個(gè)人住房公積金貸款買房的流程

1、個(gè)人住房公積金貸款買房的流程:1、初審：由住房資金管理中心對申請人提交的材料進(jìn)行初步審查，包括申請人資格、 貸款額度、貸款期限，初審合格以后，由中心出具抵押物審核評估通知單。2、評估：申請人持抵押物審核評估通知單到中心指定的評估機(jī)構(gòu)，對所購買的房 屋價(jià)值進(jìn)行評估。經(jīng)濟(jì)適用房不需要評估。3、審核：申請人持評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告以及中心要求的初審材料到中心進(jìn)行 貸款審核。如果合格，中心開具住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通知單。4、辦理擔(dān)保手續(xù)：申請人持住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通知單，按照自己選擇的 擔(dān)保方式辦理擔(dān)保手續(xù)。如果選擇抵押+保證的方式，保證人應(yīng)該出具書面的擔(dān) 保函；如果選擇抵押

2、+保險(xiǎn)或第三人保證的方式，應(yīng)該到保險(xiǎn)公司投保或到擔(dān)保 機(jī)構(gòu)辦理委托擔(dān)保手續(xù)。5、簽訂借款合同。6、住房資金管理中心與受托行簽訂委托貸款協(xié)議。7、借款人直接向住房資金管理中心提出貸款申請，受托行業(yè)可根據(jù)需要， 代為收集借款人申請資料，統(tǒng)一交住房資金管理中心審核、審批。8、住房資金管理中心對每筆貸款金額、期限、利率審批同意后，與受托行 簽訂委托貸款合同。9、受托行按照委托貸款合同約定，與借款人分別簽訂住房公積金委托貸 款抵押合同、住房公積金委托貸款質(zhì)押合同和住房公積金委托貸款保證 合同后，辦理借款手續(xù)。10、受托行將貸款直接劃入售房方在受托行開立的指定賬戶。辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序：（一）借

3、款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公 積金貸款申請表并如實(shí)提供有關(guān)資料。（二）市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及 合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國人民銀行規(guī)定辦理保險(xiǎn)。（三）貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書，銀行接到 貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù)特別提醒：購房時(shí)，借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進(jìn)行測算，就可得知貸款的 金額和每月還款數(shù)額。根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定，每年提取一次。假設(shè)客戶每年一次提取的 公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元

4、，商業(yè)貸款還款額為1000元，在 還款方式上可選擇“余額沖貸法”，即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款 本息（共計(jì)2500元），余額12500元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金，在還清住房商業(yè) 性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因?yàn)樯虡I(yè)性貸款利率高于公積金貸款利 率?！皼_還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額 的方式進(jìn)行還貸。但目前商業(yè)銀行對客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的。如果客戶選擇“等 額本息”還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那么提取的公積金15000元，將按 照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500元。余額不足時(shí)，借款人應(yīng)

5、及時(shí)將足額款項(xiàng)注入用于還款 的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據(jù)自身實(shí)際進(jìn)行選擇。如果客戶購買個(gè)人住房時(shí)申請的是商業(yè)性貸款，如：個(gè)人住房按揭貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款、 個(gè)人再交易住房貸款。當(dāng)時(shí)購房因各種原因沒有申請到公積金”貸款，而現(xiàn)在個(gè)人公積金繳 存達(dá)到規(guī)定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業(yè)銀行還不能 將購房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進(jìn)行償還商業(yè)性貸款本息。只 要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù)，就可提取公積金歸還個(gè)人住房 貸款本息。申請銀行個(gè)人住房貸款工作流程：（一）買方要與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售契約。（二）支付30%以上的房

6、款。（三）去房管部門辦理預(yù)售登記。（四）辦完預(yù)售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。兩種還貸方式利息天壤之別一般的購房人只知道貸款必須償還利息，可是，采用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。 貸款額在40萬元左右、限期30年的，利息差額可以達(dá)到10萬元之巨！至于這個(gè)，不少人 都還被蒙在鼓里一兩種還貸法利息差額大，在此摘錄一篇供您參閱。市民劉先生上個(gè)月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續(xù)，每月還貸額近2000元。誰知道就 在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的 他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元！原因只是他們采用了 不同的還貸方

