哈爾濱保利花園投資分析暨經(jīng)濟效益評估（DOC 48）

1、.：.；報告受托方研討部(02507420)第6頁 共57頁 DATE yy-M-d 10-2-8哈爾濱保利花園投資分析暨經(jīng)濟效益評價目錄頁碼 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc526066831 目錄 PAGEREF _Toc526066831 h 1 HYPERLINK l _Toc526066832 7.0實施進度方案 PAGEREF _Toc526066832 h 4 HYPERLINK l _Toc526066833 7.1有關(guān)本工程方案的闡明 PAGEREF _Toc526066833 h 4 HYPERLINK l _Toc526066834 7.2本工

2、程裝修規(guī)范 PAGEREF _Toc526066834 h 4 HYPERLINK l _Toc526066835 7.3工程實施進度表 PAGEREF _Toc526066835 h 6 HYPERLINK l _Toc526066836 投資分析 PAGEREF _Toc526066836 h 8 HYPERLINK l _Toc526066837 8.0投資構(gòu)成、本錢分析 PAGEREF _Toc526066837 h 8 HYPERLINK l _Toc526066838 8.1工程根本參數(shù)及估計施工進度安排 PAGEREF _Toc526066838 h 8 HYPERLINK l

3、_Toc526066839 8.2工程開發(fā)價值銷售收入 PAGEREF _Toc526066839 h 10 HYPERLINK l _Toc526066840 8.3土地本錢政府地價和征地費用 PAGEREF _Toc526066840 h 10 HYPERLINK l _Toc526066841 8.4建安工程本錢 PAGEREF _Toc526066841 h 11 HYPERLINK l _Toc526066842 8.5前期費用 PAGEREF _Toc526066842 h 14 HYPERLINK l _Toc526066843 8.6工程其它不可預見費 PAGEREF _Toc

4、526066843 h 14 HYPERLINK l _Toc526066844 8.7應交納之開發(fā)期稅、費 PAGEREF _Toc526066844 h 15 HYPERLINK l _Toc526066845 8.8紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費 PAGEREF _Toc526066845 h 16 HYPERLINK l _Toc526066846 8.9靜態(tài)總投資額 PAGEREF _Toc526066846 h 17 HYPERLINK l _Toc526066847 8.10資金籌措方案及財務費用 PAGEREF _Toc526066847 h 17 HYPERLINK l _T

5、oc526066848 8.9.1資金籌措 PAGEREF _Toc526066848 h 17 HYPERLINK l _Toc526066849 8.9.2財務費用 PAGEREF _Toc526066849 h 18 HYPERLINK l _Toc526066850 8.11物業(yè)銷售有關(guān)稅、費 PAGEREF _Toc526066850 h 18 HYPERLINK l _Toc526066851 8.12本工程銷售費用 PAGEREF _Toc526066851 h 18 HYPERLINK l _Toc526066852 8.13本工程所得稅 PAGEREF _Toc5260668

6、52 h 19 HYPERLINK l _Toc526066853 8.14靜態(tài)開發(fā)總投資綜述 PAGEREF _Toc526066853 h 19 HYPERLINK l _Toc526066854 8.15工程全部開發(fā)總投資綜述 PAGEREF _Toc526066854 h 20 HYPERLINK l _Toc526066855 9.0可行性研討財務數(shù)據(jù)的預測和選定 PAGEREF _Toc526066855 h 22 HYPERLINK l _Toc526066856 9.1.4小區(qū)物業(yè)管理費的收入與支出 PAGEREF _Toc526066856 h 22 HYPERLINK l

7、_Toc526066857 9.1.5運營稅、費 PAGEREF _Toc526066857 h 22 HYPERLINK l _Toc526066858 9.1.6土地增值稅 PAGEREF _Toc526066858 h 22 HYPERLINK l _Toc526066859 9.1.7所得稅 PAGEREF _Toc526066859 h 23 HYPERLINK l _Toc526066860 經(jīng)濟效益分析 PAGEREF _Toc526066860 h 23 HYPERLINK l _Toc526066861 10.0工程財務收益分析 PAGEREF _Toc526066861 h

8、 23 HYPERLINK l _Toc526066862 10.1工程贏利才干 PAGEREF _Toc526066862 h 24 HYPERLINK l _Toc526066863 10.1.1財務內(nèi)部收益率FIRR PAGEREF _Toc526066863 h 24 HYPERLINK l _Toc526066864 10.1.2財務凈現(xiàn)值FNPV PAGEREF _Toc526066864 h 25 HYPERLINK l _Toc526066865 10.1.3資本報答率靜態(tài) PAGEREF _Toc526066865 h 25 HYPERLINK l _Toc526066866

9、 10.1.4靜態(tài)投資回收期 PAGEREF _Toc526066866 h 26 HYPERLINK l _Toc526066867 10.2工程的不確定性分析 PAGEREF _Toc526066867 h 28 HYPERLINK l _Toc526066868 10.2.1工程盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc526066868 h 28 HYPERLINK l _Toc526066869 10.2.2工程敏感性分析 PAGEREF _Toc526066869 h 28 HYPERLINK l _Toc526066870 10.2.3概率分析 PAGEREF _Toc5260668

10、70 h 29 HYPERLINK l _Toc526066871 10.2風險分析 PAGEREF _Toc526066871 h 30 HYPERLINK l _Toc526066872 附表： PAGEREF _Toc526066872 h 31 HYPERLINK l _Toc526066873 附表1：靜態(tài)總投資分期投放比例及資金籌措方案表 PAGEREF _Toc526066873 h 31 HYPERLINK l _Toc526066874 附表2：全部投資現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc526066874 h 42 HYPERLINK l _Toc526066875 附表3

