xxx項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告doc30

1、.：.；xxx工程產(chǎn)品謀劃報(bào)告前 言承蒙貴司委托，我司為xxx工程提供全程謀劃，我司在此深贊賞意。在經(jīng)過(guò)與貴司多次接觸及我司對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的整體把握的根底上，我們提出了本工程的產(chǎn)品謀劃思緒及理念，并構(gòu)成文字，共雙方討論實(shí)施。本著一切為了銷售的謀劃原那么,我們?cè)诒井a(chǎn)品謀劃案中系統(tǒng)地論述了工程開(kāi)發(fā)及銷售力提升各種措施及方法，力求把工程打造新一代的物業(yè)典范，在淄博成就首個(gè)特征文化商廈，從更高、更遠(yuǎn)、更深、更廣、更詳細(xì)的層面表達(dá)淄博未來(lái)商業(yè)開(kāi)展的必然趨勢(shì)，從而奠定工程在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)市場(chǎng)上的領(lǐng)先位置。在謀劃案中，我們用創(chuàng)新、求異的專業(yè)態(tài)度對(duì)工程進(jìn)展大膽、新穎的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，從根本上樹(shù)立工程鮮明、超前、時(shí)髦的籠統(tǒng)

2、，務(wù)求使之從眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，提高工程的競(jìng)爭(zhēng)及吸引才干。我們還會(huì)在未來(lái)的營(yíng)銷推行中經(jīng)過(guò)概念包裝對(duì)工程現(xiàn)代、休閑、時(shí)髦的定位予以系統(tǒng)的闡釋，從而有效地促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)工程的商業(yè)價(jià)值，從專業(yè)的角度表達(dá)了營(yíng)銷的本來(lái)面目。目 錄一、工程產(chǎn)品謀劃的三大原那么二、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略三、構(gòu)筑中心競(jìng)爭(zhēng)力四、工程產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念思緒五、建筑平面設(shè)計(jì)思緒六、交通組織七、公共空間八、停車場(chǎng)九、景觀設(shè)計(jì)十、照明設(shè)計(jì)十一、建筑風(fēng)格十二、產(chǎn)品物業(yè)類型的開(kāi)展方式十三、SOHO商務(wù)公寓詳細(xì)操作方式一、工程產(chǎn)品謀劃的四大原那么1、以銷售為導(dǎo)向原那么 xxx工程的產(chǎn)品謀劃首先思索的要素如何做一個(gè)可以被市場(chǎng)接受，而且可以暢銷的產(chǎn)品?；c這

3、一點(diǎn)，在產(chǎn)品謀劃之始，即是圍繞如何做一個(gè)可以賣出去的產(chǎn)品，而不是去討論實(shí)施一個(gè)不被市場(chǎng)與消費(fèi)群所接受的過(guò)期產(chǎn)品。2、快速銷售原那么根據(jù)市場(chǎng)情況，針對(duì)工程的本身特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，制定超前創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念與產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念，經(jīng)過(guò)良好、系統(tǒng)的銷售方式的運(yùn)作，從而到達(dá)快速實(shí)現(xiàn)銷售目。在短時(shí)間為開(kāi)展商實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)的資金快速回籠。3、強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合的原那么 在工程執(zhí)行的過(guò)程中，整合專業(yè)公司進(jìn)展全方位的協(xié)作，可以系統(tǒng)的提升工程素質(zhì)，全力打造“過(guò)程精品。4、構(gòu)筑“xxx的品牌平臺(tái)原那么良好的品牌就是質(zhì)量的保證，勝利的品牌就是信譽(yù)，就是擁有一批“鐵桿消費(fèi)群，就是讓客戶具有劇烈的心思認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)“xxx品牌質(zhì)的飛躍，注入新的活力為開(kāi)

4、發(fā)商的長(zhǎng)久開(kāi)展構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。二、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略1、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇1.1 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略類型： 1.1.1價(jià)錢競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：以低于競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)錢博得市場(chǎng)。1.1.2差別化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：顧名思義，采取與其他樓盤(pán)相差別的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與籠統(tǒng)包裝等，構(gòu)成差別化競(jìng)爭(zhēng)。1.1.3全面領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：即以我為主，開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)錢合理的產(chǎn)品，從而獲得全面領(lǐng)先的市場(chǎng)位置。結(jié)論： 本工程選擇全面領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。為保證全面領(lǐng)先，必需構(gòu)建他人不可模擬與超越的“中心競(jìng)爭(zhēng)力，才可以立足市場(chǎng)，并在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利的位置。三、構(gòu)筑中心競(jìng)爭(zhēng)力根本思索點(diǎn):1、 構(gòu)筑他人不可模擬和超越的中心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);2、 傳統(tǒng)的SWOT分析只能找到市場(chǎng)粗略位置，無(wú)法找

