上海輕軌松江大學城站項目可行性分析贏利模式報告

1、.PAGE ：.；PAGE 58上海松江輕軌大學城站商業(yè)中心工程投資可行性分析與盈利方式設計報告香港卓毅國際集團2007年1月8日目 錄摘 要3一、工程市場分析及前景預測5二、投資條件與工程選址7三、工程SWOT分析和動態(tài)競爭戰(zhàn)略分析16四、工程開發(fā)公司組織方式及人力資源19五、工程實施進度安排20六、ABC方案投資分析及資金籌措21七、工程財務分析及贏利才干涉測26八、工程國民經濟及社會效益分析42九、工程風險分析與風險逃避的措施43十、贏利方式設計與政策建議44十一、工程投資招商45摘 要松江軌道交通樞紐客運中心暨商業(yè)綜合體工程作為松江地域的重點城市建立工程、又是軌道交通樞紐與商業(yè)地產鏈接

2、的工程，是一項技術含量很高的系統(tǒng)工程，涉及多要素和復雜的商業(yè)、地產、軌道交通多功能組合，因此工程定位和商業(yè)規(guī)劃的研討分析任務尤為重要。我司本著積極仔細的效力態(tài)度和專業(yè)探求的精神來切準市場脈動，正確選擇商業(yè)地產工程的定位方向、嚴謹?shù)膶嵤┣捌诘姆治龆ㄎ蝗蝿樟鞒?，為產品定位提供決策根據(jù)保證工程開發(fā)的勝利。與城通公司簽署合同后,香港卓毅國際集團公司高度注重實施任務,在調研分析的任務過程中，我們采用國際上規(guī)范規(guī)范的麥肯錫模型論證研討并實踐模擬演練;在業(yè)態(tài)設計方面,我們詳細調研了零售與零售市場,運用楊寶民先生獨創(chuàng)的洋流商業(yè)規(guī)劃實際，擬定了不同的業(yè)態(tài)方案。業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的如下:為工程提供合理的商業(yè)組合方案，奠

3、定昌盛耐久運營的基石。指點招商任務的有序進展，明確招商目的和后期運營管理方向。為銷售提供可以向投資者解釋描畫的商業(yè)前景，支撐銷售任務進展。4、經過業(yè)態(tài)方案的設計確定工程贏利方式和資金回收的方式。我們不僅調研了松江區(qū)零售與零售商業(yè),而且根據(jù)商業(yè)網點規(guī)劃,對松江商業(yè)走勢進展判別。我們以為本工程在松江新城乃至松江周邊都具有最正確商業(yè)價值,希望未來把握軌道交通開通后商機,經過良好謀劃構成顧客消費目的地目的地。根據(jù)工程特點,我們還組織力量系統(tǒng)調研了上海軌道交通物業(yè)典型工程,我們對上海龍之夢購物中心(軌道交通物業(yè))和松江開元地中海工程進展了專題分析,構成了專題調查報告。龍之夢與本工程原來的建筑設計方案非常

4、相識,都是封鎖的室內空間。龍之夢的調查闡明軌道交通只是商業(yè)物業(yè)勝利的必要條件不是充分條件,從可繼續(xù)運營角度論證商業(yè)物業(yè)有利于工程勝利。開元地中海工程闡明,勝利的投資戰(zhàn)略是部分物業(yè)例如住宅類物業(yè)可以提早收回投資,商業(yè)物業(yè)需求市場培育期進展保管運營。卓毅公司提出了三個業(yè)態(tài)方案主要內容特點A購物中心、空中步行街、酒店式公寓等組合面積24萬平方米,此外建議做2萬平方米空中花園(不含地下室和交通物業(yè)面積)商業(yè)以零售為主,物業(yè)功能由零售物業(yè)和公寓酒店組合而成B零售面積7萬平方米,空中步行街3萬平方米,餐飲1萬平方米,公寓2萬平方米,此外空中花園2萬平方米,投資規(guī)模最小。商業(yè)零售為主,配備酒店式公寓,空中花

5、園和餐飲,提升零售市場檔次C建筑形狀和面積與A方案根本一樣,商業(yè)運營以零售為主,突出電子零售業(yè)態(tài).建筑形狀與A方案一樣,是第三代購物中心環(huán)境的零售市場A B C 三個業(yè)態(tài)方案以及D原方案的各項經濟目的總建筑面積萬平方米總投資本錢億元可銷售面積萬平方米銷售總額億元可出租面積萬平方米出租收入年萬元A261081311.8124320B 請縮減B方案面積,住宅減少3萬平方米,零售面積減少3萬平方米共減少到20萬平方米C 2711410116134745D原方案47其中地下7估計18億元。ABC方案以及原方案的比較分析闡明,第一 根據(jù)未來五年松江經濟開展趨勢,本地塊商業(yè)價值的提升是大家的共識,因此,本

6、工程土地必需整體變性,成為商住用地。第二從投資報答角度,在本地塊到達較高容積類,建立商業(yè)物業(yè)和酒店式公寓相互結合,購物中心與步行街結合的A方案投資效益最大,在業(yè)態(tài)發(fā)生變化情況下,A和C方案業(yè)態(tài)可以部分互換或根據(jù)當時市場情況靈敏調整。A方案的投資精華特別強調可以銷售的物業(yè)例如酒店式公寓和空中步行街等,改動了原來方案無法收回投資的缺陷。根據(jù)我們實踐調查深圳福田交通樞紐中心的操作方式,深圳市財政全額撥款7億元人民幣投資興建,曾經處于封頂。該工程缺陷是沒有充分發(fā)掘商業(yè)價值,作為社會公益事業(yè)來投資,政府委托下屬企業(yè)全額投資持有物業(yè)。B方案投資規(guī)模較小,在現(xiàn)有根底上,建筑面積13萬根底上,總投資最小可以到

7、達XX 億元左右,與深圳工程投資金額根本一樣。根據(jù)A方案我們的工程投資規(guī)模要到達12億元,利用可銷售物業(yè)至少可以回收8億元以上投資,同時為社會添加了文化活動中心、博物館等公益設備。因此A方案投資收益優(yōu)于深圳等地同類工程。經過對工程的系統(tǒng)分析，我們以為本工程地理位置優(yōu)越，屬于一個開發(fā)前景非常好的難得的交通綜合體工程，短期的市場銷售風險和中長期的招商租賃風險較小。結論1經估算，工程A的靜態(tài)和動態(tài)經濟效益目的最好，可以發(fā)掘最大經濟效益。結論2 工程運營的五年預測中,首先運營零售業(yè)態(tài),待周邊3公里半徑到達20人口后,逐漸轉型為零售業(yè)態(tài)為主。B方案是投資規(guī)模最小的方案,在經濟收益方面發(fā)掘利潤不如A方案,

8、但是具備較小投資規(guī)模比較良好投資前景。在沒有外來大型投資公司介入前提下選擇B方案。 結論3 土地整體變性為商住用地,此任務建議軌道公司優(yōu)先向政府提出,土地變性后,建議采取面向投資者的招商活動。鑒于本工程的盈利前景,本工程商業(yè)物業(yè)部分具備吸引外來投資商的前景,因此本工程在贏利方式上遠遠超越原來投資公司所做的建筑方案和盈利方式。一、工程市場分析與前景預測1.松江住宅市場分析與工程酒店式公寓定位在一系列穩(wěn)定房價的宏觀調控措施下，房地產市場安康開展，政策效應逐漸顯現(xiàn)。2005年全年實現(xiàn)房地產業(yè)添加值25.27億元，比上年增長45.8%。完成商品房投資125.35億元，增長56.9%；商品房施工面積11