11、：工程損益表 PAGEREF _Toc526066875 h 44 HYPERLINK l _Toc526066876 附表4：概率分析表 PAGEREF _Toc526066876 h 46 HYPERLINK l _Toc526066877 附圖： PAGEREF _Toc526066877 h 47 HYPERLINK l _Toc526066878 附圖1：本工程盈虧平衡圖 PAGEREF _Toc526066878 h 47 HYPERLINK l _Toc526066879 附圖2：本工程靜態(tài)開發(fā)本錢構(gòu)成圖 PAGEREF _Toc526066879 h 487.0實施進度方案本工

12、程地塊占地寬廣，開發(fā)規(guī)模宏大，開發(fā)周期長，需投入大量的人力、財力和物力，因此，開展商宜結(jié)合本工程市場研討調(diào)查的結(jié)論以及現(xiàn)時本身的運營情況，包括關(guān)于本工程開發(fā)的一些初步思緒，經(jīng)過與研討人員共同確定，將整個工程的開展劃分為三個延續(xù)的階段即每兩年為一個階段，每年按4月至11月為一個計算期。7.1有關(guān)本工程方案的闡明1、根據(jù)市場研討所得結(jié)論，“哈爾濱保利花園的開發(fā)宜采取分區(qū)分階段開發(fā)，以前期回收之資金再投入進展后續(xù)之開發(fā)，因此，各開發(fā)階段的劃分和開發(fā)先后次序確實定，應根據(jù)市場反響而堅持一定的開發(fā)節(jié)拍，盡量保證工程可以啟動勝利，繼續(xù)開展，按照先啟動多層住宅樓的開發(fā)建立，一待時機成熟再開發(fā)高層住宅的物業(yè)開

13、發(fā)次序劃分。2、根據(jù)市場開展的特點和市場的需求，各開發(fā)階段，特別是第一開發(fā)階段的物業(yè)類型應較為多樣，各階段物業(yè)的開發(fā)應堅持一定的完好性和獨立性，根底設備、公建配套和綠化景觀應隨之配套，并且便于實施封鎖式管理。3、根據(jù)地塊周圍環(huán)境條件及其開展變化，結(jié)合各種類型物業(yè)和各開發(fā)階段對環(huán)境的要求，來確定各開發(fā)階段的詳細內(nèi)容。4、將根據(jù)工程的規(guī)劃設計方案，結(jié)合公建安排、道路和景觀設計，但在目前階段，僅按銜接的開發(fā)過程即全部開發(fā)期為6年，每個季度為一個計算期，共分24期并不詳細劃分一、二、三期各開發(fā)階段。7.2本工程裝修規(guī)范根底：人工挖孔樁及砼樁承臺、鋼筋混凝土底板、構(gòu)造、高層主要以13層配一臺電梯為主住宅

14、樓采用鋼筋混凝土框架或框架、剪力墻混合構(gòu)造、新型墻體磚砌結(jié)；外墻：高級聚脂粉彩噴涂或鋪砌釉面條形錦磚；屋頂：西班牙式天面瓦；窗戶：選用鋁合金窗框，平開式配淺綠色強化玻璃，窗臺鋪高級花崗石，廳、房均預留冷氣機位置；室內(nèi)墻壁、天花均涂國產(chǎn)乳膠漆，地面素水泥沙漿光面；電梯系統(tǒng)：采用中外合資廠消費之電梯六層單復式無電梯，不銹鋼轎廂飾面，后備發(fā)電機與及必要之消防、環(huán)保設備；水、電系統(tǒng)：每戶均配置足夠電力、自來水、暖氣供應小區(qū)集中供暖，室內(nèi)全部安裝埋墻暖氣管、上下水管、低壓電源線、燈制及預留有線電視插制，多路開關(guān)供空調(diào)和照明系統(tǒng)，采取獨立水、電表、配電箱，防盜對講機、埋墻安裝IDD線槽。室內(nèi)裝修工程擬采用

15、菜單式套餐效力，即只計算根本裝修規(guī)范交樓規(guī)范工程造價精裝修工程造價未計入本投資本錢。7.3工程實施進度表工程稱號第一年第二年第三年第四年第五年第六年建立、施工進度、投資安排1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、征地拆遷1、征地拆遷及場地七通一平二、設計與工程勘探1.規(guī)劃方案設計、報建2.工程勘測、建筑模型制造3.各類施工圖紙設計三、辦理前期報建手續(xù)四、工程施工1、場地大開挖土方工程及根底施工2、地下室工程25層住宅樓3、砼框架構(gòu)造土建及室內(nèi)根本裝修4、會所及公建配套設備工程五、設備安裝

16、1.給、排水工程2.變配電及室內(nèi)電氣工程3.消防工程4.電梯工程5.暖氣工程6.煤氣工程六、小區(qū)范圍內(nèi)、外配套工程外水、外電、綠化、道路、公建闡明：時間單位為季度1、總工期為實際工期，未含外界要素(或施工單位、設備供應商進場、生活及臨建施工、施工預備和設計修正、報建、出施工圖紙、圖紙會審等時間工期延誤)影響.2、除二次裝修、室內(nèi)、外環(huán)境工程，其它分項工程，如內(nèi)、外墻砌體及裝飾、客、貨電梯、給、排水、空調(diào)、消防、通訊、煤氣等分項工程可同時交叉進展施工.3、由于東北特殊氣候緣由,每年11月15日后到第2年4月15日前室外不能施工.但依然可以利用該段時間進展施工預備等。資料來源：受托方研討部投資分析

