房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀環(huán)境與行業(yè)環(huán)境分析

1、房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀環(huán)境與行業(yè)環(huán)境分析華中科技大學(xué) 詹鑫昌 2003777100房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)系統(tǒng)性的行業(yè)，不單指其本身所涉及的競地、定位、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)等內(nèi)部互動循環(huán)系統(tǒng)環(huán)節(jié)，更是指行業(yè)本身上下游各行業(yè)環(huán)節(jié)互動形成的行業(yè)生態(tài)圈，涉及到事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的重要行業(yè)部門，如金融銀行系統(tǒng)、鋼鐵材料系統(tǒng)等。因此,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向很大程度上是“順勢而為,只有深入理解了宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境因素后,才能把握房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展方向,這就是本文立題的初衷。一宏觀環(huán)境1）外部宏觀環(huán)境，美國經(jīng)濟(jì)陷入衰退周期,其連鎖反應(yīng)制約了我國宏觀調(diào)控的力度。1977年,美國多數(shù)家庭已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，出于“均富

2、”的理想思維，美國信貸政策發(fā)生嚴(yán)重傾斜,銀行貸款開始向低收入、少數(shù)族群、受教育水平低、金融知識匱乏的家庭和個(gè)人發(fā)放的住房抵押貸款。在美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向上發(fā)展、貸款利率持續(xù)下降、金融桿桿工具不斷創(chuàng)新等眾多因素下,形成了涉及了“投資銀行、傳統(tǒng)銀行、房屋貸款銀行、保險(xiǎn)公司、基金公司”等行業(yè)的桿桿利益共同體。自205年四季度以來，美國的住房市場出現(xiàn)低迷，新開量、新建房和存量房的銷售量開始下降,房價(jià)也開始走低，住宅市場的周期波動不僅影響著美國經(jīng)濟(jì),也給銀行和金融業(yè)帶來不小的沖擊,其中，次級債危機(jī)成了影響美國及全球金融市場的導(dǎo)火索。我國目前的經(jīng)濟(jì)增長模式仍然是以外向型經(jīng)濟(jì)增長模式為主,作為我國最主要的貿(mào)易順差

3、產(chǎn)生國的美國,其經(jīng)濟(jì)增長的放緩對中國的經(jīng)濟(jì)放緩具有較大的相關(guān)性影響(根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，美國經(jīng)濟(jì)放緩1%,中國的經(jīng)濟(jì)放緩約%）.美國為了刺激本國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其政府已經(jīng)采取了放大流動性的策略，如連續(xù)降息等。為了防止我國經(jīng)濟(jì)下滑,出現(xiàn)大起大落的發(fā)展格局,一定程度上制約了我國宏觀調(diào)控措施的力度。）內(nèi)部宏觀環(huán)境，C指數(shù)不斷上漲，通貨膨脹上行壓力仍大。CI即消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（Consumerrendex），是反映與居民生活有關(guān)的產(chǎn)品及勞務(wù)價(jià)格統(tǒng)計(jì)出來的物價(jià)變動指標(biāo),通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標(biāo)。該指數(shù)過高的升幅往往不被市場歡迎。一般說來當(dāng)CPI3的增幅時(shí)稱為INFATON，就是通貨膨脹；而當(dāng)CPI5的增幅

4、時(shí)，把他稱為SIES INFLTIN,就是嚴(yán)重的通貨膨脹。按照我國目前CP計(jì)算慣例,房地產(chǎn)價(jià)格漲幅不計(jì)入CPI計(jì)算口徑。因此,根據(jù)國際慣例評估,我國已經(jīng)面臨比較大的通貨膨脹壓力。而2008年我國既定的PI漲幅控制指標(biāo)為4。8%。現(xiàn)階段持續(xù)高位的PI指數(shù)與4。8%的既定目標(biāo)存在較大的差距空間，為了縮小這種差距空間，達(dá)到政府預(yù)定的調(diào)控指標(biāo)，實(shí)行從緊的貨幣政策，控制流動性過剩問題。3）內(nèi)部宏觀環(huán)境,緊縮性貨幣政策短期內(nèi)難以改變。007年來,中國人民銀行開始加大“緊縮性”貨幣政策.200年,12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,6次加息,大力實(shí)行貨幣從緊政策,2008年4月1日再次（年內(nèi)第三次）上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人