5、到工程的中心競(jìng)爭(zhēng)力，在此我們采取中心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值分析中心競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)現(xiàn): 1、xxx代表著權(quán)威、專業(yè)、高質(zhì)量、是自信心的保證。2、xxx品牌文化為產(chǎn)品構(gòu)建中心 “xxx曾經(jīng)是一個(gè)非常悠久的老字號(hào)品牌。它最可以直接地給予人們聯(lián)想到的純文化類古玩，字畫(huà)等。對(duì)于xxx品牌的了解僅僅只是局限于一個(gè)狹義上的文化。如何將常人認(rèn)同xxx品牌狹義文化進(jìn)展拓展與創(chuàng)新，與工程產(chǎn)品形狀進(jìn)展有效地對(duì)接，包容現(xiàn)代的新文化，構(gòu)成工程產(chǎn)品形狀在市場(chǎng)上的獨(dú)創(chuàng)性與不可模擬性。3、地段優(yōu)勢(shì)最大化工程的中心優(yōu)勢(shì)正是顯而易見(jiàn)的地段優(yōu)勢(shì)。地段優(yōu)勢(shì)也恰恰是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法模擬與復(fù)制的。因此，將地段優(yōu)勢(shì)進(jìn)展最大化，在工程的產(chǎn)品規(guī)劃與銷售中真正將地段

6、價(jià)值進(jìn)展升華，到達(dá)地段商業(yè)價(jià)值最大化的最終目的。4、產(chǎn)品形狀獨(dú)特化工程的獨(dú)特買點(diǎn)是以工程的地段為根底，在此根底上，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)展產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，構(gòu)成了“人無(wú)我有，人有我新的局面。尋覓當(dāng)前市場(chǎng)的空白點(diǎn)，做符合市場(chǎng)需求同時(shí)又在市場(chǎng)上暢銷的產(chǎn)品。在對(duì)于工程的獨(dú)特買點(diǎn)的設(shè)計(jì)中，必需求結(jié)合地段優(yōu)勢(shì)從投資角度來(lái)進(jìn)展思索，這是工程獨(dú)特賣點(diǎn)思索重點(diǎn)。正是投資型物業(yè)，這才是吸引人們最根本也是最中心的利益點(diǎn)，由于從淄博市目前的情況來(lái)看，潛在買家對(duì)營(yíng)業(yè)房的需求尚處于上升形狀，市場(chǎng)對(duì)可以銷售的營(yíng)業(yè)房特別是黃金路段營(yíng)業(yè)房的需求非常旺盛，人們對(duì)共青團(tuán)路段的營(yíng)業(yè)房非?？春?，有很強(qiáng)的投資購(gòu)買愿望，不少的運(yùn)營(yíng)者和投資者正伺機(jī)

7、購(gòu)買。四、工程產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念思緒開(kāi)發(fā)理念=中心競(jìng)爭(zhēng)力+與消費(fèi)者獲得共鳴中心競(jìng)爭(zhēng)力：必需是他人不可模擬和不可超越的。與消費(fèi)者獲得共鳴：必需是針對(duì)目的消費(fèi)群的潛在投資心思為出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)引導(dǎo)投資消費(fèi)。工程的開(kāi)發(fā)理念源于市場(chǎng)，表達(dá)在引導(dǎo)市場(chǎng)需求，是源于對(duì) “體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)下商業(yè)形狀變化的深化思索。設(shè)計(jì)工程開(kāi)發(fā)理念的中心在于確立工程中心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)化社會(huì)，只需不斷推陳出新，獨(dú)樹(shù)一幟，防止產(chǎn)品同質(zhì)化，工程才干找到生存之道。因此，xxx工程的開(kāi)發(fā)理念為：淄博CBD上具有獨(dú)特文化魅力與標(biāo)識(shí)的地標(biāo)物業(yè)理念闡釋：工程正是位于淄博的CBD上的中心地段。擁有了獨(dú)一無(wú)二的中心優(yōu)勢(shì)，不僅僅是如此，在淄博文化強(qiáng)市的背景下，工程

8、以高檔次、高水準(zhǔn)、高起點(diǎn)橫空出世將成為淄博CBD上當(dāng)只無(wú)愧的地標(biāo)志物業(yè)。工程具備了成為地標(biāo)物業(yè)的兩個(gè)要素：第一，建筑設(shè)計(jì)的獨(dú)特性。從目前產(chǎn)品的概念規(guī)劃來(lái)看，工程的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將力求打呵斥為一流國(guó)際型的建筑外型，工程從建筑籠統(tǒng)上可以獨(dú)樹(shù)一幟。正是由于在這一地段上，周邊的配套設(shè)備非常完善與成熟。隨著本地段新商圈的構(gòu)成，構(gòu)筑了淄博的CBD中央商務(wù)區(qū)。而工程恰恰是位于淄博CBD的標(biāo)志性地段，將成為地段上的籠統(tǒng)所在。第二個(gè)方面，xxx品牌文化的導(dǎo)入，發(fā)明了淄博乃至齊魯?shù)赜蛭幕禺a(chǎn)的新方式，構(gòu)成了新一輪地產(chǎn)新思想的聚焦，賦予工程鮮明的時(shí)髦的現(xiàn)代文化內(nèi)涵，可以真正地豐富產(chǎn)品籠統(tǒng)內(nèi)涵，從建筑視覺(jué)沖擊上可以給予視覺(jué)