17、暨經(jīng)濟效益評價報告受托方研討部(02507420)第57頁 共57頁 DATE yy-M-d 10-2-8投資分析本工程各項總投資開發(fā)本錢的計算，是充分結(jié)合了本地塊開發(fā)情況以及委托方的運營才干，根本采取按各階段開發(fā)過程中實踐獲得的土地面積，分階段、按比例實行對征地補償款、綜合開發(fā)費和征地款利息、小區(qū)道路占地面積的征地款的投入，其它分項本錢：建安工程造價、前期費用、紅線內(nèi)外市政配套設備工程費用和開發(fā)期稅費的投入，按實踐工程量統(tǒng)計和計算。8.0投資構(gòu)成、本錢分析本工程總投資的根本構(gòu)成和整體建立的開發(fā)投入的方案安排，是經(jīng)過受托方研討部與委托方以及本工程建筑設計單位共同商討的結(jié)果，并經(jīng)過初步統(tǒng)計和歸納

18、出對本開發(fā)工程的用地規(guī)模、分塊開展方式，包括對各類單項開發(fā)本錢的分階段投入、物業(yè)功能要求和檔次規(guī)范、小區(qū)內(nèi)部道路的占地面積以及公共建筑配套、市政根底設備的一致分攤原那么，并根據(jù)此原那么，提出了分階段開展和投資本錢的分階段投入安排建議。8.1工程根本參數(shù)及估計施工進度安排各類投資本錢的分階段開展投入安排，是基于穩(wěn)健有序、滾動式開發(fā)的原那么。根據(jù)委托方提交的初步土地出讓協(xié)議，并且，思索到工程開發(fā)所征用土地的地塊面積宏大，委托方前階段必需支付的費用主要包括：國有土地運用權(quán)出讓金、征地補償款、土地綜合開發(fā)費為未知數(shù)，待求和前期費用、建筑工程安裝費用、開發(fā)期稅、費、紅線內(nèi)外市政配套設備工程費以及銷售期稅

19、、費包括銀行貸款等的金額投入量過大，同時，思索到本工程開發(fā)的物業(yè)種類，開發(fā)周期較長等緣由影響。本工程投資建立方案，根據(jù)地塊規(guī)劃方案的詳細要求，采用分地塊、分階段開展的方式。施工進度安排包括開發(fā)方案橫度圖詳見本報告第七部分。表8-1本工程建筑技術(shù)參數(shù)一覽表序號本工程根本經(jīng)濟技術(shù)目的參數(shù)備注1實踐可開發(fā)總占地面積120,890平方米總占地面積126,000平方米2工程可開發(fā)總建筑面積305,712平方米總可售建筑面積285,052平方米2.1多層住宅總建筑面積17,790平方米住宅總建筑面積232,002平方米2.2高層住宅總建筑面積214,212平方米車位數(shù)約為500個2.3商場總建筑面積30,

20、550平方米有運營性收益之商業(yè)場所2.4會所及公建配套設備總建筑面積15,260平方米機電設備及大廈管理用房等2.5地下室總建筑面積27,900平方米每個停車位約占地45平方米3容積率(地上總建筑面積除總占地面積)2.30總?cè)莘e率2.534建筑密度(首層建筑面積除以總占地面積)29.2%按照住宅小區(qū)規(guī)劃設計要求5綠地率30.0%按照普通城市規(guī)劃細那么要求6綠地面積36,267平方米綠化率乘以總占地面積7地上部分總建筑面積277,812平方米首層建筑面積35,245平方米7.1多層住宅部分總建筑面積17,790平方米平均以6層住宅樓為主7.2高層住宅部分總建筑面積214,212平方米平均以13層

21、住宅樓為主7.3商場部分總建筑面積30,550平方米主題商場及特征酒樓、西餐廳7.4會所及公建配套設備總建面積(設備房、管理用房等)15,260平方米地下室一層7.5地下停車位總建筑面積及總可銷售車位數(shù)22,500平方米地下設備房5,400平方米8多、高層住宅總單元戶數(shù)共有住戶1,814戶居住人口6,349人9第1期開發(fā)總建筑面積79,132平方米學府路與工電路交界為一期9.1商局面積13,834平方米裙樓商場約二層9.2多層住宅面積9,696平方米4層6層(地面以上計-含商場)9.3高層住宅面積55,602平方米7層16層(地面以上計-含商場)10第2期開發(fā)總建筑面積107,263平方米自興

22、街與工電路交界為二期10.1商局面積9,160平方米裙樓商場約二層10.2多層住宅面積4,008平方米4層6層(地面以上計-含商場)10.3高層住宅面積94,095平方米7層16層(地面以上計-含商場)11第3期開發(fā)總建筑面積119,317平方米自興街與學府里交界為三期11.1商局面積7,556平方米裙樓商場約二層11.2多層住宅面積4,086平方米4層6層(地面以上計-含商場)11.3高層住宅面積64,515平方米7層16層(地面以上計-含商場)11.4會所建筑面積12,600平方米位于小區(qū)中心地帶11.5居委會、管委會面積180平方米11.6地下室建筑面積機電設備房5,400平方米每戶車位