9、57.57萬平方米，增長58%，其中新開工面積250.02萬平方米；開工面積300.37萬平方米。房價根本維持穩(wěn)定，未出現(xiàn)明顯動搖，銷售量有所萎縮。期房銷售面積208.59萬平方米，下降12.8%，銷售額115.09億元，下降11.8%；現(xiàn)房銷售面積34.26萬平方米，增長92.9%，銷售額11.33億元，增長26.9%；年末商品房空置面積23.73萬平方米。存量房買賣平穩(wěn)，全年二手房成交過戶面積單向114.6萬平方米，買賣金額46.6億元。2. 松江酒店市場前景及工程酒店定位松江是上海的重要旅游目的地，也是重要的商務商貿區(qū)域，各個酒店運營情況較好。未來五至十年。各種旅游商務商貿客流將繼續(xù)增長

10、。至2021年將增至300萬人次。輕軌通車后大量的區(qū)內外客流急劇添加。尤其是軌道-公交的換乘樞紐周邊。各種酒店會應運而生，我們以為軌道-公交周邊的酒店市場需求，主要以經濟型和商務型為主，經過調研測算，大約至少要添加0。3-0。6左右。21、酒店市場情況：211、各酒店的開房率：開房率/年價錢元/天星級位置開元大酒店606885松江區(qū)人民北路1799號新暉豪生555984松江新區(qū)文誠路765號迪文賓館57130無松江新區(qū)西林北路1777弄8號 松江賓館801902松江區(qū)中山東路298號凌江賓館60178準3松江區(qū)翔峰路紅樓賓館514603松江區(qū)普照路1號加加村63218無松江區(qū)華亭老街店如家快捷

11、酒店松江方舟園店72187快捷經濟型松江區(qū)榮樂中路12弄282號江誠商務賓館553182松江新區(qū)南其昌路300號紅與藍大酒店502182松江人民北路211號富悅宮商務酒店、57258準4松江新區(qū)谷陽北路商業(yè)廣場371弄78號高唐賓館65100無松江區(qū)環(huán)城路240-242號212、酒店情況的特征分析松江的各類酒店大約至少二十六家，各星級不齊全。松江區(qū)老成區(qū)里幾乎沒有四星級以上的高星級酒店，松江新區(qū)的各類酒店賓館因新區(qū)客流少非商貿旅游主要目的地，旅客缺乏。原來也是沒有高星級酒店，自從開元大酒店和新暉豪生大酒店開業(yè)以來，高端旅客才不用去老城區(qū)里。但是從開展的情勢分析，松江四星級以上的高星級酒店還是不

12、夠，尤其是在本工程的交通樞紐區(qū)域，高星級酒店和商務型酒店是必備的，另外，交通樞紐位置的快捷經濟型酒店，例如如家、速8、格林豪泰、錦江之星等等，都是比較適宜的酒店類型。3.松江酒店式公寓及本工程市場定位松江新區(qū)酒店公寓和公寓市場情況調查顯示，松江的公寓物業(yè)市場對比住宅來說是比較受歡迎的，曾經交付入住和正在銷售的都比較旺勢，因小戶型總價低又有廚房衛(wèi)生間甚至陽臺的物業(yè)倍受年輕人和外來人口的歡迎。市場顯示幾乎是供不應求的。上海市內的大量的工薪人員受購買力局限，只好到郊區(qū)尋覓這種房子居住，輕軌開通后，這樣的需求者會隨之而來，目前松江市內的幾處公寓開元地中海、松云水苑、泰晤士小鎮(zhèn)、湖畔天地等都是百分之六十

13、以上。而開元地中海、泰晤士小鎮(zhèn)銷售比較早的幾乎是百分之百。稱號占地建面位置類型套數(shù)面積平米售價元/平米銷售率開元地中海 60697280000新松江路926號獨身公寓酒店公寓49810428至457200售完售完松云水苑:200000360000谷陽路文翔路獨身公寓106 36-60650060%藍橋公寓文誠路獨身公寓17435-6568%泰晤士小鎮(zhèn)玉樹路商住公寓獨身公寓8812555-8045-7590%丁香花園三新北路獨身公寓40-7055%酒店式公寓特征分析 2004 年流行“小戶型即酒店式公寓，2005 年小戶型依然表現(xiàn)強眼，在2006 年酒店式公寓依然有較大的市場空間。 酒店式公寓普

14、通不是獨立開發(fā)，經常是為工程產品的匹配。無論初次購房自用的年輕人，還是投資型業(yè)主，對地段優(yōu)越、性價比較高的小戶型房屋的投資自信心會被最先恢復，小戶型的熱銷會必然帶動整體工程的銷售。 隨著市場供應量增多，產品將出現(xiàn)多樣化，戶型設計將更合理、更溫馨，這要求工程外部空間有所創(chuàng)新。 酒店式公寓比例也在增大，出現(xiàn)更小更精的趨勢。小戶型設計上表達適用性和實惠性，總房價又少，對年輕人的壓力不大。 酒店式公寓是在面積和價錢方面市場細分的結果，符合市場需求的一種過渡消費，這種產品市場空間整體還有限，但是地產商最快收回投資的主力戶型。 如今購買酒店式公寓的人在收入添加或者家庭構造發(fā)生變化后，最終必然將房子放歸出租

15、市場，而租戶層次的良莠不齊給小區(qū)今后的物業(yè)管理帶來難度。結論：在此類酒店式公寓不是很多，市場僅有幾家能提供此類產品，這些工程都獲得了良好的銷售業(yè)績。酒店式公寓的投資性決議了在市場具有特殊的生存空間，總價不高，降低了投資的門檻，會引發(fā)更多的投資者的關注，而在對于租賃市場，酒店式公寓更是表現(xiàn)出它的優(yōu)越性，每月較低總價的月租，無疑成為租賃市場相當?shù)母偁幜?，也為投資者帶來可觀的投資報答。 4.松江商業(yè)前景分析及工程商業(yè)物業(yè)定位零售步行街：華亭老街，廟前街，中山中路開元地中海，大學城華亭老街廟前街是松江文化旅游商業(yè)步行界，是傳統(tǒng)現(xiàn)代結合，中山中路是商業(yè)中心各種商業(yè)最集中最繁華，開元地中海、大學城是新區(qū)的

16、幾大商業(yè)中心圈。華亭老街：3萬人次/日廟前街： 8.萬人次/日中山中路：22萬人次/日松江商城：2萬人次/日開元地中海：4000人次/日百貨：上海第一百貨、惠鑫百貨、松江商城上海第一百貨松江分店、松江商城都在中山中路運營中高檔商品?；蓥伟儇浽谌嗣衲下肥侵械謸醢儇?。大賣場：易初蓮花、大潤發(fā)、樂購在新區(qū)的易初蓮花、樂購和臨近大潤發(fā)。構成新區(qū)商業(yè)中心，營造了新區(qū)商業(yè)氣氛。零售磚橋綜合零售市場綜合類零售市場 包括農貿市場上海松江國際五金電器城由上海京都置業(yè)和上海江松置業(yè)協(xié)作開發(fā)的，總投資達5億元。本工程占地320畝，合計1000多間商鋪，分二期完成,一期二期工程均于2005年年底推出。上海國際禮品城本