7、式。而此前，劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知?！霸诤灪贤臅r(shí)候，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同，密密麻麻的，然后幫你一會(huì)翻 到這里、一會(huì)翻到那里，指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填身份證號(hào)碼、按上手印 即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法?！焙炏逻@份貸款合同后，劉先生自己測算了一下，利息總額高達(dá)17.6萬多元。要不是親戚提 醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出 來又仔細(xì)翻了好幾遍，發(fā)現(xiàn)合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經(jīng)被銀 行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的余地。他請朋友算了一下，如果套用 另外一種還款方法

8、，那么自己30萬元、20年商業(yè)性住房貸款利息總額不到15.2萬元，比 現(xiàn)在要少2.49萬元。銀行普遍主薦“等額法為了探明究竟，連日來，記者也以購房人的身份對南京多家銀行進(jìn)行了暗訪。在農(nóng)業(yè)銀行新街旦支行的消費(fèi)信貸超市，記者表示準(zhǔn)備購買一處總價(jià)為80萬元的商品房， 首付30%，公積金貸款12萬元，余下的44萬元準(zhǔn)備辦理商業(yè)貸款，30年還清。一位工作 人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法（等額法），通過測算，“月還款額” 一項(xiàng)顯示為2372.78元；記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另一種“本金還款法”（遞減法）。每個(gè) 月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000

9、多元。究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對話：“兩種還貸方法哪一種更合算呢？ ”“總的說來第二種遞減法少付點(diǎn)錢，但是一般人都不會(huì)等到30年才還清的，如果提前還貸的 話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少，但是一開始壓力太大了。” “哪一種更方便呢？ ”“當(dāng)然是第一種等額法方便，每個(gè)月只需按月還給銀行相同數(shù)額的錢就行了。第二種遞減法 每個(gè)月的錢數(shù)都不同，算起來也很麻煩所以我們一般都推薦客戶選擇等額法?！?隨后，記者繼續(xù)以購房人的身份電話咨詢了商業(yè)銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等多 家銀行，大多數(shù)都以介紹“本息還款法”即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。

10、雖然一些銀行工作人員最終也承認(rèn)應(yīng)該按照個(gè)人的不同情況選擇還款方式，但是從其話語 中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。銀行傾向性在于息差導(dǎo)致銀行產(chǎn)生這種傾向性的原因何在呢？ 一位從事金融行業(yè)多年的人士一語道破：“關(guān)鍵在 于息差?！薄皟煞N方法的利息差距大著哪！ ”該位人士以記者暗訪的例子進(jìn)行了一番計(jì)算，得出的結(jié)果令 人震驚同樣是44萬元、30年的商業(yè)性貸款，等額法的利息總額為41.4萬多元，而遞減法為29.7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多！該人士稱，同樣一筆貸款業(yè)務(wù)，對于吃利息飯”的銀行來說，當(dāng)然希望購房人全都選擇利息 高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會(huì)推薦顧

11、客購買價(jià)格高、利潤高的商 品，怎么會(huì)推薦價(jià)格低、利潤低的商品呢？至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，記者發(fā)現(xiàn)，使用遞減法實(shí)際上也并不如想像 的那么麻煩。雖然每個(gè)月的還款額都不同，但是具體數(shù)額并不需要人力測算，銀行的計(jì)算機(jī) 系統(tǒng)十分輕松地便可以打印出30年中每一個(gè)月還款數(shù)據(jù)的表格，購房人只需遵照交錢就行 了。而另外一個(gè)“遞減法開始還款壓力大，的解釋，記者通過業(yè)內(nèi)人士測算發(fā)現(xiàn)，雖然遞減法開頭 的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對于等額法2372元來說，也就高出620元 左右，且持續(xù)時(shí)間也只有一年零兩個(gè)月。大多數(shù)時(shí)間的還款額集中在2000多元和1000多 元之間。相信600多元的差

12、額大多數(shù)購房人都能承受，何況，這樣“省下來，的利息高達(dá)11 多萬元，值得大多數(shù)購房人重新考慮。銀行稱沒占到便宜昨日，建行、中行、農(nóng)行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時(shí)稱，兩種還款方法表面上看兩 者利息總額相差不少，而實(shí)際上兩者的計(jì)算原理是一回事?！安淮嬖阢y行占便宜。首先，兩種還貸方法并不是哪家商業(yè)銀行自己制定的，而是央行規(guī)定 的。，建行江蘇省分行房地產(chǎn)信貸處處長叢華昌介紹說，1998年5月央行頒布了個(gè)人住房 貸款管理辦法，規(guī)定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方 法都是符合規(guī)定的。而且實(shí)際上兩種還款方法計(jì)算原理是一樣的?！昂唵蔚乜?，兩者利息是相差一定額度，但是對于銀行來說