9、的震撼，同時(shí)，它不僅僅是一個(gè)建筑混凝土的建筑物，而是富有文化內(nèi)涵，成為淄博上的文化代名詞。xxx工程不僅僅是將文化與商業(yè)進(jìn)展有機(jī)的結(jié)合；同時(shí)，它更是一種文化的創(chuàng)新與變革，引領(lǐng)一種新文化潮流，成為一種新的文化支撐點(diǎn)，它也是以后工程進(jìn)展推行時(shí)的參考根據(jù)?？梢韵胂?，xxx工程的出現(xiàn)，為淄博地產(chǎn)帶來(lái)了一場(chǎng)文化地產(chǎn)的裂變。也正是如此，xxx工程正以一種不可思義的文化地產(chǎn)方式來(lái)徹底地降服淄博人。五、建筑平面設(shè)計(jì)思緒一建筑平面設(shè)計(jì)原那么一個(gè)成熟的商業(yè)區(qū)的構(gòu)成決非一朝一夕可以構(gòu)成的，需求機(jī)遇與時(shí)間的配合，這一點(diǎn)對(duì)于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是不具備也無(wú)法改動(dòng)的。因此，我們應(yīng)該更多地思索工程本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使工程的規(guī)劃

10、可以很好地交融到整體規(guī)劃中，在特定的商業(yè)環(huán)境中締造出工程的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這才是開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的制勝之道。本工程地處當(dāng)?shù)刈罘比A的商業(yè)地帶，本身曾經(jīng)具備了開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的條件，因此，在進(jìn)展整體規(guī)劃時(shí)，要思索幾方面的問(wèn)題，包括：區(qū)域功能規(guī)劃，必需對(duì)工程所在區(qū)域的功能定位有深化的了解，并能把握工程所在地段未來(lái)規(guī)劃變動(dòng)的脈搏，特別要對(duì)工程所在地段商業(yè)功能規(guī)劃有明晰的概念。工程所在的區(qū)域是淄博的CBD區(qū)域，它成為CBD中心圈的一個(gè)重要組成部分。交通功能規(guī)劃，對(duì)城市交通情況及城市開(kāi)展態(tài)勢(shì)做出明確的判別，掌握住城市居民消費(fèi)流向的規(guī)律。它屬于CBD區(qū)域，但它所效力的不僅僅是CBD的人群，而是淄博高層面的消費(fèi)群體。要有一

11、定的前瞻性，要順應(yīng)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展的需求。工程的設(shè)計(jì)，既保證產(chǎn)品的暢銷性，同時(shí)更需求產(chǎn)品的前瞻性，引領(lǐng)市場(chǎng)。二建筑平面功能分布建筑的平面設(shè)計(jì)其目的是獲得一個(gè)理想的商業(yè)銷售平面，滿足商業(yè)活動(dòng)的要求。在結(jié)合前期與開(kāi)展商進(jìn)展良好溝通的根底上，建議工程總層高為17層，詳細(xì)各樓層功能分布規(guī)劃如下：5層為商場(chǎng)部分； 其中13層為名店城 4層為文化藝術(shù)名城5層為xxx辦公自留部分6層為轉(zhuǎn)換層，為空中會(huì)所，作為本樓宇的配套設(shè)備部分。271721層為SOH0公寓3地下為負(fù)一、二層設(shè)計(jì)為停車庫(kù)。 其中負(fù)一層可以將一部分作為商場(chǎng)的銷售面積。三建筑平面規(guī)劃思緒1、商場(chǎng)部分在對(duì)于工程建筑平面規(guī)劃集合今后運(yùn)營(yíng)的商店群與空

12、間的組合，各種相互聯(lián)絡(luò)的空間不是簡(jiǎn)單的沿著已有的街道延伸，而是經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)使之成為本身構(gòu)成的新的平面方式，并結(jié)合工程的地段與城市道路構(gòu)造等條件。1十字放射性規(guī)劃在工程整體平面規(guī)劃上我們建議在采用中心圍合的整體規(guī)劃思緒。經(jīng)過(guò)與中庭廣場(chǎng)銜接的通道，構(gòu)成放射狀通道的處置，使得共青團(tuán)西路成為工程的主體線，使前沿營(yíng)業(yè)房呈對(duì)稱格局。這樣就可以充分利用周邊原有商場(chǎng)帶來(lái)的客流量提升本身的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)工程的營(yíng)業(yè)房的銷售。在放射狀的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，步行人流流線明確，既可以合理地將人流引入到商場(chǎng)中，而且要在內(nèi)部合理組織人流，讓購(gòu)物者稱心，同時(shí)有要讓運(yùn)營(yíng)者獲得效益，最大限制讓人流經(jīng)過(guò)盡量多的商店門(mén)口而又不把間隔 拉得太

13、長(zhǎng)，才可以到達(dá)最正確效果。從工程的本身來(lái)看，放射性的通道的長(zhǎng)度不超越50米，將是最理想的組織人流的間隔 。2通道的處置研討闡明，當(dāng)商場(chǎng)內(nèi)人均空間為4m2時(shí)，每位步行者可以在各個(gè)方向自在活動(dòng)，當(dāng)商場(chǎng)內(nèi)人均空間減至2m2時(shí)，步行者將會(huì)對(duì)周圍的人持警戒形狀，而當(dāng)商場(chǎng)內(nèi)人均空間減至1.5m2時(shí)，步行者之間就會(huì)容易產(chǎn)生逆行的沖突。因此，在研討營(yíng)業(yè)房間隔戰(zhàn)略時(shí)要充分思索到這些要素。建議室內(nèi)步行街內(nèi)部主要通道寬23米左右。商場(chǎng)整面子積與商場(chǎng)部分的公攤面積、通道面積與的比例為1：0.4。也就是說(shuō)，工程商場(chǎng)部分的適用率初步規(guī)劃為60%，其中，公攤面積包括了電機(jī)房、通道、電梯井等公共面積。3商鋪面積配比建議 在服