23、數(shù)約0.28個11.7地下室建筑面積室內(nèi)停車位22,500平方米每車位約3.63戶11.8幼兒園2,120平方米11.9變電所熱交換站面積360平方米資料來源：受托方研討部8.2工程開發(fā)價值銷售收入本工程銷售總收入：86,229萬元；詳見下表。表8-2本工程銷售收入一覽表8.0各功能物業(yè)總銷售收入可銷售建筑面積單價(人民幣元)83,174萬元8.1多層住宅銷售收入17,790平方米2,500元/平方米4,4488.2高層住宅銷售收入214,212平方米2,800元/平方米59,9798.3商場部分銷售收入30,550平方米4,500元/平方米13,7488.4停車位銷售收入500個10萬元/個

24、5,000資料來源：受托方研討部8.3土地本錢政府地價和征地費用經(jīng)過委托方提供之關(guān)于土地本錢的資料，本文工程土地出讓金與征地補償費擬按照一億九千萬元思索，樓面地價單價：621元/平方米。即：1、本工程土地出讓金：11,116萬元，按照總建筑面積305,712平方米進展分攤，那么一方本錢為：364元/平方米。2、擬預備談判繳交之征地、拆遷、安頓補償費：7,884萬元。3、地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費約為0.00萬元。詳見下表：表8-3本工程土地本錢構(gòu)成一覽表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(萬元)按總建筑面積分攤1.0土地本錢1.1+1.2+1.419,000萬元621元/平方米1.1多層

25、住宅國有土地運用權(quán)出讓基準地價(364元/m21.1)17,790平方米400元/平方米712.31萬元按哈爾濱市國土出讓金規(guī)范1.2高層住宅國有土地運用權(quán)出讓基準地價(364元/m21.1)214,212平方米400元/平方米8,577.05萬元按哈爾濱市國土出讓金規(guī)范1.3商場國有土地運用權(quán)出讓基準地價(520元/m21.15)30,550平方米598元/平方米1,826.89萬元按哈爾濱市國土出讓金規(guī)范1.4擬預備談判繳交之征地、拆遷、安頓補償費305,712平方米258元/平方米7,883.75萬元1.5地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費120,890平方米0.00萬元資料來源：受托方

26、研討部8.4建安工程本錢本工程建安工程造價是按照建筑設計方案進展估算；總計為：34,100萬元，按照總建筑面積305,712平方米進展分攤，那么一方本錢：1,115元/平方米；按照總可售面積285,052平方米進展分攤，那么一方本錢：1,1196元/平方米；詳見下表：表8-4本工程建安工程造價構(gòu)成一覽表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(萬元)按總建面積分攤備注2.0建安工程投資2.1+2.234,100萬元1,115元/平方米1,196元/平方米資料來源：受托方研討部其中：1、土建及裝修工程造價：26,750萬元，按照總建筑面積305,712平方米進展分攤，那么一方本錢：875元/平方米；詳見

27、下表：表8-5本工程土建工程造價構(gòu)成一覽表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(萬元)按總建筑面積分攤2.1土建及裝修工程2.1.1+2.1.626,750萬元875元/平方米2.1.1一期:多層住宅樓土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費9,696平方米510元/平方米494.50萬元以下均已包括裝修工程造價2.1.2一期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價9,696平方米190元/平方米184.22萬元多層土建造價700元/平米2.1.3一期:高層住宅樓土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費55,602平方米620元/平方米3,447.32萬元高層土建造價830元/平米2.1.4一期:高層住宅樓室內(nèi)裝

28、修工程造價55,602平方米210元/平方米1,167.64萬元商場土建1,000元/平方米2.1.5一期:商場部分土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費13,834平方米550元/平方米760.87萬元會所及公建土建695元/平米2.1.6一期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價13,834平方米450元/平方米622.53萬元地下室土建1,250元/平米2.1.7二期:多層住宅樓土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費4,008平方米510元/平方米204.41萬元裝修套餐詳見交樓裝修規(guī)范2.1.8二期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價4,008平方米190元/平方米76.15萬元建安工程造價那么含水電設備

29、2.1.9二期:高層住宅樓土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費94,095平方米620元/平方米5,833.89萬元多層住宅837元/平方米2.1.10二期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價94,095平方米210元/平方米1,976.00萬元高層住宅974元/平方米2.1.11二期:商場部分土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費9,160平方米550元/平方米503.80萬元裙樓商場1,150元/平方米2.1.12二期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價9,160平方米450元/平方米412.20萬元會所公建838元/平方米2.1.13三期:多層住宅樓土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費4,086平方米

30、510元/平方米208.39萬元地下室1,392元/平方米2.1.14三期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價4,086平方米190元/平方米77.63萬元6層住宅樓無電梯2.1.17三期:高層住宅樓上部框架構(gòu)造工程費64,515平方米620元/平方米3,999.93萬元多層住宅按6層計算2.1.18三期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價64,515平方米210元/平方米1,354.82萬元高層住宅按13層計算2.1.19三期:商場部分土方工程、根底承臺連上部框架構(gòu)造工程費7,556平方米550元/平方米415.58萬元商場按裙樓2層計算2.1.20三期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價7,556平方米450元/平

31、方米340.02萬元地下室按1層計算2.1.21二期:地下室土方工程、挖孔樁及承臺、砼底板、防水工程費27,900平方米1,250元/平方米3,487.50萬元會所及公建按2層計2.1.23會所及公建配套設備部分框架構(gòu)造連根本裝修工程造價17,020平方米695元/平方米1,182.21萬元高層住宅配1臺電梯資料來源：受托方研討部2、機電設備安裝工程造價：7,350萬元，按照總建筑面積305,712平方米進展分攤，那么一方本錢：240元/平方米；詳見下表：表8-6本工程機電設備安裝工程造價構(gòu)成一覽表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(萬元)按總建面積分攤2.2機電設備安裝工程2.2.1+2.2.