17、工程西側是佘山國家旅游度假區(qū)，西南側是大學城和松江新城，東南側是松江出口工業(yè)區(qū)，擁有良好的投資環(huán)境和人文環(huán)境。禮品城位于松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)磚橋貿易區(qū)東側的“松江5169號地塊，處于上海通往南方各省交通要塞，間隔 上海市區(qū)45分鐘車程，南靠磚莘公路，北接滬松公路，交通便利多條公交線路途經。2002年開工的輕軌9號線建成后，松江到人民廣場只需30分鐘，輕軌泗涇站到禮品城僅3分鐘。禮品城將建成為目前國內規(guī)模最大、功能設備最齊全、運營檔次最高、輻射才干最強，集零售、零售、會展、電子商務、國際貿易于一體的智能化禮品商貿買賣中心，總占地面積466畝，總建筑面積50萬平方米，總投資超10億元，一期市場建筑面積22

18、萬平方米。工程建成后，擁有營業(yè)店鋪3000余個，寫字樓場所1000多個，運營、效力人員將達1萬多人，日買賣額估計可達3000萬元以上，日客流量可達3萬人次。松衛(wèi)汽車配件用品城2006年3月28日試營業(yè)工程總建筑8萬余平方米，將構成一個集“整車展現(xiàn)、汽車用品、快涵養(yǎng)護、裝飾美容、汽車零部件貿易、倉儲、辦公電子商務、休閑文娛八大功能于一體的大型綜合后汽車專業(yè)市場。功能定位為以“汽車用品零售為主，兼有美容保養(yǎng)快修、及汽車零部件零售零售等效力。全力打造新型后汽車產業(yè)商業(yè)旗艦。零售市場分析結論今后應適宜引進著名零售市場,與蘇州、無錫、常州大學專業(yè)市場和上海其它區(qū)市場構成互補.一大賣場和零售市場的市場根據(jù)

19、和可行性分析1市場的情況分析目前大的零售市場有松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)磚橋貿易區(qū)的上海國際禮品城、上海磚橋貿易城綜合零售市場、海滬松海鮮零售市場這些市場，總體量已接近50萬平米。輻射全上海和蘇浙周邊地域。洞涇鎮(zhèn)磚橋貿易區(qū)的上海國際禮品城和上海磚橋貿易城綜合零售市場主要區(qū)位優(yōu)勢在于位于滬杭高速、滬青平高速、滬寧和同山國道、地鐵九號線都從這里進入上海；然而禮品城的市場是客流量大歷史悠久文化底蘊深沉旅游業(yè)興隆的松江和松江新城、松江大學城、松江國家級出口加工區(qū)、松江高科技園區(qū)等重點工程。而零售市場針對松江以及輻射蘇浙周邊地域的優(yōu)勢似乎還沒有本工程的優(yōu)越。另外，磚橋市場主要運營低檔的生活用品，短少高檔商品的品類，客

20、戶主要是當?shù)鼐用窈徒伎h的小零售商。經銷的貨源渠道主要義烏等地的零售商，資金和商品種類有限。2、松江的零售市場問題的分析、定位不明、運營管理缺乏特征松江的零售市場普遍存在定位不明確、缺乏運營特征、運營管理非系統(tǒng)化等特點，貿易環(huán)境雜亂、倉儲物流設備缺乏。品牌培育缺乏目前的運營是市場自然構成的，不是依賴于品牌，抗風險性、競爭大型連鎖的市場才干較弱。開展后勢缺乏目前的零售市場存在著規(guī)劃管理不到位、商品流通領域狹窄的缺陷。覆蓋率低，沒有構成展現(xiàn)、買賣、加工、物流配送，文化、配套產業(yè)開發(fā)為運營特征。 二對相關步行街零售市場現(xiàn)狀認識：1差別化缺乏，業(yè)態(tài)同質化業(yè)種交叉2中高端定位不夠，無法應對軌道交通帶來的大

21、量目的性消費需求工程市場分析與前景預測總結分析：一、工程3公里半徑人口及松江新城人口數(shù)據(jù)經過實踐調研統(tǒng)計測算，工程周邊半徑3公里內十九個社區(qū)未來兩年居住人口最低是5萬人左右。未來五年，工程周邊半徑3公里內居住人口最低是19萬人左右，包括大學城、新規(guī)劃報建的社區(qū)和已有居住區(qū)的增長人口。按上海人口普查辦和松江統(tǒng)計局測算，松江新城現(xiàn)有人口37萬人。未來五年規(guī)劃和增長總人口將到達93萬人。見附表、。二上海市規(guī)劃根據(jù)：根據(jù)、和相關規(guī)定。：“四社區(qū)居住區(qū)商業(yè)，列入社區(qū)居住區(qū)商業(yè)重點建立的區(qū)域是：人口規(guī)模到達5萬以上的居住區(qū)。 社區(qū)居住區(qū)商業(yè)建立，。以新型社區(qū)購物中心為主體，建立開展交融各種新型業(yè)態(tài)、各種效

22、力功能的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)。鼓勵設置：購物中心社區(qū)型、超市、便利店、專業(yè)店、菜市場、餐飲網點、生活效力網點；適度設置：大型綜合超市、文化文娛網點、專賣店；限制設置：百貨店、倉儲商店、集貿市場。： “。積極穩(wěn)妥地推進大型購物中心和大型綜合超市大賣場的建立。，在交通便利、人流集中、輻射區(qū)域寬廣的地方，建立3-5座融購物、休閑、文娛、餐飲、文化功能于一體的15萬平方米以上的現(xiàn)代化大型購物中心。根據(jù)人口密度、交通條件以及周邊地域商業(yè)環(huán)境，有控制地建立開展1萬平方米以上的大賣場。建立大賣場的原那么是：內環(huán)線以內地域嚴厲控制，內外環(huán)線之間適度控制，外環(huán)線以外可以開展。按，每20萬人口或以半徑3公里商圈配置一個。

23、十五期末，大賣場的開展數(shù)量控制在60家左右。繼續(xù)推進連鎖超市、便利店、副食品零售網點的規(guī)范化、規(guī)模化建立。調整超市構造，鼓勵開展食品加強型超市。在短少商業(yè)網點的地域，繼續(xù)開展超市門店、便利店和副食品零售網點。按，每1萬人口配置一個超市，每3000人或300米為半徑配置一個便利店，十五期末，市內門店分別到達1300家和3000家左右。按每萬人設置1200平方米副食品零售商場含超市、大賣場中的副食品運營面積，500米為半徑的居住區(qū)域內配置1個規(guī)范運營的副食品商場的規(guī)范，加快副食品零售網點建立。 。到2005年，根本形廢品牌專賣、系列專賣與特種商品專賣的連鎖運營體系，專賣店網點數(shù)到達3000家。鼓勵