14、從工程總體規(guī)劃規(guī)劃的原那么下，商場(chǎng)一層的外圍部分全部做成“復(fù)式的兩層商鋪，盡量多做臨街的商鋪?！皬?fù)式商鋪面積開(kāi)間與進(jìn)深的比例為1：3，即商鋪位的開(kāi)間為4.5米左右，進(jìn)深為13米左右。首層空間為面向道路開(kāi)門(mén)臨街商鋪，二層空間向商場(chǎng)內(nèi)開(kāi)門(mén)。因此，“復(fù)式商鋪將有兩個(gè)人流的出入口，既可以從臨街的入口進(jìn)入，也可以兼顧二樓人流，構(gòu)成了了循環(huán)的人流。六、交通組織從嚴(yán)厲意義上以為，工程的15層都應(yīng)該是作為一個(gè)一致整體來(lái)思索。特別是交通組織方面。除了平面的交通組織外，工程的15層的垂直構(gòu)造方式，需求處置中心化空間和線性空間，也就是中庭空間和步行街平面規(guī)劃之間的構(gòu)造方式。步行街與中庭廣場(chǎng)的交叉出現(xiàn)可以使公共空間變

15、得生動(dòng)，而且各層可以共享中庭。垂直交通組織對(duì)于本工程來(lái)說(shuō)，引導(dǎo)人流垂直向上運(yùn)動(dòng)是勝利的關(guān)鍵，在設(shè)計(jì)上，需求從下面幾個(gè)方面進(jìn)展思索：利用中庭廣場(chǎng)的功能與作用中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間的序列的高潮，這里人流集中，流量大，最能夠鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。但是，要引導(dǎo)購(gòu)物者做他們實(shí)踐上并不想做的事情并不容易。假設(shè)經(jīng)過(guò)適當(dāng)?shù)墓δ馨才?，將?gòu)物者向上運(yùn)動(dòng)處置成一個(gè)有目的的過(guò)程，可以大大提高上部空間的吸引力。購(gòu)物者為了欣賞中庭空間和參與其中的公共扮演活動(dòng)，也會(huì)上到更高的樓層。中庭空間的外型與空間的交流中庭空間的外型非常重要。例如，圓形中庭廣場(chǎng)利于開(kāi)展公共表演活動(dòng)，圍繞中庭的座椅給共享和參與中庭的活動(dòng)提供了方便

16、。同時(shí)，在任何一層可以看到其他層具有吸引力的活動(dòng)與景觀，也會(huì)大大促進(jìn)購(gòu)物者在層與層之間的運(yùn)動(dòng)。從不同層面上吸引人流普通來(lái)說(shuō)，壓服人從上往下走比壓服人從下往上走要容易得多。從工程本身功能規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)看：工程本身具有5層商場(chǎng)的設(shè)計(jì)，在對(duì)于提升商場(chǎng)人流方面，主要經(jīng)過(guò)室內(nèi)的電梯提升人流； 4、兩個(gè)中庭的設(shè)置第一個(gè)中庭13層設(shè)置一個(gè)中庭廣場(chǎng)，借助于中庭廣場(chǎng)聚集人氣的作用，為中部的營(yíng)業(yè)房帶來(lái)充足的客源，有助于促進(jìn)中部及北部營(yíng)業(yè)房的銷售。第二個(gè)中庭45層設(shè)置一個(gè)中庭廣場(chǎng)，經(jīng)過(guò)設(shè)置中空天棚進(jìn)展采光。同時(shí)，設(shè)立室外的大型手扶電梯上四層。5、第二個(gè)“首層設(shè)計(jì) 工程在室外設(shè)立大型扶手電梯直接上四層，直接將戶外人流提升

17、到四層，人為制造人流的運(yùn)動(dòng)，最大化將共青團(tuán)路的人流吸納到一樓和經(jīng)過(guò)大型室外手扶電梯的人流提升到四樓，實(shí)現(xiàn)了第二個(gè)“首層的概念，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。手動(dòng)扶梯商場(chǎng)內(nèi)手動(dòng)扶梯不僅僅是人流的提升，是關(guān)系到商場(chǎng)交通組織的重要部分。對(duì)于手扶電梯的選擇，選擇斜度為35度的扶梯即可。在手扶電梯的規(guī)劃方面一半采用兩種陳列方式。一種交叉剪刀式布置，上下人口首尾相接，可以從底層直接將一層一層地上到最頂層，中間不需求停留。另一種是上下扶梯并排同向布置，上下人口置于扶梯的兩側(cè)，兩層之間上下過(guò)程中需求步行一段間隔 。這兩種布置各有優(yōu)勢(shì)，前者方便通行；后者有助于鼓勵(lì)購(gòu)物者在各層面停留。本工程建議采用第二種方式，便于在商場(chǎng)內(nèi)