32、107,350萬元240元/平方米2.2.1中外合資廠消費之備用發(fā)電機及環(huán)保消音器(1800KVA)2臺45萬元/臺90.00萬元水電及設備工程造價如下2.2.2多層住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工)17,790平方米59.0元/平方米104.96萬元多層住宅元/平方米2.2.3高層住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工)214,212平方米62.0元/平方米1,328.11萬元高層住宅144元/平方米2.2.4商場部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工)30,550平方米65.0元/平方米198.58萬元裙樓商場150元/平方米2.2.5會所及公建配套設備電力系統(tǒng)

33、(含高低壓配電柜、線槽施工)15,260平方米60.0元/平方米91.56萬元會所公建141元/平方米2.2.6地下室部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工)27,900平方米62.0元/平方米172.98萬元地下室144元/平方米2.2.7中外合資廠消費之名牌電梯系統(tǒng)(連安裝工程)65臺22.5萬元/臺1,461.53萬元含暖氣設備及管道安裝費2.2.8商場及地下室、會所消防栓、煙感、噴淋頭及保安監(jiān)視73,710平方米95.0元/平方米700.25萬元含高低壓配電柜及線槽2.2.9多層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價17,790平方米78.0元/平方米.76萬元含給排水管道安裝工程費2.

34、2.10高層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價214,212平方米82.0元/平方米1,756.54萬元2.2.11商場部分供、排水管網(wǎng)安裝工程造價30,550平方米85.0元/平方米259.68萬元2.2.12會所及公建配套設備供、排水管網(wǎng)安裝工程造價15,260平方米81.0元/平方米123.61萬元2.2.13地下室供、排水管網(wǎng)安裝工程造價27,900平方米82.0元/平方米228.78萬元2.2.14供暖用國產(chǎn)鍋爐設備連管道安裝工程造價2臺339萬元/臺678.00萬元每臺10噸2.2.15管道煤氣安裝工程費1,814戶0.00萬元由購房消費者負擔2.2.16有線電視安裝費300元/戶1,

35、814戶0.00萬元由購房消費者負擔2.2.17大樓保安及住宅對講系統(tǒng)250元/戶1,814戶0.00萬元由購房消費者負擔2.2.18零星工程費防雷接地、泛光照明等0.23%7,333萬元16.87萬元資料來源：受托方研討部8.5前期費用本工程前期費用：1055萬元，按照總建筑面積305,712平方米進展分攤，那么一方本錢：35元/平方米。按照總可售面積285,052平方米進展分攤，那么一方本錢：37元/平方米；詳見下表：表8-7本工程前期費用構(gòu)成一覽表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(萬元)按總建面積分攤備注3.0前期費用3.1+3.2+3.3+3.41,055萬元35元/平方米37元/平方

36、米3.1場地三通一平、砌筑圍墻等工程費120,890平方米3.00元36.27萬元3.2市場調(diào)查及工程可行性研討費0.06234,100萬元21.14萬元3.3建筑規(guī)劃方案研討費、建筑模型制造費305,712平方米2.0元61.14萬元3.4工程勘探120,890平方米3.0元35.66萬元3.5建筑設計費305,712平方米20.0元611.42萬元3.6籌建興辦費及工程管理費0.85%34,100萬元289.85萬元按本工程建安工程造價0.85%資料來源：受托方研討部8.6工程其它不可預見費本工程工程其它不可預見費：680萬元，按照總建筑面積305,712平方米進展分攤，那么一方本錢：22

37、元/平方米；按照總可售面積285,052平方米進展分攤，那么一方本錢：24元/平方米；詳見下表：表8-8工程其它不可預見費計算表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(萬元)按總建面積分攤備注4.0工程不可預見費2.12.5%2.5%26,750680萬元22元/平方米24元/平方米資料來源：受托方研討部8.7應交納之開發(fā)期稅、費本工程應交納開發(fā)期稅、費：2,460萬元，按照總建筑面積305,712平方米進展分攤，那么一方本錢：80元/平方米。按照總可售面積285,052平方米進展分攤，那么一方本錢：86元/平方米；詳見下表：表8-9工程應交納開發(fā)期稅、費構(gòu)成一覽表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(

38、萬元)按總建面積分攤備注5.0開發(fā)階段應交納稅、費5.1+5.172,460萬元80元/平方米86元/平方米5.1土地管理費(按照總占地面積3.0元/m2一次性收取)城鎮(zhèn)土地分級適用稅額3.0元(由財政部門收)36.27萬元120,890平方米5.2投資方向調(diào)理稅暫免征收2000年開場暫免征收按1991國務院82號令0.00萬元住宅按5%計算5.3水利建立附加(按照本工程總建筑面積1元/平方米)1.0元30.57萬元305,712平方米5.4城市配套設備建立費(8層以上免收)按現(xiàn)行規(guī)范計算一致按50.0元/平方米計算88.95萬元17,790平方米5.5多層住宅樓供電用電負荷費(按330元/K