24、企業(yè)細分目的市場，大力開展不同規(guī)模的專業(yè)和特征運營，構成100種以上的連鎖專業(yè)系列，專業(yè)店網點數(shù)到達5000家?；谄渲械模骸八纳鐓^(qū)居住區(qū)，商業(yè)為人口規(guī)模到達5萬以上的居住區(qū)。和中所說的“在交通便利、人流集中、輻射區(qū)域寬廣的地方，建立3-5座融購物、休閑、文娛、餐飲、文化功能于一體的15萬平方米以上的現(xiàn)代化大型購物中心。根據(jù)人口密度、交通條件以及周邊地域商業(yè)環(huán)境，有控制地建立開展1萬平方米以上的大賣場。每20萬人口或以半徑3公里商圈配置一個大賣場。據(jù)此：5年后，本工程周邊半徑3公里左右居住區(qū)居住人口將要到達19萬人，本商業(yè)中心至少可以確認成為“社區(qū)居住區(qū)商業(yè)和“15萬平方米以上的現(xiàn)代化大型購物

25、中心包括至少“一個大賣場。三軌道、客運、公交線交通會在未來5到10年間產生70萬85萬平方米的商業(yè)物業(yè)需求。軌道交通9號線松江大學城站即松江客運中心的日客流集散量達6.3萬乘次/日。由松江客運中心到發(fā)的42條地面公交線和長途客運線其日客流集散量約在11.2萬乘次/日，即松江客運中心日交通出行量約17.7萬乘次/日，思索各交通方式間的換乘要素，出入松江客運中心的客流總量約在13.3萬次/日不思索客運中心公建立施吸引。在軌道交通的通行后，按照每天4954人次的數(shù)量經過軌道交通流經到達松江，同時全區(qū)共有公交線路34條銜接松江各區(qū)域以及閔行、徐匯、青浦等地；合計有公交運營車輛258輛。2205年公共交

26、通客運的日均總量11.34萬人次，其他客運運營出租車輛250輛，日均客運總量1.1萬人次。中短途6.5萬人次；跨省0.26萬人次社會公交1.5萬人次并將逐漸遞增。隨著軌道交通的通行、區(qū)域流動人口的逐漸遞增、會為百貨零售業(yè)、專業(yè)市場等商業(yè)形狀的運營帶來宏大市場。按人均1.2平方米的合理測定，會在軌道交通樞紐周邊未來5到10年間產生10萬20萬平方米的商業(yè)物業(yè)需求。目前松江人均商業(yè)面積曾經超越1.7平方米過剩,缺乏集中型高程度購物中心,可以加強松江商業(yè)輻射力的工程較少,只需開元地中海起點較高,松江商城算是本地較好的商業(yè)工程。四作為上海外圍嚴密型的分散區(qū)產生目的性消費需求松江作為上海外圍嚴密型的分散

27、區(qū)域是副都心所在。上海市內的大量的補充型消費必然隨著軌道交通滾滾來到。按照城市經濟學和消費學的規(guī)律，在繁華的大都市里無法實現(xiàn)或缺乏功能的消費必然在城市郊區(qū)或臨近區(qū)域出現(xiàn)。這就是目的性消費需求。如，旅游、療養(yǎng)、朝拜、物流集散配送、教育培訓、體育集訓等等。而這些資源松江都具備且極具優(yōu)勢。但目前這方面的商業(yè)規(guī)劃卻非常缺乏，比起其他的上海外圍區(qū)域有所落后。象安亭的國際賽車場，就一舉成為國內外的目的性消費的新的平臺。工程選址分析與新的投資模型方案 一選址分析：圖1 上海松江在長三角的區(qū)位松江區(qū)位于上海市的西南部,地處黃浦江上游,長江三角洲要沖。東與閔行區(qū)、奉賢區(qū)為鄰，南與金山區(qū)接壤，西北與青浦區(qū)毗連。全

28、區(qū)地勢東高西低，略呈傾斜，地形北狹南寬，南北長約45公里，東西寬約50公里，區(qū)域總面積604平方公里。滬杭鐵路、滬杭高速公路、同三國道、嘉金高速公路貫穿全區(qū)，是上海銜接浙江和中國南方地域的主要門戶，既是上海對外輻射的窗口又是南方各省進駐上海的橋頭堡。松江的區(qū)位優(yōu)勢和經濟開展為商業(yè)開展和物流零售行業(yè)都提供了良好的條件,松江大學城的進駐為古老的松江添加了文化氣味,大學城添加的人口直接帶動了松江新城的消費。圖2松江新城總體規(guī)劃松江新城主城規(guī)劃面積為60平方公里，地處松江區(qū)中心位置，是松江區(qū)的政治、經濟、文化中心，是上海西南部的中心城市，上海中心城人口的主要疏解方向，上海的重要高教基地。圖3工程松江大

29、學城站在松江的地理位置二對原方案的認識上海松江新城交通樞紐購物中心及綜合體原名，以下簡稱“該工程工程是一個R9輕軌站點大學城站和松江公交樞紐中心交匯的綜合商用物業(yè)工程，由松江區(qū)政府和城通公司投資與實施，方案與R9輕軌2007年10月開通相繼建成。圖4 工程現(xiàn)場相片該工程占地面積150畝22萬平方米，總建筑面積45萬平方米，其中地上建筑面積38萬平方米，地下7萬平方米。主體建筑5至8層。地上的客運中心部分建筑面積為10萬平方米，將導入城市公交線16條，引入長途公交線26條，擁有社會泊車位1300余個。根據(jù)原來規(guī)劃地上的購物中心部分建筑面積為28萬平方米，集大賣場、百貨商店、美食中心、精品店、專賣

30、店、文娛、展現(xiàn)廳、遠程教育、影視城等功能于一體。由于工程原投資商實力不強，資金鏈中斷，工程前期謀劃不夠充分，致使非常難得的上海松江客運中心城市綜合體工程擱淺。圖5原建筑方案對原方案的認識和修正意見：工程原來方案綜合開發(fā)內容中，各開發(fā)內容占據(jù)面積營業(yè)面積如下：百貨賣場零售展現(xiàn)影院教育中心餐飲文娛廳總計面積m25443174902529551320412577854107166909226548原方案的運營本錢分析，由于采用宏大鋼構造密閉空間宏大，整個工程建造本錢較高，日常運營費用宏大所需空調及耗電量宏大，絕大多數(shù)商戶很難接受較高的租金、物業(yè)管理費、空調運用費、電費等運營本錢。原方案采用整體建筑方

31、式，難以出賣分割，功能單一，同類物業(yè)過多。會抑制投資者的購買愿望，資金回收存在宏大困難。我們以為，零售業(yè)態(tài)比重過大，與未來四年人流存在脫節(jié)。呵斥開發(fā)系數(shù)風險偏高、難以實現(xiàn)開發(fā)資金有效的回籠，對商業(yè)的運營招商、順利到達良好的運營情況構成較大的難度。松江客運中心包括交通樞紐和綜合開發(fā)二個部分交通樞紐面積目的：1架空層底層包括道路和占地面積城市公交運用面積：30700m長途汽車運用面積：26500m出租汽車運用面積：7800 m地下機動車停車面積：49000 m自行車停車面積：地上：4000 m2二層轉換通道：15700 m以上堅持不變，我們重點思索綜合物業(yè)的開發(fā)與商業(yè)的開展定位。在消化原來建筑方案