18、構(gòu)成“循環(huán)式人流。在扶梯的設(shè)置方面，扶梯本身是一個(gè)視覺(jué)妨礙，它的位置選擇需求防止呵斥視覺(jué)的妨礙，普通都分布在中庭廣場(chǎng)的兩側(cè)。三出入口設(shè)計(jì)及規(guī)劃對(duì)于本工程的15層的商場(chǎng)出入口的設(shè)計(jì)不僅要思索數(shù)量、朝向，還要顧及整個(gè)商場(chǎng)人員流動(dòng)的平安，人車交通的要求也不容忽視。在設(shè)計(jì)時(shí)要對(duì)建筑形狀進(jìn)展規(guī)劃，與其它的建筑符號(hào)組合構(gòu)成獨(dú)特的識(shí)別籠統(tǒng)。這樣就不會(huì)由于周邊環(huán)境的變化而被湮沒(méi)，對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)的延續(xù)和開(kāi)展有非常重要的意義。對(duì)于本工程，主出入口設(shè)置在共青團(tuán)西路南向。主出入口向內(nèi)凹入，并以個(gè)性鮮明的玻璃幕墻為主基調(diào)，同時(shí)輔以周邊環(huán)境的配合如綠化、小品點(diǎn)綴、休閑設(shè)備等來(lái)實(shí)現(xiàn)吸引人氣的目的。此外，商廈還在多個(gè)臨街面應(yīng)

19、設(shè)置多個(gè)次出入口，并根據(jù)每層特點(diǎn)采用不同的設(shè)計(jì)款式，在保證有效運(yùn)用的同時(shí)，為建筑物添加更多的活潑元素。在主出入口共青團(tuán)西路設(shè)置多功能展現(xiàn)臺(tái)，可以用作商品展現(xiàn)、舉行活動(dòng)，并于節(jié)假日組織商廈內(nèi)的運(yùn)營(yíng)者、商家或其他機(jī)構(gòu)聯(lián)手舉行各種商品的展現(xiàn)會(huì)、促銷會(huì)及文藝活動(dòng)，借助于這類型的活動(dòng)為整個(gè)商廈帶來(lái)興隆的人氣和足夠的客流。SOHO公寓出入口的思索SOHO公寓的主出入口，主要思索到私密性和方便性。主要選擇的位置主要思索選擇背叛人流最大的商場(chǎng)出入口，在比較僻靜的位置設(shè)置主出入口位置比較妥當(dāng)。四客流導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計(jì)商場(chǎng)的客流導(dǎo)向設(shè)計(jì)不僅僅處理商場(chǎng)內(nèi)部的人流交通與疏散問(wèn)題，它更為注重的是商場(chǎng)內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流與溝

20、通關(guān)系、商場(chǎng)平面或立體人流自然順暢與平均分配關(guān)系。良好的客流導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計(jì)可以最大限制地防止商場(chǎng)內(nèi)出現(xiàn)盲區(qū)和死角，并思索到顧客在商場(chǎng)內(nèi)閱讀商品和購(gòu)物時(shí)的感受，可以為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)自然、溫馨、輕松的購(gòu)物環(huán)境。工程的商場(chǎng)部分整體采用循環(huán)客流系統(tǒng)。各個(gè)相對(duì)獨(dú)立的購(gòu)物空間可以經(jīng)過(guò)路面、連廊及其它方式的通道聯(lián)絡(luò)起來(lái)，各區(qū)既可以單獨(dú)成塊，又可采用半開(kāi)放規(guī)劃方式，環(huán)環(huán)相扣，構(gòu)成一個(gè)循環(huán)的“購(gòu)物環(huán)。此外，再經(jīng)過(guò)內(nèi)部功能劃分，使各購(gòu)物區(qū)琳瑯滿目的商品爭(zhēng)相輝映，令顧客在商場(chǎng)流連忘返，循環(huán)購(gòu)物。七、公共空間 商場(chǎng)的公共空間部分包括室外廣場(chǎng)、內(nèi)庭院、中庭院以及通道上的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，它們?cè)诠δ苌喜粌H起著聚集和引導(dǎo)人流的作用，

21、同時(shí)也成為了商場(chǎng)的主題文化休閑中心。一中庭廣場(chǎng)設(shè)置設(shè)置中庭廣場(chǎng)，其一，作為天然采光處，防止首層終年不見(jiàn)陽(yáng)光的為難；其二，作為人流聚集和緩沖地帶，起到吸引和分流的作用；其三，可以利用廣場(chǎng)開(kāi)展各種運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，如開(kāi)辟專柜、展現(xiàn)臺(tái)、舉行一些小型的室內(nèi)展銷活動(dòng)和促銷活動(dòng)，亦可以作為公共休閑空間。621層，那么是經(jīng)過(guò)進(jìn)入電梯的空間，構(gòu)成了一個(gè)小型出入過(guò)渡、交流的空間。每層設(shè)有休憩區(qū)在每條主通道及各個(gè)出入口設(shè)置一定數(shù)量的休閑椅，并布置相應(yīng)的景觀如雕塑、以及背景音樂(lè)，供購(gòu)物者休憩、欣賞，為消費(fèi)者營(yíng)造安康、溫馨的購(gòu)物空間，真正實(shí)現(xiàn)休閑購(gòu)物的享用。主題文化休閑空間從本工程的整體規(guī)劃來(lái)看，商廈應(yīng)留有一部分空間來(lái)設(shè)置相