39、VA計)按供電局規(guī)范多層住宅樓平均按8KW/戶478.90萬元1,814戶8KW/戶5.6商場部分供電用電負荷費(按330元/KVA計)按供電局規(guī)范裙樓商場按120W/m2120.98萬元30,550平方米120W/平方米5.7會所及地下室供電用電負荷費(按330元/KVA計)按供電局規(guī)范會所、地下室65W/m292.58萬元43,160平方米65W/平方米5.8中小學教師住房集資費按文件規(guī)定17.4元531.94萬元305,712平方米5.9供水設備補助費(按750元/m3計算)按自來水公司規(guī)范3.5人/戶、0.25噸/人.日119.04萬元6,349人0.25立方米5.10預算定額管理費按

40、建安工程造價計34,100萬元34.10萬元0.1%5.11建筑工程監(jiān)理費(按建安工程造價計算)按建安工程造價計34,100萬元406.13萬元1.2%5.12建立工程質(zhì)量監(jiān)視費(按建安工程造價計)按建安工程造價計34,100萬元85.25萬元0.25%5.13建立工程質(zhì)量監(jiān)視費檢驗費(按土建造價)按土建工程造價計26,750萬元40.12萬元0.15%5.14建立工程平安監(jiān)視費(按土建工程造價計算)按建安工程造價計34,100萬元51.15萬元0.15%5.15占道費(在施工過程中能夠發(fā)生的紅線外占道)按占道實踐任務日計算1.0元0.22萬元2,190任務日5.16建立工程招招標活動資金按建

41、安工程造價計34,100萬元68.20萬元0.2%5.17墻改基金9.0元275.14萬元305,712平方米資料來源：受托方研討部8.8紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費本工程紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費：1,390萬元，按照總建筑面積305,712平方米進展分攤，那么一方本錢：45元/平方米。按照總可售面積285,052平方米進展分攤，那么一方本錢：49元/平方米；詳見下表：表8-10紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費構(gòu)成一覽表序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(萬元)按總建面積分攤備注6.0紅線內(nèi)、外工程本錢6.1+6.81,390萬元45元/平方米49元/平方米6.1外電工程費(含新裝變電設備

42、及小區(qū)范圍電纜溝敷埋發(fā)掘)305,712平方米65元397.43萬元20%按實踐工程個案估算6.2暫時施工用電費305,712平方米7.8元59.61萬元25%按實踐工程個案估算6.3小區(qū)紅線范圍內(nèi)道路設備及標牌工程費120,890平方米55元200.67萬元30%按實踐閱歷估算6.4外水工程費(包含大廈內(nèi)上下水管道敷埋發(fā)掘)305,712平方米90元412.71萬元15%按實踐工程個案估算6.5暫時施工用水費305,712平方米5.5元42.04萬元25%按實踐工程個案估算6.6環(huán)境美化及園林綠化工程費120,890平方米60元217.60萬元30%按實踐閱歷估算6.7紅線內(nèi)市政及公建配套設

43、備零星工程費120,890平方米25元30.22萬元10%按實踐閱歷估算6.8紅線外市政及公建配套設備零星工程費120,890平方米25元30.22萬元10%按實踐閱歷估算資料來源：受托方研討部8.9靜態(tài)總投資額本工程靜態(tài)開發(fā)總投資1.0+6.0：58,685萬元。按照總建筑面積305,712平方米進展分攤，那么一方本錢：1,920元/平方米。按照總可售面積285,052平方米進展分攤，那么一方本錢：2,059元/平方米；本工程各類靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成，詳見下表：表811本工程靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表按總建筑面積分攤序號工程稱號技術(shù)參數(shù)根本參數(shù)合計(萬元)按總建面積分攤備注7.0靜態(tài)投資總額1.0+

44、6.058,685萬元1,920元/平方米2,059元/平方米資料來源：受托方研討部8.10資金籌措方案及財務費用8.9.1資金籌措本工程開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款；第三，是預售樓花。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資，當自有資金全部投入終了尚有資金缺口時，經(jīng)過貸款處理。預售房主要安排在靜態(tài)總投資曾經(jīng)到達25%時，但由于該部分收入不穩(wěn)定，原那么上只用于還貸，而不作為投資資金的來源。8.9.2財務費用本工程的財務費用主要由利息費用構(gòu)成。利息費用的計算參照建立部發(fā)布的經(jīng)濟評價規(guī)范按如下方法確定：假定貸款發(fā)生在當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計

45、算，還貸當年按年末歸還，照全年計息，即：每年應計利息=年初借款本息累計+本年借款額2貸款年利息本工程當前融資本錢為年利率8.0%，鑒于銀行利率已開場下調(diào)，估計數(shù)年后融資本錢必將下降。據(jù)此，假定建立期內(nèi)貸款利率維持8.0%不變，并維持整個開發(fā)期。本工程合計需支付利息3,255萬元，至工程開場第七年還清。8.11物業(yè)銷售有關(guān)稅、費本工程物業(yè)銷售有關(guān)稅費為：4,500萬元。詳見下表；表812本工程物業(yè)銷售有關(guān)稅費一覽表9.0物業(yè)銷售有關(guān)稅費5.41%83,174萬元4,500萬元9.1營業(yè)稅金：按營業(yè)額5%計算。5%4,159萬元9.2營業(yè)稅附加:包括教育附加費等按營業(yè)稅額5%計算0.25%208萬

