非普通商品住宅價錢平方米以上價錢為.元/平方米，比去年同期上漲.。尤其是福田區(qū)和寶安區(qū)的非普通住宅價錢上漲較大，分別比去年同期上漲.和.。從不同區(qū)域價錢變化情況來看，特區(qū)內(nèi)福田和南山兩區(qū)住宅價錢上漲更為明顯。羅湖區(qū)均價. 元/平方米，同比增長.；福田區(qū)均價.元/平方米，同比增長.；南山區(qū)均價.元/平方米，同比增長 .；鹽田區(qū)均價.元/平方米，同比下降.；寶安區(qū)均價.元/平方米，同比增長.；龍崗區(qū)均價 .元/平方米，同比增長.。. 供求關(guān)系分析從年商品房同意預(yù)售面積和銷售面積的對比來看，有別于至年，出現(xiàn)了

11、商品住宅的同意預(yù)售面積小于實踐銷售面積的情況，二者相差.萬平方米，住宅同意預(yù)售面積與實踐銷售面積的比為：.。從今年一季度的數(shù)據(jù)來看，該比例為：.，以短時間數(shù)據(jù)反映市場供求關(guān)系不能完全闡明問題，從年度供求比來看，可以充分闡明目前市場總體有效供應(yīng)仍能滿足需求，有效供求根本平衡。但是，假設(shè)新增預(yù)售小于實踐銷售的情況長期繼續(xù)下去，消費者在買房時的選擇余地必然越來越少，進(jìn)而引起房地產(chǎn)價錢的繼續(xù)上漲。相關(guān)報告：房地產(chǎn)業(yè)投資速度分析報告 名校周邊樓市情況分析報告首季度房地產(chǎn)業(yè)績變化分析 中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求分析年第一季度深圳市土地分析報告 房地產(chǎn)行業(yè)投資分析研討報告二房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)情況、供應(yīng)總量年全市

12、方案新增供應(yīng)商品住宅用地.萬平方米，其中，寶安.萬平方米，龍崗 .萬平方米。今年的方案供應(yīng)量比年的方案供應(yīng)量萬平方米添加了萬平方米，添加幅度達(dá)。面對旺盛的市場需求，新增土地供應(yīng)總量的添加可以一定程度的緩解供求壓力。年一季度，我市共出讓兩宗住宅用地，其中一宗為普通商品房用地，面積為.萬平方米，位于龍崗區(qū)，為拍賣方式出讓；另一宗為其他住房用地，面積為.萬平方米，位于特區(qū)內(nèi)，為協(xié)議出讓。、區(qū)域構(gòu)造根據(jù)年度我市土地供應(yīng)方案，今年新增房地產(chǎn)土地供應(yīng)仍集中在特區(qū)外。從年一季度全市商品住宅銷售的區(qū)域分布來看，寶安、龍崗、南山、福田四區(qū)居前四位，分別占、，可見，特區(qū)外商品住宅銷售面積占全市商品住宅銷售總面積的

13、比例已高達(dá)，曾經(jīng)成為市民置業(yè)的首選區(qū)域。隨著近年來我市城市干線網(wǎng)絡(luò)建立順利實施，城市根底設(shè)備不斷完善，清平快速干道、南坪快速干道的開通，中心區(qū)規(guī)劃與建立速度的加快等，均使所在片區(qū)及臨近區(qū)域土地價值大大提升。此外，由于特區(qū)內(nèi)土地資源供應(yīng)潛力本身的有限性、經(jīng)濟社會的繼續(xù)開展對特區(qū)外的客觀要求等諸多要素，使得特區(qū)外的城市規(guī)劃、交通、公共配套設(shè)備等全方位的完善成為必然趨勢，從而使人們對特區(qū)外的開展產(chǎn)生良好的預(yù)期，這也使特區(qū)外房地產(chǎn)市場的快速開展和走向成熟成為必然。、供地方式我市對新增運營性工程用地全部實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。經(jīng)過招、拍、掛方式公開出讓房地產(chǎn)用地，添加了土地出讓的透明度，充分發(fā)揚市場機

14、制在土地資源配置中的作用，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的平衡。三、土地市場運轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟情勢分析一宏觀經(jīng)濟背景年，全市經(jīng)濟總量再上新臺階，初步核算，全年消費總值GDP.億元，比上年增長.。其中，第一次產(chǎn)業(yè)添加值.億元，下降.；第二次產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.；第三次產(chǎn)業(yè)添加值 .億元，增長.。按常住人口計算的人均GDP元，增長.。按現(xiàn)行匯率計算，本地消費總值到達(dá).億美圓，人均GDP美圓。全社會勞動消費率元，增長.。城鎮(zhèn)居民生活程度和質(zhì)量穩(wěn)步提高。根據(jù)戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，全年居民人均可支配收入.元，比上年增長.，扣除物價要素，實踐增長.。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出.元，增長 .，實踐增長.。恩格爾