22、應(yīng)的休閑空間，可以擺放設(shè)置小型主題休閑區(qū)域，可以使消費(fèi)者感遭到步行街內(nèi)溫馨的人情味，徜徉或坐落其中，就能干遭到自然、輕松的購(gòu)物氣氛，產(chǎn)生情感上的共鳴，添加購(gòu)物吸引力。6樓轉(zhuǎn)換層的設(shè)置工程兩種不同物業(yè)類型的銜接的轉(zhuǎn)換層將成為本工程的一個(gè)亮點(diǎn)。在6層轉(zhuǎn)換層的設(shè)置中，主要思索兩個(gè)方面的作用：SOHO公寓的酒店式住戶大堂工程15樓屬于商業(yè)物業(yè)，商業(yè)價(jià)值利用非常高。因此，如何最大利用商業(yè)面積發(fā)明商業(yè)價(jià)值成為首要問(wèn)題。在一樓設(shè)置的SOHO公寓的電梯堂只是一個(gè)狹小的通道。SOHO公寓的住戶上升到六樓后，才開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入真正的酒店式住戶大堂，一方面經(jīng)過(guò)酒店式電梯大堂表達(dá)了工程的高檔次與價(jià)值。另一方面，6層的空間不僅

23、僅是構(gòu)造的轉(zhuǎn)化，還是人流的轉(zhuǎn)換。住戶人流到達(dá)6層后將馬上進(jìn)展分流，分別進(jìn)入各個(gè)電梯大堂回到本人的樓層。6層的園林、會(huì)所6層的空間分為兩個(gè)部分，一部分是露天的，主要思索是園林環(huán)境的營(yíng)造。由于工程本身用于環(huán)境營(yíng)造的的面積比較少，因此，在6樓中露天部分用于園林環(huán)境的營(yíng)造，同時(shí)，在一部分露天部分用于網(wǎng)球場(chǎng)等戶外活動(dòng)設(shè)備的設(shè)立。 另一方面，在6層中的封鎖部分設(shè)立商務(wù)中心、健身中心、高級(jí)壁球室、商務(wù)會(huì)議室等大樓的配套設(shè)備。八、停車場(chǎng)對(duì)于商場(chǎng)汽車停車場(chǎng)配套，首先要求提供足夠的停車位數(shù)量；其次要思索到商場(chǎng)停車場(chǎng)運(yùn)用方便程度。對(duì)于本工程，按照規(guī)劃必需有足夠的停車位，因此建議在接近共青團(tuán)西路的沿街面建立地面停車場(chǎng)

24、和建立一層地下停車場(chǎng)。此外，還必需建立相當(dāng)數(shù)量的自行車停放點(diǎn)，滿足購(gòu)物者停放自行車的要求，建議把自行車集體停放點(diǎn)設(shè)置在接近東邊的沿街面。在地面停車場(chǎng)，良好的平面分區(qū)、明確的行車流線和合理的停車位陳列對(duì)于提高停車效率是非常有利的。通常，停車位和行車道的角度可以有45度，60度，90度三種，其中45度陳列的占地面積較大，但可以加速停車操作，保證利用充分。建議工程在室外采用地面停車的采用45度方式。九、景觀設(shè)計(jì)工程的景觀設(shè)計(jì)主要表達(dá)兩個(gè)方面：第一部分，主要是表達(dá)工程本身環(huán)境的營(yíng)造 室內(nèi)購(gòu)物環(huán)境營(yíng)造是整個(gè)商廈環(huán)境營(yíng)造的重要組成部分，因此必需予以足夠的注重和規(guī)劃。因此，在商場(chǎng)的主通道上，除了設(shè)置上述的休

25、閑椅、中庭廣場(chǎng)外，還應(yīng)該在各主安排適當(dāng)?shù)男蕾p植物、雕塑品及其它方式的各種藝術(shù)品，并經(jīng)過(guò)燈光的配合來(lái)到達(dá)至佳的效果，讓流連其中的消費(fèi)者感受溫馨、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境，使其成為商廈的一大特點(diǎn)。環(huán)境的營(yíng)造除了應(yīng)該注重內(nèi)部環(huán)境之外，室外環(huán)境也不容忽略。本工程地處當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的商業(yè)旺地，外圍環(huán)境不是很理想，其它曾經(jīng)開(kāi)業(yè)的大型購(gòu)物商場(chǎng)也不太注重周邊運(yùn)營(yíng)環(huán)境的營(yíng)造，這無(wú)疑是本工程超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大好時(shí)機(jī)，我們建議商廈施工建立的同時(shí)，開(kāi)場(chǎng)著手進(jìn)展周邊環(huán)境的美化。第二部分，主要是經(jīng)過(guò)借景。充分利用公園的景觀使之成為工程稀缺資源，從而構(gòu)成中心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。xxx工程與人民公園只是一墻之隔，在工程借人民公園景觀、人流優(yōu)勢(shì)，主要從以

26、下幾個(gè)方面來(lái)表達(dá)：“私家公園概念設(shè)立在人民公園與xxx工程SOHO公寓的入口設(shè)立一個(gè)單向的“綠色通道，業(yè)主經(jīng)過(guò)門(mén)禁系統(tǒng)，直接可以進(jìn)入公園，享用公園設(shè)備。而公園的人流并不能直接進(jìn)入工程的SOHO公寓。經(jīng)過(guò)“私家公園的設(shè)立，可以充分利用景觀資源，為工程增添買點(diǎn)。觀光電梯設(shè)立對(duì)于工程的SOHO公寓，面向公園的一面可以設(shè)立觀光電梯，將公園的景觀資源最大化與室內(nèi)空間進(jìn)展交融，拓展室內(nèi)視野。增設(shè)立人民公園xxx出入口xxx工程的首層商場(chǎng)部分與人民公園完全打通，使之連為一體。從人民公園出來(lái)的游客可以直接經(jīng)過(guò)增設(shè)在xxx工程的公園出口出去。而進(jìn)入公園的游客也可以直接經(jīng)過(guò)設(shè)立在xxx的入口進(jìn)入公園。在工程運(yùn)營(yíng)前