32、根底上, 經過對輕軌站點未來開展趨勢的判研與預測，我們以為盒子狀的單一購物中心運營本錢高,投資風險大,需求對原方案進展必要調整,交通物業(yè)功能不變,但原來單一商業(yè)功能建議采用組合功能方式,部分物業(yè)可以銷售回收資金,突出工程可操作性,對潛在投資者具有吸引力,便于今后招商與實施。三新的規(guī)劃設計思緒2006年11月香港卓毅國際集團等開場重新論證本工程，根據(jù)重新謀劃思緒，從法律角度將本工程土地轉變?yōu)樯套∮玫匦再|，工程物業(yè)功能包括商業(yè)、住宅和少量辦公功能、軌道交通站房等綜合功能，添加了工程可操作性和贏利空間，對大型投資公司具有較大吸引力。圖6新的投資模型因此，在新的可回收資金的投資思緒指引下,我們提出了三

33、種業(yè)態(tài)方案,其中A方案以零售為主作城市綜合體定位,B方案以零售作為主要定位,我們注重工程資金回收與可操作性。在A方案中經過銷售商業(yè)步行街和酒店式公寓回收工程根本投資。建議本工程除商業(yè)功能外,添加博物館和文化中心等公共設備投資,完善松江新城功能。希望指點在閱讀本報告后決策選擇合理方案,建議今后以方案為根底,吸納論證專家意見,制造工程招商手冊,吸引實力較強投資商參與本工程建立,早期啟動運營本工程。經過深化調查,發(fā)現(xiàn)松江常規(guī)零售物業(yè)曾經到達人均1.7平方米,要在過剩的市場中找到工程的開展方向,利用交通樞紐優(yōu)勢抓住本地客戶吸引外來顧客成為謀劃需求處理的問題。在調研過程中,我們注重從規(guī)劃高度把握工程未來

34、走勢,系統(tǒng)學習了松江新城規(guī)劃并了解了實施情況,松江新城規(guī)劃近100萬人口,目前人氣還缺乏,我們在復旦大學支持下,系統(tǒng)分析了上海人口郊區(qū)化進程和未來上海人口遷移趨勢,重點把握松江新城未來人口變化這個關鍵要素。在對中外大量城市綜合體的勝利案例分析后，我們以為以自營為中心的商業(yè)城市綜合體容易獲得勝利，我們要在世界范圍內選擇一流的標桿，高起點謀劃松江交通樞紐型城市綜合體,為上海世界博覽會添加亮點。經過市場調研數(shù)據(jù)分析、商業(yè)模塊測試，并結合客觀實踐情況、國外東南亞地域的商業(yè)地產開展規(guī)律和業(yè)內專家的多次論證結果，我們將多種可行的復合元素、潛在的市場契機加以歸納、推演后構成以下三種可行的業(yè)態(tài)方案：方案A城市

35、商業(yè)綜合體方式 面向年輕人作為主要消費群體、以零售為主做城市綜合體定位,參考日本澀谷商業(yè)特征,結合工程立地生存開展的藍海戰(zhàn)略分析方式，從過剩的面向松江的商業(yè)定位中擺脫出來,發(fā)揚軌道交通便利優(yōu)勢,營造面向年輕人的業(yè)態(tài)優(yōu)勢。商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合構思功能類型面 積平方米功 能 說 明空中步行街及其他商鋪30000其中包括青年酒吧文化街集中式商業(yè)建筑面積約10萬平方米，為零售業(yè)態(tài)面積。百貨20000定位面向年輕人時髦特征中高檔MALL30000類似韓國東大門大賣場12000發(fā)揚停車位充足優(yōu)勢專業(yè)進口商品超市8000進口商品餐飲10000書城6000立足大學城面向全市消費者博物館或展覽中心30000鍵康效

36、力中心4000包括安康休閑溜冰場4000電影院6000四維電影院酒店式公寓50000商務酒店30000四星級別設備，3星價錢，利用空中花園和綜合效力設備優(yōu)勢辦公10000SOHO辦公、商住辦公功能卸貨區(qū)7478空中花園20000不計入容積率面積合計277478本工程立項可以到達以下影響。1.加速松江作為上海副城區(qū)的城市建立 ，提高松江新城入住率，實現(xiàn)人口穩(wěn)步到達30萬人以上規(guī)模。2.以人氣帶動財氣，經過松江新城人口添加，建議區(qū)政府運用總部經濟實際,在松江新城建立與上海CBD互補的區(qū)域型CBD,全面激活寫字樓市場，帶動住宅市場開展。3.改善松江經濟開展構造，構成經濟與文化協(xié)調開展的新格局，實現(xiàn)松

37、江調和開展的大局。方案B零售功能為主的專業(yè)市場群方式立足于整個上海乃至長三角市場的高度，利用上海產業(yè)優(yōu)勢，類似深圳依托電子產業(yè)優(yōu)勢勝利建立全國最大規(guī)模零售市場勝利案例。我們可以發(fā)揚本人軌道交通優(yōu)勢和長途汽車站點優(yōu)勢，并且疊加規(guī)模大(10萬平方米以上)，本錢低的優(yōu)勢，有利于工程開發(fā)的資金快速回籠和產品推向市場的銷售速度，建立可以發(fā)揚上海產業(yè)優(yōu)勢的專業(yè)市場群方式。傳統(tǒng)市區(qū)服裝零售市場本錢高，讓顧客零售綜合本錢最低方案B的本質是做購物中心環(huán)境的中高檔零售市場,充分發(fā)揚軌道交通和長途汽車站點客運功能。把握上海市場開展規(guī)律，特別是留意本錢降低的位置遷移規(guī)律，將市區(qū)傳統(tǒng)市場逐漸轉移到松江，擴展松江的商貿物

38、流功能。規(guī)劃規(guī)劃根本內容根據(jù)工程立地情況，思索對業(yè)態(tài)配置、區(qū)域業(yè)態(tài)開展情況以及本工程的整體功能體系，將工程劃分為23功能運營區(qū)域：餐飲文娛零售業(yè)態(tài)功能時髦流行服飾零售專向零售功能時髦主題商品+專業(yè)商業(yè)運營規(guī)劃規(guī)劃根本原那么分分規(guī)劃原那么零售、流通、購物、飲食、休閑等業(yè)態(tài)功能，作分分規(guī)劃是工程規(guī)劃規(guī)劃的基點，力求每個區(qū)域都有不同風格的相關專業(yè)零售業(yè)種，以帶動人流、物流在整個輻射區(qū)內順暢、均勻流動。檔次一致原那么各區(qū)域的業(yè)種組合以檔次作一致，突出表達各區(qū)域的商品組合的可流通性和豐富性，吸引輻射區(qū)域的市場客體，并在任何工程區(qū)域中途順暢的流動、聚集，防止物流妨礙的景象，以充分培育市場良好的物業(yè)環(huán)境、通