46、元9.3防洪費：按營業(yè)額0.18%計算。0.09%75萬元9.4其它稅費0萬元9.5印花稅：按買賣額的0.05%計算。0.07%58萬元資料來源：受托方研討部8.12本工程銷售費用本工程物業(yè)銷售費用為：3,327萬元。計算過程詳見下表；表813本工程銷售費用一覽表10.0銷售費用(按出租收入5%計算)4.0%83,174萬元3,327萬元資料來源：受托方研討部8.13本工程所得稅本工程所得稅為：2,745萬元。計算過程詳見下表；表814本工程運營所得稅一覽表14.0運營所得稅(按銷售額33%之10%計提)3.3%83,174萬元2,745萬元資料來源：受托方研討部8.14靜態(tài)開發(fā)總投資綜述綜合

47、上述，得出本工程開發(fā)的靜態(tài)投資本錢不包含財務本錢，為：58,685萬元，以本開發(fā)工程總建筑面積305,712m2分攤，那么靜態(tài)總投資的一方本錢，為：1,920元/m2；以本開發(fā)工程實踐可銷售面積的總建筑面積285,052m2分攤，那么靜態(tài)總投資的一方本錢，為：2,059元/m2；表8-15靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例按總建筑面積分攤一覽表序號工程稱號總建筑面積按總建筑面積分攤單價靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例1.0土地本錢305,712平方米621元19,000萬元32.38%1.1政府地價305,712平方米304元9,289萬元15.83%1.2其它土地本錢305,712平方米318元9,711萬元

48、16.55%2.0建安工程費用305,712平方米1,115元34,100萬元58.11%2.1土建工程造價含奢華裝修305,712平方米875元26,750萬元45.58%2.2機電設備安裝305,712平方米240元7,350萬元12.52%3.0前期費用305,712平方米35元1,055萬元1.80%4.0工程不可預見費305,712平方米22元680萬元1.16%5.0開發(fā)期稅費305,712平方米80元2,460萬元4.19%6.0紅線內(nèi)外工程費305,712平方米45元1,390萬元2.37%7.0靜態(tài)總投資305,712平方米1,920元58,685萬元100.0%資料來源：受

49、托方研討部表8-16靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例按總可售面積分攤一覽表序號工程稱號總可售面積按總可售面積分攤單價靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例1.0土地本錢285,052平方米667元19,000萬元32.38%1.1政府地價285,052平方米326元9,289萬元15.83%1.2其它土地本錢285,052平方米341元9,711萬元16.55%2.0建安工程費用285,052平方米1,196元34,100萬元58.11%2.1土建工程造價285,052平方米938元26,750萬元45.58%2.2機電設備安裝285,052平方米258元7,350萬元12.52%3.0前期費用285,052平方米

50、37元1,055萬元1.80%4.0工程不可預見費285,052平方米24元680萬元1.16%5.0開發(fā)期稅費285,052平方米86元2,460萬元4.19%6.0紅線內(nèi)外工程費285,052平方米49元1,390萬元2.37%7.0靜態(tài)總投資285,052平方米2,059元58,685萬元100.0%資料來源：受托方研討部8.15工程全部開發(fā)總投資綜述表8-17工程全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例按總建筑面積分攤一覽表序號工程稱號總建筑面積按總建筑面積分攤單價靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例1.0土地本錢305,712平方米621元19,000萬元26.20%1.1政府地價305,712平方米304元9

51、,289萬元12.81%1.2其它土地本錢305,712平方米318元9,711萬元13.39%2.0建安工程費用305,712平方米1,115元34,100萬元47.03%2.1土建工程造價305,712平方米875元26,750萬元36.89%2.2機電設備安裝305,712平方米240元7,350萬元10.14%3.0前期費用305,712平方米35元1,055萬元1.46%4.0工程不可預見費305,712平方米22元680萬元0.94%5.0開發(fā)期稅費305,712平方米80元2,460萬元3.39%6.0紅線內(nèi)外工程費305,712平方米45元1,390萬元1.92%7.0靜態(tài)總投

52、資305,712平方米1,920元58,685萬元80.9%8.0各功能物業(yè)總銷售收入305,712平方米2,721元83,174萬元9.0物業(yè)銷售有關(guān)稅費305,712平方米147元4,500萬元6.2%10.0銷售費用(按出租收入4.0%計算)305,712平方米109元3,327萬元4.6%11.0財務費用(按銀行利息8.0%計算)305,712平方米106元3,255萬元4.5%12.0稅前開發(fā)毛利潤305,712平方米439元13,408萬元13.0稅前資本收益率305,712平方米22.85%14.0運營所得稅(按銷售額33%之10%計提)305,712平方米90元2,745萬元3

53、.8%15.0稅后開發(fā)凈利潤305,712平方米349元10,663萬元16.0稅后資本收益率305,712平方米1元18.17%17.0稅后開發(fā)收益(元/平方米計算305,712平方米349萬元18.0開發(fā)總本錢305,712平方米2,372元72,512萬元100.0%資料來源：受托方研討部表8-18工程全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例按總可售面積分攤一覽表序號工程稱號總可售面積按總可售面積分攤單價靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例1.0土地本錢285,052平方米667元19,000萬元26.20%1.1政府地價285,052平方米326元9,289萬元12.81%1.2其它土地本錢285,052平方米3

54、41元9,711萬元13.39%2.0建安工程費用285,052平方米1,196元34,100萬元47.03%2.1土建工程造價285,052平方米938元26,750萬元36.89%2.2機電設備安裝285,052平方米258元7,350萬元10.14%3.0前期費用285,052平方米37元1,055萬元1.46%4.0工程不可預見費285,052平方米24元680萬元0.94%5.0開發(fā)期稅費285,052平方米86元2,460萬元3.39%6.0紅線內(nèi)外工程費285,052平方米49元1,390萬元1.92%7.0靜態(tài)總投資285,052平方米2,059元58,685萬元80.9%8.