15、系數(shù)為.。年末居民人均住房運用面積.平方米。隨著經(jīng)濟的繼續(xù)高速增長，深圳日益面臨土地、資源、環(huán)境和人口的“四個難以為繼，針對這種情勢，市委市政府在繼續(xù)落實“調(diào)和深圳“效益深圳戰(zhàn)略部署的根底上，在全市四屆人大二次會議上，提出以實施自主創(chuàng)新主導(dǎo)戰(zhàn)略為中心、堅持緊約束條件下新的資源觀、強力開展循環(huán)經(jīng)濟、進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟構(gòu)造，創(chuàng)新開展方式、提高開展質(zhì)量、維護生態(tài)環(huán)境的新戰(zhàn)略，以推進(jìn)社會事業(yè)全面提高，確保在年根本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化。自上世紀(jì)年代中期深圳產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整以來，深圳的產(chǎn)業(yè)根底不斷比較扎實，企業(yè)的市場化程度較高，外向性較強，依托國內(nèi)外經(jīng)濟的增長，全市經(jīng)濟不斷堅持良好的開展勢頭。而城市的根底設(shè)備的不斷

16、改善，使海陸空口岸城市的優(yōu)勢將進(jìn)一步發(fā)揚，城市的競爭力程度也得到了加強。年，在國內(nèi)外整體經(jīng)濟走好的大環(huán)境下，承接年良好的經(jīng)濟運轉(zhuǎn)態(tài)勢，深圳經(jīng)濟總體仍會堅持較高的增長速度，人民生活程度將進(jìn)一步提高。諸多良好經(jīng)濟開展背景，將為房地產(chǎn)市場的開展和人民居住程度的提高，發(fā)明更為有利的條件。二協(xié)調(diào)關(guān)系分析近年來，我市國民經(jīng)濟繼續(xù)快速的開展對土地資源的需求非常旺盛。隨著寶安、龍崗兩區(qū)城市化的順利完成，特區(qū)外與特區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)開展使得各類產(chǎn)業(yè)用地和根底設(shè)備建立用地的需求不斷上升，尤其是特區(qū)外兩區(qū)，土地需求總量顯著添加。在全市土地供應(yīng)總量非常有限，市委市政府提出建立節(jié)約型社會、開展循環(huán)經(jīng)濟、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的情況下

17、，土地資源的節(jié)約集約利用和循環(huán)、高效利用城市開展的必然，也對土地資源的合理利用提出了更高的要求。由于我市產(chǎn)業(yè)用地總量較大，產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)不斷是土地供應(yīng)的重點，產(chǎn)業(yè)用地集約利用程度的提高曾經(jīng)上升到戰(zhàn)略層面，為此，市委市政府要求積極推進(jìn)工業(yè)用地招牌掛出讓任務(wù)，在我市年度土地供應(yīng)方案中也明確提出.萬平方米的產(chǎn)業(yè)用地招牌掛的出讓方案。產(chǎn)業(yè)用地的市場化配置等相關(guān)任務(wù)的推進(jìn)將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的優(yōu)化和規(guī)劃，提高產(chǎn)業(yè)用地的效率，促進(jìn)土地資源的節(jié)約集約利用。房地產(chǎn)業(yè)作為我市不斷以來的重要產(chǎn)業(yè)，其土地供應(yīng)備受關(guān)注。隨著年下半年以來的房地產(chǎn)用地四年緊縮政策，我市房地產(chǎn)土地供應(yīng)日益緊縮，據(jù)我局統(tǒng)計分析，目前我市房地產(chǎn)新增土

18、地供應(yīng)已無法完全滿足市場旺盛的需求，為堅持市場的安康穩(wěn)定，存量土地供應(yīng)是彌補目前新增土地供應(yīng)緊張的重要途徑。年我市采取了一系列調(diào)控措施，從實施效果來看，房地產(chǎn)市場次序進(jìn)一步得到規(guī)范，市場環(huán)境不斷得到改善。年我市將從以下三個方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場：一是適度地擴展市場供應(yīng)。經(jīng)過適當(dāng)添加土地供應(yīng)，盤活存量土地，打擊囤積土地的行為。同時加快“城中村的改造，來添加商品房的供應(yīng)量；二是調(diào)整商品房的供應(yīng)構(gòu)造。限制或遏止建高檔別墅，以及大規(guī)模高檔商品房的行為，加強經(jīng)濟適用房的建立，加強普通商品房的建立，確保工薪階層和困難群眾的住房需求；三是進(jìn)一步加強對房地產(chǎn)的市場管理，從房地產(chǎn)的銷售制度、稅收管理、銀行調(diào)控的環(huán)節(jié)入手，來完善和規(guī)范房地產(chǎn)市場的買賣環(huán)節(jié)，堅決打擊惡意的欺詐行為和哄抬房價的行為，