39、暢的市場交通條件。方案C專業(yè)電子市場及軟件園區(qū)方案 電子信息產業(yè)作為長三角重點開展的戰(zhàn)略產業(yè),經過對上海市和蘇州周邊電子市場調查,我們發(fā)現(xiàn)科技京城主要是零售功能為主,交通不便利。蘇州本身具有臺灣企業(yè)為主的消費基地,但是蘇州行業(yè)商務資源條件不如上海,因此,利用松江的區(qū)位優(yōu)勢,我們提出建立長三角規(guī)模較大專業(yè)品類最齊全的專業(yè)電子市場。把握上海專業(yè)零售市場開展規(guī)律，特別是留意本錢降低的位置遷移規(guī)律，將市區(qū)傳統(tǒng)市場逐漸轉移到松江，擴展松江的商貿物流功能。經過松江產業(yè)開展以及大學城的優(yōu)勢,建議設置辦公區(qū),專門效力上海軟件產業(yè),也是一個比較好的方案。從深圳電子市場為例,深圳眾多消費企業(yè)需求依托上海這個超級平

40、臺輻射長三角,在長三角占據(jù)更大市場份額。以首先在深圳龍華鎮(zhèn)投資的深圳富士康企業(yè)集團為例,在蘇州昆山投資規(guī)模宏大曾經建立2萬人以上規(guī)模的消費基地。C方案功能表工程數(shù)量單位贏利點用地面積134610總建筑面積270000傳統(tǒng)市場的搬遷與改建方式例如機電市場120000長三角最集中的專業(yè)的電子零售市場零售兼營零售空中步行街含餐飲40000投資者、運營戶、消費者商務公寓30000中小公司、青年、創(chuàng)業(yè)者寫字樓SOHO30000投資置業(yè)、青年、工薪層產權酒店30000投資商、辦公、旅游空中花園20000總面積27萬平方米6.9億元D方案，是將原規(guī)劃方案根本不變，但進展縮減，建筑成7層的商業(yè)中心。原方案的商

41、業(yè)規(guī)劃百貨賣場零售展現(xiàn)影院教育中心餐飲文娛廳合計面積m25443174902529551320412577854107166909226539每平方米單價40002000300020003000200020004000各項費用萬元21772 1498015886264037731702143276364127地下室及地基7萬平方米,原來方案公開報道建筑面積47萬平方米,投資在18億元左右。四三個方案的投資營收根本設計1、方案調整的思緒：商業(yè)要素與交通系統(tǒng)的功能疊加，在已有方案根底上進展深化細化。商業(yè)形狀的組合要素就是要到達多業(yè)態(tài)、多業(yè)種的合理組合、搭配來激活公共交通物業(yè)的商業(yè)活力，滿足多樣的效

42、力需求，提升市場競爭才干。并將二重功能構成有機的重合、浸透。業(yè)態(tài)定位立足本地的消費程度、消費趨勢、消費特點、以及工程商圈的輻射力、競爭力等確定工程所要運營的業(yè)態(tài)。主要確定能否適宜運營酒店式公寓、購物中心和步行街等綜合體，最大限制發(fā)揚軌道交通型城市綜合體優(yōu)勢。松江9號軌道交通一期工程起點于上海商貿中心區(qū)之一的徐家匯附近，終止與松江新城，拉近了松江與上海的間隔 ，實現(xiàn)了商業(yè)貿易中人流的有效輻射。實際上地鐵沿線800米范圍內物業(yè)增值2至2.5倍，松江軌道沿線大量的待開發(fā)貯藏地塊蘊涵著豐富的利用空間，軌道沿線已開發(fā)物業(yè)的一致規(guī)劃、專業(yè)定位、規(guī)范管理激發(fā)更物業(yè)寬廣的效益空間。松江城市本身經濟程度較高、市

43、場容量較大，軌道經濟的空間明顯；9號軌道的開通，必將帶給松江一條快速交通工具的同時，演化成為縱橫于松江與上海城市中心的一條“生金的軌道經濟線因此，在目的市場定位中思索到三部分要素：一是目的消費者的定位；二是運營者、三是投資者。經過本報告第一部分的調查分析，我們對本工程的市場根據(jù)和定位有綜合的評價認識。松江新城的商業(yè)物業(yè)的建立和規(guī)劃，必需兼顧目前和未來，根據(jù)國內外許多勝利的閱歷，我們以為新市區(qū)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)必需首先針對現(xiàn)狀，建立和配套完善成熟的各社區(qū)的商業(yè)效力網落體系根底上，適當?shù)囊龑缘拈_發(fā)城市區(qū)域中心類的商業(yè)中心，建立大型零售休閑文娛等城市商業(yè)綜合體。經過上述分析，我們的結論是：既要充分發(fā)揚

44、工程本身最大的優(yōu)勢，又要利用獨特的主題開掘出對工程的增值點，引發(fā)潛在消費群的心思觸動。由此而來，我們確定本工程定位的第一個原那么：尋覓市場的空白和結合點，打造工程的稀有性。目的地式消費-中心優(yōu)勢最大化戰(zhàn)略差別化、可繼續(xù)開展戰(zhàn)略價值提升戰(zhàn)略緊緊圍繞這三個主要戰(zhàn)略開掘工程定位。因此改動原來的設計，引入零售和大賣場的業(yè)態(tài)、添加酒店公寓和酒店。松江大學城站點工程商業(yè)規(guī)劃與功能規(guī)劃根本思緒步行街：百貨：大賣場：酒店式公寓：3萬平方米步行街可與空中花園相互銜接適宜進入中高檔百貨適宜進入大型品牌折扣店，構成目的地式消費中心松江新區(qū)曾經有泰晤士小鎮(zhèn)萊頓小城等歐洲風格住宅區(qū)現(xiàn)狀，建議建立法國風格購物中心謀劃主題

45、城市綜合體和步行街例如第一八百伴、百盛等如奧特萊司等是目前中國最大型的最具規(guī)模的最吸引年輕人、白領、中高薪階層的法國地中海風情主題酒店，法國地中海建筑風格特征酒店式公寓與開元地中海、華亭步行街差別化與松江商城、上海第一百貨松江店差別化2、各業(yè)態(tài)的投資目的原那么商鋪：根據(jù)市場開展再逐漸固定完善。而出賣出租的部分根據(jù)市場現(xiàn)狀選擇業(yè)態(tài)，采取先租后賣的戰(zhàn)略。估計將在未來的市場上產生可觀業(yè)績。大賣場和零售市場：大賣場和零售市場的主要特點是門檻低，容易興市。可以迅速帶旺整體商業(yè)物業(yè)和商圈，比如零售市場的低稅賦、有利于消費加工企業(yè)以低價商品直接面對零售商和消費者稅負率0.28%百貨零售的稅負在1.85%；因

46、其物業(yè)相對簡易但又集中，大量的小型商家容易入住，存在著大量的招商資源。易招商?？梢跃蹟n人氣。有助于物業(yè)的增殖。大賣場和零售市場宏大的現(xiàn)金流是商業(yè)企業(yè)獲得投融資的最好效應。運營大賣場和發(fā)市場的企業(yè)可以以此獲得投融資效應。而且從而構成良性循環(huán)。步行街包括酒店和酒店公寓：調查結論要有松江新區(qū)需求添加經濟型和四星級酒店商務型酒店，本工程具有空中花園以及購物中心配套具有開發(fā)四星級酒店的根底條件.經濟型酒店，上海是如家、速8、格林豪泰、錦江之星這些全國連鎖的酒店的大本營和基地。近在咫尺的郊區(qū)必然是他們首先進入的地域。他們這類的酒店選址要求比較類似：交通樞紐位置，中小城市，客流充分；物業(yè)中擋最好真實建的新樓