55、0各功能物業(yè)總銷售收入285,052平方米2,918元83,174萬元9.0物業(yè)銷售有關(guān)稅費285,052平方米158元4,500萬元6.2%10.0銷售費用(按出租收入4.0%計算)285,052平方米117元3,327萬元4.6%11.0財務費用(按銀行利息8.0%計算)285,052平方米114元3,255萬元4.5%12.0稅前開發(fā)毛利潤285,052平方米470元13,408萬元13.0稅前資本收益率285,052平方米22.85%14.0運營所得稅(按銷售額33%之10%計提)285,052平方米96元2,745萬元3.8%15.0稅后開發(fā)凈利潤285,052平方米374元10,6

56、63萬元16.0稅后資本收益率285,052平方米18.17%17.0稅后開發(fā)收益(元/平方米計算285,052平方米12元349萬元18.0開發(fā)總本錢285,052平方米2,544元72,512萬元100.0%資料來源：受托方研討部9.0可行性研討財務數(shù)據(jù)的預測和選定9.1.4小區(qū)物業(yè)管理費的收入與支出根據(jù)目前國內(nèi)物業(yè)管理業(yè)界開展的現(xiàn)狀，地產(chǎn)開發(fā)商普通要求物業(yè)管理公司堅持收支平衡，并不作盈利計劃，本工程在銷售終了，住客入住和小區(qū)運營期間，物業(yè)設備維護、人員支出等費用中抵扣，原那么上管理費收入與支出根本平衡，故該部分不作為工程投資效益測算內(nèi)容，效益分析時也不列出此兩項。9.1.5運營稅、費本工

57、程之運營稅、費，主要指的是銷售過程中發(fā)生的稅費。計算期內(nèi)，無論工程開工與否，但因已有部分銷售收入，需繳交與銷售有關(guān)稅費。進展物業(yè)銷售時估計須支付的稅項主要包括有：表9-1物業(yè)銷售運營須交納的稅費一覽表9.0物業(yè)銷售有關(guān)稅費5.41%83,174萬元4,500萬元9.1營業(yè)稅金：按營業(yè)額5%計算。5%4,159萬元9.2營業(yè)稅附加:包括教育附加費等按營業(yè)稅額5%計算0.25%208萬元9.3防洪費：按營業(yè)額0.18%計算。0.09%75萬元9.4其它稅費0萬元9.5印花稅：按買賣額的0.05%計算。0.07%58萬元資料來源：研討部9.1.6土地增值稅土地增值稅實行四級超額累進稅率。增值未超越扣

58、除工程金額50%的部分，稅率為30%；增值額超越扣除工程50%100%的部分，稅率為40%；增值額超越扣除工程100%200%的部分，稅率為50%；增值額超越扣除工程金額200的部分，稅率為60%。免征土地增值稅有兩種情況，一是納稅人建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額未超越扣除工程金額20%的；二是因國家建立需求依法征用、收回房地產(chǎn)。土地增值稅的征收，發(fā)生在企業(yè)所得稅之前。由于國內(nèi)目前尚未有對開展商征收該稅項，加上房地產(chǎn)業(yè)界均對該稅項的設立依然存有很大的異議，估計工程開工之時進展調(diào)整的能夠性較大，因此在計算本工程損益，評價經(jīng)濟效益時，并沒有將其思索在內(nèi)。9.1.7所得稅在本工程工程結(jié)算后，房地產(chǎn)開展

59、商曾經(jīng)有了帳面收入，在扣除開發(fā)總投資以及運營稅費、財務費用等費用后，從而得出銷售利潤，房地產(chǎn)投資運營企業(yè)年所得額亦即年實現(xiàn)利潤凈值。所得稅的稅率，普通為33%根本稅率為30%，另按應納稅額附征10%的地方所得稅率，兩項合計，按應納稅的所得額計算，稅率為33%。在經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等實行特殊優(yōu)惠政策的區(qū)域，該項稅率最低可降至15%。由此，計得本工程的所得稅本工程所得稅率暫按銷售收入33%之10%計提，即為3.3%。詳見本工程全部資金現(xiàn)金流量表。經(jīng)濟效益分析本工程經(jīng)濟效益分析報表格式的根據(jù)是國家計委和建立部發(fā)布的第二版，參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實踐情況，對工程投資計算經(jīng)濟效益

60、。選取的計算目的為內(nèi)部收益率IRR、凈現(xiàn)值NPV、凈現(xiàn)值率NPVR及靜態(tài)投資回收期。10.0工程財務收益分析在經(jīng)過和委托方詳細的磋商后，對進展財務分析的前提進展了假設干的設定，并且建立了相應的數(shù)學模型，現(xiàn)將有關(guān)的計算過程表述如下：10.1工程贏利才干按照國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)對工程經(jīng)濟效益和財務評價的慣例，本報告以本工程進展市場售價測定時的建議價錢作為計算根據(jù)，在進展工程投資估算，銷售收入計算，運營本錢的假設等均采用現(xiàn)時的價錢程度，在整個計算期內(nèi)堅持不變，不思索通貨膨脹要素對工程評價目的的影響。參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實踐情況，在進展本工程的經(jīng)濟效益評判時，所選取的財務目的為：10.1