27、期，可以經(jīng)過(guò)每天免費(fèi)贈(zèng)送一定數(shù)量的公園門(mén)票來(lái)添加商場(chǎng)人氣。在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，購(gòu)物者經(jīng)過(guò)購(gòu)物到達(dá)一定數(shù)量將可以免費(fèi)獲得公園門(mén)票，而且規(guī)定是經(jīng)過(guò)xxx工程出入口才干進(jìn)入公園內(nèi)，從而保證了商場(chǎng)的人流。十、照明設(shè)計(jì)工程商場(chǎng)室內(nèi)的照明設(shè)計(jì)既要滿足展現(xiàn)商品的功能需求，有要滿足美學(xué)的要求，室外照明設(shè)計(jì)對(duì)塑造購(gòu)物中心的籠統(tǒng)起著至關(guān)重要的作用。白天和夜間的室內(nèi)照明設(shè)計(jì)室內(nèi)照明的關(guān)鍵在于處置步行街通道和商店之間的照明關(guān)系，一方面，無(wú)論是白天還是晚上，都要堅(jiān)持步行街通道和中庭有足夠的照明程度，并經(jīng)過(guò)光線的變化來(lái)添加步行街通道的興趣性。另一方面，步行街通道的照明不可以對(duì)商店和店面呵斥不良干擾，影響和防礙店面和櫥窗展現(xiàn)。因

28、此，店面照明比不行街通道的亮度要高得多。夜間室外照明處置購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)時(shí)間有很大的一部分在夜間，建筑和停車場(chǎng)的夜間照明對(duì)塑造良好的星星非常重要。夜間建筑的照明經(jīng)過(guò)對(duì)立面特點(diǎn)的表現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)，讓商場(chǎng)部分和整體工程在環(huán)境中產(chǎn)生劇烈的視覺(jué)效果。在周六、日晚開(kāi)空中玫瑰活動(dòng)式夜空探射燈，在夜幕降臨后不失為淄博的一大景觀。十一、建筑風(fēng)格商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)方案必需與工程定位和功能定位相符合，充分滿足營(yíng)業(yè)房的銷售和運(yùn)營(yíng)的需求。包括整體風(fēng)格、出入口設(shè)置、臨街營(yíng)業(yè)房規(guī)劃、外立面式樣、顏色及其它的建筑元素的配合等，整體風(fēng)格設(shè)計(jì)原那么。應(yīng)該可以融入整個(gè)城市之中可以構(gòu)成工程的籠統(tǒng)吸引力和識(shí)別系統(tǒng)，特別是與xxx文化進(jìn)展結(jié)合

29、，構(gòu)成獨(dú)特的xxx符號(hào)表現(xiàn)出來(lái)。1、整體風(fēng)格描畫(huà)本工程作為淄博市的可銷售的商業(yè)物業(yè)，建筑物的整體籠統(tǒng)將最終決議于人們對(duì)它的整體印象，因此，在進(jìn)展建筑物整體風(fēng)格規(guī)劃時(shí)要遵照以下幾個(gè)方面的原那么：直線與曲線的組合構(gòu)成明朗、簡(jiǎn)約的整體印象表達(dá)開(kāi)放與遮蓋的整體效果表達(dá)“文化與“商業(yè)概念的完美結(jié)合有助于加強(qiáng)建筑物休閑文娛的功能定位具有較強(qiáng)的親和力基于這樣的思索，建筑物整體呈典雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格，整座建筑物外墻采用明快的顏色，建筑物整體采用藍(lán)色通透玻璃外墻，并點(diǎn)綴紅色、綠、藍(lán)等多種顏色，使建筑物風(fēng)格清新高雅； 在建筑物外墻采用外觀通透的玻璃墻體及頂棚，街景風(fēng)光一覽無(wú)遺；中庭廣場(chǎng)采用天幕采光，一通至頂，氣宇軒昂，

30、營(yíng)造溫馨的購(gòu)物、休閑環(huán)境；商廈內(nèi)各種設(shè)備采用人性化設(shè)計(jì)，別具風(fēng)情，充溢人性化特征。 2、外立面想象在外立面的設(shè)計(jì)還可以經(jīng)過(guò)透空的框格，斜向的開(kāi)窗、隱約的玻璃墻體等來(lái)添加建筑物外立面的活潑元素，并經(jīng)過(guò)多種的手法來(lái)對(duì)各個(gè)立面進(jìn)展處置，如添加各種幾何外形的廊柱、頂飄、樓梯等，使得建筑物的外部籠統(tǒng)變幻、明麗、具有劇烈視覺(jué)沖擊的整體效果。二層及以上的營(yíng)業(yè)房外墻設(shè)置玻璃櫥窗(SHOW ROOM)，可供商家展現(xiàn)商品，實(shí)現(xiàn)臨街營(yíng)業(yè)房的重要功能之一展現(xiàn)商品；外墻那么設(shè)置一定數(shù)量的廣告牌。3、xxx品牌文化的導(dǎo)入 工程必需建立中心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其重點(diǎn)就是全面導(dǎo)入xxx品牌文化。在工程中主要從以下幾個(gè)方面來(lái)表達(dá)：建筑