5、民幣存款準(zhǔn)備金率0。5個(gè)百分點(diǎn)至16%。今年以來,無論是央行發(fā)出的“2008年銀行新增貸款要維持20年額度”的要求,還是央行副行長易綱在北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心研討會上明確指出的無論國內(nèi)與國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境如何變化,2008年央行不會對從緊貨幣政策發(fā)生任何動搖的聲明,種種跡象都表明今年央行銀根緊縮的決心。）內(nèi)部宏觀環(huán)境，流動性過剩問題仍然突出,但屬于“結(jié)構(gòu)性”流動性過剩。雖然我國政府定調(diào)今年的“緊縮性”貨幣政策,但是從官方公布的貨幣數(shù)據(jù)來看,8年第一季度，我國的M、M1、M2仍然處于較高的增長速度。三種貨幣總量的持續(xù)快速上揚(yáng)似乎與目前的國家強(qiáng)調(diào)的緊縮性貨幣政策初衷相左，民營企業(yè)或是地產(chǎn)行業(yè)目前資金都

6、或多或少面臨短缺現(xiàn)象,那么我們的貨幣究竟流向何方？根據(jù)相關(guān)資料研究,造成這種現(xiàn)象的主要原因乃我們獨(dú)特的“二元經(jīng)濟(jì)影響，新增貨幣主要流向于政府主導(dǎo)的地方投資建設(shè)當(dāng)中,并非各行業(yè)均面臨類似資金過剩問題。從以上幾個(gè)影響關(guān)鍵我國0年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的大因素分析來看，我國08年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將面臨兩大不確定因素,這兩大不確定因素彼此影響,構(gòu)成了“微妙、復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。因素一：以美國次級債危機(jī)引發(fā)的美國經(jīng)濟(jì)衰退對我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及宏觀政策出臺的影響。主要體現(xiàn)在對美出口貿(mào)易的影響、人民幣匯率問題、利差倒掛問題、熱錢流動問題等等。因素二:以結(jié)構(gòu)性流動性過剩、CI指數(shù)持續(xù)上漲等因素引發(fā)“經(jīng)濟(jì)過熱”風(fēng)險(xiǎn)與“經(jīng)濟(jì)快速回冷”風(fēng)險(xiǎn)

7、之間的博弈。二行業(yè)環(huán)境1）國家宏觀政策A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見1月2日,由建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合制定的房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見出臺，于200年3月日起施行.與以往的規(guī)范性文件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)相比，意見明確了房地產(chǎn)抵押價(jià)值與房地產(chǎn)市場價(jià)值的關(guān)系；明確了房地產(chǎn)抵押估價(jià)的原則;明確了房地產(chǎn)抵押估價(jià)要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析；明確了房地產(chǎn)抵押估價(jià)要特別提示的內(nèi)容對維護(hù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)各方合法權(quán)益，推動整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展,具有十分重要的作用。關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知200年月1日，建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部三部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知。通知要求,自通知下發(fā)之日起,一律停止審

8、批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。其目的在于防止他們“超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益 -不到市場價(jià)一半。集資房的入市,無疑對分享商品房暴利(價(jià)格超過集資房一半）的開發(fā)商、地方政府、有關(guān)部門等相關(guān)利益集團(tuán)的利益,構(gòu)成了威脅。 造價(jià)低廉的集資房流入市場，把處于壟斷狀態(tài)的房地產(chǎn)市場撕開了一個(gè)缺口，在客觀上對平抑房價(jià)是有一定幫助的。一旦叫停,有可能對房地產(chǎn)市場造成三個(gè)方面的影響：其一，減少了房地產(chǎn)市場中的房源供應(yīng)渠道,等于在事實(shí)上強(qiáng)化了開發(fā)商的壟斷地位,房價(jià)更容易為開發(fā)商等利益主體所左右.其二,單位集資建的房,并非都入市交易,相當(dāng)一部分是自住的,一旦集資建房叫停,將把部分需求者逼向市場,使他們被迫從開發(fā)商手