47、。 商務型酒店，新暉豪生、江誠商務賓館、富悅宮商務酒店等等分別是四星級和三星級商務型酒店。調查統(tǒng)計，他們開房率和效益都比較好，目前這類酒店的投資商和運營商都在尋覓新的位置和物業(yè)，都有新的拓展方案。結論：經過定位多角度分析的可行保證，我們以為目前松江的市場形狀和地產的供求關系下、大賣場、零售市場、專業(yè)零售市場、酒店和酒店公寓的規(guī)劃是可行的。1在培育周期、差別錯位、可調整的開展上都為商業(yè)地產的開發(fā)和資金回籠建立在平安的基點上，并思索市場開展中的需求和調整。2可行性：市場化速度快、對政府及開發(fā)企業(yè)降低風險、防止轉入商業(yè)運營的領域。3運營的空間隨市場的開展變化、可調整方式靈敏、空間大。可立足輻射松江的

48、“一城、“三片并對周邊地域構成劇烈吸引作用。五確定上述開發(fā)投資方案過程的根底城市綜合體流程模型香港卓毅集團在本工程論證過程中的另外一個奉獻是明確了工程開發(fā)與運營流程,根據(jù)楊寶民先生提出的城市綜合體知識創(chuàng)新決策模型確定工程開發(fā)的流程,例如經過招商摸底驗證商業(yè)定位方案的準確性,招商摸底之前要做好商業(yè)建筑謀劃和招商手冊,根據(jù)商家要求對商業(yè)業(yè)態(tài)方案和建筑謀劃方案進展完善,爾后進展正式重新設計,最后開工。最大知識轉化增值環(huán)節(jié)開業(yè)后商業(yè)運營開業(yè)與人員訓練招商摸底與建筑設計城市綜合體工程前期開發(fā)業(yè)態(tài)設計與VMD模型商業(yè)建筑謀劃商業(yè)設備謀劃商鋪分割與商鋪營銷謀劃開業(yè)后銷售商鋪價值最大化圖7 城市綜合體流程模型

49、香港卓毅公司提出的設計模型指明了回收投資資金的新思緒,經過城市綜合體流程模型提高了工程的可操作性,為本工程操作奠定了可行性根底。工程SWOT分析和動態(tài)競爭分析SWOT分析經過綜合分析,根據(jù)SWOT方式分析如下:表1 大學城站點購物中心工程分析S優(yōu)勢松江區(qū)位優(yōu)勢 上海松江新城規(guī)劃起點高松江經濟開展繼續(xù)向前軌道交通與城市長途客運及公交相互結合，帶來較高商業(yè)價值。W優(yōu)勢目前人氣不旺，工程3公里半徑人口沒有到達20萬人口,僅僅依托客運中心并不能滿足商業(yè)人氣需求。例如上海龍之夢擁有軌道交通和地鐵人流雙重優(yōu)勢，由于開發(fā)定位不準，運營不善，舉步維艱。O時機1.上海是長三角經濟開展龍頭，世界博覽會2021年在

50、上海舉行,利用松江區(qū)位優(yōu)勢可以充分發(fā)揚上海的輻射作用。2.松江新城的的建立和開發(fā)為工程商業(yè)價值提升有利；大學城人口繼續(xù)添加到11萬。居住人口隨著松江新城公共設備的完善,今后六年穩(wěn)步添加到20萬左右。3.松江缺乏大學專業(yè)市場，松江區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃鼓勵開展物流和大型專業(yè)市場。T要挾市區(qū)商業(yè)地產與松江其它區(qū)域商業(yè)地產過量開發(fā)，人均零售供應面積超越1.7平方米。例如開元地中海購物中心8.6萬平方米，與本工程從事零售業(yè)務直接存在競爭。2. 動態(tài)競爭的分析：一動態(tài)競爭的幾個特點1、競爭對手之間的戰(zhàn)略互動明顯加快，競爭互動成為制定競爭與營銷戰(zhàn)略的決議要素,競爭對手之間不僅有沖突,也能夠有利益共享的特點。從動態(tài)

51、競爭的角度分析9號線的幾個站點之間應該一致商業(yè)規(guī)劃,構成協(xié)同優(yōu)勢,特別是松江新城站點和大學城站點應該作為新城一致商圈思索,包括三湘四季花城的商業(yè)更是一致的整體,否那么歸納為簡單的競爭關系,會減少大家利用軌道線客流的共同優(yōu)勢。九亭站點等商業(yè)物業(yè)工程與其它站點商業(yè)可以自創(chuàng),根據(jù)工程周邊人口消費才干與消費特點進展準確定位,提高9號線物業(yè)的整體開發(fā)與管理程度。2、任何一個企業(yè)先動優(yōu)勢都是暫時的，都有能夠被競爭對手的還擊行動所擊敗；任何的競爭優(yōu)勢都是暫時的。而不是可以長期堅持的。開元地中海將在2006年12月首先開業(yè),它的優(yōu)勢是開業(yè)時間早,可以有效積累一批客戶,利用五星級酒店優(yōu)勢,吸引部分高收入顧客。但

52、是目前從開業(yè)實踐效果看,招商的品牌檔次不高,對中山路商圈的影響還不夠大。松江大學城輕軌購物中心要在業(yè)態(tài)設計中參考開元地中海購物中心與步行街的業(yè)態(tài)的要素,在兩個方面要超越開元地中海,第一時空中步行街的主題謀劃和景觀謀劃要超越,第二引進主力店或運營主力店的運營程度要超越對方,重點在視覺籠統(tǒng)和品牌組合、效力水準到達或超越上海市區(qū)的一流商業(yè)程度,才干留住松江顧客,營造耐久的競爭優(yōu)勢。松江大學城輕軌購物中心與開元地中海都面臨松江顧客流失的要挾,很多松江顧客購物到上海市區(qū),因此從松江新城商圈高度構成一定的互補,開元工程屬于民營企業(yè)-浙江開元集團運作城市綜合體起點較高,在松江市區(qū)將其作為競爭對手,對本工程提

53、高競爭才干有益。3、動態(tài)競爭是以高強度和高速度的競爭為特點，其中的每一個競爭對手都想不斷建立競爭優(yōu)勢和減弱對手的競爭優(yōu)勢。松江大學城輕軌購物中心消弱對手競爭優(yōu)勢需求采取長久的戰(zhàn)略措施,例如在可繼續(xù)運營方案,提高工程整體籠統(tǒng)和工程運營坪效方面下功夫。根據(jù)可繼續(xù)運營指點投資思緒,采取業(yè)態(tài)組合較強,建筑設計吸引顧客兩個大的措施,強化工程的競爭才干,不僅可以超越松江商城和開元地中海,而且可以留住更多顧客在松江消費。4、競爭戰(zhàn)略的有效性不僅取決于時間先后，更主要的是預測競爭對手反響和改動需求或者競爭規(guī)那么的才干。松江區(qū)域內商業(yè)物業(yè)是我們的直接競爭對手,但不是我們的主要競爭對手,徐家匯商圈的購物中心和商場