13、，并沒有通過哪種方式多收了顧 客的利息，因?yàn)檫@兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時(shí)間價(jià)值來計(jì)算的?！?據(jù)叢處長解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于顧客占用銀行資金發(fā)生 了變化。遞減還款法，由于顧客一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所 產(chǎn)生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對也 較多，所以利息也會(huì)相應(yīng)增加。針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現(xiàn)狀，昨天一些銀行表示今后在辦理 貸款之前，將加強(qiáng)告知義務(wù)?！翱赡芪覀兊牟糠止衩嫒藛T會(huì)覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習(xí)慣于這 種還款方式，所以就沒有對遞減法

14、進(jìn)行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了?！?一些銀行表示，今后在辦理住房貸款前，“要將話說在前面，讓客戶自主選擇。消協(xié)稱購房人有知情權(quán)南京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)秘書長孫建和在剖析上述現(xiàn)象時(shí)說，貸款購房也是一種消費(fèi)行為，消費(fèi)者 享有消法賦予的知情權(quán)和選擇權(quán)。銀行作為向消費(fèi)者提供服務(wù)的經(jīng)營者，有義務(wù)在服務(wù) 場所的顯著位置公示兩種不同的服務(wù)內(nèi)容，即兩種不同的還款方式。另外，還應(yīng)該客觀地且 明確地向消費(fèi)者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊，否則，就是侵害了消法 賦予消費(fèi)者的權(quán)利。我國消法第八條、第九條規(guī)定，“消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務(wù)的 真實(shí)情況的權(quán)利，；“消費(fèi)者有權(quán)自主選擇商品或者

15、服務(wù)方式，自主決定購買或不購買任何一 種商品、接受或不接受任何一項(xiàng)服務(wù)，；“消費(fèi)者在自主選擇商品或服務(wù)時(shí)，有權(quán)進(jìn)行比較、 鑒別和挑選。，孫建和認(rèn)為，如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費(fèi)者作主 選擇其中一種還款方式，那么就違法了消法的上述規(guī)定，對消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)構(gòu) 成了侵害。原因在雙方信息不對稱貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是中國人民銀行的明文規(guī)定。然而，為何到了 實(shí)際操作中，一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到“冷遇，了呢？導(dǎo)致本金還款法“銀行不薦、消費(fèi)者不知”的根本原因究竟是什么？受訪的多位專家及業(yè)內(nèi)人士均一致指出，購房人和銀行之間嚴(yán)重的信息不對

16、稱，是首要原因。 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，這種信息不對稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利 息收入創(chuàng)造有利條件；而購房人由于信息缺乏，必然處于弱勢。錢蘇平律師說，消費(fèi)者畢竟不是銀行家，人民銀行的規(guī)定也只是面對銀行而設(shè)的，普通人無 從得知，所以在選擇購房貸款時(shí)，往往是銀行說什么就是什么，具有一定的盲從心理。陳廣華律師也認(rèn)為，在貸款購房過程中，銀行和購房人處于明顯的不平等地位。銀行占有了 大量消費(fèi)者不具備的信息，而且有充分的理由和條件對消費(fèi)者購房作出主觀引導(dǎo)。（記者/王 海燕鄭春平）相關(guān)鏈接兩種還貸方式比較1、計(jì)算方法不同。等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。等額本金還款

17、法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還 款法”的利息總額要少于“本息還款法”；3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣。“本息還款法”前幾年還款總額中利息占的比例較 大（有時(shí)高達(dá)90%左右），“本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者 的比例最高時(shí)也就各占50%左右。4、還款前后期的壓力不一樣。因?yàn)椤氨鞠⑦€款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支 和物價(jià)基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣， 但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要