31、風(fēng)格與裝飾風(fēng)格建筑的整體風(fēng)格，無(wú)論從整體外型還是線條、顏色都必需注入xxx文化的內(nèi)涵，既不失穩(wěn)重覺(jué)得，同時(shí)有具有劇烈的時(shí)代感、時(shí)髦的氣味。專門(mén)的文化藝術(shù)城的設(shè)立在工程的商場(chǎng)部分，設(shè)計(jì)了專門(mén)的文化藝術(shù)城，專業(yè)的市場(chǎng)傳達(dá)出濃重的文化藝術(shù)氣味，同時(shí)又不失現(xiàn)代的時(shí)髦氣味，充分詮釋xxx文化藝術(shù)內(nèi)涵。一樓xxx籠統(tǒng)展現(xiàn)大廳在工程的一樓設(shè)立xxx的籠統(tǒng)展現(xiàn)大廳，全面、立體展現(xiàn)xxx籠統(tǒng)。讓市場(chǎng)對(duì)xxx有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)和了解，從而奠定了xxx的專業(yè)、權(quán)威籠統(tǒng)，樹(shù)立工程良好的籠統(tǒng)。整合工程活資源，構(gòu)成風(fēng)格符號(hào)化利用xxx的獨(dú)特、稀有資源，將名人、名家的字、畫(huà)作為工程裝飾的載體，在電梯間內(nèi)、通道上設(shè)立專門(mén)的書(shū)畫(huà)

32、欣賞長(zhǎng)廊和字畫(huà)的搭配構(gòu)成符號(hào)化注入到建筑符號(hào)中，全面提升工程的價(jià)值感。十二、產(chǎn)品物業(yè)類型的開(kāi)展方式13層的名店城1、關(guān)于“名店城的想象 “名店城顧名思義，就是名牌產(chǎn)品、精品的會(huì)聚之地方。它代表著城市中具有一樣的生活檔次與相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的少數(shù)人的消費(fèi)形狀和整個(gè)城市消費(fèi)才干的參考指數(shù)。在名店城內(nèi)以國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際名牌產(chǎn)品作為高端籠統(tǒng)的支持。2、名店城的功能規(guī)劃 名店城是一個(gè)相對(duì)高檔次高端消費(fèi)群的市場(chǎng)。因此，在綜合思索的根底上，詳細(xì)功能建議如下。區(qū)域規(guī)劃運(yùn)營(yíng)范圍劃分根據(jù)首層臨街營(yíng)業(yè)房化裝品專賣店、名牌專賣店、高檔服飾等知名品牌或特征商家，有助于提高整個(gè)商場(chǎng)的檔次，營(yíng)造休閑購(gòu)物的氣氛，這類商家可以接受較高

33、的租金，并需求臨街展現(xiàn)門(mén)面。二層名牌專賣店、高檔服飾、眼鏡鐘表、首飾等可以滿足租客對(duì)實(shí)惠租金的要求，可以吸引更多的消費(fèi)人流，構(gòu)成從高至低的“瀑流效應(yīng)。三層 HYPERLINK flycall/forsale/sport/ 運(yùn)動(dòng)體育類休閑用品專賣場(chǎng)構(gòu)成專業(yè)的運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所，表達(dá)名店城的專業(yè)性。四層文化藝術(shù)城文具、圖書(shū)、禮品專賣場(chǎng)文化類精品的賞析買賣中心。五層文化藝術(shù)城以亞洲文化品牌和中國(guó)文化龍頭之稱的xxx對(duì)活潑群眾文化生活，及提升淄博地域的書(shū)畫(huà)搜集、鑒賞和創(chuàng)作程度，帶動(dòng)周邊地域與淄博的文化交流起到艱苦作用。六層配套會(huì)所室外的小型園林、高級(jí)壁球室、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)議室、SOHO公寓客戶效力中心建筑物的轉(zhuǎn)換層

34、面，建議作成空中花園，以彌補(bǔ)工程沒(méi)有大環(huán)境營(yíng)造的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，可以將整個(gè)建筑物的配套全部設(shè)立的這一層中，集中處理配套問(wèn)題。十三、SOHO商務(wù)公寓詳細(xì)操作方式 對(duì)于商場(chǎng)以上部分的樓宇，其定位為： 專業(yè)酒店式管理的SOHO公寓采用了專業(yè)的公司進(jìn)展效力與管理，同時(shí)，有具有住宅與寫(xiě)字樓的一些特點(diǎn)，既可以居住，有可以辦公，成為了一個(gè)功能自在的公寓空間，它將空間最大化模糊，可以讓市場(chǎng)的接受面更加廣，可以適宜目前市場(chǎng)的充分需求。1、SOHO公寓必需留意的幾個(gè)問(wèn)題專業(yè)的物業(yè)管理效力SOHO商務(wù)公寓的真正的目的消費(fèi)對(duì)象的特殊性，因此一定需求自創(chuàng)酒店式的管理效力，為獨(dú)特的消費(fèi)群體提供一個(gè)所需的效力與物業(yè)管理。兼顧居住辦公兩種職能SO