54、是我們主要競爭對手,拉高競爭對手標桿有利于吸引松江區(qū)各個下屬鎮(zhèn)的居民前來本工程消費。我們在松江大學城輕軌工程開發(fā)過程中,制定新的游戲規(guī)模,打造目的地式購物中心,在投資戰(zhàn)略上采取出賣部分物業(yè)根本回收資金,保管優(yōu)質物業(yè)長期運營,發(fā)揚軌道交通優(yōu)勢,共同促進松江新城昌盛的長久戰(zhàn)略。二城通公司及其軌道物業(yè)開發(fā)機構應對動態(tài)競爭的戰(zhàn)略方式:軌道交通站點開通后人流量將發(fā)生變化,我們需求根據(jù)未來人流和周邊人口的添加采取動態(tài)競爭戰(zhàn)略:第一，動態(tài)競爭戰(zhàn)略的制定是以注重動態(tài)競爭互動為根本前提的。加強對交通樞紐型購物中心的學習和類比,積極學習國內外同類工程的優(yōu)點。第二，過去制定戰(zhàn)略的另一個出發(fā)點就是揚長避短，以本人的競

55、爭優(yōu)勢打擊競爭對手的弱點，然后對手在博弈中加強學習才干，優(yōu)勢發(fā)生變化或逆轉。 沒有打造精品城市綜合體的長久思想導向,就難以做出一流的精品,我們的所長是交通樞紐優(yōu)勢,我們的所短是工程周邊人流量不夠,普通商業(yè)物業(yè)開發(fā)嚴重過剩,因此我們打造目的地式商業(yè)物業(yè)才干在競爭中取勝。第三，靜態(tài)條件下，制定競爭戰(zhàn)略的目的是堅持長期競爭優(yōu)勢。而在動態(tài)競爭條件下，制定競爭戰(zhàn)略的目的是發(fā)明新的競爭優(yōu)勢，特別是擅長利用多個學科優(yōu)勢，經過知識壁壘加大對手難度,抬高競爭的門欄。第四 動態(tài)競爭條件的分析方法不同于靜態(tài)分析，把博弈論和行為科學的分析方法用于對競爭對手的行為和反響的分析；把聯(lián)動分析方法用于對競爭對手的分析；運用情

56、景描畫、戰(zhàn)爭虛擬現(xiàn)實游戲和仿真分析等方法運用于競爭戰(zhàn)略評價與選擇。第五，在動態(tài)競爭條件下，人們更加留意環(huán)境、市場和行業(yè)構造對企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動態(tài)競爭環(huán)境下，人們越來越關注企業(yè)的才干、中心專長以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。根據(jù)動態(tài)競爭戰(zhàn)略知識的運用,我們在松江大學城輕軌物業(yè)開發(fā)中選擇知識創(chuàng)新戰(zhàn)略,詳細思緒如下:1.從環(huán)保節(jié)能和商業(yè)運營角度論證及重新設計大學城站點購物中心工程.2.按照知識創(chuàng)新要求,組織開發(fā)與運營管理專業(yè)團隊協(xié)作,在全球范圍整合資源,設計知識共享的贏利方式,吸引外來投資。注重承繼同類工程知識,經過比較分析積累軌道物業(yè)開發(fā)與運營的專門知識,運用知識降低本錢提高開發(fā)收益

57、,這是我們制定知識創(chuàng)新戰(zhàn)略的出發(fā)點。軌道站點購物中心知識分類 知識節(jié)點 內容 管理方式MALL業(yè)態(tài)設計與管理知識 如何根據(jù)消費群體的特點，設計最正確業(yè)態(tài)；不同業(yè)態(tài)之間比例合理；同種業(yè)態(tài)定位準確調和開展；留住顧客時間較長 由專業(yè)商業(yè)運營公司管理業(yè)態(tài)，由商會協(xié)調業(yè)態(tài)調整MALL招商資源庫與招商知識 根據(jù)商品種類，建立供應商數(shù)據(jù)庫 結合ERP系統(tǒng)，運用IT手段管理商家資源及招商活動的商品構成戰(zhàn)略MD與視覺營銷規(guī)劃VMD知識 商品陳列與視覺營銷知識 提煉國際一流VMD案例，根據(jù)消費者偏好設計一流的VMD方案運營效力知識庫 運營效力的關鍵在于人才培訓；商業(yè)人才培訓的關鍵是師資培訓、教材。 采用分級的運營

58、知識管理方式和培訓方式MALL商業(yè)文化 地域文化與商業(yè)文化的完美結合是MALL商業(yè)文化開展的重要內容 經過促銷活動與品牌推行來表達商業(yè)文化，詳細經過營銷方案的制定與審查管理商業(yè)文化3.在商業(yè)運營方面按照A方案重點吸引年輕人顧客群體,以零售為主,按照方案B、C重點吸引指定零售人群,例如突出電子零售市場運營,發(fā)揚松江電子產業(yè)基地優(yōu)勢.三上海輕軌松江大學城站點商業(yè)中心的動態(tài)競爭戰(zhàn)略經過動態(tài)競爭戰(zhàn)略的研討,我們建議松江大學城購物中心未來十年戰(zhàn)略目的如下:2007年2021年 2007年完成謀劃與更新設計,勝利實現(xiàn)招商. 勝利完成工程開發(fā)2021年實現(xiàn)開業(yè)目的開業(yè)后三年根本吸引本地顧客,構成良好口碑,為

59、松江新城的人口繼續(xù)添加構成良性循環(huán),商業(yè)物業(yè)實現(xiàn)有效的增值。2021年2021年調整工程商業(yè)業(yè)態(tài),充分發(fā)揚長途汽車站和輕軌站點交通樞紐的綜合優(yōu)勢,提升工程對周邊人口的輻射半徑,構成松江新城商業(yè)中心和文化中心,成為松江消費的第一目的地。根據(jù)需求可以出賣部分商業(yè)物業(yè),實現(xiàn)較高投資收益目的。十年內業(yè)態(tài)方案演化的預測,根據(jù)業(yè)態(tài)方案和實踐招商摸底結果,10年內業(yè)態(tài)很能夠先運營零售業(yè)態(tài)為主,周邊人流旺盛后,逐漸添加零售業(yè)態(tài)比重,當工程周邊人口到達20萬人以后,以零售業(yè)態(tài)為主,本工程可以充分發(fā)揚運營潛力。3.構成商圈的敏感要素分析1、由于軌道交通等要素,目前松江新城建成住宅亮燈率較低,松江新城的大學城目前擁

60、有師生人口近6萬人左右,未來3年規(guī)劃人口8萬多, 根據(jù)建成居民住宅面積計算為15萬人左右, 目前實踐只需5萬人左右,未來四年松江新城的常住人口是本工程能否勝利運營的敏感要素之一。 根據(jù)本司的詳實調查， 松江新城2021年人口可以添加到近20萬人，大量人口的居住生活將會促使各種層次的商業(yè)快速開展和全面成熟。詳見、。 2、商鋪供應量、商鋪以及公寓的銷售價錢是本工程能否勝利運營的另一個敏感要素,也是根底要素， 經過對工程規(guī)劃方案的各項經濟目的的專業(yè)評價，感到本工程的可銷售部分平均售價的變化、租賃部分平均租金的變化和開發(fā)本錢的變化，是最不確定的要素，會影響經濟效益目的的升降。見但是我們對松江新區(qū)商鋪供