18、比前期輕得多。公積金個(gè)人住房貸款項(xiàng)目立項(xiàng)流程魂模申請開發(fā)商或單位）提出不同意簽約立項(xiàng)開發(fā)商（單位）與中心事銀行今天小編就來為大家介紹公積金貸款買房的具體操作流程及申請條件，一起 來看看。住房公積金貸款買房流程1、城鎮(zhèn)職工個(gè)人與所在單位必須連續(xù)繳納住房公積金滿一年；2、借款人購買的是貸款人認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)適用住房；3、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份;具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款 本息的能力;具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；4、借款人同意將其與開發(fā)商簽訂的住房銷售合同項(xiàng)下所列房產(chǎn)抵押給 貸款人，賦予貸款人優(yōu)先抵押權(quán)和受償權(quán)，作為償還本息的保證；5、借款人有支付不低于購房所需資金30%款項(xiàng)的能力；6

19、、貸款人規(guī)定的其他條件。需提交資料：個(gè)人資料：申請貸款的個(gè)人（以下簡稱借款人）身份證明及配偶的相關(guān)身份證明（身份證或其他有效證件均可）的復(fù)印件各4份；借款人的婚姻證明（單身證明、結(jié)婚證書、離婚證書或離婚判決書，喪偶者 須提供對方的死亡證明）的復(fù)印件各4份；交購房款的有效憑證復(fù)印件4份；借款人及配偶的收入證明各4份；合法的購房合同原件4份；以及借款人及其配偶的印章；另外，必須提供借款人住房公積金的繳存證明。以上這些材料，一定要帶上原件及相應(yīng)份數(shù)的復(fù)印件。房屋建審資料：商品房預(yù)（銷）售許可證或房改批復(fù)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國有土地使用證；建審平面圖及樓層平面

20、圖。公積金貸款買房流程：1、初審：由住房資金管理中心對申請人提交的材料進(jìn)行初步審查，包括申 請人資格、貸款額度、貸款期限，初審合格以后，由中心出具抵押物審核評估 通知單。2、評估：申請人持抵押物審核評估通知單到中心指定的評估機(jī)構(gòu)，對 所購買的房屋價(jià)值進(jìn)行評估，經(jīng)濟(jì)適用房不需要評估。3、審核：申請人持評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告以及中心要求的初審材料 到中心進(jìn)行貸款審核。如果合格，中心開具xx市住房資金管理中心擔(dān)保委托 貸款調(diào)查通知單。4、辦理擔(dān)保手續(xù)：申請人持Xx市住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通 知單，按照自己選擇的擔(dān)保方式辦理擔(dān)保手續(xù)。如果選擇抵押+保證的方式， 保證人應(yīng)該出具書面的擔(dān)保函;如

21、果選擇抵押+保險(xiǎn)或第三人保證的方式，應(yīng)該到 保險(xiǎn)公司投保或到擔(dān)保機(jī)構(gòu)辦理委托擔(dān)保手續(xù)。5、簽訂借款合同。公積金貸款利率要低于商業(yè)貸款，5年以內(nèi)（含5年），月利率3.45%。，年 利率4.14%;5年以上，月利率3.825%,年利率4.59%。國家規(guī)定公積金貸款 額度最高不能超過借款人退休年齡內(nèi)所繳納的住房公積金數(shù)額的兩倍。國家規(guī)定 貸款期限是一至十年，最多不超過二十年，銀行一般要求借款人采取先付息、后 還本的等額還款方式還本付息。銀行一般有3種方法來確定究竟給借款人多少借 款金額、多長借款期限。以借款人繳存的住房公積金余額的10倍來決定放款金額;按借款人工資總額的40%作為可以申請的貸款額度；根據(jù)借款人的月還款能力，以及銀行的貸款月利率3.825%,代入相應(yīng)公式，可以算出大致還款年限。此外，銀行會(huì)在每年的三月份辦理公積金的“沖還 貸”，沖減金額不超過當(dāng)年每月等額還款數(shù)的12倍，也就是說，您繳納的公積金不光可以申請利率較低的貸款，還可以幫您償還一部分貸款額。1.申請條件具有本市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件;申請前連續(xù)繳存住房公積金半年以上，累計(jì)繳存公積金的時(shí)間不少于1年;3.首套房自籌資金達(dá)到所購住房總價(jià)的30%以上（含30%） , 90平以下首套房貸則只需兩成;具有穩(wěn)定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，有償還貸款本息的能力;簽定了購買住房的合同或協(xié)議