9、中買房，這將加劇買房人之間的競爭,形成推動房價(jià)上漲的一支重要力量。其三,通過單位集資建房，人們有了一個(gè)看得見的參照，可以大致掌握建房的真實(shí)成本與相關(guān)利益主體的獲利多少在信息不對稱的房地產(chǎn)市場,這個(gè)信息顯得非常重要。而且,由于集資建房的價(jià)格真實(shí)存在著,開發(fā)商等相關(guān)利益集團(tuán)在抬高房價(jià)時(shí),多少會有所顧忌,他們不敢走得太遠(yuǎn)。倘若叫停單位集資建房,個(gè)人集資建房又由于種種原因發(fā)展不起來，房地產(chǎn)市場的信息將被相關(guān)利益集團(tuán)牢牢地掌控,變得更加不透明,相關(guān)利益集團(tuán)很容易渾水摸魚,伺機(jī)推動房價(jià)上漲。）二手房市場政策A. 稅務(wù)部門將加強(qiáng)房產(chǎn)稅收管理1月17日，國家稅務(wù)總局副局長王力在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上表

10、示,按照個(gè)人所得稅法的規(guī)定,個(gè)人出售自有住房取得的收入，減去財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅率為0%.206年,稅務(wù)部門將會同有關(guān)部門,進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家關(guān)于房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅收政策，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)交易中個(gè)人所得稅的繳納，對普通住房給予了一些優(yōu)惠政策比如，對個(gè)人出售住房以后,在一年內(nèi)換購住房的，符合規(guī)定的可以免交個(gè)人所得稅。同時(shí),對于個(gè)人出售住滿5年惟一的生活用房，在出售時(shí)免個(gè)人所得稅。3）針對開發(fā)商的政策A建設(shè)部“限外”新政即將發(fā)布“限外新政在市場準(zhǔn)入、開發(fā)經(jīng)營以及境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購買房產(chǎn)等三大領(lǐng)域做了明確規(guī)定。在市場準(zhǔn)入方面,要求外資投

11、資購買非自用房產(chǎn),應(yīng)遵循商業(yè)存在原則，按規(guī)定申請?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；其中投資總額超過(含）100萬美元的,注冊資本金不得低于投資總額的50%。在購房方面,規(guī)定只有境外機(jī)構(gòu)在中國境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(房企除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過一年的個(gè)人，具備購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房的資格;購買必須采取實(shí)名制.4）針對消費(fèi)者的政策A中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率的通知中國人民銀行決定,從20年4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的58提高到85%。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變.這次上調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率的

12、目的是抑制投資增長過快，向投資過快發(fā)出警示.全國金融機(jī)構(gòu)前三個(gè)月新增貸款額達(dá)到了。6萬億元,占到了全年貸款目標(biāo)的50%以上，信貸的快速增高是帶動投資過快的一個(gè)重要因素。B公積金制度政策性推行六大方面的創(chuàng)新六大方面的創(chuàng)新包括:一、適當(dāng)降低住房公積金貸款利率;二、推出更多公積金貸款品種；三、適當(dāng)降低公積金房貸首付比例;四、推出針對中低收入者的貼息房貸;五、增加固定利率公積金房貸等新品種；六、本著自愿原則適當(dāng)提高中低收入者公積金繳存額度等。 目前公積金貸款利率降低,才可以真正體現(xiàn)政策性金融的優(yōu)勢,與商業(yè)貸款拉大差距。公積金的管理不應(yīng)以盈利為目的,在低利率水平下,公積金管理中心可以以存貸差、存款收益維持正常運(yùn)營。公積金管理中心作為政策性住房金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)率先以較低的固定貸款利率嘗試公積金貸款品種的創(chuàng)新。對低收入者增加繳存額度,才會讓低收入者更好地享受公積金房貸的優(yōu)惠效果，最終保證發(fā)揮公積金制度對低收入者的政策傾斜效果。公積金首付應(yīng)與房價(jià)變